7 C 243/2019

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Lenkou Krčálovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený zmocněncem titul jméno příjmení , bytem adresa o 400.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 10.000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky ode dne 1. 11. 2018 do zaplacení.

II. Zamítá se žaloba, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 390.000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky ode dne 1. 11. 2018 do zaplacení.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice do 3 dnů od právní moci rozsudku náklady řízení ve výši 1.870,30 Kč na účet Okresního soudu ve Znojmě.

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu podaným dne 31. 7. 2019 se žalobkyně domáhala zaplacení částky 400.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně ode dne 1. 11. 2018 do zaplacení z titulu slevy z kupní ceny nemovitosti. K odůvodnění uvedla, že jako kupující uzavřela dne [datum] kupní smlouvu s žalovaným jako prodávajícím, předmětem koupě byly nemovitosti pozemek parcela číslo st. [číslo ], jehož součástí je stavba [obec] [anonymizována dvě slova], [číslo ] [anonymizováno] a pozemek parcela [číslo] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek] zapsané na LV [číslo] u [státní instituce ] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], [stát. instituce] (dále jen„ předmětné nemovitosti“), za kupní cenu 1.546.800 Kč. V průběhu užívání žalobkyně zjistila, že nemovitosti mají skryté vady, kterých si nemohla být vědoma při běžné prohlídce před koupí, a kterou měly při přechodu nebezpečí škodu. Při běžném užívání a následného provedení sondy žalobkyně zjistila, že prvky stropní konstrukce jsou rozsáhle napadeny dřevokazným hmyzem, vady potvrdil i znalecký posudek, který si nechala zpracovat, při místním šetření a statickém posouzení byly zjištěny vady, které neodpovídají běžnému opotřebení a řádné údržbě nebo opravě. Jedná se o rozsáhlé poškození dřevěných prvků stropní konstrukce, která byla napadena dřevokazným hmyzem, vadně provedený spoj pozednice pomocí tesařské skoby, bednění z prken vykazovalo zbytky kůry, které usnadňovaly napadení dřevěných prvků dřevokazným hmyzem, vadně provedené nastavení krokve u komínového tělesa, vadné určení upevnění komína, vadně provedená oprava poškozených prvků krovů příložkami. Tyto vady výrazně snižují hodnotu objektu, ze strany odborníků bylo důrazně doporučeno kompletně střechu rekonstruovat. Žalobkyně uvedené vady opakovaně u žalovaného reklamovala prostřednictvím e-mailové korespondence ve dnech 29. 5., 17. 7. a 31. 7. 2017, ve které žádala přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti, žalovaný ji přislíbil uhradit částku 10.000 Kč jako příspěvek na nutnou sanaci poškozených dřevěných prvků, následně byly vady reklamovány předžalobní výzvou, na kterou žalovaný reagoval tak, že namítané skryté vady zamítl a potvrdil, že žalobkyni přispěl slíbenou částkou 20.000 Kč, v replice žalobkyně navrhla mimosoudní řešení sporu slevou ve výši 276.000 Kč. Žalovaný opětovně vady zamítl a jako kompenzaci nabídl přilehlé pozemky parcely [číslo] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], o které žalobkyně neměla zájem. Žalobkyně nakonec vynaložila nemalé finanční prostředky na demontáž a likvidaci staré střechy, montáž klempířských prvků, montáž krytiny a spojovací materiál. Nemovitosti v okamžiku koupě měly skryté vady, žalobkyni náleží právo z vadného plnění, žalobkyně požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny, která odpovídá vynaloženým nákladům na opravu ve výši 400.000 Kč, což odpovídá necelým 25 % kupní ceny. Žalobkyně v průběhu řízení doplnila skutková tvrzení ohledně uplatněné výše nároku tak, že částku 10.000 Kč požaduje z titulu slevy za napadení dřevěných prvků dřevokazným hmyzem, kterou vynaložila na provedení sanačních prací a zbývající částku 380.000 Kč z titulu skrytých vad střechy popsaných ve znaleckém posudku, které byly odstraněny provedenou rekonstrukcí střechy.

2. Žalovaný v odporu proti elektronickému platebnímu rozkazu uvedl, že nárok je zcela nedůvodný, žalobu považuje za účelovou a nemorální, nárok je opírán o znalecký posudek, se kterým neměl možnost se seznámit. Jako vlastník se rozhodl předmětné nemovitosti prodat, oslovil realitní společnost [právnická osoba], která na základě zprostředkovatelské smlouvy nemovitost nabízela k prodeji, žalobkyně se obrátila na realitní kancelář s žádostí o možnou koupi, prostřednictvím realitní makléřky vykonala vizuální prohlídku, po seznámení se stavebně technickým stavem rekreačního objektu projevila vůli nemovitost koupit za ujednanou cenu 1.546.800 Kč, dne [datum] byla uzavřena účastníky smlouva o budoucí kupní smlouvě, podle předávacího protokolu převzala nemovitosti, klíče od rekreačního objektu jí byly předány se souhlasem žalovaného asi 14 dnů před podpisem předávacího protokolu. Žalobkyně měla dostatečný časový prostor zjistit faktický stav převáděných nemovitostí, především stav střešní konstrukce. Žalovaný potvrdil vzájemnou komunikaci účastníků, požadovaná sleva uplatněná zástupcem žalobkyně byla diametrálně rozdílná a ničím neodůvodněná, přípisem ze dne 11. 10. 2018 byla požadována sleva 500. 000 Kč, žaloba je podána ohledně 400.000 Kč a při uplatňování reklamačních nároků žalobkyně požadovala 265.000 Kč. Žalovaný v zájmu zásady předcházení soudním sporům poskytl žalobkyni slevu z kupní ceny ve výši 10.000 Kč na sanaci dřevní konstrukce střechy, nebylo mu prokázáno, v jakém rozsahu a jakým škůdcem jsou dřevní krytiny poškozeny, na úplné vyrovnání s ohledem na sociální sítění nabídl žalobkyni bezplatný převod pozemků, které tvoří ucelený komplex s nabytými nemovitostmi o výměře 1962 m², který odmítla. Po podání žaloby žalobkyně nabízí k prodeji předmětné nemovitosti za částku 1.200.000 Kč, žalovaný má za to, že rozdíl mezi kupní a nabídkovou cenou si chce žalobkyně na žalovaném kompenzovat. V nabídkovém inzerátu je uvedeno, že nabízený objekt má novou střechu včetně krovů a stropních trámů, je otázkou, zda lze dodatečně objektivně zjistit uplatňované reklamační nároky. Dle žalovaného střešní konstrukce odpovídá v době prodeje jejímu stáří a obvyklému opotřebení, žalobkyně byla seznámena se stářím nemovitosti, před uzavřením smlouvy měla dostatečný časový prostor pro přizvání znalce, jednání žalobkyně považuje za šikanózní a účelové. Žalovaný žádá o zamítnutí žaloby.

3. Žalobkyně doplnila, že prohlídka nemovitosti proběhla zcela standardně, žalobkyně při prohlídce nic nezanedbala, zdůraznila, že se jednalo o skryté vady při běžné prohlídce neodhalitelné. Není obvyklé, aby se na běžnou prohlídku bral znalec, žalobkyně nebyla schopna žádným způsobem při prohlídce skryté vady odhalit. Její tvrzení vyplývají ze znaleckého posudku a pořízené fotodokumentace, skutečný stav střešní konstrukce by mohl být účelově překryt novým podbitím a střecha prezentována jako zcela normální. Strop nad druhým podlažím byl trámový dřevěný se záklopem, izolací a podbitím, žalobkyně by skrytou vadu mohla odhalit pouze tím, že by vytrhala izolaci a pod ním provedený záklop z druhé strany by musela otrhat podbití, což není běžná praxe při běžné prohlídce nemovitosti. V účastnické výpovědi žalobkyně uvedla, že před předáním předmětné nemovitosti navštívila asi dvakrát, bylo to v zimě, ve stavebnictví je laik, nastudovala si, že brouk v zimě spí, vylétá až na jaře. Při předání byly zřejmé nějaké díry a piliny a skutečný rozsah napadení se projevil až po předání. Objednatelem znaleckého posudku byl partner žalobkyně [jméno] [příjmení], další vady nemovitosti byly zjištěny až v rámci znaleckého zkoumání. Žalobkyně s partnerem provedli rekonstrukci svépomocí, partner na tři měsíce přerušil živnost, nakoupil materiál, původní střecha se musela úplně odstranit, vybudovat nový věnec, z nakoupeného dřeva tesaři udělali novou vazbu, provedlo se laťování, osazení fólií a položení nové krytiny, byla provedena rekonstrukce stávajícího komínu, odhadem byly provedeny práce a materiál řádově za 300.000 Kč bez zahrnutí práce partnera žalobkyně. Žalobkyně potvrdila, že od žalovaného obdržela částku 10.000 Kč, kterou použila na částečnou úhradu jejích nákladů na nemovitosti. Žalobkyně připustila, že obdržela nabídku možné kompenzace převodem dalších pozemků žalovaného, avšak nemovitost nepotřebovala, další výdaje za účelem řádného užívání, které byly nad její možnosti, žalobkyně se rozhodla nemovitosti prodat, proto na nabídku nereagovala. Při prohlídce nemovitostí s sebou měla svoji matku, která je laik, známost s přítelem v době koupě neudržovala. Asi po měsíci od předání nemovitosti zjistila napadení dřevokazným hmyzem a nechala si udělat kalkulaci na ochranný postřik, na místě byl zjištěn větší rozsah poškození, proto nebyl ochranný postřik proveden.

4. Žalovaný v účastnické výpovědi doplnil, že nemovitost od původního majitele zakoupil za částku 920.000 Kč a následně ještě přikoupil pozemek za 20.000 Kč, na kupní smlouvě byla uvedena na základě požadavků prodávajícího nižší cena, na které prodávající trval. Po koupi nemovitosti v chatě vybudoval plovoucí podlahy, proběhla rekonstrukce celého komína za pomocí odborného zedníka za 20.000 Kč, vybudoval přívod vody ze studny za 40.000 Kč a větrnou elektrárnu za 50.000 Kč. Se střechou a podkrovím nedělal nic, byly v pořádku. Žalovaný předmětné nemovitosti kupoval na bydlení, později se mu naskytla možnost koupě nemovitostí na slovenské straně hranic, jeho rodiče bydlí na Slovensku, a proto se rozhodl koupit si nemovitost na Slovensku, současně se rozhodl prodat předmětné nemovitosti. V souvislosti s prodejem vynaložil náklady na legalizaci stavby v katastru nemovitostí, náklady na prodej realitní kanceláři a daňové povinnosti. Žalobkyně požádala o možnost vstupu do nemovitosti před oficiálním předáním, s tím souhlasil, proto žalobkyně měla klíče již několik dní před oficiálním předání. V době prodeje prohlídky nemovitostí organizovala realitní kancelář, on se osobně prohlídek neúčastnil, v době jeho koupě nemovitostí žádné vady neměly, ve stavebnictví je laik, napadení dřevokazným hmyzem bylo vizuálně zjevné, žalobkyně o tom věděla, v předávacím protokolu to však uvedeno nebylo. S ohledem na napadení dřevokazným hmyzem poskytl žalobkyni účinnou kompenzací částkou 10.000 Kč na nátěr, později neměl finanční hotovost, nabídl žalobkyni převod jeho pozemku, žalobkyně ztratila zájem o řešení věci, rozhodla se nemovitost prodat. Částku 10.000 Kč žalobkyni zaslal s upozorněním, že je nutné konat rychle, zaslanou částku si žalobkyně ponechala, žalovaný nebyl pozván k místnímu šetření při zpracování znaleckého posudku. Žalobkyně upozornila na nutnost rychlého řešení situace, žalobkyně si pozvala firmu, která vyhodnotila stav a vykalkulovala cenu záchrany krovů na 55.000 Kč, s takovým řešením souhlasil, byl ochoten částku uhradit, podle jeho názoru se nejednalo o skrytou vadu, žalobkyně o ní věděla již v době podpisu předávacího protokolu. Žalovaný při koupi neměl k dispozici doklady od nemovitosti, nemovitost koupil na základě provedené prohlídky, chtěl být co nejvíce na samotě, nemovitost nebyla připravena k okamžitému bydlení, muselo se dodatečně vyřizovat mnoho úkonů. Odborný odhad nemovitosti, který byl soudu předložen, odpovídal skutečné ceně stavu nemovitosti uvedeného prodeje, v jeho kupní smlouvě byla na žádost prodávajícího uvedena nižší částka, pro účely úhrady daně si finanční žadatel provedl svoje ohodnocení a při dani se vyházelo z částky 1.500.000 Kč.

5. Z předložené kupní smlouvy ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný jako kupující uzavřel s prodávajícím [titul] [jméno] [jméno] kupní smlouvu na koupi nemovitostí v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], zahrnující i předmětné nemovitosti, ze smlouvy bylo prokázáno, že ke dni převodu byla rekreační chata na pozemku parcela číslo st. [číslo ] bez čísla popisného a čísla evidenčního, nemovitosti byly prodány za kupní cenu 599.000 Kč Kupní smlouvou ze dne [datum] žalovaný do svého vlastnictví koupil od prodávajícího [titul] [jméno] [příjmení] pozemek parcela [číslo] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova] za ujednanou kupní cenu 20.000 Kč.

6. Z písemné smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný jako budoucí prodávající uzavřel s žalobkyní jako budoucí kupující smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětné nemovitosti s tím, že kupní smlouva na nemovitosti bude uzavřena do 10 dnů po doručení výzvy smluvní strany kupní smlouvy po splnění podmínek, že budoucí prodávající zajistí soulad skutečného stavu nemovitostí s katastrem nejpozději do 30. 3. 2017 a budoucí kupující složí celou dohodnutou kupní cenu 1.546.800 Kč na účet úschovy uvedený v článku 4. uzavřené smlouvy nejpozději do 30. 4. 2017, v článku 5 předložené smlouvy bylo uvedeno znění budoucí kupní smlouvy s tím, že článek III uváděl stav převáděných nemovitých věcí, podle článku VII. odstavec 3 žalobkyně jako budoucí kupující prohlásila, že je jí známa poloha a stav nemovitostí (především stáří), že si je před podpisem smlouvy dobře prohlédla a ve stavu v jakém se nacházejí, je hodlá nabýt u svého výlučného vlastnictví.

7. Z písemné kupní smlouvy ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný jako prodávající prodal žalobkyni jako kupující, zastoupené na základě plné moci [jméno] [příjmení], předmětné nemovitosti za dohodnutou kupní cenu 1.546.800 Kč, která byla uložena prostřednictvím úschovy uschovatele [právnická osoba], podle článku III odstavec 2 smlouvy kupující prohlásila, že se seznámila se stavem (především stářím) nemovitostí a prohlašuje, že nemovitosti ve stavu, v jakém se nachází, nabývá a kupuje, součástí kupní smlouvy je plná moc, kterou žalobkyně zmocnila svoji zástupkyni.

8. Z výpisu z katastru nemovitostí LV [číslo] pro k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], který prokazoval evidovaný stav ke dni 5. 2. 2020 bylo prokázáno, že žalobkyně byla evidována jako výlučná vlastnice předmětných nemovitostí, stavba na pozemku parcela číslo St. [číslo ] je evidována jako [obec] [anonymizována dvě slova], [číslo ] [anonymizováno], rodinná rekreace, v katastru má evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky [právnická osoba] ze smlouvy o spotřebitelském úvěru do celkové výše rovnající se částce 2.103750 Kč s příslušenstvím vzniklé nejpozději do 20. 3. 2042 a zákaz zcizení a zatížení pro stejnou banku, nabývacím titulem byla kupní smlouva ze dne [datum] s právními účinky zápisu 6. 4. 2017, zápis byl proveden 28. 4. 2017. Z výpisu katastru nemovitostí LV [číslo] pro k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek] prokazující evidovaný stav 10. 11. 2020 a kupní smlouvy ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobkyně předmětné nemovitosti prodala do společného jmění manželů [jméno] a [jméno] [příjmení] za dohodnutou kupní cenu 150.000 Kč, v katastru nemovitostí nejsou evidována žádná věcná práva.

9. Z odhadu tržní hodnoty nemovitostí [číslo] [rok] [jméno] [příjmení] odhadce nemovitostí ze dne 17. 2. 2017 bylo prokázáno, že objednatelem byla žalobkyně, ocenění bylo vypracováno na základě přijaté objednávky pro [právnická osoba], prohlídka nemovitostí byla provedena 14. 2. 2017. Odhadce uvedl, že se jedná o rekreační chatu, v době posuzování se prováděla legalizace stavby, zápis rekreační chaty v katastru nemovitostí a zakreslení skutečného stavu, dle odhadce se jednalo o udržovanou nemovitost, která by v případě vybudování zpevněného příjezdu mohla být užívána i pro trvalejší bydlení, záporně hodnoceno bylo, že v nemovitosti není koupelna a WC, v zimních měsících je přístup ze zpevněné komunikace po vlastním pozemku pouze pěšky. Odhadce stanovil obvyklou cenu ve výši 1.550.000 Kč, po provedené vestavby koupelny a WC určil obvyklou cenu částkou 1.650.000 Kč. Součástí odhadu je popis současného stavu nemovitostí, u budovy odhadce uvedl stáří 59 let, velmi dobrý - průměrný stav budovy, budova nevykazovala závažné technické nedostatky, poruchy statiky, které by měly vliv na životnost, opotřebení budovy bylo odhadem stanoveno na 25 %. V popisu prodávané budovy byla uvedena krytina střechy v provedení alukryt, konstrukce střechy sedlová, valbová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech a cihelné zdivo svislých konstrukcí. Přílohou odhadu je mimo jiné i rozpočet stavby/rekonstrukce předložený žalobkyní, ve kterém je uvedena částka 160.000 Kč, v položkách rozpočtu nejsou uvedeny žádné finanční částky poskytnutého úvěru na krov, střechu a její krytinu.

10. Ze svědecké výpovědi odhadce [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že jeho smluvním partnerem při odhadu předmětných nemovitostí byla [právnická osoba], pro kterou předmětná ocenění prováděl, s ohledem na rozsáhlou fotodokumentaci si předmětný odhad pamatoval. Odhad provedl podle metody banky, v daném případě byl problém se zápisem smlouvy, kterou bylo nutné legalizovat a přístup k nemovitosti, který byl možný pouze z komunikace přes louku. K technickému stavu posuzovaných nemovitostí uvedl, že se nejednalo o novostavbu, sjednaná kupní cena nebyla nadhodnocená, odhadce k ní neměl připomínky, při prohlídce neobjevil žádný dřevokazný hmyz, neví, zda byl dřevokazný hmyz ukrytý pod podkrovím. Stav střechy posuzoval podle toho, co bylo zjevné, střecha odpovídala stáří nemovitosti, kdyby v době při prohlídce objevil nějaké vady nebo jiný stav střechy, uvedl by to do odhadu. Cena uvedená v odhadu odpovídá průměrné hodnotě prodejnosti. K rozpočtu rekonstrukce stavby neměli on osobně a banka žádné připomínky, odhadce v případě rozpočtových nákladů posuzuje pouze přiměřenost nikoliv účelnost. Stav střechy při prohlídce byl zjišťován pouze vizuálně, k odhalení skrytých vad si kupující může objednat svého znalce. Z výpisu z bankovního účtu žalovaného bylo prokázáno, že dne [datum] poukázal na bankovní účet číslo [bankovní účet] žalobkyni částku 10.000 Kč.

11. Ze zprávy společnosti [právnická osoba], bylo prokázáno, že s žalovaným uzavřeli smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí dne [datum], při prohlídce nebyla makléřka upozorněna na vady chaty, chata nebyla zapsána v katastru nemovitostí, proto makléřka zajistila geometrický plán, pasport stavby a její zapsání do katastru nemovitostí, dne [datum] byla s žalobkyní uzavřena smlouva o zprostředkování prodeje se složením blokační jistoty, při prohlídce žalobkyně nevznesla žádné připomínky, dne [datum] byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, následně [datum] byla uzavřena kupní smlouva. K předání nemovitosti došlo [datum] za přítomnosti účastníků a realitní makléřky, společnost nemá k dispozici žádný znalecký posudek, k dispozici by mohl být posudek vypracovaný pro získání hypotéky.

12. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], realitní makléřky společnosti [právnická osoba], bylo prokázáno, že s realitní kanceláří byla ve smluvním vztahu na základě smlouvy o zprostředkování, byla oprávněna ke všem právním jednáním v souvislosti se zprostředkování vyjma sepisování příslušných smluv. Svědkyně uvedla, že se pokusila vybavit si předmětný prodej, podle jejího názoru se jednalo o standardní prodej nemovitostí za běžných podmínek, žalobkyně měla možnost si nemovitost prohlédnout, dokonce měla k dispozici klíče od nemovitosti. Se zájemci o nemovitost absolvovala asi 15 prohlídek, rezervační smlouva byla uzavřena se žalobkyní. Při prohlídkách se postupuje standardně, klient si projde celou nemovitost, většinou si přivede nějakou osobu znalou oboru stavebnictví případně další odborné osoby, v konkrétním případě nebylo provedeno řádné zaměření pozemku, pro účely prodeje byl vyhotoven nový geometrický plán. Klienti mají možnost si nemovitost prohlédnout, mohou si nechat zpracovat vlastní posouzení, realitní společnost si nenechává provést předběžné posouzení stavebně technického stavu. Konkrétně žalobkyně provedla prohlídku nemovitosti vícekrát, byla tam se svou rodinou, určitě s matkou, dotazovala se na možnost předání klíčů před předáním nemovitosti, nemovitost byla prázdná, s žalobkyní byla uzavřena rezervační smlouva, žalovaný s předáním klíčů souhlasil, klíče byly předány po podání návrhu na vklad do katastru, předtím je k dispozici neměla. Svědkyně potvrdila, že v chodbě při vstupu do nemovitostí bylo potřeba udělat nějaké dodělávky, podkroví bylo rozestavěné, bylo otevřené a bez příček. V podkroví byl uskladněn nějaký solární systém, běžná praxe je taková, že pokud se naskytnou vady nemovitostí, zapisují se do předávacího protokolu a klienti si je mezi sebou vyřizují, pokud se vyřeší dohodou, tak se do předávacího protokolu neuvádějí. Svědkyně potvrdila, že účastníci mezi sebou něco řešili, žalovaný nabízel řešení, o co konkrétně se jednalo, to neví. Asi před rokem svědkyni telefonovala žalobkyně s tím, že shání nějaký podnájem, že s předmětnou nemovitostí se vyskytly nějaké problémy, ale o co konkrétně se jednalo, svědkyně nevěděla. Svědkyně potvrdila, že případní zájemci nemají možnost do nemovitosti fyzicky zasahovat, například odkrytím části zdiva, mohou si přivést své odborníky a případně na základě dohody provést sondy nemovitosti na jejich náklady, v tomto konkrétním případě se žádné zásahy do nemovitosti neprováděly. Svědkyně se s odstupem času nedokázala vyjádřit ke stavu nemovitostí zachycených na fotografiích, které tvořily součást znaleckého posudku.

13. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] zhotovitele [právnická osoba], znaleckým ústavem bylo prokázáno, že objednatelem posudku byl [jméno] [příjmení], předmětem posudku bylo posouzení stavebně technického stavu dřevěných konstrukcí předmětného objektu pro rekreaci, místní šetření proběhlo [datum] za účasti objednatele a zhotovitele, byla provedena vizuální prohlídka objektu a pořízená fotodokumentace dřevěné konstrukce nad stropním podlažím a konstrukce střechy, znalecký ústav uvedl, že byly zjištěny vady provedeného spoje pozednic a pomocí tesařské skoby, bednění z prken vykazovalo na okrajích zbytky kůry, které umožňovaly napadení dřevěných prvků dřevokazným hmyzem, bylo vadně provedeno nastavení krokve u komínového tělesa, vadné ukončení upevnění komína, vadně provedená oprava poškozených prvků krovů příložkami, poškozené dřevěné prvky nebyly ošetřeny nátěrem proti dřevokaznému hmyzu. Zjištěné poškození dřevěných konstrukcí dřevokazným hmyzem a zjištěné vady vzniklé v důsledku údržby nebo opravy snižují hodnotu dřevěných konstrukcí.

14. Z písemného protokolu převzetí a předání nemovitosti ze dne [datum] bylo prokázáno, že účastníci si nemovitost předali za účasti realitní makléřky, v předávacím protokolu by uveden soupis zařízení a vybavení, včetně větrné elektrárny, nejsou uvedeny stavy měřidel a v kolonce zjištěné vady, nedostatky nebo jiné skutečnosti nejsou vedeny žádné údaje, je pouze přeškrtnutá.

15. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], přítele žalobkyně bylo prokázáno, že vztah s žalobkyní navázali v polovině roku 2018, v době kdy se seznámili, nemovitost kupovala, začal za ní jezdit na návštěvy, na první pohled se nezdálo, že je v domě něco v nepořádku, jezdil za ní jednou za měsíc nebo dva. Svědek má živnostenské oprávnění na truhlářství a podlahářství. Žalobkyně nejprve sama objevila několik děr na dřevěném trámu, byl sežraný od tesaříka, po odloupnutí části bylo zjištěno, že rozsah je mnohem větší, při prvním pohledu bylo všechno v pořádku. Svědek potvrdil, že prováděl práce při rekonstrukci střechy, uvedl, že bylo potřeba vyměnit celou kompletní střechu, na půdě byl nějaký odpad, který se musel vyklidit, práce probíhaly zhruba po dobu dvou měsíců. Svědek objednal znalecké posouzení, již v době zpracování byli rozhodnutí, že vše vymění, práce byly prováděny svépomocí, práce prováděl někdy od listopadu do prosince, odbornější práce prováděly firmy, jednalo se o tesaře z [obec]. Svědek nakupoval materiál, žalobkyně mu ho proplácela, na dokladech je proto uváděno jeho jméno, za materiál se utratilo asi 300.000 Kč, za odborné práce 150.000 Kč, svědek svou práci ocenil asi na 40.000 Kč, práce se prováděla asi 6 měsíců, ve kterých je započatá i technologická přestávka. Rozsah napadení tesaříkem byl zjištěn až po vyklizení podkroví a demolici, některé trámy byly úplně sežrány. Žalobkyně sama před jeho příchodem na nemovitosti žádné práce neprováděla.

16. Z předložené korespondence účastníků bylo prokázáno, že žalobkyně si 11. 5. 2017 objednala návštěvu odborníka na sanační práce proti dřevokazům, dne 29. 5. 2017 ji byla předložena nabídka sanačních prací, kterou přeposlala žalovanému, ve svém e-mailu podotkla, že jsou napadená i okna a trámy jsou v katastrofálním stavu. Z e-mailového podání žalobkyně ze 17. 7. 2017 adresovaného žalovanému bylo prokázáno, že mu vytýká, že prodaný domek není ve stavu, v jakém tvrdil, střecha není připravena pro zateplení, stropy a okna jsou prožrané, o domě si vymyslel báchorku, aby se lépe prodával, doufá, že situaci bude řešit a začne komunikovat. Dne 18. 7. 2017 žalovaný požádal žalobkyni o zaslání čísla účtu, na který ji zašle částku 10.000 Kč, situace ho mrzí, sám o tom nevěděl, když nemovitost prodával, sám se vytrestal koupí nemovitostí na Slovensku, hned jak se mu podaří prodej, tak jí něčím přispěje. Dne 31. 7. 2017 žalobkyně žalovanému sděluje, že se při předání dohodli, že náklady jí uhradí a žádá o zaslání celé částky na její bankovní účet číslo [bankovní účet], pokud se sumou nedisponuje, navrhla přepsat jeho pozemek. Reklamací skrytých vad z 11 10. 2018 zástupce žalobkyně oznámil žalovanému, že v průběhu užívání žalobkyně zjistila skryté vady nemovitostí, které nemohla zjistit při běžné prohlídce, nechala si zpracovat znalecký posudek, kterým byly zjištěny vady neodpovídající běžnému opotřebení a řádné údržbě, jedná se o rozsáhlé poškození stropní konstrukce, dřevokazným hmyzem, vadně provedený spoj pozednic a další vady podle znaleckého posudku, žalobkyně uplatnila skryté vady nemovitosti a poskytnutí přiměřené slevy ve výši 500. 000 Kč odpovídající nákladům na opravu vad. Žalovaný reagoval na reklamaci dopisem, ve kterém uvedl, že vada byla vizuálně zjevná, žalobkyně měla nadstandardní možnost si nemovitost prohlédnout a seznámit se s jejím stavem, při předání nemovitosti do protokolu žádné vady neuvedla, po oznámení napadení krovu jí přislíbil částku 10.000 Kč na chemické ošetření, což je prokazatelně použito, reklamaci odmítl. Dopisem právního zástupce žalobkyně ze dne [datum] žalobkyně setrvala na uplatněných vadách, převod pozemku byl pouze vstřícným krokem, žalobkyně byla a bude nucena vynaložit nemalé finanční prostředky pro opravu vad, v rámci smírného řešení věci byla ochotna přijmout částku 276.000 Kč jako slevu do 22. 4. 2019.

17. Ze zprávy společnosti [právnická osoba], bylo prokázáno, že žalobkyně využila nabídku služby [služba] [anonymizováno], v rámci, které společnost začala předmětnou nemovitost inzerovat dne 3. 9. 2019 za původní cenu 1.350.000 Kč, která byla později snížena na 1.200.000 Kč, dne 14. 1. 2020 žalobkyně sdělila, že nemovitost prodává a inzerce má být zastavena.

18. Z předložených faktur, nákupních dokladů a e-mailového podání [jméno] [příjmení] ze dne 11. 10. 2020 bylo prokázáno, že za materiál stavební práce a odborné práce tesařskou firmou bylo uhrazeno žalobkyní a jejím přítelem celkem 264.684 Kč.

19. Dle § 2129 odstavec 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

20. Dle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

21. Dle § 2161 odstavec 1o. z. prodávající odpovídá kupujícímu, že věc při převzetí nemá vady. Zejména prodávající odpovídá kupujícímu, že v době, kdy kupující věc převzal, a) má věc vlastnosti, které si strany ujednaly, a chybí-li ujednání, takové vlastnosti, které prodávající nebo výrobce popsal nebo které kupující očekával s ohledem na povahu zboží a na základě reklamy jimi prováděné, b) se věc hodí k účelu, který pro její použití prodávající uvádí nebo ke kterému se věc tohoto druhu obvykle používá, c) věc odpovídá jakostí nebo provedením smluvenému vzorku nebo předloze, byla-li jakost nebo provedení určeno podle smluveného vzorku nebo předlohy, d) je věc v odpovídajícím množství, míře nebo hmotnosti a e) věc vyhovuje požadavkům právních předpisů.

22. Dle § 2169 odstavec 3 o. z. neodstoupí-li kupující od smlouvy nebo neuplatní-li právo na dodání nové věci bez vad, na výměnu její součásti nebo na opravu věci, může požadovat přiměřenou slevu. Kupující má právo na přiměřenou slevu i v případě, že mu prodávající nemůže dodat novou věc bez vad, vyměnit její součást nebo věc opravit, jakož i v případě, že prodávající nezjedná nápravu v přiměřené době nebo že by zjednání nápravy spotřebiteli působilo značné obtíže.

23. V daném případě se žalobkyně domáhala zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny předmětných nemovitostí. Provedenými listinnými důkazy bylo jednoznačně prokázáno, že žalobkyně jako kupující uzavřela s žalovaným jako prodávajícím dne [datum] kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za smluvní cenu 1.546.800 Kč, nemovitosti jí byly předávacím protokolem předány [datum], v předávacím protokolu nebyly uvedeny žádné vady a nedostatky předávané nemovitosti. Ze shodných tvrzení účastníků je nesporné, že smluvní kupní cena byla řádně uhrazena a klíče od nemovitosti měla žalobkyně k dispozici již po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy před oficiálním předáním. Po uzavření kupní smlouvy a předání nemovitosti se objevila vada spočívající v napadení krovů dřevokazným hmyzem, konkrétně tesaříkem. Z e-mailové korespondence účastníků bylo prokázáno, že napadení dřevokazem řešili 29. 5. 2017, žalobkyně žalovanému přeposlala kalkulaci na ošetření krovů, korespondence následně pokračovala v červenci 2017, kdy žalovaný požádal žalobkyni o zaslání čísla účtu pro úhradu vzniklých nákladů, žalobkyně žalovanému zaslala číslo svého bankovního účtu, na který žalovaný dne 10. 8. 2017 odeslal částku 10.000 Kč, což žalobkyně v průběhu řízení potvrdila a uvedla, že tuto částku použila na částečnou úhradu vzniklých nákladů na odstranění vady. Z provedeného dokazování bylo jednoznačně prokázáno, že žalobkyně po uplatnění vady napadení krovů dřevokazným hmyzem provedla na nemovitosti výměnu střechy a to v období červenec 2018 až říjen 2018 a dne 11. 10. 2018 písemně u žalovaného vady nemovitostí reklamovala a požádala o slevu z kupní ceny ve výši 500.000 Kč, která odpovídala nákladům na opravu vzniklých vad.

24. Žalobkyně postupovala dle § 2129 odstavec 2 o. z., u žalovaného v roce 2018, tedy včas, uplatnila namítané skryté vady koupeného rekreačního objektu. Novým občanským zákoníkem došlo k posílení postavení kupujícího, zákoník přešel na společnou koncepci pro koupi movité i nemovité věci, v případě koupě stavby spojené se zemí pevným základem se stanovuje kupujícímu zvláštní právo vytknout prodávajícímu skrytou vadu. Z provedeného dokazování má soud za prokázáno, že předmětná nemovitost v době prodeje odpovídala stáří a charakteru prodávané nemovitosti což bylo prokázáno předloženým odborným odhadem odhadce [jméno] [příjmení] a jeho svědeckou výpovědí, ujednaná kupní cena nemovitostí pak jednoznačně odpovídala obvyklé ceně stavu nemovitostí v době prodeje, tedy v březnu 2017. Pojem vady věci upravuje § 2099 o. z., věc může mít faktickou i právní vadu, právní vada nemovitosti a to zaměření a zápis předmětného rekreačního objektu do katastru nemovitosti bylo žalovaným odstraněno před podpisem kupní smlouvy. Faktickou vadou je určitý nedostatek v samotné fyzické substanci předmětu prodeje, v tomto případě nemovitosti, faktickou vadou lze vymezit jako odchylku od určitého standardu, jenž zahrnuje vlastnosti, kvalitu, množství a provedení věci, která je určující pro dosažení účelu věci, standard je určován subjektivním hlediskem, jedná se zejména o její vlastnosti věci, které mohou být výslovně vymíněny nebo vyplývají ze souvislosti jiných ujednaných vlastností věci, sjednaný účel má přednost před obvyklým účelem. V § 2129 o. z. je upravena ochrana kupujícího v případě nesprávné výměry pozemků a v případě skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem, v ostatních se na smlouvou o koupi nemovité věci použij přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí (§ 2131 o. z.).

25. Z provedeného dokazování bylo prokázáno, že již v červenci 2017 žalobkyně u žalovaného uplatnila vadu napadení krovů dřevokazným hmyzem, žalobkyně žalovanému přeposlala nabídku na provedení sanačních prací odbornou firmou, po korespondenci účastníků žalovaný žalobkyni na její bankovní účet zaplatil částku 10.000 Kč. Ze znaleckého posudku a ze shodných tvrzení účastníků je nepochybné, že v době prodeje byla část krovu předmětné nemovitosti napadena dřevokazným hmyzem. Tato vada byla odstraněna, žalobkyně z titulu této vady požadovala zaplacení částky 20.000 Kč. Žalovaný doložil, že na provedení sanačních prací uhradil žalobkyni dne 10. 8. 2017 částku 10.000 Kč, proto soud z titulu této vady přiznal žalobkyni částku 10.000 Kč.

26. Zbývající částku 380.000 Kč žalobkyně požadovala z titulu vynaložených nákladů na odstranění dalších vad uvedených ve znaleckém posudku znaleckého ústavu, a které představují náklady na kompletní rekonstrukci střechy nemovitosti. Žalobkyně koupila od žalovaného předmětnou nemovitost, součástí prodeje byla stavba číslo evidenční 35, rodinná rekreace stojící na pozemku parcela číslo St. [číslo ] v k. ú. [obec] [anonymizována dvě slova], podle odborného odhadu zpracovaného pro [právnická osoba], se jednalo o budovu s jednou bytovou jednotkou ve stáří 59 let ve velmi dobrém - průměrném stavu, opotřebení budovy činilo 25 % a budova nevykazovala závažné technické nedostatky nebo poruchy statiky, které by měly zásadní vliv na životnost. Žalobkyně pro účely poskytnutí hypotečního úvěru předložila bance rozpočet rekonstrukce stavby za 160.000 Kč, který se netýkal krovů, střechy a její krytiny, žalobkyni byl bankou poskytnut hypoteční úvěr až do výše 2.100.000 Kč. Žalobkyně doložila, že na rekonstrukci střechy vynaložila náklady ve výši 264.684 Kč. Předmětem koupě byly pozemky a rekreační objekt, žalobkyně měla před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí možnost si nemovitost opakovaně prohlédnout, žalovaný před uzavřením smlouvy odstranil právní vadu předmětné stavby, žalobkyně měla dostatečný prostor pro řádné seznámení se stavem převáděné nemovitosti, realitní makléřka potvrdila, že žalobkyni nic nebránilo tomu, aby si přizvala odborné osoby pro účely zjištění faktického stavu nemovitostí, klíče od nemovitosti se souhlasem žalovaného měla k dispozici ještě před zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

27. Znalecký posudek znaleckého ústavu nepochybně zachycuje stavebně technický stav nemovitostí ke dni místního šetření dne 29. 5. 2018, znalecký ústav provedl posouzení stavu dle objednávky přítele žalobkyně. Žalovaný v řízení stavebně technický stav nemovitosti popsaný ve znaleckém posudku zpochybnil. Žalovaný podle předložených dokladů byl vlastníkem nemovitostí od července 2016 do března 2017, na nemovitosti provedl práce spočívající v částečné pokládce plovoucích podlah, rekonstrukci komína odborným pracovníkem, napojení objektu na vodu ze studny a pořídil větrnou elektrárnu. Prodávaná nemovitost, vyjma napadení krovů dřevokazným hmyzem, odpovídala stavebně technickému stavu rekreačního objektu ve stáří 59 let, žalobkyně měla možnost se se stavem objektu řádně seznámit, zajistit si odborné posouzení, případně zpracování znaleckého posudku před uzavřením kupní smlouvy. Po zhodnocení veškerých předložených dokladů je prokázáno, že vyjma napadení dřevokazným hmyzem, rekreační objekt odpovídal standardu prodávané stavby stáří 59 let určené k rekreačnímu využití, stavebně technický stav předmětné nemovitosti ke sjednanému účelu, měl vlastnosti a kvality prodávané věci, žalobkyně jako kupující nesjednala jiný účel prodeje nebo užití prodávané nemovitosti. Prodaná nemovitost neměla faktickou vadu ve smyslu § 2099 o. z., namítané skryté vady s ohledem na dobu, po kterou žalovaný nemovitost vlastnil a způsob užívání žalovaný nezjistil, ani o nich nevěděl, proto je ve smyslu § 2129 odstavec 2 o. z. nemohl žalobkyni oznámit. S ohledem na uvedené skutečnosti soud žalobu ve zbývající části ohledně zaplacení částky 380.000 Kč jako nedůvodnou zamítl.

28. Žalovaná částka 10.000 Kč byla žalobkyni přiznána i s úrokem z prodlení dle § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády číslo 351/2013 Sb. ve výši 9 % ročně ode dne 1. 11. 2018 do zaplacení, to je ode dne následujícího po uplynutí lhůty stanovené v reklamaci ze dne 11. 10. 2018.

29. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odstavec 2 o. s. ř., podle celkového výsledku řízení byl úspěšný žalovaný, který se však náhrady nákladů řízení výslovně vzdal, proto bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

30. Dle § 148 odstavec 1 o. s. ř. soud rozhodoval o nákladech státu, ze státních prostředků bylo uhrazeno svědečné [jméno] [příjmení] ve výši 1.870,30 Kč Náklady státu je povinna zaplatit do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku neúspěšná žalovaná na účet soudu.