9 C 152/2020

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Marií Hladíkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce zastoupený advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: ; 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované ; 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení pozemku <b>I. Zamítá se žaloba, že žalovaní jsou povinni vyklidit pozemek par. [číslo] k. ú. [okres] do 15 dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 8 640 Kč k rukám právního zástupce žalovaných do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Návrhem ze dne 11. 7. 2020 se žalobce domáhal vyklizení pozemku parcela [číslo] v k.ú. [okres]. V žalobě se uvádí, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela [číslo] v k.ú. [okres] s tím, že dne [datum] uzavřeli žalovaní s žalobcem nájemní smlouvu na tento pozemek, jehož součástí je budova [adresa] v k.ú. [okres] k zajištění bytových potřeb žalovaných. Dne [datum] došlo k novaci tohoto nájemního vztahu novou smlouvou. Nájemné bylo dohodnuto částkou 7 500 Kč měsíčně splatné k 20. dni daného měsíce. Žalovaní se ocitli v prodlení s úhradou nájemného za měsíc únor 2017, duben 2017, květen 2017 a červenec 2017. Prodlení tedy způsobilo dluh ve výši 30 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce dále odkazuje na ustanovení § 2291 občanského zákoníku, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní lhůty a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu, a za hrubé porušení se považuje nezaplacení nájemného a náklady za služby za dobu alespoň 3 měsíců. Žalobce uvádí, že vzhledem k tomu, že žalovaní neuhradili nájem za dobu delší než 3 měsíce, porušili svoji povinnost nájemce zvlášť závažným způsobem a tak jim žalobce dne 25. 7. 2017 dal výpověď z nájmu pozemku bez výpovědní doby. Žalobce vyzval žalované k odevzdání předmětné nemovitosti do 27. 8. 2017. Žalovaní nemovitou věc nevyklidili. Žalobce z důvodu právní jistoty dodal výpověď in eventum, aby byla zjevná vůle vypovědět nájemní smlouvu ze dne 1. 4. 2014. Ke dni 23. 4. 2018 byli žalovaní v prodlení s úhradou 63 000 Kč. Ke dni podání žaloby je to částka 144 500 Kč.

2. Žalovaní se k žalobě pak písemně vyjádřili s tím, že navrhli zamítnutí žaloby a poukazují na to, že skutečně byla [datum] uzavřena nájemní smlouva s žalobcem, jejímž předmětem byl pronájem uvedených nemovitostí. Původní smlouva byla uzavřena na dobu 6ti měsíců s tím, že pronájem se prodlužoval. Pokud pronajímatel neoznámil, že trvá na jejím ukončení. Podle původní nájemní smlouvy měl nájemce právo po ukončení nájemního vztahu nemovitost koupit. A to za kupní cenu odpovídající zůstatku úvěru pana žalobce. V roce 2014 žalovaní podepsali novou nájemní smlouvu, kdy je zde ujednáno, že od 1. 1. 2018 může žalobce ukončit smlouvu kdykoliv bez udání důvodu.

3. Žalovaní namítají, že neměli nikdy v úmyslu trvale převést nemovitost na oprávněného. Žalobce nikdy neuhradil kupní cenu, která je ve smlouvě uvedena, trvají na tom, že byli uvedeni v omyl, což způsobuje neplatnost úkonu o převodu nemovitosti. Žalovaní byli do roku 2013 vlastníky nemovitosti evidovaných jako budova [adresa] objekt k bydlení stojící na pozemku parcela [číslo] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] k.ú. [obec], obec Znojmo. Žalovaní měli finanční problémy s tím, že přes finanční poradkyni paní [příjmení] se dostali k panu [jméno] [příjmení], který jim nabídl řešení, zajištění úvěru a za tím účelem mu žalovaní udělili plnou moc. Podmínkou bylo, že nemovitosti budou zastaveny ve prospěch úvěrové společnosti s tím, že nemovitost bude následně dočasně převedena na 3. osobu a formou splátek budou postupně uhrazovat úvěr a poté bude převeden dům zpět. Kupní smlouva s žalobcem byla uzavřena [datum] s tím, že vklad byl 11. 2. 2013 s právními účinky vkladu 5. 2. 2013. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 500 000 Kč, ujednání bylo tak, že 450 000 Kč bylo hrazeno, vyplaceno přímo žalovaným, částka 363 000 Kč byla využita na vyplacení zástavy, částka 300 000 Kč byla vyplacena na účet žalovaných, když žalovaní skutečně a fakticky obdrželi pouze 350 000 Kč. Zbylá částka, její výše nebyla specifikována, pak byla poukázána na účet uvedený ve smlouvě, jehož majitele neznají.

4. Provedeným dokazováním soud zjistil tyto skutečnosti: Soud má k dispozici smlouvu o nájmu domu uzavřenou dle § 2201 a násl. občanského zákoníku, kdy je tato smlouva uzavřena [datum] a předmětem nájmu jsou pozemek parcela [číslo] plocha a nádvoří, jehož součástí je také budova [adresa] k bydlení. Je to tedy předmět nájmu. Dále je zde uvedeno, že pronajímatel přenechává a nájemce se zavazuje hradit pronajímateli nájemné a plnění spojená s užíváním bytu. Nájemné je stanoveno částkou 7 500 Kč měsíčně. V této smlouvě je dále sjednána doba nájmu od [datum] na dobu určitou 6 měsíců s tím, že pokud nedojde 1 měsíc před uplynutím této lhůty k oznámení pronajímatele, že trvá na ukončení smlouvy a vyklizení předmětu nájmu, potom se tento nájem prodlužuje o dalších 6 měsíců. Oznámení o ukončení nájmu je před datem 31. 12. 2017 účinné jen tehdy, pokud nájemce bude v prodlení s úhradou o více než 30 dní. Dále je zde ujednáno, že od 1. 1. 2018 může pronajímatel oznámit ukončení nájemního vztahu i bez plnění výše uvedené podmínky, nebo bez jakéhokoliv důvodu.

5. Soudu byla také předložena smlouva o nájmu a smlouva o následné koupi z [datum] a s ohledem na ustanovení článku 1, smlouvy o nájmu domu z [datum], kde je uvedeno, že se smluvní strany dohodli na nahrazení smlouvy o nájmu a následné koupi ze dne [datum], kdy předmětem původní smlouvy byla budova [adresa] postavená na pozemku parcela [číslo] v obci [obec] a smluvní strany se dohodli, že původní smlouvu ruší a nahrazuje se novou smlouvou z [datum], tak tato nájemní smlouva a smlouva o následné koupi není pro toto řízení podstatná.

6. Soud měl dále k dispozici 2 listiny označené jako výpověď z nájmu bytu a to z [datum], kde žalobce uvádí, že [datum] mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na pozemek parcela [číslo] v k.ú. [okres], jehož součástí je budova [adresa] a sjednáno nájemné. Dále je zde uvedeno, že žalovaní jsou v prodlení s úhradou nájemného za 3 měsíce a je zde v části 3. uvedeno, že pronajímatel dává nájemcům výpověď z nájmu pozemku parcela [číslo] v k.ú. [okres], protože neuhradili nájem za dobu delší než 3 měsíce a vyzval v rámci této výpovědi žalobce nájemce k odevzdání předmětné nemovitosti nejpozději do 1 měsíce. Dále měl soud k dispozici výpověď z 23. 4. 2018 označenou jako výpověď z nájmu bytu in eventum, kde znovu žalobce odkazuje na nájemní smlouvu z [datum] a dále na nájemní smlouvu z [datum], kdy došlo, jak je zde uvedeno, k novaci tohoto nájemního vztahu novou smlouvou, kdy se žalobce domnívá, že tato novace je neplatná, kdy ji neuzavřeli nájemci. Přesto pro jistotu dal pronajímatel výpověď nájmu v rámci této eventuální výpovědi s tím, že nájem podle něho skončil 25. 7. 2017. Pronajímatel uvedl v tomto podání, že výslovně uvádí, že tato výpověď se týká obou výše uvedených nájemních smluv, aby byla výpověď postavena najisto. Vzhledem k tomu, že byly ze strany žalovaných námitky ohledně platnosti předchozí výpovědi. Je zde tedy dále uvedeno, že žalovaní porušili zvlášť závažným způsobem svou povinnost dle § 2291 občanského zákoníku, proto tedy pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal do 1 měsíce od skončení nájmu a pronajímatel touto výpovědí dal nájemcům výpověď z nájmu pozemku parcela [číslo] k.ú. [okres] bez výpovědní doby.

7. Soud dále zjistil, že účet, který byl uveden v kupní smlouvě, byl účet pana [jméno] [příjmení].

8. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] soud zjišťuje, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela [číslo] plocha a nádvoří součástí je stavba [adresa], rodinný dům. A dále je zde uvedeno, že je zde zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 42 000 EUR s příslušenstvím. Dále byla doložena smlouva o převodu vlastnického práva ze 7. 12. 2012, kdy žalobce předmětnou nemovitost od žalovaných nabyl.

9. Soud si dále připojil spis zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], kdy u zdejšího soudu probíhalo řízení o nařízení exekuce, vyklizení pozemku parcela [číslo] jehož součástí je stavba parcela [číslo] která stojí na tomto pozemku.

10. Z odůvodnění rozhodnutí [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] soud konstatuje v bodu 18, že odvolací soud se neztotožňuje s právním závěrem soudu 1. stupně spočívající v tom, že smlouva o nájmu datovaná [datum] by byla neplatná z důvodu absence podpisu 1. povinného. Vychází ze skutečnosti, že ke dni uzavření nájemní smlouvy byli povinní v manželském svazku, což je ve smlouvě výslovně uvedeno a že pronajatou nemovitost oba užívali, obývali. V takovém případě pak podle § 745 odstavec 1, věty prvé za středníkem občanského zákoníku, vzniklo oběma povinným nájemní právo k pronajaté nemovitosti, i když nájemní smlouvu uzavřela a připojila pod tuto smlouvu pouze žalovaná a fakticky jen povinná 2. Krajský soud v Brně uvádí, že v takovém případě jsou oba povinni tedy žalovaní manželé vázáni podmínkami této smlouvy za předpokladu, že si neujednali něco jiného. Nelze hovořit o neplatnosti nové nájemní smlouvy či o simulovaném právním jednání ve smyslu § 551 či § 552 o.z.

11. Dále Krajský soud v Brně v odstavci 19 uvádí, že lze odkázat na ustanovení § 714 odstavec 2 občanského zákoníku, podle něhož platí, že jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání. Povinný, tedy 1. žalovaný, uzavření nájemní smlouvy a vznik nájemního práva k výše uvedené nemovitosti podle této smlouvy nikdy nezpochybnil. Podle tedy Krajského soudu v Brně došlo k uzavření nové nájemní smlouvy mezi účastníky a došlo i k podstatné změně právního důvodu, na kterém se nárok oprávněného vůči povinným na vyklizení nemovitosti zakládal.

12. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Jednoznačně z listinných důkazů bylo prokázáno, že mezi účastníky došlo k uzavření smlouvy o nájmu domu, dle ustanovení § 2201 a násl. občanského zákoníku. V této smlouvě o nájmu domu byla jednoznačně stanovena doba, od kdy smlouva o nájmu domu platí, tedy od [datum], jednoznačně zde bylo stanoveno, že se ruší nájemní smlouva z [datum]. Dále, že předmětem tohoto nájmu je pozemek parcela [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je také budova [adresa] – objekt k bydlení. Dále zde také bylo stanoveno nájemné. V článku 4, této nájemní smlouvy je přesně stanovena doba nájmu a způsob skočení nájemního vztahu od 1. 1. 2018, kdy od tohoto data může pronajímatel oznámit ukončení nájemního vztahu i bez splnění předchozí podmínky do [datum], tedy že bude nájemce v prodlení s úhradou nájemného o více než 30 dní. Soud tuto nájemní smlouvu z [datum] považuje za platnou.

13. Dále měl soud k dispozici 2 výpovědi z nájmu bytu, jednu z 25. 7. 2017, tato se však vztahovala k nájemní smlouvě ze [datum] a tudíž podle soudu je tato výpověď v daném řízení podle soudu neplatná, vzhledem k tomu, že nájemní smlouva již zanikla k 1. 4. 2014. Pokud se týká výpovědi z nájmu bytu in eventum z 23. 4. 2018, tak i zde se soud domnívá, že tato výpověď je absolutně neplatná. Soud poukazuje na rozpor mezi listinami, které se ve spise nacházejí. Jednoznačně ze všech listinných důkazů vyplývá, že byla uzavřena smlouva o nájmu domu, tedy nemovitosti pozemku parcela [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova [adresa] k bydlení, tedy rodinný dům. Listina označená, jako výpověď z nájmu bytu in eventum z 23. 4. 2018 dává nájemcům výpověď z nájmu pozemku parcela [číslo] k.ú. [okres] bez výpovědní lhůty, byť je tato výpověď označena jako výpověď z nájmu bytu.

14. Podle § 2201 občanského zákoníku, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Dle § 2225 občanského zákoníku při skončení nájmu, odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci.

16. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že výpověď žalobce z 23. 4. 2018 je absolutně neplatná a to s ohledem na absolutní nejasnost, neurčitost výpovědi vzhledem k tomu, že žalobce chtěl vyklidit zejména předmětný dům, ve kterém žalovaní bydleli, který užívali, ale výpověď dal z nájmu pouze k pozemku pod touto nemovitostí. Absolutně podle soudu nelze vztáhnout výpověď k pozemkům i na nemovitost, která je součástí tohoto pozemku. Soud navíc poukazuje na to, že podle smlouvy o nájmu domu z [datum] byla upravena otázka ukončení nájemního vztahu s tím, že zde nebylo nutné dávat žádnou výpověď, nebylo nutné splnit žádné další podmínky. Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu domu se týkala celé nemovitosti, respektive pozemku, jehož součástí byla nemovitost rodinný dům, nelze podle soudu vztáhnout na tuto nájemní smlouvu takto danou výpověď. Soud přihlédl i k ustanovení § 553 odstavec 1 občanského zákoníku, kdy o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Jednoznačně ze smlouvy o nájmu domu vyplývá, že předmětem nájmu byl pozemek parcela [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří a součástí tohoto pozemku je také budova [adresa] dům. Pokud se týká výpovědi z 23. 4. 2018 tak byla dána výpověď z nájmu pozemku parcela [číslo] k.ú. [okres] bez výpovědní lhůty. Podle soudu je v tomto smyslu tato výpověď neurčitá, nesrozumitelná. Vzhledem k tomu, že je odkazováno na konkrétní smlouvu o nájmu bytu, kdy předmětem nájmu bylo něco jiného, než byla dána výpověď z nájmu bytu. Podle soudu je tady tato výpověď neurčitá, zdánlivá a k tomuto právním jednání soud nepřihlíží, což tedy s odkazem na ustanovení § 588 občanského zákoníku, soud k tomuto přihlíží i bez návrhu a proto rozhodl, že důvody vyklizení nejsou dány.

17. Soud se domnívá, že jednoznačně ze zákona plyne, že úkon směřující k vyklizení nemovitosti musí být jasný, určitý, srozumitelný, tak aby nezpůsoboval žádné pochybnosti čeho se týká, a čeho má být dosaženo, což v tomto případě v listině označené jako výpověď z nájmu bytu in eventum z 23. 4. 2018 nebylo a proto soud tedy i bez návrhu přihlédl k neplatnosti právního jednání, které odporuje zákonu a to v souladu s ustanovením § 588 občanského zákoníku. Proto tedy důvody pro vyklizení nejsou dány.

18. O nákladech řízení soud rozhodl tak, že žalovaní, kteří byli ve věci plně úspěšný má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Vzhledem k tomu, že žalovaní ve lhůtě 3 dnů náklady řízení soudu nevyčíslili, soud tyto vyčíslil z úřední činnosti, když žalovaným přiznal náklady právního zastoupení a to za 3 úkony právní služby, převzetí, zastoupení, vyjádření 18. 9. 2020 a účast na jednání dne 28. 4. 2020. Při stanovení ceny úkonu soud vyšel z ustanovení § 9 odstavec 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., za tarifní hodnotu považoval částku 10 000 Kč, takže úkon je 1 500 Kč. Soud tedy vyčíslil odměnu za 3 úkony á 1 500 Kč, 3x režijní paušál á 300 Kč tedy 5 400 Kč za jednoho zastupovaného na straně žalovaných vzhledem k tomu, že na straně žalovaných byli 2 žalovaní. V souladu s ustanovením § 12 odstavec 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jde-li o společné úkony při zastupování dvou nebo více osob náleží advokátovi za každou takto zastupovanou osobu odměna snížená o 20 %. Plná odměna za 2 zastupované by byla 10 800 Kč, 20 % snížení je 2 160 Kč, takže odměna, kterou soud přiznal po snížení je 8 640 Kč. Vzhledem k tomu, že zástupce žalovaných soudu nedoložil vyčíslení a tudíž ani to, zda je či není plátcem DPH, soud přiznal odměnu bez DPH.