11 C 82/2020

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. Petrem Slunským, Ph.D., Ph.D. jako samosoudcem ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; územní celek , IČO adresa žalované ; zastoupený advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Návrh, aby soud vyslovil, že výpověď z nájmu bytu [číslo] který se nachází ve 2. podlaží domu ve [obec] na ulici [ulice a číslo], sestávající ze 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC, spíže a sklepní kóje, jehož výlučným vlastníkem a pronajímatelem je [územní celek], se sídlem [adresa žalované], ze dne [datum] není oprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 13 552 Kč k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Ve lhůtě 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku bude právní zástupkyni žalobkyně z účtu Okresního soudu ve Znojmě vyplacena odměna advokáta ve výši 20 400 Kč.

1. Návrh na zahájení řízení ve shora uvedené věci byl u zdejšího soudu podán dne [datum]. Návrhem se žalobkyně domáhala vydání rozsudku rozhodnutí soudu o tom, že výpověď z nájmu bytu [číslo] který se nachází ve 2. podlaží domu ve [obec] na ulici [ulice a číslo], sestávající ze 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC, spíže, sklepní kóje, výlučným vlastníkem i pronajímatelem je [územní celek], [IČO], se sídlem [adresa žalované], ze dne [datum] není oprávněná.

2. Mezi účastníky bylo nalezeno jako nesporné (§ 120 odst. 3 o.s.ř.) a z listinných důkazů prokázáno, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] je žalobkyní užíván byt [číslo] nacházející se ve 2. podlaží domu ve [obec], [ulice a číslo], ve vlastnictví [územní celek], spolu s žalobkyní obývají a užívají tento byt synové [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], dcera [jméno] již společnou domácnost opustila, nájemné hradila žalobkyně v hotovosti na pokladně [správa] [anonymizováno] [územní celek] v dohodnuté výši, dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu, a to s kvalifikací § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, kdy výpovědní důvod spočíval ve skutečnostech uvedených ve výpovědi, v těchto důvodech bylo spatřováno zvlášť závažné porušování povinnosti nájemce, které se žalobkyně měla dopouštět. Ve výpovědi je uvedeno, že nájemci ostatních bytů si stěžovali na pohyb několika zanedbaných koček po domě, kdy z těchto koček se šířil po domě nepříjemný zápach, sousedé si v tomto domě stěžovali, že ponecháváním otevřených vchodových dveří z bytu nájemkyně, se kočky pohybovaly volně po domě. Kočky byly veterinárně zanedbané a roznášely po domě parazity, kteří ulpívají na rohožkách bytů a dostávají se i do jednotlivých bytů. Ve výpovědi bylo dále uvedeno, že na základě písemné stížnosti provedl pronajímatel dne 8. 7. 2019 v bytě kontrolu, kde bylo zjištěno, že v bytě se nalézají 3 kočky v zanedbaném stavu, nemají žádné veterinární vyšetření a prohlídkou bytu bylo zjištěno, že samotný byt je ve špatném stavu, na mnoha místech plesniví, jsou zde hromady různých věcí a technik při této kontrole vyzval k nápravě tohoto stavu, zejména k doložení potvrzení o veterinárním vyšetření koček, žalobkyně byla upozorněna na nesnesitelný zápach. Ve výpovědi je konstatováno, že po upozornění byl ze strany žalobkyně doložen doklad o veterinárním vyšetření koček spolu s potvrzením očkování a to dne 4. 9. 2019. Na základě dalších provedených kontrol bylo zjištěno, že při posledních kontrolách na přelomu roku 2019 a 2020 byly některé drobné věci odklizeny navzdory těmto částečným nápravám trvá i po převzetí upozornění závadové chování spočívající ve stavu bytu, nahromaděných věcech, velká část těchto nahromaděných věcí je hořlavá, dále je zanedbán úklid a po domě se šíří nesnesitelný zápach, na stěnách bytu je plíseň a je poškozená omítka.

3. Žalobkyně vyslechnuta jako účastnice řízení při jednání uvedla, že plíseň v bytě je, kočky má jenom 3, tyto nejsou zablešené, chodí na kontrolu k veterináři, kočky se nepohybují volně po domě. V bytě je podle žalobkyně plíseň, protože v bytě je vlhko a žalobkyně nemá peníze na odstranění, ani peníze na zedníky. Proti vzniku plísně nijak nezasáhla, protože nemá peníze. Žalobkyně popřela, že by se kočky volně pohybovaly po domě, popřela i zápach vycházející z bytu, protože byt je žalobkyní uklizen. Žalobkyně připustila, že v bytě by se měla vyměnit podlaha, toto však [správa] [anonymizováno] nechce provést. Žalobkyně uvedla, že vlastníka bytu požádala o opravu bytu, ale že tento nijak nereagoval a zástupce vlastníka bytu se choval k žalobkyni neslušně a sdělil žalobkyni, že v bytě je„ bordel“ a že tam nebude nikoho posílat. Ohledně ostatních nájemníků se žalobkyně vyjádřila tak, že tito žalobkyni pomlouvají, říkají nepravdivé věci. Žalobkyně prostřednictvím právní zástupkyně namítla, že ve výzvě ze dne 25. 7. 2017 je pouze konstatováno, že byt je ve špatném stavu, že ze zdi opadávají kusy omítky, jde zde pouze o popis technického stavu bez uložení povinnosti jejich odstranění. Co se týče zdravotního stavu koček, bylo předloženo potvrzení o veterinárním vyšetření. Žalobkyně dle svého názoru v plném rozsahu vyhověla výzvě žalovaného k nápravě odstranění závadového jednání. Pokud žalovaný spatřuje výpovědní důvod v tom, že samotný byt je ve špatném stavu, nepředcházela tomuto řádná výzva dle ustanovení § 2291 odst. 3 občanského zákoníku s přiměřenou lhůtou k nápravě. Existence nájemního vztahu, i existence doručení výpovědi a obsah této výpovědi byl doložen listinnými důkazy i shodným tvrzením účastníků (§ 120 odst. 3 o.s.ř.). Z listinných důkazů soud nalezl, že v předmětném bytě byla ve dnech 8. 7. 2019, 29. 8. 2019, 26. 11. 2019, 3. 10. 2019 a 28. 1. 2020 provedena kontrola, která opakovaně konstatuje závadový stav uvedený ve výpovědních důvodech doručené výpovědi z nájmu bytu.

4. Žalobkyně namítla, že výpovědi nepředcházela řádná výzva dle § 2291 odst. 3 obč. zákoníku a nebyla jí poskytnuta přiměřená lhůta k nápravě.

5. V řízení byl vyslechnut svědek [titul] [jméno] [příjmení], provozní technik [správa] [anonymizováno] [územní celek], tedy právnické osoby, pověřené správou nemovitosti dotyčné nemovitosti. Svědek uvedl, že problémy, které jsou projednávány ohledně žalobkyně se táhly již před jeho působením, než nastoupil ke svému zaměstnavateli, a to ještě před rokem 2011. Daný rajon má svědek na starosti od roku 2015, svědek má vědomost o tom, že se množily stížnosti již od poloviny roku 2019 stížnosti nájemníků, od roku 2019 se jednalo o kočky žalobkyně, tyto kočky se volně pohybovaly po domě, znečišťovaly společné prostory, roznášely blechy, [správa] [anonymizováno] musela provést v prostorách domu desinsekci prostřednictvím najaté firmy. Desinsekce byla realizována proto, že [správa] [anonymizováno] měla od nájemníků nachytané blechy a při první kontrole svědek zjistil, že v bytě kromě osob byly ještě 3 kočky. Před touto dobou jich tam bylo až 7. Kočky byly ve zbídačeném stavu, a proto svědek zprostředkoval veterinární vyšetření, očkování a odblešení. Kočky, dle sdělení nájemníků, vypadávaly z okna a podle mínění svědka byly uloženy ve dřevníku, neboť z tohoto se šířil nesnesitelný zápach zkaženého masa jako od„ chcíplé kočky“, ale zápach byl cítit v prostorách celého domu. Svědek jako technik uvedl, že byt nesplňuje požadavky současného bydlení, je pokryt plísní, ostění není vymalováno nejméně 50 roků, opadává omítka, je zde nefunkční topení, neboť kotel je nepoužitelný, topí se lokálními přenosnými přímotopy. Svědek uvedl, že byt by bylo možno udržovat tak, aby nebyl plesnivý, kdyby bylo účinné a řádné topení a větrání, se žalobkyní bylo domluveno, že bude provedena oprava na základě požadavku žalobkyně až v případě, že provede uvolnění prostor, aby se v bytě dalo manipulovat s technikou, aby byly prostory zpřístupněny zedníkovi, který se nemůže proplétat mezi nábytkem a krabicemi. Žalobkyni bylo sděleno, že až bude mít vše nachystáno, ať [správa] [anonymizováno] vyzve, že bude provedena oprava, avšak zkáza probíhala dál až do současné doby. Po bytě svědek viděl výkaly od koček, poškozenou podlahu, a z důvodu znemožnění přístupu do bytu nebylo možno provést žádné opravy. Svědek připustil, že došlo k částečné nápravě ze strany žalobkyně, avšak 90 % závadného stavu zůstalo. V bytě je dle názoru svědka – technika zvýšené riziko požáru, neboť jsou zde plynové bomby a hořlavý materiál. Kdyby se bomba převrhla na přímotopy.

6. V řízení byla dále vyslechnuta svědkyně [titul] [jméno] [příjmení], tato uvedla, že byla jednou účastna kontroly v bytě, pravděpodobně 20. nebo 22. ledna a viděla katastrofický stav bytu, nepořádek, plíseň, odér, zápach a plíseň na oknech a za skříněmi. Svědkyně se snažila tuto zkušenost z hlavy vytěsnit. Byla přítomna rozhovoru technika [titul] [příjmení], který vyzýval žalobkyni k vyklizení bytu a nápravě stavu.

7. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že byla přítomna v lednu 2020 při kontrole bytu, viděla v bytě nepořádek, přebytečné věci, plíseň na zdech, okolo okna, označila byt jako nevětraný a se špatným vzduchem, popraskané zdi a chybějící kus podlahy, byla přítomna rozhovoru o tom, že by bylo potřeba spravit podlahu, žalobkyně řekla, že o tuto opravu požádá.

8. Svědkyně [jméno] [příjmení], obyvatelka a nájemkyně v tomtéž domě, sdělila, že se jí tam bydlí velmi nepříjemně, protože byla obtěžována blechami a„ strašným smradem“, kterým jsou obtěžováni všichni nájemci, tento stav trvá pořád a zápach označila za abnormální. Svědkyně se nepokoušela se žalobkyní komunikovat, neboť měla zprostředkované zkušenosti od ostatních nájemců, že žalobkyně tento stav popírá a sprostě nadává ostatním nájemníkům. Svědkyně nacházela na své rohožce výkaly od koček, výkaly byly na botech a v prostorách domu, vše bývalo zablešené. Dcera svědkyně uvědomí svědkyni o tom, že mají„ prochcanou rohožku“.

9. Vyslechnutá svědkyně [jméno] [příjmení], která bydlí v tomtéž domě uvedla, že jí vadí v domě nesnesitelný zápach, bývaly časy, kdy kočky seděly na vikýřích a vyměšovaly moč i trus, tyto exkrementy padaly z okna do dvora a kočky a výkaly padaly z těchto vikýřů dolů. Svědkyně kočky nepočítala.

10. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že bydlí ve stejném domě, vadí mu zápach moči, má vědomost o tom, že žalobkyně měla 4 kočky, ale tyto kočky nepočítal, uvedl, že kočky dřív vyměšovaly moč i trus dolů na dvůr a když procházel přes dvůr, musel svědek dbát, aby na něj tyto výkaly nedopadaly, ale stále v současné době je obtěžován nesnesitelným zápachem. Blechy po vystříkání zmizely. Svědek zápach popsal tak, že se nemůže nadechnout, dokud nevyvětrá. Tento zápach se od podzimu stupňuje. Jednou zahlédl svědek skrze otevřené dveře byt žalobkyně, který byl v nepopsatelném devastovaném stavu.

11. Soud podřadil situaci po provedeném dokazování a právní úvaze nejdříve obecně pod ustanovení § 2201 obč. zákoníku, kde je uvedeno, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Obecně dle ustanovení § 2213 obč. zákoníku je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

13. Uvedená ustanovení upřesňuje potom ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku, kde ustanovení § 2235 odst. 1 uvádí, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

14. Dle ustanovení § 2255 odst. 1 obč. zák. nájemce užívá byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou.

15. K ustanovení § 2256 odst. 1 obč. zák. pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. Podle odst. 2 téhož ustanovení nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

16. Podle ustanovení § 2257 odst. 1 obč. zák. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Dle odst. 2 téhož ustanovení nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

17. Dle ustanovení § 2258 obč. zák. nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

18. Dle ustanovení § 2259 obč. zák. nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.

19. Dle ustanovení § 2265 odst. 1 obč. zákoníku pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

20. Pokud nájem bytu měl skončit výpovědí z nájmu s kvalifikací uvedenou žalovaným, soud podřadil situaci pod ustanovení § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, kde je uvedeno poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

21. Po provedeném dokazování soud nalezl z výpovědí svědků, že ostatní nájemci jsou zatěžováni nesnesitelným zápachem až do současné doby, v bytě probíhá dle zápisu o provedených kontrolách a výpovědí svědků nepřetržitá zkáza, nebezpečí požáru, neboť by podle vyslechnutých svědků je plesnivý a poškozený, rovněž bylo prokázáno, že žalobkyně byla vyzvána dne 25. 7. 2019 k nápravě tohoto stavu, při všech 5 shora provedených kontrolách byla žalobkyně vyzývána k nápravě stavu a k poskytnutí součinnosti pronajímateli, žalovanému, tuto vstřícnost však žalobkyně žalovanému neposkytla, a proto jí byla dána 14. 4. 2020 výpověď, která splňovala požadavky ustanovení § 2288 odst. 3 občanského zákoníku, kde ve výpovědi musí být uveden důvod, který k výpovědi vedl, tyto podmínky byly, dle názoru soudu, splněny.

22. Pokud žalobkyně měla právo podle § 2290 občanského zákoníku podat soudu návrh, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy tato výpověď došla.

23. Podle ustanovení § 2207 obč. zák. měla žalobkyně povinnost provádět běžnou údržbu bytu.

24. Podle ustanovení § 2213 odst. 1 obč. zák. je žalobkyně povinna chovat se k bytu jako řádný hospodář. Shora citované ustanovení § 2291 odst. 1 je založeno na splnění předpokladu účinku tohoto ustanovení (hypotetická část právní normy), kdy tato část je definována relativně neurčitým způsobem, a to porušením povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Soud dochází k závěru, že hypotetická část důvodů specifikovaná ve shora uvedených ustanovení je vrchovatě naplněna, neboť žalobkyně trvale, hrubě a definovaně porušovala práva pronajímatele a po tomto nelze spravedlivě žádat, aby nadále trpěl zkázu svého vlastnictví. Toto porušení povinnosti spočívá v závadovém způsobu užívání bytu, kdy byt ve vlastnictví pronajímatele spěje ke zkáze, neboť žalobkyně neposkytuje součinnost k opravě bytu, byt neužívá řádně, neboť v bytě chová zvířata, která obtěžovala a obtěžují ostatní nájemce, žalobkyně vystavuje nemovitost nebezpečí požáru. V domě se šíří nesnesitelný zápach, ostatní nájemníci byli v minulosti vinou žalobkyně zablešení, kočky na společné prostory a na ostatní nájemce vyměšovaly. Tato porušení jsou porušením shora uvedených ustanovení § 2207 a § 2213 obč. zák., neboť žalobkyně o byt nepečuje, neposkytuje žalovanému součinnost co do údržby bytu, nechová se jako řádný hospodář. Všechny tyto skutečnosti byly prokázány jednoznačnou shodností výpovědí vyslechnutých svědků. Podle těchto svědků byla žalobkyně několikrát osobně vyzvána k nápravě. Písemně byla žalobkyně vyzvána k nápravě dne 25. 7. 2019, na toto nereagovala a výpověď z nájmu bytu byla doručena 14. 4. 2020. Toto upozornění bylo doručeno po předchozích a následných domluvách a výzvách dle výpovědi svědků, o jejichž věrohodnosti soud neměl pochyb. Součástí spisu a dokazování je rozsáhlá fotodokumentace, která potvrzuje probíhající zkázu pronajatých prostor tak, jak vypověděli vyslechnutí svědci. Žaloba proto byla zamítnuta.

25. Žalovaný se stal takto zcela procesně úspěšným, a proto mu přísluší právo na náhradu nákladů řízení proti žalobkyni, která ve věci úspěšná nebyla. Jako účelně vynaložené náklady soud posoudil 4 úkony právní pomoci dle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s ustanovením § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., za úkon právní pomoci z podstaty žalované částky 2 500 Kč, tyto úkony byly 4: převzetí, příprava, písemné vyjádření vůči soudu, dvě účasti při jednání právního zástupce, tedy odměna 10 000 Kč, ke každému úkonu právní pomoci přísluší paušální náhrada hotových výloh po 300 Kč dle § 13 odst. 3 téže vyhlášky, tedy 1 200 Kč, právnímu zástupci přísluší prezidiálně prokázaná 21 % DPH, tedy 2 352 Kč, náklady řízení tedy obnáší částku 13 552 Kč.

26. Po skončení věci vyúčtovala právní zástupkyně žalobkyně [titul] [jméno] [příjmení] náklady za právní pomoc, když tato byla žalobkyni ustanovena usnesením č. j. 11 C 82/2020-19 ze dne 5. 8. 2020 s právní mocí 9. 9. 2020. Právní zástupkyně vyúčtovala odměnu advokáta 20 400 Kč, což obnáší úkony právní pomoci dle § 11 odst. 1 a 3 advokátního tarifu, vyhlášky 177/1996 Sb., 2 000 Kč za úkon, těmito úkony byly: převzetí věci, studium spisu, porada s klientem, podání návrhu vůči soudu, účast při jednání ve dnech 25. 1. a 7. 4. 2021, prostudování spisu a písemné vyjádření, tedy celkem 18 000 Kč, ke každému úkonu právní pomoci přísluší paušální náhrada hotových výloh po 300 Kč, tedy odměna advokáta činí částku 20 400 Kč.