5 C 28/2023

Plný text

Okresní soud ve obec rozhodl samosoudcem JUDr. Petrem Coufalíkem, Ph.D., ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobkyně c) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobkyně všichni zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno jméno sídlem adresa o určení obsahu kupních smluv

I. Soud určuje mezi žalobcem a) na straně jedné a žalovanou na straně druhé obsah kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky, která se týká jednotky vymezené podle občanského zákoníku [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na LV [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], a která je nedílnou přílohou [číslo] tohoto rozsudku.

II. Soud určuje mezi žalobkyněmi b) a c) na straně jedné a žalovanou na straně druhé obsah kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky, která se týká jednotky vymezené podle občanského zákoníku [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na LV [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], a která je nedílnou přílohou [číslo] tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobci a) náklady řízení ve výši 82 425,95 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce a).

IV. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyním b) a c) oprávněným společně a nerozdílně, 100 % náklady řízení ve výši 159 851,89 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyň b) a c).

1. Žalobou se zaprvé žalobce a) domáhal vůči žalované určení obsahu kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky k jednotce [číslo] v [katastrální uzemí] (dále též„ jednotka [číslo]“), v žalobě blíže specifikované, s odůvodněním, že uzavřel s žalovanou dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, avšak žalovaná odmítá realizační smlouvu s žalobcem a) uzavřít a jednotku [číslo] na žalobce a) převést. Žalobou se zadruhé žalobkyně b) a c) domáhaly vůči žalované určení obsahu kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky k jednotce [číslo] v k. ú. [obec] (dále též„ jednotka [číslo]“), v žalobě blíže specifikované, s odůvodněním, že uzavřely s žalovanou dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, avšak žalovaná odmítá realizační smlouvu s žalobkyněmi b) a c) uzavřít a jednotku [číslo] na žalobkyně b) a c) převést.

2. Žalovaná ve vyjádření žalobou uplatněný nárok neuznala. Potvrdila, že byly uzavřeny obě smlouvy o smlouvě budoucí, avšak má za to, že se pojmově o smlouvy o smlouvě budoucí kupní nejedná, neboť žádné ze stran neplyne povinnost realizační smlouvu uzavřít, což byla žalobci vybraná varianta. Nadto má za to, že i kdyby se jednalo o smlouvy o smlouvě budoucí, pak by závazek žalované k uzavření kupní smlouvy zanikl v souladu s § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), neboť došlo k podstatnému zvýšení míry inflace, kdy meziročně v září 2022 vzrostla cenová hladina o 18 % a v říjnu 2022 o 15,1 %, a současně došlo k podstatnému zvýšení ceny nemovitých věcí za 5 let o cca 122 %, což nelze považovat za běžnou situaci. Rovněž upozornila na okolnosti a opatření související s pandemií COVID-19, mj. na zrušení daně z nemovitých věcí, růst mezd a platů, zvyšování stavebních materiálů, rekordně nízké sazby hypotečních úvěrů, pomalé povolování nových staveb, nízkou nabídku nemovitých věcí ke koupi. Po žalované tak nelze požadovat, aby kupní smlouvy s žalobci uzavřela. V neposlední řadě se žalobci domáhají nahrazení projevu vůle žalované uzavřít kupní smlouvy, jejichž obsah má být soudem určen, avšak znění v petitu neodpovídá znění sjednaných kupních smluv. <b>Zjištěný skutkový stav</b> 3. V katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], je na LV [číslo] pro obec a k. ú. [obec] evidována žalovaná mj. jako vlastnice a) jednotky [číslo] jiný nebytový prostor, vymezené na pozemcích p. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], víceúčelová budova, p. č. st. [číslo] a p. č. st. [číslo], k níž přísluší podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [číslo] (viz výpis z KN na č. l. 51 160), b) jednotky [číslo] jiný nebytový prostor, vymezené na pozemcích p. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], víceúčelová budova, p. č. st. [číslo] a p. č. st. [číslo], k níž přísluší podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [číslo] (viz výpis z KN na č. l. 52 + 161).

4. Podstatou tohoto sporu bylo zjištění smluvního konsensu, který soud zjistil za pomoci listinných důkazů a účastnických výslechů žalobců a) až c); tyto výslechy provedl soud se souhlasem žalobců tak, že nejdříve vyslechl žalobce a) bez přítomnosti žalobkyň b) a c), následně vyslechl žalobkyni b) bez přítomnosti žalobkyně c) a nakonec vyslechl žalobkyni c), aby tak soud lépe posoudil věrohodnost jednotlivých účastnických výpovědí. Výpovědi žalobců posoudil soud ve vzájemné souvislosti, jakož i při porovnání s dalšími provedenými listinnými důkazy, jakož i se vším, co v řízení vyšlo najevo (včetně tvrzení stran), načež dospěl k závěru, že jsou věrohodné, tedy je jimi pravdivě popsán skutkový stav.

5. Co se tedy týče kontraktačního procesu, dne [datum] uveřejnila žalovaná na [anonymizováno] profilu [anonymizováno] inzerát, v němž nabízela pronájem vybavených loftů 1+kk o výměře 41m2 v centru [obec]. Žalovaná nabízela 14 nových loftových apartmánů k pronájmu od 10 400 Kč měsíčně + služby s tím, že je staví v 9. NP a budou připraveny k nastěhování v srpnu 2017. Současně uvedla, že zájemci o trvalé bydlení v max32 mohou zvolit formu investičního pronájmu od 8 600 Kč měsíčně, jenž nabízí po 5 letech možnost odkupu za předem určených podmínek a započtením již zaplacené částky (viz inzerát na č. l. 70).

6. Žalobkyně b) objevila na internetu uvedený inzerát, který ji zaujal (viz účastnická výpověď žalobkyně b)) a zaslala ho žalobci a), tehdy svému příteli (dnes se jedná o manžela), který pracoval v zahraničí, s tím, že se jim to po prodiskutování zdálo jako rozumná forma investování (viz účastnická výpověď žalobce a)). Žalobci a) a b) chtěli zakoupit dvě jednotky nejlépe vedle sebe, neboť měli vizi o případné možnosti jejich propojení (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně c)). Jelikož žalobkyně b) neměla dostatečný finanční kapitál, domluvila se se svou maminkou – žalobkyní c), že jí finančně pomůže, avšak žalobkyně c) chtěla při koupi rovněž vystupovat jako nabyvatelka (viz účastnická výpověď žalobkyně c)).

7. Následně se žalobkyně b) e-mailem i telefonicky obrátila na kontakty uvedené v inzerátu, přičemž za žalovanou se jí ozval (jednal za ni) pan [jméno] [příjmení], s nímž žalobkyně b) dohodla schůzku přímo v budově max32 (viz účastnická výpověď žalobkyně b)). Žalobci po celou dobu jednali právě s [jméno] [příjmení], s nímž vedli později též e-mailovou korespondenci ohledně upřesnění podpisu smluv (viz dále) a který si rovněž brával na recepci v budově [anonymizováno] klíče od jednotlivých jednotek – loftů (viz účastnická výpověď žalobkyně c)), případně po dohodě si předávali některé dokumenty na recepci budovy [anonymizováno], naopak žalobci s Mgr. V. [příjmení] v této době vůbec nejednali ani nevěděli, o koho by mělo jít (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně b)).

8. V druhé polovině října 2017 se žalobci (vč. žalobce a), který za tímto účelem přiletěl krátce ze zahraničí) potkali s panem [jméno] [příjmení], a to na recepci budovy [anonymizováno]. Následně jim pan [příjmení] ukázal v budově volné lofty (jednotky). Zprvu jim ukázal dva lofty, které byly umístěny naproti sobě (přes chodbu), avšak žalobci preferovali jednotky vedle sebe s ohledem na již zmíněnou ideu, že by v budoucnu obě jednotky propojili, což s panem [příjmení] rovněž diskutovali. Následně jim pan [příjmení] nabídnul jednotky [číslo] které žalobcům vyhovovaly (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně b)).

9. Z hlediska možností užívání jednotek představil pan [jméno] [příjmení] žalobcům 2 možnosti, a sice nájem jednotek na 1 rok, nebo investiční pronájem s tím, že po uplynutí 5 let nájmu by jim byly předmětné jednotky nabídnuty k odkoupení (viz účastnická výpověď žalobce a)), současně jim sdělil cenu předmětných jednotek, která byla následně obsažena v jednotlivých písemných smlouvách (viz účastnická výpověď žalobkyně b)). Žalobci uvedli, že mají zájem o variantu investičního pronájmu, načež jim pan [příjmení] sdělil, že v tomto případě mají podepsat žádost o rezervaci a složit vratnou kauci, načež on nechá připravit písemné znění smluv (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně b)).

10. Dne [datum] učinil žalobce a) na předepsaném formuláři žalované žádost o rezervaci, v němž sdělil, že má vážný zájem uzavřít smlouvu o ubytování, jejímž předmětem bude ubytování v jednotce [číslo] o výměře 41 m2, kdy půjde o cenu ubytování za částku 8 900 Kč měsíčně + příslušná sazba DPH (investiční pronájem), kdy investiční vklad činí 40 000 Kč a vratná kauce činí 20 800 Kč. Doba ubytování by byla na dobu určitou v trvání 5 let od [datum] do [datum]. Doba rezervace činila 3 pracovní dny. Žalobce a) se současně zavázal uhradit do 3 pracovních dnů rezervační poplatek ve výši 60 800 Kč, který měl být v případě řádného uzavření smlouvy o ubytování použit jako finanční jistota nebo její část. Současně žalobce a) souhlasil, že v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o ubytování do konce doby rezervace, které nejsou na straně žalované, nebude mu rezervační poplatek vrácen, nýbrž bude použit na úhradu nákladů žalované (viz žádost o rezervaci na č. l. 71p [číslo]). Obdobná písemná žádost o rezervaci nebyla ze strany žalobkyň b) a c) doložena, soud ji má však za prokázanou z účastnických výpovědí žalobkyň b) a c) ve spojení s bankovním převodem částky 60 800 Kč ze strany žalobkyně b) na účet žalované, jakož i ve spojení s ujednáním jednotlivých smluv.

11. Protože žalobce a) měl zase odjet do zahraničí (viz účastnická výpověď žalobce a)), poskytl dne [datum] žalobkyni b) plnou moc k zastupování ve všech právních úkonech spojených s uzavřením smlouvy o ubytování (investiční pronájem), jejímž předmětem je ubytování v ubytovací jednotce nacházející se v budově [adresa] ve vlastnictví žalované. [příjmení] moc byla udělena na dobu určitou od [datum] do [datum] (viz plná moc k zastupování na č. l. 72p).

12. Dne [datum] provedl žalobce a) z účtu č. [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet], vedený na žalovanou, bezhotovostní převod ve výši 60 800 Kč, VS odpovídající rodnému číslu žalobce a), zpráva pro příjemce: převod prostředků (viz potvrzení o provedení transakce na č. l. 75). Dne [datum] došlo k provedení transakce z účtu č. [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet], vedený na žalovanou, bezhotovostní převod ve výši 60 800 Kč, VS odpovídající rodnému číslu žalobkyně b) (viz výpis z účtu na č. l. 80).

13. Následně si žalobkyně b) a c) dohodly schůzku, na níž měly být podepsány smluvní dokumentace (dle data uzavření dále uvedené smlouvy s žalobcem a) se zjevně jednalo o den [datum]). Potkaly se s panem [jméno] [příjmení] na recepci [anonymizováno], následně všichni přešli do jednoho z loftů (viz účastnická výpověď žalobkyně c)), kde dal žalobkyni b), která rovněž jednala na základě plné moci za žalobce a), a žalobkyni c) písemné návrhy smluv o smlouvách budoucích a smluv o ubytování k přečtení s tím, že pokud s nimi souhlasí, nechť smlouvy podepíší; žalobcům nebyly smlouvy dopředu poslány a žalobkyním na místě nebyly předloženy žádné varianty, které tvrdila žalovaná. Jelikož ve smlouvě týkající se jednotky [číslo] nebyla jako nabyvatelka uvedena rovněž žalobkyně c), byť se tak žalobci domluvili s panem [jméno] [příjmení], upravovalo se na jejich popud znění této smlouvy (viz účastnická výpověď žalobkyně b)). V některém z následujících dní (dle data uzavření dále uvedené smlouvy s žalobkyněmi b) a c) se zjevně jednalo o den [datum]) se znovu potkaly žalobkyně b) a c) s panem [jméno] [příjmení], žalobkyně b) a c) si prolistovaly nové znění smlouvy, zkontrolovaly, jestli je to opravené, jak se dohodli, a odpovídá zbytek textu původní smlouvě (viz účastnická výpověď žalobkyně c)). Jiné úpravy žalobkyně b) a c) nepožadovaly, jelikož nebyly znalé právní problematiky a důvěřovaly panu [příjmení], že text smlouvy odpovídá názvu„ smlouva o smlouvě budoucí“ a tomu, co si s ním žalobci dohodli, tedy že je sjednán investiční pronájem, kdy po 5 letech plnění podmínek (zejm. řádného a včasného placení nájemného a faktur za energie) jim budou předmětné jednotky nabídnuty k odkupu (viz účastnická výpověď žalobkyň b) a c)). Pan Baran neupozornil žalobkyně na to, že by si žalovaná převod mohla sama ze své vůle rozmyslet, smlouvu jim nijak podrobně nevysvětlil. Naopak žalobcům bylo k jejich dotazu řečeno, že by si mohli případně v průběhu 5 let nabytí jednotek rozmyslet s tím, že by se to řešilo přes právníky a že by propadla složená kauce (viz účastnická výpověď žalobkyně b)). Žalobci sami nežádali, aby jim smlouvy byly zaslány dopředu, ani nežádali o možnost jejich konzultace se svým právníkem; žalobci a) a b) mají vysokoškolské vzdělání (viz účastnická výpověď žalobců a) a b)), žalobkyně c) toliko učňovské (viz účastnická výpověď žalobkyně c)).

14. Dne [datum] si žalobce a) coby ubytovaný, za něhož smlouvu podepsala žalobkyně b), a žalovaná coby ubytovatel ujednali smlouvu o ubytování, v níž žalovaná poskytla žalobci a) k přechodnému ubytování jednotku [číslo] (čl. I.2.), a to na dobu určitou od [datum] do [datum] (čl. I.3.). Žalobce a) se zavázal řádně a včas platit cenu za ubytování a cenu za služby spojené s dodávkou elektrické energie, s vytápěním prostor, s dodávkou vody, s provozem a údržbou společných prostor včetně odvozu tuhého domovního odpadu a odvod srážkové vody ve výši stanovené platným ceníkem ubytovacího zařízení a ceníkem poplatků za služby spojené s ubytováním. Cena za ubytování se hradí měsíčně, počínaje dnem vzniku ubytování a je splatná 10. kalendářního dne příslušného kalendářního měsíce. Cenu za služby je ubytovaný povinen hradit měsíčně, počínaje dnem vzniku ubytování na základě faktury, kterou ubytovatel vystaví do 15 dnů od obdržení vyúčtování ze strany dodavatelů jednotlivých služeb nebo poskytnutí služby ze strany ubytovatele. Ubytovaný se zavázal uhradit nejpozději do 15 dnů od uzavření smlouvy ubytovateli jednorázový nevratný poplatek ve výši 40 000 Kč včetně DPH na úhradu účetních, právních, marketingových a jiných administrativních nákladů ubytovatele souvisejících s propagací ubytovací jednotky, jakož i s tvorbou, vyhotovením a uzavřením této smlouvy. Ubytovaný byl dále povinen hradit paušální platbu na úhradu podílu na nákladech spojených zejména s údržbou, provozem či užíváním nemovitosti, jakož i společných prostor a okolí nemovitosti (např. náklady na výmalbu, obsluhu kotelny, ostrahu, provoz recepce, opravy spol. prostor, zimní údržbu, zajištění BOZP) ve výši 550 Kč + DPH měsíčně na základě vystavené faktury ubytovatelem (čl. V [číslo]). Ubytovaný se zavázal poskytnout ubytovateli nejpozději v den uzavření smlouvy finanční jistotu ve výši ceny za ubytování za období dvou měsíců, tj. 20 800 Kč, která bude vrácena zpět ubytovanému nejpozději do 30 dnů od doručení žádosti ubytovaného o vrácení finanční jistoty nebo její části (čl. V.5). Přílohou smlouvy byl ceník ubytovacího zařízení, ceník poplatků za služby spojené s ubytováním, inventární seznam vybavení, domovní (ubytovací) řád, půdorysný plánek (viz smlouva o ubytování na č. l. 19).

15. Dne [datum] si žalobce a), za něhož smlouvu podepsala žalobkyně b), a žalovaná ujednali smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky. Žalovaná prohlásila, že má zájem prodat žalobci a) jednotku [číslo] žalobce a) má zájem ji koupit za sjednaných podmínek (čl. III.3. a 4.), a to za kupní cenu ve výši 1 599 000 Kč, která bude uhrazena nejpozději při podpisu kupní smlouvy (čl. IV.). Žalovaná je oprávněna vyzvat žalobce a) k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 a žalobce a) je oprávněn uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takové výzvy (čl. V.1.). Podmínky k uzavření kupní smlouvy jsou následující: a) jednotka [číslo] platně vznikla a je řádně zapsána v katastru nemovitostí, b) žalovaná zajistí výmaz zástavního práva, které na jednotce vázne nebo zajistí takové podmínky, které žalobci a) zaručí, že toto zástavní právo po vkladu do katastru nemovitostí zanikne, c) žalobce a) měl po dobu od uzavření této smlouvy do uzavření kupní smlouvy řádně uzavřenu smlouvu o ubytování nejméně však po dobu trvání 5 let, d) žalobce a) nebyl po dobu platnosti této smlouvy v prodlení s úhradou finančního plnění dle smlouvy o ubytování o více jak 30 dnů (čl. V.2.). Žalovaná je oprávněna vyzvat žalobce a) k uzavření kupní smlouvy i v případě, že nebudou splněny podmínky dle odst. 2 písm. c) a d) tohoto článku; žalobce a) je i v takovémto případě oprávněn uzavřít s žalovanou kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takovéto výzvy. Smlouva je uzavřena na dobu určitou do [datum]. Přílohou smlouvy byl půdorys jednotky [číslo] text kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky (viz SOBS na č. l. 13).

16. Dne [datum] si žalobkyně b) a c) coby ubytované a žalovaná coby ubytovatel ujednaly smlouvu o ubytování, v níž žalovaná poskytla žalobkyním b) a c) k přechodnému ubytování jednotku [číslo] (čl. I.2.), a to na dobu určitou od [datum] do [datum] (čl. I.3.). Žalobkyně b) a c) se zavázaly řádně a včas platit cenu za ubytování a cenu za služby spojené s dodávkou elektrické energie, s vytápěním prostor, s dodávkou vody, s provozem a údržbou společných prostor včetně odvozu tuhého domovního odpadu a odvod srážkové vody ve výši stanovené platným ceníkem ubytovacího zařízení a ceníkem poplatků za služby spojené s ubytováním. Cena za ubytování se hradí měsíčně, počínaje dnem vzniku ubytování a je splatná 10. kalendářního dne příslušného kalendářního měsíce. Cenu za služby jsou ubytované povinny hradit měsíčně, počínaje dnem vzniku ubytování na základě faktury, kterou ubytovatel vystaví do 15 dnů od obdržení vyúčtování ze strany dodavatelů jednotlivých služeb nebo poskytnutí služby ze strany ubytovatele. Ubytované se zavázaly uhradit nejpozději do 15 dnů od uzavření smlouvy ubytovateli jednorázový nevratný poplatek ve výši 40 000 Kč včetně DPH na úhradu účetních, právních, marketingových a jiných administrativních nákladů ubytovatele souvisejících s propagací ubytovací jednotky, jakož i s tvorbou, vyhotovením a uzavřením této smlouvy. Ubytované byly dále povinny hradit paušální platbu na úhradu podílu na nákladech spojených zejména s údržbou, provozem či užíváním nemovitosti, jakož i společných prostor a okolí nemovitosti (např. náklady na výmalbu, obsluhu kotelny, ostrahu, provoz recepce, opravy spol. prostor, zimní údržbu, zajištění BOZP) ve výši 550 Kč + DPH měsíčně na základě vystavené faktury ubytovatelem (čl. V [číslo]). Ubytované se zavázaly poskytnout ubytovateli nejpozději v den uzavření smlouvy finanční jistotu ve výši ceny za ubytování za období dvou měsíců, tj. 20 800 Kč, která bude vrácena zpět ubytovanému nejpozději do 30 dnů od doručení žádosti ubytovaných o vrácení finanční jistoty nebo její části (čl. V.5). Přílohou smlouvy byl ceník ubytovacího zařízení, ceník poplatků za služby spojené s ubytováním, inventární seznam vybavení, domovní (ubytovací) řád, půdorysný plánek (viz smlouva o ubytování na č. l. 34).

17. Dne [datum] si žalobkyně b) a c) a žalovaná ujednaly smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky. Žalovaná prohlásila, že má zájem prodat žalobkyním b) a c) jednotku [číslo] žalobkyně b) a c) mají zájem ji koupit za sjednaných podmínek (čl. III.3. a 4.), a to za kupní cenu ve výši 1 599 000 Kč, která bude uhrazena nejpozději při podpisu kupní smlouvy (čl. IV.). Žalovaná je oprávněna vyzvat žalobkyně b) a c) k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 a žalobkyně b) a c) jsou oprávněny uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takové výzvy (čl. V.1.). Podmínky k uzavření kupní smlouvy jsou následující: a) jednotka [číslo] platně vznikla a je řádně zapsána v katastru nemovitostí, b) žalovaná zajistí výmaz zástavního práva, které na jednotce vázne nebo zajistí takové podmínky, které žalobci a) zaručí, že toto zástavní právo po vkladu do katastru nemovitostí zanikne, c) žalobkyně b) a c) měly po dobu od uzavření této smlouvy do uzavření kupní smlouvy řádně uzavřenu smlouvu o ubytování nejméně však po dobu trvání 5 let, d) žalobkyně b) a c) nebyly po dobu platnosti této smlouvy v prodlení s úhradou finančního plnění dle smlouvy o ubytování o více jak 30 dnů (čl. V.2.). Žalovaná je oprávněna vyzvat žalobkyně b) a c) k uzavření kupní smlouvy i v případě, že nebudou splněny podmínky dle odst. 2 písm. c) a d) tohoto článku; žalobkyně b) a c) jsou i v takovémto případě oprávněny uzavřít s žalovanou kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takovéto výzvy. Smlouva je uzavřena na dobu určitou do [datum]. Přílohou smlouvy byl půdorys jednotky [číslo] text kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky (viz SOBS na č. l. 29).

18. E-mailem ze dne [datum] zaslaným na [email] uvedl žalobce a), že je po návratu ze zahraničí nemile překvapen, že stále od začátku listopadu 2017, kdy byly řádně zaplaceny veškeré poplatky, nemá k dispozici smlouvu o smlouvě budoucí pro jednotku [číslo] proto požádal o napravení nedostatku nejlépe v 1. kvartále roku 2018. Současně upozornil na stavební nedostatky v jednotce a požádal o jejich odstranění, a sice upozornil na špatné osazení vestavných dveří skříně v horním patře, na nezapravený otvor po nevydařené montáži schodiště a na nevzhlednou nadpojovanou roletu. E-mailem ze dne [datum] reagoval za žalovanou pan [jméno] [příjmení] tak, že smlouvu přebírala jeho partnerka (žalobkyně b)) na recepci budovy [anonymizováno], současně uvedl, že se smlouva na její přání aktualizovala (z účastnických výpovědí žalobkyň b) a c), které věrohodně vysvětlily, že aktualizace se týkala toho, že obě žalobkyně měly být smluvní stranou), současně bylo dohodnuto, že všechny smlouvy budou převzaty naráz. E-mailem z téhož dne reagoval žalobce a) tak, že přítelkyně musela smlouvy vrátit, protože jí byly předány bez patřičných podpisů za žalovanou, současně požádal o sdělení, kdy budou smlouvy připraveny, neboť pokud by byly komplikace, musí před svým odjezdem vystavit pro přítelkyni novou plnou moc. E-mailem z téhož dne reagoval [jméno] [příjmení] tak, že první podepisuje smlouvu kupující strana, následně ředitel žalované. Došlo jen k nedorozumění ohledně podpisů, kdy smlouvy o odkoupení se podepisují až v okamžiku odkupu, tj. po dohodnutých 5 letech, a proto zůstávají aktuálně nepodepsány, což je v pořádku (viz komunikace na č. l. 73). Z uvedeného je patrno, že došlo jak za všechny žalobce, tak i za žalovanou k řádnému sjednání jak smluv o ubytování, tak i smluv o smlouvách budoucích a odpovídá to rovněž následného jednání stran sporu; podepsány naopak za žalovanou nebyly toliko samotné realizační (kupní) smlouvy, které se měly řešit právě až po uplynutí 5 let.

19. V následujících 5 letech žalobci dodržovali sjednané podmínky, kdy měli ujednané smlouvy o ubytování, řádně a včas hradili cenu za ubytování a cenu za služby, a to na základě zaslaných faktur (viz účastnická výpověď žalobců a) až c)). Toliko u žalobce a) byly pochybnosti o tom, zdali mu byla řádně doručena faktura [číslo] s datem splatnosti dne [datum], na kterou žalobce a) plnil až dne [datum], a to na základě zaslané upomínky ze dne [datum]. Soud v tomto ohledu uvěřil výpovědi žalobce a), že mu faktura řádně doručena nebyla, takže právě proto plnil až na základě upomínky, a tedy do prodlení s úhradou této platby se nedostal (viz účastnická výpověď žalobce a)).

20. Dne [datum] prostřednictvím portálu žalované komunikovala [jméno] [příjmení] ze zákaznického centra žalované s žalobcem a), kdy mu sdělila, že je smluvní vztah aktuálně sjednán na dobu určitou do [datum], kdy jej současně vyzvala ke sdělení do [datum], zdali má zájem o odkoupení jednotky, načež žalobce a) sdělil:„ O odkup jednotky máme zájem.“, načež mu [jméno] [příjmení] sdělila, že předala následný úkol na kolegu z právního oddělení, kdy tento mohou nyní uzavřít (viz dotaz na odkup jednotky na č. l. 70p).

21. Dne [datum] se žalobce a) dotázal, zdali je v odkupu jednotky nějaký pokrok. Na uvedené reagoval pan [jméno] [příjmení] dne [datum], který sdělil, že po kontrole plateb bylo zjištěno, že žalobce a) uhradil fakturu [číslo] splatnou dne [datum], až dne [datum], takže není splněna podmínka k uzavření kupní smlouvy dle čl. V.2. písm. d) smlouvy o budoucí kupní smlouvě, a proto žalovaná využije svého práva nevyzvat žalobce a) k uzavření kupní smlouvy. Žalobce a) téhož dne reagoval tak, že mu došla dne [datum] upomínka, která byla obratem zaplacena. V té době mu chodily faktury na e-mail, přičemž původní faktura mu nikdy nepřišla, kdy faktury zasílala paní [příjmení]. Žalobce a) rovněž připojil původní e-mailovou korespondenci, z níž se podává, že jej dne [datum] upozornila paní [jméno] [příjmení] na neuhrazení faktury, nač žalobce téhož dne reagoval tak, že faktura nebyla uhrazena, protože mu nebyla doručena, současně uvedl, že platba byla dnes odeslána. Dne [datum] sdělil Mgr. [jméno] [příjmení], že žalovaná nehodlá vyzvat žalobce a) k uzavření kupní smlouvy. Žalobce a) na to reagoval tak, že nedošlo k pozdní platbě z jeho strany, kdy nebyl předložen důkaz o opaku, a proto předá řešení záležitosti svému právnímu zástupci (viz záznam komunikace na č. l. 76, záznam e-mailové korespondence na č. l. 76p).

22. Předžalobní výzvou ze dne [datum] sdělil zástupce žalobce a) žalované, že vzhledem k tomu, že došlo k naplnění všech podmínek uvedených ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky ze dne [datum], vyzval žalobce a) žalovanou k uzavření kupní smlouvy, což žalovaná e-mailem ze dne [datum] odmítla s tím, že žalobce a) měl pozdě uhradit fakturu [číslo] kterou však žalobce a) neobdržel a následně ji ihned uhradil. Zástupce vyjádřil názor, že s ohledem na spotřebitelskou povahu smlouvy vznikla žalované povinnost kupní smlouvu uzavřít, kdy takovému závěru nesvědčí ani tvrzený vzestup cenové hladiny nemovitostí na trhu. Vyzval proto v zastoupení žalobce a) žalovanou k uzavření dohodnuté kupní smlouvy ve lhůtě do [datum] s upozorněním na soudní uplatnění nároku (viz předžalobní výzva na č. l. 18, dodejka na č. l. 11). Žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum], v němž uvedla, že výzvě k uzavření kupní smlouvy není připravena vyhovět, kdy nad rámec důvodů uvedených v e-mailu ze dne [datum] uvedla, že uzavřená smlouva dle svého obsahu nesplňuje náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť z ní žádné ze smluvních stran neplyne povinnost uzavřít realizační smlouvu. Dále namítla, že nastala nepředvídatelná změna okolností, a sice došlo k podstatnému zvýšení míry inflace a dále došlo k podstatnému zvýšení cen nemovitých věcí, a to až o 80 %, takže po žalované nelze rozumně požadovat, aby s žalobci kupní smlouvu uzavřela (viz reakce na předžalobní výzvu na č. l. 12).

23. Předžalobní výzvou ze dne [datum] sdělil zástupce žalobkyň b) a c) žalované, že vzhledem k tomu, že došlo k naplnění všech podmínek uvedených ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky ze dne [datum], vyzval žalobce a) žalovanou k uzavření kupní smlouvy, což žalovaná e-mailem ze dne [datum] odmítla. Zástupce vyjádřil názor, že s ohledem na spotřebitelskou povahu smlouvy vznikla žalované povinnost kupní smlouvu uzavřít, kdy takovému závěru nesvědčí ani tvrzený vzestup cenové hladiny nemovitostí na trhu. Vyzval proto v zastoupení žalobce a) žalovanou k uzavření dohodnuté kupní smlouvy ve lhůtě do [datum] s upozorněním na soudní uplatnění nároku (viz předžalobní výzva na č. l. 27, dodejka na č. l. 10). Žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum], v němž uvedla, že výzvě k uzavření kupní smlouvy není připravena vyhovět, kdy uvedla, že uzavřená smlouva dle svého obsahu nesplňuje náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neboť z ní žádné ze smluvních stran neplyne povinnost uzavřít realizační smlouvu. Dále namítla, že nastala nepředvídatelná změna okolností, a sice došlo k podstatnému zvýšení míry inflace a dále došlo k podstatnému zvýšení cen nemovitých věcí, a to až o 80 %, takže po žalované nelze rozumně požadovat, aby s žalobci kupní smlouvu uzavřela (viz reakce na předžalobní výzvu na č. l. 28).

24. Index nabídkové ceny bytů měl ke konci roku 2017 hodnotu 135 a v roce 2022 hodnotu 225 (viz index na č. l. 92). Průměrná roční míra inflace činila v roce 2017 2,5 % a v roce 2022 15,10 % (viz průměrná roční míra inflace na č. l. 121). K datu [datum] bylo ve [obec] inzerováno celkově 18 bytů při průměrné ceně 86 471 Kč/m2 (viz čestné prohlášení na č. l. 98).

25. Žalobkyně si ujednala dne [datum] s manžely [příjmení] smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, která se týkala blíže nezjištěné jednotky; tato smlouva má obdobný obsah jako smlouvy uzavřené s žalobci, kdy v čl. V. je uvedeno, že budoucí prodávající (tj. žalovaná) je oprávněn vyzvat budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 tohoto článku. Budoucí kupující je v takovémto případě oprávněn uzavřít s budoucím prodávajícím kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takovéto výzvy (viz SoBS na č. l. 133 [číslo]). Žalobkyně jednala s panem [jméno] [příjmení] o smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky; tato smlouva má obdobný obsah jako smlouvy uzavřené s žalobci, kdy v čl. V. je uvedeno, že budoucí prodávající (tj. žalovaná) je oprávněn vyzvat budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 tohoto článku. Budoucí kupující je v takovémto případě povinen oprávněn uzavřít s budoucím prodávajícím kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takovéto výzvy (viz SoBS na č. l. 124 [číslo]).

26. Žalobkyně si ujednala dne [datum] s blíže nezjištěnou osobou smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, která se týkala jednotky [číslo]; tato smlouva má obdobný obsah jako smlouvy uzavřené s žalobci, avšak v čl. V. je uvedeno, že budoucí prodávající (tj. žalovaná) je oprávněn a povinen vyzvat budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 tohoto článku. Budoucí kupující je v takovémto případě oprávněn uzavřít s budoucím prodávajícím kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takovéto výzvy (viz SoBS na č. l. 104 [číslo]).

27. Žalobkyně si ujednala dne [datum] s blíže nezjištěnou osobou smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, která se týkala jednotky [číslo]; tato smlouva má obdobný obsah jako smlouvy uzavřené s žalobci, avšak v čl. V. je uvedeno, že budoucí prodávající (tj. žalovaná) je povinen vyzvat budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 tohoto článku. Budoucí kupující je v takovémto případě povinen uzavřít s budoucím prodávajícím kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takovéto výzvy (viz SoBS na č. l. 99 [číslo]).

28. Z ostatních provedených důkazů soud žádné podstatné okolnosti pro posouzení věci nezjistil. Soud zamítl návrh na provedení dokazování inzeráty z FB profilu žalované, neboť tyto byly uplatněny až po koncentraci řízení. Dále soud zamítl návrhy na provedené dokazování smlouvami o smlouvách budoucích k jednotkám [číslo] [číslo] [číslo] v k. ú. [obec], neboť jejich obsah byl pro posuzovanou věc irelevantní. Také soud zamítl návrh na provedení dokazování výslechem pana [jméno] [příjmení]; tento svědek měl vypovídat ke kontraktačnímu procesu, který se však podařilo vysvětlit za pomoci účastnických výpovědí žalobců; ostatně i kdyby byl jeho výslech pro posouzení věci podstatný, nebylo by jej možno provést pro absenci součinnosti žalované, což by jí bylo možné v rámci volného hodnocení dokazování přičítat k tíži. Konkrétně žalovaná neposkytla soudu údaje pana [jméno] [příjmení] a současně uvedla, že se nejednalo o zaměstnance, nýbrž o jinak spolupracující osobu, takže nebylo možné získat potřebné údaje kupříkladu přes Českou správu sociálního zabezpečení. Co se konečně týče svědeckých výpovědí Mgr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], i ty považoval soud za nadbytečné. Mgr. [příjmení] měl dle žalované vypovídat ke kontraktačnímu procesu, avšak jediná jeho souvislost s řízením je patrná zřejmě z právě jeho parafy na textu smluv o smlouvách budoucích (samotné smlouvy však za žalovanou on nepodepisoval), přičemž z výslechu všech žalobců vyplynulo, že s touto osobou vůbec nejednali, takže tato osoba nemohla nijak blíže ozřejmit skutečnou vůli smluvních stran v rámci kontraktačního procesu. Co se týče [jméno] [příjmení], ta se kontraktačního procesu neúčastnila, s žalobci komunikovala až v roce 2022, kdy se jich toliko dotazovala, zdali by měli zájem o uzavření realizační smlouvy, tudíž samotný kontraktační proces ozřejmit nemohla a pro řízení nebyla její výpověď nezbytná. <b>Právní posouzení věci</b> 29. V projednávaném případě v zásadě nebylo mezi stranami sporu o tom, že žalobce a) a žalovaná uzavřely dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky a žalobkyně b) a c) na straně jedné a žalovaná na straně druhé uzavřely dne [datum] smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, spornou však byla otázka, zdali se tyto smlouvy jsou smlouvami o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. o. z., na jejímž základě by se případně některá ze stran mohla domáhat uzavření budoucí (realizační smlouvy), či se jednalo o smlouvu jinou, kupř. v zákoně nepojmenovanou (§ 1747 odst. 2 o. z.), kdy by mohlo jít zejména o smlouvu, v níž by si strany určily toliko pravidla (mantinely) pro případ uzavření kupní smlouvy v budoucnu, k jejímuž uzavření by však nebyly povinny. Je tak nezbytné provést interpretaci obou právních jednání, přičemž v souladu s § 555 odst. 1 o. z. je nezbytné právní jednání posoudit podle svého obsahu.

30. V daném případě obě sporné smlouvy jsou označeny jako smlouvy o smlouvě budoucí, tedy navozují dojem, že se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. o. z. Dle obsahu v čl. III.3. a 4. žalovaná prohlásila, že má zájem prodat žalobci a) jednotku [číslo] resp. žalobkyním b) a c) jednotku [číslo] ti mají naopak zájem jednotlivé jednotky koupit za sjednaných podmínek, a to za kupní cenu ve výši 1 599 000 Kč, která bude uhrazena nejpozději při podpisu kupní smlouvy (čl. IV.). Podstatný je pak čl. V.1 obou smluv, podle nichž žalovaná je oprávněna vyzvat jednotlivé žalobce k uzavření kupní smlouvy po splnění podmínek uvedených v odst. 2 a jednotliví žalobci jsou oprávněni uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 30 dnů od doručení takové výzvy. Podmínky k uzavření kupní smlouvy přitom byly následující: a) jednotka [číslo] resp. jednotka [číslo] platně vznikla a je řádně zapsána v katastru nemovitostí, b) žalovaná zajistí výmaz zástavního práva, které na jednotce vázne nebo zajistí takové podmínky, které jednotlivým žalobcům zaručí, že toto zástavní právo po vkladu do katastru nemovitostí zanikne, c) jednotlivé žalobci měli po dobu od uzavření této smlouvy do uzavření kupní smlouvy řádně uzavřenu smlouvu o ubytování nejméně však po dobu trvání 5 let, d) jednotliví žalobci nebyli po dobu platnosti této smlouvy v prodlení s úhradou finančního plnění dle smlouvy o ubytování o více jak 30 dnů (čl. V.2.).

31. Pojem„ je oprávněna“ obsažený v čl. V.1 obou smluv o smlouvách budoucích při běžném jazykovém výkladu znamená právo (možnost něco udělat), a nikoliv povinnost dané smluvní strany; jelikož by však smlouva neukládala žádné ze stran„ povinnost“ realizační smlouvu uzavřít, obsahově by se dle gramatického výkladu o smlouvu o smlouvě budoucí nejednalo. Takovýto výklad by však přitom byl v rozporu se samotným označením obou právních jednání (smluv), což samozřejmě není vyloučeno, je namístě však zpozornět. Rovněž je otázkou, jaký by měly smlouvy ekonomický smysl, pokud by ve skutečnosti se jednalo jen o jakési memorandum. Protože se jedná o spotřebitelské vztahy, také vystupuje do popředí otázka ochrany spotřebitele.

32. Dle judikatury Ústavního soudu při interpretaci právního jednání je třeba dát přednost skutečné vůli účastníků smlouvy nad formálním projevem této vůle (např. nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 770/11). Formalismus spočívající toliko ve výkladu smluvního textu z něj samotného bez ohledu na vůli účastníků smluvního vztahu představuje protiústavní zásah do základních práv jednotlivce, neboť právě vůle účastníků hraje při vytváření smlouvy a její interpretaci zásadní roli. Text smlouvy je totiž toliko prvotním přiblížením se k významu smlouvy, který si chtěli její účastníci svým jednáním stanovit. Doslovný výklad textu smlouvy může, ale nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Směřuje-li vůle smluvních stran k jinému významu a podaří-li se vůli účastníků procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, má shodná vůle účastníků smlouvy přednost před doslovným významem textu jimi formulované smlouvy (srov. nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 2337/21).

33. V projednávané věci soud provedl dokazování ke zjištění skutečné vůle stran, kdy bylo zjištěno, že strany sporu (za žalovanou s žalobci jednal výlučně pan [jméno] [příjmení]) jednoznačně směřovaly k investičnímu pronájmu, který byl před tím inzerován na Facebookovém profilu žalované a který měl spočívat v tom, že žalobci budou po dobu 5 let jednotlivé jednotky užívat na základě uzavřených smluv o ubytování a budou řádně a včas hradit cenu za ubytování a za služby, načež po splnění podmínek dojde k uzavření realizačních smluv. Takováto smlouva měla být pro žalovanou nepochybně závazná, tedy v případě naplnění sjednaných podmínek měla povinnost žalobcům prodej jednotlivých jednotek nabídnout. Tomuto ústnímu předjednání obsahu smlouvy přitom mělo odpovídat písemné znění smlouvy, které vyhotovila žalovaná; konkrétní požadavek na příslušného zaměstnance, jenž měl sepsat písemné znění, přitom měl dát pan [jméno] [příjmení], tehdy jednající za žalovanou. Za dané situace, má soud za to, že pojem„ je oprávněna“ je ve skutečnosti v projednávaném případě nutno vykládat jako„ je povinna“.

34. I kdyby snad v rámci vnitřních procesů žalované došlo k nastavení smlouvy tak, aby žalovaná byla toliko oprávněna, a nikoliv povinna uzavírat s žalobci realizační smlouvu, bylo namístě, aby pan [jméno] [příjmení] v rámci principu poctivosti na toto žalobce výslovně upozornil. Naopak lze odmítnout, že by celá situace měla být přikládána k tíži žalobců s tím, že si po odsouhlasení základních smluvních parametrů měli ještě následně řádně do všech detailů přečíst smluvní dokumentaci; v tomto ohledu by se rovněž jednalo o zneužití postavení podnikatele vůči spotřebiteli.

35. Pro úplnost, i kdyby se v řízení nepodařilo prokázat skutečnou vůli stran a bylo by namístě přistoupit k výkladu objektivizujícímu, má za to, že i v tomto případě by výklad předmětných smluv o smlouvách budoucích vedl k závěru o tom, že žalovaná byla ve skutečnosti povinna žalobcům učinit návrh na uzavření realizační smlouvy. V této souvislosti lze poukázat na § 1812 odst. 1 o. z., podle něhož„ lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.“ V projednávané věci se s ohledem na již předestřené okolnosti nabízel nepochybně dvojí výklad smluv o smlouvě budoucí: První výklad, postavený čistě na formulaci„ je oprávněn“ v čl. V.1 obou smluv o smlouvách budoucích, vede k tomu, že by zde bylo toliko oprávnění podnikatele (žalované) nabídnout jednotlivé jednotky žalobcům ke koupi, tedy žalobci by neměli možnost při pozdější změně názoru či odmítnutí součinnosti docílit uzavření realizačních smluv. Druhý výklad – postavený na označení smlouvy coby smlouvě o smlouvě budoucí, na smluvně vyjádřeném zájmu stran uzavřít budoucí smlouvu, na sjednaných podmínkách, za nichž má dojít k uzavření budoucí (realizační) smlouvy, na textu budoucí smlouvy, který tvořil přílohu jednotlivých smluv o smlouvách budoucích, to vše podpořené inzerátem o investičním pronájmu, potom vede k závěru, že žalobkyně má ve skutečnosti smluvní povinnost jednotlivé realizační smlouvy uzavřít, přičemž při dobrovolném nesplnění povinnosti disponují žalobci příslušným právním nárokem, který je soudně vymahatelný. Prima facie je přitom zjevné, že právě tento druhý výklad je pro žalobce coby spotřebitele příznivější, a tudíž by bylo namístě jej případně upřednostnit.

36. Žalovaná namítala, že navrhla žalobcům tři možné řešení obsahu smluv o smlouvách budoucích, kdy rovněž k důkazu předložila tři verze čl. V.1 smluv o smlouvách budoucích, kdy první verze zakládala explicitně prodávajícímu (žalované) povinnost učinit za splnění podmínek obsažených v čl. V.2 smlouvy nabídku na uzavření realizační smlouvy a současně kupujícím zakládala povinnost v případě nabídky tuto přijmout, druhá verze zakládala explicitně prodávajícímu (žalované) povinnost učinit za splnění podmínek obsažených v čl. V.2 smlouvy nabídku na uzavření realizační smlouvy a současně kupujícím zakládala oprávnění v případě nabídky tuto přijmout a kdy třetí verze, kterou si měli údajně zvolit žalobci, zakládala prodávajícímu (žalované) oprávnění učinit za splnění podmínek obsažených v čl. V.2 smlouvy nabídku na uzavření realizační smlouvy a současně kupujícím zakládala oprávnění v případě nabídky tuto přijmout. Po provedeném dokazování soud uzavřel, že přinejmenším v případě žalobců k návrhu tří možných řešení nedošlo, kdy žalobcům byly předloženy toliko smlouvy„ v třetí verzi“, přičemž má soud důvodné pochybnosti o tom, že k nabízení tří možných smluvních verzí vskutku docházelo, neboť třetí varianta (pokud by byla rovněž adekvátně zájemcům o bydlení vysvětlena) by ve skutečnosti zájemcům ničeho oproti druhé zmíněné variantě nepřinášela. Spíše se tak jeví, že první a druhá varianta byly ve skutečnosti upraveným zněním smluv o smlouvách budoucích, vycházejícím z třetí varianty, která byla standardně nabízena jednotlivým zájemcům a kterou někteří zájemci požadovali v rámci svých kontraktačních procesů (např. po prokonzultování se svými právníky) zrevidovat tak, aby explicitně obsahovaly povinnost žalované. V této souvislosti soud nepřisvědčil ani námitce žalované, že žalobci a) a b) mají vysokoškolské vzdělání, neboť tato skutečnost rozhodně spotřebitelskou ochranu nevylučovala.

37. Žalovaná také namítla, že aktem aplikace práva nelze konstituovat dosud neexistující povinnosti vlastníka, neboť tento postup by vedl k porušení čl. 4 odst. 4 a čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, kdy odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 9. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1950/2000, jakož i na nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 528/99. Uvedenému soud nepřisvědčil, neboť soud svým rozhodnutím žádná práva a povinnosti stran nekonstruoval, toliko vykládal právní jednání, která byla mezi stranami uzavřena. Povinnost žalované tak v žádném případě není založena soudním rozhodnutím, ale oběma smlouvami o smlouvách budoucích, která žalovaná dobrovolně uzavřela, tedy v rámci své autonomie vůle na sebe převzala povinnost za splnění sjednaných podmínek nabídnout žalobcům k odkupu své jednotky za ujednanou kupní cenu.

38. Nepřípadnou nebyla ani námitka žalované, učiněná v rámci závěrečného návrhu, ohledně nedostatku oprávnění žalobkyně b) uzavřít za žalobce a) smlouvu o smlouvě budoucí k jednotce [číslo]. Pomine-li soud, že žalovaná tuto námitku vznesla až v závěrečném návrhu, tj. až po koncentraci řízení, bylo v řízení prokázáno, že dne [datum] udělil žalobce a) žalobkyni b) plnou moc, která opravňovala žalobkyni b) uzavřít za žalobce a) nejen smlouvu o ubytování, ale i smlouvu o smlouvě budoucí (formulace„ k zastupování ve všech právních úkonech spojených s uzavřením smlouvy o ubytování (investiční pronájem)“). I kdyby snad plná moc neměla dopadat na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, pak by se jednalo o překročení smluvního zastoupení, které by žalobce a) zavazovalo, neoznámil-li by žalobce a) bez zbytečného odkladu žalované, že s překročením nesouhlasil (srov. § 446 o. z.). V posuzované věci přitom žalobce a) nejenže nic takového neučinil, naopak se znění smlouvy o smlouvě budoucí dovolával, takže je zjevné, že s jejím uzavřením svým jménem souhlasil.

39. K námitce žalované se soud také zaobíral otázkou, zdali nedošlo ve smyslu § 1788 odst. 2 o. z. k podstatné změně okolností do té míry, že po žalované nelze rozumně požadovat, aby jednotlivé realizační (kupní) smlouvy s žalobci uzavřela. Konkrétně namítla, že došlo k podstatnému zvýšení míry inflace, kdy meziročně v září 2022 vzrostla cenová hladina o 18 % a v říjnu 2022 o 15,1 %, a současně došlo k podstatnému zvýšení ceny nemovitých věcí za 5 let o cca 122 %, což nelze považovat za běžnou situaci. Rovněž upozornila na okolnosti a opatření související s pandemií COVID-19, mj. na zrušení daně z nemovitých věcí, růst mezd a platů, zvyšování stavebních materiálů, rekordně nízké sazby hypotečních úvěrů, pomalé povolování nových staveb, nízkou nabídku nemovitých věcí ke koupi.

40. Ustanovení § 1788 odst. 2 o. z. upravuje tzv. clausulam rebus sic stantibus, neboť s ohledem na přípravnou a mnohdy dlouhodobou povahu smlouvy je tradičně přiznávána relevance podstatné změně okolností, která může nastat v období mezi uzavřením realizační smlouvy a uzavřením smlouvy přípravné. Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vyžaduje, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, a aby tato změna byla natolik intenzivní, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Jde o okolnosti, k nimž jedna nebo obě strany přihlížely při uzavírání smlouvy. Skutečnost, že určité okolnosti měly význam pro rozhodování smluvní strany, musí být z procesu uzavření smlouvy zjevná. K zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu dochází již změnou okolností (závazek zanikne jenom na základě změny okolností) – (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2022, sp. zn. 33 Cdo 1762/2022).

41. Co se týče průměrné roční míry inflace, bylo zjištěno, že v roce 2017 činila 2,5 % a v roce 2022 činila 15,10 %, tedy oproti předchozím rokům je zde patrný větší nárůst. Soud má však za to, že se v žádném případě nejedná o nárůst o natolik zásadní, který by měl vést k prolomení zásady pacta sunt servanda, a to navíc v neprospěch žalobců coby spotřebitelů. V této souvislosti lze upozornit rovněž na fakt, že žalovaná coby podnikatel a coby subjekt, který stanovoval podmínky smlouvy, se mohla nepochybně proti vyšší míře inflace bránit kupříkladu inflační doložkou, která byla již dříve v obchodních stycích v celku běžnou praxí.

42. Pokud jde o nárůst cen bytů, resp. obecně nemovitostí, k tomuto dochází v posledních 20 letech setrvale, přičemž během posledních let k jistému skokovému nárůstu cen došlo. Soud má přitom za to, že tento nárůst (i s přihlédnutím k předloženému vývoji, který již v minulosti zaznamenal nárazově vyšší nárůst cen) nedosahuje takové míry, aby dle přesvědčení soudu měl vést k prolomení zásady pacta sunt servanda, a to navíc v neprospěch žalobců coby spotřebitelů. Ostatně jak je soudu známo z úřední činnosti, v současnosti se naopak nárůst cen nemovitostí obecně nejen zastavil, dokonce došlo v posledních měsících i ke snížení nabídkových cen, čímž se poněkud rozklížená situace ohledně cen nemovitostí začala stabilizovat.

43. Za podstatnou změnu okolností soud nepovažuje existenci onemocnění Covid-19, jakož i s tím spojených omezení, která dopadla na obě strany víceméně shodně. Za změnu okolností nelze považovat zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, neboť tato nijak neumenšuje hodnotu plnění, které by měla žalovaná obdržet. Růst mezd a platů je soustavným procesem, který v posledních letech nebyl nijak mimořádný. Co se týče navýšení cen stavebních materiálů, tato okolnost na projednávaný případ nijak nedopadá, neboť obě jednotky byly postaveny daleko dříve, než došlo k nárůstu cen, tedy žalovaná nemusela ničeho vynakládat nad rámec předpokladu více. Rovněž pro projednávanou věc je irelevantní rekordně nízká sazba hypotečních úvěrů, kdy naopak v současnosti je situace přesně opačná, tedy hypoteční sazby jsou dnes naopak za poslední roky velmi vysoké. Pokud jde o pomalé povolování nových staveb, jedná se o dlouhodobý negativní jev, který neočekávanou změnou okolností není.

44. Celkově má soud za to, že v právech a povinnostech stran k žádné zjevné mimořádné nerovnováze od uzavření jednotlivých smluv o smlouvách budoucích nedošlo, žalovaná nemá žádné zvýšené náklady, rovněž protiplnění, která má za předmětné jednotky obdržet, má stále svou hodnotu; toliko žalovaná zjevně dospěla k závěru, že by z předmětných jednotek mohla vyzískat více, tedy dnes uzavřít výhodnější obchod, což však ještě o změně okolností nesvědčí. Je třeba připomenout, že žalovaná měla ve smlouvách postavení podnikatele a žalobci naopak postavení spotřebitele, přičemž již samotné nastavení podmínek pro převod jednotek dle obou smluv o smlouvách budoucích bylo pro žalobce dosti přísně, neboť již při prodlení s úhradou jedné jediné ceny za ubytování či za služby v průběhu 5 let o více jak 30 dnů vedlo ke ztrátě práva, aby jim předmětné jednotky byly žalovanou nabídnuty k odprodeji. Ostatně přitom žalované ničeho nebránilo, aby požadovala úhradu celé kupní ceny již v roce 2017, tedy již tehdy získala kapitál, který by mohla dále ekonomicky zhodnotit, či se jinak právně ochránila před změnami okolností, k nimž v průběhu let u déle trvajících závazků vždy více či méně dochází.

45. Soud v neposlední řadě nepřisvědčil ani námitce žalované, že ze strany žalobců došlo k nepřípustnému upravování textu smlouvy, naopak text smlouvy tak, jak byl žalobci navržen k rozhodnutí, reflektuje vůli stran jednotlivých smluv o smlouvách budoucích. Neplatí přitom, že soud je doslovně vázán zněním navrženého žalobního petitu (to by byl ostatně přepjatý formalismus), nýbrž je nezbytné, aby byl obsahově předmět řízení zcela vyčerpán, což dle soudu splněno bylo.

46. Soud tak uzavírá, že žalobci disponovali nároky na uzavření jednotlivých (realizačních) kupních smluv sjednaných dle smluv o smlouvě budoucí, tyto nároky z žalovanou vytýkaných důvodů nezanikly, přičemž nároky byly rovněž řádně žalobou uplatněny. Soud tak shledal žalobou uplatněné nároky důvodnými a oběma žalobním návrhům v plném rozsahu vyhověl. <b>Náklady řízení a lhůta k plnění</b> 47. Žalobce a) byl zcela procesně úspěšný, a proto má podle § 142 odst. 1 o. s. ř. nárok na plnou náhradu nákladů řízení účelně vynaložených k uplatnění práva, které tvoří: Zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč; Odměna za zastoupení žalobce a) advokátem dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., a to v plné výši za 6 úkonů právní pomoci spočívající v 1) převzetí a přípravě zastoupení, 2) žalobě vč. doplnění, 3) účasti u jednání dne [datum], 4) sdělení ze dne [datum], 5) a 6) účasti u jednání dne [datum] v rozsahu déle jak 2 hodiny a v poloviční výši za 1 úkon právní pomoci spočívající v předžalobní výzvě; sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 1 599 000 Kč (cena předmětu právního jednání, k jehož vzniku, má projev vůle směřovat – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2005, sp. zn. 33 Odo 865/2005) činí podle § 7 bod 6, § 8 odst. 1 a § 12 odst. 4 cit. vyhl. částku 11 760 Kč; celkem tak odměna za zastoupení žalobce a) advokátem činí částku 76 440 Kč; 7 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč za uvedené úkony právní služby (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.) rozdělená mezi 3 zastoupené účastníky (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 25 Cdo 1610/2014), celkem tedy 700 Kč; Cestovné zástupce žalobce a) k jednání konanému dne [datum] a [datum] z [obec] do [obec] [obec] a zpět při celkem ujetém počtu 100 km (2 × 2 jízdy × 25 km) osobním automobilem tov. zn. Toyota Corolla, [registrační značka], s kombinovanou spotřebou 8,2 l [číslo] km benzinu natural 95, činí paušální náhrada při sazbě základní náhrady 5,20 Kč/km dle vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí č. 467/2022 Sb., částku 520 Kč a náhrada za spotřebované pohonné hmoty při průměrné ceně benzinu natural 95 ve výši 41,20 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. částku 337,84 Kč, tedy celkem 857,84 Kč, což na jednoho účastníka činí 285,95 Kč. Takto vyčíslené náklady řízení činí celkem částku 82 425,95 Kč, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobci a) k rukám jeho zástupce podle § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok III.).

48. Žalobkyně b) a c), které měly v řízení postavení nerozlučných společnic, byli zcela procesně úspěšné, a proto mají podle § 142 odst. 1 o. s. ř. nárok na plnou náhradu nákladů řízení účelně vynaložených k uplatnění práva, které tvoří: Zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč; Odměna za zastoupení žalobce a) advokátem dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., a to v plné výši za 6 úkonů právní pomoci spočívající v 1) převzetí a přípravě zastoupení, 2) žalobě vč. doplnění, 3) účasti u jednání dne [datum], 4) sdělení ze dne [datum], 5) a 6) účasti u jednání dne [datum] v rozsahu déle jak 2 hodiny a v poloviční výši za 1 úkon právní pomoci spočívající v předžalobní výzvě; sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 1 599 000 Kč (cena předmětu právního jednání, k jehož vzniku, má projev vůle směřovat – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2005, sp. zn. 33 Odo 865/2005) činí podle § 7 bod 6, § 8 odst. 1 a § 12 odst. 4 cit. vyhl. částku 11 760 Kč; celkem tak odměna za zastoupení každé z žalobkyň b) a c) advokátem činí částku 76 440 Kč, tj. celkem 152 880 Kč; 7 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč za uvedené úkony právní služby (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.) rozdělená mezi 3 zastoupené účastníky (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 25 Cdo 1610/2014), tedy 700 Kč každé z žalobkyň b) a c), tj. celkem 1 400 Kč; Cestovné zástupce žalobkyň b) a c) k jednání konanému dne [datum] a [datum] z [obec] do [obec] [obec] a zpět při celkem ujetém počtu 100 km (2 × 2 jízdy × 25 km) osobním automobilem tov. zn. Toyota Corolla, [registrační značka], s kombinovanou spotřebou 8,2 l [číslo] km benzinu natural 95, činí paušální náhrada při sazbě základní náhrady 5,20 Kč/km dle vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí č. 467/2022 Sb., částku 520 Kč a náhrada za spotřebované pohonné hmoty při průměrné ceně benzinu natural 95 ve výši 41,20 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb. částku 337,84 Kč, tedy celkem 857,84 Kč, což na žalobkyně b) a c) činí celkem 571,89 Kč. Takto vyčíslené náklady řízení činí celkem částku 159 851,89 Kč, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobkyním b) a c), oprávněným společně a nerozdílně, k rukám jejich zástupce podle § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok IV.).

49. Lhůtu ke splnění povinností uložených ve výrocích III. a IV. stanovil soud v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. jako třídenní, neboť ke stanovení jiné lhůty k plnění neshledal důvody.