35 C 92/2023

Plný text

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Kocábovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o určení vlastnického práva k nemovité věci <b>I. Určuje se, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] orná půda, v obci a k. ú. [obec], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín, je žalobkyně.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 21 456 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou u podepsaného soudu dne [datum] domáhala určení, že je vlastnicí pozemku p. [číslo] orná půda, v obci a k. ú. [obec], zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm Zlín, původně na listu vlastnictví [číslo] nyní zapsaného na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ předmětný pozemek“). Žalobu odůvodnila v podstatných skutečnostech tím, že žalobkyně nabyla předmětný Pozemek na základě výroku I. usnesení Okresního soudu v Kroměříži ze dne 22. 12. 2006, č. j. 27 D 273/2006-24, Nd 121/2006, které v citovaném výroku nabylo právní moci dne [datum]. Na základě citovaného usnesení byl žalobkyni, coby osobě, která se postarala o pohřeb, vydán nepatrný majetek zanechaný zůstavitelkou, její babičkou [jméno] [příjmení], zemřelou dne [datum]. Tímto majetkem byl, mimo jiné, též předmětný pozemek. Žalobkyně byla jako jeho vlastník zapsána v katastru nemovitostí na [list vlastnictví]. Na základě kupní smlouvy č. 3SPOL086 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], bylo vlastnické právo žalobkyně k předmětnému pozemku převedeno na žalovanou za kupní cenu ve výši 6 395 Kč (dále jen„ kupní smlouva“). Žalobkyně popsala průběh kontraktačního procesu a namítla, že kupní smlouva je neplatná: -) pro hrubý nepoměr plnění, když kupní cena předmětného pozemku o výměře 343 m2 byla sjednána ve výši 6 395 Kč, tzn. 18,64 Kč za m2, přitom dle současné nabídky inzertních webů se cena pozemků v obci [obec] pohybuje v rozmezí 189 – 828 Kč za m2, což při zohlednění i nejnižší hranice znamená cenu předmětného pozemku cca ve výši 64 827 Kč, tedy cena sjednaná nedosahuje ani její desetinu. Sjednaná kupní cena tak představuje hrubý nepoměr plnění oproti plnění, kterého se dle kupní smlouvy dostalo žalované; -) pro lichvu, když žalovaná zneužila nezkušenosti žalobkyně, která nevlastní žádné nemovité věci (kromě předmětného pozemku), není zběhlá ani v práci na počítači či internetu, nedisponuje ani emailovou schránkou a žalovaná, jejímž předmětem podnikání je mj. nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, musela znát skutečnou cenu předmětného pozemku, přesto nabídla žalobkyni enormně nízkou kupní cenu, absolutně neodpovídající skutečné situaci na trhu a pokud žalobkyně takto nabídnutou kupní cenu nerozporovala, musela žalovaná poznat, že žalobkyně nemá s cenami nemovitostí žádné zkušenosti; -) pro rozpor s dobrými mravy, který spočívá v tom, že žalovaná při uzavření kupní smlouvy evidentně zneužila nezkušenosti žalobkyně a nechala si poskytnout plnění v bezprecedentním a hrubém nepoměru; -) pro omyl o rozhodující okolnosti spočívající v omylu o výši kupní ceny předmětného pozemku, když žalovaná vystupující jako obchodník jednající s prodávajícím maximálně férově ujistila žalobkyně, že cena za předmětný pozemek je cenou férovou, přitom ale již v době uzavření kupní smlouvy musela žalovaná vědět, že předmětný pozemek bude nabízet za cenu výrazně vyšší. Na požadovaném určení má žalobkyně naléhavý právní zájem, neboť s ohledem na princip materiální publicity katastru nemovitostí reálně hrozí, že žalovaná bude s pozemkem aktivně disponovat. Žalobkyně proto dne [datum] podala k příslušnému katastrálnímu úřadu žádost o zápis poznámky spornosti. Kromě toho žaloba o určení vlastnického práva je jedinou možností, jak se žalobkyně může domoci svého práva, když žalobkyně, která o sobě tvrdí, že je vlastníkem nemovitosti evidované v katastru nemovitostí jako její vlastník zapsána není.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Bránila se v podstatných skutečnostech tím, že jí byla žalobkyní prodána parcela, která nemá přirozený přístup, což dle znalce v oblasti nemovitostí snižuje hodnotu pozemku. Také existuje varianta, že žalovaná po koupi pozemku o jeho vlastnictví přijde, když svoje právo uplatní na základě institutu vydržení manželé [příjmení], kteří se měli jako oprávnění držitelé předmětného pozemku stát jeho vlastníky ke dni [datum]. Žalovaná dostála svým povinnostem ve smluvním vztahu, vyplatila přiměřenou kupní cenu dle domluvy vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o pozemek bez přístupové cesty a zařídila požadovaný převod práva, aby se vzápětí dozvěděla, že k pozemku nabyl vlastnické právo vydržením někdo jiný. Výše ceny pozemku 790 000 Kč byla uveřejněna chybou bývalého pracovníka žalované a pozemek za tuto cenu není inzerován, kromě toho to neznamená, že pozemek takovou cenu má. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 3. Soud vyšel z dokazování provedeného listinami, přičemž v závorce kurzívou je uvedeno i to, na základě jakého konkrétního důkazu soud činí ten který skutkový závěr.

4. Žalobkyně byla dle stavu zápisu v katastru nemovitostí výlučnou vlastnicí předmětného pozemku, její vlastnictví bylo zapsáno na listu vlastnictví [číslo] (nezpochybněné tvrzení žalobkyně).

5. Žalobkyně nabyla předmětný pozemek na základě výroku I. usnesení Okresního soudu v Kroměříži ze dne 22. 12. 2006, č. j. 27 D 273/2006-24, Nd 121/2006, které v citovaném výroku nabylo právní moci dne [datum]. Na základě citovaného usnesení byl žalobkyni, coby osobě, která se postarala o pohřeb, vydán nepatrný majetek zanechaný zůstavitelkou, její babičkou [jméno] [příjmení], zemřelou dne [datum]. Tímto majetkem byl, mimo jiné, též předmětný pozemek, jehož cena byla stanovena na částku 2 130 Kč (citované usnesení).

6. Žalobkyně kromě předmětného pozemku nevlastní žádné nemovité věci – pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s [adresa], rodinný dům, v němž žalobkyně bydlí, vlastní výlučně její manžel. Žalobkyně není příliš zběhlá ani v práci na počítači či internetu, nedisponuje ani e-mailovou schránkou. Žalobkyně neměla ani okrajovou představu o obvyklé ceně předmětného pozemku, respektive nemovitostí obecně, nikdy žádnou nemovitost neprodávala, jediná nemovitá věc, kterou žalobkyně kdy vlastnila, byl právě předmětný pozemek. Žalobkyně je naprosto neorientovaná v současném realitním trhu a cenách obdobných pozemků (nezpochybněné tvrzení žalobkyně).

7. Žalobkyni byl v červnu 2022 doručen nedatovaný dopis od žalované, obsahující přípis s instrukcemi k podpisu kupní smlouvy a kupní smlouva, která již byla v jednom vyhotovení podepsána žalovanou (instrukce k podpisu smluv a nezpochybněné tvrzení žalobkyně).

8. Žalobkyně zavolala na telefonní číslo uvedené v dopise s tím, že s uzavřením kupní smlouvy souhlasí. [příjmení], se kterým žalobkyně hovořila, žalobkyni představil [právnická osoba] a.s. a ujistil ji, že se všemi klienty jednají maximálně vstřícně a férově. I na základě tohoto ujištění si žalobkyně domluvila se zástupcem žalované schůzku na [datum] na poště v [obec]. Samotné podpisy kupní smlouvy proběhly velice rychle, žalobkyni byla v hotovosti předána kupní cena, jejíž převzetí rovněž potvrdila svým podpisem (nezpochybněné tvrzení žalobkyně).

9. Na základě kupní smlouvy č. 3SPOL086 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], jak je toto datum uvedeno u podpisu žalované na této kupní smlouvě, bylo vlastnické právo žalobkyně k předmětnému pozemku převedeno na žalovanou za kupní cenu ve výši 6 395 Kč (kupní smlouva).

10. V čl. IV. odstavec první věta druhá kupní smlouvy je obsaženo prohlášení prodávajícího, že se vůči kupujícímu vzdává jakéhokoliv nároku v souvislosti s § 1973 občanského zákoníku (kupní smlouva).

11. O předmětném pozemku žalovaná dne [datum] zájemci o koupi, kterým měl být vlastník stavby v těsné blízkosti, sdělila, že ho má v nabídce za 790 000 Kč (nabídka prodeje pozemku a emailová korespondence).

12. Na internetu jsou uveřejněny inzeráty na prodej pozemků v lokalitě: [obec], kdy jde o stavební pozemek o výměře 1 813 m2 za cenu 900 000 Kč, [obec], kdy jde o stavební pozemek o výměře 1 751 m2 za cenu 1 450 000 Kč, [obec], kdy jde o zahradu o výměře 3 486 m2 za cenu 662 000 Kč.

13. Žalovaná podniká od [datum] mj. v oboru nákup, prodej, správa a údržba nemovitosti, prezentuje se jako erudovaný subjekt na trhu s nemovitostmi, jejich oddlužením, výkupem zemědělské půdy, výkupem lesů, investicemi do půdy a nemovitostí s mnoha uskutečněnými výkupy a pozitivními referencemi zákazníků (výpis z živnostenského rejstříku v části týkající se žalované, webová prezentace žalované, nezpochybněné tvrzení žalované).

14. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k řešení situace ve vztahu k předmětnému pozemku s argumentací neplatnosti kupní smlouvy a jejích důvodů, žalovaná s namítanými důvody neplatnosti nesouhlasí (korespondence vedená mezi účastníky dopisem ze dne [datum] a reakce žalované ze dne [datum]).

15. V katastru nemovitostí je jako aktuální vlastník předmětného pozemku evidována žalovaná (informace o pozemku). Žalobkyně podala příslušnému katastrálnímu pracovišti žádost o zapsání poznámky spornosti k předmětnému pozemku (žádost a detail odeslané zprávy). <b>Právní posouzení věci</b> <i>16. Podle § 2079 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.</i> <i>17. Podle § 2128 odst. 1 občanského zákoníku při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.</i> <i>18. Podle § 560 věta první občanského zákoníku písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci.</i> <i>19. Podle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.</i> <i>20. Podle § 1794 odst. 1 občanského zákoníku právo podle § 1793 nevzniká, pokud důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami, zejména pokud zkrácená strana měla úmysl plnit zčásti za úplatu a zčásti bezúplatně, nebo jestliže již nelze výši zkrácení zjistit.</i> <i>21. Podle § 1794 odst. 2 občanského zákoníku právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.</i> <i>22. Podle § 1795 občanského zákoníku právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.</i> <i>23. Podle § 1796 občanského zákoníku neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.</i> <i>24. Podle § 580 odst. 1 občanského zákoníku neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.</i> <i>25. Podle § 583 občanského zákoníku jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.</i> <i>26. Podle § 586 odst. 1 občanského zákoníku je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.</i> <i>27. Podle § 586 odst. 2 občanského zákoníku nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.</i> <i>28. Podle § 588 občanského zákoníku soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.</i> <i>29. Podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bz spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.</i> <i>30. Podle § 2991 odst. 2 občanského zákoníku bezdůvodně se obohatí mj. ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu.</i> <i>31. Podle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní záměr.</i> 32. Žalobkyně jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřely dne [datum] písemnou kupní smlouvu ve smyslu § 2079 a § [číslo] ve spojení s § 560 občanského zákoníku, na jejímž základě žalobkyně převedla vlastnické právo k předmětnému pozemku na žalovanou za sjednanou kupní cenu ve výši 6 395 Kč. Žalovaná je aktuálně v katastru nemovitostí vedena jako vlastník předmětného pozemku a nebylo sporné, že kupní cenu žalovaná žalobkyni uhradila při podpisu smlouvy žalobkyní. Povinnosti obou stran z takto uzavřené smlouvy tak byly splněny. <i>K hrubému nepoměru plnění dle § 1793 občanského zákoníku</i> 33. Z ustanovení § 1793 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu. Je tedy zřejmé, že bylo-li by vzájemné plnění mezi stranami z kupní smlouvy vyhodnoceno jako plnění v hrubém nepoměru, je nutno v intencích § 1793 odst. 1 občanského zákoníku rozhodnout o zrušení smlouvy. Žalobkyně se však žalobou nedomáhala zrušení smlouvy, ale určení svého vlastnického práva k předmětnému pozemku.

34. Určovací žaloba má preventivní povahu a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva. Žaloba na určení vlastnictví nemůže být proto opodstatněna tam, kde lze žalovat na zrušení smlouvy. Rozhodnutí soudu o zrušení smlouvy má navíc konstitutivní povahu; zakládá se jím právní stav, že smlouva je zrušena od počátku. Rozhodnutí soudu o určení vlastnictví má deklaratorní povahu; autoritativně zjišťuje právní stav, který tu v době vydání rozhodnutí již existuje.

35. Nebylo-li žalováno na zrušení smlouvy a nedošlo-li tak (ani nemohlo dojít pro absenci takového žalobního požadavku) k založení právního stavu, že smlouva je zrušena od počátku, pak nelze ze shora uvedených důvodů dovodit, že v posuzovaném případě dán ve smyslu § 80 o. s. ř. naléhavý právní zájem na požadovaném určení.

36. Pro existenci hrubého nepoměru mezi kupní smlouvou sjednanými plněními tak žaloba na určení vlastnického práva k předmětnému pozemku nemůže být důvodná již pro absenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení.

37. Soud se proto nezabýval vyhodnocením, zda kupní smlouva skutečně hrubý nepoměr mezi plněními vykazuje, ani splněním dalších podmínek pro zrušení smlouvy v důsledku hrubého nepoměru mezi plněními formulovanými v ust. § 1794 a 1795 občanského zákoníku. <i>K neplatnosti kupní smlouvy pro lichvu dle § 1796 občanského zákoníku</i> 38. Výměra předmětného pozemku činí 343 m2, což při výši kupní ceny 6 395 Kč, kterou žalobkyně od žalované obdržela, v přepočtu představuje částku 18,64 Kč za 1 m2. Žalovaná nabízela předmětný pozemek k prodeji za celkovou cenu ve výši 790 000 Kč, což v přepočtu představuje částku 2 303,20 Kč za 1 m2. Žalovaná si tedy byla velice dobře vědoma hrubého nepoměru plnění. Zcela irelevantní je v této souvislosti obranná argumentace, že se tak stalo chybou bývalého pracovníka žalované. Žalovaná zcela vědomě za tuto částku předmětný pozemek nabídla (viz emailová korespondence č.l. 11), když ho sama cíleně oslovila (viz nabídka na č.l. 12), vlastníkovi stavby v těsné blízkosti. Kupní cena obdobného pozemku v obdobné lokalitě nabízená na internetu se pohybuje kolem 189 Kč za 1 m2 – konkrétně jde o zahradu v lokalitě [obec], který je nabízen za cenu 662 000 Kč při výměře 3 486 m2. Při zohlednění částky 189 Kč za 1 m2 by mohla cena předmětného pozemku činit přibližně 64 827 Kč, což znamená, že žalobkyně na kupní ceně neobdržela ani jednu desetinu jeho ceny.

39. Komentářová literatura, vycházeje z letité rozhodovací praxe nejvyšších soudů (sahající až do prvorepublikové judikatury) k tomu uvádí, že„ pojem„ hrubý nepoměr plnění“ se používá též v souvislosti s § 1793 (neúměrné zkrácení), kde lze orientačně vyjít z hranice jedné poloviny.“ Komentář k ust. § 1793 pak uvádí, že„ východisko bude představovat právě hranice jedné poloviny a soudy se od ní odchýlí, jen jsou-li pro to zvláštní důvody, které by v odůvodnění soudního rozhodnutí měly být zvlášť popsány.“ 40. Je tedy evidentní, že žalovaná si na základě kupní smlouvy nechala poskytnout plnění (převést vlastnické právo k pozemku, jehož cena by mohla dosahovat až částky 64 827 Kč), které je v hrubém nepoměru s plněním poskytnutým žalovanou žalobkyni (kupní cena ve výši 6 395 Kč, která nedosahuje ani jedné desetiny ceny obvyklé).

41. Pro naplnění skutkové podstaty lichevního jednání pak musí být dány i subjektivní prvky – zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti.

42. Podle komentářové literatury nezkušenost je dána v situaci, kdy někdo vzhledem k nedostatku zkušeností či obecných znalostí je omezen ve schopnosti řádně hájit při uzavírání smlouvy vlastní zájmy. Nemusí být spojena s věkem; často však bude dána nedostatečnou zkušeností mladistvého či osoby blízké věku mladistvých O zneužití jde v situaci, kdy zneužívající věděl nebo musel vědět jak o tísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení, lehkomyslnosti, případně jiné slabosti, tak i o hrubém nepoměru plnění, a přesto jich využil.

43. Žalobkyně kromě předmětného pozemku nevlastní žádné nemovité věci – pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s [adresa], rodinný dům, v němž žalobkyně bydlí, vlastní výlučně její manžel [jméno] [příjmení]. Žalobkyně dále není příliš zběhlá ani v práci na počítači či internetu, nedisponuje ani e-mailovou schránkou.

44. Je zřejmé, že žalobkyně neměla ani okrajovou představu o obvyklé ceně předmětného pozemku, respektive nemovitostí obecně, nikdy žádnou nemovitost neprodávala, jediná nemovitá věc, kterou žalobkyně kdy vlastnila, byl právě předmětný pozemek. V této souvislosti dlužno také poznamenat, že ve shora citovaném usnesení Okresního soudu v Kroměříži (vydaném v roce 2006, tj. 16 let před uzavřením Kupní smlouvy) je obvyklá cena předmětného pozemku uvedena ve výši 2 130 Kč, proto žalobkyně v ceně Pozemku nabídnuté žalovanou nespatřovala hrubý nepoměr. Žalobkyně je však naprosto neorientovaná v současném realitním trhu a cenách obdobných pozemků.

45. Žalobkyně kromě předmětného pozemku nevlastní žádné nemovité věci – pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s [adresa], rodinný dům, v němž žalobkyně bydlí, vlastní výlučně její manžel. Žalobkyně není příliš zběhlá ani v práci na počítači či internetu, nedisponuje ani e-mailovou schránkou. Lze tak věřit žalobkyni, že neměla ani okrajovou představu o obvyklé ceně předmětného pozemku, respektive nemovitostí obecně, když nikdy žádnou nemovitost neprodávala, jediná nemovitá věc, kterou žalobkyně kdy vlastnila, byl právě předmětný pozemek. V této souvislosti nelze pominout, že v usnesení Okresního soudu v Kroměříži, na jehož základě v dědickém řízení předmětný pozemek žalobkyně nabyla (vydaném v roce 2006, tj. 16 let před uzavřením Kupní smlouvy), je obvyklá cena předmětného pozemku uvedena ve výši 2 130 Kč, proto je uvěřitelné, že žalobkyně v ceně předmětného pozemku nabídnuté žalovanou nespatřovala hrubý nepoměr. Žalobkyně je však naprosto neorientovaná v současném realitním trhu a cenách obdobných pozemků.

46. Naproti tomu předmětem podnikání žalované dle živnostenského rejstříku je, mimo jiné Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. To je ostatně patrné i z prezentace žalované na jejích webových stránkách. Žalovaná je tedy zcela nepochybně, oproti žalobkyni, osobou s vysokou erudicí a zkušeností na realitním trhu.

47. Žalovaná tedy musela velice dobře znát skutečnou cenu předmětného pozemku. Přesto nabídla žalobkyni enormně nízkou kupní cenu, absolutně neodpovídající skutečné situaci na trhu nemovitostí.

48. Žalobkyně ve své absolutní nezkušenosti stanovenou kupní cenu nikterak nerozporovala, ani žalované nenavrhla vyšší cenu, nedotazovala se, zda taková cena není příliš nízká. Žalovaná sama ujistila žalobkyni, že jí nabízí férovou cenu, ačkoli si již v době uzavření kupní smlouvy musela být velice dobře vědoma, že předmětný pozemek bude nabízet k prodeji za cenu více než stonásobně vyšší.

49. Ze shora rozebraného lze usoudit, že žalovaná musela v době uzavření kupní smlouvy dobře poznat, že žalobkyně nemá s cenami nemovitostí žádné zkušenosti, pokud se žalobkyně nevyjádřila ani slovem k tomu, za jak velice nízkou cenu pozemek prodává. Této nezkušenosti žalobkyně potom žalovaná využila uzavřením kupní smlouvy.

50. Pokud žalobkyně neodhalila, že sjednaná kupní cena je skutečně až absurdně nízká, nelze, než dospět k závěru o její naprosté nezkušenosti ve vztahu k cenám nemovitých věcí a pokud žalovaná kupní smlouvu uzavřela s tím, že si byla vědoma, že sama se pokusí předmětný pozemek zpeněžit za cenu 123x vyšší, než za jakou pozemek nabyla, jde o zneužití absolutní nezkušenosti a neznalosti žalobkyně.

51. Jednání žalované se žalobkyní vykazuje také znaky zneužití vlastní obchodní síly a zkušeností s obchodem na realitním trhu, díky němuž žalovaná od zcela nezkušené osoby (žalobkyně) nabyla plnění – vlastnické právo k předmětnému pozemku, které je v extrémně hrubém nepoměru k vzájemnému plnění – kupní ceny ve výši pouhého zlomku ceny obvyklé.

52. Žalobkyně je přesvědčena, že žalovaná, jakožto osoba zběhlá v obchodování na realitním trhu, zneužila svoji obchodní sílu a zkušenosti, aby přesvědčila žalobkyni k prodeji pozemku hluboko pod cenou a nabyla tak za zlomek ceny pozemek s podstatně vyšší hodnotou 53. Na základě uvedeného lze konstatovat, že znaky lichevní smlouvy byly v případě kupní smlouvy naplněny. <i>K neplatnosti kupní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy dle § 580 občanského zákoníku</i> 54. Dobré mravy plní funkci krajního korektivu platnosti právních jednání v případech, kdy právní jednání nemůže obstát pro rozpor s hodnotami, které dobré mravy chrání, popř. pro zjevně nepřiměřené či nespravedlivé následky, které takové právní jednání zakládá. Odpovídajícím právním následkem porušení dobrých mravů je proto ve všech případech absolutní neplatnost právního jednání. Závěr, že rozpor s dobrými mravy působí vždy absolutní neplatnost, je obsažen i v důvodové zprávě, odpovídá tedy i úmyslu zákonodárce.

55. Chování žalované spočívající v uzavření kupní smlouvy s tak markantním a hrubým nepoměrem plnění je samo o sobě jednáním, které se příčí dobrým mravům, i kdyby neměly být naplněny znaky neplatnosti právního jednání pro lichvu. <i>K neplatnosti kupní smlouvy pro omyl o rozhodující skutečnosti dle 583 občanského zákoníku</i> 56. Vada právního jednání v případě omylu spočívá v tom, že ten, kdo právně jednal, měl nesprávnou nebo přinejmenším nikoli dostatečnou představu především o právních následcích svého právního jednání, resp. právního jednání, jehož se zúčastnil nebo se měl zúčastnit jako smluvní strana. Neplatnost právního jednání je ale vyvolána omylem jednajícího jen za předpokladu, že je splněno několik podmínek (srov. dále).

57. A priori platí, že pojmu omylu je imanentní, že mýlící se osoba si není vědoma toho, že se mýlí, jinak řečeno, omyl je skrytý, jednající o něm při svém právním jednání (prohlašování vůle) neví.

58. To, že se jednající osoba mýlí, čili vada v samé vůli jednající osoby, se navenek projeví až poté, co je vůle prohlášena, a to v tom, co bylo prohlášeno, tj. v obsahu právního jednání. [příjmení] šlo o omyl, o němž je zde řeč, tj. omyl právně významný, musí se na jeho vzniku, resp. existenci, tak či onak podílet druhá strana, resp. jiná osoba, která s mýlící se osobou jedná (negociuje), s cílem stát se druhou smluvní stranou. Zpravidla je omyl vyvolán osobou, která s osobou jednající jedná (budoucí smluvní strana). Jen výjimečně může dojít k tomu, že omyl vyvolá osoba třetí (blíž k tomu srov. § 585).

59. Občanský zákoník používá slova„ v omyl uveden druhou stranou“, vyžaduje tedy podílení se druhé strany na vzniku omylu jednající osoby. Jinak řečeno, omyl jednajícího musí být, pokud jde o jeho způsobení, přičitatelný druhé straně. Lze také říct, že původcem omylu musí být druhá strana.

60. Podstatný je takový omyl, který se týká rozhodující okolnosti, podstaty právního jednání.

61. Je-li podstatným omyl, který se týká takové okolnosti nebo skutečnosti, že nebýt omylu, nebylo by k právnímu jednání došlo, lze okruh v úvahu přicházejících okolností omezit na rozhodné neboli rozhodující okolnosti. Právní teorie v této souvislosti mluví především o tzv. podstatných složkách obsahu právního jednání. Podstatnou je taková složka, kterou zákon vyžaduje k tomu, aby vůbec právní jednání jako právní jednání určitého druhu, resp. typu vzniklo a aby vyvolalo právní následky, s nimiž zákon pro ten který druh, resp. typ právního jednání počítá. Zpravidla jsou tyto podstatné složky stanoveny vždy v prvním ustanovení o té které smlouvě (zde o tom kterém závazku).

62. Kupní cena je podstatnou složkou kupní smlouvy.

63. Žalobkyně byla žalovanou uvedena v omyl o výši kupní ceny předmětného pozemku. Žalovaná vystupovala jako obchodník, který jedná s prodávajícími maximálně férově a ujistila žalobkyni, že cena za předmětný pozemek ve výši 6 395 Kč je férovou cenou. Přitom ale žalovaná již v době uzavření kupní smlouvy musela dobře vědět, že předmětný pozemek bude nabízet ke koupit za cenu více než stonásobnou.

64. Tím uvedla žalovaná žalobkyni v omyl o rozhodující okolnosti, jíž kupní cena nepochybně je. <i>Důsledky neplatnosti právního jednání</i> 65. Neplatnost právního jednání pro lichvu a omyl o rozhodující skutečnosti je neplatností relativní ve smyslu § 586 občanského zákoníku, tzn. právní jednání je platné, pokud oprávněná osoba nenamítne jeho neplatnost.

66. Žalobkyně namítla neplatnost kupní smlouvy pro lichvu dopisem ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum] a na který žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum].

67. Neplatnost kupní smlouvy pro omyl o rozhodující skutečnosti žalobkyně namítla v žalobě, která byla žalované doručena a k níž se žalovaná vyjádřila.

68. Neplatnost právního jednání pro rozpor s dobrými mravy je neplatností absolutní ve smyslu § 588 občanského zákoníku, k níž soud přihlíží z úřední povinnosti.

69. Je-li vada právního jednání sankcionována absolutní neplatností podle § 588, nastává neplatnost bez dalšího, tj. právní jednání je neplatné od okamžiku, kdy bylo vadně právně jednáno (ab initio, ex tunc). Naproti tomu, je-li vada právního jednání sankcionována (jen) tzv. relativní neplatností, tj. neplatností, která je stanovena jen na ochranu zájmu určité osoby, a tato osoba se neplatnosti dovolá, nastane neplatnost právního jednání se zpětnými účinky, takže právní jednání se bude považovat za neplatné již od okamžiku, kdy bylo právně jednáno (ab initio, ex tunc). Výsledek tak bude stejný jako v případě tzv. absolutní neplatnosti.

70. Je-li smlouva absolutně neplatná nebo pokud se strana neplatnosti smlouvy dovolá, bude se na smlouvu hledět, jako by nebyla uzavřena. Nemá žádné právní následky. Ale pokud již bylo plněno, musejí si strany plnění vrátit, protože jde o plnění bez právního důvodu (§ [číslo]).

71. V důsledku shora uvedeného je nutno kupní smlouvu považovat za neplatnou od okamžiku jejího uzavření, tzn. v jejím důsledku nemohlo dojít k převodu vlastnického práva z žalobkyně na žalovanou a vlastníkem předmětného pozemku tak zůstala žalobkyně.

72. Je-li aktuálně jako vlastník předmětného pozemku vedena v katastru nemovitostí žalovaná, je dán i naléhavý právní zájem na požadovaném určení vlastnického práva žalobkyně ve smyslu § 80 o.s.ř., když na základě pravomocného rozhodnutí o vlastnickém právu žalobkyně bude možno provést zápis vlastnického práva žalobkyně v katastru nemovitostí a uvést tak do souladu právní stav evidence vlastnického práva se stavem vlastnickým.

73. K obranným námitkám žalovaného soud považuje za potřebné uvést, že zůstaly pouze v rovině tvrzení, nebyly podloženy žádnými důkazy a vzhledem k tomu, že k nařízenému jednání se žalovaná bez omluvy nedostavila a jednání se podle § 101 odst. 3 o.s.ř. konalo v její nepřítomnosti, sama žalovaná se připravila o možnost být soudem poučena o nutnosti navrhnout důkazy k prokázání tvrzení: -) že předmětný pozemek nemá přirozený přístup; -) že předmětný pozemek nabyli vydržením již k datu [datum] manželé [příjmení]; -) zda sjednaná kupní cena odpovídá hodnotě pozemku, a to i ovlivněné neexistencí přirozeného přístupu a možností, že pozemek vydrželi manželé [příjmení].

74. Protože argumentace žalované zůstala pouze v rovině nepodložených tvrzení, soud se jí podrobněji nezabýval a nedovodil z ní pro meritum věci žádné relevantní dopady.

75. Po posouzení všech shora rozebraných skutečností tak soud žalobě v plném rozsahu vyhověl. <b>Náklady řízení</b> 76. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, proto jí podle § 142 odst. 1 o.s.ř. přísluší právo na plnou náhradu nákladů řízení účelně vynaložených k uplatnění jejího práva. Tyto náklady řízení tvoří: zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč; odměna za zastoupení žalobkyně advokátem dle vyhl. č. 177/1996 Sb., za 4 úkony právní pomoci, a to - převzetí a přípravu zastoupení, - písemné podání žaloby, - předžalobní výzva ze dne 12. 12. 2022, - účast zástupce žalobkyně u jednání konaného dne 30. 5. 2023; sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 50 000 Kč určené podle § 9 odst. 4 písm. b) činí podle § 7 bod 5 citované vyhlášky částku 3 100 Kč; celkem tak odměna za zastoupení žalobce advokátem činí částku 12 400 Kč; 4 režijní paušály po 300 Kč (§ 13 vyhl. č. 177/96 Sb. v platném znění) souvisejících s každým jednotlivým úkonem právní pomoci, celkem tedy 1 200 č; žalobkyni nebyla přiznána náhrada za čas promeškaný v důsledku zpoždění zahájení jednání před soudem dne [datum], kdy jednání bylo nařízeno na [číslo] hod a dle žalobkyně bylo fakticky zahájeno cca v 10.05 hodin (dle § 14 odst. 1 písm. b), odst. 3 AT), když jednání bylo zahájeno v [číslo] hod, tedy nedošlo ke zpoždění zahájení jednání, které by činilo více než 30 min DPH 21 % ze základu 13 600 Kč, tedy DPH ve výši 2 856 Kč. Takto vyčíslené náklady řízení činí celkem částku 21 456 Kč.