8 C 24/2022

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl soudkyní Mgr. Tamarou Karáskovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného, žalované a žalobce 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného, žalované a žalobce oba zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 110 000 Kč s přísl.

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 110 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 50 000 Kč od 1. 12. 2021 do zaplacení a ve výši 8,5% ročně z částky 60 000 Kč od 8. 12. 2021 do zaplacení, a to do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do úroku z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 50 000 Kč od 20. 11. 2021 do 30. 11. 2021 a ve výši 8,5% ročně z částky 60 000 Kč od 20. 11. 2021 do 7. 12. 2021 zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně k rukám právního zástupce žalobce na náhradě nákladů řízení částku 35 400,64 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne 31. 1. 2022 se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení částky 170 000 Kč s úrokem z prodlení. Své podání odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli dne 14. 10. 2019 smlouvu o budoucí kupní smlouvě o dílo (žalobce jako prodávající a žalovaní jako kupující), v níž bylo mimo jiné ujednáno, že kupní cena činí 3 500 000 Kč. Budoucí kupující zaplatili k rukám budoucího prodávající částku 60 000 Kč jako rezervační zálohu s tím, že pro případ neuzavření kupní smlouvy do 15. 3. 2021 tato propadá ve prospěch budoucího prodávajícího. V článku III. odst. 4 smlouvy byla sjednána rozvazovací podmínka s tím, že nebude-li kupní smlouva uzavřena do 15. 3. 2021 smlouva k tomuto dni zaniká, budoucí kupující jsou povinni zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč, rezervační záloha se v tomto případě nezapočítává. Dále dne 22. 2. 2021 uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí, kde bylo v článku III. odstavce 3 ujednáno, že pokud nebude kupní smlouva uzavřena do 31. 8. 2021, smlouva včetně dodatku zanikají a budoucí kupující zaplatí budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu 50 000 Kč, přičemž sankce ze smlouvy o smlouvě budoucí, tedy smluvní pokuta ve výši 60 000 Kč a propadnutí zálohy ve výši 60 000 Kč zůstávají v platnosti. Dále je uvedeno, že smluvní pokutu 60 000 Kč uhradí budoucí kupující do 14 dnů od jejího vyúčtování, a to po 31. 8. 2021 Ani po výzvě žalovaní smluvní pokuty neuhradili.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili, uvedli, že již při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí složili rezervační zálohu 60 000 Kč, která následně propadla jako smluvní pokuta. Jsou přesvědčeni, že smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč tímto uhradili. Ujednání ve smlouvě vnímali tak, že pokud by k uzavření smlouvy nedošlo, smlouva o smlouvě budoucí podle rozvazovací podmínky pozbyla účinnosti a rezervační záloha by neměla být automaticky započtena. Vzhledem k tomu, že jim nebyla vrácena rezervační záloha, započítávají na nárok žalobce k úhradě smluvní pokuty právě zaplacenou rezervační zálohu. Dodatkem pak bylo sjednáno, že smluvní pokuta ve výši 60 000 Kč bude uhrazena do 14 dnů od jejího vyúčtování po 31. 8. 2021, ačkoliv dodatkem měla být sjednána smluvní pokuta ve výši 50 000 Kč. Nebyla tedy jednoznačně ujednána výše smluvní pokuty podle dodatku. V celkovém souhrnu by měli vlastně žalovaní uhradit za neuzavření smlouvy částku 170 000 Kč, což pokládají za nepřiměřenou smluvní pokutu, která by měla být soudem adekvátně snížena.

3. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 14. 10. 2019 soud zjistil, že žalobce jako prodávající a žalovaní jako kupující se touto smlouvou dohodli na budoucí koupi (prodeji) nemovitosti, kdy bylo mimo jiné ujednáno, že kupní cena činí 3 500 000 Kč. Budoucí kupující zaplatili k rukám budoucího prodávající částku 60 000 Kč jako rezervační zálohu s tím, že pro případ neuzavření kupní smlouvy do 15. 3. 2021 tato propadá ve prospěch budoucího prodávajícího. V článku III. odst. 4 (závěrečných ujednáních) smlouvy byla sjednána rozvazovací podmínka s tím, že nebude-li kupní smlouva uzavřena do 15. 3. 2021 smlouva k tomuto dni zaniká a budoucí kupující jsou povinni zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč, přičemž rezervační záloha se v tomto případě nezapočítává.

4. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí soud zjistil a má za prokázané, že dne 22. 2. 2021 se účastníci tímto dodatkem dohodli na prodloužení termínu trvání smlouvy o smlouvě budoucí s tím, že budoucím kupujícím se dosud nepodařilo získat potřebné finanční prostředky k úhradě kupní ceny, ale tyto zajistí v dohodnutém prodlouženém termínu do 31. 8. 2021 (článek II odst. 1 dodatku). Ve všem ostatním (krom prodloužení termínu) smlouva o smlouvě budoucí zůstala platit v původním znění (článek III. odst. 1) a pro případ, že by nebyla kupní smlouva uzavřena do 31. 8. 2021, bylo ujednáno, že v tom případě smlouva včetně dodatku zanikají a budoucí kupující zaplatí budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu 50 000 Kč, přičemž sankce ze smlouvy o smlouvě budoucí, tedy smluvní pokuta ve výši 60 000 Kč a propadnutí zálohy ve výši 60 000 Kč zůstávají nadále v platnosti (čl. III. odstavce 3). Konečně je zde uvedeno, že smluvní pokutu 60 000 Kč uhradí budoucí kupující do 14 dnů od jejího vyúčtování, a to po 31. 8. 2021, o splatnosti druhé smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč v dodatku není ujednáno ničeho.

5. Při jednání uvedl právní zástupce žalobce, že by bylo možné jednat o určitých splátkách, avšak ohledně celé žalované částky. S tím žalovaní nesouhlasili, neboť setrvali na tom, že smluvní pokuty nebyly řádně sjednány a že je potřeba částku soudem snížit.

6. Soud zjistil z účastnické výpovědi žalované 2, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena současně s nájemní smlouvou, dům chtěli koupit, neměli finance ihned, a proto byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí a zároveň nájemní smlouva a žalovaní začali v domě bydlet. Nepodařilo se jim vyřídit hypotéku, proto požádali žalobce o prodloužení lhůty pro uzavření kupní smlouvy a on jim vyhověl. Realitní makléřka je upozornila, že když nedojde ke koupi, propadá 60 000 Kč žalobci. Dodatek byl sepsán rychle, jednalo se o pokutu 50 000 Kč. Patrně dodatek detailně nečetla. Listiny zajišťoval žalobce, smlouvu o smlouvě budoucí podepisovali u něho doma, měli opravdu zájem nemovitost koupit. Vztahy mezi žalovanými a [anonymizováno] byly v pořádku, věřili jim. Pak jim vylíčili situaci, že s hypotékou je to opravdu špatné a dodatek velmi rychle připravil opět žalobce. Dodatek jí podal žalobce přes okno, podepsali jej oba žalovaní. Žalovaná 2 je v invalidním důchodu, pobírá 6 000 Kč měsíčně, platí vysoké nájemné, žalovaný 1 má příjem ze zaměstnání. Nyní hradí nájemné v bytě 18 000 Kč měsíčně. Hypotéku vyřizovali nejprve přes [anonymizováno], nedosáhli na ni. Do další hypotéky měl vstoupit i zeť, ale žalovaný 2 by si musel vzít ještě spotřebitelský úvěr na 1 000 000 Kč a měsíční splátka by pak činila celkem 33 000 Kč měsíčně. To již bylo hodně. Skutečnost, že by si museli vzít i spotřebitelský úvěr zjistili, až poté, co byl sepsán dodatek. Při sepisu smlouvy měli za to, že bude ještě další zdroj financí, a to ze soudního sporu, který ještě není ukončen.

7. Soud zjistil z účastnické výpovědi žalovaného 1, že smlouvám porozuměl asi jako manželka (žalovaná 2). Dodatek pořádně nečetl, do té doby byly vztahy dobré.

8. V řízení nebylo sporné, že k uzavření shora citované smlouvy a dodatku došlo, ani skutečnost, že žalovaní bydleli v nájmu v nemovitosti žalovaného, která měla být předmětem budoucí kupní smlouvy. Sporná byla určitost ujednání o smluvních pokutách, a to v otázce, zda byla sjednána jedna či dvě smluvní pokuty, a dále v otázce, zda rezervační záloha měla být započtena na smluvní pokutu (když žalovaní ve svém vyjádření toto započtení uplatnili).

9. Na základě výše popsaného soud učinil skutkový závěr, že mezi účastníky byla sjednána smlouva o smlouvě budoucí, byla uhrazena rezervační záloha ve výši 60 000 Kč, smlouva byla ještě před lhůtou pro úhradu kupní ceny prodloužena dodatkem [číslo] v návaznosti na nedodržení prodlouženého termínu byla sjednána další smluvní pokuta ve výši 50 000 Kč (k platnosti těchto ujednání viz dále). Kupní smlouva nebyla uzavřena ani v dodatečném termínu, žalobce tak po žalovaných požadoval zaplacení smluvních pokut, což žalovaní neučinili. <i>10. Podle ust. § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</i> <i>Podle ust. § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.</i> <i>Podle ust. § 1958 odst. 1, 2 o.z. je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele. Neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.</i> 11. V řešené věci je určující otázkou posouzení důvodnosti obrany žalované, tedy posouzení, zda byly platně sjednány smluvní pokuty. Na tomto místě je vhodné připomenout, že v textu smlouvy o smlouvě budoucí jednoznačně vyplývá, že složená rezervační záloha ve výši 60 000 Kč propadne při neuzavření kupní smlouvy do 15. 3. 2021 (čl. I odst. 5), k tomu byla pro případ neuzavření smlouvy v dohodnutém termínu ujednána smluvní pokuta 60 000 Kč s tím, že rezervační záloha se na smluvní pokutu nezapočítává (článek III. odst. 4 smlouvy). Dodatkem ze dne 22. 2. 2021 byla platnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě prodloužena do 31. 8. 2021 (článek II. dodatku), v ostatním zůstala smlouva o smlouvě budoucí platit v původním znění (článek III. odst. 1 dodatku), přičemž byla sjednána rozvazovací podmínka pro případ, že budoucí kupní smlouva nebude uzavřena ani v prodlouženém termínu (do 31.8.2021). Pro takový případ byla sjednána další smluvní pokuta 50 000 Kč s tím, že bylo výslovně uvedeno, že sankce ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 14. 10. 2019 (smluvní pokuta 60 000 Kč a propadnutí zálohy 60 000 Kč) zůstávají v platnosti (článek III. odst. 3 dodatku). Dále je v posledně citovaném článku dodatku uvedeno, že smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč uhradí kupující do 14ti dnů od jejího vyúčtování, a to po 31. 8. 2021 – tedy je jasně řečeno, že smluvní pokutu za neuzavření smlouvy v prvně stanoveném termínu bude budoucí prodávající požadovat teprve v případě, že nedojde k uzavření smlouvy ani v termínu náhradním. O splatnosti druhé pokuty ve výši 50 000 Kč není ujednáno ničeho, tzn. tato druhá pokuta je splatná tzv. na vyzvání ve smyslu § 1958 odst. 2 o.z. Výklad předmětných smluvních ustanovení dle soudu nevzbuzuje žádnou pochybnost o jejich znění, při neuzavření kupní smlouvy mělo dojít k propadnutí zálohy, která se výslovně nezapočítává na smluvní pokutu, ve smlouvě byla sjednána smluvní pokuta 60 000 Kč za neuzavření smlouvy do 15. 3. 2021 a v dodatku dalších 50 000 Kč s tím, že všechny tyto sankce existují vedle sebe, kdy mají i rozdílná data splatnosti (viz výše). Ujednání ve smlouvě a dodatku jsou dle soudu dostatečně určitá a srozumitelná, kdy uvedené znění soud považuje za pochopitelné i pro osoby, které nemají mnoho zkušeností s uzavíráním smluv. Navíc jsou tyto pasáže v textu jako jakožto podstatné zvýrazněny silnějším typem písma.

12. Soud se dále zabýval námitkou žalovaných, že sjednaná smluvní pokuta nepřiměřená, tj. možností uplatnění moderačního oprávnění podle § 2051 o. z.

13. Snížení nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty je výsledkem určitého procesu rozhodování, jenž probíhá ve třech fázích. Nejdříve musí soud vyřešit, zda sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká. Pro toto posouzení zákon žádná kritéria nestanoví, takže závěr o tom, zda je sjednána nepřiměřeně vysoká smluvní pokuta, je věcí volného uvážení soudu. Posouzení otázky přiměřenosti smluvní pokuty závisí na okolnostech konkrétního případu, zejména na důvodech, které ke sjednání posuzované výše smluvní pokuty vedly, a na okolnostech, které je provázely. V tomto případě se se jedná o pevně stanovenou smluvní pokutu, a proto ji soud porovnal s hodnotou nemovitosti, která měla být prodávána, kdy kupní cena činila 3 500 000 Kč. Tuto smluvní pokutu soud neshledal nepřiměřeně vysokou, když celková výše smluvní pokuty činí celkově 110 000 Kč, kupní cena nemovitosti činila 3 500 000 Kč. Jedná se o jednorázovou pokutu, která činí 3,14% z kupní ceny, resp. při zohlednění celkové sankce pro žalované ze smlouvy a dodatku, která celkem činí 170 000 Kč (60 000 Kč propadnutí rezervační zálohy, 60 000 Kč a 50 000 Kč smluvní pokuty), se jedná o 4,85% z kupní ceny. Sjednaná výše smluvní pokuty musí přitom odpovídat i jejímu účelu - pokud by byla naopak příliš nízká, nemotivovala by ke splnění povinnosti. Soud proto předmětnou smluvní pokutu i v její celkové výši shledává přiměřenou, a to mj. s vědomím rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1121/2020, kterým bylo odmítnuto dovolání ve věci, kde byla nižšími soudy přiznána smluvní pokuta ve výši 10 % z celkové kupní ceny a tato smluvní pokuta byla shledána přiměřenou (jednalo se o situaci, kdy byla požadována smluvní pokuta, z důvodu, že nebyla kupní cena doplacena).

14. Teprve v případě, kdy soud dojde k závěru o nepřiměřenosti smluvní pokuty, nastupuje druhá fáze jeho rozhodování, kdy posoudí, zda použije svého moderačního práva či nikoli, tj. zda nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu sníží. V tomto případě soud tedy snížení smluvní pokuty již nezvažoval.

15. Žalovaní konečně namítali, že v důsledku rozvazovací podmínky sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí (před jejím dodatkem) došlo k zániku smlouvy, čímž mj. pozbyla účinnosti ujednání o zápočtu rezervační zálohy, která tak neměla propadnout žalobci a kterou proto žalovaní chtěli započíst oproti smluvní pokutě. Tuto námitku shledal soud nepřiléhavou, když rezervační poplatek měl propadnout v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena do 15. 3. 2021 (čl. I odst. 5 smlouvy), což skutečně uzavřena nebyla. Následným dodatkem byl pak změněn toliko čl. I odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí (srov. čl. II odst. 2 dodatku), a to právě s tím, že dosavadní sankce zůstávají v platnosti, byť smluvní pokutu ve výši 60 000 Kč bude budoucí prodávající uplatňovat příp. až po nedodržení náhradního termínu (viz výše). Pokud žalovaní dovozovali, že smlouvou o smlouvě budoucí bylo ujednáno, že pro případ neuzavření kupní smlouvy se rezervační záloha stává smluvní pokutou, toto jejich domnění není správné, jak bylo vysvětleno výše. Skutečnosti, které popsali žalovaní ve svých účastnických výpovědích, tedy že smlouvu a dodatek dostatečně nepřečetli, dodatek se podepisoval v rychlosti, žalobci věřili, neboť vzájemné vztahy byly dobré, nejsou sami o sobě dostatečným důvodem pro nepřiznání žalovaného nároku.

16. Soud tedy žalobě jako důvodné v zásadě vyhověl (výrok I.). Současně soud přiznal žalobci rovněž úroky z prodlení v zákonné výši, a to vždy od prvního dne prodlení s úhradou dlužné částky. Při určení dne splatnosti jednotlivých smluvních pokut pak soud vycházel z předžalobní výzvy odeslané právním zástupcem žalobce dne 12.11.2021. Protože nebylo nijak doloženo, kdy se výzva dostala do dispozice žalovaných, soud vzal v úvahu dobu 10 dnů pro vyzvednutí zásilky - když výzvu mohli žalovaní převzít nejdříve 13.11.2021, nejzazší termín pro její vyzvednutí je 23.11.2021. Za termín splatnosti tak soud u částky 50 000 Kč lhůtu tak, jak ji ve výzvě stanovil žalobce (7 dnů, tzn. do 30.11.2021), a tedy přiznal úroky z prodlení z této částky od 1. 12. 2021. U částky 60 000 Kč pak při lhůtě 14 dnů (tak, jak bylo ujednáno v článku III. bodu 3 dodatku), nejzazší termín splatnosti připadá o týden později, a v tomto případě soud žalobci přiznal úroky z prodlení od 8.12.2022. Ve zbývající části úroků soud návrh zamítl (výrok II.).

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř., když přiznal žalobci, jenž byl v řízení téměř zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 35 400,64 Kč. Tyto náklady sestávají z žalobcem zaplaceného soudního poplatku v částce 5 500 Kč, dále nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 110 000 Kč, sestávající z částky 29 900, 64 Kč za 4 úkony (převzetí věci, sepis předžalobní výzvy s odstoupením, sepis žaloby, účasti na jednání ust. § 11 odst. 1 a. t.), odměna za jeden úkon činí 5 500 Kč celkem tedy 22 000 Kč, 1 200 Kč představující paušální náhradu výdajů podle § 13 odst. 4 a. t (4 x 300 Kč), náhradu za promeškaný čas 400 Kč (ust. § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a.t.) za 4 započaté půlhodiny po 100 Kč, cestovné k jednání ve výši 1 111,27 Kč při délce trasy 2 x 85 km k soudu a zpět ([obec] – [obec]) [značka automobilu], při spotřebě motorové nafty 3,9 l /100 km (dle ust. § 158 odst. 4 věty třetí zák. č. 262/2006 Sb. ve znění předpisů pozdějších nutno vycházet z údaje o spotřebě pro kombinovaný provoz podle norem Evropských společenství, jde o v pořadí třetí údaj o spotřebě dle předložené kopie technického průkazu vozu) a ceně 47,10 Kč l a amortizaci 4,70 Kč km podle vyhl. č. 511/2021 Sb. v aktuálním znění. Právní zástupce žalobce je plátcem daně z přidané hodnoty, náleží mu tedy i DPH z částky 24 711,27 Kč ve výši 21%, tedy 5189, 37 Kč Náklady celkem činí 35 400,64 Kč.

18. Soud zvažoval, zda by bylo možné v tomto případě použít ust. § 150 o.s.ř. a snížit náhradu nákladů řízení, avšak ani k tomu neshledal dostatečné důvody hodné zvláštního zřetele. Pro žalované je sice situace složitá a zatěžující, ale nikoliv neřešitelná či likvidační, žalovaný 1 má příjem ze zaměstnání, žalovaná 2 invalidní důchod. Pokud byli schopni dosáhnout na spotřebitelský úvěr na 1 000 000 Kč a hypotéční úvěr (s pomocí zetě) okolo 2 500 000 Kč (pokud kupní cena za nemovitost činila celkem 3 500 000 Kč), bude v jejich možnostech vyřešit i povinnost jim uloženou tímto rozsudkem včetně nákladů řízení. S ohledem na stanovisko žalobce vyjádřené prostřednictvím právního zástupce při jednání soudu (že by akceptoval splátky) soud poskytl žalovaným k plnění závazku delší lhůtu, než předpokládá zákon v ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. – 3 dny) a stanovil lhůtu 1 měsíce. U nákladu řízení pak lhůtu předpokládanou zákonem nijak neprodlužoval, neboť (jak je uvedeno výše) k tomu neshledal zásadní důvody.