19 C 6/2023

Plný text

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudcem Mgr. Milanem Polehlou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o vyklizení nemovitosti <b>I. Žalovaná je povinna vyklidit pozemek [parcelní číslo], výměra: [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čp/če, zem. stavba, v obci [obec] a v [katastrální uzemí], a vyklizený ho předat žalobkyni do 60 dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 21 940 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.</b> 1. Žalobou ze dne 23. 11. 2022 se žalobkyně domáhala vyklizení žalované z pozemku [parcelní číslo], výměra: [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čp/če, zem. stavba, v obci [obec] a v [katastrální uzemí].

2. Žalobu odůvodnila tím, že jako výlučná vlastnice shora uvedených nemovitostí tyto nemovité věci písemnou nájemní smlouvou ze dne 21. 3. 2016 pronajala žalované, a to za účelem ustájení koní. Nájemné činilo 2 000 Kč za jednoho koně, nejméně však ve výši 20 000 Kč měsíčně, tj. 240 000 Kč ročně. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2016 do 31. 12. 2016 a opakovaně byl konkludentně prodloužen. Žalovaná po celou dobu trvání nájmu neplatila řádně nájemné, kdy za rok 2016 místo částky 180 000 Kč uhradila jen 100 000 Kč, za rok 2017 místo částky 240 000 Kč zaplatila pouze 110 000 Kč, za rok 2018 místo částky 240 000 Kč pouze 120 000 Kč, za rok 2019 místo částky 240 000 Kč pouze 120 000 Kč a za rok 2020 místo částky 240 000 Kč pouze 120 000 Kč. Od 1. 1. 2021 doposud jí žalovaná nezaplatila ničeho. Dopisem ze dne 30. 6. 2021 jí tedy předmětný nájem vypověděla z důvodu prodlení s placením nájemného více než 1 měsíc a vyzvala žalovanou k vyklizení pronajatých nemovitostí do 12. 7. 2021. Žalovaná tak neučinila doposud.

3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že výpověď z nájmu z 30. 6. 2021 je podle ní neplatná. Mezi ní a žalobkyni totiž byla následně uzavřena i ústní nájemní smlouva, která byla uzavřena na dobu neurčitou, s nájemným ve výši 120 000 Kč ročně a s výpovědní dobou 1 rok. Připustila, že nájemné uhradila naposledy za rok 2020 ve výši 120 000 Kč, ale součástí ústní nájemní smlouvy bylo ujednání o tom, že jí budou kompenzovány investice do nemovitostí, které sama vyčíslila částkou 378 000 Kč a nájemné neplatí proto, že tyto investice odepisuje.

4. V rámci smírného vyřešení sporu nabídla žalobkyně žalované to, že je ochotna posečkat s vyklizením předmětných nemovitostí tak, že by lhůta na vyklizení byla až do konce září 2023 a nepožadovala by po žalované ani náklady řízení. Žalovaná s takto navrhovaným smírem nesouhlasila.

5. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav (v závorce je kurzívou uvedeno, z jakých důkazů soud co zjistil): žalobkyně je výlučnou vlastnicí předmětného pozemku (viz výpis z LV č. [rok]). Mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní byla dne 23. 6. 2016 uzavřena písemná smlouva na nájem předmětných nemovitostí za účelem ustájení koní. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 1. 4. 2016 do 31. 12. 2016. Nájemné činilo 2 000 Kč měsíčně za jednoho koně a box plus pastva, nejméně však 20 000 Kč za měsíc, tj. 240 000 Kč/rok. Nájemné bylo splatné vždy k 30. dni v měsíci /články I., II. a III. smlouvy/. Nájemkyně byla oprávněna užívat pronajaté prostory pouze v souladu s účelem nájmu, řádně je udržovat a provádět řádnou údržbu a provádět drobné opravy na své náklady do výše limitu 5 000 Kč. Nájemkyně prohlásila, že si prostory prohlédla a jsou vhodné k ustájení koní. Nájemkyně nebyla oprávněna provádět stavební úpravy, měnit konstrukci nebo charakter nebytového prostoru,, a to ani na své náklady, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatelky /článek IV. smlouvy/. Kterákoliv ze stran byla oprávněna smlouvu vypovědět bez udání důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou, která začíná běžet 1. dnem měsíce následujícího po zaslání výpovědi druhé straně. Pronajímatelka měla též právo vypovědět tuto smlouvu v 15denní výpovědní době ode dne doručení výpovědi nájemkyni, pokud je tato více než jeden měsíc v prodlení s úhradou nájemného, nebo pokud hrubě poruší nebo opakovaně méně hrubě poruší povinnosti vyplývající z nájmu. Nájemkyně byla povinna v den skončení nájmu nebytový prostor vyklidit a odevzdat jej pronajímatelce vyklizený, uklizený a ve stavu v jakém ho převzala s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání a údržbě /článek VI. smlouvy/. Strany si ujednaly, že veškeré dodatky k této smlouvě musí být v písemné formě a musí být schváleny a podepsány oběma stranami /článek VI. smlouvy/ (viz citovaná nájemní smlouva). Výpovědí nájemní smlouvy ze dne 30. 6. 2021 žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu z důvodu prodlení žalované s placením nájmu více než 1 měsíc a s výpovědní dobou 15 dnů. Tato výpověď byla zaslána žalované do datové schránky dne 30. 6. 2021 a doručena jí byla dne 14. 7. 2021 (viz výpověď smlouvy a dodejka k ní). Výzvou k vyklizení nemovitosti ze dne 13. 7. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou v souvislosti s předchozí výpovědí nájemní smlouvy k vyklizení předmětných nemovitostí nejpozději do dne 25. 7. 2021. Tato výzva byla žalované zaslána do datové schránky a doručena dne 14. 7. 2021 (viz výzva k vyklizení s dodejkou). Žalovaná na tuto výzvu k vyklizení reagovala přípisem ze dne 28. 7. 2021, ve kterém namítala, že kromě písemné smlouvy uzavřené na dobu určitou, která skončila uplynutím doby, na kterou byla uzavřena, bylo mezi stranami dohodnuto, že v nájmu bude pokračováno na základě ústní nájemní smlouvy. V té bylo sjednáno nájemné ve výši 120 000 Kč splatné ročně vždy na konci příslušného roku nájmu, tj. do 31. 12. příslušného roku a výpovědní doba byla sjednána v délce trvání 12 měsíců. Dále bylo dohodnuto, že po skončení nájmu jí budou kompenzovány finanční investice, které investovala do zhodnocení předmětu nájmu, přičemž kompenzace měla být podmínkou ukončení nájmu a jeho předání. Výpověď tedy nemůže akceptovat, když další nájemné má uhradit teprve dne 31. 12. 2021. Navíc skončení běhu výpovědní doby musí předcházet vypořádání jejích pohledávek ve výši 378 000 Kč, z toho 75 000 Kč za užívání 1/3 objektu pronajímatelkou za 5 let, 25 000 Kč za spotřebované energie ze strany pronajímatelky za 5 let, 130 000 Kč za stavbu pergoly, 23 000 Kč za opravu topení, 25 000 Kč za opravu vodoinstalace, 28 000 Kč za opravu přívodu vody 2 x čerpadlo a rozvody, 15 000 Kč za opravu střechy nad sedlovnou, 20 000 Kč za opravu přístavby, 30 000 Kč za zednické a malířské práce nad rámec běžné opravy a 7 000 Kč za uspořádání oslavy (viz citovaný přípis žalované). K vyklizení předmětných nemovitostí vyzvala žalobkyně žalovanou též výzvami k vyklizení ze dne 23. 9. 2022, zaslanou jí do datové schránky dne 23. 9. 2022 a výzvou z 2. 1. 2023, zaslanou jí do datové schránky dne 3. 1. 2023 (viz citované výzvy a dodejky k nim). Jednatel žalované potvrdil, že objekt užívají doposud, nájemné neplatí, neboť mají za to, že odepisují částku, kterou tam investovali. Poslední platbu nájemného provedli koncem roku 2020 jako nájemné za rok 2020. Od té doby již nájemné neplatili. Kromě písemné nájemní smlouvy s žalobkyní měli uzavřenou i ústní nájemní smlouvu a v době trvání nájemní smlouvy se s žalobkyní dohodli na tom, že budou do pronajaté budovy investovat, aby byla obyvatelná a funkční a že tyto investice budou postupně odepisovat vůči nájemnému. Za žalovanou tato dohodu uzavřel on a za žalobkyni ji uzavřel její otec [jméno] [příjmení]. Provedené investice vyčíslili poté, co jim pan [příjmení] v květnu 2021 oznámil, že chce nájem ukončit, ať si vyčíslí ty investice, což udělali v dopise z 28. 7. 2021, ve kterém je vyčíslili částkou 378 000 Kč. Odpovědi se nedočkali (viz účastnická výpověď jednatele žalované). Také podle svědkyně [jméno] [příjmení] měla být po ukončení písemné nájemní smlouvy uzavřena též ústní nájemní smlouva, a to na dobu neurčitou. Za žalobkyni ji uzavřel pan [příjmení] s tím, že je s žalobkyní domluven. Nájemné činilo 120 000 Kč ročně. Podmínkou vypovězení nájmu bylo neplacení nájemného. Pronajatá budova nebyla ve stavu způsobilém k užívání, takže ji od samého počátku opravovali – zajišťovali dezinfekce stájí, napáječky vody včetně kompletní výměny vodovodního řadu, opravovala se elektřina, čerpadlo ve studni, malba. Postupně se začaly řešit venkovní úpravy a pergoly. O všech těchto investicích a opravách věděl pan [příjmení] a věděla to i žalobkyně, protože ve vedlejším přístavku měla ustájené i svoje koně. Poslední nájem byl hrazen v roce 2020. To, že bude uzavírána ústní nájemní smlouva, chtěl pan [příjmení], protože nechtěl dělat další papíry (viz výpověď svědkyně [jméno] [příjmení]). Naopak otec žalobkyně [jméno] [příjmení] uvedl, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena jen písemná smlouva na ustájení koní. Někdy v průběhu roku 2016 za ním přišla paní [příjmení], jestli by si venku nemohli postavit pergolu a udělat posezení. On jí řekl, že to prověří u dcery. Dcera s tím souhlasila za podmínky, že si to paní [příjmení] bude financovat sama. Když se prováděla stavba pergoly, tak žalobkyně jeho prostřednictvím požádala o to, aby se současně udělalo zastřešení navazujícího přístřešku, za což následně žalobkyně jeho prostřednictvím zaplatila paní [příjmení] částku 25 000 Kč. V průběhu pronájmu začaly být problémy i se samotným pronájmem, neboť koně se pohybovali volně po cizích pozemcích a majitelé těchto pozemků si stěžovali a vztahy v okolí se začaly horšit. Nakonec dala žalobkyně žalované výpověď. U žádného sjednávání ústní nájemní smlouvy nebyl a rovněž tak nebyl u žádného jednání, kde by žalované byla přislíbena úhrada investic. Naopak, od počátku bylo žalované zdůrazňováno, že žalobkyně se na žádných investicích finančně podílet nebude. Od žalobkyně nikdy neměl plnou moc k tomu, aby ji zastupoval, vždycky dělal jenom prostředníka a ptal se jí, jestli s něčím souhlasí nebo ne, přičemž ona si to rozhodovala sama (viz výpověď svědka [jméno] [příjmení]). Z předložené fotodokumentace vyplývá, že u budovy bez čp/eč byla opravena fasáda a přistavena dřevěná pergola (viz fotografie z doby před uzavřením nájemní smlouvy a nyní). Žalovaná v pronajatých prostorách pořádá v době letošních letních prázdnin příměstské tábory s koňmi pro děti. Inzerentem těchto táborů je [právnická osoba] [anonymizováno] (viz inzerce táborů). Jednatelem žalované i [právnická osoba] [anonymizováno] je přitom [jméno] [příjmení] (viz výpisy z OR).

6. Jiné důkazy soud neprováděl, když žalovanou navrhované výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] soud zamítl jako nadbytečné. [jméno] [příjmení] se měl vyjadřovat ke stavbě pergoly a [jméno] [příjmení] k tomu, že byla přítomna u jednání, kdy jí pan [příjmení] v květnu 2021, že bude chtít nájemní smlouvu ukončit. Jejich svědectví v této věci by tedy bylo nepodstatné.

7. Ze shora uvedených skutkových zjištění učinil soud následující skutkové závěry: žalobkyně je výlučnou vlastnicí předmětných nemovitostí. Písemnou nájemní smlouvou ze dne 21. 3. 2016 žalobkyně tyto nemovitosti pronajala žalované, a to na dobu určitou od 1. 4. 2016 do 31. 12. 2016 a za nájemné ve výši 2 000 Kč měsíčně za jednoho koně, nejméně však 20 000 Kč za měsíc, tj. 240 000 Kč/rok. Žalovaná ale tyto nemovitosti se souhlasem žalobkyně užívala i poté a žalobkyně jí v tom nijak nebránila. Tato situace trvala až do 30. 6. 2021, kdy žalobkyně žalované nájem vypověděla s 15denní výpovědní dobou z důvodu neplacení nájemného. To, že nájemné bylo placeno jen do konce roku 2020 ostatně potvrzovala i žalovaná. Tato výpověď z nájmu se dostala do sféry žalované dne 14. 7. 2021. Dne 13. 7. 2021 pak žalobkyně žalovanou v souvislosti s předchozí výpovědí nájemní smlouvy vyzvala k vyklizení předmětných nemovitostí nejpozději do dne 25. 7. 2021. Tato výzva se dostala do sféry žalované dne 14. 7. 2021. Pokud jednatel žalované a svědkyně [příjmení] uváděli, že mezi stranami byla uzavřena i ústní nájemní smlouva, tak jim soud neuvěřil a tato jejich tvrzení považuje za účelová. Ostatně žalovaná ani netvrdila, že tuto tvrzenou ústní nájemní smlouvu uzavřela s žalobkyní, ale měla jí uzavřít s jejím otcem [jméno] [příjmení]. Ten ale uzavření ústní nájemní smlouvy popřel s tím, že k tomu ani nebyl oprávněn. Soud mu v tomto uvěřil, a to mj. proto, že za situace, kdy mezi stranami stále běžela původní písemná smlouva, neměla žalobkyně žádný důvod uzavírat novou ústní nájemní smlouvu, která pro ni navíc (z hlediska výše nájemného, délky výpovědní doby apod.) byla mnohem nevýhodnější. Z provedeného dokazování tedy má soud za prokázané, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena jen jedna nájemní smlouva, a to písemná nájemní smlouva ze dne 21. 3. 2016, která byla konkludentně 6 x prodloužena vždy o dalších 9 měsíců, a to až do 30. 6. 2021. Následně již k jejímu dalšímu prodloužení nedošlo. Stejně tak jednateli žalované a svědkyni [příjmení] soud neuvěřil, pokud jde o tvrzenou dohodu o tom, že jí budou kompenzovány tvrzené vložené investice do nemovitosti. Ze znění písemné nájemní smlouvy vyplývá, že nájemkyně nebyla oprávněna provádět stavební úpravy, měnit konstrukci nebo charakter nebytového prostoru, a to ani na své náklady, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (viz článek IV. smlouvy), přičemž že by takový písemný souhlas byl dán, nebylo ze strany žalované ani tvrzeno. Samotná vědomost žalobkyně o těchto investicích nestačila ani k tomu, aby tyto investice byly vůbec prováděny, natož aby měly být žalované kompenzovány. <i>8. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>9. Podle § 2204 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.</i> <i>10. Podle § 2217 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.</i> <i>11. Podle § 2230 odst. 1, 2 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu (odst. 1). Ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla (odst. 2).</i> <i>12. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.</i> <i>13. Podle § 2229 o. z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.</i> <i>14. Podle § 1042 o. z. vlastník má právo na ochranu vůči tomu, kdo zasahuje do jejího vlastnického práva nebo jej ruší.</i> 15. Ze shora uvedených skutkových zjištění učinil soud následující právní závěry: mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemcem byla dne 21. 3. 2016 uzavřena písemná nájemní smlouva na dočasný pronájem shora uvedených nemovitostí za dohodnutou úplatu za účelem ustájení koní, tedy nájemní smlouva dle § 2201 a násl. o. z. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2016 do 31. 12. 2016 (§ 2204 odst. 1 a contrario) a nájemné bylo sjednáno ve výši 2 000 Kč měsíčně za jednoho koně, nejméně však 20 000 Kč za měsíc, tj. 240 000 Kč/rok (§ 2217 o. z.). Protože žalovaná tyto nemovitosti užívala se souhlasem žalobkyně i po datu 31. 12. 2016, docházelo ve smyslu § 2230 o. z. k prodloužení nájemní smlouvy vždy o původně sjednanou dobu nájmu, tedy 6 x o dalších 9 měsíců, tj. až do 30. 6. 2021. Výpovědí nájemní smlouvy ze dne 30. 6. 2021 žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu z důvodu prodlení žalované s placením nájmu více než 1 měsíc, s výpovědní dobou 15 dnů. Výpověď z nájmu z důvodu neplacení nájemného i 15denní výpovědní doba přesně odpovídaly tomu, co si pro tento případ strany sjednaly v článku VI. bod 3 nájemní smlouvy, přičemž skutečnost, že nájemné bylo naposledy uhrazeno v roce 2020 nezpochybňovala ani žalovaná. Uvedená výpověď se také prokazatelně dostala do sféry žalované, která si ji převzala v datové schránce dne 14. 7. 2021. Soud tuto výpověď z nájmu hodnotí jako platnou. Výzvou k vyklizení nemovitosti ze dne 13. 7. 2021 pak žalobkyně žalovanou v souvislosti s předchozí výpovědí nájemní smlouvy vyzvala k vyklizení předmětných nemovitostí nejpozději do dne 25. 7. 2021. I kdyby výpověď z nájmu platná nebyla, tak tato výpověď z nájmu a následná výzva k vyklizení by měly mj. ten účinek, že k dalšímu prodloužení nájmu o dalších 9 měsíců již ve smyslu § 2230 o. z. dojít nemohlo a nájem by tak jako tak skončil k datu 30. 6. 2021. Jinak ukončení nájemního vztahu dle platně uzavřené písemné nájemní smlouvy ze dne 21. 3. 2016 nebylo vázáno na vyplacení nějaké finanční kompenzace pro žalovanou za provedené investice. Ty ostatně žalovaná ani nebyla bez písemného souhlasu žalobkyně, který ani neměla, oprávněna provádět.

16. Z výše uvedeného je zřejmé, že pokud žalovaná předmětné nemovitosti užívá i nyní, tak se žalobkyně jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí oprávněně domáhá vyklizení žalované z předmětných nemovitostí, když tento její nárok se kromě citovaného ust. § 2225 o. z. upravujícího povinnosti nájemce po skončení nájmu opírá též o § 1042 o. z., podle kterého má vlastník právo na ochranu vůči tomu, kdo zasahuje do jeho vlastnického práva nebo jej ruší.

17. Navíc za situace, kdy nájemní smlouva zanikla již k 30. 6. 2021 (tedy před cca 2 lety) a žalovaná dlouhodobě neplatí nájemné, nemůže být vyklizení žalované (navíc s další 60denní lhůtou, kdy žalobkyně v rámci smírného vyřešení sporu žalované nabízela dokonce termín vyklizení do 30. 9. 2023) ani v rozporu s dobrými mravy.

18. Na základě provedeného dokazování shledal soud žalobu plně důvodnou, a proto jí v celém rozsahu vyhověl (výrok I.).

19. Při rozhodování o nákladech řízení vyšel soud z § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy v řízení zcela úspěšnému žalobci přiznal v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. plnou náhradu nákladů řízení. Tyto sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč, z odměny za zastupování advokátem ve výši 12 500 Kč (5 × 2 500 Kč dle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, v platném znění (dále jen„ adv. tar.“) za následující úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) adv. tar., 1 x sepis kvalifikované předžalobní výzvy k plnění dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., sepis žaloby dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., 2 x účast na jednání u soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) adv. tar.), náhrady hotových výdajů ve výši 1 500 Kč (5 × 300 Kč dle § 13 odst. 1, 4 adv. tar. příslušející ke každému z výše uvedených úkonů právní služby) a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 2 940 Kč (21 % z přiznané odměny za zastupování a náhrad) dle § 137 odst. 3 o. s. ř. Celkem tyto náklady řízení činí 21 940 Kč a žalovaná je povinna je podle § 149 odst. 1 o. s. ř. uhradit k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.).

20. Lhůtu k plnění stanovil soud pro vyklizení jako šedesátidenní a pro úhradu nákladů řízení jako třídenní (§ 160 odst. 1 věta první před středníkem). Lhůtu 60 dnů k vyklizení, oproti žalobkyní navrhovaných 30 dnů, zvolil soud proto, aby žalovaná měla delší lhůtu k tomu, aby si mohla zajistit nové místo pro ustájení koní a aby mohly proběhnout již nasmlouvané dětské příměstské tábory.