6 C 134/2024

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Homolovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované , adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zřízení nezbytné cesty

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalované bezúplatného zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. 17 a pozemku parc. č. 15, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, spočívající v právu chůze a jízdy všemi motorovými vozidly v obou směrech přes část pozemku parc. č. 7, zapsaného u , právnická osoba, pro , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298, v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. 595-32/2025, vyhotoveným , jméno FO, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám právní zástupkyně žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 17 078,30 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 5. 8. 2024 domáhala vůči žalované zřízení služebnosti nezbytné cesty po pozemku parc. č. 7, zapsaném u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298 ve prospěch žalobkyně a rovněž pro každého budoucího vlastníka a spoluvlastníka pozemku parc. č. 17 a pozemku parc. č. 15, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, spočívající v právu chůze a jízdy v obou směrech jak pro oprávněnou, tak i pro osoby za ní přicházející a přijíždějící všemi motorovými vozidly. Žalobkyně uvedla, že podle rozhodnutí Státního notářství ve , adresa, č. j. D 683/1988 ze dne 23. 8. 1988, které nabylo právní moci dne 23. 8. 1988, náleží do jejího výlučného vlastnictví pozemek parc. č. 17 a pozemek parc. č. 15, zapsané u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, které nejsou dostatečně spojeny s veřejnou cestou. Žalovaná nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 28. 12. 2015 mimo jiné pozemek parc. č. 7, zapsaný u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298. Žalobkyně se snažila dohodnout s žalovanou na uzavření smlouvy o zřízení služebnosti, ale k dohodě nedošlo z důvodu, že žalovaná je ochotna nezbytnou cestu povolit jen jako obligaci. Žalobkyně považuje takový přístup k pozemkům za nedostatečný, neboť ze samotné obligační formy vyplývá nejistota budoucích právních vztahů, zejména obava z toho, že by byla zpochybněna v případě změny vlastníka. Žalovaná nesouhlasila se zřízením nezbytné cesty též z toho důvodu, že k pozemkům žalobkyně vede z druhé strany jiná komunikace, která je delší, a proto není žalobkyní využívána. Podle žalobkyně však jiná přístupová komunikace k pozemkům žalobkyně neexistuje. V takovém případě by žalobkyně byla nucena přejíždět po pozemcích nejméně pěti vlastníků, které nejsou komunikací, ale ornou půdou nebo trvalým travním porostem. Naproti tomu pozemek parc. č. 7, který je ve vlastnictví žalobkyně (pozn. soudu: správně žalované), je užíván jako komunikace a navazuje na pozemek parc. č. 3 ve vlastnictví města , adresa, . Z uvedených důvodů žalobkyně navrhla povolení nezbytné cesty ve formě služebnosti za jednorázovou náhradu, jejíž výši ponechala na úvaze soudu.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala. Uvedla, že k pozemku žalobkyně vede i jiná cesta. Přesto projevila ochotu uzavřít s žalobkyní dohodu, ale odmítla zatížení celého pozemku věcným břemenem, protože v případě, že by chtěla do budoucna s pozemkem nakládat, mohla by být snížena jeho hodnota nebo omezeni jeho budoucí vlastníci. V zájmu zachování dobrých sousedských vztahů navrhla žalovaná uzavření dohody o užívání příjezdové cesty na dobu určitou s možností prodloužení.

3. K výzvě soudu, aby doplnila svoje tvrzení, žalovaná ve vyjádření ze dne 4. 2. 2025 uvedla, že k pozemkům parc. č. 17 a parc. č. 15 existuje přístup po pozemku parc. č. 27/1, ostatní plocha (způsob využití ostatní komunikace) a po dalších navazujících pozemcích. Dále žalovaná připomněla, že pozemek parc. č. 7 je po celou dobu přístupný a je žalobkyní bezplatně využíván.

4. V reakci na vyjádření žalované ze dne 4. 2. 2025 žalobkyně uvedla, že pozemek parc. č. 7 je odnepaměti užíván jako přístupová komunikace k nemovitostem nejen ve vlastnictví žalobkyně, ale také k nemovitostem jiných vlastníků. Pokud se týká žalovanou tvrzené možnosti žalobkyně užívat jinou účelovou komunikaci, je sice pravdou, že v dané lokalitě jsou na některých pozemcích zpevněné plochy sloužící místnímu zemědělskému družstvu jako přístupové polní cesty k obhospodařování zemědělské půdy, nelze je však charakterizovat jako účelové komunikace, které by měly sloužit široké veřejnosti. Navíc žalobkyně by musela za účelem přístupu ke svým pozemkům přejíždět po pozemcích celkem 31 vlastníků.

5. V rámci jednání o možnosti mimosoudního vyřízení sporu u jednání konaného dne 21. 3. 2025 žalobkyně požadovala zřízení přístupu za šíři pozemku parc. č.

15. Za tím účelem se zavázala na vlastní náklady opatřit geometrický plán, kterým bude zaměřena příslušná část pozemku žalované parc. č.

7. Žalovaná souhlasila se zřízením služebnosti tak, že právo jízdy bude omezeno na vozidla do 3,5 tuny. Dále pro případ, že žalobkyně uhradí náklady spojené s vyhotovením geometrického plánu a žádný z účastníků nebude povinen k úhradě správního poplatku za vklad do katastru nemovitostí, se žalovaná vzdala práva na náhradu za zřízení služebnosti podle dohody v těch parametrech, jak byly zaznamenány do protokolu o jednání konaném dne 21. 3. 2025.

6. Podáním ze dne 30. 6. 2025 žalobkyně upravila petit návrhu tak, že se domáhá bezúplatného zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch žalobkyně a rovněž pro každého budoucího vlastníka a spoluvlastníka pozemku parc. č. 17 a pozemku parc. č. 15, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066, spočívající v právu chůze a jízdy v obou směrech jak pro oprávněnou, tak i pro osoby za ní přicházející a přijíždějící všemi motorovými vozidly přes část pozemku parc. č. 7, zapsaného u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298, v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. 595-32/2025, vyhotoveným , jméno FO, .

7. Ve vyjádření ze dne 25. 8. 2025 žalovaná shrnula dosavadní průběh řízení a doplnila svoje tvrzení tak, že s Hypoteční bankou, a. s. uzavřela dne 10. 9. 2018 zástavní smlouvu reg. č. , číslo, (dále jen „zástavní smlouva“) zatěžující mimo jiné pozemek parc. č. 7 v k. ú. , adresa, . V čl. IV zástavní smlouvy se žalovaná zavázala, že bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele nezcizí ani nezatíží předmět zajištění; výslovně nesmí zřizovat věcné břemeno (služebnost) ani uzavírat nájemní smlouvu na dobu delší než 1 rok. Porušení těchto povinností je sankcionováno smluvní pokutou ve výši 10 000 Kč za každé jednotlivé porušení, a současně hrozí uplatnění dalších oprávnění věřitele vyplývajících z úvěrové dokumentace (včetně zesplatnění úvěru). Podle žalované by zřízení služebnosti soudem bez předchozího souhlasu Hypoteční banky, a. s. vystavilo žalovanou smluvním sankcím a závažnému finančnímu riziku. Navíc mezi účastníky je nesporné, že žalovaná nikdy nebránila žalobkyni v právu chůze či přejezdu přes své pozemky; naopak příjezdovou cestu vybudovala a na vlastní náklady udržovala, aniž by na to žalobkyně přispěla. Žalobkyně tak dlouhodobě užívá pozemek žalované na základě výprosy, a to i nyní po podání žaloby, přičemž žalovaná nabídla žalobkyni uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou, v níž bude právo přístupu přesně vymezeno (např. dle geometrického plánu nebo nákresu), za nájemné obvyklé v daném místě a čase. Taková smlouva by zajistila žalobkyni stabilní režim spoluužívání cesty a poskytla jí právní jistotu a stabilitu přístupu k veřejné komunikaci pro případ změny vlastníka podle § 2221 odst. 1 a § 2222 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“). Naproti tomu žalobkyně prosazuje představu neomezené a bezúplatné služebnosti, a navíc požaduje, aby žalovaná hradila náklady řízení, ačkoli právě žalobkyně odmítá uzavřít s žalovanou nájemní smlouvu, která by jí poskytla dostatečnou právní jistotu. V této souvislosti žalovaná poukázala na to, že žalobkyně požaduje zatížení pozemků ve vlastnictví žalované pouze za účelem přístupu k zahradě; nejde o přístup k obydlí. Na uvedené zahradě žalobkyně hospodaří v omezeném, převážně sezónním rozsahu, přičemž vjezd motorovým vozidlem probíhá jen několikrát měsíčně nikoliv celoročně a pouze v období, kdy to umožňuje vegetační sezóna a povětrnostní podmínky. Podle žalované tak k soudnímu sporu vůbec nemuselo dojít, neboť žalobkyně nikdy neměla problém na své pozemky zajíždět. Žalovaná odmítá toliko zřízení služebnosti v rozsahu práva chůze a průjezdu motorovými vozidly o hmotnosti nad 3,5 tuny. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, na níž žalovaná odkázala, vyplývá, že soud není povinen přiznat nezbytnou cestu pro vozidla nad 3,5 t. Rozsah práva musí odpovídat skutečné potřebě vlastníka panující nemovitosti a zároveň co nejméně zatěžovat zatížený pozemek. Nejvyšší soud opakovaně potvrdil, že je namístě stanovit tonážní omezení (do 3,5 t) a případně též časové či sezónní limity. Vyšší hmotnost lze připustit jen tehdy, je-li to objektivně nezbytné pro účel nemovitosti a neexistuje mírnější řešení. Pro občasné vjezdy související se stavebními či údržbovými pracemi slouží ustanovení § 1021 a § 1022 o. z. nikoli trvalá služebnost. Nelze proto přiznávat „těžký provoz“ pouze z důvodu občasných zásahů. Žalovaná též nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že jiný přístup k jejím pozemkům neexistuje. Ve skutečnosti žalobkyně, stejně jako další vlastníci sousedních pozemků, běžně využívají alternativní komunikace, a to zejména pozemky parc. č. 27/1, parc.č. 26/1 a parc. č. 30/3 ve vlastnictví , tituly před jménem, , jméno FO, , , adresa, , dále pozemek parc. č. 435/7 (podíl o velikosti 1/3 vlastní , jméno FO, , , adresa, ) a pozemek parc. č. 30/1, jehož vlastníkem je , právnická osoba, Město na Moravě, , adresa, . Na uvedených pozemcích se nachází vybudované cesty, což lze ověřit v ortofotomapě katastru nemovitostí. Přístup je veden přes areál , právnická osoba, , který je průjezdný a běžně využíván po dohodě s družstvem, stejně jako jej využívají i ostatní vlastníci při dopravě většího nákladu ke svým pozemkům. Vedle toho je možné dostávat se k pozemkům žalobkyně i přes pozemky v katastrálním území , adresa, , jak uvedla sama žalobkyně. Žalovaná má tedy za to, že žaloba by měla být zamítnuta.

8. K tvrzením doplněným žalovanou žalobkyně ve vyjádření ze dne 29. 10. 2025 uvedla, že žalovaná u jednání soudu konaného dne 21. 3. 2025 souhlasila se zřízením služebnosti a žalobkyně na základě toho zajistila geometrický plán, kterým byl vymezen rozsah služebnost nezbytné cesty. Bylo tedy na místě, aby žalovaná otázku zřízení věcného břemene s Hypoteční bankou a. s. projednala a předložila soudu stanovisko banky. Žalobkyně také poukázala na to, že zástavní smlouva zajišťovala jistinu včetně příslušenství do výše 1 800 000 Kč a že zástavní právo bylo zřízeno nejen k pozemku parc. č. 7, ale také ke všem nemovitostem zapsaným na LV č. 2298 v k. ú. , adresa, , tj. k pozemkům parc. č. 11, parc. č. 13, jehož součástí je stavba č. p. 68, parc. č. 14 a parc. č.

16. Žalobkyně přitom požaduje zřízení nezbytné cesty jen k části pozemku parc. č. 7, která je v porovnání s ostatní zástavou zanedbatelná a je velmi nepravděpodobné, že by zajištění úvěru ohrozila. Podle žalobkyně si žalovaná navíc odporuje, pokud se odvolává na omezení vyplývající ze zástavní smlouvy uzavřené s Hypoteční bankou a. s. a současně nabízí žalobkyni uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Ze samotné obligační formy pak vyplývá nejistota budoucích právních vztahů, pročež je zajištění přístupu obligační formou pro žalobkyni nepřijatelné, když žalobkyně se obává, že by byla zpochybněna zejména v případě změny vlastníka pozemku parc. č.

7. Za dané situace žalobkyně považuje tvrzení žalované o preferenci nájemní smlouvy s dostatečnou právní jistotou za nevěrohodné. Požadavek žalované, aby zřízením či užíváním nezbytné cesty byl soused co nejméně obtěžován, podle žalobkyně naplňuje geometrický plán č. , hodnota, vyhotovený , jméno FO, , jímž byla služebnost nezbytné cesty vymezena pouze na části pozemku parc. č.

7. Žalobkyně požaduje zřízení nezbytné cesty i za účelem jízdy vozidel nad 3,5 tuny z důvodu, že obhospodařuje pozemek parc. č. 17 jako zahradu. Přes pozemek parc. č. 7 ve vlastnictví žalované přejíždí na svůj pozemek č. 15 a z něj pak vstupuje na pozemek parc. č.

17. Vzhledem k tomu, že na pozemku parc. č. 17 se nenachází žádný zdroj vody, je třeba v průběhu hospodářského roku na zahradu dovézt vodu na zalévání. Tato jízda vozidel však nemůže ničím obtěžovat žalovanou, neboť parc. č. 7 je komunikace a od obytného prostoru žalované je dostatečně vzdálená. Sama žalovaná ve svém vyjádření uvádí, že žalobkyně na uvedené zahradě hospodaří v omezeném, převážně sezónním rozsahu, přičemž vjezd motorovým vozidlem probíhá jen několikrát měsíčně nikoliv celoročně a pouze v období, kdy to umožňuje vegetační sezóna a povětrnostní podmínky. K možnosti přístupu k pozemkům jinou účelovou komunikací žalobkyně uvedla, že tvrzení žalobkyně (pozn. soudu: správně žalované), že k příjezdu by mohla užívat pozemky parc. č. 27/1, parc.č. 26/1, parc. č. 30/3, parc. č. 435/7 a parc. č. 30/1, nepopírá, ale tím by se ocitla v horším postavení, než je nyní. Také s vlastníky těchto pozemků by žalobkyně musela řešit otázku práva chůze a jízdy, a navíc nelze spoléhat na možnost jízdy po areálu zemědělského družstva, kde je realizována převážně živočišná výroba, a to zejména z bezpečnostních a hygienických důvodů. Volba tohoto přístupu k pozemku žalobkyně by fakticky znamenala jízdu přes 15 pozemků, které leží ve dvou katastrálních území (k. ú. , adresa, a k. ú. , adresa, ) a tyto pozemky jsou ve vlastnictví nejméně 9 vlastníků. V případě přístupu po této trase by bylo třeba tyto pozemky upravit na účelovou komunikaci tak, aby po nich byla možná jízda běžnými dopravními prostředky. Podle žalobkyně se jeví tento způsob přístupu z praktického hlediska jako nesmysl. Každé pravidlo má svůj limit. V tomto směru se již několikrát vyslovil i Nejvyšší soud ČR, podle něhož „přístup nelze zajistit jinak i v případě, že zajištění takového přístupu bude sice technicky možné, nicméně náklady na jeho pořízení budou objektivně natolik vysoké (budou zpravidla mnohonásobně převyšovat újmu způsobenou vlastníkovi pozemku zřízením práva cesty), že jejich vynaložení nebude možné spravedlivě požadovat“. Žalobkyně má tak za to, že pro řízení služebnosti splňuje všechny zákonem stanovené požadavky, a to a) bez zřízení služebnosti nezbytné cesty nelze na pozemku parc. č. 17 řádně hospodařit, neboť pozemek dostatečně spojen s veřejnou cestou, b) v návrhu žalobkyně je dostatečně přihlédnuto k minimalizaci zásahů do práva vlastníka pozemku, ke kterému má být nezbytná cesta zřízena, c) nejedná se o zřizování nové cesty, d) právo nezbytné cesty podle stávající právní úpravy lze zřídit jako služebnost, e) zřízením nezbytné cesty na parc. č. 7 nebude žalované způsobena žádná škoda, f) zřízení nezbytné cesty v rozsahu, jak je v žalobě požadováno, nebrání veřejný zájem. Konečně žalobkyně poukázala také na to, že žalovaná nebydlí v obci , adresa, , ale má trvalé bydliště v obci , adresa, , a tedy nemůže být ze strany žalobkyně obtěžována.

9. Ve vyjádření ze dne 18. 11. 2025 žalovaná upozornila na skutečnost, že kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1997 uzavřenou žalobkyní, , jméno FO, a , jméno FO, na straně prodávající a rodiči žalované , jméno FO, a , jméno FO, na straně kupující bylo převedeno vlastnické právo mimo jiné k pozemku parc. č. 7, tedy k pozemku, přes který se žalobkyně v tomto řízení domáhá zřízení nezbytné cesty. Současně prodávající si nevymínili zřízení věcného břemene přes tento pozemek. Podle žalované je tak současný nedostatek přístupu k nemovitostem žalobkyně přímým důsledkem právního jednání žalobkyně jako jedné z prodávajících.

10. U jednání konaného dne 19. 11. 2025 žalobkyně dále doplnila tvrzení tak, že část kupní ceny podle kupní smlouvy ze dne 24. 10. 1997 byla hrazena z úvěru a v případě zřízení věcného břemene by banka úvěr odmítla poskytnout. Žalobkyně tímto právním předchůdcům žalované vyšla vstříc, aby si mohli vzít úvěr. Dále bylo mezi nimi hovořeno o budoucím zřízení věcného břemene, k čemuž však později nedošlo, když později byl přímo žalovanou sjednán úvěr u Hypoteční banky, a. s.

11. V návaznosti na doplnění tvrzení žalobkyní u jednání konaného dne 19. 11. 2025 bylo žalobkyni dáno poučení podle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), aby k takto doplněným tvrzením navrhla soudu důkazy, na něž žalobkyně reagovala návrhem, aby syn žalobkyně , jméno FO, byl vyslechnut jako svědek.

12. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. 2066 v k. ú. , adresa, soud zjistil, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. 15 a parc. č. 17, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2066.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. 2298 v k. ú. , adresa, soud zjistil, že na základě kupní smlouvy ze dne 28. 12. 2015 je žalovaná výlučným vlastníkem pozemků parc. č. 7, parc. č. 11, parc. č. 13, jehož součástí je stavba č. p. 68, parc. č. 14 a parc. č. 16, zapsaných u , právnická osoba, , kraj, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, na LV č. 2298.

14. Ze snímku katastrální mapy na č.l. 7 a 9 soud zjistil vzájemnou polohu pozemku žalobkyně parc. č. 15 ve vztahu k pozemku žalované parc. č. 7 a dále polohu tohoto pozemku žalované k pozemku parc. č. 3.

15. Z informace o pozemku na č.l. 61 soud zjistil, že vlastníkem pozemku parc. č. 3, ostatní plocha (způsob využití ostatní komunikace) je město , adresa, .

16. Z dopisu žalované ze dne 24. 5. 2024 bylo zjištěno stanovisko žalované k návrhu žalobkyně ze dne 13. 5. 2024 na zřízení věcného břemene zatěžujícího pozemek parc. č.

7. Žalovaná s tímto návrhem nesouhlasila.

17. Z fotodokumentace na č.l. 70-71 byla zjištěna situace na místě.

18. Z čl. IV. odst. 1. zástavní smlouvy k nemovitosti reg. č. , číslo, ze dne 10. 9. 2018 soud zjistil, že žalovaná jako zástavce se mimo jiné zavázala, že do zániku zástavního práva dle této smlouvy bez předchozího písemného souhlasu Hypoteční banky, a. s. jako zástavního věřitele neumožní nabytí jakéhokoliv práva k předmětu zajištění, a to včetně práva odpovídajícího věcnému břemenu služebnosti či práva nájemního na dobu delší jednoho roku.

19. Z vyjádření zástavního věřitele ze dne 25. 8. 2025 soud zjistil, že zástavní věřitel nesouhlasil se zřízením věcného břemene – služebnosti cesty na pozemku parc. č. 7 v k. ú. , adresa, z důvodu, že věcné břemeno má negativní vliv na zástavní hodnotu nemovitosti.

20. Z návrhu nájemní smlouvy na č.l. 90 soud zjistil, že žalovaná nabídla žalobkyni uzavření nájemní smlouvy k části pozemku parc. č. 7 vymezené v nákresu na č.l. 92, který tvoří přílohu č. 1 této smlouvy, a to na dobu neurčitou počínaje od 1. 9. 2025 k účelu, který spočívá v přístupu a příjezdu k pozemkům parc. č. 15 a parc. č. 17 zahrnujícím právo chůze a jízdy, přičemž vjezd a průjezd motorovými vozidly je omezen na vozidla do 3,5 tuny. Použití motorových vozidel s vyšší hmotností je přípustné jen ve výjimečných, odůvodněných případech, zejména při stavebních či údržbových pracích, a vždy pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Požadované nájemné činilo 1 200 Kč ročně. V čl. VII. odst. 2. bylo uvedeno, že smlouva je platná ode dne podpisu smluvními stranami a nabývá účinnosti prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po dni, kdy Hypoteční banka, a. s. vysloví se zněním této smlouvy písemný souhlas.

21. Z průvodního dopisu na č.l. 91 a doručenky datové zprávy ze dne 25. 8. 2025 bylo zjištěno, že žalovaná prostřednictvím svojí právní zástupkyně se obrátila na právní zástupkyni žalobkyně s návrhem na uzavření nájemní smlouvy v parametrech, jak jsou výše uvedeny. V tomto průvodním dopise požádala právní zástupkyni žalobkyně k vyjádření nejpozději do 10. 9. 2025 s tím, že v případě souhlasu zajistí souhlas banky s uzavřením smlouvy. K dotazu soudu žalovaná u jednání konaného dne 19. 11. 2025 uvedla, že o poskytnutí souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy zástavního věřitele nežádala, když žalobkyně na zaslaný návrh nájemní smlouvy nereagovala.

22. Ze zákresu na č.l. 93 soud zjistil průběh alternativní cesty po pozemcích parc. č. 27/1, parc. č. 26/1, parc. č. 30/3, parc. č. 435/7 a parc. č. 30/1.

23. Z kupní smlouvy ze dne 24. 10. 1997 a z výpisu z katastru nemovitostí na č.l. 115 soud zjistil, že žalobkyně, jíž náležel spoluvlastnický podíl mimo jiné k pozemku parc. č. 7 v k. ú. , adresa, o velikosti 1/3, převedla tento spoluvlastnický podíl na kupující manžele , jméno FO, a , jméno FO, za dohodnutou kupní cenu 191 500 Kč, z níž každému z prodávajících přináleží 1/3. Kupní cena byla splatná ve dvou splátkách tak, že část kupní ceny ve výši 51 500 Kč byla uhrazena před podpisem této smlouvy a část kupní ceny ve výši 140 000 Kč bude uhrazena formou úvěru od , právnická osoba, . nejpozději do dvou měsíců od podpisu této smlouvy. Předložené vyhotovení kupní smlouvy nebylo podepsáno kupující , jméno FO, , ale z výpisu z katastru nemovitostí na č.l. 115 je zřejmé, že právní předchůdci žalované manželé , jméno FO, a , jméno FO, nabyli nemovitosti evidované na tomto listu vlastnictví podle kupní smlouvy datované stejného dne, jak plyne z předloženého vyhotovení kupní smlouvy, tj. dne 24. 10. 1997. Z uvedeného má soud za prokázané, že předložená kupní smlouva ze dne 24. 10. 1997 je nabývacím titulem, na jehož základě vlastnické právo k pozemkům parc. č. 7, parc. č. 11, parc. č. 13, jehož součástí je stavba č. p. 68, parc. č. 14 a parc. č. 16 přešlo do společného jmění manželů Stanislava a , jméno FO, a že tito část prostředků k úhradě kupní ceny čerpali z úvěru, i když k úhradě kupní ceny nakonec došlo ještě před podpisem této kupní smlouvy.

24. Z dokladu o zaplacení kupní ceny na č.l. 114 soud zjistil, že na úhradu kupní ceny byla žalobkyni jako převodci předána dne 18. 10. 1997 částka 210 000 Kč.

25. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že žalobkyně jezdí na zahradu s kolečkem a svědek obdělává zahradu kultivátorem od Mountfieldu, což je jednoduchý malý stroj, který používá ke kypření půdy, naorávání, vyorávání či orbě. Vozidla nad 3,5 tuny používají jen k dovozu vody a hnoje. Sám svědek má však pouze řidičské oprávnění skupiny A, B, takže dovoz vody a hnoje pro ně zajišťují jeho kamarádi. Ke sporu došlo asi před šesti nebo sedmi lety, když na zahradu začali vozit vodu v devítimístném transportéru s přívěsem, na kterém byla naložena 1000-litrová nádrž, a nemohli projet skrz zaparkovaná auta. Následně se svědek vyjádřil tak, že příčinou sporu mezi účastníky nebyl samotný dovoz vody, ale skutečnost, že na kolemjdoucí útočil vlčák, který patří rodině žalované. Následně na předmětný pozemek začali stavět auta tak, že se tam nedalo projet. Poté svědek spontánně vylíčil, že se žalobkyně ptal, proč k jejím pozemkům není přístup, na což mu odpověděla, že tam nemohlo být zřízeno věcné břemeno kvůli úvěru. K nabídce uzavření nájemní smlouvy ze strany žalované se svědek vyjádřil tak, že žalobkyně se cítí být podvedená, protože tenkrát měli tři kupce a , jméno FO, je přemlouvali, aby nemovitosti prodali právě jim. Pokud nyní žalobkyně nemá na pozemek parc. č. 7 oficiální přístup, tak i z pohledu svědka byla podvedena, když souhlasila, že to bude „na dobré slovo“. Podle názoru svědka by se měli mezi sebou domluvit. Byl kvůli tomu za , jméno FO, několikrát, jenomže to nejde kvůli zástavě ve prospěch banky. Zatím se ovšem nestalo, že by jim přístup na zahradu nebyl umožněn.

26. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že , jméno FO, v přístupu na zahradu nebrání. Pokud na pozemku parc. č. 7 byla zaparkovaná auta, tak na žádost jim přístup vždy umožnili. Na zaplacení kupní ceny podle kupní smlouvy ze dne 24. 10. 1997 čerpali hypotéku, popř. úvěr.

27. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro tuto projednávanou věc.

28. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci. Žalovaná je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. 7 v k. ú. , adresa, , po němž se žalobkyně domáhá zřízení nezbytné cesty ke svým pozemkům parc. č. 15 a parc. č. 17 v k. ú. , adresa, . Žalobkyni náležel i spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemku parc. č. 7, který spolu s ostatními spoluvlastníky kupní smlouvou ze dne 24. 10. 1997 převedli na právní předchůdce žalované manžele , jméno FO, a , jméno FO, . Na úhradu kupní ceny čerpali kupující úvěr. K úhradě kupní ceny došlo ještě před uzavřením kupní smlouvy, a to dne 18. 10. 1997. Z dokladu o zaplacení kupní ceny na č.l. 114 předloženého žalovanou je také zřejmé, že kupní cena byla předána k rukám žalobkyně, z čehož podle soudu plyne, že byla evidentně osobou, která převod těchto nemovitostí s kupujícími dojednala. Bylo tedy na žalobkyni, aby s kupujícími vyjednala také zajištění přístupu k nemovitostem v jejím výlučném vlastnictví. V situaci, kdy podle tvrzení žalobkyně uvažované zřízení věcného břemene bylo na překážku poskytnutí úvěru kupujícím, nabízelo se přinejmenším sjednání smlouvy o budoucí smlouvě, na něž nejsou kladeny (na rozdíl např. od smlouvy o převodu nemovitosti či smlouvy o zřízení věcného břemene) žádné formální požadavky. Pokud žalobkyně takto svoje práva neošetřila, lze uzavřít, že nedostatek přístupu zavinila vlastním hrubě nedbalým jednáním. V této souvislosti považuje soud za významné časové souvislosti zaplacení kupní ceny a podpisu kupní smlouvy, na jehož základě byla teprve smlouva uzavřena. Pakliže by totiž bylo poskytnutí úvěru odvislé od existence vlastnického práva kupujících k nemovitostem nezatíženým věcným břemenem, pak k čerpání úvěru a úhradě kupní ceny stěží mohlo dojít ještě před podpisem kupní smlouvy. Žalobkyně tak podle soudu neprokázala svoje tvrzení, že vyšla právním předchůdcům žalované vstříc, pokud při uzavření kupní smlouvy ze dne 24. 10. 1997 netrvala na zřízení věcného břemene, aby si mohli vzít úvěr na zaplacení kupní ceny. Uvedené naopak svědčí ve prospěch závěru, že poskytnutí úvěru nijak podmíněno nebylo. Z výslechu svědků má soud za prokázané tvrzení žalované, že přes pozemek parc. č. 7 v k. ú. , adresa, dlouhodobě umožňuje žalobkyni bezplatný přístup k jejím pozemkům parc. č. 15 a parc. č. 17 v k. ú. , adresa, . Žalobkyně a její rodina obdělávají zahradu na těchto pozemcích kultivátorem od Mountfieldu, což je jednoduchý malý stroj, a vozidla nad 3,5 tuny používají jen k dovozu vody a hnoje. Z výslechu svědka , jméno FO, soud dále učinil zjištění, že navzdory sporu mezi účastníky, který vznikl již asi před šesti nebo sedmi lety, je žalobkyni vstup na její pozemky ze strany rodiny žalované v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k hospodaření na nich, nadále umožněn. V průběhu tohoto řízení pak žalovaná souhlasila s návrhem smíru předjednaným u jednání dne 21. 3. 2025, podle něhož mělo dojít k bezúplatnému zřízení služebnosti stezky a cesty s omezením na vozidla do 3,5 tuny. Následně žalovaná nabídla žalobkyni uzavření nájemní smlouvy k účelu, který spočívá v přístupu a příjezdu k pozemkům parc. č. 15 a parc. č. 17, jenž byl rovněž omezen na vozidla do 3,5 tuny s tím, že použití motorových vozidel s vyšší hmotností je přípustné se souhlasem pronajímatele toliko ve výjimečných, odůvodněných případech, zejména při stavebních či údržbových pracích. Podle zástavní smlouvy k nemovitosti reg. č. 6300/662626-01/18/01-002/00R ze dne 10. 9. 2018 se žalovaná jako zástavce zavázala neumožnit do zániku zástavního práva dle této smlouvy nabytí jakéhokoliv práva k předmětu zajištění, a to včetně práva odpovídajícího věcnému břemenu služebnosti či práva nájemního na dobu delší jednoho roku, aniž by k tomu měla předchozí písemný souhlas Hypoteční banky, a. s. jako zástavního věřitele. Se zřízením věcného břemene zástavní věřitel nesouhlasil. O poskytnutí předchozího písemného souhlasu s uzavřením nájemní smlouvy žalovaná zástavního věřitele nežádala. Žalobkyně však na jí zaslaný návrh nájemní smlouvy nereagovala.

29. Podle § 1021 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“) vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak; soused však nahradí vlastníku pozemku škodu tím způsobenou.

30. Podle § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

31. Podle § 1029 odst. 2 o. z. nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

32. Podle § 1032 odst. 1 o. z. soud nepovolí nezbytnou cestu,a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, neboc) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

33. Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015, aplikace § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. může typově přicházet do úvahy zejména 1) v situacích, kdy vlastník nemovité věci měl k nemovité věci zajištěno spojení na veřejnou cestu, o které následně hrubě nedbalým či úmyslným jednáním přišel, 2) v situacích, kdy vlastník nemovité věci svou stavební činností zabránil napojení své nemovité věci na veřejnou cestu a 3) v situacích, kdy osoba nabývá nemovitou věc, aniž by k ní měla zajištěno spojení s veřejnou cestou, a její jednání lze považovat za hrubě nedbalé či úmyslné.

34. S ohledem na shora odůvodněný závěr, že žalobkyně nedostatek přístupu zavinila vlastním hrubě nedbalým jednáním, soud uzavřel, že podaná žaloba není důvodná. Přestože soud má za to, že pro zamítnutí žaloby postačí, pokud žalovaná prokáže existenci, byť i jediné skutečnosti, jež podle výše citovaného ust. § 1032 odst. 1 o. z. vede k zamítnutí žaloby, nelze přehlédnout, že žalobkyně odmítla nejprve uzavření soudního smíru ve znění předjednaném u jednání konaného dne 21. 3. 2025 i pozdější návrh žalované na uzavření nájemní smlouvy, které shodně příjezd žalobkyně po pozemku parc. č. 7 v k. ú. , adresa, k pozemkům parc. č. 15 a parc. č. 17 v k. ú. , adresa, k účelu spočívajícím v přístupu a příjezdu k pozemkům parc. č. 15 a parc. č. 17 omezovaly na vozidla do 3,5 tuny. Podle soudu uzavření smíru či nájemní smlouvy bylo možné po žalobkyni spravedlivě požadovat za situace, kdy rodina žalobkyně vozidla nad 3,5 tuny používá jen občas k dovozu vody a hnoje. Kromě toho, že návrh nájemní smlouvy výslovně počítal i s možností výjimečného vjezdu za použití motorových vozidel s vyšší hmotností se souhlasem pronajímatele, soud se ztotožnil se stanoviskem žalované ve vyjádření ze dne 25. 8. 2025 v tom ohledu, pokud s odkazem na ust. § 1021 o. z. argumentovala tak, že pro občasné vjezdy trvalá služebnost neslouží. Navíc zůstalo v řízení nezpochybněným faktem, že doposud byl žalobkyni vstup na její pozemky ze strany rodiny žalované v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k hospodaření na nich, vždy umožněn. Shrnuto, pokud žalobkyně uzavření smíru či nájemní smlouvy za daných podmínek odmítla, představuje tato skutečnost speciální překážku povolení nezbytné cesty v režimu § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1419/2018 ze dne 26. 11. 2019).

35. Z výše uvedených důvodů soud podanou žalobu výrokem I. tohoto rozsudku zamítl, aniž se dále zabýval posouzením potenciality zajištění přístupu po pozemcích parc. č. 27/1, parc.č. 26/1, parc. č. 30/3, parc. č. 435/7 a parc. č. 30/1.

36. Žalované, jež měla v tomto řízení plný procesní úspěch, byla výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznána plná náhrada nákladů řízení. Účelně vynaložené náklady, které žalované v tomto řízení vznikly, spočívají v odměně vypočtené z tarifní hodnoty 65 000 Kč podle § 7 bod 5., § 9 odst. 3 písm. c) a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb, advokátního tarifu v pl. znění (dále jen „a. t.“) za čtyři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne 25. 8. 2025, vyjádření ze dne 18. 11. 2025 a účast na jednání dne 19. 11. 2025 po 3 700 Kč, náhradě hotových výdajů za uvedené čtyři úkony po 450 Kč podle § 13 odst. 3 a. t., cestovném k jednání ve výši 178,30 Kč (na trase , adresa, - , adresa, n. S. a zpět v délce 24 km osobním automobilem s kombinovanou spotřebou 4,7 l na 100 km při průměrné ceně paliva - motorové nafty ve výši 34,70 Kč za litr a sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel za 1 km jízdy ve výši 5,80 Kč dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.) a náhradě za promeškaný čas za dvě půlhodiny po 150 Kč podle § 14 a. t., tj. celkem 17 078,30 Kč.