35 C 328/2021

Plný text

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Kocábovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , narozený dne 18. 4. 2001 bytem adresa žalovaného, žalované a žalované 2. celé jméno žalované , narozená dne 28. 9. 1997 bytem adresa žalovaného, žalované a žalované 3. celé jméno žalované , narozená dne 12. 8. 1989 bytem adresa žalovaného, žalované a žalované všichni zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu bytu <b>I. Výpověď z nájmu bytu ze dne 27. 7. 2021, kterou žalovaní žalobkyni vypověděli nájem bytu sjednaného v nájemní smlouvě uzavřené dne 1. 12. 2014 k bytové jednotce [číslo] na adrese [adresa žalovaného, žalované, žalované a žalobkyně], [PSČ], je neoprávněná.</b> <b>II. Žalovaní 1), 2) a 3) společně a nerozdílně jsou povinni zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 8 534 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou u podepsaného soudu dne 27. 9.2 021 domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 27. 7. 2021, kterou žalovaní žalobkyni vypověděli nájem bytu sjednaného v nájemní smlouvě uzavřené dne 1. 12. 2014 k bytové jednotce [číslo] na adrese [adresa žalovaného, žalované, žalované a žalobkyně], [PSČ], je neoprávněná. Žalobu odůvodnila v podstatných skutečnostech tím, že žalobkyně v pozici nájemce uzavřela dne 1. 12. 2014 s [jméno] [celé jméno žalovaného] jako pronajímatelem nájemní smlouvu, kterou jí byla pronajata bytová jednotka [číslo] na adrese [adresa] (dále jen„ předmětná jednotka“). Žalovaní jako právní nástupci po [jméno] [celé jméno žalovaného] nájem bytu vypověděli výpovědí datovanou dne 27. 7. 2021, kterou žalobkyně obdržela dne 6. 8. 2021. Žalobkyně považuje výpověď za neoprávněnou, podala proti ní námitky, kterým žalovaní nevyhověli, proto se žalobkyně domáhá vyslovení neoprávněnosti výpovědi v daném řízení. Důvody neoprávněnosti výpovědi žalobkyně spatřuje především v tom, že - kromě formálních důvodu spočívajících v nesprávném poučení o právu žalobkyně ve smyslu § 2286 odst. 2 obč. zák. a neurčitosti výpovědních důvodů - žalovaní uplatňují jako výpovědní důvod skutečnost, že byt má být užíván pronajímatelem a jde tak o výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. Žalovaní ale neuvádějí, kdo má být oním uživatelem z jejich řad. Je třeba brát na zřetel, že na straně pronajímatele vystupují tři subjekty a proto není možné tento výpovědní důvod uplatnit pouze uvedením obecného„ pronajímatel“. Žalovaní měli ve své výpovědi uvést, která osoba z jejich řad má takovou bytovou potřebu, aby bylo možné tuto přezkoumat a posoudit tak oprávněnost tohoto výpovědního důvodu. Bez určení konkrétní osoby by nebyla realizovatelná ani práva nájemce dle ust. § 2289 obč. zák. (právo znovu pronajmout si byt, právo na náhradu škody). Kromě toho má žalobkyně za to, že ani jeden z žalovaných bytovou potřebu nemá a jejich skutečným zájmem je byt prodat poté, co se žalobkyně odstěhuje.

2. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby. Zpochybňovali vytýkané formální nedostatky výpovědi a především doplnili, že předmětný byt potřebuje pro svoji bytovou potřebu žalovaný 1), který v letošním roce v červnu dokončil studium, našel si zaměstnání a se svojí partnerkou plánuje vést společnou domácnost. Žalovaný 1) v současně době bydlí s partnerkou a se svojí matkou a babičkou a nevlastní žádnou nemovitost, ve které by mohl společně s partnerkou bydlet. Žalovaný 1) v současné době pracuje na základě dohody o provedení práce, tudíž nedosáhne na hypotéku, prostřednictvím které by si mohl zajistit vlastní bydlení. Mezi žalovanými byla uzavřena dohoda, že až bude žalovaný 1) zaměstnán na základě pracovní smlouvy, uzavře smlouvu o hypotečním úvěru a vyplatí ostatní spoluvlastníky bytu. Nicméně do této doby hodlá v předmětném bytě bydlet se svojí partnerkou a založit zde společnou domácnost. Je zcela pochopitelné, že se žalovaný 1 i vzhledem ke svému věku chce již osamostatnit a vést společně se svojí partnerkou společnou domácnost, což mu jeho stávající bytové poměry neumožňují. I vzhledem k současným vysokým cenám bydlení je pak zcela logické, že žalovaný 1 využije k realizaci svých bytových potřeb byt, jehož je podílovým spoluvlastníkem. Dále je faktem, že po žalovaném nelze spravedlivě požadovat, aby se svojí partnerkou založil společnou domácnost v jednom domě se třemi generacemi žen (krom partnerky se svojí matkou a babičkou). <b>Dokazování</b> 3. Listinou označenou jako nájemní smlouva bylo prokázáno, že dne 1. 12. 2014 žalobkyně jako nájemník a [jméno] [celé jméno žalovaného] jako pronajímatel uzavřeli písemnou smlouvu o nájmu, na jejímž základě se dohodli, že pronajímatel pronajme nájemci bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa], která je splatná hotově vždy k 25. dni daného měsíce. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou a začíná platit dnem podpisu. Podpisy na smlouvě jsou úředně ověřeny.

4. Informací o jednotce pořízené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky předmětné jednotky každý s velikostí spoluvlastnického podílu 1/3.

5. Listinou označenou jako výpověď z nájmu bytu pronajímatelem a kopií obálky bylo prokázáno, že žalovaní vypověděli žalobkyni nájem bytu v „ souladu s § 2288 nového občanského zákoníku“, a to„ z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1, 2 písm. a) kvůli skutečnosti, že má byt být užíván pronajímatelem“. Dále výpověď obsahuje poučení o běhu výpovědní doby a poučení dle § 2286 odst. 2„ o možnosti vznést proti této výpovědi námitky do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi, na základě nichž může soud přezkoumat, zdali je podaná výpověď oprávněná“. Zásilka adresovaná žalobkyni byla podána k poštovní přepravě dne 29. 7. 2021 6. Listinou ze dne 24. 9. 2021 a podacími lístky bylo prokázáno, že žalobkyně prostřednictvím právního zástupce vznesla proti výpovědi námitky, které adresovala všem žalovaným. Zásilku určenou každému jednotlivému žalovanému dal zástupce žalobkyně k poštovní přepravě k doručení žalovaným dne 24. 9. 2021.

7. Návrh na provedení dokazování účastnickou výpovědí žalobkyně a žalovaného a elektronickou komunikací soud zamítl, neboť s ohledem na závěr o neoprávněnosti výpovědi pro nekonkretizaci výpovědního důvodu, který bude podrobněji rozebrán dále, není provedení dokazování k naplnění výpovědního důvodu relevantní. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 8. [jméno] [celé jméno žalovaného] jako pronajímatel s účinností ode dne 1. 12. 2014 na dobu neurčitou pronajal žalobkyni jako nájemci bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa] dni daného měsíce. Žalovaní jako aktuální podíloví spoluvlastníci předmětné jednotky výpovědí ze dne 27. 7. 2021 nájem předmětné jednotky vypověděli. Ve výpovědi uvedli, že výpověď je podávána kvůli skutečnosti, že byt má být užíván pronajímatelem. Výpověď byla podána k poštovní přepravě dne 29. 7. 2021, žalobkyni byla doručena dne 6. 8. 2021. Dne 24. 9. 2021 vznesla žalobkyně vůči výpovědi námitky. <b>Právní posouzení věci</b> <i>9. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>10. Podle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.</i> <i>11. Podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.</i> <i>12. Podle § 2237 občanského zákoníku smlouva vyžaduje písemnou formu.</i> <i>13. Podle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.</i> <i>14. Podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>15. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má byt být užíván pronajímatelem.</i> <i>16. Podle § 2288 odst. 3 občanského zákoníku vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> <i>17. Podle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> <i>18. Podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku o právní jednání nejde, nelze-li pro jeho neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah výkladem.</i> 19. Právní předchůdce žalovaných jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli dne 1. 12. 2014 písemnou nájemní smlouvu o nájmu bytu ve smyslu § 2201 a §§ 2235 a násl. občanského zákoníku, na jejímž základě pronajímatel pronajal nájemci předmětnou jednotku. Aktuálními vlastníky v podílovém spoluvlastnictví každého 1/3 předmětné jednotky jsou žalovaní, kteří tak společně a nerozdílně vstoupili do práv pronajímatele.

20. Žalovaní v souladu s ust. § 2286 odst. 1 občanského zákoníku vypověděli žalobkyni nájem bytu písemnou výpovědí ze dne 27. 7. 2021, která byla dána k poštovní přepravě dne 29. 7. 2021 a žalobkyni byla doručena dne 6. 8. 2021. Poté, co žalobkyně proti výpovědi podala dne 24. 9. 2021 námitky, podala též dne 27. 9. 2021, tzn. v souladu s ust. § 2290 občanského zákoníku ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi, žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

21. Výpověď představuje právní jednání, jímž se ukončuje nájemní vztah. Jde o jednostranné právní jednání, které musí splňovat náležitosti kladené na právní jednání občanským zákoníkem. Obligatorně musí výpověď u nájmu bytu být vyhotovena v písemné formě a doručena druhé straně. Podle § 547 musí právní jednání svým obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu. Podle § 561 k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího.

22. Vypovídá-li nájem pronajímatel, musí výpověď obsahovat: a) výpovědní důvod (§ 2288 odst. 3, § 2291 odst. 3) s výjimkou výpovědi podle § 2283 odst. 1 a, b) poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2).

23. Neobsahuje-li výpověď ze strany pronajímatele výpovědní důvod, je nicotná pro neurčitost (§ 553 odst. 1). Chybí-li poučení, je výpověď neplatná (§ 2286 odst. 2), přičemž jde o neplatnost absolutní pro rozpor s veřejným pořádkem (§ 588).

24. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen skutkově. Ve výpovědi musí být uvedeny konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn. Nepostačí tedy např. ve výpovědi obecně uvést, že nájemce hrubě porušil své povinnosti, aniž by bylo uvedeno, v čem konkrétně pronajímatel takové hrubé porušení spatřuje. Výpovědní důvod naopak nemusí být vymezen právně. Není nutné odkazovat na zákonné ustanovení a ani případně chybný odkaz nezpůsobí neplatnost výpovědi.

25. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi důvod, popř. ho uvede tak obecně, že je v podstatě znemožněno nájemci prokázat neexistenci, popř. nepravdivost takového uváděného důvodu (v žalobě vylíčit rozhodné skutečnosti, o které žalobce opírá svůj žalobní nárok), jde o nicotnou výpověď pro neurčitost podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku.

26. Pronajímatel použitý výpovědní důvod skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento skutek byl nezaměnitelný s jiným skutkem.

27. Požadavek určitosti výpovědi pronajímatele je odůvodněn mj. tím, že nájemce musí v případné žalobě na neoprávněnost výpovědi podle ust. § 2290 občanského zákoníku, na jejíž podání má zákonnou lhůtu dvou měsíců uvést, v čem spatřuje neoprávněnost této výpovědi - neexistenci uplatněného výpovědního důvodu, tj. vylíčit rozhodující skutečnosti, jimiž se ve smyslu ustanovení § 79 odst. 1 věty druhé o. s. ř. rozumí údaje, které jsou zcela nutné k tomu, aby bylo jasné, o čem a na jakém podkladě má soud rozhodnout, a to v takovém rozsahu, aby umožňoval jednoznačnou individualizaci skutku, tj. nemožnost jeho záměny s jiným skutkem.

28. Aplikuje-li tyto požadavky na poměry dané věci, má soud za to, že jestliže je výpovědním důvodem potřeba bytu pro pronajímatele a na straně pronajímatele vystupují tři subjekty, byť v postavení solidárním, musí být ve výpovědi uvedeno, u kterého konkrétního z více pronajímatelů má potřeba bytu pro pronajímatele být dána, když u každého z pronajímatelů může být jeho potřeba a naplnění důvodnosti takového výpovědního důvodu jiná. Soud má také za to, že nelze po nájemci požadovat, aby nenaplněnost takového výpovědního důvodu musel tvrdit a prokazovat u všech tří pronajímatelů, pokud by tato konkretizace nebyla provedena.

29. Dospěl-li soud k tomuto závěru, dospěl k tomu, že ve výpovědi ze dne 27. 7. 2021 uvedený výpovědní důvod (potřeba bytu pro pronajímatele) je uveden natolik obecně, že je v podstatě znemožněno nájemci prokázat neexistenci, popř. nepravdivost takového uváděného důvodu a tedy že jde o nicotnou výpověď pro neurčitost podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku.

30. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 542/2019 dospěl k závěru, že v řízení podle § 2290 občanského zákoníku se nájemce domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, přičemž s ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 občanského zákoníku a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná nebo zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu).

31. Veden těmito úvahami soud uzavřel, že závěr o nicotnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou žalovaní dali žalobkyni dopisem ze dne 27. 7. 2021, vede k závěru o tom, že taková výpověď je neoprávněná, a žaloba, kterou se žalobkyně domáhá vyslovení neoprávněnosti této výpovědi, je důvodná. Na tom již nemůže nic změnit fakt, že v rámci probíhajícího řízení žalovaní upřesnili, že potřeba bytu pro pronajímatele se týká žalovaného 1) a uvedli skutečnosti, kterými tuto potřebu odůvodňují. V písemné výpovědi z nájmu dané žalobkyni tyto skutečnosti chybí, což způsobuje její nicotnost.

32. S ohledem na tyto závěry se soud již podrobněji nezabýval dalšími žalobkyní namítanými důvody neplatnosti výpovědi způsobující její neoprávněnost (nesprávné poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 občanského zákoníku a neurčitost výpovědních důvodů, když byl použit plurál, což značí více výpovědních důvodů, zatímco konkretizován, avšak nedostatečně, byl pouze jeden výpovědní důvod), když na výsledku řízení by se tím již nic změnit nemohlo. <b>Náklady řízení</b> 33. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, proto jí podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přísluší právo na plnou náhradu nákladů řízení účelně vynaložených k uplatnění jejího práva. Tyto náklady řízení tvoří v souladu s vyúčtováním žalobkyně, která se jiných, než účtovaných nákladů řízení vzdala: zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč; odměna za zastoupení žalobkyně advokátem dle vyhl. č. 177/1996 Sb., za tři úkony právní pomoci, a to -) převzetí a přípravu zastoupení, -) písemné podání žaloby, -) účast zástupce žalobkyně u jednání konaného dne 30. 11. 2021 (žalobkyni nebyla přiznána odměna za námitky vůči výpovědi, když do náhrady nákladů řízení lze zahrnout pouze takové náklady, jejichž vynaložení je spojeno s řízením, a to námitky vůči výpovědi nejsou); sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 10 000 Kč určené podle § 9 odst. 1 citované vyhlášky činí podle § 7 bod 4 citované vyhlášky částku 1 500 Kč; celkem tak odměna za zastoupení žalobkyně advokátem činí částku 4 500 Kč; tři režijní paušály po 300 Kč (§ 13 vyhl. č. 177/96 Sb. v platném znění) souvisejících s každým jednotlivým úkonem právní pomoci, celkem tedy 900 Kč; DPH 21% ze základu 5 400 Kč, tedy DPH ve výši 1 134. Takto vyčíslené náklady řízení činí celkem částku 8 534 Kč.