9 Cmo 49/2026

Plný text

Vrchní soud v Praze rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Josefa Holejšovského, Ph.D. a soudců JUDr. Ing. Dušana Hrabánka a JUDr. Františka Švantnera ve věci navrhovatele: Jméno navrhovatele A, IČO IČO navrhovatele A sídlem Adresa navrhovatele A za účasti: Jméno navrhovatele B, IČO IČO navrhovatele B sídlem Adresa navrhovatele B zastoupené advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, k odvolání navrhovatele proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 19. prosince 2025 č. j. 80 Cm 41/2021-209

I. Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 19. prosince 2025 č. j. 80 Cm 41/2021-209 se potvrzuje.

II. Navrhovatel je povinen zaplatit účastníkovi na náhradu nákladů odvolacího řízení částku ve výši 12 140 Kč, do 3 dnů od právní moci usnesení k rukám jeho zástupce Jméno advokáta, advokáta.

1. Návrhem došlým soudu prvního stupně (dále též jen „soud“) dne 18. 3. 2021 se navrhovatel jako člen účastníka domáhal vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka přijatého mimo zasedání shromáždění (formou per rollam) ve dnech 15. 2 - 1. 3. 2021, kterým bylo rozhodnuto, že „Vlastníci jednotek v domě adresa souhlasí s tím, aby Jméno navrhovatele B… uzavřelo nájemní smlouvu s právnická osoba,…, ve věci nájmu společné části domu o celkové podlahové ploše po zaokrouhlení 51,0 m2, nacházející se v Anonymizováno. patře za dveřmi č. Anonymizováno v budově č.p. Anonymizováno v k.ú. adresa, a to od 1. března 2021 na dobu jednoho roku, s možností prodloužení na další období formou dodatku“ a dále rozhodnuto, že: „Vlastníci jednotek v domě adresa souhlasí s tím, aby výnosy z nájmu společné části domu o celkové podlahové ploše po zaokrouhlení 51,0 m2, nacházející se v Anonymizováno. patře za dveřmi č. Anonymizováno v budově č.p. Anonymizováno v k.ú. adresa, byly vkládány do prostředků určených pro správu domu na bankovním účtu Jméno navrhovatele B (IČO IČO navrhovatele B)“, přičemž navrhovatel hlasoval proti oběma usnesením. Namítl, že jsou neplatná pro rozpor se zákonem, (i s dobrými mravy) a se stanovami, protože „za dveřmi č. Anonymizováno“ v Anonymizováno. patře domu se nenachází žádná „společná část domu“, nýbrž ateliér, který jakožto kolaudovaný nebytový prostor nemůže pojmově být společnou částí domu - bez ohledu na to, zda v katastru nemovitostí je či není zapsán jako jednotka (z toho, že v něm t.č. takto zapsán chybně není, zřejmě společenství chybně dovodilo, že jde o společnou část domu). Argumentoval konstantní judikaturu, která dlouhodobě zastává názor, že rozdělení budovy na jednotky „není ponecháno libovolně na úvaze vlastníka…, ale může být platně učiněno pouze v souladu se stavebním kolaudačním stavem budovy a se zákonem, který takovou možnost upravuje“ s tím, že vlastník je při prohlášení o vymezení jednotek v domě vázán zákonnými pravidly, od nichž se nemůže odchýlit: „Pokud tak učiní, je úkon pro rozpor se zákonem neplatný, ….Stejně tak je zákone omezeno společenství vlastníků při rozhodování o změně obsahu prohlášení.“ (kurzívou je citováno z rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. 3. 2003 č. j. 17 Co 109/2003-185). Dále jsou podle navrhovatele obě usnesení neplatná pro neurčitost, když z prvního není zřejmé, v jakém právním postavení má účastník uzavřít příslušnou nájemní smlouvu, a z druhého usnesení není zřejmé, co se má rozumět „výnosy“ z nájmu a jejich „vkládáním do prostředků…“ a ostatně i těmi „prostředky určenými pro správu domu“. Dále tato usnesení navrhovatele hospodářsky poškozují a znevýhodňují oproti ostatním členům účastníka a zasahují do jeho postavení vlastníka ateliéru a do podstaty předmětu jeho vlastnictví. Navrhovatel byl před rokem 1998 výlučným vlastníkem celého domu a ani po vymezení jednotek v domě své vlastnické právo k ateliéru nikdy platně na nikoho nepřevedl, je tudíž nadále jeho výlučným vlastníkem.

2. Účastník se k návrhu vyjádřil podáním ze dne 12. 5. 2021. Namítl, že jednotka č. Anonymizováno v k.ú. adresa, která byla v letech 1998 až 2018 ve vlastnictví navrhovatele, zanikla v důsledku změny prohlášení vlastníka budovy odsouhlasené všemi vlastníky jednotek v domě. Sám navrhovatel podal příslušnému katastrálnímu úřadu dne 11. 6. 2018 návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, v němž uvedl, že na základě dohody o změně prohlášení vlastníka budovy ze dne 25. 3. 2004 navrhuje „vymazat dosud evidované jednotky č. Anonymizováno a č. Anonymizováno…nacházející se v nejvyšším podlaží domu č. Anonymizováno, které vždy bylo a je společnou částí domu“. S právními účinky vkladu ke dni 11. 6. 2018 jednotka č. Anonymizováno v k.ú. adresa zanikla. Na dohodu o změně prohlášení vlastníka budovy ze dne 25. 3. 2004, kterou odsouhlasili všichni vlastníci jednotek v domě, nedopadají právní závěry judikatury, kterých se navrhovatel ve svém návrhu dovolává. Zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, byl původní vlastník budovy vázán při vymezení jednotek v domě ve svém prohlášení. Změny tohoto prohlášení se však řídí ustanovením § 1169 o. z. Posuzovaná dohoda o změně prohlášení vlastníka budovy vyžadovala dle § 1169 o. z. vyžadovala souhlas všech vlastníků jednotek, protože se v ní měnily velikosti podílů na společných částech domu a na pozemku. Poslední 3 z vlastníků podepsali dohodu dne 4. 6. 2018, a proto byla tato dohoda uzavřena dne 4. 6. 2018 a nikoliv dne 25. 3. 2004, jak tvrdí navrhovatel. Tato dohoda o změně prohlášení není neplatná, její text, včetně obrazových příloh připravil navrhovatel. Pakliže způsobil neplatnost tohoto právního jednání, nemá dle § 579 o. z. právo namítnout jeho neplatnost. Dále platí, že v době od června 2018 do března 2021 nenamítal tohoto právního jednání, a proto se dle § 586 odst. 2 o. z. považuje za platné. Posuzované právní jednání není neplatné pro rozpor s dobrými mravy či se zákonem, jak tvrdí navrhovatel. Naopak, dohodou o změně prohlášení vlastníka budovy došlo ze strany navrhovatele ke zcela dobrovolné nápravě toho, že si jako původní vlastník budovy svým prohlášením učiněným v rozporu se zákonem o vlastnictví bytů přisvojil společné části budovy nacházející se v podkroví domu, které byly v 30. letech zkolaudovány jako půda, prádelna, ateliér. Rovněž není posuzované jednání neplatné z důvodu omylu, jelikož návrh sám připravil a sám navrhl vložit do katastru nemovitostí. Nepřisvědčil ani námitce o neurčitosti rozhodnutí, neboť předmětné pojmy jsou zcela určité a srozumitelné, když pojmem výnos se rozumí peněžní částka získaná z určité činnosti za určité období bez ohledu na to, zda v tomto období došlo k její úhradě. Pojmem nájem se rozumí závazkový vztah vzniklý z nájemní smlouvy.

3. V záhlaví označeným usnesením (již druhým meritorním rozhodnutím soudu prvního stupně v této věci) tento rozhodl tak, že „Návrh na vyslovení neplatnosti usnesení účastníka přijatého hlasováním formou per rollam ve dnech 15. 2. až 1. 3. 2021, kterým byl vysloven souhlas s uzavřením nájemní smlouvy ohledně nájmu společné části domu v pátém patře za dveřmi č. Anonymizováno Anonymizováno v budově č. Anonymizováno v katastrálním území adresa, a na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění účastníka formou per rollam přijatého ve dne 15. 2. až 1. 3. 2021 o tom, že výnosy z nájmu této společné části domu budou vkládány do prostředků určených pro správu domu na bankovním účtu společenství se zamítá.“ (výrok I.), „Navrhovatel je povinen zaplatit účastníkovi na účet jeho právního zástupce na náhradu nákladů řízení částku 43.900,- Kč, a to do tří dnů od právní moci usnesení.“ (výrok II.).

4. Soud prvního stupně v rámci odůvodnění usnesení rekapituloval, čeho se domáhal navrhovatel a jak reagoval účastník, s tím, že prohlášením vlastníka ze dne 22. 12. 1998 navrhovatel jako vlastník domu vymezil jednotky č. Anonymizováno a Anonymizováno jako nebytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v pátém nadzemním podlaží, že navrhovatel se tak stal jejich vlastníkem a že navrhovatel jako správce domu podal dne 11. 6. 2018 návrh na vklad změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, kterým bylo navrženo vymazat dosud evidované jednotky č. Anonymizováno a Anonymizováno v posledním podlaží domu, což bylo mezi účastníky nesporné. Soud provedl účastníky označené listinné důkazy, když některé si na návrh účastníků vyžádal od Úřadu městské části Praha 10 a od Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu. Pro nadbytečnost neprovedl navrhovatelem navrhované místní šetření, protože podstatné skutečnosti ohledně dispozice posledního podlaží byly dostatečně prokázány listinnými důkazy. Informací o výsledku hlasování mimo zasedání shromáždění konaného ve dne 15. 2. až 1. 3. 2021 (dopis z 1. 3. 2021), zápisem z hlasování, hlasovacími lístky a stanovami účastníka měl soud za prokázané, že nadpoloviční většinou všech vlastníků bylo přijata napadená usnesení, navrhovatel byl přehlasovaným vlastníkem. Dohodou o změně prohlášení vlastníka ze 4. 6. 2018 (vyhotovenou v roce 2004, postupně podepisovanou vlastníky, poslední podpis připojen 4. 6. 2018) je prokázáno, že se vlastníci jednotek (všichni včetně navrhovatele) dohodli na zrušení jednotek č. Anonymizováno a Anonymizováno nacházejících se v posledním podlaží domu a jejich označení za společnou část domu, je připojeno odpovídající schéma 5. podlaží, z něhož vyplývá, že po změně prohlášení se v něm nenalézají žádné jednotky, jedná se o společnou část domu. Z návrhu na vklad změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí z 11. 6. 2018 vyplývá, že jej podal navrhovatel jako správce domu a navrhl jím v souladu s dohodou o změně prohlášení vlastníka ze dne 4. 6. 2018 vymazat uvedené dvě jednotky z katastru nemovitostí, protože prostor vždy byl společnou částí domu (půdou). Z listiny změna stavebního povolení Magistrátu hlavního města Prahy z 24. 12. 1931 č. j. III-56.977/31 je zřejmé, že prostory 5. nadzemního podlaží jsou pouze souhrnně označeny jako místnosti v podkroví s tím, že nesmí sloužit obytným účelům, v plánu na stavbu domu jsou místnosti v podkroví značeny jako předsíň, prádelna, necky, půda, komora, atelier, atelier, předsíň a lázeň. Podle kolaudačního rozhodnutí Magistrátu hlavního města Prahy ze 14. 10. 1932 č. j. III-46.249/32 měla být okna v podkroví dodatečně opatřena kovovou mříží a v prádelně měla být zřízena ventilace nad kotlem. Z dopisu Úřadu městské části Praha 10, stavebního odboru č. j. P10-232467/2021 vyplývá, že dne 29. 4. 2021 byla provedena kontrolní prohlídka 5. nadzemního podlaží domu se závěrem, že dispozice ateliéru je bez stavebních úprav oproti povolení k užívání z roku 1932 a dokumentaci v archivu stavebního úřadu. Z dalších provedených důkazů soud nevycházel. Následně soud citoval příslušná zákonná ustanovení, konkrétně §§ 258, 259, 1209, 1221 odst. 1 o. z., dále § 4 odst. 1 zák. č. 72/1994 sb. o vlastnictví bytů v platném znění ke dni prohlášení vlastníka a dohody o jeho změně, § 2 písm. h) téhož zákona. Navrhovatel je dle soudu jako přehlasovaný vlastník ve věci aktivně legitimován a návrh podal včas v tříměsíční prekluzivní lhůtě ve smyslu ust. § 1209 o. z. a zároveň skutečnost, že napadené rozhodnutí se týká prostoru v domě, který navrhovatel považuje za jednotku v jeho vlastnictví, představuje důležitý důvod ve smyslu tohoto ustanovení.

5. Soud na základě skutečností zjištěných popsaným dokazováním ovšem neshledal rozpor napadených dvou usnesení se zákonem, stanovami nebo dobrými mravy ve smyslu ust. § 258 o. z. Jednotka č. Anonymizováno (ateliér), jejíž vlastnictví navrhovatel tvrdí, neexistuje, protože platnou dohodou o změně prohlášení vlastníka budovy ze dne 4. 6. 2018 byla tato jednotka zrušena a prostor nabyl charakteru společné části domu. Dokazováním byla vyvrácena argumentace navrhovatele, že podle kolaudačního rozhodnutí se jedná o nebytový prostor, který tohoto charakteru nemůže být zbaven dohodou o změně prohlášení vlastníka (v rozporu s kolaudačním rozhodnutím). Jak má soud za prokázané změnou stavebního povolení z 24. 12. 1931, místnosti v Anonymizováno. nadzemním podlaží jsou souhrnně označeny jako místnosti v podkroví a bylo určeno, že nesmí sloužit obytným účelům. V plánu na stavbu domu jsou místnosti označeny jako předsíň, prádelna, necky, půda, komora, ateliér, ateliér, předsíň a lázeň. Z toho je zřejmé, že se jedná o prostory od počátku určené ke společnému užívání, o prostory obdobného charakteru, jak jako společné části domu příkladmo uvádí zákon o vlastnictví bytů v ust. § 2 písm. g. Kolaudačním rozhodnutím ze 14. 10. 1932 toto vymezení nedoznalo změny, pouze byla stanovena dodatečná podmínka instalovat mříž na okna a odvětrání nad kotlem. Navíc, i pokud by předmětný prostor byl zkolaudován jako nebytový prostor (ateliér), bylo by možno jeho charakter změnou prohlášení vlastníka přeměnit na společnou část domu, když podle judikatury platnost prohlášení vlastníka není podmíněna jeho bezpodmínečným souladem s kolaudačním rozhodnutím (rozsudek NS sp. zn. 28 Cdo 1796/2007 Z 1. 11. 2007, usnesení NS sp. zn. 22 Cdo 3248/2008 z 19. 7. 2010).

6. Dále soud poukázal na pravomocný rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 64 Cm 81/2023-203 ze dne 15. 3. 2024, z něhož soud také vycházel, jímž byla zamítnuta žaloba navrhovatele na odstranění vad prohlášení vlastníka (ze dne 22. 12. 1998 ve znění jeho změny dohodou ze dne 11. 6. 2018) a o určení, že navrhovatel je výlučným vlastníkem jednotky č. Anonymizováno, a to právě z důvodu, že prohlášení vlastníka není v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, a tudíž předmětná jednotka zanikla na jeho základě zrušením a následným výmazem z katastru nemovitostí. Navrhovatel proto nemůže být vlastníkem neexistující jednotky. Jelikož se jednalo se ke dni napadeného rozhodnutí v případě předmětných místností o společnou část domu, bylo shromáždění vlastníků jednotek oprávněno přijmout napadené rozhodnutí o schválení uzavření nájemní smlouvy ohledně uvedeného prostoru a o tom, jak bude naloženo s příjmy z tohoto pronájmu. Bylo dle soudu prokázáno, že rozhodnutí byla přijata usnášeníschopným shromážděním potřebnou většinou v souladu se stanovami účastníka; jsou formulována dostatečně srozumitelně, je jasné, co je jimi míněno, takže není dán tvrzený důvod neplatnosti spočívající v nesrozumitelnosti. Není dán dle soudu ani tvrzený rozpor s dobrými mravy, který navrhovatel spatřoval v tom, že účastník předmětný prostor nepovažuje za nebytový prostor, ale za společnou část domu (půdu). Jak vyplývá z výše uvedeného, o společnou část domu se jedná. Rozpor s dobrými mravy není dán tím spíše, že změnu prohlášení vlastníka, kterou byla jednotka č. Anonymizováno zrušena, inicioval navrhovatel z pozice správce domu, dohodu o změně prohlášení připravoval a sám pak na jejím základě podal návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, v němž sám uvedl, že navrhuje vymazat dosud evidovanou jednotku č. Anonymizováno, která však vždy byla a je společnou částí domu (půdou). Navrhovatel si tedy musel být vědom následků, které bude mít změna prohlášení vlastníka a návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. Z tohoto pohledu je argumentace navrhovatele několika omyly, kterých se měl v rámci tohoto procesu ve vztahu k prostorám v Anonymizováno. podlaží domu dopustit, zcela nevěrohodná a soud ji hodnotil jako účelovou. Soud neshledal žádný důvod neplatnosti napadených rozhodnutí, proto návrh jako nedůvodný zamítl. O nákladech řízení pak rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci, jejich náhradu tedy přiznal úspěšnému účastníkovi.

7. Proti usnesení soudu prvního stupně podal navrhovatel včasné odvolání. Namítl, že úvahy soudu, obsažené (pokud jde o věc samou) v bodech 14 až 19 odůvodnění napadeného usnesení, jsou nesprávné co do skutkových zjištění i co do právního posouzení. Na základě těch důkazů, které soud provedl, měl správně dojít k závěru, že předmětná část domu („v Anonymizováno. patře domu za dveřmi č. Anonymizováno“) vždy byla a je ateliérem, tj. nebytovým prostorem, a tudíž (podle kogentních ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů) jednotkou, nikoliv společnou částí domu a odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1788/2003. Z týchž důvodů, které Nejvyšší soud uvedl v uvedeném judikátu, je v části, týkající se ateliéru, neplatná i dohoda o změně prohlášení, zmíněná v bodě 18 odůvodnění napadeného usnesení (tam uvedené okolnosti nemají na její neplatnost žádný vliv). Předmětný ateliér nikdy nesplňoval ani nesplňuje zákonem stanovené znaky společné části domu; jde o nebytový prostor, tj. o jednotku, kterou nelze platně určit společnou částí domu (zařadit mezi společné části domu). Výčet místností v nejvyšším podlaží domu, který soud podal v bodě 15 odůvodnění napadeného usnesení, tedy nelze (pokud jde o místnosti ateliéru) uzavřít absurdním závěrem „Z toho je zřejmé, že se jedná o prostory od počátku určené ke společnému užívání... “. Takový závěr dle odvolatele obstojí pro - ve výčtu uvedené - prádelnu, půdu a místnost pro necky, nepochybně však ne pro místnosti předmětného ateliéru. Dále odvolatel na podporu své argumentace odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 2120/2004 (Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. C 3294), dále na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3248/2008.

8. Odvolatel brojil proti tomu, že soud chybně nepřikročil k místnímu ohledání pro zjištění faktického stavu domu a ateliéru s tím, že i na základě provedených důkazů měl správně s ohledem na význam a dopady nesouladu prohlášení s kolaudovaným stavem v souzené věci dovodit v části, týkající se předmětného ateliéru, neplatnost (změněného) prohlášení a dohody (o změně prohlášení), zmíněné v bodě 18 odůvodnění napadeného usnesení. Žádné ustanovení právních předpisů o bytovém spoluvlastnictví nelze vykládat tak, že v případě chybného vymazání/vypuštění (reálně stále existující a zkolaudované) jednotky z evidence katastru nemovitostí tato jednotka (v důsledku toho vymazání/vypuštění) zanikne. Žádná reálně stále existující věc (tj. ani kolaudovaný nebytový prostor v domě s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví) nezaniká v důsledku nějaké dohody nebo vymazání/vypuštění z evidence věcí (tj. ani z katastru nemovitostí, a to ani když jde o jednotku). V souzené věci byl reálně stále existující ateliér LBD chybně vymazán/vypuštěn z evidence katastru nemovitostí - ovšem tím nezanikl. Je tedy nesprávný závěr soudu v bodu 14 odůvodnění napadeného usnesení, že prý „byla jednotka zrušena a prostor nabyl charakteru společné části domu“, stejně jako úvahy soudu v bodu 16 odůvodnění napadeného usnesení o údajné relevanci tam uvedeného jiného rozsudku téhož soudu č. j. 64 Cm 81/2023-203 ze dne 15. 3. 2024 pro souzenou věc. S ohledem na uvedené skutečnosti a argumenty shromáždění společenství nemohlo platně rozhodnout o nájmu předmětného ateliéru, ani o osudu výnosů z tohoto nájmu, tj. nájemného. Neobstojí tudíž ani opačný závěr soudu v bodu 17 odůvodnění napadeného usnesení.

9. Odvolatel navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení zrušil a věc vrátil Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení, a to k doplnění dokazování (včetně místního ohledání domu a ateliéru) a následnému zohlednění, ujasnění, vyřešení a posouzení všech právně relevantních okolností souzené věci, případně, aby změnil usnesení soudu prvního stupně tak, že návrhu zcela vyhoví a přizná navrhovateli náhradu jeho nákladů řízení.

10. K odvolání se vyjádřil podáním ze dne 1. června 2026 účastník. Uvedl, že usnesením ze dne 24. 1. 2024 (č.l. 127) zrušil odvolací soud předchozí rozhodnutí soudu prvního stupně ze dne 23. 3. 2023 pro nepřezkoumatelnost a pro nedostatky v nakládání s důkazy - nejasný rozsah provedených důkazů, absence skutkových zjištění z provedených listin a nedostatečné odůvodnění neprovedení neprovedených důkazů. Soud prvního stupně se však v napadeném usnesení vypořádal se všemi uvedenými výtkami odvolacího soudu. V odůvodnění napadeného usnesení uvedl, jaké listinné důkazy provedl, jaká skutková zjištění z nich učinil, a výslovně vysvětlil, že důkaz místním šetřením neprovedl pro jeho nadbytečnost vzhledem k provedeným listinám.

11. Soud prvního stupně se vypořádal se všemi meritorními námitkami, jež navrhovatel uvedl v průběhu řízení. Navrhovatel tvrdí, že za dveřmi č. 16 se nachází „ateliér“, tedy kolaudovaný nebytový prostor, který nemůže být společnou částí domu, a že se proto rozhodovalo o cizím majetku. Soud prvního stupně tuto námitku vyvrátil na základě provedených listin. Uzavřel, že jednotka č. Anonymizováno (ateliér), jejíž vlastnictví navrhovatel tvrdí, neexistuje, neboť byla platnou dohodou o změně prohlášení vlastníka zrušena a prostor nabyl charakteru společné části domu. Dále se soud zabýval i listinami ze stavebního úřadu a historickou stavební dokumentací vztahující se k podkrovním prostorům. Odvolání v této části pouze opakuje vlastní interpretaci navrhovatele, aniž by vyvrátilo skutkový základ, z něhož soud prvního stupně vycházel. Navrhovatel v řízení namítá jejich neurčitost. V případě prvního rozhodnutí namítá „v jakém právním postavení“ uzavřel účastník nájem a v případě druhého rozhodnutí namítá, co znamenají „výnosy“, jejich „vkládání“ a „prostředky určené pro správu domu“. Soud prvního stupně správně uzavřel, že obě rozhodnutí jsou formulována dostatečně srozumitelně, neboť je jasné, co je jimi míněno, a tvrzenou neurčitost neshledal. Neurčitost je tedy pouze tvrzeným (nikoli prokázaným) důvodem neplatnosti, který soud prvního stupně po zhodnocení obsahu rozhodnutí nezjistil. Navrhovatel tvrdí, že rozhodnutí jej hospodářsky poškozují a jsou v rozporu s dobrými mravy. Soud prvního stupně uzavřel, že rozpor s dobrými mravy dán není, a to mimo jiné i proto, že změnu prohlášení a následný návrh na vklad do katastru nemovitostí inicioval sám navrhovatel. Tvrzení navrhovatele o „několika omylech“ soud hodnotil jako nevěrohodná a účelová a uzavřel, že takový postup nemá požívat právní ochrany.

12. Stran neprovedení místního ohledání účastník namítl, že v napadeném usnesení je výslovně uvedeno, že místní šetření nebylo provedeno pro nadbytečnost, protože podstatné skutečnosti ohledně dispozice posledního podlaží byly dostatečně prokázány listinnými důkazy. Soud prvního stupně navíc pracoval i s listinným podkladem stavebního úřadu, z něhož vyplývá, že kontrolní prohlídka předmětných prostor proběhla a závěr o absenci stavebních změn oproti kolaudovanému stavu je zaznamenán. Odvolací argument, že místní ohledání mělo prokazovat „něco jiného“, je proto jen polemikou s hodnocením nadbytečnosti, nikoli prokázáním vady řízení před soudem prvního stupně.

13. Stran námitky nesprávného skutkového zjištění o povaze prostoru - navrhovatel stavěl své odvolání na tvrzení, že prostor „vždy byl a je ateliérem“ a že „žádná reálně existující věc nezaniká výmazem“. Soud prvního stupně však svůj závěr neopřel o pouhý formalismus „výmazu“, nýbrž o kombinaci dohody o změně prohlášení (zrušení jednotek), návrhu na vklad a následného stavu evidovaného v katastru nemovitostí, jakož i o stavební listiny, z nichž dovodil, že navrhovatel neprokázal rozhodné skutečnosti v rozsahu, který by jeho závěr o existenci jednotky odůvodňoval.

14. Stran nesprávného právního posouzení ohledně oprávnění shromáždění účastník uvedl, že jestliže se jednalo o společnou část domu, bylo shromáždění oprávněno rozhodnout o jejím pronájmu i o nakládání s výnosem. Napadené usnesení obsahuje právní úvahy a závěr, že rozhodnutí byla přijata potřebnou většinou a jsou formulována srozumitelně. Není-li dán důvod k závěru o existenci jednotky ve vlastnictví navrhovatele, nemůže obstát ani jeho teze, že se rozhodovalo o „cizím majetku“.

15. Účastník se dále vyjadřoval k prekluzi a nepřípustnému obcházení zákona. Namítl, že navrhovatel se v tomto řízení ve skutečnosti nesnaží zneplatnit toliko dvě rozhodnutí přijatá vlastníky jednotek per rollam dne 1. 3. 2021, nýbrž dodatečně zvrátit právní stav založený změnou prohlášení vlastníka a výmazem jednotky z katastru nemovitostí, které sám inicioval. Soud prvního stupně přitom správně uzavřel, že jednotka č. Anonymizováno platně zanikla a prostor nabyl charakteru společné části domu. Odvolání je tak ve skutečnosti jen pokusem navrhovatele o revizi práv, která mu zanikla marným uplynutím prekluzivních lhůt podle o. z. Navrhovatel se v zákonné lhůtě nedomáhal přezkumu změny prohlášení postupem, který právní úprava pro takový přezkum předpokládá, a proto dnes nemůže téhož cíle dosahovat postupem, při němž napadá navazující rozhodnutí shromáždění. Připuštění takového postupu by vyprázdnilo smysl prekluze a stabilitu právních poměrů v bytovém spoluvlastnictví.

16. Nakonec se účastník ještě vyjadřoval k odvolatelem uváděné judikatuře s tím, že judikatura Nejvyššího soudu, na niž navrhovatel ve svém odvolání odkazuje (sp. zn. 28 Cdo 2120/2004, 22 Cdo 3248/2008 a 28 Cdo 1788/2003), vychází ze skutkových stavů, v nichž existovalo konkrétní stavebně právní (kolaudační) určení jednotlivých prostor domu, a řeší otázku souladu či nesouladu prohlášení vlastníka budovy s tímto určením. V projednávané věci však takový referenční kolaudační stav absentuje, neboť při kolaudaci domu ve 30. letech 20. století nebyly jednotlivé prostory v domě výslovně vymezeny. Z obsahu stanov družstva, jež bylo stavebníkem a vlastníkem domu, lze dovozovat, že veškeré prostory v domě, jež nebyly byty, byly určeny k užívání výhradně členy družstva - uživateli (nájemci) bytů v předmětném domě. Prohlášení vlastníka budovy z roku 1998 tak v posuzované věci představovalo první konstitutivní vymezení jednotek v domě, nikoli odchylku od existujícího stavebního stavu. Uvedená judikatura proto na posuzovanou věc nedopadá, neboť řeší kvalitativně odlišnou situaci, a to konflikt mezi prohlášením vlastníka budovy a existujícím kolaudačním určením jednotlivých prostor, zatímco v posuzované věci jde o změnu již jednou vytvořeného vymezení jednotek dohodou jejich vlastníků. Nadto účastník poukázal na to, že změna prohlášení vlastníka budovy z roku 2018 byla přijata v souladu s § 1169 odst. 1 o. z., tj. dohodou všech vlastníků jednotek. Toto ustanovení zakládá oprávnění vlastníků jednotek měnit vymezení jednotek i společných částí domu, a to bez věcného omezení, je-li splněna podmínka souhlasu všech vlastníků jednotek. Z povahy věci přitom plyne, že změna prohlášení může zahrnovat i zánik dosavadní jednotky a změnu právního režimu příslušných prostor na společné části domu.

17. Účastník navrhl, aby odvolací soud potvrdil usnesení soudu prvního stupně jako správné a uložil navrhovateli povinnost zaplatit účastníkovi náhradu nákladů řízení.

18. Vrchní soud v Praze jako odvolací soud prvně přezkoumal odvoláním napadené usnesení soudu prvního stupně a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

19. Odvolací soud na věc ohledně vymezení jednotek v předmětném domě, jakož i jeho společných částí, aplikoval na základě ust. § 3063 o. z. ve spojení s § 3028 odst. 3 o. z. zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ve znění ke dni prohlášení vlastníka a dohody o jeho změně (ze dne 22. 12. 1998 ve znění změny ze dne 4. 6. 2018 resp. 11. 6. 2018). To znamená, že jednotky v předmětném domě vymezené prohlášením ze dne 22. 12. 1998 a jeho změnou ze 4. 6. 2018 se řídí co do jejich právního režimu zákonem č. 72/1994 Sb. ve znění ke dni 4. resp. 11. 6. 1998.

20. Primárně je nutné konstatovat, že soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu zcela odpovídajícím předmětu řízení - věci, nutnosti objasnění sporných skutečností a učinění skutkových závěrů. Soud prvního stupně učinil ve věci relevantní skutkové závěry, a to ve vztahu k provedeným důkazům a potažmo tak ke zjišťovaným rozhodným skutečnostem. Věc správně vyhodnotil po skutkové stránce. Soud prvního stupně též správně aplikoval právní předpisy a věc správně posoudil po stránce právní.

21. Jde-li o odvolací námitku týkající se neprovedení soudního ohledání místa, tedy místního šetření na místě zaniklé jednotky č. Anonymizováno (ateliér) resp. společné části domu o celkové podlahové ploše po zaokrouhlení 51,0 m2, nacházející se v Anonymizováno. patře za dveřmi č. Anonymizováno v budově č.p. Anonymizováno v k.ú. adresa, pak námitka není důvodná. Primárně se odvolací soud ztotožňuje s důvody neprovedení tohoto důkazu uvedenými již soudem prvního stupně. Navíc platí, že i kdyby odvolací soud po tomto místním šetření zjistil, že předmětný prostor fakticky splňuje podmínky pro to, aby byl jednotkou ve smyslu zák. č. 72/1994 sb. o vlastnictví bytů v platném znění ke dni prohlášení vlastníka a dohody o jeho změně (dále i jen „byt. zák.“), nic by to neměnilo, resp. nemohlo změnit na právním charakteru předmětných prostor - společná část domu. Jinak řečeno, i kdyby tento „ateliér“ skutečně funkčně mohl býti ateliérem v obecném chápání tohoto pojmu, pak určující je pro jeho charakter a potažmo tak i pro právní postavení jeho právní vymezení v prohlášení vlastníků jednotek, resp. v jeho změně. V tom není vymezen jako jednotka, pročež jednotkou není (viz níže).

22. Též i ohledně ostatních odvolacích námitek je odvolací soud zajedno s názory, uvedenými společenstvím - účastníkem, v jeho vyjádření k odvolání (viz výše uvedená jejich reprodukce). Provedeným dokazováním bylo, i dle odvolacího soudu, jednoznačně prokázáno, že předmětný prostor v 5. patře předmětného domu /bývalá jednotka č. Anonymizováno (atelier)/ není jednotkou. Jednotka č. Anonymizováno v předmětném domě ode dne 11. 6. 2018 neexistuje. Neexistuje právně, pročež není rozhodné, ba je zcela bez významu, zda je daný prostor způsobilý být případně takovou jednotkou. Určující je jeho vymezení a účelové určení, resp. stanovení jeho povahy - společný prostor, v prohlášení vlastníků jednotek, resp. v jeho změně. Tuto změnu ostatně připravoval a do katastru nemovitostí nechyl zapsat sám navrhovatel, pročež potud ji nelze považovat za jsoucí v rozporu s dobrými mravy. Faktický charakter prostory je do značné míry podstatný pro to, zda vůbec může být „společnou částí domu“ ve smyslu § 2 písm. g) byt. zák. Ze soudem prvního stupně provedených písemných důkazů (stavební povolení, kolaudace, vyjádření stavebního úřadu) vyplývá, že tyto prostory, resp. i tato prostora byly od počátku jak administrativně pojaty, tak i stavebníkem, resp. vlastníkem určeny k tomu, aby sloužily všem (části) obyvatelům domu. Aby byly obecně užívány. Na toto určení je nutné nahlížet též i z hlediska dobové praxe vzniku domu (30. léta 20. stolení), kdy označení místností v podkroví „předsíň, prádelna, necky, půda, komora, atelier, atelier, předsíň, lázeň“ byly v běžném tzv. činžovním domě, kterýmžto svým charakterem rozdělení na řadu samostatných bytů předmětný dům je, vnímány jako společné prostory k užívání obyvatelům domu. Opak nebyl nijak tvrzen ani prokázán. Příkladmé vymezení společných částí domu v § 2 písm. g) byt. zák. - …“zejména základy, střecha….společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny)“ znamená, že určující je pro společné části domu to, jak resp. zda jsou určité prostory definovány v prohlášení vlastníků jednotek. Dále je určující to, zda jimi mohou fakticky být (například koupelna či záchod jsoucí uvnitř jednotky bez možnosti přístupu jiných osob než osob užívajících byt nemohou být společnými částmi domu). A dále je určující /na rozdíl od stávající právní úpravy uvedené v občanském zákoníku - zák. č. 89/2012 Sb. v platném znění/ stavební určení viz § 4 odst. 1 byt. zák. V daném případě z žádného důkazu nevyplynulo, a ani nebylo navrhovatelem tvrzeno, že předmětný prostor bývalé jednotky č. Anonymizováno byl kolaudován /či jinak autoritativně stanoven mocí veřejnou/ jako byt nebo nebytový prostor (viz § 2 písm. b/ - f/ byt. zák.), tedy že je ve smyslu uvedených zákonných ustanovení, ust. § 2 písm. h) a § 4 odst. 1 byt. zák., jednotkou. Jednotkou tudíž není ani z uvedeného hlediska.

23. Další účastník vyjádřil názor, dle nějž navrhovatel předmětným návrhem obchází zákon, když se nesnaží zneplatnit toliko dvě rozhodnutí přijatá vlastníky jednotek per rollam dne 1. 3. 2021, nýbrž dodatečně zvrátit právní stav založený změnou prohlášení vlastníka a výmazem jednotky z katastru nemovitostí, které sám inicioval. Je zřejmé, že úspěch v dané věci by navrhovateli přinesl do jisté míry výhodu pro další soudní spory, resp. další soudní řízení, na straně druhé je však nesporným, že navrhovatel je vlastníkem jednotky, resp. jednotek v předmětném domě a že za splnění dalších podmínek ust. § 1209 odst. 1 o. z., dle § 1221 odst. 1 o. z. ve spojení s § 258 - 261 o. z. byl a i v odvolacím řízení je coby osoba k tomu aktivně věcně legitimovaná (přímo ze zákona) oprávněn navrhovat prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění vlastník jednotek. Uplatnění takového práva není, bez dalšího, obcházením zákona, a jak bylo již řečeno, není jím ani tehdy, když takové uplatnění může v závislosti na výsledku soudního řízení, být pro navrhovatele příhodným v jiném soudním řízení.

24. Ze všech výše uvedených důvodů odvolací soud podle § 219 o. s. ř. usnesení soudu prvního stupně v celém rozsahu (tedy včetně akcesorického náhradově nákladového výroku) potvrdil jako věcně správné.

25. Ohledně náhrady účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení, v souladu se zásadou úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 o. s. ř. a § 1 odst. 3 z. ř. s.) platí, že jejich náhrada náleží úspěšnému účastníkovi. Navrhovatel je tudíž povinen zaplatit účastníkovi na náhradu nákladů tohoto odvolacího řízení částku v celkové výši 12 140 Kč, jež sestává z mimosmluvní odměny advokáta za 2 úkony právní služby á 5 620 Kč - tj. 11 240 Kč (vyjádření k odvolání ze dne 1. 6. 2026 a účast na jednání před odvolacím soudem dne 16. 6. 2026, přičemž za jeden úkon právní služby dle § 7 , § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb. /dále jen „vyhláška“/ ve znění od 1. 1. 2025 - viz přechodná ustanovení, čl. II. vyhlášky č. 258/2024 Sb., náleží mimosmluvní odměna ve výši 5 620 Kč) a 2 režijních paušálů á 450 Kč - tj. 900 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky. Proti tomuto usnesení je dovolání přípustné jen za podmínek § 237 o. s. ř.; lze je podat do dvou měsíců od doručení tohoto usnesení k Nejvyššímu soudu prostřednictvím soudu prvního stupně.