9 C 87/2024

Plný text

Okresní soud ve Znojmě rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Marií Hladíkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovaným: 1) Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozený/á datum Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 2) Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 o 29.885 Kč s příslušenstvím

I. Zamítá se žaloba, aby žalovaní 1), 2) byli povinni zaplatit žalobkyni částku ve výši částku 29.885 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročněz částky 7.385 Kč od 6. 2. 2022 do zaplaceníz částky 9.000 Kč od 6. 3. 2022 do zaplaceníz částky 9.000 Kč od 6. 4. 2022 do zaplaceníz částky 4.500 Kč od 6. 5. 2022 do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným 1), 2) náhradu nákladů řízení ve výši 23.032,13 Kč k rukám právního zástupce žalovaných do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne 8. 4. 2024 se žalobkyně domáhala, aby soud uložil žalovaným povinnost zaplatit jí částku 29.885 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. V žalobě se uvádí, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí bytové jednotky č. , hodnota, vymezené v bytovém domě čp. , hodnota, na pozemku parc. č. st. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, .

2. Žalobkyně uvádí, že , datum, uzavřela s žalovanými nájemní smlouvu, na základě které přenechala žalovaným k užívání byt v jejím vlastnictví za účelem bydlení od , datum, na dobu určitou do , datum, . Nájemné bylo sjednáno částkou 9.000 Kč od 1. 6. 2021.

3. Žalobkyně uvádí, že platili žalovaní řádné nájemné do ledna 2022 a za období od 1. 2. 2022 do 15. 5. 2022 nic nezaplatili, takže dluh vznikl za 3,5 měsíce ve výši 31.500 Kč.

4. V žalobě se dále uvádí, že žalovaní se na konci ledna z bytu odstěhovali a předali žalobkyni klíče. Opustili byt z vlastní vůle, žalobkyně s tím nesouhlasila a trvala na splnění podmínek ze smlouvy a očekávala nájemné za celou dobu, na kterou byla smlouva uzavřena. Po obdržení klíčů od žalovaného 1) byt osobně prohlédla. Žalovaní neměli zájem provést řádné předání bytu a při obhlídce zjistila značné závady a stav bytu neodpovídal běžnému opotřebení. Byly poškozeny vnitřní dveře, díry ve zdi po odmontování televizoru ze stěny, díry v rozích, zničené PVC, provedli výmalbu vnitřních omítek stěn latexovou barvou, která se loupala. Musela žalobkyně na vlastní náklady vymalovat. Dále odvezli plynový sporák z bytu.

5. V žalobě se dále uvádí, že žalobkyně po žalovaných požadovala jednak zaplacení zbytku nájemného ve výši 31.500 Kč a dále z titulu náhrady škody za poškozené vnitřní žaluzie částku 5.385 Kč, ostatní náhradu, o které bylo hovořeno, nepožadovala. Žalovaní zaplatili kauci – peněžitou jistotu 7.000 Kč s tím, že tuto žalobkyně započetla jednak na škodu 5.385 Kč a v částce 1.615 Kč na dlužné nájemné, proto požaduje částku 29.885 Kč s příslušenstvím.

6. Soud ve věci vydal platební rozkaz, který z důvodu nedoručení byl zrušen. Žalobkyně následně písemné podání doplnila tak, že nemá k dispozici předávací protokol při uzavírání nájemní smlouvy, a to první nájemní smlouvy. Stejně tak byl uzavřen předávací protokol při předání bytu. Dále žalobkyně potvrdila, že v bytě zahájila rekonstrukční práce, tyto byly započaty 10. 2. 2022. Tyto práce zahájila proto, že žalovaní se z bytu odstěhovali a odmítli tam dále bydlet. Žalobkyně nemá k dispozici žádnou písemnou výzvu, žádnou SMS zprávu, kterou by žalované vyzvala, že trvá na tom, aby v bytě bydleli do skončení uzavřené smlouvy.

7. Žalobkyně potvrdila, že počátkem ledna 2022 jí žalovaný volal, že se chtějí koncem měsíce odstěhovat, proto šla zhruba 10. ledna 2022 do bytu na obhlídku s řemeslníkem panem , jméno FO, , který následně prováděl rekonstrukční práce, aby jí poradil, jak se dá odstranit latexová barva modrá ze stěny, o které věděla, že v bytě je. Skutečně tam byla 10.

1. Se žalovaným se o ukončení nájmu nebavila, do bytu pak přišla kolem 20. 1. 2022 a teprve poté se ukázalo, v jakém stavu byt je. Na předání bytu šla až 20. 1. 2022. Žalobkyně soudu sdělila, že skutečně neví, kdy žalovaným řekla, že jim dále běží nájem. Pokud se týká SMS zprávy, tak to bylo až v době, kdy dostali výzvu od její právní zástupkyně. Dále bylo soudu ze strany žalobkyně sděleno, že neexistuje předávací protokol o převzetí bytu při uzavření první nájemní smlouvy v roce 2016, zřejmě byly sepsány pouze stavy počítadel, elektriky a plynu.

8. Žalobkyně trvala na tom, že její nárok je důvodný vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena písemně, tak i pro zánik závazkového právního vztahu je zapotřebí písemné právní jednání. Odkazuje na ust. § 564 obč. zákoníku vzhledem k tomu, že pro obligatorní náležitosti nájemního vztahu a vznik nájemního vztahu je zapotřebí písemná smlouva, tak i pro zánik je nutná dohoda, a proto má za to, že nedošlo k písemně uzavřené dohodě, ale faktické předání bytu je v této věci irelevantní. Žalobkyně trvá i na tom, že vzhledem k tomu, že byt byl předán před ukončením nájemního vztahu, nedošlo k výpovědi podle § 2287 obč. zákoníku, ale ani k dohodě a nadále na žalobě trvá.

9. Žalovaní s žalobou nesouhlasili ať již z titulu dlužného nájemného nebo z titulu náhrady škody. Poukazují na to, že žalobkyně svůj nárok opírá o skutečnost, že na konci měsíce ledna 2022 se žalovaní z bytu odstěhovali, předali jí klíče s čímž nesouhlasila a trvala na splnění podmínek. Nesouhlasí ani s náhradou škody za poškozené žaluzie.

10. Žalovaní potvrzují, že byt v lednu 2022 opustili a žalobkyni předali klíče. Na odstěhování z bytu a jeho předání se s žalobkyní domluvili, ta s tím souhlasila. Žalovaný 1) se s žalobkyní v měsíci listopadu 2021 ústně dohodli, že nájem skončí k 31. 1. 2022, neboť mají zajištěné jiné bydlení. Domluva byla tedy do 31. 1. 2022. Byla to sama žalobkyně, která kontaktovala žalovaného s žádostí, zda by se nemohli odstěhovat o týden dříve, neboť chtěla byt kompletně rekonstruovat včetně nových omítek, proto se dohodli na předání klíčů od bytu v období od 15. do 20. ledna 2022. Žalobkyně klíče převzala osobně přímo v bytě. Přítomen byl dokonce zedník, který následně prováděl rekonstrukci v bytě. Žalobkyně nepožadovala, aby žalovaní například opravili díry ve zdi vzhledem k tomu, že bude provádět celkovou rekonstrukci, což započala bezprostředně po odstěhování žalovaných.

11. Žalovaní tedy mají za to, že nájemní vztah mezi nimi a žalobkyní dohodou platně skončil. Byt po skončení nájmu odevzdali. Žalobkyně obdržela klíče a nic jí nebránilo v přístupu do bytu a užívání. Není pravdou, že by ukončili užívání bytu a odstěhovali se ze své vlastní vůle a na skončení nájmu se s žalobkyní nedomluvili. Tato se skončením souhlasila. Pokud by nesouhlasila se skončením nájmu a odstěhováním, je nelogické, aby dobrovolně od žalovaných klíče a byt převzala. Žalobkyně se s prvním žalovaným po předchozí domluvě v bytě osobně sešla a klíče převzala.

12. Následně o dohodě o ukončení svědčí i to, že žalobkyně sama požádala žalované o součinnost při přepisu elektřiny u dodavatele , právnická osoba, ., změna zákazníka proběhla on-line, přičemž žádost o ukončení smlouvy žalovaní podali 23. 1. 2022 a novým zákazníkem byla právě žalobkyně. Dodavatel elektřiny kontaktoval žalobkyni prostřednictvím emailu s pokyny k přepisu a ten proběhl 24. 1. 2022 na žalobkyni, o čemž byli žalovaní vyrozuměni 26. 1. 2022.

13. Žalovaní také poukazují na to, že žalobkyně sama učinila kroky k přepisu zemního plynu u dodavatele , právnická osoba, , přičemž žádost o přepis podala žalobkyně sama. O tom byli žalovaní vyrozuměni emailem od dodavatele zaslaným na jejich adresu. Žalovaní zadali požadavek na ukončení smlouvy a dodavatel je informoval o tom, že neakceptoval jejich požadavek, neboť předpis smlouvy byl již proveden osobně na zákaznickém centru na základě čestného prohlášení nového zákazníka, tedy žalobkyně. K přepisu energií došlo tedy bezprostředně po odevzdání bytu žalobkyni. Je naprosto nepravděpodobné, že by žalobkyně uzavírala smlouvy jak na elektriku, tak na dodávky plynu, pokud by trvala na splnění nájemní smlouvy.

14. Pokud se týká tvrzení žalobkyně o poškození žaluzií, vzniku škody, uvedli, že toto ničím nedokazuje, pouze dokládá fakturu o dodávce nových žaluzií. Žalovaní mají za to, že toto bylo provedeno v období rekonstrukce bytu. Nešlo o napravování škod, ale o kompletní rozsáhlou rekonstrukci bytu.

15. Žalovaní následně písemné vyjádření doplnili tak, že pokud se týká předání bytu, tak byla telefonická dohoda mezi účastníky na den, kdy se dostavili do bytu, sepsáno nebylo skutečně nic, protože měli vzájemné dobré vztahy. Mají za to, že nájem skončil předáním bytu. Žalobkyně chtěla přepis elektřiny na sebe, toto bylo provedeno a pokud se týká přepisu plynu, tak toto iniciovala sama žalobkyně. Z fotografií ohledně žaluzií není zřejmé, zda jsou žaluzie funkční. Žalovaní potvrdili, že mají informaci, že rekonstrukční práce byly započaty 10. 2. 2022.

16. Žalovaný 1) uvedl, že telefonicky oznámil žalobkyni, že chtějí koncem ledna byt opustit s tím, že žalobkyně asi den nebo dva dny před 10. lednem mu volala, že si přijde byt prohlédnout. Původně byli dohodnuti na vystěhování koncem ledna. Žalobkyně požádala žalované, jestli by to nemohlo být o týden dřív, že má už domluvené dělníky, neboť bude byt rekonstruovat a současně jí přitom předal nový sporák, přičemž měl být přítomen i pan , jméno FO, . Skutečně k zahájení rekonstrukce došlo počátkem února.

17. Na datu 10. 2. 2022 se shodli, jak žalobkyně, tak i žalovaní. Dále žalovaný uvedl, že pokud se týká stavu plynoměru a elektroměru, tak stav opsali společně žalobkyně a žalovaný 20.

1. Žalovaný dále uvedl, že v roce 2016, když se do bytu stěhovali, tak tam před nimi bydlela paní, která rok v bytě netopila. Má také informaci, že v tom období protékalo střechou a měli 1 rok vlhko v bytě. Když se do bytu stěhovali, žalobkyně jim řekla, že žaluzie jsou rozbité, že je vymění. Chtěla je zaplatit po předchozí nájemkyni. V bytě se objevovala plíseň, což v průběhu nechala žalobkyně odstranit. Žalovaný uvedl, že jim žalobkyně navrhovala, že má postavený nový byt, že by jim ho přenechala s tím, že tento byt, ve kterém bydlí, by zrekonstruovala, bylo to asi po 5 letech, kdy v bytě bydleli. K přestěhování nedošlo z toho důvodu, že se prodloužilo datum výstavby.

18. Po provedeném dokazování soud zjistil tento skutkový stav:

19. Z výpisu LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , má soud za prokázané, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí bytové jednotky č. , hodnota, Dále má soud k dispozici předžalobní výzvu, kterou zasílala žalobkyně žalovaným, a to z data 19. 12. 2023.

20. Soudu dále byla předložena smlouva o nájmu bytu z , datum, na dobu určitou do , datum, , kdy nájem může být ukončen dohodou smluvních stran a nebo výpovědí.

21. Pokud se týká závěrečného ujednání VII., tak je zde uvedeno, že smlouva může být změněna pouze písemnými dodatky schválenými a podepsanými smluvními stranami.

22. Žalobkyně soudu doložila fakturu od dodavatele , právnická osoba, . na okenní žaluzie včetně montáží v ceně 5.385,45 Kč.

23. Soud měl dále k dispozici emailovou korespondenci mezi žalovanými a , právnická osoba, info ohledně přepisu smlouvy o sdružených dodávkách elektřiny s tím, že je zde email z 26. 1. 2022, kdy je sděleno žalovaným, že změna zákazníka proběhla v pořádku, jednalo se odběrné místo na adrese , adresa, . Dále byla předložena i emailová korespondence od , právnická osoba, na dodávku plynu, kdy bylo 26. 1. žalovaným sděleno, že se na ně obrátila paní , jméno FO, ohledně přepisu zemního plynu. 8. 2. bylo žalovaným sděleno, že přepis smlouvy byl již proveden osobně na zákaznickém centru na základě čestného prohlášení nového zákazníka.

24. Soudu byly předloženy fotografie okenních žaluzií, z nichž ovšem nebylo zřejmé, že tyto žaluzie byť jsou zarezlé, nejsou funkční, pohyblivé. Další fotografie, pokud se týká nějakého poškození bytu, tyto soud nemá za podstatné vzhledem k tomu, že nároky z toho žalobkyně neuplatňuje.

25. Soud ve věci slyšel svědka , jméno FO, , který pracoval jako OSVČ a měl stavební firmu s tím, že dělal zedníka. Potvrdil, že se v lednu na základě kontaktu žalobkyně byl podívat do bytu na nějaké nátěry, aby poradil, co je s tím třeba udělat. Dále uvedl, že první dva týdny v lednu nepracuje, takže se dohodli, že nejdříve by mohl pracovat v třetím týdnu v lednu. Přítomná byla při této návštěvě podle informace od žalobkyně manželka žalovaného. Prošel celý byt, v jednom pokoji byl nátěr, který byl omyvatelný, ten bylo nutné oškrabat, ofrézovat, což bylo provedeno. Skutečně v té době se měl jít podívat na ten nátěr, co s ním lze udělat. V té době se o rekonstrukci s žalobkyní nebavili. Svědek uvedl, že po této návštěvě, když si prohlížel stěnu, již v bytě v lednu nebyl, až v měsíci únoru, kdy ho začátkem žalobkyně kontaktovala a v té době již byl byt prázdný. Přišel do prázdného bytu. V rozích kolem oken byla plíseň, byly rezavé žaluzie. Doporučil žalobkyni, pokud chce mít byt v pořádku, že veškerá malba musí být odstraněna, znovu stěny natáhnout, tzv. fajnová omítka a pak teprve napenetrovat a byt nově vymalovat. Jinak svědek uvedl, že se domnívá, že ho nebylo možné dále pronajímat. Svědek potvrdil, že opravu začínal někdy v únoru, práce ukončil někdy v květnu nebo červnu, přesně si nevybavuje, kdy fakturoval. Prováděli opravu zdí, stěn, dělali celou rekonstrukci koupelny, která byla původní a odpovídala stavu a stáří bytovky. Po jejich řemeslnících nastupovali podlaháři a nakonec malíř. Svědek dále uvedl, že se s žalobkyní v žádném případě nebavili o důvodu odstěhování žalovaných s tím, že kdyby se měli odstěhovat, příp. proč se odstěhovali, řešili pouze technický stav. Žalobkyně mu ani nesdělila, že by se žalovaní odstěhovali z bytu před uplynutím nájemní smlouvy, tyto věci ho nezajímaly. Dále svědek uvedl, že pokud se týká žaluzií, byly přepáleny, byly utržené vlasce, připouští, že mohly být přepálené od sluníčka. Rámečky žaluzií byly rezavé.

26. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je nedůvodná.

27. Podle § 2292 zákona č. 89/2012 Sb. v platném znění nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoliv pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

28. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva mezi účastníky byla ukončena. Soud nezpochybňuje tvrzení žalobkyně, že v uzavřené smlouvě o nájmu bytu od , datum, je v článku VII. ujednáno, že smlouva může být změněna pouze písemnými dodatky schválenými a podepsanými oběma smluvními stranami. Soud však má za to, že v daném případě mezi účastníky došlo ústně k dohodě o ukončení nájemního vztahu. Soud vychází z toho, že ani při prvním nájmu nebyl mezi účastníky sepsán protokol o předání bytu, takže nebyl sepsán při ukončení nájmu. Je pravdou, že v daném případě se mělo jednat o uzavření písemné dohody o ukončení nájemního vztahu, ale je pravdou, že judikatura připouští, že může dojít k ukončení i jinak. Soud má za to, že v daném případě došlo o uzavření dohody o skončení nájmu bez dodržení zákonné písemné formy, kdy žalobkyně toto ukončení nájemního vztahu akceptovala, respektovala. Tomu všemu odpovídá to, že sama před ukončením nájemního vztahu 10. 1. 2022 navštívila předmětný byt se zedníkem, kde konzultovala případně odstranění nátěru. Následně 22. 1. 2022 v samotném bytě převzala od žalovaného klíče od bytu, tudíž respektovala ukončení nájmu, toto akceptovala. Tomuto jednání ze strany žalobkyně, že byt tedy nikoliv písemně, ale ústně došlo k ukončení nájemního vztahu, svědčí i to, že sama iniciovala a provedla přepis plynu na sebe a potvrdila přepis elektřiny také na sebe, což bylo v týdnu od 22. do 26. 1. 2022. O tom, že žalobkyně akceptovala ukončení nájmu dohodou, byť tedy nikoliv písemně, svědčí i to, že neprodleně 10. 2. byla započata rekonstrukce v předmětném bytě. Pokud by žalobkyně trvala na tom, že žalovaní mají zůstat od 15. 5. 2022 a za toto období jí platit nájemné, pak by v žádném případě nemohla zahájit rekonstrukční práce v únoru, kdy byla prováděna tak, jak uvedl svědek, kompletní rekonstrukce, nejenom stěn a malba, ale kompletní rekonstrukce koupelny, která byla původní, rekonstrukce zdí, podlah. Všechno toto jednání žalobkyně svědčí o tom, že ukončení nájmu a odstěhování před lhůtou 15. 5. akceptovala, s tímto souhlasila a takto mezi účastníky v době ukončení nájemního vztahu nebylo sporu.

29. Žalobkyně v průběhu jednání ani soudu neprokázala, nedoložila, že by dříve než po předžalobní upomínce, která byla z 19. 12. 2023, jakýmkoliv způsobem vyzvala žalované k doplacení zbytku nájemného a k náhradě škody. Všechna tato jednání žalobkyně svědčí o tom, že neprodleně po dohodě s žalovanými na ukončení nájemního vztahu, byť předčasně a byť nebyla dodržena písemná forma, ale svědčí o tom, že to byla i vůle žalobkyně ukončit nájemní vztah, protože okamžitě bez průtah začala provádět rekonstrukci bytu. Soud tedy dospěl k závěru, že v daném případě žaloba není důvodná, že nebyla dodržena písemná smlouva na uzavření dohody o ukončení nájemního vztahu, nebyla žádná písemná forma předání bytu, ale jednoznačně se účastníci shodli na tom, že k předání klíčů a bytu došlo 20. 1. 2022 a od té doby až do prosince 2023 žalobkyně žádným způsobem nekontaktovala žalované, že trvá na pokračování nájemního vztahu, trvá na placení nájemného. Žádná taková skutečnost soudu nebyla doložena. Navíc je jednoznačně zřejmé, že žalovaná nemohla trvat na pokračování nájemního vztahu a užívání bytu žalovanými, když počátkem února 2022 zahájila rozsáhlou rekonstrukci bytu. S ohledem na tyto skutečnosti soud v celém rozsahu zamítl.

30. Pokud se týká nákladů řízení, tak tam soud v souladu s ust. § 142 odst. 1 zákona č. 177/1996 Sb., přiznal náklady řízení, a to úspěšnému účastníku, tedy žalovaným, a to za úkony právní pomoci které spočívají v úkonu převzetí právního zastoupení žalovaných, písemné vyjádření ve věci samé a účast na jednání soudu dne 10. 6. 2024 a 22. 7. 2024 s tím, že úkon je dle vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění dle § 7 této vyhlášky 2.300 Kč za úkon a ve spojení s § 12 odst. 4 advokátního tarifu platí, že jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %. Jedná se tedy o částku 1.840 Kč. Při zastoupení dvou účastníků je to za úkon 3.680 Kč a dále 4 x režijní paušál po 300 Kč včetně DPH. Soud tedy přiznal na odměně celkem částku 19.263,20 Kč, z čehož DPH je 3.343,20 Kč. Dále soud přiznal cestovné k jednání , datum, a , datum, s tím, že jedna jízda , adresa, a zpět 1.484,46 Kč, což bylo vypočteno přesně podle vyhlášky a podle velkého technického průkazu. Dále soud přiznal 8 půlhodin ztráta času ke dvěma účasti na jednání, kdy jedna půlhodina je á 100 Kč, tedy 800 Kč. Celková částka na nákladech řízení je 23.032,12 Kč, z čehož je 21 % DPH 3.343,21 Kč.