14 C 130/2022

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Klaudingerovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 pro 7 000 000 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobkyni částku 7 000 000 Kč společně s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně ode dne 25. 10. 2022 do zaplacení, se zamítáII. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému do tří dnů od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 275 975,30 Kč k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobou doručenou soudu dne 8. 12. 2022 se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 7 000 000 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění uvedla, že v průběhu roku 2021 hledala žalobkyně pro potřeby svého syna nově postavený dům. Projevila zájem o nemovitost na pozemku par. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , výměra, m2, jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , adresa, , rodinný dům v katastrálním území , adresa, a pozemek par. č. , číslo, ostatní plocha, o výměře , výměra, m2 (dále jen „rodinný dům“), kdy tento rodinný dům byl prostřednictvím realitní kanceláře inzerován jako novostavba, na dotazy žalobkyně a jejího syna byli zprostředkovatelem prodeje několikrát ujištěni, že se jedná o novostavbu. Kupní smlouva na rodinný dům byla uzavřena dne , datum, . Druhá prohlídka rodinného domu proběhla po koupi a při předání nemovitosti, kdy byla žalobkyně žalovaným taktéž ujištěna, že se jedná o novostavbu. Rodinný dům syn žalobce několik měsíců užíval, ale bydlení shledal nevyhovujícím a odstěhoval se. Protože žalobkyně neměla pro rodinný dům dále využití, rozhodla se jej prodat. Během procesu prodeje byl syna žalobkyně navštívit rodinný známý, který po prohlídce nemovitosti uvedl, že dle jeho názoru se nemusí jednat o nově postavený rodinný dům, nýbrž o starý dům s novou fasádou. Na základě tohoto pojala žalobkyně a její syn podezření o celkovém stavu rodinného domu. Pro rozptýlení či potvrzení podezření si žalobkyně nechala na předmětnou nemovitost vypracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , soudním znalcem. Z obsahu znaleckého posudku ze dne 31. 8. 2022 (dále jen „znalecký posudek“) jednoznačně vyplývá, že rodinný dům není novostavbou a na původním domě nezjištěného stáří došlo pouze ke stavebním úpravám a přístavbě. Také oslovení sousedé se shodli na tom, že rodinný dům byl žalovaným pouze rekonstruován ve smyslu nové střechy a fasády. Z jejich strany bylo sděleno, že nedošlo ke stržení domu na základovou desku případně stržení obvodových zdí přízemí. S ohledem na zjištěné skutečnosti odstoupila žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce od kupní smlouvy ze dne , datum, a vyzvala žalovaného k vrácení kupní ceny. Dne 10. 10. 2022 zaslala žalobkyně žalovanému předžalobní upomínku.

2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření ze dne 9. 2. 2023 prostřednictvím svého právní zástupce uvedl, že uplatněnou pohledávku neuznává, a to ani částečně. Uzavření kupní smlouvy je mezi žalobkyní a žalovaným nesporné. Žalovaný však odmítá tvrzení žalobkyně, že by byla při prodeji nemovitosti uvedena v omyl. Pro odstoupení od kupní smlouvy není zákonný ani smluvní důvod a žalovaný namítá neplatnost odstoupení od kupní smlouvy. Žalobkyně byla před prodejem seznámena se stavem nemovitosti, žalovaná nedeklarovala, že má zájem pouze o novou stavbu, pokud byl použit termín novostavba v inzerátu, neshledává toto žalovaný nikterak nesprávné, neboť není pravda, že by došlo pouze ke stavebním úpravám stavby a přístavbě. Následně se žalovaný blíže vyjádřil k průběhu výstavby a k pojmu novostavba, kdy tento termín není právně definován. Pokud jde o průběh prodeje, otázka novosti stavby v průběhu jednání o koupi prakticky nezazněla, rozhodně ne v tom směru, že by žalobkyně byla nebo chtěla býti ujišťována, že se jedná o novostavbu. Žalobkyně nemovitost kupovala pro svého syna. Prodej domu byl zahájen ke konci roku 2021, kdy trh s nemovitostmi prožíval nevídaný boom. Ceny nemovitostí po celý rok 2021 strmě stoupaly a nabídka nemovitostí byla omezená. Žalovaný na prodej domu v této situaci nijak nespěchal, protože věděl, že poptávka po nemovitostech je výrazná. Naopak ze strany žalobkyně, resp. spíše syna žalobkyně, byl požadavek na rychlou koupi. Žalovaný byl zprostředkovatelem informován, že žalobkyně dokonce po první prohlídce nemovitost koupit nejprve nechtěla, nicméně syn žalobkyně na koupi nemovitosti naléhal. Dle jeho slov nemovitost přesně odpovídala jeho představám. Měl záměr se v domě usadit a v , stát, si najít práci. Až teprve v srpnu následujícího roku (2022) syn žalobkyně několikrát kontaktoval zprostředkovatele, ve kterém ho informoval, že se snaží nemovitost prodat, protože se mu tam nelíbí, že by si v obci , adresa, nikdy nezvykl a že jeho původní představa práce v , stát, byl omyl a chce žít v obci , adresa, , kterou považuje za svůj domov. Když se tuto situaci žalobkyně rozhodla řešit prodejem nemovitosti, zjistila, že ji za stejnou cenu již neprodá. V té době byla na trhu s nemovitostmi již jiná situace. Cca od března roku 2022 začaly ceny nemovitostí klesat, k čemuž přispělo i zvýšení úrokových sazeb hypoték. Žalobkyně se tak snaží shora uvedenou situaci řešit prostřednictvím odstoupení od kupní smlouvy ze smyšleného důvodu (že měla být uvedena v omyl ohledně otázky novostavby). Odstoupení od kupní smlouvy i uplatnění žalobního nároku tak je ryze účelové.

3. Žalobkyně ve svém vyjádření ze dne 21. 2. 2023 uvedla, že není pravda, že by byla před koupí seznámena s historií místa i stavem nemovitosti, nebylo oznámeno, že se jedná o původní stavbu po rekonstrukci. Také není pravda, že by nedeklarovala, že má zájem pouze o novostavbu, kdy při první prohlídce se okamžitě dotazovala na stav rodinného domu. Žalobkyně po zjištění, že se nejedná o novostavbu se důkladně seznámila s obsahem projektové dokumentace, ve které se v části A.4 písm. a) „nová stavba nebo změna dokončené stavby“ uvádí, že se jedná o změnu dokončené trvalé stavby řadového rodinného domu úpravou dokončené stavby a přístavby dvorního křídla. Tedy v samotné projektové dokumentaci vytvořené pro potřeby žalovaného a stavební řízení se deklaruje, že se jedná o stavební úpravy stávající stavby. Se zachováním původního zdiva se pojí problém s její vlhkostí spojená s vadnou hydroizolací. Jak uvedl soudní znalec, původní vlhké zdivo je třeba odstranit, respektive tzv. „podřezávat“ a provést kompletně novou hydroizolaci. Samozřejmě si lze stěží představit situaci, že by žalobkyně chtěla kupovat nemovitou věc, u které je třeba dělat takto zásadní (a tím pádem nákladné) stavební opravy. Taktéž není pravdou, že střešní fólie je umístěna správně. Je umístěna obráceně potiskem dolů, tedy opačně, než má být. Tuto vadu je možné odstranit pouze demontáží celé střešní konstrukce. Navíc se tato vada projevuje již nyní, kdy se dřevěná konstrukce střechy vzdouvá.

4. Usnesením ze dne 6. 3. 2023 č. j. 14 C 130/2023-67 nařídil soud účastníkům první setkání se zapsaným mediátorem v rozsahu tří hodin.

5. Dne 27. 6. 2023 právní zástupce žalobkyně sdělil, že s mediátorem proběhlo první jednání, na kterém bylo dohodnuto, že bude vypracován znalecký posudek na určení částky nutné k opravě vad nemovitosti. Bylo zpracováno doplnění znaleckého posudku, ve kterém se znalec zaměřil na další vady nemovitosti, které dříve nezkoumal. Doplnění bylo zasláno protistraně, posléze s nimi však právní zástupce žalovaného přestal komunikovat. Sdělením ze dne 19. 7. 2023 uvedl právní zástupce žalovaného, že žalovaný má vůli v mediaci pokračovat. Dne 29. 11. 2023 sdělil právní zástupce žalobkyně soudu, že se pokusí nový termín mediace stanovit na leden 2024, pokud by žalovaný a jeho právní zástupce na tento termín nereagovali, je další pokračování v mediaci bezpředmětné. Dne 19. 2. 2024 sdělil právní zástupce žalovaného soudu, že mezi stranami k uzavření dohody nedošlo, což potvrdil ve svém sdělení dne 23. 2. 2024 i právní zástupce žalobkyně. Ten dále uvedl, že na základě iniciativy žalobkyně došlo dne 5. 2. 2024 mezi stranami ke druhému setkání u mediátora. Na tomto setkání byly žalovanému a jeho právnímu zástupci předloženy veškeré doposud zpracované znalecké posudky včetně ocenění nutných sanačních prací a byl dále mezi stranami dohodnut postup, že tyto podklady budou elektronicky téhož dne zaslány k rukám mediátora a právního zástupce žalovaného. Dále byli zrekapitulovány znalecké posudky, které byly ve věci zpracovány a bylo sděleno, že s ohledem na veškeré zjištěné vady a nacenění jejich odstranění odstoupila žalobkyně od uzavřené kupní smlouvy ze dne , datum, vedle důvodů právních, a sice že se nejedná o deklarovanou novostavbu, dále z důvodu naplnění § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., neboť zjištěný rozsah závad je takovým porušením kupní smlouvy, které bezezbytku odůvodňuje právo na odstoupení od smlouvy. O tomto právní zástupce žalobkyně vyrozuměl právního zástupce žalovaného elektronicky dne 9. 2. 2024.

6. V podání ze dne , datum, žalovaný uvedl, že uplatněnou vadou a důvodem k odstoupení od kupní smlouvy bylo tvrzení žalobkyně, že dům není novostavbou a nemá tedy vlastnosti deklarované žalovaným. K ostatním vadám, které žalobkyně tvrdí ve Znaleckém posudku I, Znaleckém posudku II nebo Znaleckém posudku III by v tomto řízení nemělo být přihlíženo, protože žalobkyně odstoupila od kupní smlouvy toliko z důvodu, že dům není novostavbou. Součástí tohoto podání je také přepis SMS komunikace syna žalobkyně se zprostředkovatelem prodeje, a to jak v době před koupí, tak po koupi nemovitosti. Žalovaný dále namítl, že pokud by se jednalo o vadu z důvodu existence dvou zachovalých zdí (tedy, že se nejedná o novostavbu), pak tato vada nebyla žalovanému oznámena včas. I u ostatních vad vznesl žalovaný námitku, že tyto mu nebyly oznámeny včas, proto považuje za nadbytečné se k jednotlivým vadám blíže vyjadřovat.

7. Podáním ze dne 12. 4. 2024 žalobkyně doplnila k včasnosti oznámení vad, že žalobkyně není osobou se vzděláním v oboru stavebnictví či jiném technickému oboru. Stavebnictví blíže nerozumí a nelze po ní požadovat, aby se plně orientovala v problematice projektové dokumentace a vyvozovala z jejího obsahu kvalifikované závěry, zda se jedná o novostavbu či nikoliv. Vzhledem k tomu, že problematika stavebnictví a otázka novostavby bezpochyby vyžaduje odborné znalosti, o čemž mimo jiné svědčí judiciální závěry o zjišťování zániku dispozičního řešení prvního nadzemního podlaží, nechala si žalobkyně dne 31. 8. 2022 vypracovat znalecký posudek. Po jeho předání a seznámení se s jeho obsahem odeslal právní zástupce žalobkyně k rukám žalovaného dne 13. 9. 2022 společně s ním i odstoupení od kupní smlouvy. Ve lhůtě osmi pracovních dnů po vyhotovení byl tedy znalecký posudek zaslán k rukám žalovaného společně s uplatněným nárokem z vadného plnění. Navíc, je-li kupující o určité vlastnosti ujištěn, nemusí její pravdivost nadále obšírně zkoumat. V daném případě žalobkyně opětovně odkazuje na veřejnou inzerci nemovité věci, ve které se uvádí, že se jedná o novostavbu a na obsah jednání o prodeji nemovité věci, kdy byla společně se svým synem ujišťována ze strany realitního zprostředkovatele a žalovaného, o zcela nové výstavbě rodinného domu. První znalecký posudek vypracovaný dne 31. 8. 2022; odeslaný k rukám žalovaného dne 13. 9. 2022. Doplnění prvního znaleckého posudku dohodnuté na základě prvního mediačního setkání vypracováno dne 26. 4. 2023; odesláno k rukám právního zástupce žalovaného dne 27. 4. 2023. Druhý znalecký posudek vypracovaný dne 11. 12. 2023; předložen žalovanému a jeho právnímu zástupci dne 4. 4. 2024 (pozn. správně 4. 2. 2024) při druhém mediačním setkání a následně dne 5. 4. 2024 (pozn. správně 5. 2. 2024) zaslán elektronicky. Zde však musí žalobkyně upozornit na skutečnost, že do její dispozice se znalecký posudek dostal až o víkendu (2.-3. 4. 2024) (pozn. správně 2.-3. 2. 2024) před druhým mediačním setkání. Důvodem byla skutečnost, že tento znalecký posudek sloužil jako podklad pro nacenění sanačních prací, a proto jej měla žalobkyně k dispozici až dne 2.-3. 4. 2024 (pozn. správně 2.-3. 2. 2024) zároveň s oceněním sanačních prací.

8. Soud po provedeném dokazování listinnými důkazy, výslechem účastníků a výslechem svědků zjistil následující skutkový stav.

9. Z inzerce realitní kanceláře , jméno, bylo zjištěno, že předmětný rodinný dům byl nabízen pod ev. č. , hodnota, , za cenu 7 000 000 Kč včetně provize a právního servisu. K inzerci byly připojeny fotografie interiéru i exteriéru nemovitosti. V textu inzerce je mimo jiné uvedeno, že rodinný dům je novostavba. Jako makléř je uveden , tituly před jménem, , jméno FO, včetně jeho telefonního a emailového kontaktu.

10. Z dohody o rezervaci koupě nemovitosti v nabídce realitní kanceláře bylo zjištěno, že neuvedeného data byla mezi realitní kanceláří jako zprostředkovatelem, žalovaným jako vlastníkem a žalobkyní jako zájemcem uzavřena rezervace na předmětný rodinný dům, dohoda byla všemi účastníky podepsána. V čl. I. dohody je specifikována předmětná nemovitost, v čl. II. dohody je uvedena kupní cena a ostatní platební podmínky, v čl. III. dohody jsou uvedeny podmínky rezervace a v čl. IV. dohody jsou pak podmínky uzavření samotné kupní smlouvy.

11. Z výpisu z KN LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, bylo prokázáno, že ke dni 1. 11. 2021 byl výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí žalovaný, který nemovitosti nabyl na základě smlouvy darovací ze dne , datum, .

12. Z Kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalovaným jako stranou prodávající a žalobkyní jako stranou kupující vzal soud za prokázané, že žalovaný převedl do vlastnictví žalobkyně pozemek par. č. , číslo, – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , výměra, m2, jehož součástí je stavba: , adresa, rodinný dům, stavba stojí na pozemku par. č. , číslo, a pozemek par. č. , číslo, – ostatní plocha, o výměře , výměra, m2, to vše zapsané na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro , adresa, . Uzavření kupní smlouvy nebylo nikdy mezi stranami sporné.

13. Z výpisu z KN LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, bylo prokázáno, že ke dni 25. 2. 2022 je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí žalobkyně, a to na základě smlouvy kupní ze dne , datum, .

14. Z Odstoupení od kupní smlouvy ze dne 13. 12. 2021 bylo zjištěno, že dne 13. 9. 2022 žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce odstoupila od kupní smlouvy ze dne , datum, z důvodu, že předmětný rodinný dům není novostavba. V odstoupení bylo odkázáno na § 2106 o. z. a žalobkyně požadovala bezodkladné vrácení zaplacené kupní ceny ve výši 6 576 500 Kč a provize realitní kanceláře ve výši 423 500 Kč. Odstoupení bylo žalovanému zasláno doporučeně dne 13. 9. 2022 jak vyplývá z podacího lístku na č. l. 28.

15. Z odpovědi právního zástupce žalovaného ze dne 22. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalovaný vznesené nároky považuje za neoprávněné, k odstoupení od kupní smlouvy není zákonný ani smluvní důvod.

16. Opětovně žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě částky ve výši 7 000 000 Kč předžalobní výzvou ze dne 10. 10. 2022.

17. Z rozhodnutí o dodatečné povolení stavby ze dne , datum, vydaného , právnická osoba, , adresa, , odbor výstavby vyplývá, že , jméno FO, , nar. , datum, (bratr žalovaného), jako stavebníkovi bylo dle § 129 odst. 2 a 3 a § 115 stavebního zákona vydáno dodatečné povolení na stavbu: stavební úpravy a přístavba rodinného domu č. p. , číslo, , , adresa, . Stavba obsahuje: stavební úpravy rodinného domu, které spočívají v nové stropní a sedlové střešní konstrukci, schodištěm a související přístavbou. Půdní prostor nebude prozatím využit k bydlení a dále přístavba rodinného domu – jedná se o nepodsklepenou, přízemní přístavbu bez využití půdního prostoru o půdorysu rozměru 4,49x13,65 m. Střešní konstrukce přístavby je pultová, se spádem do dvora stavebníka, výška výstavby je +3,8 m nad úroveň okolního terénu. Obsahuje WC, zádveří, dvakrát pokoj a sklad.

18. Z totožných čestných prohlášeních datovaných 24. 11. 2022 a podepsaným , jméno FO, (č. l. 55) a , jméno FO, (č. l. 56) vyplývá, že mezi roky 2015-2021 byli svědky, že stavba č. p. , adresa, , rodinný dům, stojící na pozemku par. , adresa, , byla rekonstruována, nikdy však neviděli, že by během stavby došlo k odstranění obvodové zdi prvního nadzemního podlaží rodinného domu. Výše specifikovaný pozemek, ve výše uvedeném časovém období nikdy nebyl stavebně upraven tak, že by se zde nacházela pouze plocha pro provedení nové stavby. Vždy bylo rozpoznatelné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží zde stojícího rodinného domu.

19. Žalobkyně ve věci soudu předložila dva znalecké posudky včetně jednoho doplnění. První znalecký posudek č. , číslo, vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, dne 31. 8. 2022. Z bodu 3. Nález, pod bod , právnická osoba, vyplývá, že dne 30. 8. 2022 bylo ze strany znalce učiněno místní šetření, při kterém byly zjištěny skutečnosti vztahující se k problematice pochybnosti o novostavbě domu a dále jsou uvedeny některé další zjevné vady v provedení stavebních prací, a to, pokud jde o parkovací prostor, tloušťku obvodového zdiva, ochrana obvodového zdiva proti vodě, a to ani povrchové, ani podpovrchové. Sondou bylo zjištěno, že stěna je z původního kamenného zdiva, podzemní část zdiva nemá svislou hydroizolaci, nebyla zjištěná ani vodorovná hydroizolace zdiva, jediná ochrana je úzký pás nopové fólie. Při vizuální prohlídce podkroví bylo zjištěno, že střešní fólie byla do konstrukce stěny zabudována zcela nesprávně, což bude mít zákonitě negativní dopad na mikroklima půdního prostoru, pravděpodobně i na zdravotní stav dřevěných prvků krovu, difúzní střešní fólie se zásadně instaluje popisem nahoru. Z bodu 4. Posudek pak vyplývá závěr, že se v žádném případě nejedná o deklarovanou novostavbu, nýbrž provedení stavebních úprav a přístavby původního rodinného domu nezjištěného stáří. Vlastní provedení prací vykazuje některé závažné nedostatky, které podstatným způsobem snižují hodnotu nemovitosti, jedná se především o tyto vady: ponechání původního smíšeného zdiva (kamenné, cihlové), které bylo podle historického snímku vlhké, a u kterého nebyla provedena nová vodorovná hydroizolace, a jeho obložení novou přizdívkou a zateplením, je závažnou technickou chybou, která se časem projeví velmi negativně a bude vyžadovat provedení rozsáhlých sanačních prací, problematika vlhkosti zdiva se týká původních stěn, tj. obvodové stěny dvora i obou štítových stěn na straně sousedů, které budou vyžadovat provedení sanačních prací, nutné bude rozebrat celou střechu, demontovat všechny vrstvy vč. laťování a instalovat novu difúzní střešní fólii.

20. Dodatek č. 1 znaleckého posudku č. , hodnota, vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, dne 26. 4. 2023. Místní šetření provedl znalec dne 18. 4. 2023. Z bodu 4. Posudek pak vyplývá, že provedená šetření potvrdila závěry znaleckého posudku č. , číslo, , tj. v žádném případě se nejedná o deklarovanou novostavbu. Byly zjištěny další závažné nedostatky, a to: ponechání původního smíšeného zdiva (kamenné, cihlové), které bylo podle historického snímku vlhké, a u kterého nebyla provedena nová vodorovná hydroizolace. Toto zdivo bylo pouze doplněno siporexovou přizdívkou a zateplením z venkovní strany. Zjištěné hodnoty vlhkosti zdiva patří do kategorie zvýšené vlhkosti. Obě štítové stěny tvoří jen siporexové příčky tl. 10 cm, které jsou od sousedních vlhkých stěn sousedů odděleny vzduchovou mezerou. Vlhké zdivo bylo prokázáno jak u cihlového zdiva, tak u siporexových příček, které nasávají vlhkost z podzákladí, ale i od vlhkého cihelného zdiva. Další technickou vadou stavby je konstrukce krovu, která vykazuje hrubé nedostatky statického charakteru, především chybějící prvky, zajišťující prostorovou tuhost krovu. V případě střešní difúzní fólie bylo zjištěno z archivní fotografie, že tato byla v ploše střechy (nad krokvemi) uložena se správnou orientací stran, ale technicky velmi nekvalitně, viz množství vln v ploše fólie, která představuje riziko vlhkostních vad dřevěných krokví.

21. Druhý znalecký posudek č. , číslo, vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, dne 11. 12. 2023. Místní šetření provedl znalec dne 18. 10. 2023. Z bodu 4. Posudek pak vyplývá závěr, že celkově se jedná o velmi nepodařené dílo, provedené velmi neodborně a nekvalitně, v rozporu s několika uvedenými předpisy. Větší množství povedených prací bude nutné odborně opravit, některé stavební konstrukce bude dokonce nutné kompletně rekonstruovat, a to z důvodu bezpečnosti a zdravotní nezávadnosti prostoru domu. Následně jsou vyjmenována jednotlivá pochybení zhotovitele díla s uvedením návrhu opatření, jedná se o vlhkost zdiva, tepelné mosty, zádveří domu, dřevěný krov, odvětrání prostor domu, elektroinstalace v domě, dešťový svod před domem, styk obvodových stěn a terénu, ležatá kanalizace. Zjištěné vady a nedostatky objektu jsou takového rozsahu a závažnosti, že představují nutnost nikoliv běžných oprav, ale generální opravy objektu.

22. Z protokolu o kontrole vyhrazeného elektrického zařízení č. , číslo, vyhotoveného revizním technikem , jméno FO, ze dne , datum, vyplývají zjištěné vady na elektroinstalaci se závěrem, že elektrické zařízení není z hlediska bezpečnosti schopno provozu. Fotografie k tomu na č. l. 115-117.

23. Na č. l. 104-110 se nachází fotografie rodinného domu pro potřeby vyhotovení položkového rozpočtu ze strany společnosti , právnická osoba, .

24. Z položkového rozpočtu (č.l. 110 p. v. – 113 p. v.) ze dne 28. 12. 2023 vyplývá, že cenová kalkulace je vypracována ke dni 28. 12. 2023, jedná se o hrubý odhad nákladů na opravu, skutečná cena se může navýšit o 20-30 % rozpočtových nákladů, které byly stanoveny částkou 2 746 573 Kč.

25. Z čestného prohlášení ze dne 22. 5. 2024 podepsaného , jméno FO, vyplývá, že návrh řešení – sanačních opatření předal žalobkyni poprvé při její osobní návštěvě dne 4. 2. 2024. Datum 28. 12. 2023 je datum, ke kterému byla vypracována kalkulace nutných stavebních zásahů, při výpočtu pak vycházel ze znaleckého posudku č. , číslo, a dále z osobní prohlídky domu. Návrh řešení – sanačních opatření byl zpracován jako příloha ke znaleckému posudku č. , číslo, .

26. Z e-mailu ze dne 9. 2. 2024 adresovaného právním zástupcem žalobkyně , jméno FO, (právní zástupce žalovaného v substituci) s předmětem – Odstoupení od smlouvy – doplnění a přílohou – Odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, . pdf vyplývá, že tímto emailem právní zástupce žalobkyně rozšiřuje právní důvody odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, , kdy kromě toho, že rodinný dům není novostavba, je bezezbytku naplněna podmínka § 2106, neboť znalcem zjištěný rozsah závad a jejich nacenění je podstatným porušením kupní smlouvy, které odůvodňuje právo na odstoupení od smlouvy.

27. Z e-mailové komunikace (č. l. 247) vyplývá, že právní zástupce žalobkyně a právním zástupce žalovaného řešily postup po dodatku č. , hodnota, znaleckého posudku, zejména pokud jde o kalkulaci sanačních prací.

28. V e-mailu ze dne 18. 3. 2024 se , jméno FO, vyjádřil k předloženým znaleckým posudkům a revizní zprávě elektrikáře. K tomu měl značné výhrady, kdy zopakoval, že účelem posudku je toliko vytvoření nátlaku na vrácení prakticky celé výše kupní ceny.

29. Soud měl také k dispozici projektovou dokumentaci stavby zpracované dle vyhlášky č. 499/2006 Sb. a jejích aktualizací na akci: Rodinný dům , adresa, vypracované , tituly před jménem, , jméno FO, včetně přílohy značící půdorys 1. N. P. (č. l. 250-251).

30. Z fotografií č. l. 187-199 vyplývá vzhled rodinného domu jak z interiéru, tak z exteriéru v době prodeje. Fotografie č. l. 200-213 znázorňují průběh realizace stavby.

31. Z grafického znázornění půdorysu rodinného domu č. l. 221 vyplývá, jak půdorys vypadal původně a jak vypadá nyní.

32. Z inzerce realitní kanceláře , právnická osoba, . vyplývá, že žalobkyně nabízela rodinný dům k prodeji za cenu 7 590 000 Kč a u stavu objektu je uvedena novostavba.

33. Žalobkyně byla vyslechnuta dne 15. 4. 2024. Uvedla, že ji velice překvapily písemné odpovědi žalovaného, protože je tam spousta lží a nepravdy, tak přemýšlela, jestli ta nepravda, jestli je pravda nepravda ve stejné linii, když se napíše, protože protistrana staví obhajobu taky ve směs na tom, že tu dokumentaci obdrželi, ona nemohla dostat dokumentaci projektovou, když kupovala nový dům, novostavbu, ani ji to nenapadlo, že by měla mít, měla za to, že to je opravdu novostavba. Projektovou dokumentaci neobdržela ani při podpisu smlouvy, která byla v , adresa, u paní právní zástupkyně makléře pana , jméno FO, ,, pak se sešli tam dokonce jak jsem v té poslední zprávě z 10. 4. pročítala vyjádření pana , jméno FO, , kdy on říkal, že ona odstoupila od smlouvy od kupní, to není pravda, syn to chtěl tedy, tak se to koupilo, ale ona měla při podpisu smlouvy připomínky, připomínky k paní právní zástupkyni, aby nevyplácela peníze, který byly v úschově, protože měla připomínku k žalovanému, zjistili potom i podruhé, že jsou tam vady na fasádě, aby to opravil. Až přišlo k předávání domu to bylo v únoru, až syn opustil nemocnici, tak byl taktéž přítomen a tam teprve ji pan , jméno FO, předal projektovou dokumentaci. Měla za to, že to je novostavba, takže nemohla ověřit nějaké závady nebo tohle, potom až si k tomu sedla, až neví druhý třetí den po předání domu, ale stejně by na nic prostě jako laik nemohla přijít, protože jsem opravdu laik jo, jsem bývalá kantorka. Při prohlídce bytu nebyli seznámeni s historií a tak dále, byli jsme seznámeni s obcí Šaldorf a tak dále kde on vychvaloval, jak je to a tak dále, ale taky vychvaloval sám sebe, že má dvě vysoké školy, já jsem prostě jenom mlčela, když se ho syn ptal prosím Vás je to opravdu postaveno na základové desce, jak je to ve Vaší reklamě propagaci tak dvakrát tvrdil ano je, což zase byl nesmysl a syn na to přišel tak až tam bydlel, pozval si tam v srpnu, je pravdou že to potom dal na prodej, ale z jistých i osobních důvodů ale přišel na to asi v polovině srpna asi v polovině srpna, kdy si pozval kamaráda z , adresa, a ten začal poklepávat, obcházet ten dům, začal klepat na stěny a říká ty troubo, vždyť to není novostavba, to je starej barák, to je starej barák, syn to stáhl, protože nemůže prodávat novostavbu, stáhl teda tu nabídku prodeje a spojil se s panem advokátem. Na nabídku prodeje přišel syn sám, hledal bydlení, protože pracoval dřív v , adresa, , tak prostě chtěl tady poblíž, poblíž hranice chtěl koupit nějaký domek, konkrétně tento rodinný dům si vybral proto, že je to poblíž hranic s , adresa, . U prohlídky domu byla ona, syn a pan , jméno FO, , trvala asi půl hodiny. K prohlídce si nepozvala žádnou jinou osobu z oboru, protože ji to nenapadlo. Jí osobně se nemovitost nelíbila, hledala, nebo myslela si, že syn si vybere nějakou vilku se zahradou prostě samostatnou, nelíbil se jí ten objekt, že je v řadové zástavbě, tak to byl důvod kdy prostě byla proti tomu. Rezervační smlouva byla podepsána u ní doma, pak došlo k podpisu kupní smlouvy, ale před tím, než budou vyplaceny peníze chtěla, aby žalovaný opravil tu fasádu, což učinil. Novostavbu chtěla proto, aby do ní syn už následně nevrážel peníze. Pod pojmem novostavba si představuje novostavbu, která je z gruntu prostě postavena na základové desce. Aby bylo slovo novostavba napsána přímo v kupní smlouvě jí nenapadlo, nezná zákony. Syn v rodinném domě bydlel asi od března 2023 do srpna, maximálně září 2023, bydlel tam sám. Na nemovitosti se žádná oprava nedělala, pouze se opravoval plynový kotel. Od srpna 2022 do června 2023 v nemovitosti nikdo nebydlel, od 1. 7. 2023 dům pronajala. O projektovou dokumentaci si nepožádala, nabídnuta jí nebyla. Pokud by věděla, že dům není novostavba, asi by ho nekupovala, protože dům po opravách přináší velká rizika do budoucna, protože nikdo neví, co a jak to opravovali, jak pečlivě byli jaký pracovníci tam byli. Připustila, že i v novostavbě vyvstanou problémy, ale je tam nové zdivo, ne staré zdivo, mohou nastat skryté vady, ty jsou všude. Pro syna bylo zásadní, že dům byl poblíž hranice, protože dřív se mu jižní Morava líbila, ale až tam žil a poznal jednak práci, každý v , adresa, pojištění na 20 hodin a zdravotní stav, on má nízký tlak, takže ta vedra zrovna 40° to mu prostě, to ho pak uzemňovalo.

34. Stejný den, tedy 15. 4. 2024, byl vyslechnut žalovaný. Při své účastnické výpovědi uvedl, že text inzerátu sepisovala realitní kancelář, četl ho, nic na něm neměnil. On osobně nebyl na prohlídce domu před prodejem. Pojem novostavba vnímá tak, že je to nemovitost, která stojí na nové základové desce, má obestavěné má nové zdivo a je tam jakoby v podstatě vše nové. Vše nové to znamená elektroinstalace, odpady, střecha, všechny ty takhle vnímám novostavbu. Předmětný rodinný dům má naprosto novu základovou desku. Žalobkyně našla dvě závady, na fasádě zepředu proužek prostě nedotažené barvy a potom naťuklé dveře, tyto odstranil. Před ním žalobkyně nikdy nezmiňoval, že chce jenom novostavbu. Ani jedna ze stran neměla námitky proti sepsané kupní smlouvě. Realizace výstavby probíhala tak, že 8 let v podstatě budovali, to byl jako celkově rodina jsme stavěli ten domek a původně vlastně přemýšleli pouze o rekonstrukci, ve chvíli, kdy zjistili pravý stav té nemovitosti, kdy se dostali vlastně až pod základy a zjistili, že tam vlastně nebyla základová deska původně vůbec, tam byla jenom taková slupka betonu, což i v těch vedlejších domech vlastně stejně není vůbec základová deska ve vedlejších domech těch sousedních, tak jsme se pustili do většího rozsáhlejšího, vlastně rozsáhlejší stavby a řekli že to udělají jako kompletně jako novostavbu, ten domeček měl být původně pro ně, pro jeho rodiče a pro něho. Protože pak měl ale vážný úraz a pro rodiče by to bylo zbytečně velké, rozhodli se, že ho prodají. Ty dvě stěny, přední a zadní, tak ty zůstaly, ty tam musely zůstat z důvodu když tam byl statik tak sdělil, že není možné je ty zdi zbourat, protože ten dům je vlastně jako klín uprostřed těch staveb vedlejších, to znamená riziko a nebezpečí pádu těch staveb velmi vysoké riziko, proto tam musely zůstat ty dvě stěny, takže došlo k tomu, že všechny ostatní ty boční stěny se zbouraly, udělala se základová deska, vykopal se až pod základ, vlastně až pod tu stavbu se vykopala tam se vlastně udělala velmi silná, kvalitní betonová základová deska a pak se kompletně kolem dokola ze všech stran vestavělo, obestavělo nové zdivo.

35. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, ve své svědecké výpovědi dne , datum, potvrdil, že vystupoval jako zprostředkoval prodeje nemovitosti za realitní kancelář , právnická osoba, . Než začal nemovitost inzerovat, tak si ji prošel s majitelem, zjistil, jakým způsobem byla postavena, aby mohl vyhodnotit v jakým stavu je, zda bude adekvátní cena, nedělal vrty do zdi, aby zjistil, jestli jsou vlhké zdi a podobně ale jinak, vzhledem k tomu že je geodet a kartograf s vysokou školou, takže už ty stavby trošku zná. Konkrétně o této nemovitosti mu bylo řečeno, že zůstaly obvodové zdi, přední, zadní, aby zůstala opora návazná pro vedlejší domy, protože je to řadová zástavba a ta se stabilizuje tak, že domy se vážou k sobě a byl popsaný celý ten způsob stavby a jednoznačně to je novostavba. Projektovou dokumentaci viděl, text inzerátu psal přímo on, žalovaný k textu neměl žádné výhrady. Novostavba je definovaná Nejvyšším správním soudem, z toho vychází celý realitní obor, není definovaná ve stavebním zákoně, nemá pevné ukotvení. Novostavbu si musí nadefinovat s tím, co tam vlastně zbylo, jak byly naplněny ty podmínky jako takové, pokud vidí starý barák, tak se o novostavbě asi nebude bavit, a pokud vidí, že tam původně stála původní stavba na tom pozemku a objevila se stavba nová, tak tam samozřejmě zamýšlí nad tím, zda by to mohla být nebo ne, protože vlastně vizuálně ty stavby se hodně podobají, na první pohled budou vypadat stejně, ale po podrobném zkoumání se zjistí, že vlastně ta stavba je vyšší, má jiný půdorys atd. takže už to je pak na tom zvážení těch jednotlivých případů, nakolik se může makléř opřít o tu definici novostavby. Pokud ví, bylo to kolaudováno jako stavba rodinného domu, neví, zda tam bylo definováno novostavba, ale v dané věci se jedná o definici v inzerci, a ne o definici, jak jí chápe stavař, v tom názoru se každý může lišit, on dělá realitní obor, kde definují pro toho kupujícího tak, jak to vidí oni. Prohlídky rodinného domu byl přítomen on, paní , jméno FO, a její syn. Prohlídka se uskutečnila 25. 11. 2021 a byla nestandartní v její délce, protože trvala více méně skoro 2 hodiny na nějakých 150 m2, takže byla velmi důsledná, paní , jméno FO, vyhodnocovala, jakým způsobem je udělaná podlaha, koukala se po všech technických detailech. , jméno FO, mu řekla, že se ve stavbách vyzná, protože už dozorovala dvě stavby, její otázky byly fundované, bylo zřejmé, že ví, jak se stavba realizuje nebo jak to probíhá, bavili se o umístění plynového kotle o tom, jak je položená podlaha o tom, že ty zdi jsou široké, když je tam použité jak původní, tak nové zdivo, stoprocentně věděla, že tam je původní zdivo, protože se ptala, proč jsou ty zdi tak široké, pak upozorňovala na špatně udělanou izolaci na původním zdivu a že to bylo celé šité horkou jehlou. Jeho kontaktoval syn žalobkyně s tím, že to bude kupovat jeho matka, která má jeho peníze, že chce bydlet někde poblíž hranic, protože si chce najít práci v , adresa, a chce tam založit rodinu. Po prohlídce paní , jméno FO, říkala, že to rezervovat nebude, že to kupovat nechce, pan , jméno FO, to chtěl rezervovat hned, ale to on nedělá, pak mu volala paní , jméno FO, s tím, že to kupovat nebude, on souhlasil, protože cítil napětí mezi ní a jejím synem a začal dělat další prohlídky pro jiné zájemce, před nimi už bylo jednáno asi se čtrnácti zájemci, nebyl na ně vyvíjen vůbec žádný tlak, aby nemovitost koupili, spíš byl vyvíjen tlak od pana , jméno FO, na to, aby přesvědčil jeho mámu, aby to koupila, s tím on nesouhlasil. Následně volala paní , jméno FO, s tím, že má zájem tu nemovitost rezervovat, ozvala se mu sama, a tak přistoupili k podpisu rezervační smlouvy, a to dne , datum, . Pak došlo k podpisu kupní smlouvy, u toho je vždycky přítomen, ke kupní smlouvě jako takové nebyly vznášeny žádné námitky, řešila se tam pouze nějaká reklamace ze strany paní , jméno FO, k té nemovitosti. Jestli při prohlídce rodinného domu žalobkyně použila přímo pojem novostavba neví, ale prezentoval to jako novostavbu, protože to novostavba je, výstavbu popsal tak, že zůstaly akorát obvodové zdi přední a zadní, a byla tam projektová dokumentace a nebyl problém se tam do ní podívat, přímo jí k nahlédnutí nenabízel a jestli se do ní žalobkyně nebo její syn dívali neví. Po prodeji byl v kontaktu pouze s panem , jméno FO, , který ho kontaktoval přes Whatsapp poslední kontakt byl , datum, , v textu se vůbec nezmiňoval o žádných vadách, právních ani faktických. Pokud pochopil z komunikace s panem , jméno FO, , prioritní bylo najít nějaké bydlení v rámci toho, aby to bylo skoro v Rakousku, že tam chtěl svoji práci a chtěl tam založit rodinu, to bylo prvotní, a to, že je to novostavba, o tom se bavili několikrát a podle něho je to průkazně novostavba, prostě neměl použít jaký jiný výraz, protože pokud by to byla stavební úprava, tak by to nesplnilo podmínky definice Nejvyššího správního soudu. Je zcela na zájemcích o koupi, zda si s sebou na prohlídku přivedou např. odborníka z oboru, či kolik prohlídek proběhne nebo jak dlouho.

36. Svědek , jméno FO, ve své svědecké výpovědi dne 15. 4. 2024 potvrdil, že je synem žalobkyně, s žalovaným nemá žádný vztah. Dřív jezdil do Rakouska, myslel si, že tam bude dál pracovat, ale už má jinou práci, lepší, do Rakouska jezdit nebude. Od začátku hledali novostavbu, normální člověk nedá 7 000 000 Kč za nějakej starej předělanej barák, to by byla hloupost. Inzerát k prodeji našel on, a protože se dům prodával jako fungl nová novostavba, všechny spotřebiče nové, tak po tom skočil. Inzerát objevil asi měsíc před tím, než dům koupili, jednou tam byl na prohlídce. Jiné nemovitosti hledal, ale ty byly v takových vesničkách daleko, to nechtěl a tady po tom skočil, že je to kousek od toho , adresa, , že to není daleko do centra, že se sedne do auta a za pět minut je ve , adresa, . On volal panu , jméno FO, a ten na něho vyvíjel psychický nátlak, že si musí pohnout, že má pět nebo šest zájemců a dále on mlčel, jenom suverénně stál a furt, že to je zbrusu nová novostavba. Kdy prohlídka probíhala neví, ale účastnil se ji on, mamka a , jméno FO, a trvala půl hodiny maximálně hodinu, byla pouze jedna. Při prohlídce se ptal, jestli je to novostavba, , jméno FO, řekl samozřejmě, to bylo všechno zbouraný, to je zbrusu nově postavený, tak jsem po tom skočil. Bydlel tam týden, dva nebo tak nějak a sousedi řekli on tě podvedl, to nikdy nebylo zbouraný a pak přišel ke mně kamarád, stavař už v důchodu, který žije v , adresa, , jenom poklepal na zdi a řekl, cos to koupil, tohle není novostavba a tím to začalo. Než se dům koupil, matka říkala, aby se to nekupovalo, že se najde něco jiného, nakonec to koupili ve zbrklosti. Po prohlídce už neví, kdo koho kontaktoval. Projektovou dokumentaci jim předal žalovaný při předání domu, do ní se však nepodívali, všechno už bylo zaplacené a on jim věřil. Při prohlídce domu projektovou dokumentaci neviděl, ani se na ni neptal, ani ji nechtěl. Projektové dokumentaci nerozumí, má hotelovou školu. Jak dlouho tam přesně bydlel si už nepamatuje, týden, dva, možná měsíc, ale zjistil, že bych si tam prostě nezvykl. Následně uvedl, že tam bydlel týden, dva, pak byl týden doma v , adresa, , pak zase týden, a tak to střídal a pak až si našel práci, tak tam byl skoro měsíc a pak s prací skončil, protože kamarád mu řekl, že to není novostavba. Nepamatuje si ani, kdy se tam nastěhoval, už je to dlouhá doba zpátky, po celou dobu tam bydlel sám. Kromě opravy plynového kotle se na domě žádné opravy nedělaly. Poté se odstěhoval zpátky do , adresa, a dům se dal do pronájmu panu , jméno FO, s rodinou. Pokud jde o jeho zdravotní stav v době, kdy našel inzerát k prodeji nemovitosti, tak byl v pohodě, je pravda, že se léčil, ale ne v tu dobu. Konkrétně tento rodinný dům chtěl proto, že byl blízko rakouských hranic a byla to novostavba. V době, kdy v předmětném rodinném domě bydlel, pracoval v , adresa, v kuchyni v jednom hotelu, a to ani ne dva měsíce, platili ho málo, tak skončil. K opětovným otázkám na dobu, kdy v nemovitosti bydlel uvedl, že v prosinci se dům koupil, pak si hledal práci v , adresa, , to tam nebydlel a někdy v březnu, dubnu tam bydlel do května, do září tam určitě nebydlel a pak to dal na prodej, protože si uvědomil, že si tam nezvykne. Na přečtení SMS zprávy zaslané svědkem panu , jméno FO, dne , datum, : „Bydlel jsem tam týden a stačilo už nikdy víc.“ Uvedl, že když tam byl ten kamarád stavař a řekl mu, že to novostavba není, měl šok, vytočil se a doma si dal několik piv, opil se a psal to v opilým stavu a druhý den vůbec nevěděl, co mu psal, střízlivý by to nikdy nepsal.

37. Svědek , jméno FO, ve své svědecké výpovědi dne , datum, uvedl, že žalobkyni zná přes jejího syna , jméno FO, , , jméno FO, byl jeho zaměstnanec v roce 2009, žalovaného nezná. Syna žalobkyně zaměstnával v , adresa, měl restauraci a v roce 2009, on přišel k němu žádat o práci, ale byl u něho jenom týden, protože mu to bylo z jeho bydliště daleko, potom se neviděli až do roku 2021, protože já bydlím v , adresa, . V roce 2021 na jaře si byl syn žalobkyně hledat práci v , adresa, , viděl ho a poznal ho, a tak se dali do řeči. Našel mu práci v jedné pizzerii rozvoz v , adresa, , ale on chtěl hledat něco blíž, tak si nakonec našel v , adresa, , v tom lázeňském hotelu v kuchyni, jak dlouho tam pracoval neví. Při tom prvním osobním setkání se bavili o důchodu, o práci, že stejně nechce být na té Vysočině, protože na té Moravě je minimálně o 10 stupňů tepleji, a proto chce na Moravu, také že má rád ryby a , jméno, je blízko, a že si chce koupit novostavbu, protože se mu nechce už na stáří něco opravovat a něco stavět, protože už mu není 20 let. Poté si docela pravidelně volali, syn žalobkyně se ho ptal, jak je v důchodu, on byl takový povídavý a že shání dům, ale jenom novostavbu. A pak mu volal, že už má dům a že stál 7 miliónů, taky ho zval, aby se přijel podívat a chlubil se, co má. Potom tam někdy v dubnu jel, to byla sobota, někdy kolem 10, 11 dopoledne. Viděl tu hrůzu za 7 milionů, protože posledních pět let dělal ve stavebnictví, v letech 2012-2017 dělal stavbyvedoucího na zámku , jméno FO, , které se generálkovalo, koupil si ho bohatý Rakušák a ten ho zaměstnal, protože ovládá jazyk. Pozoroval ten barák a uviděl špatnou izolaci, když vešel dovnitř, zaklepal na zeď, protože to zná, tak řekl, že něco nehraje až neudělal dobře a pak se rozešli. Pak netelefonoval, to pochopil, že ho asi urazil a pak za nějakou dobu, neví, jestli měsíc nebo dva, mu telefonoval, že měl pravdu. Zda byl u syna žalobkyně na návštěvě v roce 2021 nebo 2022 neví a ani neví, jestli v době jeho návštěvy syn žalobkyně pracoval v , adresa, , o tom se nebavili. Než dům koupil volal mu, že ho chce koupit, nejdřív to začalo tím, že bude v , adresa, pracovat, tak někde kolem , adresa, chce nový dům a že pak na internetu našel nový dům, před koupí nebyl požádán, aby s ním dům prohlédl. Syn žalobkyně mu přímo řekl, že chce novostavbu, aby nemusel na stáří nic opravovat. Osobě se viděli za celou dobu 3x, telefonicky byli v kontaktu v podstatě každý den, řešili práci, ženské, nějaké recepty a ptal se znova na nějakou práci, že ta dosavadní mu nebude vyhovovat, takže mu říkal, že, když už má ten dům ve , adresa, , tak ať hledá po hranicích a informoval ho o práci, inzeráty a dával mu rady, tam třeba zavolej. O samotné koupi rodinného domu věděl pouze to, že ho syn žalobkyně našel na inzerátu a pak že ho koupil. Byli dobří známí, kteří se setkali od roku 2009 v roce 2021, a každý měl jinou cestu životem, tak se potkali a měli jsme si co říct, protože oba jsou stejného oboru, nyní by řekl, že jsou kamarádi. Na začátku by řekl, že syn žalobkyně byl s domem spokojený, že byl blízko hranic, že nebude muset makat, něco opravovat, líbilo se mu tam, chválil se, že má vilu. On 45 let pracoval v gastronomii a posledních 5 let dělal stavbyvedoucího na zámku , jméno FO, , majitel Rakušák ho tam vzal, aby tlumočil a zajišťoval všechno, a protože je člověk, který má lidi rád, tak ho naučili všelijaký triky ve stavebnictví, a to dělal 5 let. Vyučený je číšník – kuchař, zároveň má hotelovou školu v , adresa, lázní, zároveň nedostudoval VŠ ekonomickou. Na práci ve Starém , jméno FO, byl najat kvůli jazykům, umí německy. Vzdělání k tomu nemá, ale 5 let byl na stavbě a byl s mistrem, který ho zaučoval do těch věcí, aby to mohl popsat tomu majiteli. Před tím, než se potkali v , adresa, se neznali, o osobním životě mu syn žalobkyně moc nepovídal, ví, že má rád pivo 12 , adresa, , to ví jak dneska, kolik toho dokáže vypít.

38. Hodnocením případně dalších v řízení provedených důkazů se soud již nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí neměly vliv.

39. Podle § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Dle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

40. Podle § 2111 o. z. neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy.

41. Podle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odst. 2 k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

42. Po provedeném řízení a na základě výsledků provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba byla v daném případě podána zcela nedůvodně. Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi stranami byla uzavřena písemná kupní smlouva, a to dne , datum, , kde na straně prodávající vystupuje žalovaný a na straně kupující vystupuje žalobkyně. Předmětem kupní smlouvy byl prodej pozemku par. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře , výměra, m2, jehož součástí je stavba č. p. , adresa, , rodinný dům v katastrálním území , adresa, a pozemek par. č. , číslo, ostatní plocha, o výměře , výměra, m2 za kupní cenu 7 000 000 Kč. Od této kupní smlouvy žalobkyně odstoupila dne 13. 9. 2022 prostřednictvím svého právního zástupce z důvodu, že předmětný rodinný dům není novostavbou. V kupní smlouvě tato vlastnost nemovitosti uvedena nebyla, žalobkyně vycházela z inzerce realitní kanceláře k prodeji nemovitosti, kde bylo přímo zmíněno, že se jedná o novostavbu. Je třeba říci, že pojem novostavba je každým vnímám trochu jinak, jinak tento pojem bude vnímat osoba se stavebně-technickým vzděláním pohybujícím se v oboru, jinak osoby pohybující se v oblasti realit, jinak laická veřejnost, např. vystupující v pozici prodávajícího nebo kupujícího. Pojem není definován v zákoně, co je možné považovat za novostavbu je pak judikováno např. v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 931/99 ze dne 28. 2. 2011, popřípadě v rozhodnutích Nejvyššího správního soudu. V daném případě se soud domnívá, že předmětný rodinný dům je možné vnímat, resp. považovat za novostavbu, kdy bylo v řízení prokázáno, jak došlo k výstavbě, jak se změnilo dispoziční řešení rodinného domu, kdy již nebylo patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby. Dle výše uvedeného judikátu se tak děje zpravidla destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím (obvykle při současném odstranění zdiva příček). Ze slova zpravidla lze dospět k závěru, že se tak nemusí dít vždy takovým způsobem, kdy v dané věci zůstaly zachovány dvě původní nosné obvodové zdi (přední a zadní) z důvodu statiky, o čemž ale žalobkyně věděla, jak vyplývá z výpovědi svědka , jméno FO, , který uvedl, že se se žalobkyní bavil o tom, proč zdi jsou tak široké a že je to proto, že je v tomto místě použito jak původní, tak nové zdivo. Jak při prohlídce domu, tak při podpisu rezervační smlouvy nebo kupní smlouvy neměla žalobkyně vyjma pár drobných výtek ke stavu fasády domu a poškozeným dveřím žádné připomínky, spokojila se s tím, že nemovitost za 7 000 000 Kč si prohlédla sama bez přítomnosti osoby, která by měla např. stavební vzdělání a nemovitost bez dalšího koupila, kdy v tomto směru lze souhlasit se synem žalobkyně, který v rámci své svědecké výpovědi uvedl, že se nemovitost koupila ve zbrklosti, což ovšem nemůže jít k tíži žalovaného. Sama žalobkyně dům kupovat nechtěla a učinila tak pouze na naléhání svého syna, v žádném případě tak nelze hovořit o nějakém psychickém nátlaku pana , jméno FO, na žalobkyni, resp. na syna žalobkyně, aby nemovitost rychle koupili, jak vyplývá z výpovědi žalobkyně, svědka , jméno FO, i ze samotné svědecké výpovědi syna žalobkyně. Celou situaci pak jenom dokreslují SMS zprávy adresované synem žalobkyně panu , jméno FO, jak jsou doslovně uvedeny ve vyjádření žalovaného na č. l. 133-134. Pokud pak jde o projektovou dokumentaci k domu, a o to, kdy ji žalobkyně měla k dispozici, nedomnívá se soud, že je to pro rozhodnutí ve věci stěžejní, nicméně, pokud žalobkyně argumentuje tím, že ji neměla k dispozici před koupi domu, nemůže ani tato skutečnost jít k tíži žalovaného, kdy ani v tomto směru si žalobkyně nepočínala s řádnou péčí a skutečnost, že projektové dokumentaci žalobkyně nerozumí na tom nic nemění. Nesporné pak bylo mezi účastníky, že žalovaný předal žalobkyni projektovou dokumentaci při předání domu v únoru 2022, ta se však dle svého vyjádření ze dne 21. 2. 2023 (č. l. 64 p. v.) s obsahem projektové dokumentace důkladně seznámila až poté, co zjistila, že dům není novostavbou. Z tohoto jednání žalobkyně lze jednoznačně dovodit, že i kdyby měla projektovou dokumentaci k dispozici před koupi domu, na jejím rozhodnutí dům koupit, by to nic nezměnilo, neboť i když už měla projektovou dokumentaci prokazatelně k dispozici, do té se ani nepodívala. V tomto směru lze spíše souhlasit s žalovaným, že pokud měla žalobkyně projektovou dokumentaci od února 2022 a od kupní smlouvy odstoupila až v září 2022, nebyla vada oznámena včas. Nicméně je třeba říci, že i kdyby soud dospěl k závěru, že rodinný dům není novostavbou, nic by to nezměnilo na tom, jak bylo rozhodnuto ve věci samé, a to z toho důvodu, že žalobkyně by mohla být ve sporu úspěšná pouze za předpokladu, že by prokázala, že kdyby věděla, že rodinný dům není novostavbou, tento dům by z toho důvodu nekoupila. Toto se však žalobkyni prokázat nepodařilo a v tomto směru tak neunesla důkazní břemeno, ač o tom byla soudem řádně poučena. V řízení pak bylo prokázáno, že rodinný dům byl koupen proto, že se nachází blízko rakouských hranic bez dalšího a to, že byl dům v inzerci označen jako novostavba pak bylo ze strany žalobkyně vítáno, nicméně to nebyla primární podmínka koupě. Argument, že chtěli jenom novostavbu proto, aby s ní syn žalobkyně neměl do budoucna žádnou práci nemůže obstát. Pokud jde o svědeckou výpověď syna žalobkyně, považuje jí soud za zcela tendenční. Kromě toho, že byla velice emotivní a svědek musel být několikrát napomínám, aby se během svého výslechu nedotazoval na odpověď žalobkyně, nebyl schopen na otázky přiléhavě odpovídat, jeho výpověď nekoresponduje s výpovědí žalobkyně např. pokud jde o jeho zaměstnání v , adresa, , nebyl schopen časově zařadit kdy se do rodinného domu nastěhoval, jak dlouho v něm bydlel, kdy z něho definitivně odešel, ale přesně věděl a pamatoval si, jak probíhala prohlídka domu a že několikrát u této prohlídky padlo slovo novostavba. Na soud celý jeho výslech působil tak, že pokud se mu odpověď na otázku „hodila“, odpověděl, pokud „nehodila“, odpovídal vyhýbavě nebo že si nevzpomíná s ohledem na časovou prodlevu, což ovšem neodpovídá tomu, že na skutečnosti, které se děly asi o půl roku dříve (prohlídka rodinného domu cca v listopadu 2021) si vzpomíná, ale na události novější (odstěhování z rodinného domu cca v srpnu 2022) už ne. U svědka pana , jméno FO, má soud také určité pochybnosti o jeho objektivitě, resp. v jeho výpovědi jsou do značné míry také rozpory zejména s vyjádřením žalobkyně v žalobě, která uvedla, že během procesu prodeje byl syna navštívit rodinný známý, který po prohlídce nemovitosti uvedl, že dle jeho názoru se nemusí jednat o nově postavený rodinný dům, nýbrž o starý dům s novou fasádou. Svědek však vypověděl, že syna žalobkyně navštívil v domě v době, kdy tam byl syn spokojený a chtěl se pochlubit nemovitostí, kterou koupil. Uvedl, že to bylo asi v dubnu, určitě věděl, že to byla sobota kolem 10, 11 dopoledne. Shodli se však na tom, že svědek , jméno FO, „pouze zaklepal“ na zeď a hnedka věděl, že se nejedná o novostavbu. Ačkoliv soud nechce nějak znevažovat nebo hodnotit vzdělání svědka , jméno FO, , toto mu nepřipadá moc reálné a pouze tím, že svědek působil 5 let jako překladatel z německého jazyka při rekonstrukci větší stavby a měl možnost „okoukat“, jak se stavba realizuje, nenabyl tolik odborných znalostí, aby byl tohoto schopen. Otázkou také zůstává, proč žalobkyně, resp. syn žalobkyně jeho názoru přikládal takový význam, aby následně nechal vypracovat první znalecký posudek. K rozšířením důvodů odstoupení od smlouvy, jak je uvedeno v e-mailu ze dne 9. 2. 2024 (č. l. 121), tedy že zjištěný rozsah závad a jejich nacenění je podstatným porušením kupní smlouvy soud konstatuje, že i kdyby soud připustil, že vady byly vytknuty řádně, jistě nebyly vytknuty včas, což žalovaný namítl. Pokud jde o řádné vytknutí vad, nemá ani tak soud problém s tím, že se tak dělo odkazem na znalecký posudek (který však nebyl přílohou daného e-mailu), jako s tím, že v dané věci existují dva znaleckého posudky a jedno doplnění a z daného e-mailu tak není zcela zřejmé, na jaký znalecký posudek je odkazováno, a s tím dle názoru soudu pak souvisí to, zda byly vady vytknuty včas. Pokud měl právní zástupce žalobkyně v e-mailu na mysli znalecký posudek ze dne , datum, , pak je jednak zarážející že do dispozice žalobkyně se tento znalecký posduek dostal až v únoru 2024 společně s návrhem řešení sanačních opatření k objektu RD a jednak, že v tomto znaleckém posudku jsou v podstatě zopakovány vady, které již byly znalcem zjištěny ve znaleckém posudku ze dne 31. 8. 2022, resp. v doplnění ze dne 26. 4. 2023. Jediné vady, které nebyly zmiňovány v původním znaleckém posudku a v jeho doplnění byla absence zádveří, chybně svedena dešťová voda a špatně provedena zakládací lišta, což však nelze v žádném případě považovat za skryté vady a nemohou tak být důvodem pro odstoupení od smlouvy. Pokud žalobkyně argumentuje tím, že druhý znalecký posudek ze dne 11. 12. 2023 jí byl předložen až v únoru 2024 kvůli kalkulaci oprav na domě, mohla by být tato skutečnost relevantní pouze za předpokladu, že by žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny ne, když odstupuje od smlouvy jako takové, a i kdyby požadovala slevu z kupní ceny bylo povinností žalobkyně nejprve vady řádně vytknout a až následně řešit výši oprav. Na tom nemůže nic změnit ani soudem nařízená mediace, kdy mediace neznamená, že účastníci bez dalšího upustí od plnění svých zákonných povinností. Soud souhlasí s žalobkyní, že ustanovení § 2111 a § 2112 o. z. jsou dispozitivní, tedy se od těchto ustanovení mohli odchýlit v kupní smlouvě, to se však nestalo a pokud k tomu došlo dle tvrzení žalobkyně až v rámci mediace, nelze k tomu přihlížet, když už první znalecký posudek je ze dne 31. 8. 2022 a mediace byla nařízena až usnesením ze dne 6. 3. 2023, v právní moci dne 9. 3. 2023. Soud tak s ohledem na výše konstatuje, že předmětný rodinný dům je novostavbou, a proto žalobkyně vůbec neměla důvod k odstoupení od kupní smlouvy, nicméně, i kdyby dům nebyl novostavbou, žalobkyně neunesla důkazní břemeno v tom, že neprokázala, že kdyby věděla, že rodinný dům není novostavbou, tak by ho nekoupila. Faktickými vadami se pak soud blíže nezabýval proto, že i kdyby byly vytnuty řádně, nebyly jistě vytknuty včas. Soud z celého řízení vnímá ekonomický motiv žalobkyně, která koupila nemovitost za 7 000 000 Kč, a to pouze na naléhání syna, který tuto nemovitost užíval pouze velmi omezený čas a následně se vrátil do původního bydliště a vzhledem ke vzdálenosti a celkovým rodinným poměrům žalobkyně už neměla pro nemovitost využití, proto se jí rozhodla prodat, což je jí však za cenu ještě vyšší, jak původní kupní cena nepovedlo, proto přistoupila k odstoupení od smlouvy, resp. k podání žaloby. Zcela proti logice tvrzení žalobkyně o vadách nemovitosti, zejména nemožnosti užívání nemovitosti s ohledem na elektrické zařízení, které není z hlediska bezpečnosti schopno provozu, tuto nemovitost od července 2023 pronajímá rodině s malými dětmi a z tohoto, dle tvrzení žalobkyně nebezpečného užívání, generuje zisk. S ohledem na výše uvedené byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.

43. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalovanému, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 275 975,30 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 7 000 000 Kč. Celkem soud žalovanému přiznal odměnu za 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava věci, vyjádření k žalobě, doplňující vyjádření ve věci, účast na jednání soudu dne 15. 4. 2024 trvající déle jak dvě hodiny, účast na jednání soudu dne 3. 6. 2024) po 36 300 Kč, celkem tedy 217 800 Kč. K ní přísluší paušální částka náhrad hotových výdajů (§ 13 a. t.) 6 x 300 Kč, tj. 1 800 Kč. Dále žalovanému náleží náhrada za promeškaný čas ve výši 2 400 Kč za 24 započatých půlhodin po 100 Kč (§ 14 a. t.), cestovné ve výši 2 x 3 039,38 Kč za cesty k jednání dne 15. 4. 2024 a dne 3. 6. 2024 z , adresa, a zpět osobním automobilem , tovární značka, , reg. zn. , tovární značka, , celkem ujeto 828 km, při průměrné spotřebě 4,5 l/100 km, a podle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2024 sazbě základní náhrady 5,60 Kč/1 km jízdy a při ceně motorové nafty 38,70 Kč/l, celkem tedy za cestovné byla přiznána částka 6 078,76 Kč. Zástupce žalovaného je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty, proto z přiznané odměny a náhrad byla přiznána i 21 % DPH ze základu 228 078,76 Kč částka 47 896,54 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobkyně povinna zaplatit náklady řízení k rukám právního zástupce žalovaného. Účtovanou odměnu za účast advokáta při jednání u mediátora, včetně náhrady za promeškaný čas a cestovné k mediátorovi, soud nepřiznal, neboť se nejedná o náklad placený bezprostředně v souvislosti s řízením u soudu – povinnost setkání s mediátorem je osobní a přítomnost zástupce je toliko dobrovolná (usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 2. 2020, sp. zn. II. ÚS 150/20, či usnesení Ústavního soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3658/17).