5 C 313/2021

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl samosoudkyní JUDr. Ludmilou Koubovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený obecným údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o určení výše kupní ceny v kupní smlouvě o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem <b>I. Zamítá se návrh, aby soud určil, že kupní cena sjednaná žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím v článku II. kupní smlouvy ze dne 13. 1. 2020 činí 390.000 Kč slovy třistadevadesáttisíckorunčeských.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 5 400 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce [titul] [jméno] [příjmení].</b> Žalobou doručenou soudu dne 21. 11. 2021 se žalobce domáhal určení výše kupní ceny v kupní smlouvě o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ze dne [datum]. V odůvodnění uvedl, že žalobce dne [datum] uzavřel s žalovaným kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] v budově [obec], [adresa] (bytový dům), stojící na pozemku [číslo ] [anonymizováno] v k. ú. [obec]. Dne 17. 1. 2020 účastníci podali [stát. instituce], [stát. instituce], společný návrh na vklad vlastnického práva dle uvedené kupní smlouvy. Rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], katastrální úřad návrh na vklad zamítl, neboť v důsledku předběžného opatření vydaného Okresním soudem ve [obec] pod č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], kterým bylo žalovanému uloženo, aby se zdržel nakládání s nemovitou věcí, která je předmětem kupní smlouvy ze dne [datum], předmětný návrh podle ust. § 76f odst. 2 o. s. ř. ve spojení s ust. § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, pozbyl své právní účinky. Příslušný katastrální úřad dále konstatoval, že i kdyby nebylo soudem předběžné opatření vydáno, návrhu na vklad by nebylo možné vyhovět, neboť v čl. II kupní smlouvy je rozdílné vyjádření kupní ceny, a to číselně 336.000 Kč a slovy: tři sta devadesát tisíc korun českých. Na tuto skutečnost byl žalovaný upozorněn dopisem katastrálního úřadu, žalovaný však zcela záměrně a v rozporu s čl. III kupní smlouvy na oznámení nereagoval. Žalovaný ani přes opakované přísliby a ujišťování nepodepsal opravnou doložku ke kupní smlouvě ohledně výše kupní ceny, která mu byla zaslána. Žalovaný tak záměrně zmařil prodej bytu, což vyplývá i z rozhodnutí Okresního soudu ve [obec] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka]. Naléhavý právní zájem na určení kupní ceny soudem žalobce spatřoval v nejistotě v právním vztahu založeným kupní smlouvou a v navazujícím řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Soudu bylo dne 27. 1. 2022 doručeno doplnění skutkových tvrzení a důkazních návrhů žalobce, který dále uvedl, že předmětnou kupní smlouvu uzavřel s žalovaným dne [datum], a to na základě smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne [datum], uzavřené za účasti zprostředkovatele prodeje pana [jméno] [příjmení] Smlouva o rezervaci nemovitosti je ve své podstatě smlouvou o uzavření budoucí smlouvy kupní, v této smlouvě byla jednoznačně dohodnuta kupní cena za bytovou jednotku ve výši 390 000 Kč. Chybou v psaní je však v kupní smlouvě v jejím číselném vyjádření uvedená nesprávná výše kupní ceny. Správná výše kupní ceny, jak byla účastníky dohodnuta, činí 390 000 Kč. Žalovaný v písemném vyjádření a v účastnické výpovědi, učiněné v právní věci vedené u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka], jednoznačně potvrdil, že kupní cena byla dohodnuta ve výši 390 000 Kč. Výše kupní ceny tedy není mezi účastníky sporná, sporné je vypořádání kupní ceny, a to ve vztahu k inkasu nájemného. Vada smlouvy – neurčitost kupní ceny, je vada odstranitelná a nemá za následek neplatnost kupní smlouvy jako celku. Po odstranění této vady rozhodnutím soudu, jehož vydání se žalobce domáhal, je předmětná kupní smlouva spolu s rozhodnutím soudu o výši kupní ceny řádnou vkladovou listinou, na jejímž základě lze povolit vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z tohoto důvodu žalobce dovozoval svůj naléhavý právní zájem na určení výše kupní ceny soudním rozhodnutím. Při jednání dne 24. 11. 2022 obecný zmocněnec žalobce doplnil, že v kupní smlouvě bylo sjednáno, že v případě odstoupení některého z účastníků se účastníci zavazují spolupracovat a uzavřít za stejných nebo obdobných podmínek novou smlouvu Žalovaný však nereagoval na návrh na odstranění vad. Ohledně nesrovnalostí v kupní ceně obecný zmocněnec žalobce uvedl, že dohodnutá cena byla 390 000 Kč, z toho 8 000 Kč byl složeno podle rezervační smlouvy na rezervaci a 54 000 Kč byl dluh na společenství, je to částka, která byla odečtena od kupní ceny, protože dle kupní smlouvy dluhy měly přejít na kupujícího. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne 2. 1. 2022 uvedl, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne [datum] je pro žalovaného neplatná a mrtvá, nesplnila svůj účel, neboť převod byl zamítnut. Žalovaný využil svého práva dle čl. V. smlouvy a od smlouvy odstoupil, písemné odstoupení od smlouvy žalovaný zaslal doporučeně jak žalobci, tak i zástupci žalobce. Nová smlouva o prodeji nikdy nebyla uzavřena z důvodu chybějící vůle k zaplacení reálné ceny nemovitosti. Ve svém písemném vyjádření k žalobě ze dne 18. 8. 2022 žalovaný navrhl, aby žaloba byla jako nedůvodná zamítnuta. Vzhledem ke všem okolnostem případu měl žalovaný za to, že žalobce nemá naléhavý právní zájem na určení kupní ceny. Z procesní opatrnosti žalovaný také vznesl námitky k procesnímu postavení žalobce zastoupeného obecným zmocněncem. Žalovaný uvedl, že v souladu s čl. V. kupní smlouvy ze dne [datum] svým podáním ze dne 6. 4. 2021 od kupní smlouvy odstoupil, tím zanikly zpětně ke dni [datum] práva a povinnosti z této smlouvy vyplývající. Odstoupení od kupní smlouvy zaslal žalovaný doporučenou poštou na adresu žalobce uvedenou v záhlaví kupní smlouvy a také v záhlaví žaloby, přičemž zásilka nebyla žalovanému vrácena, žalovaný tak má za to, že žalobce odstoupení od smlouvy převzal. Odstoupení od smlouvy bylo také z procesní opatrnosti zasláno obecnému zmocněnci žalobce, který zásilku převzal dne 7. 4. 2021. Dle žalovaného předmětná kupní smlouva v důsledku odstoupení žalovaného zanikla ještě před podáním žaloby, žaloba je tedy nedůvodná a žalobce nemá žádný právem zdůvodnitelný zájem na určení kupní ceny v zaniklé smlouvě jako celku. Žalovaný z opatrnosti dodal, že pokud by žalobce zpochybňoval platnost odstoupení od smlouvy, je nutno se zabývat platností předmětné kupní smlouvy. Podle žalovaného je ujednání kupní ceny v kupní smlouvě její nedílnou a podstatnou náležitostí a vzhledem k neurčitosti ujednání o kupní ceně jako podstatné náležitosti lze pak takovou kupní smlouvu považovat jako celek za neplatnou. Žalovaný dále poukázal na nejasnost a neurčitost ujednání o kupní ceně, odkázal přitom na vlastní text kupní smlouvy v čl. II. a v čl. IX., dále na smlouvu o rezervaci nemovitostí, na spis Okresního soudu ve [obec] sp. zn. [spisová značka], kdy žalobce navrhoval, že kupní cena sjednaná v čl. II. kupní smlouvy ze dne [datum] je 336 000 Kč. V návaznosti na odlišná tvrzení žalobce ohledně výše sjednané kupní ceny měl žalovaný velmi vážné a důvodné pochybnosti o pravém projevu vůle samotného žalobce. Žalovaný s žalobcem nikdy osobně nejednal, za žalobce vždy jednal a komunikoval jeho obecný zmocněnec. Z těchto důvodů měl žalovaný důvodné pochybnosti, že ani při podpisu kupní smlouvy ze dne [datum] osoba vydávající se za kupujícího nebyla osobou totožnou s osobou kupujícího. Dle žalovaného by žalobce měl také prokázat, zda plná moc ze dne 6. 5. 2020 je skutečně plnou mocí udělenou žalobcem. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Z předložené kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující za účasti vedlejšího účastníka [titul] [jméno] [příjmení] si ujednali, že prodávající prodává a odevzdává jednotku (byt) [číslo] se spoluvlastnickým podílem o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku [číslo ] [anonymizováno] v k. ú. [obec], a to se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi (dále jen„ bytová jednotka“) za dohodnutou kupní cenu kupujícímu, který bytovou jednotku za tuto kupní cenu do svého vlastnictví kupuje, a ve stavu v jakém se ke dni podepsání této smlouvy nachází bez výhrad přijímá. V článku II. smlouvy je stanovena kupní cena čísly 336 000 Kč a slovy tři sta devadesát tisíc korun, v čl. III. smlouvy se účastníci dohodli na vypořádání kupní ceny vyjádřené čísly 336 000 Kč. V článku III. smlouvy si účastníci sjednali v případě, že příslušné katastrální pracoviště povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této smlouvy zamítne nebo vkladové řízení zastaví, oprávnění od smlouvy odstoupit. V případě odstoupení některého z účastníku od kupní smlouvy se účastníci zavázali spolupracovat a bezodkladně uzavřít za stejných či obdobných podmínek kupní smlouvu novou tak, aby byly odstraněny překážky, pro které byl návrh na vklad práva do katastru nemovitostí zamítnut, a aby při tom byl zachován smysl a účel smlouvy. Účastníci se zavázali poskytnout si veškerou součinnost. Kupní smlouva je podepsána všemi účastníky, přičemž k listině je připojena doložka o prohlášení pravosti podpisu na listině sepsané advokátem, kdy [titul] [jméno] [příjmení], advokát se sídlem v [obec], [ulice a číslo], prohlásil, že předmětnou kupní smlouvu před ním vlastnoručně ve 4 vyhotoveních podepsali žalovaný a žalobce. Z rozhodnutí [stát. instituce], [stát. instituce] ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací] bylo zjištěno, že návrh na vklad vlastnického práva k předmětné bytové jednotce byl zamítnut, neboť návrh na vklad v důsledku vydání předběžného opatření ztratil své právní účinky. V odůvodnění rozhodnutí katastrální úřad konstatoval, že i kdyby nebylo soudem vydáno předběžné opatření, návrhu na vklad by nebylo možné vyhovět pro rozdílné vyjádření kupní ceny v čl. II smlouvy. Z nedatovaného přípisu žalobce a z nepodepsané listiny nazvané oprava nesprávnosti v textu kupní smlouvy ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že žalobce vyzval žalovaného k podepsání opravné doložky ke kupní smlouvě, ve které byla výše kupní ceny opravena tak, že dohodnutá kupní cena činí 336 000 Kč. Ze smlouvy o rezervaci nemovitosti uzavřené mezi žalovaným jako vlastníkem a žalobcem jako zájemcem a obecným zmocněncem žalobce jako zprostředkovatelem bylo zjištěno, že žalobce jako zájemce měl vážný zájem o koupi bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného, přičemž žalovaný v této smlouvě rezervoval předmětnou bytovou jednotku pro žalobce za cenu 390 000 Kč. Žalobce se smlouvou zavázal zaplatit rezervační poplatek ve výši 8 000 Kč, přičemž bylo ujednáno, že rezervační poplatek se započítá do kupní ceny. Ve smlouvě o zprostředkování ze dne [datum] uzavřené mezi žalovaným jako vlastníkem a obecným zmocněncem žalobce jako zprostředkovatelem se žalovaný zavázal v případě uskutečněného prodeje bytové jednotky na základě rezervační smlouvy zaplatit zprostředkovateli provizi 10 000 Kč z celkové kupní ceny 390 000 Kč. Z dopisu žalovaného nazvaného odstoupení od kupní smlouvy datovaného ke dni 6. 4. 2021 vzal soud za prokázané, že žalovaný v souladu s ust. čl. V. kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupil od této kupní smlouvy z důvodu pravomocného zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva příslušným katastrálním úřadem. Dle připojené podací stvrzenky byl dopis podán u zprostředkovatele poštovních služeb dne 6. 4. 2021 a byl adresován žalobci na adresu [adresa žalobce]. Z dopisu žalovaného nazvaného sdělení, datovaného ke dni 9. 4. 2021 vzal soud za prokázané, že žalovaný oznámil obecnému zmocněnci žalobce odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum]. Podle podací stvrzenky a informací o zásilce byl dopis doručen příjemci zásilky, kterým byl [jméno] [příjmení], dne 7. 4. 2021. Výpisem z katastru nemovitostí k listu vlastnictví [číslo] pro obec kat. území [obec] bylo prokázáno vlastnické právo žalovaného k předmětné bytové jednotce. Soud měl dále k dispozici nabývací titul, na základě kterého žalovaný nabyl své vlastnické právo k nemovitosti, a to kupní smlouvu ze dne [datum]. Soudu bylo předloženo vícero plných mocí, kterými žalobce zmocňuje pana [jméno] [příjmení] jako obecného zmocněnce k zastupování ve věci podání žaloby, případně žalob a veškerých následných právních podání ve věci proti žalovanému. Soud vycházel z předložené plné moci ze dne 27. 5. 2020, která je úředně ověřena, a považoval tak udělení plné moci žalobcem obecnému zmocněnci za prokázané. Z připojeného spisu vedeného u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka] bylo zjištěno, že žalobce zastoupený obecným zmocněncem se již proti žalovanému žalobou adresovanou [název soudu] domáhal určení výše kupní ceny v kupní smlouvě o převodu vlastnického práva k nemovitým věcem ze dne [datum], a to ve výši 336 000 Kč. Předmětné řízení bylo usnesením Okresního soudu ve [obec] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zastaveno, neboť žalobce ve stanovené lhůtě nezaplatil soudní poplatek. Z připojeného spisu vedeného u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že u zdejšího soudu probíhalo řízení mezi obecným zmocněncem žalobce v postavení žalobce a žalovaným taktéž v daném řízení v postavení žalovaného o zaplacení částky 40 000 Kč s příslušenstvím. V dané věci soud vydal rozsudek, kterým žalovaného zavázal k zaplacení částky 40 000 Kč s příslušenstvím a k náhradě nákladů řízení žalobci, kdy soud dospěl k závěru, že žalovaný zmařil řádné dokončení převodu bytu a obecný zmocněnec žalobce má tak ve smyslu § 2448 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nárok na dohodnutou provizi ve výši 10 000 Kč, a dále, že obecný zmocněnec žalobce uhradil za žalovaného dluh v částce 30 000 Kč a na straně žalovaného tak vzniklo bezdůvodné obohacení ve smyslu ust. § 2991 o. z., proto soud obecnému zmocněnci žalobce přiznal i tuto částku. Z připojeného spisu Okresního soudu ve [obec] sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že mezi [adresa] [anonymizována dvě slova] [obec] jako žalobcem a žalovaným v daném řízení taktéž v postavení žalovaného probíhal u zdejšího soudu spor o zaplacení částky 27 251,76 Kč z titulu vzniklého dluhu na nákladech za správu domu a pozemku a za služby. V rámci daného řízení soud usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], nařídil předběžné opatření, podle kterého byl žalovaný povinen zdržet se nakládání s nemovitou věcí, a to předmětnou bytovou jednotkou, zejména nemovitou věc převádět, či zatěžovat. Předmětné řízení bylo usnesením Okresního soudu ve [obec] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zastaveno z důvodu zpětvzetí, neboť žalovaný v průběhu řízení zcela uhradil vymáhanou povinnost včetně příslušenství a nákladů řízení. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Podle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Podle § 2005 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalobě nelze vyhovět. V projednávané věci se žalobce domáhá určení výše kupní ceny v kupní smlouvě, nedomáhá se tedy určení existence či neexistence právního poměru nebo práva. Určovací žaloba je preventivního charakteru, jejíž pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, když k odpovídající nápravě nelze dospět jinak. Z dikce ustanovení § 80 o.s.ř. vyplývá, že předmětem určovací žaloby může být pouze existence či neexistence právního poměru nebo práva. Současně je u žaloby na určení zákonem stanovena podmínka naléhavého právního zájmu. Jestliže žalobce nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem, je to vždy důvodem k zamítnutí žaloby. V dané věci bylo provedeným dokazováním prokázáno, že účastníci spolu uzavřeli kupní smlouvu podle § 2079 a násl. o. z., jejímž předmětem byl převod práva k bytové jednotce, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl však příslušným katastrálním úřadem zamítnut. Pro danou situaci si účastníci ve smluvních ujednáních stanovili v souladu s ust. § 2001 o. z. možnost odstoupení od kupní smlouvy. Žalovaný svého práva využil a od smlouvy odstoupil, přičemž v řízení prokázal, že odstoupení od smlouvy v písemné podobě zaslal žalobci na jeho adresu. Žalobce pak v řízení odstoupení od smlouvy nerozporoval, ani nenamítal, že mu nebylo doručeno. Soud tedy shledal, že od kupní smlouvy bylo platně odstoupeno, čímž ve smyslu ust. § 2004 o. z. byl závazek od počátku zrušen a ve smyslu ust. § 2005 o. z. zanikla práva a povinnosti účastníků vyplývající z kupní smlouvy. Soud se plně ztotožnil s námitkou žalovaného, že není dán právní zájem žalobce na určení výše kupní ceny v kupní smlouvě, od které bylo platně odstoupeno, a která již účastníky k ničemu nezavazuje, vyjma ustanovení smlouvy, ve kterém si účastníci ujednali práva a povinnosti pro případ odstoupení některého z účastníků od smlouvy. Soud konstatuje, že i kdyby bylo žalobě vyhověno a kupní cena byla soudem určena, tak žalobce nebude z důvodu platného odstoupení od smlouvy disponovat vkladuschopnou listinou a nedomůže se tak zamýšleného právního následku, tedy zápisu vlastnického práva žalobce k bytové jednotce v katastru nemovitostí. Soud nadto poznamenává, že nesoulad vůle, resp. rozpor projevu vůle účastníků smlouvy s jejím písemným projevem, v daném případě ujednání o výši kupní ceny, mohou napravit pouze účastníci smluvního vztahu, nikoli soud, který tento projev vůle nemůže nahrazovat. S ohledem na shora uvedené dospěl soud k závěru, že nejsou splněny podmínky ust. § 80 o. s. ř. a žalobce se v projednávaném případě nemůže domáhat určení výše kupní ceny v kupní smlouvě. Při zjištěném nedostatku naléhavého právního zájmu soud se již nezabýval dalšími věcnými aspekty žaloby a nezbylo mu, než žalobu zamítnout. Pokud jde o otázku zastoupení žalobce obecným zmocněncem, soud k tomuto uvádí, že plná moc nemusí být písemná, obecný zmocněnec k výzvě soudu k doložení plné moci předložil plnou moc ze dne [datum], která je ověřena. Soudu je známo, že obecný zmocněnec žalobce zastupoval i v jiných řízeních i při sjednávání kupní smlouvy, soud má tak za osvědčené, že obecný zmocněnec je oprávněn za žalobce jednat a byl oprávněn i k podání žaloby v této věci. Soud tedy otázku zastupování žalobce v projednávané věci vyřešil kladně. O nákladech řízení bylo rozhodnuto ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že úspěšnému žalovanému soud přiznal náhradu nákladů řízení proti žalobci, který ve věci úspěch neměl. Náklady žalovaného spočívají v odměně advokáta podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, z tarifní hodnoty 10 000 Kč (§ 9 odst. 1) za 3 úkony právní pomoci: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] po 1 500 Kč (§ 7) a k tomu 3 x režijní paušál po 300 Kč (§ 13 odst. 4). Celkem byla žalovanému na náhradě nákladů řízení přiznána částka 5 400 Kč, kterou je žalobce povinen uhradit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).