8 C 27/2022

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl soudkyní Mgr. Tamarou Karáskovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa pro: zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Zrušuje se spoluvlastnictví účastníků (v poměru každý id. 1/3) k pozemku p.č.st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] a pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaným na listě vlastnictví [číslo] u [anonymizováno] úřadu pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce].

II. Všechny ve výroku I. uvedené nemovitosti se přikazují do spoluvlastnictví žalovaného 1 a žalovaného 2 (každému v poměru id. ½), žalovaný 1 je povinen zaplatit žalobkyni každý částku 183 333,33 Kč, žalovaný 2 je povinen zaplatit žalobkyni každý částku 183 333,33 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna uhradit každému z žalovaných na náhradě nákladů řízení částku ve výši 812,50 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna uhradit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou náhradu nákladů řízení ve výši 1 750 do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně požádala o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem označeným ve výroku I. tohoto rozsudku. Uvedla, že účastníci jsou spoluvlastníky uvedených nemovitostí každý jednou ideální třetinou. Navrhla, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno přikázáním všech nemovitostí do jejího vlastnictví s tím, že by byla povinna uhradit každému z žalovaných 54 165 Kč, neboť má k nemovitostem silný citový vztah, stará se o ně pouze ona a její rodina a užívá je od dětství. V závěru řízení byla ochotna vyplatit každého maximálně částkou 300 000 Kč.

2. Žalovaní souhlasili se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví, nesouhlasili však s částkou, kterou žalobkyně navrhovala na vyplacení. V případě, že by žalobkyně nebyla schopna je vyplatit v souladu s obvyklou cenou nemovitosti, jsou připraveni převzít do svého vlastnictví nemovitosti a vyplatit žalobkyni.

3. Soud provedl dokazování znaleckými posudky a níže uvedenými listinami, z nichž bylo zjištěno následující:

4. Z listu vlastnictví vyplývá, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku p.č.st. 68, jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] a pozemku p. [číslo] o výměře [anonymizováno], ostatní plocha, vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaným na listě vlastnictví [číslo] u [anonymizováno] úřadu pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce], každý v poměru id. 1/3.

5. Z prohlášení Městyse [obec] se podává, že v posledních letech platila poplatek za rekreační objektu paní [jméno] [celé jméno žalobkyně] (matka žalobkyně pozn. soudu).

6. Z komunikace mezi účastníky vyplývá, že zájem o zrušení spoluvlastnictví projevovala žalobkyně, vyjadřovala zájem odkoupit podíly žalovaných.

7. Z pojistné smlouvy, daňového přiznání za rok 2021 a faktury za elektřinu vyplývá, že poplatky za nemovitost, pojištění a energie hradila v roce 2021 [jméno] [celé jméno žalobkyně] (matka žalobkyně pozn. soudu).

8. Z potvrzení o výši zůstatku na účtu žalobkyně a z výpisu bankovního účtu a žalovaného 1 bylo zjištěno, že žalobkyně disponuje ke dni 15.2.2023 peněžitou částkou ve výši 624 643,07 Kč, žalovaný 1 k dni 1.6.2022 částkou 1 965 125,21 Kč.

9. Ze znaleckého posudku (zadaného soudem) ze dne 30.9.2022 a výpovědi znalce [celé jméno znalce] soud zjistil, že obvyklá cena chaty a pozemků ve spoluvlastnictví účastníků činí v daném místě a v době zpracování posudku 1 100 000 Kč. Jedná se o chatu, v 1. NP je obytný pokoj s malou kuchyňskou linkou a strmé schodiště do prvního poschodí, v podkroví je jeden pokoj, v 1. PP je jedna obytná místnost výšky 2 m, WC, sprcha a umyvadlo. Znalec stanovil cenu obvyklou při zvážení všech okolností, které mají na cenu vliv, jedná se o cenu, který by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě podobné nemovitosti v obvyklé v obchodním styku. Pro srovnání cen použil znalec kupní ceny, za které byly prodány srovnávací rekreační objekty nacházející se ve [obec], ve [obec] – [anonymizováno] a v [anonymizováno], uvedl konkrétní čísla vkladových řízení proběhnuvších u katastrálního úřadu. Při znaleckém výslechu znalec doplnil, že podle zákona o oceňování by se mělo vycházet z realizovaných prodejů. Metodika ing. [anonymizováno] (autora druhého znaleckého posudku pozn. soudu) se používá například bankami při poskytování hypotéčních úvěrů, používají se faktory, které nemovitosti zlevňují, což odráží tlak bank, tak je pro ně jistější návratnost úvěrů. [příjmení] stanovil cenu podle platného zákona a vyhlášky, je si vědom i negativ, které nemovitost má. Vnitřky srovnávaných nemovitostí nelze prohlédnou, jsou v soukromém vlastnictví. Čerpal z katastru nemovitostí a kupních smluv, fyzicky nemovitosti objel, zná je zvenku, umí si představit stav uvnitř. Většinou bývá obdobný, jako zbytek nemovitosti. Lze posoudit v jakém stavu jsou okna, střecha, zda je zde jímka či kanalizace, zda je nemovitost vlhká. První srovnávaná nemovitost má velký pozemek, lesní pozemek bez porostu, je tam špatný přístup přes cizí pozemky, udělal proto korekci. Pro srovnání ceny se používají koeficienty, nejde pouze o matematické výpočty, obvyklá cena se uvedenými postupy dovodí. Nelze jen počítat, jde i odborný pocit. V realizovaných prodejích není vidět klesání cen nemovitostí. Nemovitost se posuzuje komplexně, není jedné nejdůležitější parametr pro srovnání. Hodnotí se pozemek i vnější vazby, tedy přístup, napojení na sítě, negativní vlivy okolí. Tři srovnávané nemovitosti se prodaly ve špatném stavu za velké peníze. U oceňovaného pozemku je pozemek o výměře pouhých 400 m2, ale i stavební pozemky pro rekreaci se prodávají minimálně za 1 000 Kč za m2. Pozemek je trochu zanedbaný ale výměra je přiměřená, lze k němu dojet autem. Na zahrádkářské využití nemá vliv, že je veden jako neplodná půda. Staví a prodává se i v záplavových zónách, zde byla povodeň v roce 2002. Zařazování do povodňových zón vzniká pod tlakem pojišťoven. Cenu obvyklou ponížil s ohledem na povodňovou zónu méně než druhý znalec ing. [anonymizováno], a to do 10 %, nemovitosti se v oblasti dále staví a užívají. Oceňovaná nemovitost má dobrý přístup ze silnice, je zde mělká, možná zanešená studna, ale dostatečná pro odběr užitkové vody. Pokud by se měla jímka dát do souladu se současnými podmínkami, mohly by bát náklady asi 80 000 Kč, ale 80 % nemovitostí tohoto charakteru má jímky a trativody a jsou tak prodávány, užívány. Není nezbytné čerpat z prodejů přesně do 6 měsíců. lze vyjít i z o něco starších v odůvodněných případech a udělat korekci. Spoluvlastnictví zohlednil do 10 %.

10. Z informací o řízení pořízených z internetu vyplývá, že tři vkladová řízení tak jak je znalec ing. [celé jméno znalce] popsal ve znaleckém posudku proběhla, týkala se převodu vlastnictví, z toho V [číslo] nemovitostí v k.ú. [anonymizováno], V [číslo] nemovitosti v k.ú. [obec] a [spisová značka] nemovitosti v k.ú. [anonymizováno].

11. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 16.11.2022 bylo zjištěno, že stanovil tržní cenu nemovitosti částkou 600 000 Kč. Porovnání učinil s rekreačními objekty v obcích [obec] (zahrádkářská chata), [obec] (chata v rekreační oblasti) a [obec] (rekreační chata), kdy čerpal z nabídkových cen uvedených nemovitostí nabízených realitními kancelářemi. Znalecký posudek předložila žalobkyně, je opatřen doložkou podle ust. § 127a o.s.ř.

12. Znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], soud zhodnotil jako ne zcela přiléhavý z důvodu srovnání objektů z jiné lokality a zdrojů cen těchto objektů a z tohoto důvodu ani neprováděl výslech znalce. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci [obec], k.ú. [anonymizováno], dvě z nemovitostí, které použil ke srovnání ing. [celé jméno znalce] se nachází rovněž v obci [obec] a třetí v [obec] – [anonymizováno] vzdálené od části [územní celek] - [anonymizováno] necelé 4 km. Nemovitosti použité ke srovnání ing. [anonymizováno] se nacházejí v obcích [obec] (vzdálené 20 km), [obec] (vzdálené 50 km) a [obec] (vzdálené 22 km). Obecně známou skutečností je, že rekreační lokalita [obec] je mnohem atraktivnější než oblasti, z nichž čerpal ing. [anonymizováno], nachází se v [anonymizováno] vrchovině, poblíž [obec] nad [anonymizováno] a vodní nádrže [obec] [územní celek], [anonymizováno] či [obec] se v takto atraktivním prostředí nenacházejí, což je, jak již bylo uvedeno, skutečnost obecně známá. Ing. [celé jméno znalce] tedy použil ke srovnání mnohem vhodnější objekty. Ceny srovnávaných nemovitostí čerpal z realizovaných prodejů a nikoliv pouhých nabídek realitních kanceláří, což je ke srovnání rovněž vhodnější. Podrobně při svém znaleckém výslechu vysvětlil veškeré okolnosti, které vzal v úvahu a rovněž vysvětlil, že stanovit cenu obvyklou nelze pouhým matematickým výpočtem. Znalec ing. [celé jméno znalce] dále čerpal ze znalosti stavu porovnávaných objektů, zohlednil lokalitu, vnější vazby i stav oceňované nemovitosti.

13. S ohledem na rozdílné závěry znalců soud zvažoval i zadání revizního znaleckého posudku. K jeho zadání nepřistoupil vzhledem k tomu, že znalec ing. [anonymizováno] při výslechu jasně a logicky zdůvodnil svůj postup, který navíc plně koresponduje s příslušnou právní úpravou (zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a oceňovací vyhláškou č. 441/2013 Sb). Soud tedy nemá ve smyslu § 127 odst. 2 o.s.ř. pochybnost o správnosti znaleckého posudku ing. [anonymizováno], o nějž opřel svá skutková zjištění ohledně ceny obvyklé. Podle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 25 Cdo 259/2012 nejsou dány důvody pro zpracování tzv. revizního znaleckého posudku podle ust. § 127 odst. 2 o.s.ř., jestliže písemné vyhotovení prvního posudku nevykazuje žádné vady, které by svědčily o nedostatcích formálních či věcných a pověřený znalec při výslechu před soudem reagoval na vznesené dotazy a ani zde se neobjevily nesrovnalosti, které by odůvodňovaly přezkum posudku jiným znalcem či ústavem.

14. Soud neprováděl důkaz účastnickou výpovědí žalobkyně za účelem prokázání jejího vztahu k nemovitosti, tuto skutečnost žalovaní ani nerozporovali a souhlasili s přikázáním nemovitostí do jejího vlastnictví za předpokladu adekvátní výše vypořádacího podílu.

15. Na základě provedeného dokazování soud vzal za zjištěné, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý v rozsahu id 1/3, obvyklá cena těchto nemovitostí je 1 100 000 Kč, účastníci nechtějí setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu a obě strany mají zájem získat celé nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Žalovaní by souhlasili s tím, aby byla nemovitost přikázána žalobkyni za předpokladu, že je vyplatí poměrnou částkou stanovenou soudem zadaným znaleckým posudkem. Chata není reálně dělitelná, rozdělení pozemku p. [číslo] jako samostatné věci ve spoluvlastnictví účastníků by sice bylo technicky proveditelné, avšak se zřetelem k velikosti a účelu pozemku, který má výměru pouhých 388 m2 a slouží jako okolí chaty, nově vzniklé pozemky by byly vzhledem ke svému tvaru a velikosti stěží účelně využitelné a snížila by se podstatně jeho/jejich hodnota. Žalovaní jsou schopni vyplatit žalobkyni náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/3 znalcem ing. [celé jméno znalce] určené ceny nemovitostí. Žalobkyně je ochotna vyplatit každému z žalovaných nejvýše částku 300 000 Kč, což podílu odpovídajícímu 1/3 ceny nemovitosti neodpovídá. <i>16. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.</i> <i>Podle § [číslo] o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.</i> <i>Podle § [číslo] odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.</i> <i>Podle § [číslo] o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.</i> 17. Po právní stránce soud posoudil ve světle citovaných zákonných ustanovení věc následovně:

18. Spoluvlastníky nelze nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, je tedy namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci není rozdělení chaty jako poměrně malého objektu s jednou bytovou jednotkou možné a pozemku, jak již bylo uvedeno shora, vhodné.

19. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Zákon nyní výslovně nestanoví hlediska, podle nichž má být výlučný vlastník určen. Žalobkyně uváděla, že má k nemovitostem vztah od dětství, stará se o ně ona i její rodina, což žalovaní nerozporovali a pro případ, že by žalobkyně disponovala finanční částkou, kterou by je byla schopna vyplatit (v souladu se zjištěnou cenou obvyklou), s přikázáním nemovitostí do jejího vlastnictví by souhlasili. I soud by o přikázání nemovitostí do vlastnictví žalobkyně v takovém případě (solventnost žalobkyně) rozhodl. Nicméně žalobkyně výslovně uvedla, že není ochotna vyplatit žalované větší částkou než celkově 600 000 Kč (300 000 Kč každému z žalovaných). Žalovaní naopak částkou pro vyplacení žalobkyně v plné výši podle ceny obvyklé disponují a vyplatí ji 1/3 ceny obvyklé, celkem 366 666,66 Kč (každý 183 333,33 Kč). Proto byly nemovitosti přikázány žalovaným, každému v poměru id ½, s povinností vyplatit spoluvlastnický podíl žalobkyni. Soud neshledal žádný důvod pro to, aby rozhodl o vyplacení žalovaných menší částkou.

20. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů a z ceny nemovitostí zjištěné znaleckým posudkem, přičemž za přiměřenou náhradu je nutno považovat 1/3 obvyklé ceny nemovitosti, která je hodnotovým ekvivalentem ideálního spoluvlastnického podílu, o který žalobkyně přichází.

21. Náhrada nákladů řízení nebyla přiznána žádnému z účastníků, a to v souladu s ust. § 142 odst. o.s.ř., pro jiný závěr daný specifickými okolnosti, zde soud důvody neshledal (viz Nález Ústavního soudu České republiky sp. zn. IV. ÚS 404/22 nebo I. ÚS 262/20), neboť žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval.

22. Podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledů řízení nárok na náhradu náklady řízení proti účastníkům, náklady řízení představují odměnu znalce [celé jméno znalce] přiznanou usnesením č.j. 8 C 27/2022-99 ve výši 6 750 Kč, žalovaní složili zálohu 5 000 Kč, která byla na odměnu znalce již použita a 1 750 Kč bylo zaplaceno z prostředku státu. Vzhledem k tomu, že míra úspěchu účastníků, respektive strany žalující a strany žalované je stejná (viz shora citovaný nález Ústavního soudu České republiky) a každý vychází z řízení se stejnou hodnotou věci, se kterou do ní vstupoval, je namístě, aby náklady státu hradily strany rovněž každý jednou polovinou. Tato činí z částky 6 750 Kč (6750: 2) 3 375 Kč, nicméně žalovaní již uhradili na záloze právě 5 000 Kč. Soud proto uložil žalobkyni, aby částku převyšující 3 375 Kč do částky 5 000 Kč (5 000 – 3 375) tedy 1 625 Kč, nahradila žalovaným (každému polovinu této částky, tedy 812,50 Kč) a doplatila státu částku 1 750 Kč.

23. Lhůta pro splnění povinnosti byla stanovena v souladu s ust. § 160 odst. 1 os.ř.