28 C 159/2022

Plný text

Okresní soud ve Zlíně rozhodl soudkyní JUDr. Evou Bučkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % od 12. 3. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši 47 529 Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobce se žalobou podanou dne 25. 3. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byl žalovaný zavázán zaplatit mu částku 100 000 Kč s úroky z prodlení v zákonné výši od 12. 3. 2022 do zaplacení. Ve svých žalobních tvrzeních uvedl, že mezi žalobcem a žalovanou byla dne 13. 12. 2021 uzavřena Rezervační smlouva na nemovitost pozemek [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] a žalobcem složena záloha ve výši 100 000 Kč. Žalobce následně zjistil, že přes prostřední část pozemku vede plynovod a z toho důvodu nelze na této části pozemku stavět, čímž je pozemek znehodnocen a významně se snižuje jeho užitná hodnota. Zamlčením podstatné informace ohledně existence plynovodu, vedoucího skrze pozemek, došlo k porušení smlouvy dle § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Žalobce v důsledku toho dne 24. 2. 2022 odstoupil od Rezervační smlouvy z důvodu porušení a vyzval k úhradě složené rezervační zálohy 100 000 Kč.

2. Žalobce namítl platnost celé Rezervační smlouvy z důvodu § 10 odst. 1 a 3 zákona č. 39/2020 Sb., realitní zákon neboť Rezervační smlouva neobsahuje údaj o výši provize a způsobu určení, což má za následek absolutní neplatnost. Žalobce vznesl námitku relativní neplatnosti i vůči § 15 realitního zákona, jelikož na stejné listině jako Rezervační smlouva je realitní smlouva v podobě smlouvy o smlouvě budoucí. Smluvní pokutou nelze sankcionovat žalobce jako zájemce a spotřebitele za neuzavření realitní smlouvy.

3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Žalovaná neuznává tvrzení žalobce, že nebyl informován o existenci plynovodu, neboť mu dne 6. 12. 2021 byla zaslána [jméno] [jméno] emailová zpráva, která obsahovala výsek z územního plánu, kde je zeleně zaznačen plynovod a v legendě uveden. Dne 6. 1. 2022 byl žalobci zaslán [jméno] [jméno] územní plán s informací, že jsou tam vyznačeny veškeré plány k sítím. Odstoupení od smlouvy považuje za neplatné a neúčinné, protože bylo žalované doručeno dne 4. 3. 2022, ačkoli Rezervační smlouva zanikla 28. 2. 2022, a navíc nebylo doručeno vlastníkovi [anonymizována dvě slova].

4. Námitku relativní neplatnosti shledává důvodnou, neboť se nejednalo o zprostředkovatelskou smlouvy, ale o smlouvu, která měla charakter smlouvy o smlouvě budoucí mezi majitelem pozemku [anonymizována dvě slova] a žalobcem. Rezervační poplatek byl skládán vůči vlastníkovi pozemku. Žalovaná vystupovala jako zástupce vlastníka a pouze nečinila žádná další nabídky nemovitosti.

5. Mezi žalobcem a žalovanou bylo nesporné, že dne 13. 12. 2021 byla uzavřena mezi nimi Rezervační smlouva a složena rezervační záloha 100 000 Kč. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné dne 6. 12. 2021 proběhla mezi [jméno] [jméno] a žalobcem emailová komunikace, v níž byl žalobci zaslán výsek územního plánu emailem v 15.14 hodin.

6. Mezi účastníky je nesporné, že 24. 2. 2022 bylo odstoupeno žalobcem od Rezervační smlouvy a odstoupení doručeno žalované dne 4. 3. 2022. Mezi účastníky je sporné, zda ze strany žalované byla splněna informační povinnost vůči žalobci o skutečných vadách pozemku.

7. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, svědeckými výpověďmi, účastnickou výpovědí žalobce a zjistil tento skutkový stav: Mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem, vlastníkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a zájemcem [celé jméno žalobce] byla uzavřena dne [datum] Rezervační smlouva, v níž vlastník prohlašuje své vlastnictví pozemku p. [číslo] zahrada o výměře [výměra], zapsaném na LV č. [rok] pro k. ú. [část obce], [územní celek], okres [okres]. [příjmení] prohlašuje, že je oprávněn s nemovitostí disponovat a na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, nájemní práva a ani jiná omezení vlastníka, ani žádné jiné právní vady, ani si vlastník není vědom faktických vad nemovitosti s výjimkou vad uvedených na listu vlastnictví, které jsou přílohou této smlouvy a s výjimkou následujících právních a faktických vad, kde stojí napsáno bez omezení. Žalovaná jako zprostředkovatel prohlásila, že na základě smlouvy o zprostředkování prodeje je oprávněna zprostředkovávat prodej nemovitosti. Žalovaný jako zájemce prohlásil, že má zájem s vlastníkem uzavřít kupní smlouvy, na základě níž by bylo převedeno vlastnické právo („ dále jen Realitní smlouva“).

8. Celková kupní cena za nemovitost se všemi jejími součástmi a příslušenstvím byla stanovena dohodou smluvních stran včetně provize zprostředkovatele ve výši 2 450 000 Kč. V bodě 1.1 byl dohodnut rezervační poplatek, který se zavázal žalovaný uhradit nejpozději do 3 pracovních dnů od uzavření této smlouvy ve výši 100 000 Kč na uvedený účet zprostředkovatele. Pokud by tento rezervační poplatek neuhradil, v bodě 1.2 smlouvy se zavázal uhradit smluvní pokutu ve výši 1/3 rezervačního poplatku. V bodě 1.3 bylo ujednáno, že v případě uzavření realitní smlouvy bude rezervační poplatek započten na kupní cenu nemovitosti. Smluvní strany v bodě 1.4 se dohodly, že zprostředkovatel je oprávněn použít část uhrazenou jako rezervační poplatek na úhradu sjednané provize. V bodě II. byla sjednána rezervační doba do 31. 1. 2022, která může být na základě písemné dohody smluvních stran prodloužena. V bodě III. byly sjednány podmínky uzavření Rezervační smlouvy, kde se zájemce zavázal bez zbytečného odkladu nejpozději však poslední den Rezervační smlouvy uzavřít s vlastníkem Realitní smlouvu a podepsat návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti. V bodě III. 2 byly sjednány podmínky způsobu a termínu úhrady kupní ceny, podání návrhu na vklad, vyklizení a předání nemovitosti žalovanému, úhrada správního poplatku. V bodě IV. bylo sjednáno, že neuzavře-li žalobce z důvodu na jeho straně poslední den rezervační doby s vlastníkem Realitní smlouvu, považuje se to za porušení povinnosti a žalobce je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. V případě, že byl rezervační poplatek uhrazen, nevrací se a žalovaná je na základě této smlouvy oprávněna k tomu, aby nárok vlastníka na zaplacení smluvní pokuty uspokojila z rezervačního poplatku, a žalobce souhlasí s úhradou paušální náhrady nákladů žalované ze smluvní pokuty. V článku V. 1 potvrdili vlastník a zájemce, že se před podpisem smlouvy seznámili s poučením spotřebitele, zvláštním poučením a možností odstoupení od smlouvy. Podepsáno bylo žalobcem, zprostředkovatelem a vlastníkem v zastoupení zprostředkovatele, tedy žalovanou (Rezervační smlouva ze dne [datum]). V prohlášení zájemce žalobce jako účel a povahu obchodu označil nabytí nemovitosti k řešení bytových potřeb a nabytí nemovitosti k investici (Prohlášení zájemce).

9. Nemovitost [parcelní číslo] o výměře [výměra] zahrada je zapsána na LV [rok] k. ú. [část obce] ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. K této nemovitosti nejsou zapsána žádná věcná práva zatěžující nemovitost (výpis z katastru nemovitostí).

10. Mezi žalobcem a žalovanou probíhala emailová komunikace, v níž se dne [datum] žalobce dotazoval na možnost koupi předmětného pozemku s tím, že na místě se byl podívat. Zajímalo ho, zda je nutná změna územního plánu a kde jsou umístěny přípojky. Za žalovanou jednal jako [jméno] [příjmení], který odpověděl, že„ břemena nejsou žádná.“ Pozemek je veden k zastavení zástavbou rodinných domů, není potřeba nic měnit, stačí připravit projekt a zažádat o stavební povolení. Součástí emailu byl plánek sítí, v níž je zakreslen pozemek [číslo] přes něhož je veden zelenou barvou dle legendy plynovod (emailová komunikace z 6. 12. 2021 včetně příloh). Dodatkem [číslo] k Rezervační smlouvě byla dne 25. 1 2022 prodloužena rezervační doba do 28. 2. 2022 s tím, že ostatní podmínky zůstávají nezměněny (Dodatek [číslo] ze dne 25. 1. 2022).

11. Žalobce písemně odstoupil dne 24. 2. 2022 od Rezervační smlouvy. Jako důvod odstoupení uvedl, že přes prostřední část pozemku vede plynovod, z tohoto důvodu nelze na pozemku v této části stavět a tím je znehodnocen. Za podstatné porušení povinností, které v daném případě nastalo, považuje nedostatečný popis nabízeného pozemku a zamlčení podstatné informace ohledně existence plynovodu vedoucího skrze pozemek. Žalovanou vyzval k vrácení rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč do tří dnů od doručení (odstoupení od Rezervační smlouvy). Odstoupení bylo zasláno dne 24. 2. 2022 z pošty [obec a číslo] a doručeno žalované dne 4. 3. 2022 (podací lístek, shodná tvrzení). 12. [jméno] [příjmení], který jednal za žalovanou [právnická osoba] jako makléř, věděl o existenci plynovodu, jelikož tuto nemovitost prodával již asi před půl rokem vlastníkovi [anonymizována dvě slova]. Plynovod na pozemku není vidět, avšak nechal si vyhotovit plánek projektantem [anonymizováno] [příjmení], kde jsou zaznamenány všechny plány sítí zřejmě z databáze inženýrských sítí a přípojek, na němž je plynovod vyznačen zelenou barvou a pozemek odpovídá katastrální mapě. Pozemek [parcelní číslo] vznikl až v průběhu roku 2021 rozdělením pozemku p. [číslo] [anonymizováno] [příjmení] však již nezapracoval toto rozdělení pozemků do svého plánu. V přílohách emailů, které byly zaslány žalobci je vyznačen pouze pozemek [parcelní číslo]. Dne 21. 1. 2022 byl žalobci zaslán přílohou emailu plánek od [anonymizováno], kde je zakreslen pozemek p. [číslo] avšak není zde zaznačen plynovod. Plynovod nebyl uveden jako právní vada, neboť makléř [jméno] [příjmení] to za právní vadu nepovažuje. Pokud není zapsán v katastru nemovitostí, není to právní vada. Žalobce o existenci plynovodu věděl při podpisu Rezervační smlouvy, kde byli přítomni jen žalobce a makléř [jméno] [příjmení], což žalobce také uvedl na policii (svědecká výpověď [jméno] [jméno]).

13. Žalobce při jednání s [jméno] [jméno] nebyl informován o účelu Rezervační smlouvy, ani že by měl uzavřít Realitní smlouvu do 31. 1. 2022. Domníval se, že jde pouze o rezervaci pozemku a nebudou vyhledáváni další zájemci. Žalobce za nejdůležitější odpověď k existenci věcných břemen považoval text emailu ze dne 6. 12. 2021, že tam žádné věcné břemena neváznou. Příloze nevěnoval pozornost. Nebyl při uzavírání Rezervační smlouvy ani později o existenci plynovodu informován. Při vyřizování úvěru zjistil z internetu existenci plynovodu a porovnáním plánku z katastru a s plánky z emailu se snažil rozklíčovat, kudy vede, jelikož tam pozemek, jenž byl předmětem koupě, nebyl vůbec vyznačen. Následně zjistil, že kolem plynovodu je ochranné pásmo, omezení a povinnosti s tím spojené, včetně důsledku pro pojištění. O takový pozemek neměl zájem, neboť by nevyřešil své lepší bydlení, ani by nebyl vhodný pro případnou investici. Z těchto důvodů dne 14. 2. 2022 telefonicky oznámil [jméno] [jméno], že odstupuje, následně pak dne 24. 2. 2022 zaslal odstoupení doporučeným dopisem ze [obec] (účastnická výpověď žalobce).

14. Trestní oznámení žalobce na Policii ČR dne [datum] a Úřední záznam o podaném vysvětlení ze dne 13. 4. 2022 obsahují shodné údaje, jaké uvedl žalobce ve své účastnické výpovědi, tedy že o existenci plynovodu vedoucího napříč pozemkem nevěděl. Při podpisu Rezervační smlouvy, s ním o tom nikdo nemluvil, dozvěděl se to až v únoru 2022 při zjišťování informací pro banku. Pokud by o plynovodu vedoucím přes předmětný pozemek věděl, neměl by o něho zájem (trestní oznámení, úřední záznam o podání vysvětlení). Trestní řízení bylo ukončeno odložením podezření pro spáchání přečinu podvodu dle § 209/1, 3 trestního zákona, neboť ve věci nejde o podezření z trestného činu a není věc možno vyřídit jinak (Usnesení Policie ČR ze dne [datum]). Ke stížnosti žalobce bylo rozhodnuto usnesením státní zástupkyně Okresního státního zastupitelství tak, že stížnost se zamítá, neboť není důvodná (Usnesení OSZ ze dne [datum], sp. ZN [číslo] [rok]).

15. Emailovou komunikací ze dne [datum] byl zaslán [jméno] [jméno] [příjmení] [číslo] k Rezervační smlouvě, v němž dochází na základě dohody ke změně č.. 3.1. a Rezervační smlouva se uzavírá do [datum]. Žalobce potvrdil emailem 3. 2. 2022, že v bance je vše ok. K dotazu žalobce dne 12. 1. 2022, že banka žádá o odhad nemovitosti a potřebuje souhlasy správců nebo majitelů sítí k možnosti připojení, byl téhož dne odeslán [jméno] [jméno] emailem odkaz na jednotlivé poskytovatele s tím, že souhlas jednotlivých správců se přiděluje až na základě předložené projektové dokumentace nebo minimálně situačního plánu.

16. Z inzerce žalované k prodeji předmětného pozemku bylo zjištěno, že byl inzerován jako stavební pozemek s krásným výhledem na [okres] za 2 450 000 Kč s tím, že možnosti stavby na pozemku je samostatně stojící dům, druh pozemku je bydlení v klidné části města. Cena je včetně provize a nákladů na převod, inženýrské sítě, voda, kanalizace, plyn, elektřina. Inzerce byla včetně modelového domu vhodného k zástavbě pozemku. Aktuálně je tento pozemek inzerován za cenu 3 490 000 Kč (inzerce žalované). V územním plánu č. 3B a 3D [územní celek] je pozemek veden jako stavební pozemek (Úplné znění územního plánu).

17. Z jiných listinných důkazů nezjistil soud žádné podstatné skutečnosti pro rozhodnutí ve věci.

18. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

19. Podle § 2002 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala, v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

20. Podle § 2005 o. z. odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

21. Plynárenský zákon i elektrizační zákon vážou vznik věcného břemene zřídit a provozovat na cizím pozemku síť na stavební povolení; zánik tohoto břemene však nespojují se zrušením tohoto povolení, ale až se zrušením vedení. Plynárenským pozemkům přísluší oprávnění zřizovat a provozovat na cizích pozemcích, v rozsahu vyplývajícím z rozhodnutí o přípustnosti stavby, plynovodní sítě dle plynárenského zákona (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1819/99)

22. Kabelové vedení pod cizím pozemkem zřízené podnikatelem zajišťujícím veřejnou telekomunikační síť představuje zatížení rovnající se právní vadě pozemku bez ohledu, že mezi tímto podnikatelem a vlastníkem pozemku nedošlo k uzavření smlouvy o zřízení věcného břemen podle zákona o elektronických komunikacích (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2016, sp. zn. 33 Cdo 5726/2015).

23. Při právním hodnocení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žalobce po právu odstoupil od Rezervační smlouvy uzavřené dne 3. 12. 2021 se žalovanou. Žalobce touto smlouvou projevil zájem rezervovat pozemek nemovitost pozemek [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] a za tímto účelem rezervace byla žalobcem složena záloha ve výši 100 000 Kč. Žalobce byl v čl. I.2 této smlouvy ubezpečen, že na předmětném pozemku neváznou žádná břemena, ani jiné právní a faktické vady než zapsané na listu vlastnictví. LV [rok] pro k. ú. [část obce] neobsahuje v části C. žádné zapsané věcné břemeno v neprospěch tohoto pozemku. Žalobce se na existenci věcných břemen dotazoval žalované v zastoupení makléře [jméno] [jméno] v emailu dne [datum] a v textu jeho odpovědi stojí„ Břemena nejsou žádná“. [příjmení] [jméno] [příjmení] přiložil k tomuto emailu katastrální mapu s plánem přípojek, v němž je dle legendy zaznačen i plynovod, nicméně tento přiložený plánek neobsahuje zakreslení předmětné nabízené nemovitost [parcelní číslo]. Uvedená mapa má zaznačen pouze pozemek p. [číslo] z něhož později vydělením vznikl [parcelní číslo]. Následně zaslaná mapa od innogy obsahuje pozemek p. [číslo] avšak není zde zakreslen plynovod. [příjmení] [jméno] [příjmení] navíc ve své výpovědi prohlásil, že není-li věcné břemeno zapsáno v katastru nemovitostí, nepovažuje ho za právní vadu, což je ve zjevném rozporu s citovanou judikaturou. Tvrzení, že žalobce byl při uzavírání smlouvy ústně o právních vadách informován [jméno] [jméno], zůstalo neprokázáno jinými důkazy a navíc je v rozporu s písemným prohlášením v rezervační smlouvě.

24. Soud uzavřel, že žalovaná jako realitní společnost nesplnila svou informační povinnost o právních vadách nabízeném pozemku, jehož prodej byla pověřena vlastníkem nemovitosti zprostředkovat, čímž porušila smluvní vztah mezi žalobcem a žalovanou podstatným způsobem. Předmětný pozemek byl zatížen faktickou i právní vodou – vedením střednětlakého plynovodu, byť jeho existence nebyla jako zatížení pozemku zapsána v katastru nemovitostí. O existenci vedení plynovodu přitom žalovaná nesporně věděla. Existence vedení plynovodu přes předmětný pozemek je základní a zásadní informace pro žalobce, při jejichž znalosti by neprojevil zájem o koupi předmětného pozemku a rezervační smlouvu by neuzavřel. Žalobce proto na základě zákonné úpravy v souladu s § 2002 o. z. odstoupil od uzavřené rezervační smlouvy písemně dne 24. 2. 2022, když odstoupení bylo převzato dne 4. 3. 2022. Plnění žalobcem poskytnuté se stalo bezdůvodným obohacením dle § 2991 odst. 2 o. z., a povinností žalované bylo přijatou částku 100 000 Kč vrátit, neboť se stalo plněním bez právního důvodu. Námitka žalované, že Rezervační smlouva zanikla ke dni 28. 2. 2022 se jeví lichá, neboť práva a povinnosti z rezervační smlouvy plynoucí zůstávají i po tomto datu účinná, což plyne ze samotného faktu započtení rezervační zálohy žalobcem na smluvní pokutu. Lichá se jeví rovněž námitka žalované, že žalobce jako zájemce a spotřebitel se měl doptat na správné zakreslení předmětného pozemku v zaslaných katastrálních mapách a domáhat se zaznačení předmětného pozemku. Žalovaná jako realitní kancelář nese informační povinnost s následky jejího nesplnění (§5 o. z.)

25. Soud se zabýval pro úplnost rovněž námitkou neplatnosti Rezervační smlouvy ze dne 3. 12. 2021 k námitce relativní neplatnosti vznesené žalobcem vůči žalované při jednání dne 12. 7. 2022 z důvodu, že rezervační smlouva neobsahuje údaj o výši provize a způsobu určení a z důvodu, že rezervační smlouva je na stejné listině jako smlouva realitní, přičemž smluvní pokutou nelze sankcionovat neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí.

26. Podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále zákon o realitním zprostředkování) ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

27. Podle § 15 zákona o zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Vznesením námitky neplatnosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině podle věty první.

28. Povinnost uzavřít v rezervační lhůtě smlouvu o smlouvě budoucí s třetí osobou označenou jako„ vlastník nemovitosti“ je závazkem zavazujícím jen účastníky nepojmenované (rezervační smlouvy), který nemůže být považován za závazek uzavřít kupní smlouvu ve prospěch třetího, jelikož tomuto nesměřovala vůle účastníků smlouvy, navíc tato třetí osoba není v rezervační smlouvě nezaměnitelně označena a dohodou, jíž nebyla účastníkem, není vázána (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012).

29. Z důvodové zprávy k citovaným § 14 realitního zákona je nepochybné, že směřoval právě k ochraně před problémem propadných rezervačních záloh, které byly předmětem rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Příkladem platného ujednání je povinnost zájemce ve smlouvě o realitním zprostředkování do určitého data realitnímu zprostředkovateli podat návrh svých připomínek k návrhu kupní smlouvy přiložené k této smlouvě o realitním zprostředkování, nebo do téhož data oznámit, že od uzavření kupní smlouvy již nemá zájem. Z důvodové zprávy § 15 vyplývá, že se snaží zabránit praktikám realitních zprostředkovatelů, kteří pouze ve snaze zajistit si co nejdříve a bez dalšího provizi, uzavírají se zájemcem (např. kupujícím) smlouvu o realitním zprostředkování, kde je však jako účastník uvedena i třetí osoba (např. prodávající), která je nejčastěji zastoupena přímo realitním zprostředkovatelem. Ve smlouvě je pak uveden i závazek zájemce uzavřít s třetí osobou příslušnou realitní smlouvu. Tímto postupem však bez přímého vědomí a vůle zájemce i třetí osoby dochází mezi zájemcem a třetí osobou k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí realitní, a to vše aniž by kterýkoliv z těchto účastníků měl zájem již v takovém okamžiku a především takovým způsobem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí realitní.

30. Trojstranné rezervační smlouvy, kterou uzavřela realitním zprostředkovatelem se zájemcem v návaznosti na již uzavřenou smlouvu o realitním zprostředkování s jiným zájemcem, tak kombinují na jedné straně smlouvu o smlouvě budoucí mezi původním zájemcem a novým zájemcem a smlouvu o realitním zprostředkování mezi realitním zprostředkovatelem a novým zájemcem. Trojstranná rezervační smlouva je v části, která je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí ve vztahu ke smlouvě, kterou naplňuje definici realitní smlouvy již realitní smlouvou v části, která zakládá závazky mezi realitním zprostředkovatelem a jednou ze stran, jde o smlouvu realitní o realitním zprostředkování. Trojstranné rezervační smlouvy uzavřené se zájemci jsou tak uzavřeny v rozporu s tímto ustanovením, a nelze se odchýlit, pokud je zájemce spotřebitelem. Ve vztahu k trojstranným rezervačním smlouvám lze tedy shrnout, že jejich uzavírání se spotřebitelem je absolutně zakázané. Vznesením námitky relativní neplatnosti zájemcem nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině.

31. Žalobce jako spotřebitel byl uzavřením rezervační smlouvy zavázán k uzavření současně realitní smlouvy s vlastníkem předmětné nemovitosti, aniž by k tomu směřovala jeho projevená vůle. Jeho zájmem bylo pouze rezervovat si předmětný pozemek do vyhrazené doby 31. 1. 2021, resp. 28. 2. 2022. Pokud žalobce se dovolal relativní neplatnosti vznesené při soudním jednání vůči žalované, lze mít za to, že tato relativní neplatnost byla doručena i vlastníkovi pozemku, kterého žalovaná na základě zmocnění zastupuje. Dovolání se relativní neplatnosti se tato smlouva stala rovněž neplatnou a povinnost žalované vrátit bezdůvodné obohacení zůstává i v souvislosti s porušením § 15 zákona o realitním zprostředkování zachována.

32. Soud ze všech shora uvedených důvodů zavázal žalovanou k zaplacení žalobci částky 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % od 12. 3. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

33. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. vznikl žalobci nárok na náhradu nákladů řízení účelně vynaložených v souvislosti s uplatněním svého práva u soudu. Náklady řízení spočívají v uhrazeném soudním poplatku 4 000 Kč a nákladech právního zastoupení za 6 úkonů právní pomoci po 5 100 Kč dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (převzetí a příprava právního zastoupení, sepis předžalobní výzvy, podání žaloby, účast u jednání ve dnech 12. 7. 2022 přesahující dvě hodiny, účast při jednání 15. 8. 2022), náhrada hotových výdajů za 6 úkonů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu, náhrada za promeškaný čas za 10 půlhodin po 100 Kč za cestuke dvěma jednáním [obec] – [okres] a zpět, cestovné ke dvěma jednáním [obec] [okres] a zpět, 2 x 194 km při průměrné spotřebě vozidla 4,10 l/km a ceně PHM dle vyhl. č. 116/2022 Sb., o cestovních náhradách, ve výši 47,10l nafty a sazba náhrady 4,7 Kč, celkem 2 x 1286 Kč a dle § 137 odst. 3 o. s. ř. 21 % DPH ve výši 7 554 Kč.

34. Soud neshledal účelným účtovaný úkon další porady s klientem přesahující jednu hodinu dne 28. 6. 2022, neboť od přípravy právního zastoupení nedošlo ke změně procesní obrany žalobce, stejně jako úkon replika žalobce k vyjádření žalované dne 30. 6. 2022, jelikož tento úkon nebyl soudem žádán a zástupce žalobkyně se účastnil jednání dne 12. 7. 2022 a repliku mohl přednést ústně (viz nález Ústavního soudu sp. zn.

IV. ÚS 2777/11)

35. Náklady řízení ve výši 47 529 Kč je žalovaný povinen uhradit k rukám zástupce žalobce dle § 149 odst. 1 o. s. ř. do tří dnů od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 o. s. ř.