12 C 92/2022

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou se sídlem adresa , rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Trávníčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného pro určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu č. 1996 vymezenému v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, na pozemku p. [číslo] v k.ú. Město Žďár, obec Žďár nad Sázavou, činí 7 800 Kč měsíčně, a to s účinností od [datum].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 26 567,50 Kč k rukám jeho zástupkyně Mgr. [jméno] [příjmení], advokátky se sídlem v [obec], [ulice a číslo], a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výše nájemného z bytu č. 1996 vymezenému v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, na pozemku p. [číslo] v k.ú. Město Žďár, obec Žďár nad Sázavou, činí 10 100 Kč měsíčně počínaje dnem podání tohoto návrhu, tj. [datum]. Uvedl dále, že mezi ním jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem trvá nájemní vztah založený smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum], která byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobce a [jméno] [příjmení], narozenou [datum], manželkou žalovaného, když žalovanému jako stávajícímu nájemci vznikla práva a povinnosti ze smlouvy plynoucí z titulu společného nájmu manželů. Žalobce vstoupil do práv a povinností na straně pronajímatele v důsledku nabytí vlastnického práva k předmětu nájmu, tedy bytové jednotce č. 1996 vymezené v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, [list vlastnictví], na pozemku p. [číslo]. Vlastnické právo žalobce nabyl kupní smlouvou ze dne [datum] s právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí ke dni [datum]. Žalobce při nabývání vlastnického práva v dané bytové jednotce věděl, že je zatížena nájmem a že je vázán existující nájemní smlouvou. Z článku IV. smlouvy o nájmu daného bytu je zřejmé, že cena nájmu byla stanovena na základě právního předpisu, tedy vyhlášky [číslo] dalších po ní následujících právních předpisech. Cena nájmu tedy byla regulována těmito právními předpisy. Žalobce po nabytí předmětné jednotky vycházel při zvyšování nájmu opět výhradně ze zákonné úpravy, tedy zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Naposledy byla cena nájmu dle uvedeného právního předpisu zvýšena v roce 2009 s účinností od [datum] Cena nájmu od té doby činí 2 692 Kč měsíčně. Žalobce se opakovaně pokoušel jednat s nájemcem s cílem aktualizovat podmínky nájmu, a tedy i stanovit nájemné dohodou stran, s čímž žalovaný svolný nebyl. Proto žalobci nezbylo, než přistoupit k jednostrannému navýšení nájmu postupem předvídaným občanským zákoníkem. Z nájemní smlouvy plyne, že zvyšování nájmu ve smlouvě ujednáno nebylo a nebylo ani výslovně vyloučeno. Žalobce zaslal žalovanému jakožto nájemci návrh na zvýšení nájemného ze dne [datum]. Dle ustanovení § 3074 odst. 2 o.z. platí, že pokud bylo nájemné určováno na základě právního předpisu, není pronajímatel vázán limity § 2249 odst. 1 o.z. a může se domáhat zvýšení ceny nájmu až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. S ohledem na právě uvedené žalobce jako pronajímatel zjistil srovnatelné nájemné na základě znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] 2021, která stanovila cenu nájemného obvyklého v daném místě na částku 10 100 Kč měsíčně. Tento znalecký posudek žalobce zaslal žalovanému spolu s návrhem na zvýšení nájemného ze dne [datum] a navrhl žalovanému současně zvýšení nájemného na částku 10 100 Kč měsíčně. Žalovaný byl řádně poučen mimo jiné o tom, že pokud nebude návrh na změnu nájemného akceptován a žalobce neobdrží ani jiné písemné vyjádření, resp. jinak písemně vyjádřený souhlas s návrhem ve lhůtě 2 měsíců od dojití písemného návrhu žalobce, podá žalobce jako pronajímatel v zákonem stanovené tříměsíční lhůtě návrh, aby o výši nájemného rozhodl soud, a to s účinky od podání návrhu. Žalobce se pokoušel se žalovaným i v lednu 2022, když od žalovaného přebíral nájemné, vést jednání o mimosoudním řešení celé záležitosti. Byl ochoten kompromisů, ale žalovaný se žalobcem odmítl jednat. Odmítl jednat i se zástupkyní žalobce a odmítal jakoukoliv změnu stávajícího nájmu. Proto žalobce podal tuto žalobu, když žalovaný jakožto nájemce hradí nájemné pravidelně se zpožděním, nyní ve výši 2 692 Kč. Zálohy na služby s nájmem spojené představují 905 Kč na teplo, 320 Kč na ohřev teplé vody, 306 Kč na vodné a stočné a 5 Kč na elektřinu ve společných prostorách.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, uvedl, že byt jim s bývalou manželkou byl přidělen v roce 1993 dekretem od Městského úřadu Žďár nad Sázavou. Nájemné v bytě stanovuje správce domu, realitní kancelář [právnická osoba] a Společenství vlastníků domu [ulice a číslo], 94, 96, [obec]. [příjmení] nájmu bytu a služeb je stanovena na 4 228 Kč měsíčně a k tomu žalovaný ještě platí vlastní SIPO 1 415 Kč měsíčně. Žádné dluhy na nájemném a službách ani na domě nemá. Žalovaný uvedl, že pracuje v továrně ŽĎAS s příjmem 16 000 Kč čistého měsíčně.

3. Žalobce zareagoval replikou, v níž uvedl, že tvrzení žalovaného o tom, že nemá od žalobce pronajatý žádný z jeho bytů, považuje žalobce za lživé a účelové. Stejně tak není pravdivé ani tvrzení žalovaného o tom, že nájemné hradí jinému subjektu než právě žalobci. Žalobce žalovanému oznámení o nabytí vlastnického práva k předmětné jednotce zaslal obratem poté, co k tomuto došlo. Žalovaný si byl vědom toho, že v dalším přešla práva a povinnosti na straně pronajímatele, která plynou z nájemní smlouvy, právě na žalobce. Žalovaný se žalobcem opakovaně jednal a projednával záležitosti související s užíváním bytové jednotky. Žalovaný rovněž dlouhodobě hradil nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem v hotovosti přímo k rukám žalobce, když tuto formu úhrady si žalovaný zvolil sám. Až poté, co žalovaný odmítl nadále o čemkoliv se žalobcem jednat a hledat rozumné řešení celé záležitosti, zaslal žalovaný žalobci úhradu formou poštovní poukázky na adresu žalobce. Žalovaný si je dobře vědom toho, že vlastníkem jednotky je právě žalobce. Žalovaný byl vyzýván stran zvýšení nájemného k jednání několikrát, mohl a měl svoji situaci řešit a mohl tak činit různými způsoby.

4. Při jednání potom žalovaný uvedl, že se ho žalobce snaží z domu vystěhovat, posílá mu pořád nějaké návrhy smluv s nějakými ciframi, brání synovi, aby žalovaného navštěvoval tak, že to žalovanému vyčítá. Žalobce žalovanému ruší SIPO, zamlčuje mu údaje z realitky. Sňatek s manželkou [jméno] [příjmení] uzavřeli dne [datum], jejich manželství bylo rozvedeno v září 2002 s tím, že písemnou dohodu o užívání bytu s manželkou uzavřenu nemají. Manželka odešla z bytu bydlet k rodičům a žalovaný jako výlučný nájemce předmětného bytu toto oznámil Společenství bytových jednotek [obec]. Žalovaný rovněž uvedl, že pokud by soud měl vyhovět žalobě, potom je to pro něho likvidační, může byt tak opustit, a jít pod most, když k tomu ještě připočte 2 000 Kč za elektřinu a platby za vodu a teplo. Pan inženýr z toho sleduje akorát svůj zisk a pokud by žalovaný měl něco platit ještě zpětně, potom žádal soud, aby mu to odpustil.

5. Žalobce potom při jednání ještě doplnil, že jeho výzva ke zvýšení nájemného byla žalovanému doručena prostřednictvím pošty dne [datum]. Z tohoto tedy žalobce dovozoval včasnost podané žaloby. V návaznosti na soudem zadaný znalecký posudek v této věci potom uvedl, že s přihlédnutím k oběma znaleckým posudkům by soud měl zvýšit nájemné žalovanému v průměrné výši 8 950 Kč měsíčně.

6. Z provedeného dokazování, a to ze Smlouvy o nájmu bytu, že ji dne [datum] uzavřeli Město Žďár nad Sázavou zastoupené realitní kanceláří PAMEX jako pronajímatel a [jméno] [příjmení] jako nájemce, kdy uvedený pronajímatel pronajal na základě zde uvedeného rozhodnutí Městského úřadu ve Žďáru nad Sázavou nájemci byt [číslo] sestávající se z kuchyně a dvou pokojů, nacházející se v domě [číslo] na ulici [ulice] ve Žďáře nad [jméno] 3, počínaje [datum]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemce se zde zavázal mimo jiné platit pronajímateli za užívání bytu nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu ve výši vypočtené dle vyhlášky č. 60/64 Sb. ve znění zde uvedených pozdějších předpisů. Nájemce se zavázal platit nájemné včetně záloh za služby měsíčně pozadu vždy nejpozději do 5. dne následujícího měsíce. Tato nájemní smlouva upravuje rovněž podmínky svého zániku s tím, že pokud tato smlouva nestanoví jinak, platí o právech a povinnostech pronajímatel a nájemce obecně závazné právní předpisy.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce je zapsán na [list vlastnictví] pro obec Žďár nad Sázavou a kat. území Město Žďár jako výlučný vlastník bytu č. 1996, bytová jednotka a podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], když tato bytová jednotka je vymezena v budově: [část obce], [adresa], bytový dům, [list vlastnictví], na parcele p. [číslo] na pozemku p. [číslo] [list vlastnictví]. Jako nabývací listina pro vlastníka je zde uvedena kupní smlouva ze dne [datum] a právní účinky vkladu práva nastaly ke dni [datum].

8. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] formou notářského zápisu sepsaného JUDr. [jméno] [příjmení], notářkou se sídlem ve Žďáře nad [jméno], nám. [adresa], pod sp. zn. NZ [číslo], N 414/2007, soud zjistil, že žalobce jako kupující koupil za zde uvedenou dohodnutou kupní cenu od prodávajícího občanského sdružení VYSOČINA – spoluvlastníci obytného domu se sídlem [adresa žalobce a žalovaného], [IČO], bytovou jednotku citovanou v předcházejícím bodě.

9. Z listiny označené Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného soud zjistil, že byla dne [datum] adresována žalovanému s tím, že nájemné v předmětném bytě bude počínaje dnem [datum] zvýšeno, a to na základě příslušných ustanovení zák. č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu měsíčně na 49,46 Kč/m2 podlahové plochy bytu, tj. na 2 692 Kč měsíčně. Dosud placené aktuální nájemné za 1 m2 podlahové plochy je 35,18 Kč měsíčně.

10. Z listiny označené Znalecký posudek [číslo] 2021 ze dne [datum] vypracovaný znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení] ve stavu ke dni [datum] soud zjistil, že znalkyně měla dle zadání žalobce stanovit výši obvyklého nájemného shora uvedené bytové jednotky v užívání žalovaného. Znalkyně uvedla, že jí nebyla umožněna prohlídka bytu, základní informace jí poskytl žalobce, objednatel. Znalkyně obvyklou cenu nájmu postavila na předpokladu, že veškeré prvky, zejména vnitřního vybavení jsou uvažovány jako standardní, jejich stav a údržba je stanovena odborným odhadem odvislým od skutečného stáří objektu. Znalkyně vycházela při zpracování zadaného úkolu z výpisu z LV, kupní smlouvy, kopie katastrální mapy, certifikované webové aplikace„ [příjmení] [webová adresa]“, aktuální inzerce s nabídkami pronájmu obdobných bytových jednotek ve Žďáře nad [jméno]. Data, tedy znalkyně získala z veřejných zdrojů a od objednatele, nebyla jí předložena úplná stavební dokumentace, prohlídka nebyla provedena a ocenění je provedeno na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi. Znalkyně mimo jiné ve stavebně-technických informacích ohledně bytového domu, v němž se oceňovaná bytová jednotka nachází, uvedla, že okna jsou dřevěná s dřevěnými rámy, zdvojené sklo, původní z roku 1970, vchodové dveře MDF deska, plné jednokřídlé, měněny v roce 2010, ostatní dveře původní. Fasáda a zateplení byly provedeny v roce 2010. V tomto roce byly vyměněny balkony za lodžie. Znalkyně uvedla, že s ohledem na znění zákona č. 151/97 Sb. by ke stanovení obvyklé ceny v tomto případě tedy výše obvyklého nájemného, měla být využita metoda porovnávací. V ČR neexistuje žádná veřejně přístupná databáze o realizovaných tržních cenách nájemného, ani evidence nemovitostí, které jsou komerčně pronajímány. Výše inkasovaných nájmů je zpravidla součástí nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem, které zpravidla nebývají zveřejňovány. Znalkyně tak byla nucena využít z tohoto důvodu pro své zkoumání informace obsažené v nabídkách k pronájmu. Dle znalkyně je však možné předpokládat, že smluvně uzavřené nájemné bude v obdobné výši jako je nabídková cena nájemného. Z vlastní praxe, potom je možné konstatovat, že poptávka po nájemním bydlení je minimálně stejně velká jako nabídka, ne-li ještě větší a při uzavírání nájemních smluv proto nepůsobí tak silně tlaky na výslednou cenu nájmu ve srovnání např. s koupí nemovitosti. Znalkyně pro účely tohoto znaleckého posudku analyzovala inzertní nabídky pronájmů bytových jednotek v období září-říjen 2021. Pro vlastní ocenění potom využila adaptovanou komparativní metodu, která vycházela z datové základny porovnatelných nemovitostí z území města Žďár nad Sázavou, sídliště Stalingrad. Z aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů a na základě dat certifikované webové aplikace [příjmení] [webová adresa] se srovnatelná hodnota pronájmu bytových jednotek pohybovala ke dni zpracování znaleckého posudku od 148 Kč do 198 Kč za m2 a měsíc. S ohledem na situování a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadla znalkyně porovnávací hodnotu pronajímaných bytových jednotek ve výši 178 Kč/m2/měsíc. Výsledná cena obvyklého nájemného tak dle znalkyně činí 10 100 Kč/měsíc.

11. Z kopie poštovní poukázky„ C“ soud zjistil, že žalovaný dne [datum] zaslal žalobci částku 4 228 Kč se sdělením, že jde o nájem za 2/ 2022 a energie. Z poštovních poukázek„ C“ soud zjistil, že stejnou částku, tj. 4 228 Kč uhradil žalovaný žalobci také dne [datum], [datum] a [datum].

12. Z návrhu žalobce na zvýšení nájemného ze dne [datum] soud zjistil, že tento návrh obsahuje tvrzení a konstatování skutečností, která jsou stejně uvedena v žalobě s tím, že je žalobce jako pronajímatel oprávněn navrhnout žalovanému jakožto nájemci zvýšení nájemného a může se takového zvýšení domáhat až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Srovnatelné nájemné pronajímatel zjistil na základě posudku znalce, který nechal na své náklady zpracovat a znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] v rámci svého posudku, který současně žalobce žalovanému zaslal v kopii v příloze tohoto dopisu, stanovila cenu nájemného obvyklého v daném místě na částku 10 100 Kč. Žalobce jako pronajímatel tak vůči žalovanému učinil návrh na zvýšení nájemného na částku 10 100 Kč měsíčně. Poučil žalovaného, že pokud s tímto návrhem bude souhlasit, bude nezbytné hradit nájemné v této výši počínaje 3. kalendářním měsícem poté, co žalovanému bude tento návrh doručen. Pokud ze strany žalovaného nebude akceptován dodatek ke smlouvě, jehož návrh byl k dopisu rovněž přiložen, a soud jím provedl důkaz, a pokud neobdrží ani jiné písemné vyjádření žalovaného k návrhu ve lhůtě do 2 měsíců od dojití tohoto návrhu, podá žalobce jako pronajímatel v zákonem stanovené tříměsíčně lhůtě u věcně a místně příslušného soudu návrh, aby o výši nájemného rozhodl soud a určit ji právě ve výši, která je obvyklá k místě a čase s účinky od podání návrhu k soudu.

13. Z potvrzení České pošty„ Pošta on-line“ soud zjistil, že tato písemnost byla žalovanému zaslána doporučeně dne [datum], byla podána u pošty [obec] a žalovanému tato zásilka byla dodána dne [datum] poštou [část obce].

14. Z výpočtového listu vystaveného [jméno] [jméno] – INVESTSERVIS, [obec], soud zjistil, že je platný od [datum], vztahuje se k bytové jednotce žalobce, jejímž nájemcem je žalovaný a stanoví se jimi zálohy na služby, a to vodné a stočné ve výši 306 Kč, teplo ve výši 707 Kč, ohřev teplé užitkové vody ve výši 250 Kč, společná elektřina 5 Kč a fond oprav ve výši 1 200 Kč Celkem tak k úhradě měsíčně za služby poskytované s užíváním bytu byly stanoveny částkou 2 468 Kč.

15. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí, a z oboru stavebnictví, ze dne [datum] [číslo] soud zjistil, že na zadaný znalecký úkol – určit výši nájemného obvyklého v místě a čase, a to bytu [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] ve Žďáře nad [jméno], které je považováno za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, a to ke dni [datum], znalkyně provedla administrativní určení nájemného za danou bytovou jednotku při ceně této bytové jednotky a spoluvlastnického podílu 1 613 410 Kč ve výši 7 394,80 Kč. Znalkyně uvedla srovnatelné objekty pro stanovení výše obvyklého nájemného, všechny ve Žďáře nad [jméno], mimo jiné zde uvedla i tři srovnatelné objekty – bytové jednotky na ulici [ulice] ve Žďáře nad [jméno] 3, kde se nachází i předmětný byt. Zde uvedené požadované nájemné činilo měsíčně 13 200 Kč (jde o byt [číslo]), 10 000 Kč měsíčně (jde o byt [číslo]), a 11 000 Kč měsíčně (jde o byt [číslo]) porovnávaných objektů. Znalkyně při použití grafu vývoje cen nájmu v obci [obec] uvedla, že v období [číslo] 2022 byla průměrná cena nájmu bytu ve Žďáře nad [jméno] 216 Kč/m2 a v období 12/ 2022 – [číslo] vzrostla na 231 Kč/m2. Jsou zde však zahrnuty všechny nájmy, tedy bytů všech velikostí a stavů, které byly v daném časovém rozmezí inzerovány. Z daného srovnání uvedené srovnávací databáze (byty [číslo]) za použití zde uvedených koeficientů K1, K2 a K3, znalkyně stanovila výši nájemného obvyklého v čase a místě u předmětného bytu ke dni [datum] (tedy ke dni podání žaloby), částku 7 800 Kč měsíčně.

16. Ve své výpovědi před soudem potom znalkyně uvedla, že na závěrech svého znaleckého posudku setrvává, vysvětlila, co je interiér z hlediska znalce, tedy že se jedná o vnitřní prostor bytu, k čemuž se přihlíží. Nepřihlíží se ovšem k zařízení bytu, které není ve vlastnictví pronajímatele, ale přihlédla ke stavu vnitřních prostor. Jejím úkolem bylo stanovit cenu obvyklou předmětného bytu v takovém stavu, v jakém je a nikoliv posoudit, v jakém stavu jej nájemce udržuje. Rozdíl mezi množstvím nabídek a množstvím poptávek si reguluje trh sám prostřednictvím výše nájmu. Velikost nabídky se tak odráží ve výši nájemného, tedy pokud je nabídka vyšší než poptávka, potom jde nájemné dolů a naopak. Při zpracování svého znaleckého posudku znalkyně k výši poptávky a k výši nabídky přihlédla a odkázala na srovnávací tabulku ve znaleckém posudku (č.l. 59-60). Na výtku žalobce, že nepromítla do posudku poměry mezi stranami sporu, znalkyně uvedla, že toto znalci vůbec nepřísluší. Při stanovování ceny obvyklé a při stanovování procenta koeficientu K2, je třeba vycházet vždy z obvyklé ceny nájmu, z obvyklé ceny rekonstrukce a v návaznosti na tyto dvě skutečnosti výši daného koeficientu posuzovala. Pokud by tedy v daném bytě byla provedena rekonstrukce – výměna oken, koupelny, rozvodů, potom by se to určitě promítlo do ceny nájmu ve zhruba těch procent, jak uvedla v koeficientu K2. Samozřejmě by záleželo na tom, v jakém rozsahu by rekonstrukce byla provedena.

17. Dle ust. § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

18. Dle ust. § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

19. Dle ust. § 3074 odst. 2 o.z. ustanovení § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § [číslo] odst. 3 se použije obdobně.

20. Žalobce se v tomto řízení domáhal, aby soud zvýšil nájemné za nájem bytu v jeho vlastnictví, který na základě nájemní smlouvy užívá žalovaný, který se zvýšením nájemného nesouhlasil.

21. Soud provedl dokazování v navrženém rozsahu a po zhodnocení provedených důkazů, každého jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, došel k závěru, že lze podané žalobě vyhovět.

22. Soud má za prokázané, že žalobce je na základě kupní smlouvy ze dne [datum] sepsané formou notářského zápisu výlučným vlastníkem bytové jednotky č. 1996 v bytovém domě [adresa] na pozemku p. [číslo] [adresa] na pozemku p. [číslo] [adresa] na pozemku p. [číslo] v obci [obec] a k.ú. Město Žďár, nacházející se v prvním nadzemním podlaží a sestávající se ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny+WC, komory, dvou sklepů a balkonu (nyní lodžie) a vlastníkem spoluvlastnického podílu na společných částech tohoto domu ve výši [číslo] k uvedenému bytovému domu a pozemkům. Dále má soud za prokázané, že nájemcem této bytové jednotky je žalovaný, a to na základě smlouvy o nájmu bytu, kterou dne [datum] uzavřela manželka žalovaného [jméno] [příjmení] s právním předchůdcem žalobce Městem Žďár nad Sázavou s účinností od [datum] na dobu neurčitou. Z tvrzení žalovaného, kterému neměl soud důvod nevěřit, potom má soud za prokázané, že po rozvodu jeho manželství v září 2002 je to právě žalovaný, kdo se stal výlučným nájemcem dané bytové jednotky. V předmětné nájemní smlouvě nebyla sjednána tzv. inflační doložka a nebylo zde ani sjednáno, že se nájemné zvyšovat nebude. Nájemné v době uzavření smlouvy bylo stanoveno dle vyhl. č. 60/64 Sb. ve znění vyhlášky č. 15/92 Sb.

23. Dále má soud za prokázané, že k poslednímu zvýšení nájemného v předmětném bytě došlo z důvodu jednostranného zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvýšení nájemného z bytu, a to s účinností od [datum], kdy nájemné bylo žalobcem stanoveno ve výši 2 692 Kč měsíčně. Z dokazování tedy vyplynulo, že strany si nesjednaly zvyšování nájemného podle § 2248 o. z., ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh žalobce obsahoval novou výši nájemného. Navržené zvýšení potom nebylo vzhledem k ust. § 3074 odst. 2 o.z. limitováno ust. § 2249 odst. 1 o.z., tedy žalobce nebyl vázán limitem navýšení nájemného 20 %, návrh byl učiněn v písemné formě a byl doručen žalovanému, nájemci. Z právě uvedeného je tedy zřejmé, že byly splněny zákonné podmínky pro to, aby žalobce mohl zvýšit nájemné za užívání předmětného bytu. Dále má soud za prokázané, že návrh žalobce na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne [datum] do jeho vlastních rukou. Od tohoto data žalovanému začala běžet dvouměsíční lhůta k vyjádření, zda s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí či nesouhlasí. Žalovaný nereagoval písemnou formou, žalobci sdělil, že s návrhem nesouhlasí. Žalobci potom dnem [datum] začala plynout tříměsíční lhůta pro to, aby podal u soudu žalobu, aby výši nájemného určil soud. Protože žalobce podal žalobu v této věci dne [datum], je zřejmé, že žaloba byla podána včas.

24. Žalovaný potom na svůj nesouhlas se zvýšením nájemného za byt žalobce, který užívá, neuvedl žádný skutečně relevantní důvod, když důvod, že se žalovaný v případě, že mu nájemné bude zvýšen, bude muset odstěhovat pod most a že na SIPU platí dalších 1 415 Kč, takže nyní platí celkem za byt 5 643 Kč a vydělává 16 000 Kč čistého měsíčně, za relevantní důvody nepovažoval. Z projevu žalovaného před soudem potom vyplynulo, že žalovaný žalobce jako vlastníka bytové jednotky, kterou užívá, nepovažuje a ignoruje jej, a i když nájemné spolu se zálohami na služby platí k rukám žalobce (viz předložené poštovní poukázky), toto popírá.

25. Protože otázka výše nájemného za nájem bytu v čase a místě obvyklém je otázku odbornou, ustanovil soud k zodpovězení této otázky znalkyni v osobě [celé jméno znalkyně]. K dispozici měl rovněž další znalecký posudek znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], který ale neobsahoval doložku požadovanou ust. § 127a o.s.ř., proto soud k tomuto posudku přistupoval jako k listinnému důkazu. Navíc posléze uvedený znalecký posudek neobsahoval všechny zákonem požadované náležitosti, když chybělo ocenění zjišťované administrativní metodou, ale i ocenění metodou porovnávací s argumentací znalkyně, že neexistuje žádná veřejně přístupná databáze o realizovaných tržních cenách nájemného ani evidence nemovitostí, které jsou komerčně pronajímány. Znalkyně si stanovila vlastní adaptivní komparativní metodu a pracovala s předpoklady. Proto soud při svém rozhodování vycházel ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], který obsahoval všechny zákonem požadované náležitosti. Tato znalkyně stanovila po zohlednění cen pronájmů z internetových serverů, stavu a vybavení bytu a pohybu cen v čase, výši nájemného obvyklého v čase a místě za předmětný byt částku 145 Kč/m2/měsíc, tj. 7 800 Kč za měsíc.

26. Jak vyplývá z citovaného ust. § 2249 odst. 3 o. z. soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z uvedeného vyplývá, že soud není při svém rozhodování vázán 20 % limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel. Jediným kritériem je výše obvyklého nájemného. Soud tedy může nájemci nájemné zvýšit i více, než navrhoval pronajímatel. Za popsané situace tedy soud stanovil výši nájemného za bytovou jednotku, kterou žalovaný užívá na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] s účinností od podání žaloby, tj. od [datum], v částce 7 800 Kč měsíčně. Pro případné stanovení nižší částky měsíčního nájemného, než určila znalkyně, soud neměl žádné podklady od žalovaného. Ten se stavěl do pozice strany, které je ubližováno. Žalobce jako vlastníka dané bytové jednotky neuznával. Tvrzení žalovaného stran toho, že byt od žalobce pronajatý nemá a že nájemné platí realitní společnosti či společenství vlastníků, bylo spolehlivě vyvráceno provedenými důkazy. Naposledy bylo nájemné za daný byt žalovanému žalobcem zvýšeno k [datum]. Od té doby uplynulo již více jak 13 let. Žalovaný jako člověk svéprávný s rozumem průměrného člověka a schopností užívat jej s běžnou péčí a opatrností si musel být již dlouho vědom toho, že se situace na trhu s byty, a tedy i vztahu k nájemnému dlouhodobě mění, ceny se zvyšují. Žalovaný neměl žádný spravedlivý důvod se domnívat, že stále bude platit žalobci jako pronajímateli nájemné ve výši z roku 2010. A přes to žalobci vyčítal, že žalobce byt nemodernizoval, že nemá plastová okna apod. Žalovaný již ovšem zapomněl, že k takovým krokům je třeba poskytovat žalobci součinnost, a tu žalovaný neposkytoval, jakákoliv jednání o změně výše nájemného dohodou odmítal. To byl také důvod, proč se žalobce nakonec obrátil na soud, aby mu poskytl ochranu jeho práv, jako vlastníka bytu a pronajímatele. Na druhou stranu soud ovšem se nepřihlásil k návrhu žalobce, aby výši nájemného žalovanému za užívání daného bytu stanovil ve výši průměru mezi cenami určenými oběma znaleckými posudky. Žalobce požadoval více, než činilo znalkyní určené nájemné v místě a čase obvyklé. Zákonné ust. § 2249 odst. 3 o.z. však jasně hovoří o tom, že soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, a nikoliv nad ni. Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku, když návrhem žalobce v tomto řízení vázán nebyl.

27. Protože jde o rozhodnutí, kterým se řízení před soudem končí, rozhodoval soud i o nákladech řízení (§ 151 odst. 1 o.s.ř.) a rozhodl s odkazem na § 142 odst. 3 o.s.ř., dle kterého, i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. V této věci tak k citovanému zákonnému ustanovení soud přiznal žalobci náhradu nákladů tohoto řízení. Žalobce byl zastoupen advokátkou. Náklady řízení žalobce tedy tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna advokátky ve výši 15 500 Kč za 5 úkonů právní služby po 3 100 Kč z puncta 50 000 Kč dle § 7 bod [číslo] § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/96 Sb. advokátní tarif v pl. zn., hotové výdaje advokátky v celkové výši 6 067,60 Kč dle § 13 cit. vyhl. (5 x režijní paušál po 300 Kč za 5 úkonů právní služby – příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, replika a 2x účast při jednání soudu ve dnech [datum] a [datum], náhrada cestovních nákladů za cesty konané vždy z [obec] do sídla soudu a zpět v celkové délce 22 km motorovým vozidlem tov. zn. Škoda Fabia, [registrační značka], s kombinovanou spotřebou 4,5 l benzinu Natural [číslo] km při ceně PHM 44,50 Kč a opotřebení vozidla 4,70 Kč/km dle vyhl. č. 116/2022 Sb. za cestu konanou k jednání dne [datum] ve výši 147,40 Kč, a při ceně PHM 41,20 Kč a opotřebení vozidla 5,20 Kč dle vyhl. č. 467/2022 Sb. za cestu konanou k jednání dne [datum] ve výši 155,20 Kč a vyplacená záloha na znalecký posudek včetně výpovědi znalkyně ve výši 4 265 Kč). Náklady řízení žalobce tak celkem činí částku 26 567,50 Kč a k úhradě této částky soud také žalovaného zavázal, když současně stanovil lhůtu splatnosti a platební místo