6 C 99/2025

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Homolovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o nahrazení projevu vůle I. Soud nahrazuje projev vůle žalované s uzavřením následující smlouvy:Kupní smlouvakterou níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavírají smluvní strany:1. , právnická osoba, ., IČ , IČO žalované, , se sídlem , adresa(dále jen „prodávající“)a2. , Jméno žalobce, , r. č. , RČ, , bytem , Adresa žalobce(dále jen „kupující“)t a k t o:Čl. I1. Prodávající prohlašuje, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/15 pozemku parc. č. 620/2, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 202 m2 v k. ú. a obci , adresa, , zapsaném v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , kraj, , Katastrálním pracovištěm , adresa, (dále jen „předmět převodu“).Čl. II1. Prodávající touto smlouvou za kupní cenu ve výši 1.652 Kč prodává kupujícímu předmět převodu, tj. spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 620/2, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 202 m2 v k. ú. a obci , adresa, , se všemi součástmi a příslušenstvím, a kupující touto smlouvou předmět převodu, se všemi součástmi a příslušenstvím, do svého výlučného vlastnictví kupuje a přijímá.

2. Kupující se zavazuje uhradit prodávající kupní cenu ve výši 1.652 Kč po uzavření této smlouvy na účet označený v písemné výzvě prodávajícího k úhradě. Splatnost kupní ceny uvedená prodávající ve výzvě k úhradě bude činit minimálně 10 pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy kupujícímu.Čl. III1. Kupující prohlašuje, že je mu znám právní i faktický stav předmětu převodu, v jakém se nachází ke dni uzavření této smlouvy.II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám právního zástupce žalobce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 16 017 Kč.

1. Žalobce se žalobou podanou k soudu dne 17. 10. 2025 domáhal po žalované nahrazení projevu vůle s uzavřením kupní smlouvy ohledně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 620/2 v k. ú. a obci , adresa, (dále jen „spoluvlastnický podíl“). Uvedl, že je výlučným vlastníkem stavby bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 620/2 v k. ú. a obci , adresa, (dále jen „pozemek parc. č. 620/2“). Pozemek parc. č. 620/2 je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované. Žalobci náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 13/15 a žalované spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15. Žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy ze dne 13. 3. 2025 od prodávajícího , jméno FO, (dále jen „prodávající“), a to současně se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. a obci , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč. Prodávající porušil předkupní právo žalobce, které mu svědčilo coby vlastníkovi stavby podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“) tím, že spoluvlastnický podíl nenabídl žalobci. Vzhledem k tomu, že kupní cena byla v kupní smlouvě určena jako cena souhrnná, domáhá se žalobce, aby mu byl spoluvlastnický podíl převeden za úplatu určenou poměrně z celkové kupní ceny. Žalobce uplatnil vůči žalované právo retraktu podle § 2144 o. z. dopisem ze dne 7. 6. 2025. Žalovaná však tento požadavek žalobce odmítla a nereagovala ani na následnou výzvu ze dne 4. 7. 2025, v níž žalobce poskytl žalované dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti převést spoluvlastnický podíl do 15. 7. 2025.

2. Žalovaná uplatněný nárok neuznala. Ve vyjádření ze dne 24. 11. 2025 uvedla, že žalobci nesvědčí zákonné předkupní právo, když pozemek parc. č. 620/2 spoluvlastní vyjma žalované a žalobce ještě další osoba. Podle žalované předkupní právo náleží vlastníkovi pozemku či stavby výhradně v případě, že jeho uplatněním dojde k úplnému sjednocení vlastnictví pozemku a stavby, tedy že stavba se stane součástí pozemku. Pouhé přiblížení se k tomuto cíli nestačí. Žalovaná odkázala na ust. § 3056 odst. 2 o. z. a doplnila, že pozemek parc. č. 620/2 má výměru 202 m2 a stavba bez č.p./č.e. na pozemku parc. č. 620/2 (dále jen „stavba žalobce“) stojí na zhruba třetině jeho plochy. I kdyby tedy zákonné předkupní právo žalobce bylo hypoteticky dáno, nevztahovalo by se k nemovitosti jako celku. V této souvislosti odkázala žalovaná na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2023, sp. zn. 22 Cdo 3018/2022, podle něhož soud rozhodující o právu předkupníka (uplatňujícího právo retraktu) na převod věci od nabyvatele je povinen zkoumat veškeré podmínky koupě věci a tyto podmínky zohlednit. Žalovaná se pokoušela dohodnout s žalobcem jak na odkupu, tak na možnosti rozdělení pozemku, žalobce však bezpodmínečně trval na právu retraktu, což by mohlo být důvodem nepřiznání náhrady nákladů řízení žalobci v případě jeho úspěchu ve věci. Dále žalovaná zpochybnila způsob určení náhrady (úplaty) žalobcem, když žalovaná nabývala do svého vlastnictví více pozemků s rozdílným využitím, polohou, a tedy i hodnotou. Navíc žalovaná disponuje aparátem, který zajišťuje efektivní a hospodárné převody nemovitostí, a proto bylo možné nabytí předmětných pozemků žalovanou za cenu uvedenou v žalobě. Proto navrhla, aby soud vycházel z tržní ceny pozemku.

3. V replice ze dne 17. 2. 2026 k vyjádření žalované žalobce uvedl, že mu jako vlastníkovi budovy svědčí zákonné předkupní právo i v případě nabytí pouze spoluvlastnického podílu na pozemku nikoliv pozemku celého, a to s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3248/2023. Na pozemek parc. č. 620/2 je přístup z veřejné komunikace pouze přes pozemek parc. č. 620/1, který je ve výlučném vlastnictví žalobce a stojí na něm jeho rodinný dům. Kromě žalobce a osob, jimž to žalobce umožní, nemá možnost ani žádný relevantní důvod tento pozemek kdokoliv jiný užívat. Kromě toho nezastavěná část pozemku parc. č. 620/2 slouží jako jediná přístupová cesta ke stavbě žalobce, kterou žalobce užívá jako dílnu a místo pro skladování. Dále pak přes pozemek parc. č. 620/2 přechází žalobce na pozemek parc. č. 621, který užívá jako zahradu a zázemí pro chov drůbeže a králíků. Podle žalobce je tak evidentní, že pozemek parc. č. 620/2 tvoří funkční celek se stavbou na něm stojící, jakož i s dalšími sousedícími nemovitostmi ve vlastnictví žalobce. Nezastavěná část pozemku parc. č. 620/2 nemá žádné jiné využití než pro žalobce, když bez jeho souhlasu není přístupná a v případě oddělení části pozemku nezastavěné stavbou by se podstatně ztížilo užívání stavby žalobce, která na něm stojí. Podle názoru žalobce žalovaná nesprávně vykládá ust. § 3056 odst. 2 o. z., jež neupravuje rozsah, v jakém je vlastník stavby oprávněn uplatnit právo retraktu vůči nabyvateli pozemku v případě porušení předkupního práva, ale vztahuje se na situaci, která uplatnění tohoto práva předchází, kdy vlastník pozemku může oddělit část pozemku a pouze tuto část nabídnout ke koupi vlastníkovi stavby, k čemuž však nedošlo, když prodávající , jméno FO, prodal žalované spoluvlastnický podíl celý. Vzhledem k tomu, že žalovaná kupní smlouvou ze dne 13. 3. 2025 nabyla rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. a obci , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč, navrhl žalobce, aby výše úplaty byla určena poměrně z celkové výše kupní ceny. Alternativně žalobce navrhl, nechť žalovaná sdělí, jaká výše z celkové kupní ceny připadala na kupní cenu za spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 620/2. Z procesní opatrnosti pak žalobce navrhl, aby výše úplaty byla stanovena na základě znaleckého posudku, což však s ohledem na výši kupní ceny označil za nehospodárné.

4. Ve vyjádření ze dne 20. 2. 2026 žalovaná zrekapitulovala svoje procesní stanovisko uvedené ve vyjádření ze dne 24. 11.2025, přičemž nad rámec tvrzení tam uvedených neuvedla nic nového.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. 28 soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem stavby bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 620/2 a dále pozemku parc. č. 620/1, jehož součástí je dům č. p. 347 v k. ú. a obci , adresa, .

6. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. 868 soud zjistil, že pozemek parc. č. 620/2 je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované. Žalobci náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 13/15 a žalované spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15. Podle tohoto výpisu z katastru nemovitostí nabyl žalobce svůj spoluvlastnický podíl postupně darovací smlouvou ze dne 14. 2. 2021, kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2021 a kupní smlouvou ze dne 21. 7. 2025.

7. Ze snímku katastrální mapy soud zjistil, že pozemek parc. č. 620/2 je přístupný z veřejné komunikace pouze přes pozemek parc. č. 620/1. Nezastavěná část pozemku parc. č. 620/2 slouží jako jediná přístupová cesta ke stavbě žalobce na pozemku parc. č. 620/2.

8. Z kupní smlouvy ze dne 13. 3. 2025 soud zjistil, že žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl od prodávajícího , jméno FO, (dále jen „prodávající“), a to současně se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč.

9. Z kupní smlouvy ze dne 21. 7. 2025 soud zjistil, že touto smlouvou žalobce nabyl od prodávající , jméno FO, spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 620/2 a na pozemku parc. č. 621 v k. ú. , adresa, o velikosti id. 2/15 za souhrnnou kupní cenu 15 000 Kč.

10. Z uplatnění práva retraktu ze dne 7. 6. 2025 a dodejky datové zprávy bylo zjištěno, že žalobce tímto dopisem uplatnil podle § 2144 o. z. právo, aby mu žalovaná převedla svůj spoluvlastnický podíl za cenu, za kterou jej nabyla od prodávajícího , jméno FO, , a to z důvodu porušení povinnosti prodávajícího nabídnout spoluvlastnický podíl žalobci jako předkupníkovi podle § 2140 odst. 1 o. z.

11. Z odpovědi ze dne 1. 7. 2025 na uplatnění práva retraktu bylo zjištěno, že žalovaná tento požadavek žalobce neuznala. Současně v tomto dopise nabídla žalobci převod spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 620/2 o velikosti id. 2/15 za kupní cenu 65 000 Kč.

12. Z odpovědi ze dne 4. 7. 2025 na dopis žalované bylo zjištěno, že žalobce poskytl žalované dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti převést spoluvlastnický podíl do 15. 7. 2025.

13. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav věci. Žalobce je vlastníkem stavby bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 620/2 a dále pozemku parc. č. 620/1, jehož součástí je dům č. p. 347, v k. ú. a obci , adresa, . Pozemek parc. č. 620/2 je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované. Žalobci náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 13/15, který nabyl postupně darovací smlouvou ze dne 14. 2. 2021, kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2021 a kupní smlouvou ze dne 21. 7. 2025. Žalované náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15. Žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 620/2, o výměře 202 m2, spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621, na základě kupní smlouvy ze dne 13. 3. 2025 za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč. V době nabytí spoluvlastnického podílu žalovanou byla dalším spoluvlastníkem pozemku parc. č. 620/2 třetí osoba (, jméno FO, ), která následně kupní smlouvou ze dne 21. 7. 2025 převedla na žalobce svůj spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 620/2 a na pozemku parc. č. 621 v k. ú. , adresa, o velikosti id. 2/15 za souhrnnou kupní cenu 15 000 Kč. Žalobce právo retraktu uplatnil vůči žalované dopisem ze dne 7. 6. 2025, na což žalovaná reagovala odmítavě, a to dopisem ze dne 1. 7. 2025. Současně v tomto dopise nabídla žalobci převod spoluvlastnického podílu na předmětném pozemku za kupní cenu 65 000 Kč, tj. cenu, která více než desetinásobně převyšuje kupní cenu za oba spoluvlastnické podíly nabyté žalovanou na základě kupní smlouvy ze dne 13. 3. 2025.

14. Podle § 3056 odst. 1 věty první o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

15. Podle § 1124 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v pl. znění (dále jen „o. z.“), bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

16. Podle § 1124 odst. 2 předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

17. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

18. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 28. 8. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3248/2023, dovodil, že v případě, kdy se převádí po 1. 7. 2020 spoluvlastnický podíl k pozemku nebo stavbě na něm zřízené, není již zpravidla dána kolize předkupního práva zakotveného v § 3056 o. z. s předkupním právem podílového spoluvlastníka ve smyslu § 1124 o. z. V takovém případě existuje předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z., a to i kdyby nabytí příslušného spoluvlastnického podílu nevedlo přímo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby; to neplatí v případě existujícího předkupního práva spoluvlastníka podle § 1124 o. z., ve znění účinném od 1. 7. 2020, které vede ke sjednocení vlastnictví pozemku nebo stavby.

19. Podle komentáře Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část, 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 123, marg. č. 11 se „příslušnou úplatou“ rozumí ve většině případů to, zač byla věc koupena koupěchtivým. Bylo-li ujednáno rozšíření předkupního práva i na jiné případy zcizení, např. darování nebo směnu, bude příslušnou úplatou to, co by jinak předkupník zaplatil při využití předkupního práva.

20. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že podaná žaloba je důvodná. Vzhledem k tomu, že prodávající , jméno FO, převedl na žalovanou spoluvlastnický podíl k pozemku parc. č. 620/2 kupní smlouvou ze dne 13. 3. 2025, bez toho, že by jej předtím nabídl žalobci, došlo k porušení předkupního práva žalobce jako vlastníka stavby postavené na tomto pozemku (podle § 3056 odst. 1 věty první o. z.), přičemž se tak stalo po nabytí účinnosti zákona č. 163/2020 Sb. novelizujícího s účinností od 1. 7. 2020 zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v pl. znění. Oproti věci vedené u Nejvyššího soudu pod sp. zn. 22 Cdo 3248/2023 je navíc skutkový stav v této projednávané věci odlišný v tom ohledu, že třetí osoba, která byla jedním z podílových spoluvlastníků ještě v době nabytí spoluvlastnického podílu žalovanou, jej později převedla na žalobce, a to kupní smlouvou ze dne 21. 7. 2025. V projednávané věci tak kolize předkupních práv neexistuje ani v teoretické rovině, neboť pozemek parc. č. 620/2 je v současné době v podílovém spoluvlastnictví (pouze) žalované a žalobce, který je nadto spoluvlastníkem většinovým. Argumentaci žalované, že pozemek parc. č. 620/2 má výměru 202 m2 a že stavba žalobce stojí jen na zhruba třetině jeho plochy, soud považuje s ohledem na okolnosti této věci za nepřípadnou. Za situace, kdy pozemek parc. č. 620/2 je přístupný z veřejné komunikace pouze přes jiný pozemek náležející do výlučného vlastnictví žalobce (pozemek parc. č. 620/1) a část pozemku parc. č. 620/2, která není zastavěna stavbou žalobce, slouží jako jediná přístupová cesta k této stavbě, nelze než dospět k závěru, že předkupní právo žalobce se vztahuje k pozemku parc. č. 620/2 jako celku. Zbývá tedy vypořádat se s argumentací žalované, pode níž by měla výše úplaty za převod spoluvlastnického podílu odpovídat ceně obvyklé (tržní). Ani s touto argumentací žalované se soud neztotožnil předně s poukazem na výše citovaný komentář (viz odstavec 19. odůvodnění tohoto rozsudku). Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 3974/2007, se potom podává, že nabyla-li třetí osoba věc (spoluvlastnický podíl) v důsledku porušení předkupního práva převodcem, který na ni současně převedl i jiné věci, na které se předkupní právo nevztahovalo, přičemž byla dohodnuta jen cena souhrnná, má z předkupního práva oprávněná osoba právo na nabytí spoluvlastnického podílu za cenu odpovídající příslušnému dílu ceny sjednané za všechny prodané věci. Dále je zde uvedeno, že oprávněnému žalobci nelze bez dalšího přičítat k tíži, že v žalobním návrhu, kterým konkretizoval projev vůle osoby povinné, uvedl určitou cenu, jestliže ji nezná ani žalovaný ani soud. Soud je toho názoru, že závěry posledně citovaného rozhodnutí lze použít i na zde projednávanou věc, a to s jedinou výhradou, že úplata specifikovaná žalobcem v petitu návrhu dílu ceny sjednané za všechny prodané věci přesně odpovídá postupu naznačenému ve shora citovaném rozhodnutí. I pokud by tomu tak ale nebylo, nebylo by možné žalobu zamítnout s odůvodněním, že navrhovaná cena není správná. Ze všech shora uvedených důvodů soud podané žalobě vyhověl výrokem I. tohoto rozsudku.

21. O nákladech řízení bylo rozhodnuto výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) tak, že žalovaná je povinna zcela nahradit náklady tohoto řízení procesně úspěšnému žalobci. Účelně vynaložené náklady, které žalobci v tomto řízení vznikly v celkové výši 16 017 Kč, spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 5 000 Kč, odměně za pět úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, žaloba, vyjádření ze dne 17. 2. 2026 a účast na jednání soudu dne 25. 2. 2026) po 1 000 Kč podle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v pl. znění (dále jen „a. t.“), náhradě hotových výdajů za uvedených pět úkonů po 450 Kč podle § 13 a. t., cestovném ve výši 1 255 Kč (na trase z , adresa, n. S. a zpět v délce 160 km osobním automobilem s průměrnou spotřebou 5,7 l na 100 km při průměrné ceně paliva 34,10 Kč za litr a sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel za 1 km jízdy ve výši 5,90 Kč dle vyhlášky č. 573/2025 Sb.), náhradě za promeškaný čas za celkem čtyři půlhodiny po 150 Kč a náhradě DPH 21 % z odměny, náhrady hotových výdajů, cestovného a náhrady za promeškaný čas ve výši 1 912 Kč, přiznané v souladu s ust. § 137 odst. 1, 3 o. s. ř.

22. Pokud žalovaná argumentovala ve prospěch nepřiznání náhrady nákladů řízení žalobci tím, že se pokoušela dohodnout s žalobcem na odkupu či na možnosti rozdělení pozemku, tak soud dospěl k závěru, že důvody pro nepřiznání nákladů řízení žalobci v této věci nejsou dány. Především poukazuje soud na odmítavé stanovisko žalované v průběhu tohoto řízení, ale rovněž na skutečnost, že nabídku žalobce na převod spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 620/2 o velikosti id. 2/15 za kupní cenu 65 000 Kč nelze považovat za adekvátní v situaci, kdy sama žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl současně se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 2/15 na pozemku parc. č. 621 v k. ú. , adresa, za souhrnnou kupní cenu 6 150 Kč a žalobce od prodávající , jméno FO, stejný spoluvlastnický podíl na totožných pozemcích nabyl za kupní cenu 15 000 Kč.

23. Žalovaná je povinna povinnost uloženou ve výroku II. tohoto rozsudku splnit do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. l o. s. ř.). Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně žalobce.