35 C 70/2020

Plný text

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Kocábovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 33 700 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 33 700 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 45 000 Kč od 20. 11. 2019 do 28. 2. 2020 a z částky 33 700 Kč od 29. 2. 2020 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 45 000 Kč od 14. 11. 2019 do 19. 11. 2019.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 48 827,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 14. 1. 2020 (po částečném zpětvzetí žaloby) domáhala po žalované zaplacení částky 33 700 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 45 000 Kč od 14. 11. 2019 do 28. 2. 2020 a z částky 33 700 Kč od 29. 2. 2020 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že dne 24. 10. 2019 uzavřela žalobkyně coby zájemce a žalovaná coby zprostředkovatel smlouvu o rezervaci č. [anonymizováno] (dále jen„ Rezervační smlouva“), na jejímž základě se žalovaná zavázala pro žalobkyni zprostředkovat prodej pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] stavby [adresa] na pozemku p. [číslo] všech v obci [ulice] a k. ú. [ulice] u [obec] (dále též„ předmětné nemovitosti“) včetně rezervace těchto nemovitostí v průběhu doby rezervace, tj. do 31. 12. 2019, a dále poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu předmětných nemovitostí. Rezervační záloha ve výši 50 000 Kč byla uhrazena dne 25. 10. 2019. Žalobkyně dopisem ze dne 4. 11. 2019 odstoupila od Rezervační smlouvy z důvodu nesdělení veškerých zásadních informací týkajících se nabízené nemovitosti, zejména okolností existence zástavního práva, která bránila tomu, aby žalobkyni byl za účelem koupě nemovitostí poskytnut úvěr. Žalované tímto vznikla povinnost vrátit žalobkyni uhrazené blokovací depositum ve výši 50 000 Kč, kdy na výzvu ze dne 8. 11. 2019 s datem splatnosti ke dni 13. 11. 2019 vrátila pouze dne 15. 11. 2019 částku 5 000 Kč, částku 11 300 Kč uhradila až dne 28. 2. 2020, tj. po podání žaloby, zbylou částku 33 700 Kč doposud dobrovolně neuhradila.

2. Žalovaná ve vyjádření uplatněný nárok neuznala. Potvrdila uzavření Rezervační smlouvy, složení rezervační zálohy, jakož i doručení dopisu ze dne 4. 11. 2019, jímž měla žalobkyně odstoupit od smlouvy s odkazem na § 1829 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Žalovaná nesouhlasila s tím, že by neposkytla žalobkyni veškeré informace týkající se předmětných nemovitostí, když s žalobkyní na její žádost absolvovala několik prohlídek, na nichž žalobkyni seznámila s technickým a právním stavem předmětných nemovitostí a žalobkyni byl dán rovněž prostor k připomínkování Rezervační smlouvy jejím právním zástupcem. Dne 25. 10. 2019 obdržela žalobkyně návrh kupní a svěřenecké smlouvy, kdy tyto byly ze strany zástupce žalobkyně dne 29. 10. 2019 revidovány a nic nebránilo podpisu smluv. Žalobkyně byla prokazatelně informována nejpozději 29. 10. 2019 o existenci zástavních práv a o způsobu jeho výmazu. Až týden po závěrečném odsouhlasení kupní a svěřenecké smlouvy, kdy žalovaná nabídla žalobkyni několik možností řešení zástavního práva, odstoupila žalobkyně od smlouvy, aniž by žalovaná znala skutečný důvod. Žalovaná vrátila žalobkyni částku 16 300 Kč, naopak částku 33 700 Kč považuje za nedůvodnou, neboť se jedná o účelně vynaložené náklady žalované za čas a práci. <b>Dokazování</b> 3. Soud vyšel z dokazování provedeného listinami, jakož i ze svědecké výpovědi svědka [jméno] [jméno], jehož svědeckou výpověď vzal soud při porovnání s dalšími provedenými důkazy, jakož i vším, co vyšlo v řízení najevo, v celkovém pohledu za věrohodnou a pravdivou, kdy skutečnost, že tento svědek je zetěm žalobkyně, jakož i to, že byl s průběhem soudního řízení obeznámen, dle přesvědčení soudu nevěrohodnost jeho výpovědi nezpůsobilo.

4. Pan [příjmení] [příjmení] byl na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, o vypořádání SJM ze dne 11. 6. 2019, s právními účinky zápisu k okamžiku 14. 6. 2019, evidován v katastru nemovitostí jakožto výlučný vlastník předmětných nemovitostí. Ke dni 30. 10. 2019 lpělo na předmětných nemovitostech zaprvé zástavní právo smluvní pro dluhy A: - dluhy ve výši 2 000 000 Kč s příslušenstvím, - budoucí dluhy do výše 2 300 000 Kč, vzniklé do 20. 4. 2037, Dluhy B: - budoucí dluhy do výše 260 000 Kč, vzniklé do 20. 4. 2037, ve prospěch [právnická osoba] dle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. reg. [číslo] ze dne 19. 7. 2019, s právními účinky zápisu k okamžiku 19. 7. 2019 v 10:45:37, společně se závazkem nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh vůči osobě odlišné od zástavního věřitele, se závazkem neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého a se závazkem zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástav. práva. Zadruhé na předmětných nemovitostech lpělo zástavní právo smluvní k zajištění veškerých existujících, budoucích, podmíněných i nepodmíněných dluhů z titulu smlouvy o zápůjčce, zejména pohledávka na vrácení zápůjčky ve výši 2 000 000 Kč, zaplacení úroků a ostatního příslušenství, jakož i smluvní pokuty, náhrady škody, bezdůvodného obohacení a jakýchkoliv jiných pohledávek ze smlouvy o zápůjčce vzniklých, včetně veškerých pohledávek vzniklých z titulu zástavní smlouvy – budoucí pohledávky do výše 3 000 000 Kč vzniklé nejpozději do 31. 12. 2019, ve prospěch pana [jméno] [příjmení], dle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21. 8. 2019, s právními účinky zápisu k okamžiku 22. 8. 2019 v 8:00:

27. U předmětných nemovitostí byla ke dni 30. 10. 2019 vyznačena plomba s tím, že předmětné nemovitosti jsou dotčeny změnou – řízení [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] (viz výpis z KN na č. l. 31); uvedené řízení, zahájené dne 23. 10. 2019 v 09:12, bylo vedeno ve věci zástavního práva [právnická osoba], coby zástavního věřitele a pana [jméno] [příjmení] coby zástavce (viz informace o řízení [anonymizováno] [číslo] [rok] na č. l. 90). Ke dni 17. 11. 2019 již na předmětných nemovitostech nelpělo zástavní právo ve prospěch [právnická osoba], avšak stále zde vázlo zástavní právo ve prospěch pana [jméno] [příjmení] (viz výpis z KN na č. l. 30). V současnosti jsou předmětné nemovitosti evidovány ve společném jmění manželů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a to na základě kupní smlouvy [číslo] ze dne 5. 12. 2019, s právními účinky zápisu k okamžiku 17. 12. 2019 v 9:

0. Na předmětných nemovitostech není evidováno žádné zástavní právo (viz kupní smlouva na č.l. 96 a výpis z KN na č. l. 101).

5. Žalovaná inzerovala se svolením tehdejšího vlastníka [jméno] [příjmení] v říjnu 2019 předmětné nemovitosti za účelem jejich prodeje. Na inzerát zareagovala dne 6. 10. 2019 žalobkyně, která kontaktovala call centrum [anonymizováno] reality. Téhož dne si dohodla žalobkyně s žalovanou prohlídku předmětných nemovitostí na dne 10. 10. 2019 za přítomnosti jejich vlastníka. Dne 11. 10. 2019 požádala žalobkyně o slevu předmětných nemovitostí, kdy cena byla ponížena o částku 50 000 Kč na částku 4 100 000 Kč. Dne 19. 10. 2019 proběhla druhá prohlídka předmětných nemovitostí opětovně za přítomnosti jejich vlastníka. Dne 21. 10. 2019 spolu žalobkyně a jednatelka žalované telefonicky hovořili, kdy obsahem hovoru byla rezervační smlouva a po jejím podpisu kupní smlouva. Dne 21. 10. 2019 zaslala žalovaná žalobkyni k připomínkám Rezervační smlouvu (viz dopis na č. l. 12 ve spojení se záznamem SMS korespondence na č. l. 59); žalobkyně skutečně připomínky uplatnila, když uvedla, že její právník nedoporučil Rezervační smlouvu podepsat, pokud nebude mít žalobkyně jistotu, že dostane úvěr, a s tím bude mít problém kvůli zástavnímu právu. Současně žalobkyně sdělila, že její právník se divil, že jí bylo zatajeno zástavní právo a potřebuje žalobkyně tedy zjistit, čeho se toto zástavní právo týká a proč, popř. vyčíslení zástavy; bez vyřešení tohoto problému nemá cenu dál řešit (viz e-mail na č. l. 15 p.v. a koncept Rezervační smlouvy s připomínkami na č. l. 106). Následně věc jednatelka žalované konzultovala znění Rezervační smlouvy dvakrát telefonicky s [jméno] [jméno], zetěm žalobkyně, který je právník (viz přehled hovorů na č. l. 37, svědecká výpověď [jméno] [jméno]); v rámci této telefonické konverzace si strany vysvětlovaly obsah Rezervační smlouvy a zástavní právo ve prospěch [právnická osoba], kdy poskytnutí dalších informací ohledně předmětných nemovitostí, zejména pokud šlo o zástavní právo ve prospěch [právnická osoba], (v té době nebyla žalobkyni známa existence zástavního práva ve prospěch pan [příjmení]) a pokračování v jejich prodeji bylo podmíněno podpisem Rezervační smlouvy a zaplacením rezervačního poplatku.

6. Svědek [jméno] [jméno] popřel, že by strany v rámci telefonického hovoru strany nějak podrobněji řešily problematiku odstoupení od smlouvy, současně uvedl, že nebyl nijak poučen o tom, že by v případě odstoupení od smlouvy měla žalobkyně nést nějaké náklady či by rezervační poplatek měl propadnout (viz svědecká výpověď [jméno] [jméno]).

7. Poté zaslala jednatelka žalované žalobkyni pro kontrolu upravenou smlouvu (viz e-mail na č. l. 15). Dne 23. 10. 2019 se žalobkyně tázala jednatelky žalované formou SMS zprávy ohledně podpisu Realizační smlouva, zdali ve čtvrtek 24. 10. 2019 přijede k nim nebo chce neutrální půdu, kdy občanské průkazy předloží při podpisu, nač jednatelka žalované reagovala tak, že může dorazit klidně k žalobkyni domů, neboť má před tím prohlídku v [obec] a současně požádala o zaslání adresy (viz záznam SMS konverzace na č. l. 59).

8. K podpisu (upravené) Rezervační smlouvy došlo dne 24. 10. 2019 v bytě žalobkyně v [obec], část [obec] (viz nesporná skutečnost podpořená Rezervační smlouvou v ISAS). Podle Rezervační smlouvy si žalobkyně vybrala z nabídky žalované předmětné nemovitosti, které byly do nabídky zařazeny na základě dohody s vlastníkem a s informacemi vlastníkem poskytnutými; uzavření Rezervační smlouvy navazuje na předchozí činnost žalované, zejména odborné zpracování nabídky, inzerci a prohlídku nemovitostí.

2. Žalobkyně prohlásila, že si předmětné nemovitosti prohlédla, seznámila se s jejich faktickým i právním stavem a po důkladné úvaze prohlásila, že k nim hodlá nabýt vlastnické právo za kupní cenu 4 100 000 Kč 3. Předmětem Rezervační smlouvy je zprostředkování příležitosti žalovanou žalobkyni koupit předmětné nemovitosti včetně jejich rezervace (čl. I. – Popis nemovitosti). Žalobkyně se zavázala jako výraz vážného zájmu o rezervaci převést do 2 pracovních dnů od podpisu Rezervační smlouvy na účet žalované rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč vč. DPH, kdy vypořádání rezervačního poplatku upravuje čl. V. (čl. II. – Rezervační poplatek). Rezervační lhůta byla sjednána do 31. 12. 2019 (čl. III. – Rezervační lhůta). Žalovaná se zavázala po rezervační lhůtu nenabízet předmětné nemovitosti dalším zájemcům – rezervovat ji pro žalobkyni. Současně bude žalovaná vykonávat činnost směřující k tomu, aby žalobkyně mohla uzavřít smlouvu o převodu, zejména bude převádějícího informovat o zájmu žalobkyně o koupi nemovitosti a bude dále poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu. Tou se rozumí kupní smlouva, jejímž předmětem bude převod předmětných nemovitostí na žalobkyni, nebo smlouva o budoucím uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně se zavazuje poskytnout žalované součinnost k výkonu její činnosti, mj. poskytnout všechny potřebné informace pro přípravu smlouvy o převodu a na vyzvání žalovanou se dostavit na určené místo za účelem sjednání podmínek převodu a smlouvy o převodu tak, aby tato mohla být uzavřena do konce rezervační lhůty (čl. IV. – Závazky smluvních stran).

1. Rezervační poplatek je součástí kupní ceny nemovitosti.

2. Podpisem Rezervační smlouvy vzniká žalované nárok na uhrazení odměny za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku. Odměna zahrnuje rovněž náklady zprostředkovatele vynaložené dle Rezervační smlouvy i před jejím uzavřením.

3. V případě, že převádějící bude vyvíjet činnost, na jejímž základě nedojde do konce rezervační lhůty k podpisu smlouvy o převodu nemovitosti, bude rezervační poplatek neprodleně vrácen žalobkyni. Uvedené se uplatní v případě, že žalobkyni nebude poskytnut úvěr na koupi předmětných nemovitostí, přičemž takovou situaci nezapříčiní nabyvatel svou činností (Toto souvětí bylo do původního znění Rezervační smlouvy přidáno na popud [jméno] [jméno], zetě žalobkyně).

4. Nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výši rezervačního poplatku vzniká žalované také tehdy, pokud žalobkyně nevyužije zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitosti upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě nebo nabytí vlastnického práva k nemovitosti, aniž se jedná o případ dle odst. 3 (čl. V. – Vypořádání rezervačního poplatku a odměna zprostředkovatele).

1. Rezervační smlouva nabývá platnosti a účinnosti jejím podpisem, končí zúčtováním rezervačního poplatku dle čl.

V. Rezervační smlouvy

2. Žalovaná má nárok na odměnu ve výši rezervačního poplatku, i když k podpisu smlouvy o převodu mezi převádějícím a žalobkyní, nebo mezi převádějícím a třetí osobou s žalobkyní majetkově či personálně propojenou nebo žalobkyni blízkou dojde po skončení rezervační lhůty.

3. Žalobkyně potvrdila, že jí byly všechny informace týkající se Rezervační smlouvy a jejího obsahu srozumitelně sděleny v dostatečném předstihu před jejím uzavřením (čl. VI – Závěrečná ustanovení) – (viz podepsaná Rezervační smlouva v ISAS, koncept Rezervační smlouvy s připomínkami na č. l. 106).

9. Dne 25. 10. 2019 zaslala žalobkyně na účet žalované částku 50 000 Kč, [variabilní symbol] (tj. číslo Rezervační smlouvy) se zprávou pro příjemce„ [celé jméno žalobkyně]“ (viz potvrzení o provedené platbě v ISAS).

10. Z popudu jednatelky žalované vypracovala [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení] z AK [příjmení] návrh smluv (kupní smlouva a smlouva o úschově kupní ceny) ve věci předmětných nemovitostí (viz svědecká výpověď [jméno] [jméno]) a dne 25. 10. 2019 je zaslala jednatelce žalované, panu [příjmení]. [příjmení] a žalobkyni s tím, že k nim mohou dát připomínky (viz záznam e-mailové komunikace na č. l. 108); z návrhu obou smluv nebylo patrno, že by na předmětných nemovitostech mělo lpět jiné zástavní právo než ve prospěch úvěrující banky kupujících, kdy toliko ze svěřenecké smlouvy se podávalo, že část peněžních prostředků měla být vyplacena panu [příjmení] (viz kupní smlouva na č. l. 44 a svěřenecká smlouva na č. l.47). Dne 29. 10. 2019 zaslal pan [příjmení] žalobkyni revize kupní smlouvy a smlouvy o úschově a současně přeposlal e-mail od [jméno] [příjmení], advokáta jeho zaměstnavatele, v jehož prospěch vázlo zástavní právo s tím, že proběhne vzdání se zástavního práva + návrh na vklad a s dotazem následujícího znění:„ Ověřte podmínky čerpání úvěru ve vazbě na termíny, myslí, že banka kupujících nebude chtít čerpat, dokud tam bude zástava pro [příjmení]. Tak ať tam kupující mají rezervu, protože pokud by nedodrželi termín, tak vy jim to sice můžete prominout, ale zase může být problém s čerpáním úvěru, banka může trvat na dodatku a celé se to bude komplikovat (viz záznam e-mailové komunikace na č. l. 108). E-mailem ze dne 29. 10. 2019 v 06:36 zaslala žalobkyně [příjmení] [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení] upravené smlouvy dle jejich právníka [jméno] [jméno]. [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení] reagovala tak, že s návrhy nemá problém, zaslala smlouvy s akceptovanými revizemi a odpověďmi na komentáře. Současně uvedla, že úschovu a náklady spojené s přípravou smluv nese realitní kancelář, termíny úhrady kupní ceny určují kupující (viz e-mailová korespondence na č. l. 14). 11. [jméno] [příjmení] následně dne 30. 10. 2019 konzultoval věc s žalobkyní, kdy existenci zástavního práva ve prospěch fyzické osoby spatřoval jako problematické a doporučil jí využít práva odstoupit od smlouvy bez udání důvodů (viz svědecká výpověď [jméno] [příjmení]).

12. Dne 31. 10. 2019 došlo ke schůzce žalobkyně a pana [příjmení] bez přítomnosti jednatelky žalované (viz shodné tvrzení stran). V období od 28. 10. 2019 do 1. 11. 2019 byla jednatelka žalované na dovolené v Izraeli (viz shodné tvrzení stran). Dne 1. 11. 2019 volala jednatelka žalované z Izraele nejdříve panu [příjmení], kdy spolu hovořili 5:06 min (viz výpis z hovorů na č. l. 43); obsahem tohoto hovoru měl být obsah schůzky žalobkyně a pana [příjmení] bez účasti jednatelky žalované (zjištění přesného obsahu nebylo pro posouzení věci podstatné, a proto jej soud blíže nezjišťoval). Následně volala jednatelka žalované žalobkyni, kdy spolu hovořily 13:59 min (viz výpis z hovorů na č. l. 43). SMS zprávou ze dne 4. 11. 2019 se dotazovala jednatelka žalované, za kolik žalobkyně nakonec prodává svůj byt. Žalobkyně na to reagovala, že neví, proč jednatelku žalované uvedené zajímá s tím, že je to„ už jedno“, že„ podává výpověď z Rezervační smlouvy“, a současně požádala jednatelku žalované, by ji už nekontaktovala, případně jen přes pana [příjmení] na jeho čísle (viz záznam SMS komunikace na č. l. 62). Dopisem ze dne 4. 11. 2019, zaslaným téhož dne a doručeným žalované dne 5. 11. 2019, žalobkyně odstoupila s odkazem na § 1829 o. z. od Rezervační smlouvy a vyzvala bez zbytečného odkladu k vrácení rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč. V souvislosti s odstoupením žalobkyně uvedla, že je se službami poskytnutými žalovanou velmi nespokojena a způsob jednání se zákazníky považuje za neprofesionální. Předpokládala, že ji žalovaná jako odborník ve svém oboru upozorní na veškeré důležité skutečnosti související s předmětnými nemovitostmi, což se ale nestalo, kdy se o existenci zástavních práv dozvěděla teprve poté, co si na vlastní náklady opatřila výpis z katastru nemovitostí. Dále jako spotřebitel neobdržela veškeré povinné informace, včetně informace o možnosti odstoupit od smlouvy. Za těchto okolností odmítla žalobkyně dále spolupracovat (viz odstoupení od smlouvy, dodejka a podací lístek ze dne 5. 11. 2019, vše v ISAS).

13. Dopisem ze dne 6. 11. 2019 vyzvala žalovaná žalobkyni, aby se dostavila dne 11. 11. 2019 do advokátní kanceláře [příjmení] [příjmení] k projednání podmínek smlouvy o převodu a k jejímu následného uzavření. V případě, že se žalobkyně nedostaví, bude to považováno za hrubé porušení podmínek dle Rezervační smlouvy a za zmaření podpisu smlouvy o převodu se všemi důsledky s tím spojenými. Tím spíše, že žalobkyně v minulých dnech opakovaně nereagovala na pokusy žalované o komunikaci směřující k naplnění předmětu Rezervační smlouvy (viz dopis na č. l. 11).

14. Dopisem ze dne 8. 11. 2019 sdělila žalobkyně žalované, že se již s ní setkat nehodlá a na odstoupení od Rezervační smlouvy nadále trvá. Uvedla, že od Rezervační smlouvy odstoupila pro neúplně poskytnuté informace o předmětných nemovitostech, které si tak sama vyhledala, následně se potkala s vlastníkem předmětných nemovitostí, aby se od něj dozvěděla všechna relevantní fakta ohledně veškerých existujících zástavních práv na předmětných nemovitostech, na základě kterých se rozhodla od Rezervační smlouvy odstoupit. Dovozovala tak, že došlo k porušení čl. V.3 Rezervační smlouvy, což odůvodňuje nárok na vrácení rezervačního poplatku. Připomněla, že odstoupila od Rezervační smlouvy jako spotřebitel, a proto výzvu k dostavení se do uvedené advokátní kanceláře považuje za bezpředmětnou. Neprofesionální chování, útočná komunikace a nátlaky jsou důvodem, proč žalobkyně nebude s žalovanou spolupracovat. Závěrem připomněla žalobkyně povinnost vrátit rezervační poplatek a za tímto účelem v příloze zaslala předžalobní výzvu (viz dopis na č. l. 9). Předžalobní výzvou ze dne 8. 11. 2019 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě dluhu – rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč, na který žalované vznikl nárok odstoupením od Rezervační smlouvy, a to do 13. 11. 2019 s upozorněním na soudní vymáhání pohledávky (viz předžalobní výzva na č. l. 9p v.). Oba dopisy byly zaslány dne 8, 11. 2019 (viz dodejka a podací lístek ze dne 8. 11. 2019, vše v ISAS).

15. Dopisem ze dne 10. 11. 2019 jednatelka žalované zrekapitulovala sled událostí, jak se dle ní odehrál, nesouhlasila s neprofesionálním poskytováním služeb, jakož i s tím, že by faktický i právní stav předmětných nemovitostí někdo zatajil, kdy o tom byla žalobkyně zpravena od jednatelky, jakož i od pana [příjmení], přičemž ej standardní, že si klienti sami ověřují veřejně dostupné informace. Vysvětlovala důvody smyslu Rezervační smlouvy, nesouhlasila s neslušným jednáním, kdy naopak žalobkyně se měla chovat útočně a sprostě, měla za to, že žalobkyně se rozhodla z transakce„ vycouvat“ a snaží se hodit problém na žalovanou. Závěrem vyjádřila přesvědčení, že v ničem nepochybila a že i soud rozhodne tak, že se smlouvy mají plnit (viz dopis na č. l. 12).

16. Dopisem ze dne 11. 11. 2019 žalobkyně reagovala tak, že jí bylo při podpisu Rezervační smlouvy známo jen zástavní právo ve prospěch [právnická osoba], kdy věřila jednatelce žalované, že jí poskytnula veškeré informace, naopak zástavní právo ve prospěch fyzické osoby jí zůstalo zatajeno a dozvěděla se o něm žalobkyně odjinud, kdy až poté se tato skutečnost začala řešit. Žalobkyně tak odstoupila od smlouvy, protože ztratila důvěru v žalovanou i v majitele předmětných nemovitostí, jakož i s ohledem na zástavní právo na nemovitost ve prospěch fyzické osoby. Rezervační smlouva byla podepsány u žalobkyně v bytě, přičemž nebyla poučena o právu od ní odstoupit; žalobkyně má tak za to, že od Rezervační smlouvy řádně odstoupila. Odmítla hradit jakékoliv náklady žalované a zopakovala, že pokud nedojde k vrácení rezervačního poplatku do 13. 11. 2019, obrátí se na soud (viz dopis na č. l. 10).

17. Dne 15. 11. 2019 obdržela žalobkyně od žalované částku 5 000 Kč se zprávou pro příjemce„ Vyrovnání ze smlouvy o rezervaci č. [anonymizováno]“ (viz platba 5 000Kč od Jahodové v ISAS).

18. Dopisem ze dne 28. 11. 2019, podaným dne 3. 12. 2019, sdělila zástupkyně žalobkyně žalované, že převzala zastoupení žalované, zrekapitulovala náhled žalobkyně na okolnosti případu, kdy shledala platné odstoupení od Realizační smlouvy, čímž žalobkyni vznikl nárok na vrácení zbylé výše složené rezervační zálohy, z níž byla doposud vrácena jen částka 5 000 Kč, tedy částky 45 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 14. 11. 2019 do zaplacení a nákladů zastoupení ve výši 6 400 Kč do 5 dnů ode dne doručení výzvy s upozorněním na soudní vymáhání pohledávky (viz výzva [ulice] a podací lístek, vše v ISAS).

19. Dopisem ze dne 22. 1. 2020, sdělil zástupce žalované zástupkyni žalobkyně, že žalovaná bez dalšího respektuje rozhodnutí žalobkyně a je i nad rámec svých smluvních povinností připravena žalobkyni část poskytnutého plnění po odečtení účelně vynaložených nákladů za čas a práci v celkové výši 33 700 Kč, které jsou složeny z cestovného ve výši 650 Kč, z telefonních hovorů z Izraele ve výši 2 × 200 Kč, z práce a času ve výši 8 hod á 300 Kč, tj. celkem 2 400 Kč a z hotových výdajů na právní zastoupení – jeden úkon právní služby dle advokátního tarifu z částky kupní ceny vč. režijního paušálu ve výši 30 250 Kč vč. DPH. Rozdíl ve výši 11 300 Kč bude obratem uhrazen na účet žalobkyně (viz dopis na č. l. 16).

20. Dne 28. 2. 2020 obdržela žalobkyně od žalované na svůj účet žalobkyně částku 11 300 Kč s popisem platby„ vyrovnání ze smlouvy o rezervaci č. [anonymizováno]“ (viz detail platby na č. l. 24).

21. Jednatelka žalované užívá vozidlo tov. zn. Volkswagen Tiguan, [registrační značka], ve vlastnictví společnosti [právnická osoba], s průměrnou spotřebou 6.8/5.1/5.7 l /100 km motorové nafty (viz technický průkaz [anonymizováno] na č. l. 74).

22. Cena Služby Vodafone Roaming na den činí 199 Kč/24 hod (viz tarif na č. l. 75).

23. Dle všeobecných informací o spotřebitelských úvěrech na bydlení [právnická osoba], musí být spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěn zástavním právem k nemovitosti; nemovitost se musí nacházet na území České republiky a musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům (platí pouze pro stavby, a to i tehdy, jsou-li součástí pozemku). Na nemovitostech nesmí ke dni čerpání úvěru váznout žádné jiné zástavní právo (viz všeobecné informace o spotřebitelských úvěrech na bydlení na č. l. 80).

24. Z ostatních provedených důkazů neučinil soud žádný podstatný závěr pro posuzovanou věc. Soud zamítl návrhy žalobkyně na provedení dokazování výslechem žalobkyně k dovolené žalované a k informacím poskytnutým žalovanou o právním stavu nemovitosti, jednáním o zajištění úvěru od jiné bankovní instituce, zprostředkovatelskou smlouvou mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], daňovým dokladem a potvrzením o úhradě za přípravu smluvní dokumentace v této věci (tedy návrhy smluv odeslané žalobkyni), daňovým dokladem a potvrzením o úhradě za přípravu smluvní dokumentace ve věci prodeje dotčených nemovitostí manželům [příjmení] jako aktuálním vlastníkům, zprostředkovatelskou smlouvou mezi prodávajícím a žalovanou ve věci kupujících manželů [příjmení], neboť skutečnosti, které měly být uvedenými důkazy prokázány, považoval soud pro náležité posouzení věci za irelevantní. Dále soud zamítl pro nadbytečnost návrh na provedení důkazu účastnickou výpovědí žalobkyně a svědka – manžela žalobkyně k okolnostem uzavření Rezervační smlouvy, neboť tyto skutečnosti měl dostatečně prokázány z jiných provedených důkazů. Soud zamítl pro irelevanci návrh na provedení důkazu účastnickým výslechem žalované k dovolené žalované v období 28. 10. 2019 – 1. 11. 2019, výslechem svědka [jméno] [příjmení] jako specialisty na poskytování hypotečních úvěrů o možnostech zajištění financování koupě předmětných nemovitosti žalobkyní, výslechem [jméno] [příjmení] k tomu, že žalobkyně byla srozuměna se zástavním právem na nemovitosti. Soud zamítl pro nadbytečnost návrh žalované na dokazování účastnickou výpovědí žalobkyně k prokázání vědomosti o zástavních právech a výslechem [jméno] [příjmení] k tomu, že žalobkyně byla srozuměna se zástavním právem na nemovitosti a k tomu, že žalobkyně byla srozuměna s dalším postupem ve věci, tzn. s vypracováním smluv k revizi tak, aby byla schopna zajistit financování. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 25. Žalobkyně poté, co kontaktovala žalovanou a prohlédla si dvakrát předmětné nemovitosti, podepsala s žalovanou v místě svého bydliště dne 25. 10. 2019 Rezervační smlouvu, aniž by ji předtím žalovaná poučila o právu odstoupit od smlouvy a o povinnosti uhradit poměrnou část ceny v případě odstoupení od smlouvy, a následně po složení rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč, aniž by si k tomu žalovaná od žalobkyně vyžádala výslovný souhlas v textové podobě, nechala zadat vyhotovení kupní smlouvy a smlouva o úschově kupní ceny týkajících se předmětných nemovitostí v advokátní kanceláři [anonymizováno] ve [obec]. Žalobkyně poté, co byla dne 29. 10. 2019 ze strany [jméno] [příjmení] informována o existenci zástavního práva ve prospěch pana [příjmení], dopisem zaslaným dne 4. 11. 2019 odstoupila od Rezervační smlouvy, současně vyzvala žalovanou, aby jí bez zbytečného odkladu vrátila složený rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč; žalovaná doposud žalobkyni uhradila dne 15. 11. 2019 částku 5 000 Kč a dne 28. 2. 2020 částku 11 300 Kč. <b>Právní posouzení věci</b> 26. Žalobkyně coby zájemce a žalovaná coby zprostředkovatel uzavřely dne 24. 10. 2019 Rezervační smlouvu, která je inominátní smlouvou podle § 1746 odst. 2 o. z. Obsahem Rezervační smlouvy byla v první řadě tzv. rezervace předmětných nemovitostí, tedy povinnost žalované po rezervační lhůtu (tj. do 31. 12. 2019) nenabízet předmětné nemovitosti dalším zájemcům, jakož i zprostředkování příležitosti koupit předmětné nemovitosti, tedy povinnost žalované vykonávat činnost směřující k tomu, aby žalobkyně mohla uzavřít smlouvu o převodu, zejména informovat vlastníka předmětných nemovitostí o zájmu žalobkyně o koupi nemovitosti a dále poskytovat součinnost k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucím uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně se naopak zavázala jako výraz vážného zájmu o rezervaci převést do 2 pracovních dnů od podpisu Rezervační smlouvy na účet žalované částku 50 000 Kč a současně se zavázala poskytnout žalované součinnost k výkonu její činnosti, mj. poskytnout všechny potřebné informace pro přípravu smlouvy o převodu a na vyzvání ze strany žalované se dostavit na určené místo za účelem sjednání podmínek převodu a smlouvy o převodu tak, aby tato mohla být uzavřena do konce rezervační lhůty. Samotným složením rezervačního poplatku se tento nestal vlastnictvím žalované, nýbrž měl být vypořádán, a sice primárně tak, že po uzavření předpokládané kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní se měl stát součástí kupní ceny za předmětné nemovitosti, čímž je třeba rozumět, že rezervační poplatek měl být započten na kupní cenu, konkrétně na uhrazení odměny za zprostředkování včetně vynaložených nákladů zprostředkovatele v celkové výši 50 000 Kč. Pro případ, že nedojde do konce rezervační lhůty k podpisu smlouvy o převodu nemovitosti v důsledku činnosti převádějícího či že žalobkyni nebude poskytnut úvěr na koupi předmětných nemovitostí, aniž by takovou situaci zapříčinila svou činností, se strany dohodly na neprodleném vrácení rezervačního poplatku žalobkyni. V ostatních případech, kdy žalobkyně nevyužije zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitosti upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě nebo nabytí vlastnického práva k předmětným nemovitostem, se strany dohodly na tom, že žalované vznikne nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výši rezervačního poplatku (50 000 Kč).

27. Soud nemá pochybnosti o tom, že Rezervační smlouva je spotřebitelskou smlouvou ve smyslu § 1810 a násl. o. z., neboť na jedné straně stojí žalobkyně, která v rámci právního vztahu vystupovala mimo rámec podnikatelské činnosti, což platí bez ohledu na skutečnost, že před uzavřením Rezervační smlouvy žalobkyně její uzavření konzultovala se svým zetěm, který je vystudovaným právníkem (srov. Hulmák, M. in Lavický, P. a kol.: Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Komentář. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1601, Vondráček, O. in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 447, marg. č. 11), a na druhé straně stojí žalovaná, která naopak prostřednictvím Rezervační smlouvy svou podnikatelskou činnost spočívající ve zprostředkování prodeje nemovitostí (realitní činnost) realizovala. Ustanovení o spotřebitelských smlouvách přitom nevylučuje, že Rezervační smlouva je smlouvou inominátní (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4114/2010).

28. S ohledem na skutkové okolnosti případu se soud zabýval otázkou, zdali lze Rezervační smlouvu považovat za spotřebitelskou smlouvu uzavřenou tzv. mimo obchodní prostory žalované, neboť uvedené zjištění je stěžejní pro zodpovězení otázky, zdali měla žalobkyně coby spotřebitel podle § 1829 odst. 1 věty první právo bez udání důvodů odstoupit od Rezervační smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů od jejího uzavření. <i>29. Podle § 1828 odst. 2 o. z. za smlouvu uzavřenou mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání se považuje také smlouva uzavřená a) v prostoru obvyklém pro podnikatelovo podnikání, pokud k jejímu uzavření došlo bezprostředně poté, co podnikatel oslovil spotřebitele mimo tyto prostory, a b) během zájezdu organizovaného podnikatelem za účelem propagace a prodeje zboží či poskytování služeb.</i> <i>30. Podle čl. 2 odst. 8 směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2011 /83/, v konsolidovaném znění, se rozumí„ smlouvou uzavřenou mimo obchodní prostory“ jakákoli smlouva uzavřená mezi obchodníkem a spotřebitelem, která je: a) uzavřena za současné fyzické přítomnosti obchodníka a spotřebitele v místě, které není obchodními prostorami obchodníka; b) pro kterou byla předložena nabídka spotřebitelem za stejných okolností, které stanoví písmeno a); c) uzavřena v obchodních prostorách obchodníka nebo s použitím prostředků komunikace na dálku bezprostředně po osobním a individuálním oslovení spotřebitele na místě, které není obchodními prostorami obchodníka, za současné fyzické přítomnosti obchodníka a spotřebitele, nebo d) uzavřena během zájezdu organizovaného obchodníkem za účelem nebo s účinkem propagace a prodeje zboží či služeb spotřebiteli (odst. 8);„ obchodními prostorami“ se rozumí a) veškeré nemovité maloobchodní prostory, kde obchodník trvale provozuje svou činnost, nebo b) veškeré movité maloobchodní prostory, kde obchodník obvykle provozuje svou činnost (odst. 9). Dle bodu 21 odůvodnění směrnice jako smlouva uzavřená mimo obchodní prostory by měla být definována smlouva uzavřená za současné fyzické přítomnosti obchodníka a spotřebitele na místě, které není obchodními prostorami obchodníka, například u spotřebitele doma nebo na jeho pracovišti. [příjmení] obchodní prostory může být spotřebitel potenciálně vystaven psychologickému nátlaku nebo vůči němu může být využito momentu překvapení, bez ohledu na to, zda si návštěvu obchodníka vyžádal či nikoli. Definice smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory by měla zahrnovat rovněž situace, kdy je spotřebitel osobně a individuálně osloven mimo obchodní prostory, avšak smlouva je uzavřena bezprostředně poté v obchodních prostorách obchodníka nebo s využitím jednoho z prostředků komunikace na dálku. Definice smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory by neměla zahrnovat situace, kdy obchodník nejprve přijde domů ke spotřebiteli zásadně za účelem provedení měření či vypracování odhadu bez jakéhokoli závazku ze strany spotřebitele a kdy je pak smlouva uzavřena až v pozdějším časovém termínu v obchodních prostorách obchodníka nebo použitím prostředku komunikace na dálku na základě odhadu, který obchodník poskytl. V takových případech by smlouva neměla být považována za uzavřenou ihned poté, co obchodník oslovil spotřebitele, pokud měl spotřebitel před uzavřením smlouvy čas na zvážení odhadu, který mu obchodník poskytl. Za smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory by měly být považovány nákupy učiněné během výjezdové akce uspořádané obchodníkem, v jejímž průběhu obchodník propaguje a prodává zakoupené výrobky. Dle bodu 22 odůvodnění směrnice obchodní prostory by měly zahrnovat prostory v jakékoli podobě (například prodejny, stánky nebo nákladní automobily), které obchodníkovi slouží jako trvalé či obvyklé místo jeho obchodování. Stánky na trhu a veletržní stánky by měly být za obchodní prostory považovány v případě, že tuto podmínku splňují. Maloobchodní prostory, kde obchodník svou činnost provozuje na sezónním základě, například během turistické sezóny v lyžařském či přímořském letovisku, by za obchodní prostory považovány být měly, neboť v nich obchodník svou činnost provozuje obvykle. Za obchodní prostory by neměla být považována veřejně přístupná místa, jako jsou ulice, nákupní střediska, pláže, sportovní zařízení a veřejná doprava, které obchodník pro své podnikání používá pouze výjimečně, ani soukromá obydlí nebo pracoviště. [ulice] prostory osoby, která jedná jménem obchodníka nebo v jeho zastoupení, jak stanoví tato směrnice, by měly být považovány za obchodní prostory ve smyslu této směrnice.</i> 31. Ze směrnice č. 2011 /83/ se zřetelně podává, že pro charakter„ smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory (provozovnu)“ je podstatné, že spotřebitelská smlouva byla uzavřena za současné fyzické přítomnosti obchodníka a spotřebitele (v opačném případě by se jednalo o smlouvu uzavřenou prostřednictvím prostředků komunikace na dálku) a současně, že místo uzavření spotřebitelské smlouvy nelze považovat ve smyslu uvedené směrnice za obchodní prostory obchodníka (Pouze výjimečně dopadá úprava smluv uzavíraných mimo obchodní prostory i na situaci, kdy je smlouva uzavřena v obchodních prostorách podnikatele, a to za předpokladu, že se tak stalo bezprostředně poté, co podnikatel oslovil spotřebitele mimo prostor obvyklý pro jeho podnikání).

32. Zvláštní ochrana spotřebitele v případě spotřebitelských smluv uzavřených mimo obchodní prostory obchodníka byla upravena již směrnicí Rady č. 85/577/EHS ze dne 20. 12. 1985, o ochraně spotřebitele v případě smluv uzavřených mimo obchodní prostory (tato směrnice byla nahrazena zmíněnou směrnicí č. 2011 /83/), přičemž zvýšená ochrana spotřebitele byla odůvodněna tím, že podnět ke smluvnímu jednání zpravidla pochází od obchodníka a spotřebitel není na smluvní jednání připraven nebo je neočekává, že spotřebitel často nemá možnost porovnat jakost a cenu nabídky s jinými nabídkami (viz též rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 7. 8. 2018, sp. zn. C -485/17, věc Verbraucherzentrale Berlin eV v . Unimatic Vertriebs GmbH). Již za účinnosti směrnice č. 85/577/EHS nicméně nebyla ochrana spotřebitele podmíněna tím, že by skutečně nastala situace, kdy byl spotřebitel ovlivněn nebo zmanipulován dodavatelem, nýbrž postačovalo, pokud nastala jedna z objektivních situací popsaných v čl. 1 směrnice č. 85/577/EHS (srov. rozsudek Evropského soudního dvora ze dne 25. 10. 2005, sp. zn. C -229/04, věc Crailsheimer Volksbank eG proti Klausi Conradsovi a dalším.). Směrnice č. 2011 /83/ je v uvedeném obdobná, kdy jako předpoklad pro nastoupení zvláštní ochrany spotřebitele vyžaduje, aby nastala jedna ze čtyř situací uvedených v jejím čl. 2 odst. 8; zde si jde přitom zřetelně povšimnout toho, že směrnice č. 2011 /83/ jde oproti směrnici č. 85/577/EHS v ochraně spotřebitele ještě dále, když nevylučuje ochranu spotřebitele ani v situaci, kdy se návštěva dodavatele zboží či poskytnutí služeb uskutečnila v domově spotřebitele na jeho výslovnou žádost. Soud má tedy za to, že podle směrnice č. 2011 /83/ není pro charakter spotřebitelské smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory obchodníka zásadně podstatné, zda spotřebitel s podnikatelem před uzavřením spotřebitelské smlouvy o ní vyjednávali či spotřebitel měl možnost si uzavření spotřebitelské smlouvy dobře promyslet. Uvedené neplatí pro výše zmíněnou výjimku smlouvy uzavřené v obchodních prostorách podnikatele, kde tato skutečnost roli hrát může; v této souvislosti lze odkázat kupř. na rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 5. 9. 2018, č. j. 62 A 159/2016-62, na který poukazovala sama žalovaná, jehož závěry však nemají pro meritum zde posuzované věci významu, neboť se týkaly situace skutkově odlišné, kdy spotřebitel byl podnikatelem osloven prostředkem komunikace na dálku (telefonicky), přičemž k uzavření spotřebitelské smlouvy mělo dojít až s odstupem několika dní, a to právě v obchodních prostorách podnikatele, což v daném případě splněno nebylo.

33. K obecnému výkladu lze podotknout, že evropský normotvůrce si byl vědom toho, že zvláštní ochrana spotřebitele se pro některé druhy smluv principiálně nehodí, a proto je vyloučil z působnosti směrnice č. 2011 /83/ (viz čl. 3 odst. 3 směrnice, který byl implementován do § 1840 o. z.). Avšak v posuzovaném případě má soud za to, že Rezervační smlouva pod žádnou z výjimek podřadit nelze. Zejména Rámcová smlouva není podle § 1840 odst. 1 písm. d) o. z. o smlouvu, jejímž předmětem je vznik, převod či zánik práva k nemovité věci a nájem bytu, neboť Rezervační smlouva je jakousi přípravnou smlouvou ve fázi před samotným převodem či alespoň uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí (k tomu srovnej Sabotinov, V. in Syrucek, V., Sabotinov, V. a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2018, s. 96 a násl.).

34. Soud uzavírá, že Rezervační smlouva, uzavřená mezi žalobkyni coby spotřebitelkou a žalovanou coby podnikatelkou, je spotřebitelskou smlouvou uzavřenou za současné přítomnosti osob za obě strany oprávněných jednat, tj. za přítomnosti žalobkyně a jednatelky žalované, a to v bytě žalobkyně. Soud má tak za to, že v tomto případě je nezbytné Rezervační smlouvu podřadit pod režim spotřebitelských smluv uzavřených mimo obchodní prostory bez ohledu na skutečnost, že obě strany sporu předtím delší dobu vyjednávaly o uzavření Rezervační smlouvy, že na popud žalobkyně, resp. jejího zetě, byla Rezervační smlouva v tomto konkrétním případě upravena a že místo podpisu Rezervační smlouvy bylo vybráno na návrh žalobkyně, který jednatelka žalované odsouhlasila.

35. Lze tedy dospět k závěru, že žalobkyně disponovala podle § 1829 odst. 1 právem na odstoupení od smlouvy ve čtrnáctidenní lhůtě ode dne uzavření Rezervační smlouvy bez udání důvodů. K uvedenému soud podotýká, že se pro nadbytečnost nezabýval otázkou, zdali žalobkyně nedisponovala lhůtou delší než čtrnáctidenní ve smyslu § 1829 odst. 2 o. z., neboť tato skutečnost nebyla pro posuzovanou věc významná.

36. Jestliže tedy k uzavření Rezervační smlouvy došlo dne 24. 10. 2019, hmotněprávní lhůta k odstoupení od smlouvy v trvání 14 dnů uplynula žalobkyni ve čtvrtek 7. 11. 2019, přičemž podle § 1818 věty druhé postačovalo, pokud žalobkyně odeslala žalované oznámení, že od Rezervační smlouvy odstupuje, tedy nevyžaduje se, aby se do konce zákonné lhůty dostalo odstoupení od smlouvy do sféry žalované. V daném případě žalobkyně odstoupila od Rezervační smlouvy dopisem ze dne 4. 11. 2019, daným k poštovní přepravě téhož dne a doručeným žalované dne 5. 11. 2019. Soud má za to, že odstoupení od smlouvy splňuje veškeré pro něj stanovené zákonné předpoklady, kdy coby adresované právní jednání bylo učiněno ve vztahu k žalované, přičemž právo na odstoupení od smlouvy nebylo v tomto případě § 1837 o. z. vyloučeno, a proto soud shledal, že odstoupení od Rezervační smlouvy vyvolalo zamýšlené právní účinky, tedy vedlo k zániku právního vztahu založeného Rezervační smlouvou, a to s účinky ex tunc (§ 2004 odst. 1 o. z.), a proto žalované vznikla podle § 1832 odst. 1 o. z. povinnost vrátit bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů od odstoupení od smlouvy všechny peněžní prostředky, které od žalobkyně na základě Rezervační smlouvy přijala, a to stejným způsobem, tj. převodem na účet žalobkyně. Lhůta pro navrácení rezervační zálohy ve výši 50 000 Kč tedy uplynula dne 19. 11. 2019, kdy doposud žalovaná poskytla žalobkyni celkově částku 16 300 Kč (dne 15. 11. 2019 částku 5 000 Kč a dne 28. 2. 2020 částku 11 300 Kč), zbývá jí tedy uhradit částka 33 700 Kč.

37. Námitku žalované učiněnou v podání ze dne 19. 1. 2021, jejíž podstatou je, že odstoupení od smlouvy je neplatné z důvodu zneužití institutu ochrany spotřebitele ve svůj prospěch, neshledal soud důvodnou. Je nesporné, že žalovaná je podnikatelkou v oblasti realitní činnosti lze tedy ve shodě s § 5 odst. 1 o. z. předpokládat, že je s problematikou ochrany spotřebitelů, s nimiž coby profesionál ve svém oboru nepochybně často přichází do styku, dostatečně seznámena. Skutečnost, že Rezervační smlouva byla uzavřena v bytě žalobkyně, byla odvislá od souhlasu žalované, kdy žalované ničeho nebránilo, aby trvala na uzavření Rezervační smlouvy ve svých obchodních prostorách s vyloučením ochrany spotřebitele. I kdyby snad žalobkyně skutečně měla v úmyslu docílit toho, aby byla Rezervační smlouva uzavřená mimo obchodní prostory žalované a aby si tím zajistila spotřebitelskou ochranu pro spotřebitelské smlouvy uzavírané mimo obchodní prostory podnikatele, to by samo o sobě ještě dle přesvědčení soudu nesvědčilo o zneužití institutu ochrany spotřebitele, natož o zneužití zjevném (k tomuto pojmu viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2020, sp. zn. 31 ICdo 36/2020). Na základě provedeného dokazování má soud přitom za to, že postup žalobkyně po uzavření Rezervační smlouvy znaky zneužití práva nepochybně nenaplňuje, kdy žalobkyně poskytovala součinnost k tomu, aby mohl být naplněn účel Rezervační smlouvy, tedy převod předmětných nemovitostí, kdy konkrétně připomínkovala zaslanou kupní smlouvu o převodu vlastnictví nemovité věci [číslo] a svěřeneckou smlouvu o úschově peněz [číslo]. Jestliže však žalobkyně posléze - z jakýchkoli důvodů využila možnosti vyvázat se ze svých smluvních povinností založených Rezervační smlouvou prostřednictvím odstoupení od smlouvy, nelze v uvedeném spatřovat zneužití práva na spotřebitelskou ochranu, když takovou možnost žalobkyni zákon dává.

38. S právem odstoupit od smlouvy nelze obecně spojit postih (§ 1818 věta druhá o. z.); výjimku z tohoto upravuje § 1834 zakotvující povinnost uhradit spotřebiteli poměrnou část sjednané ceny za plnění poskytnuté do okamžiku od smlouvy. Pro vznik povinnosti žalobkyně uhradit žalované poměrnou část sjednané ceny je zákonem vyžadováno naplnění následujících předpokladů: (i) Spotřebitel odstoupil od smlouvy podle § 1829 o. z., (ii) jedná se o smlouvu o poskytování služeb, přičemž spotřebitel výslovně požádal o poskytnutí služby před uplynutím smlouvy o odstoupení podle § 1823 o. z. a (iii) spotřebiteli se dostalo poučení podle § 1820 odst. 1 písm. f) a h) o. z. (viz Vondráček, O. in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1948, marg. č. 2). Na základě zjištěného skutkového stavu není pochyb o naplnění předpokladů uvedených sub (i), avšak soud neměl za naplněné předpoklady uvedené sub (ii) a (iii).

39. Co se týče výslovné žádosti podle § 1823 o. z., nejedná se o pouhý (například konkludentní) souhlas spotřebitele, kdy žádost musí být učiněná v textové podobě, nikoliv nezbytně nutně na papírovém podkladě, přitom může být součástí smlouvy o poskytování služeb či může existovat samostatně mimo smlouvu. Tato žádost musí být učiněna před počátkem plnění; důkazní břemeno o tom, že byla učiněna, nese přitom podnikatel (viz Vondráček, O. in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1934, marg. č. 3). Pokud jde pak o poučení spotřebitele podnikatelem ve smyslu § 1820 odst. 1 písm. f) a h) o. z., tedy v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy o podmínkách, lhůtě a postupu pro uplatnění práva na odstoupení od smlouvy, jakož i o formuláři pro odstoupení od smlouvy (písm. f)) a o povinnosti uhradit poměrnou část ceny v případě odstoupení od smlouvy, jejímž předmětem je poskytování služeb a jejichž plnění již začalo (písm. h)), nemusí být toto poskytnuto písemně, ovšem podle § 1839 o. z. platí, že provedené poučení musí prokázat podnikatel, tedy žalovaná.

40. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně v první řadě výslovně v textové podobě požádala o poskytování služeb dle Rezervační smlouvy. Skutečnost, že žalobkyně Rezervační smlouvu podepsala, o uvedeném nesvědčí i s přihlédnutím k tomu, že jednatelka žalované měla podrobnější informace o předmětných nemovitostech podmiňovat uzavřením Rezervační smlouvy. Stejně tak o výslovném souhlasu v textové podobě nesvědčí vypracování kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci [číslo] a svěřenecké smlouvy o úschově peněz [číslo] z popudu jednatelky žalované, redigování zaslaných kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovité věci [číslo] a svěřenecké smlouvy o úschově peněz [číslo] ze strany žalobkyně, jakož i zjišťování stavu předmětných nemovitostí či vzájemné telefonické hovory s žalovanou. Konkludentní souhlas či srozumění s určitým postupem je pro účely § 1823 o. z. zjevně nepostačující, proto nebylo třeba za tímto účelem provádět příslušné dokazování.

41. Pokud jde pak o poučení ve smyslu § 1820 odst. 1 písm. f) a h) o. z., na základě provedeného dokazování nebylo možno učinit závěr o tom, že se takového poučení žalobkyni, popřípadě osobě za ni oprávněnou jednat dostalo. Z provedených listinných důkazů uvedené skutečnosti najevo nevyšly, přičemž pokud jde o telefonický hovor jednatelky žalované s panem [jméno] [jméno], zetěm žalobkyně, tak tento v rámci své svědecké výpovědi (po poučení o následcích křivé výpovědi) sdělení informace o tom, že by žalobkyně byla povinna nést náklady při odstoupení od smlouvy, výslovně popřel, přičemž soud neměl důvodu, proč mu v tomto ohledu nevěřit.

42. Lze uzavřít, že žalované se nepodařilo prokázat naplnění podmínek spočívajících v tom, že v případě smlouvy o poskytování služeb spotřebitel výslovně požádal o poskytnutí služby před uplynutím smlouvy o odstoupení podle § 1823 o. z., a že se spotřebiteli se dostalo poučení podle § 1820 odst. 1 písm. f) a h) o. z., ačkoliv jí v tomto ohledu tížilo důkazní břemeno. Soud proto dospěl k závěru, že žalované nárok na náhradu poměrné části ceny za poskytnuté ve výši 33 700 Kč nevznikl, a tudíž si žalovaná nemohla tuto částku započíst na svůj dluh za žalobkyní z titulu povinnosti vrátit poskytnuté plnění v důsledku odstoupení od Rezervační smlouvy.

43. Na základě uvedeného lze tedy uzavřít, že nárok žalobkyně na zaplacení částky 33 700 Kč je důvodný co do základu i výše, a proto jej soud žalobkyni při dobrovolném nesplnění ze strany žalované přiznal (výrok I.).

44. Spolu s jistinou požadovala žalobkyně také její příslušenství – úrok z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 45 000 Kč od 14. 11. 2019 do 28. 2. 2020 a z částky 33 700 Kč od 29. 2. 2020 do zaplacení; tento nárok shledal soud důvodným toliko částečně. Úrok z prodlení je sankcí za prodlení žalované s řádnou a včasnou úhradou jeho závazků, přičemž nárok na úrok z prodlení vyplývá z § 1970 o. z. a jeho výše je stanovena § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalovaná byla podle § 1832 odst. 1 o. z. povinna vrátit poskytnutý rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů od odstoupení od Rezervační smlouvy; odstoupení od Rezervační smlouvy bylo žalované doručeno dne 5. 11. 2019, proto 14denní zákonná lhůta uplynula dne 19. 11. 2019, a nikoliv již dne 13. 11. 2019. S ohledem na uvedené uložil soud žalované povinnost zaplatit žalobkyni úrok z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 45 000 Kč od 20. 11. 2019 do 28. 2. 2020 a z částky 33 700 Kč od 29. 2. 2020 do zaplacení (výrok I.), naopak soud pro nedůvodnost zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 45 000 Kč od 14. 11. 2019 do 19. 11. 2019 (výrok II.). <b>Náklady řízení a lhůta k plnění</b> 45. Zamítnutí žaloby pouze co do části úroku z prodlení znamená neúspěch žalobkyně v řízení pouze v nepatrném rozsahu, proto žalobkyni podle § 142 odst. 3 o. s. ř. přísluší právo na plnou náhradu nákladů řízení, které v souladu s vyúčtováním její zástupkyně, která se jiných než účtovaných nákladů vzdala, tvoří: zaplacený soudní poplatek ve výši 1 800 Kč odměna za zastoupení žalobkyně advokátem dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti. č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a to v plné výši za 13 úkonů právní služby spočívající v a) převzetí a přípravě zastoupení, b) výzvě k plnění se základním skutkovým a právním rozborem, c) podání žaloby, d) částečném zpětvzetí žaloby ze dne 5. 3. 2020, e) porada s žalobkyní dne 19. 5. 2020 f) účasti zástupce žalobkyně u jednání konaného dne 21. 5. 2020 v trvání přesahujícím 2 hodiny, tedy přísluší odměna za dva úkony právní pomoci; g) písemné podání z 19. 6. 2020 h) porada s žalobkyní dne 8. 10. 2020 i) účasti zástupce žalobkyně u jednání konaného dne 8. 10. 2020; j) účasti zástupce žalobkyně u jednání konaného dne 21. 1. 2021; k ) písemném vyjádření ze dne 9. 2. 2021 l) účasti zástupce žalobkyně u jednání konaného dne 13. 4. 2021 sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 45 000 Kč v případě úkonů a) až f) (7 úkonů) činí podle § 7 bodu 5 cit. vyhl. 2 900 Kč, celkem tedy 20 300 Kč; sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 33 700 Kč v případě úkonů g) až l) (6 úkonů) činí podle § 7 bodu 5 cit. vyhl. 2 460 Kč, celkem tedy 14 760; celkem tak odměna za zastoupení žalobkyně zástupkyní činí částku 35 060 Kč; 13 režijních paušálů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 cit. vyhl.) souvisejících, tj. celkem 3 900 Kč; cestovné zástupce žalobkyně k jednáním konaným dne 21. 5. 2020, 8. 10. 2020, 21. 1. 2021 a 13. 4. 2021, když každá cesta byla konána vždy z Brna do Zlína a zpět při celkem ujetém počtu 190 km osobním automobilem tov. zn. Mitsubishi [anonymizováno], [registrační značka] s průměrnou spotřebou 5,7 l /100 km nafty motorové nafty; za cestu k jednáním konaným v roce 2020 dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. činí: paušální náhrada při sazbě základní náhrady 4,20 Kč/1km částku 798 Kč; náhrada za spotřebované pohonné hmoty při ceně motorové nafty ve výši 31,80 Kč /1 l částku 344,40 Kč; cestovné za jednu cestu pak celkem činí částku 1 142,40 Kč; zástupce žalobkyně účtoval cestovné ve výši 1 138 Kč, a protože jiných, než účtovaných nákladů řízení se žalobkyně vzdala, bylo cestovné přiznáno ve výši dle vyúčtování; cestovné za cestu ke dvěma jednáním konaným v roce 2020 tak činí částku 2 276 Kč (1 138 x 2); za cestu k jednáním konaným v roce 2021 dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. činí: paušální náhrada při sazbě základní náhrady 4,40 Kč/1km částku 836 Kč; náhrada za spotřebované pohonné hmoty při ceně motorové nafty ve výši 27,20 Kč /1 l částku 294,60 Kč; cestovné za jednu cestu pak celkem činí částku 1 130,60 Kč; cestovné za cestu ke třem jednáním konaným v roce 2021 činí celkem 3 391,80 Kč; náhrada za ztrátu času po 100 Kč/1půlho (§ 14 vyhl. č. 177/96 Sb.) v souvislosti s cestami zástupce žalobce k celkem čtyřem jednáním v rozsahu 6 půlhodin v souvislosti s cestou vždy k jednomu jednání a zpět, ztráta času tedy v rozsahu celkem 24 půlhodin činí částku 2 400 Kč. Takto vyčíslené náklady řízení činí celkem částku 48 827,80 Kč, které je žalovaná povinna dle § 149 odst. 1 o. s. ř. zaplatit k rukám zástupkyně žalobkyně (výrok III.).

46. Lhůtu ke splnění uložených povinností stanovil soud v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. jako třídenní, když ke stanovení jiné lhůty k plnění neshledal důvody.