14 C 28/2023

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Klaudingerovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená datum Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o nahrazení projevu vůle žalovaného I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu následujícího obsahu:I.

1. Prodávající prohlašuje, že má ve svém výlučném vlastnictví tyto nemovitosti:- pozemek parcelní č. St. , číslo, , druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č.p. , číslo, v , adresa, , způsob využití obč. vyb., stojící na pozemku parcelní č. St. , číslo, ,- pozemek parcelní č. , číslo, , druh pozemku ostatní plochavše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , katastrální pracoviště , adresa, .

2. Prodávající prokazuje své vlastnické právo k předmětným nemovitostem výpisy z katastru nemovitostí pro k. ú. , adresa, .II.

1. Prodávající touto smlouvou prodává nemovitosti uvedené v čl. I. této smlouvy, tzn.- pozemek parcelní č. St. , číslo, , druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č.p. , číslo, v , adresa, , způsob využití obč. vyb., stojící na pozemku parcelní č. St. , číslo, ,- pozemek parcelní č. , číslo, , druh pozemku ostatní plochavše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , katastrální pracoviště , adresa, , se všemi součástmi a příslušenstvím kupující za dohodnutou kupní cenu uvedenou níže a kupující uvedené nemovitosti do svého výlučného vlastnictví za dohodnutou kupní cenu kupuje.

2. Prodávající a kupující sjednali kupní cenu převáděných nemovitostí ve výši 1 600 000 Kč (slovy: jedenmilionšestsettisíc korun českých).

3. Kupní cena ve výši 1 600 000 Kč byla prodávajícímu zaplacena před podpisem kupní smlouvy.III.

1. Prodávající prohlašuje, že na jím převáděných nemovitostech neváznou žádné dluhy, ani věcná břemena a zástavní práva ani jiné právní povinnosti. Z výše uvedených důvodů prodávající odpovídá kupující za škodu, která by jí vzešla z nepravdivosti těchto ujištění a bere na vědomí možnost kupující odstoupit od smlouvy v případě nepravdivosti těchto ujištění o neexistenci právních vad. Pokud by někdo vůči kupující uplatňoval jakoukoliv pohledávku či jiné právo vzniklé před převodem vlastnického práva podle této smlouvy, spojené s vlastnictvím prodávaných nemovitostí, zavazuje se prodávající, že pohledávku zaplatí, či jiné právo uspokojí ze svého a dále že kupující nahradí případně vzniklou škodu.

2. Prodávající prohlašuje a zavazuje se, že neučiní žádné právní kroky směřující k tomu, aby dříve, než bude tato kupní smlouva podána příslušnému katastrálnímu úřadu s návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí dle této smlouvy, zejména, že nepřevede vlastnické právo k výše uvedeným nemovitostem na třetí osoby a nezatíží je zástavními právy, věcnými břemeny či jinými věcnými právy.

3. V případě, že se některé z výše uvedených prohlášení prodávající ukáže jako nepravdivé, je kupující oprávněna od této smlouvy písemně odstoupit. Odstoupením se však prodávající nezbavuje odpovědnosti za případnou škodu, která kupující v důsledku nepravdivosti některého z výše uvedených prohlášení vznikla.IV.

1. Účastníci této smlouvy vzali na vědomí skutečnost, že smlouva je uzavřena, jakmile se účastníci shodnou na jejím obsahu, okamžikem podpisu smlouvy oběma smluvními stranami s tím, že od tohoto okamžiku jsou svými smluvními projevy vázáni.

2. Dále vzali účastníci na vědomí ustanovení § 133 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, podle něhož se nabývá vlastnictví smlouvou převáděných nemovitostí vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů.

3. V případě, že příslušný katastrální úřad v řízení o povolení vkladu vlastnických práv na základě této smlouvy vyzve účastníky k opravě či doplnění návrhu na vklad, smluvní strany se zavazují poskytnout si navzájem součinnost potřebnou k odstranění případných vad či nedostatků případného návrhu tak, aby byl vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí povolen.

4. V případě, že by katastrální úřad pravomocně rozhodl o zamítnutí návrhu na vklad práva na základě této smlouvy, zavazují se smluvní strany uzavřít novou smlouvu o stejném obsahu, která bude splňovat veškeré náležitosti tak, aby byla vkladu schopná. Smluvní strany se zavazují tuto smlouvu uzavřít do 15 dnů od právní moci rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí návrhu na vklad práva podle této smlouvy.V.

1. Kupující nabude vlastnictví k převáděným nemovitostem vkladem do katastru nemovitostí u , adresa, , katastrálního pracoviště ve , adresa, .

2. Prodávající seznámil kupující se stavem nemovitostí uvedených v čl. I. odst. 1 této smlouvy. Kupující prohlašuje, že je jí právní a faktický stav kupovaných nemovitostí dobře znám, stejně jako i přístup k nemovitostem, a že tyto v tomto stavu kupuje. Prodávající prohlašuje, že mu nejsou známy žádné faktické, právní ani stavební vady nemovitostí a jejich stavebně – technický stav odpovídá jejich stáří s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

3. Okamžikem předání přechází na kupující nebezpečí škody na nemovitostech, přičemž k předání předmětných nemovitostí ze strany prodávající dojde nejpozději do 60 dní po provedení zápisu vkladu vlastnického práva ve prospěch kupující do katastru nemovitostí. Smluvní strany se zavazují při předání nemovitostí kupující sepsat písemný předávací protokol, ve kterém uvedou aktuální stav všech měřidel médií, a dle tohoto se prodávající zavazuje zaplatit dodavatelům dodávky těchto surovin ke dni předání nemovitostí.

4. Kupující prohlašuje, že před uzavřením této smlouvy jí byly ze strany prodávajícího předloženy ve smyslu ustanovení § 7a odst. 7 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, vyúčtování dodávek energií za poslední tři roky.VI.

1. Smluvní strany prohlašují, že tuto smlouvu uzavírají na základě svojí svobodné, vážné a omylu prosté vůle, srozumitelně a určitě. Smluvní strany souhlasí s obsahem této smlouvy a prohlašují, že žádná z nich nebyla při jejím uzavírání v tísni ani pod vlivem jiných, jednostranně nevýhodných podmínek, na znamení čehož připojují níže svoje podpisy.

2. Tato kupní smlouva je sepsána v pěti písemných vyhotoveních shodné právní síly.prodávající: ___________________ kupující: _________________________, Jméno zainteresované osoby 1/0, , Jméno zainteresované osoby 0/0II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 185 500 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně.III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice náklady řízení ve výši 19 208,47 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu ve Znojmě.

1. Žalobou ze dne 6. 2. 2023 se žalobkyně domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost sdělit žalobkyni číslo bankovního účtu za účelem zaplacení kupní ceny v částce 1 600 000 Kč a dále aby soud nahradil projev vůle žalovaného uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu. K odůvodnění žalobkyně uvedla, že dne , datum, uzavřela jako budoucí kupující s žalovaným jakožto budoucím prodávajícím Smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem (dále též jen „smlouva“ či „smlouva o smlouvě budoucí“), na jejímž základě se žalovaný zavázal uzavřít s žalobkyní v budoucnu kupní smlouvu specifikovanou obsahem v článku 5 smlouvy k následujícím nemovitostem: pozemku parc. č. St. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, v , adresa, , pozemku p. č. , číslo, , ostatní plocha, to vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, pracoviště , adresa, (dále též jen „nemovitosti“). V článku 2 smlouvy byly sjednány podmínky, po jejichž splnění mělo dojít k uzavření vlastní kupní smlouvy, a to že budoucí prodávající bude vlastníkem nemovitostí, bude zaplacena celá kupní cena dle článku 3 a druhé smluvní straně bude doručena výzva k uzavření kupní smlouvy. V článku 3 smlouvy byla sjednána kupní ceny ve výši 1 600 000 Kč, avšak bylo vynecháno číslo účtu, na který má být zaplacena. Výzva k uzavření vlastní kupní smlouvy měla být učiněna nejpozději do 21. 2. 2023. Žalobkyně přípisem ze dne 6. 12. 2022 vyzvala žalovaného ke sdělení čísla bankovního účtu pro uhrazení kupní ceny. Žalovaný přípisem ze dne 13. 12. 2022 odmítl žalobkyni sdělit číslo bankovního účtu a odmítl uzavření vlastní kupní smlouvy. Dne 13. 1. 2023 pak žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného ke sdělení čísla bankovního účtu a zároveň k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce přípisem ze dne 23. 1. 2023 kupní smlouvu odmítl uzavřít s tím, že jeho závazek ze smlouvy zanikl, neboť vzrostla hodnota předmětných nemovitostí a žalovaný do předmětných nemovitostí provedl investici ve výši 500 000 Kč. Podle žalobkyně tyto okolnosti nejsou důvodem pro zánik závazku žalovaného. Pokud smluvní strany uzavírají dlouhodobě termínovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, pak se změnou hodnoty nemovitostí nutně kalkulují při sjednávání podmínek. Žalovaný svým jednáním zmařil splnění podmínky uvedené v článku 2 smlouvy, když žalobkyni nesdělil číslo bankovního účtu pro zaplacení kupní ceny. Žalobkyně pak s odkazem na ust. § 549 odst. 2 obč. zák. považovala uvedenou podmínku za splněnou. Podle žalobkyně došlo ke splnění všech podmínek stanovených v článku 2 smlouvy a žalovanému vznikla povinnost uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu ve sjednaném znění. Oproti původnímu znění kupní smlouvy došlo pouze ke změně v označení prodávaných nemovitostí, a to s ohledem na změnu právní úpravy, ke které v mezidobí došlo.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil prostřednictvím svého právního zástupce písemným podáním ze dne 12. 3. 2023, kdy navrhoval, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítnul. Měl za to, že jeho závazek uzavřít s žalobkyní vlastní kupní smlouvu o převodu nemovitostí zanikl. Odkazoval na ust. §50a odst. 3 z. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku a ust. § 1788 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a uvedl, že zcela jistě došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku vycházely. Poukazoval na dobu téměř deseti let, která uběhla od uzavření smlouvy, za tu dobu se ceny nemovitostí několikanásobně navýšily, takže cena 1 600 000 Kč je velmi vzdálená dnešní skutečné ceně předmětných nemovitostí. Cena nemovitostí se navýšila i tím, že žalovaný o nemovitosti pečoval a prováděl investice cca ve výši 500 000 Kč.

3. Účastníkům bylo nařízeno první setkání se zapsaným mediátorem, mediační jednání proběhlo, ale nedošlo k dohodě.

4. V písemném podání ze dne 23. 7. 2023 pak žalovaný doplnil své vyjádření o výklady z komentářové literatury a o odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 884/2010, v němž dovolací soud judikoval, že zahájení procesu přeměny zemědělských pozemků, jež byly předmětem smlouvy o budoucí smlouvě kupní, na pozemky stavební spojené s podstatným nárůstem jejich ceny jsou důvodem zániku závazku podle § 50a odst. 3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Podle názoru žalovaného se v daném případě cena nemovitostí zvýšila cca pětinásobně, takže dnes může činit 8 000 000 Kč a více. Proto žalobkyně nemůže po žalovaném spravedlivě požadovat uzavření kupní smlouvy za cenu 1 600 000 Kč. Dále doplnil, že na předmětných nemovitostech provedl výměnu oken a vchodových dveří, rekonstrukci rozvaděče, vyměnil část krovů a veškeré střešní latě a krytinu, provedl opravu a nadstavbu komínů.

5. V podání ze dne 6. 2. 2024 se žalovaný vyjádřil ke znaleckému posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , s nímž nesouhlasil. Namítal, že znalec nezohlednil, že oceňovaný objekt je napojen na zdroj pitné vody ze studny a také na splaškovou kanalizaci od roku 2015. Podle žalovaného znalec oceňované nemovitosti nesprávně porovnával s jinými nemovitostmi ve , adresa, , když oceňovaná nemovitost se nachází v rekreační oblasti , právnická osoba, se značným turistickým ruchem a množstvím zákazníků. Dále tvrdil, že druhé nadzemní podlaží bylo zřejmě účelově zdevastováno a znehodnoceno za účelem snížení kupní ceny nemovitostí. Znalec stanovil nízkou tržní cenu nemovitostí, skutečná tržní cena nemovitostí je podle žalovaného ve výši 5 000 000 Kč až 6 000 000 Kč, jenom cena pozemků činí 1 400 000 Kč až 2 000 000 Kč. S ohledem na nesprávnost postupu znalce žalovaný navrhoval vypracování revizního znaleckého posudku jiným znalcem.

6. Žalobkyně se ke znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyjádřila v písemném podání ze dne 14. 2. 2024. Měla za to, že znalecký posudek je zcela správný, přičemž za správnou považovala i metodiku, kterou znalec použil. Doplnila, že objekt je v dezolátním stavu, voda ze studny opakovaně v letních měsících dochází. Prostory nikdy nesloužily k ubytování a ani k němu složit nemohou, jsou v havarijním stavu, což je uvedeno i v nájemní smlouvě. Subjektivní názory žalovaného o ceně nemovitostí v částce 5 až 6 000 000 Kč jsou naprosto mylné a nereálné.

7. V písemném podání ze dne 23. 4. 2024 žalovaný soudu sdělil číslo svého bankovního účtu. Nato žalobkyně v podání ze dne 7. 5. 2024 soudu sdělila, že na bankovní účet žalovaného zaslala dne , datum, částku ve výši 800 000 Kč a dne , datum, částku ve výši 800 000 Kč, celková výše kupní ceny tak byla zaplacena. Jelikož žalovaný dobrovolně sdělil číslo svého bankovního účtu, vzala žalobkyně žalobu v části, v níž se po žalovaném domáhala sdělení čísla účtu pro zaplacení kupní ceny, zpět. S ohledem na částečné zpětvzetí žaloby soud usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , řízení zčásti zastavil.

8. V podání ze dne 31. 5. 2024 žalovaný uvedl, že nechal zpracovat revizní znalecký posudek k ocenění předmětných nemovitostí. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém posudku č. , č. účtu, ze dne , datum, stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí ve výši 3 900 000 Kč.

9. Žalobkyně ke znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vznesla připomínky ve svém podání ze dne 4. 7. 2024. Namítla, že uvedený dokument není znaleckým posudkem, neboť neobsahuje doložku ve smyslu ust. § 127a o. s. ř. Dále, že znalec nebyl v rámci místního šetření v celé nemovitosti, zejména ve druhém patře, které je v dezolátním stavu. Znalec popisuje stavbu podle sdělení žalovaného a výpočet rozestavěnosti provedl pouze na základě fotografií. Dále se žalobkyně podrobně vyjádřila ke zvoleným referenčním nemovitostem, s nimiž znalec srovnával oceňované nemovitosti. Namítla, že volba těchto nemovitostí je ryze účelová, zjevně vedena snahou o stanovení co možná nejvyšší ceny posuzované nemovitosti. Zvolené nemovitosti jsou neporovnatelné, ať už jde o jejich stavebně technický stav, lokalitu či jejich umístění.

10. Žalovaný se k těmto připomínkám žalobkyně vyjádřil v písemném podání ze dne 24. 7. 2024, k němuž připojil i písemné vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, .

11. Z provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění.

12. Ze Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem (č. l. 11) soud zjistil, že ji uzavřeli žalovaný jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující. V čl. 1 smlouvy se smluvní strany dohodly, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu ohledně nemovitostí, které jsou ve vlastnictví budoucího prodávajícího, a to budovy č. p. , číslo, v , adresa, , stojící na pozemku parc. č. St. , číslo, , pozemku parc. č. St. , číslo, a pozemku parc. č. , číslo, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, . V článku 2 se smluvní strany dohodly, že budoucí prodávající uzavře s budoucí kupující vlastní kupní smlouvu nejpozději do 10dnů poté, co budou kumulativně splněny tyto podmínky: budoucí prodávající bude vlastníkem předmětných nemovitostí, bude zaplacena celá kupní cena podle článku 3 smlouvy a druhé smluvní straně bude doručena výzva k uzavření vlastní kupní smlouvy s tím, že tuto výzvu jsou oprávněny učinit obě smluvní strany nejpozději do 21. 2. 2023. V článku 3 se smluvní strany dohodly na ceně nemovitostí ve výši 1 600 000 Kč, která měla být zaplacena budoucí kupující budoucímu prodávajícímu nejpozději do 21. 2. 2023 na účet budoucího prodávajícího. Číslo účtu nebylo ve smlouvě uvedeno. V článku 5 si pak smluvní strany ujednaly podstatné náležitosti vlastní kupní smlouvy. Smlouva byla podepsána budoucím prodávajícím v , adresa, dne , datum, a budoucí kupující v , adresa, dne , datum, , oba podpisy jsou úředně ověřeny.

13. Dopisem ze dne 6. 12. 2022 žalobkyně vyzvala žalovaného k poskytnutí čísla bankovního účtu. Žalovaný na tuto výzvu reagoval dopisem ze dne 13. 12. 2022, v uvedl, že se rozhodl, že „, adresa, “ nebude prodávat. Požadavek na zaslání čísla účtu považoval za bezpředmětný.

14. Dopisem právního zástupce žalobkyně ze dne 13. 1. 2023 byl žalovaný vyzván k poskytnutí součinnosti – sdělení čísla účtu pro zaplacení kupní ceny a k uzavření kupní smlouvy na základě smlouvy o smlouvě budoucí ze dne , datum, . Podle připojené dodejky byla výzva žalovanému doručena dne 16. 1. 2023. Žalovaný na výzvu reagoval dopisem svého právního zástupce ze dne 23. 1. 2023, v němž uvedl, že jeho závazek uzavřít s žalobkyní vlastní kupní smlouvu zanikl.

15. Výpisem z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. , hodnota, vedeným pro obec a kat. území , adresa, Katastrálním úřadem pro , adresa, , bylo prokázáno, že vlastníkem předmětných nemovitostí je žalovaný. Vlastnické právo k předmětným nemovitostem žalovaný nabyl na základě Kupní smlouvy ze dne , datum, (č. l. 171) od prodávající , jméno FO, za kupní cenu ve výši 1 400 000 Kč, v čl. V. této smlouvy je mimo jiné uvedeno, že 1. patro budovy je neobyvatelné a vyžaduje celkovou rekonstrukci.

16. Dále byla soudu předložena Nájemní smlouva ze dne , datum, (č. l. 174), uzavřená mezi žalovaným jakožto pronajímatelem a , jméno FO, jakožto nájemcem. Předmětem smlouvy je pronájem předmětných nemovitostí pro účely provozování prodejny s potravinami a restaurace. Podle článku V. nájemní smlouvy se nájemce seznámil s technickým stavem nemovitosti, která vyžaduje nutné opravy, zejména 1. patro je v havarijním stavu a vyžaduje rekonstrukci.

17. Z účastnických výpovědí vzal soud za prokázané, že původním vlastníkem předmětných nemovitostí byl původně bratr žalobkyně, ten poté z finančních důvodů nemovitosti prodal paní , jméno FO, , od které je pak koupil žalovaný. Úmyslem žalovaného bylo, aby v obci byl zachován provoz obchodu a restaurace. Smlouvu o smlouvě budoucí připravila advokátní kancelář, výše kupní ceny se upravovala, původně činila 1 400 000 Kč a zvýšila se na 1 600 000 Kč. Žalovaný s touto cenou souhlasil, smlouvu si přečetl a podepsal. Nezbytná byla oprava střechy, kterou žalovaný provedl. Dále pak vyklidil sklep, pak také zakoupil a opravil studnu jako nový zdroj pitné vody. Studna se nachází na jiném pozemku, který je též ve vlastnictví žalovaného. Dne 21. 2. 2013 žalovaný uzavřel nájemní smlouvu s otcem žalobkyně a nemovitosti mu pronajímá za účelem provozování hostinské činnosti a obchodu, fakticky zde však podniká bratr žalobkyně.

18. Na základě důkazního návrhu žalovaného soud nechal vypracovat znalecký posudek znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, za účelem stanovení tržní ceny předmětných nemovitostí ke dni , datum, a k aktuálnímu datu. Ze závěru znaleckého posudku č. , číslo, znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, se podává, že k datu , datum, byla stanovena tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí na částku 1,95 mil. Kč a k současnému datu byla stanovena tržní hodnota posuzovaných nemovitých věcí na částku 2,25 mil. Kč. Za tyto částky by oceňovaná nemovitá věc v dané době a v daném stavu měla být prodejná na místním trhu. Z obsahu znaleckého posudku vyplývá, že data o oceňovaných nemovitých věcech byla opatřena v rámci místního šetření a dále z údajů uvedených v katastru nemovitostí, byla činěna snaha o zjištění stavu nemovité věci k datu 22. 2. 2013. Znalec provedl ocenění tržní hodnotou, ocenění provedl výnosovým způsobem, kdy určil a zohlednil možné příjmy z nájmu oceňovaných nemovitostí. Oproti původnímu stavu v roce 2013 se k současnému stavu výrazně snížila možnost ekonomického využití prostor v patře budovy z důvodu vybourání hygienického zázemí, proto znalec s prostory v patře počítal k současnému datu jen na úrovni prostor skladových. Znalec zohlednil skutečnost, že posuzovaná budova č. p. 2 je napojená na pitnou vodu na cizí studnu, nemá tedy vyřešeno napojení na pitnou vodu, takže znalec ve stanovené hodnotě zohlednil očekávaný náklad na vyřešení napojení budovy na pitnou vodu v částce 150 000 Kč, o kterou negativně korigoval propočtenou hodnotu. Zvažován byl i soupis investic do nemovitostí, které měl realizovat žalovaný v letech 2013 – 2015, jejich charakter byl vnímán jako nutné investice pro zachování vhodného stavebně technického stavu staveb a jejich využitelnosti. Tržní vliv těchto investic nebyl zásadní. Znalecký posudek je opatřen znaleckou doložkou dle § 127a o. s. ř.

19. Při jednání dne , datum, znalec , tituly před jménem, , adresa, uvedl, že se mu nepodařilo shromáždit vhodná data o podobných nemovitostech, se kterými by se oceňované nemovitosti daly srovnávat, proto nemovitosti oceňoval tržní hodnotou, uplatnil standardizovanou výnosovou metodu, která se dělá u komerčních nemovitostí. Znalec oceňované nemovitosti neporovnával s rekreačními objekty v oblasti , adresa, , neboť je to komerční objekt, kde je jiný trh, vystupují na něm jiné druhy nemovitostí, odvíjí se to od toho, zda nemovitost je schopná generovat nějaký finanční profit pro vlastníka, proto se aplikuje i výnosové ocenění. Oceňované objekty nelze srovnávat s rekreační chatou. Oceňovaný objekt není dispozičně uspořádaný, aby mohl být využíván k rekreačnímu účelu pro jednu osobu, navíc je i územním plánem předurčený ke komerční činnosti, i v katastru je zavedeno občanská vybavenost, rozhoduje také stav, který shledal při místním šetření, nelze očekávat využití objektu k individuální rekreaci. Do výsledné hodnoty se promítá to, že ubytovací prostory jsou momentálně nevyužitelné, je nutná zásadní rekonstrukce. Samotná hodnota pozemku, na kterém stojí budova, není z tržního hlediska správná, hodnota pozemku je zatížena tím, že na něm stojí konkrétní budova, která ho vlastně znehodnocuje, proto nelze stanovit samotnou hodnotu pozemku.

20. Žalovaný předložil znalecký posudek č. pol. , číslo, znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , jehož byl zadavatelem. Z jeho obsahu vyplývá, že úkolem znalce bylo zjistit obvyklou cenu nemovitostí k datu místního šetření, které bylo provedeno dne 22. 5. 2024. Při místním šetření byla prohlédnuta oceňovaná stavba z exteriéru a interiér stavby v části, která slouží jako obchod a zázemí pro obchod. Části restaurace a 2. NP stavby nebylo znalci zpřístupněno. Znalec stanovil obvyklou cenu nemovitých věcí porovnáním, použil multikriteriální metodu přímého porovnání. Sestavil databázi realizovaných prodejů obdobných nemovitých věcí – staveb občanské vybavenosti v letech 2021 – 2024, dále sestavil databázi inzerovaných cen komerčních staveb. Na základě výpočtů pak stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí k datu místního šetření částkou 3 900 000 Kč. Znalecký posudek není opatřen znaleckou doložkou dle § 127a o. s. ř.

21. Dále měl soud k dispozici písemné vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, k námitkám k jeho znaleckému posudku (č. l. 167). Znalec mimo jiné uvedl, že požadavkem zadavatele bylo určení obvyklé ceny, která musí být určena porovnáním s cenami realizovaných prodejů obdobných nemovitostí, pokud možno v obdobných obcích a v obdobném stavebně technickém stavu. Takovýchto objektů se prodalo velmi málo, proto byly využity i informace o prodeji objektů v odlišných obcích, tato skutečnost byla ve výpočtu zohledněna upravením cen příslušnými koeficienty.

22. Z potvrzení o provedených platbách (č. l. 129) vzal soud za prokázané, že z bankovního účtu žalobkyně byla na bankovní účet žalovaného dne , datum, poukázána částka 800 000 Kč a dne , datum, částka 800 000 Kč.

23. Zjištěný skutkový stav soud v souladu s ust. § 3028 odst. 3 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, poměřoval podle právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí zakotvené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném ke dni 22. 2. 2013 (dále jen „občanský zákoník“), neboť k uzavření Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem došlo za účinnosti této právní normy.

24. Podle ustanovení § 50a odst. 1 občanského zákoníku se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech.

25. Podle ustanovení § 50a odst. 2 občanského zákoníku nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno.

26. Podle ustanovení § 50a odst. 3 občanského zákoníku tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.

27. Z výsledku provedeného dokazování, jakož i ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že mezi žalobkyní a žalovaným byla platně uzavřena smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 50a občanského zákoníku, v níž se účastníci zavázali v budoucnu uzavřít vlastní kupní smlouvu k předmětným nemovitostem, přičemž v článku 5 si dohodli podstatné náležitosti této kupní smlouvy. Platné uzavření Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem ostatně ani žádná ze stran nerozporovala. Sporné nebylo ani ujednání článku 2 smlouvy, v němž byly sjednány podmínky, jež musí být kumulativně splněny, aby mohlo dojít k uzavření vlastní kupní smlouvy. Soud se tedy nejprve zabýval tím, zda došlo k naplnění těchto podmínek. Bylo jednoznačně prokázáno, že žalovaný je vlastníkem předmětných nemovitostí a také, že mu byla doručena výzva žalobkyně k uzavření vlastní kupní smlouvy, a to před stanoveným datem 21. 2. 2023. Pokud jde o zbývající podmínku, a to zaplacení celé kupní ceny podle článku 3 smlouvy, i ta byla nakonec splněna, byť až v průběhu tohoto řízení. Prodlení s úhradou kupní ceny ovšem nelze klást žalobkyni k tíži, neboť její úhradu zmařil pouze žalovaný, který odmítal žalobkyni sdělit číslo svého bankovního účtu. Lze tedy uzavřít, že všechny podmínky stanovené v článku 2 smlouvy byly kumulativně splněny a žalovaný byl tudíž povinen uzavřít s žalobkyní vlastní kupní smlouvu. Vzhledem k tomu, že žalovaný tuto povinnost dobrovolně nesplnil, je žalobkyně oprávněna domáhat se v souladu s ust. § 50a odst. 2 občanského zákoníku nahrazení projevu vůle žalovaného soudním rozhodnutím.

28. Žalovaný v řízení namítal, že jeho závazek k uzavření kupní smlouvy zanikl, a to z důvodu podstatného navýšení ceny nemovitostí tak, že není nyní spravedlivé po něm žádat uzavření kupní smlouvy za podmínek, které byly sjednány ve smlouvě o smlouvě budoucí, a to zejména s ohledem na sjednanou kupní cenu ve výši 1 600 000 Kč, když současná hodnota nemovitostí tuto částku několikanásobně převyšuje. Podle subjektivního názoru žalovaného se obvyklá cena předmětných nemovitostí pohybuje v rozmezí mezi 5 až 6 miliony Kč. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní svobodou písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí smlouvu, na jejichž podstatných záležitostech se musí dohodnout. V projednávaném případě si účastníci zcela svobodně v souladu se zásadou smluvní volnosti sjednali kupní cenu předmětných nemovitostí ve výši 1 600 000 Kč s tím, že si sjednali desetiletou lhůtu pro trvání závazku. Již při sjednávání smlouvy o smlouvě budoucí si žalovaný musel být vědom skutečnosti, že cena nemovitostí v průběhu let vzroste. musel s touto skutečností kalkulovat, zvláště v situaci, kdy si sjednal desetiletou lhůtu pro trvání závazku. Z opačného pohledu žalobkyně též nesla riziko snížení ceny nemovitostí, pokud by například nemovitost chátrala, přesto by podle platného závazku byla zavázána zaplatit sjednanou kupní cenu ve výši 1 600 000 Kč. Co se týče tvrzených investic ze strany žalovaného, k těmto nutno dodat, že žalovaný v řízení nikterak neprokázal jejich výši. Znalec , tituly před jménem, , adresa, pak na investice žalovaného pohlížel jako na nutné investice, jejichž vliv na hodnotu nemovitostí nebyl zásadní. Proto k nim soud nepřihlížel. Žalovaný nutně musel vědět o svém budoucím závazku k uzavření kupní smlouvy a investice do nemovitostí činil s tímto vědomím.

29. Aby soud mohl zhodnotit, zda došlo k podstatné změně okolností, ze kterých účastníci při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí kupní (tedy při vzniku závazku) vycházeli, zejména k tvrzenému neočekávanému podstatnému nárůstu kupní ceny, nechal ve věci vypracovat znalecký posudek. Ze závěru znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, se významné několikanásobné navýšení kupní ceny předmětných nemovitostí nepodává, rozdíl mezi původní cenou v roce 2013 a současnou cenou činí 300 000 Kč, což nelze považovat za tak významnou a nepředvídatelnou změnu okolností, která by vedla k zániku závazku žalovaného. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, soud považuje za správný a logicky odůvodněný. Znalec přesvědčivě zdůvodnil, proč ocenění předmětných nemovitostí provedl pomocí výnosové metody, nikoli porovnávací, a proč na nemovitosti nepohlížel jako na rekreační objekt. Soud nemá proti závěrům , tituly před jménem, , jméno FO, a použité metodice žádné výhrady. Námitce žalovaného o nesprávnosti znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, proto nepřisvědčil a z tohoto důvodu zamítl také jeho návrh na vypracování revizního znaleckého posudku, neboť to považoval za nadbytečné. S ohledem na § 127a o. s. ř. soud znalecký posudek předložený žalovaným nehodnotil jako důkaz znaleckým posudkem, ale hodnotil ho pouze jako listinný důkaz, neboť znalec nepřipojil doložku o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, tak, jak je to výslovně zákonem požadováno. Navíc znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, předložený žalovaným nepůsobí přesvědčivě, a to s ohledem na znalcem zvolené nemovitosti, jež porovnával s oceňovanými nemovitostmi, když vyjma jedné nemovitosti se většina těchto nemovitostí nachází na jiném místě (v odlišných obcích či dokonce ve městě), porovnávané nemovitosti mají odlišný stavebně technický stav (některé z nich jsou po rekonstrukci) či větší rozlohu. Nakonec je třeba říci, že i kdyby soud považoval znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, za správný a primárně vycházel právě z něho, nemělo by to na jeho konečné rozhodnutí ve věci vliv, neboť částka 3 900 000 Kč (téměř 2,5násobek sjednané ceny) nepředstavuje z pohledu soudu natolik významné navýšení kupní ceny způsobující zánik závazku žalovaného ve smyslu ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku, které by v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebylo možno předvídat, a to s přihlédnutím ke sjednané desetileté době trvání závazku a obecně předvídatelnému vývoji na trhu s nemovitostmi. Žalovaný neprokázal své tvrzení o tom, že obvyklá kupní cena nemovitostí v současnosti převyšuje částku 5 000 000 Kč. Naopak znaleckými posudky bylo potvrzeno, že tento názor žalovaného je mylný. V řízení tedy nebyla prokázána taková podstatná změna okolností, která by měla původ mimo jednání účastníků a která by zakládala zánik závazku žalovaného uzavřít kupní smlouvu ve smyslu ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku. Závazek žalovaného uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu tudíž nezanikl a stále trvá.

30. Pokud jde o odkaz žalovaného na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 884/2010, tento soud hodnotí jako nepřiléhavý, neboť v judikovaném případě došlo k podstatné změně okolností spočívající v tom, že zemědělské pozemky byly přeměněny na pozemky stavební, což však nelze přirovnávat k projednávanému případu, v němž nedošlo ke změně druhu předmětných nemovitostí ani ke způsobu jejich využití, ani nebyla prokázána zásadní změna stavebně technického stavu těchto nemovitostí. Předmětné nemovitosti jsou stále užívány ke stejnému účelu jako v roce 2013, je zde provozován obchod a restaurační zařízení. Z hlediska stavebně technického stavu se oproti stavu z roku 2013 nyní v 2. NP nenachází hygienické zařízení, které bylo vybouráno. Nejedná se však o okolnost, která by měla za následek zánik závazku žalovaného.

31. Ze všech shora uvedených důvodů soud v souladu se zásadou „pacta sunt servanda“, tedy že smlouvy mají být dodržovány, žalobě ve znění částečného zpětvzetí vyhověl a rozsudkem nahradil projev vůle žalovaného uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu o obsahu, jež je specifikován ve výroku I. tohoto rozsudku. Obsah kupní smlouvy pak zcela odpovídá článku 5 smlouvy o smlouvě budoucí. V souladu s aktuální platnou právní úpravou došlo pouze ke změně v označení nemovitostí tak, aby toto označení odpovídalo ust. § 8 z. č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona, v platném a účinném znění, aby na základě rozhodnutí soudu mohl být proveden vklad vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí.

32. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odstavec 1 o. s. ř. tak, že ve věci plně úspěšné žalobkyni byla přiznána plná náhrada nákladů řízení proti neúspěšnému žalovanému, když i procesní zavinění na částečném zastavení řízení soud spatřuje na straně žalovaného, který vymáhanou povinnost splnil až v průběhu tohoto řízení. Při určení výše náhrady nákladů řízení soud vyšel z hodnoty předmětu řízení určené dle § 7 bodu 6 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., (dále jen „advokátní tarif“), tj. z částky 1 600 000 Kč, což je výše kupní ceny sjednaná ve Smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem. Za jeden úkon právní služby činí dle § 7 bodu 6 advokátního tarifu sazba odměny částku ve výši 14 700 Kč, režijní paušál dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu činí 300 Kč za jeden úkon. Na nákladech řízení byla žalobkyni přiznána částka 185 500 Kč, což je zaplacený soudní poplatek 4 000 Kč, odměna advokáta dle § 6 odst. 1 a § 8 odst. 1 vyhlášky číslo 177/1996 Sb. za 10 úkonů právní služby po 14 700 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, 4 x účast u jednání soudu ve dnech 26. 7. 2023, 22. 4. 2024, 3. 6. 2024 a 31. 7. 2024, písemné vyjádření ze dne 14. 2. 2024 a ze dne 4. 7. 2024, částečné zpětvzetí žaloby ze dne 7. 5. 2024) a k tomu náhrada hotových výdajů advokáta za 10 úkonů právní služby po 300 Kč. Zástupce žalobkyně řádně doložil, že je registrovaným plátcem daně z přidané hodnoty, proto z přiznané odměny a náhrad byla přiznána i 21 % DPH ze základu 150 000 Kč částka 31 500 Kč. Náklady řízení je žalovaný povinen zaplatit k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149 odstavec 1 o. s. ř.). Účtovanou odměnu za účast advokáta při mediaci soud nepřiznal, neboť se nejedná o náklad placený bezprostředně v souvislosti s řízením u soudu – povinnost setkání s mediátorem je osobní a přítomnost zástupce je toliko dobrovolná (viz usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 2. 2020, sp. zn. II. ÚS 150/20, či usnesení Ústavního soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3658/17).

33. Výrokem III. soud dále rozhodl ve smyslu § 148 o. s. ř. dle výsledku řízení o povinnosti ve věci samé bezúspěšného žalovaného k náhradě nákladů řízení státu, které spočívají v nákladech za vypracování znaleckého posudku ve výši 21 909,47 Kč a za výslech znalce , tituly před jménem, , jméno FO, u Okresního soudu ve Znojmě dne 22. 4. 2024 ve výši 2 299 Kč, tj. celkem 24 208,47 Kč. Po odečtení uhrazené zálohy ve výši 5 000 Kč použité soudem na částečnou úhradu odměny znalce soud uložil žalovanému zaplatit státu na nákladech řízení částku 19 208,47 Kč.