10 C 14/2024 - 169

Rubrum

Okresní soud ve Vsetíně - pobočka ve Valašském Meziříčí rozhodl samosoudkyní JUDr. Alenou Kopeckou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce A] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného], [Anonymizováno] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zdržení se užívání a o vzájemné žalobě o zřízení služebnosti nezbytné cesty a stezky takto:

Výrok

I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen zdržet se užívání pozemku p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa], spočívajícího v průjezdu přes tento pozemek a v parkování vozidel na tomto pozemku, se zamítá.

II. Vzájemná žaloba, aby byla zřízena ve prospěch pozemku p.č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m2 (součástí p.č. [hodnota] je stavba č.p. [Anonymizováno], rod. dům) v obci a k.ú. [adresa], služebnost chůze po pozemku p.č. [hodnota], trvalý travní porost o výměře 1652 m2 v obci a k.ú. [adresa], a to celoročně bez časového omezení, a dále zřízena služebnost chůze a jízdy ve prospěch pozemku p.č. [Anonymizováno], zahrada o výměře 870 m2 v obci a k.ú. [adresa] po pozemku p.č. [hodnota], trvalý travní porost o výměře 522 m2, v obci a k.ú. [adresa], zapsaných u [právnická osoba] pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], a to pro osobní motorová vozidla do 3,5t celoročně bez časového omezení a pro vyvážecí traktor s dřevní hmotou 2 x ročně v období od 20. 3. do 22. 9. každého roku od 8h do 18h, a to v rozsahu geometrického plánu, s tím, že žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu za zřízení služebnosti ve výši dle znaleckého posudku, se zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou podanou u okresního soudu dne 9. 1. 2024 domáhají uložení povinnosti žalovanému zdržet se užívání pozemku p.č. [hodnota] v k. ú. [adresa] spočívajícího v průjezdu přes tento pozemek a v parkování vozidel na tomto pozemku. Předmětný pozemek mají ve společném jmění manželů, žalovaný je vlastníkem pozemku p.č. [hodnota] a pozemku p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa]. Žalovaný přes jejich pozemek jezdí a parkuje na něm auta, aniž by měl titul k takovému užívání.

2. Žalovaný se vyjádřil tak, že pozemek nepoužívá k parkování, jen zastaví a z 90 % stojí na svém přilehlém pozemku.

3. Vzájemnou žalobou doručenou okresnímu soudu dne 7. 7. 2024, jejíž změna byla připuštěna usnesením ze dne 13. 1. 2025 (čl. 116) se žalovaný vůči žalobcům domáhá zřízení služebnosti chůze po pozemku p.č. [hodnota] ve prospěch pozemku p.č. [hodnota], a to celoročně bez časového omezení, a služebnosti chůze a jízdy po pozemku p.č. [hodnota] ve prospěch pozemku p.č. [Anonymizováno], a to pro osobní motorová vozidla do 3,5t celoročně bez časového omezení a pro vyvážecí traktor s dřevní hmotou 2 x ročně v období od 20. 3. do 22. 9. každého roku od 8 hodin do 18 hodin, a to v rozsahu geometrického plánu, s tím, že je povinen zaplatit žalobcům náhradu za zřízení služebnosti ve výši dle znaleckého posudku. Skutkově tvrdí, že nemá vlastní přístup a příjezd než po pozemku ve vlastnictví žalobců, na kterém se cesta nachází už několik let. V minulosti bylo sjednáno, že některé pozemky budou sloužit sousedním pozemkům k průjezdu.

4. Žalobci se ke vzájemné žalobě vyjádřili tak, že v minulosti nabídli žalovanému bezplatný přístup přes pozemky p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] s tím, že ale bude parkovat mimo příjezdovou cestu. Na tuto nabídku žalovaný nereagoval. Žalovanému nabídli prodej části pozemku p.č. [hodnota], žalovaný nesouhlasil s kupní cenou. Pokud se týká přístupu k pozemku p.č. [Anonymizováno], žalovaný si způsobil nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti, neboť uzavřel kupní smlouvu, kterou mu byly prodány pozemky p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno], které byly odděleny z původních pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] a které měly zajištěn přístup z veřejné komunikace. K pozemku p.č. [hodnota] má žalovaný zajištěn přístup, neboť v červnu 2020 uzavřel smlouvu o zřízení služebnosti stezky ve prospěch pozemku p.č. [hodnota] k tíži pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v rozsahu geometrického plánu.

5. Účastníci předložili listiny, ze kterých bylo zjištěno, že o otázce užívání pozemků ve vlastnictví žalobců a o zajištění přístupu pro žalovaného intenzivně písemnou formou jednali ještě před zahájením řízení. Žalobci psali žalovanému dne 24. 7. 2019 (Žalobci berou na vědomí, že žalovaný nemá přístup ke svému pozemku p.č. [hodnota], jehož součástí je rodinný dům č.p. [Anonymizováno], nabízí bezplatné užívání části pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] za účelem přístupu, ale s parkováním mimo příjezdovou cestu.), dne 5. 8. 2019 (Žalobci ruší svou nabídku ze dne 24. 7. 2019 a vyzývají žalovaného, aby neomezoval jejich vlastnické právo.), dne 9. 9. 2021 (Žalobci uvádí, že mají zájem vyřešit majetkové vztahy dohodou, ale žalovaný i přes nesouhlas užívá příjezdovou komunikaci na pozemku p.č. [hodnota] i část pozemku p.č. [hodnota]. Navrhují odkup části pozemku p.č. [hodnota] za cenu 200 000 Kč a nájem zbylé části pozemku. K pozemku p.č. [hodnota] má žalovaný zřízenou služebnost stezky, tedy má zajištěn přístup k tomuto pozemku.), dne 24. 9. 2023 (Žalobci sdělují, že neuvažují o zřízení věcného břemena k pozemku p.č. [hodnota], ale nabízejí služebnost stezky přes pozemek p.č. [hodnota].). Před podáním žaloby žalobci zaslali žalovanému dne 24. 8. 2023 výzvu, ve které ho vyzývají k odstranění staveb na pozemku p.č. [hodnota], ke zdržení se vypouštění dešťové vody na pozemek p.č. [hodnota], zdržení se parkování vozidel na pozemku p.č. [hodnota] a užívání tohoto pozemku k průchodu a průjezdu. Žalovaný psal žalobcům dne 17. 8. 2021 (Žalovaný navrhuje žalobcům odkup části pozemku p.č. [hodnota] a zřízení věcného břemena k pozemku p.č. [Anonymizováno].), dne 5. 11. 2021 (Žalovaný se vyjadřuje k nabídce prodeje pozemku p.č. [hodnota] s tím, že kupní cena je nadhodnocena. Navrhuje jednání na místě samém, obhlídku pozemků a dohodu o dalším postupu.), dne 5. 9. 2023 (Žalovaný se dotazuje, zda je možné vyřešit přístup přes pozemek p.č. [hodnota] věcným břemenem. Uvádí, že osobní vozidla na pozemku žalobců neparkuje.). O uzavření mimosoudní dohody či soudního smíru se pokusil také okresní soud. Např. dne 15. 7. 2024 žalobci sdělili, že nemají zájem jednat o zřízení věcného břemena k pozemku p.č. [hodnota], ale jsou ochotni zřídit služebnost stezky k části pozemku p.č. [hodnota]. Účastníci si dokonce nechali vypracovat geometrický plán, ale mimosoudní dohoda či soudní smír nakonec uzavřeny nebyly.

6. Žalobci se ani k jednomu jednání nedostavili, nesouhlasili, aby byli jako účastníci vyslechnuti, jednali prostřednictvím svého zvoleného advokáta.

7. Žalovaný jako účastník řízení u jednání dne 18. 11. 2024 vypověděl, že předmětné pozemky a dům zdědil v roce 2008, okolní pozemky měl pan [jméno FO], od kterého pozemky koupil pan [jméno FO] v roce 2017. Věděl, že dům je bez pozemků, ale byla ústní i písemná dohoda, kterou uzavřel pan [jméno FO] a potom pan [jméno FO] s jeho matkou, že může užívat pozemek nad chalupou, to je ta špice pozemku p.č. [hodnota], a pozemek p.č. [hodnota]. To je pruh o šířce 2,5 – 3 metry, který se vždy užíval jako příjezd pro obě chalupy č.p. [Anonymizováno] a č.p. [Anonymizováno], kterou mají [jméno FO]. V roce 2018 mu pan [jméno FO] dal návrh na užívání toho trojúhelníku nad chalupou a cesty, žádnou dohodu ale nesepsali a nepodepsali a tuto nabídku pan [jméno FO] asi za týden zrušil. Příjezd pro obě chalupy přes pozemek p.č. [hodnota] udělal pan [jméno FO] asi v roce 1992, po celé šířce je pozemek vysypaný kamením, je zpevněný. Pozemek v roce 2002 srovnával pan [jméno FO], vysypal tam další kamení, on sám pozemek vylepšil v roce 2013, navezl tam suť, kámen a hrubý kámen, opravoval ho ještě v roce 2022. Přes pozemek jezdí svými třemi osobními auty a jednou za rok přijede vyvážečka se dřevem. Letos tam přijelo dvakrát auto se stavebním materiálem. Přes pozemek p.č. [hodnota] jezdí, ale auto nechává stát na pozemku p.č. [Anonymizováno], který koupil, nebo na pozemku p.č. [hodnota] v části, kde má zřízenou služebnost, ale přes tento pozemek jezdit nemůže. Část pozemku p.č. [hodnota] mu žalobci nabízeli, ale cena byla příliš vysoká, odporovala dobrým mravům. Nemá žádné oprávnění, žádnou smlouvu, na jejímž základě by mohl užívat pozemek p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota]. V roce 2020 uzavřel kupní smlouvu s panem [jméno FO] ohledně nově vzniklých pozemků p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno]. Pozemky koupil, protože věděl, že cesta vede přes pozemek p.č. [hodnota]. Věděl, že pozemky, které kupuje, nemají spojení s veřejnou komunikací, ale byl ve víře, že cestu budou i dále společně užívat, když se tam dříve a stále jezdilo.

8. U jednání dne 17. 3. 2025 žalovaný doplnil svou účastnickou výpověď tak, že na pozemku p.č. [Anonymizováno] je studna, od které vede přípojka vody do jeho domu. Také z tohoto pozemku vede přípojka elektřiny. Obě přípojky vedou přes pozemek p.č. [hodnota]. Po pozemku p.č. [Anonymizováno] jezdí autem. Asi v roce 2020 ho oslovil pan [jméno FO], jestli chce koupit část pozemku, s tím, že na zbytek pozemku má kupce. Dával panu [jméno FO] návrh, ve kterých místech pozemek rozdělit, aby se na nově vzniklý pozemek dostal z pozemku p.č. [hodnota], aby se stočil autem. V té době neřešil s panem [jméno FO] přístup přes zbývající pozemek k veřejné cestě. Nebyl důvod, aby se zajímal o spojení mezi nově vzniklým pozemkem a veřejnou komunikací, i když věděl, že nově vzniklý pozemek nemá s veřejnou komunikací spojení. Bylo ale logické, že se na pozemek dostane z pozemku p.č. [hodnota]. Nebyl ani důvod, aby chodil za žalobci a domlouval si možnost užívání pozemku p.č. [hodnota], bydlel tam dříve než oni. Nezajímal se ani o nějaký příslib, který by mu dali ohledně užívání pozemku p.č. [hodnota].

9. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že je přítelkyní žalovaného, žije s ním jedenáct let. Vlastníkem nemovitostí je žalovaný, každý z nich má dvě auta. Parkují buď na pozemku p.č. [hodnota] a potom jdou po pozemku k domu č.p. [Anonymizováno], nebo používají pozemek p.č. [hodnota] a z něho jdou na pozemek p.č. [Anonymizováno], na kterém také parkují. Asi dvakrát za rok k nim jezdí vyvážečka se dřevem. Dům č.p. [Anonymizováno] je starý, potřebuje opravu. Podle starých smluv se jezdilo přes pozemek p.č. [hodnota], na tom pozemku je cesta, vždy se přes tento pozemek jezdilo. Před osmi lety oslovili pana [jméno FO], prodal jim 960 metrů a na zbytek měl jiného kupce. V té době přístup na tento pozemek vůbec neřešili, počítali s tím, že mají cestu přes pozemek p.č. [hodnota]. Cesta tam vždycky byla, ale s panem [jméno FO] není možná žádná domluva. Pokud se týká pozemku p.č. [hodnota], to měl dříve pan [jméno FO], který jim pozemky nabízel za 2 500 000 Kč, nakonec to prodal [jméno FO]. Ti nabízeli k odkupu část pozemku za 11 800 Kč za 1 m2, což je hodně, protože je to mez. Kolem domu č.p. [Anonymizováno] není žádný pozemek.

10. Svědek [jméno FO]. [jméno FO], soused účastníků, vypověděl, že s manželkou vlastní nemovitosti, které koupili kolem roku 1990. Předmětný pozemek p.č. [hodnota] si oplotili a část pozemku mezi oplocením a sousedními pozemky umožnili užívat paní [jméno FO] a později žalovanému na základě ústní dohody. Chtěl mít pořádek, proto inicioval uzavření smlouvy o zřízení služebnosti. Předmětný pozemek p.č. [hodnota] je zahradou, na části, na které je zřízena služebnost, roste tráva, je tam mez, sklon asi 45 stupňů, nedá se v této části jezdit vozidly. Žalovaný tuto část pozemku užívá, chodí po ní. Žalovaný nemá zřízenou cestu ke svému domu č.p. [Anonymizováno], používá pozemek p.č. [hodnota]. Přes tento pozemek se vždy jezdilo, sloužil jako přístup pro paní [jméno FO], potom pana [jméno FO] a ostatní vlastníky, nyní pro žalovaného.

11. Svědkyně [jméno FO]. [jméno FO] je právní předchůdkyní žalobců, jako prodávající uzavřela s žalobci jako kupujícími dne 22. 5. 2017 kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou mimo jiné pozemky p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa]. Vypověděla, že pokud se týká smlouvy ze dne 14. 5. 2014, která jí byla předestřena, tak tato byla uzavřena z toho důvodu, že se s žalovaným nemohli domluvit o užívání jejich pozemků. Impulsem bylo určitě to, že chtěli mít nastavená nějaká pravidla. Jeví se jí, že podpis na smlouvě je jejím vlastnoručním podpisem. Smlouvu připravil manžel, dal jí smlouvu k podpisu, mohlo to být v roce 2014. Myslí si, že smlouvu podepsala jako první a manžel potom nesl smlouvu žalovanému i s druhým originálem, ten se jim nevrátil, smlouvu nemají. Potvrdila platbu nájemného ve výši kolem 6 000 Kč na její účet u [právnická osoba]. Jiné platby neobdrželi.

12. Svědek [jméno FO] vypověděl, že záležitost řešil on, protože pobýval na chalupě. Žalovaný nejevil zájem se domluvit, užíval pozemky bez nějakého oprávnění, dokonce na jejich pozemku začal stavět a divil se, že jim to vadí. Proto byla koncipována smlouva, jejímž předmětem byl nájem přístupové cesty a pozemku o rozloze kolem 300 m2. Ten mu nabízeli i k prodeji, ale žalovaný s odkupem nesouhlasil. Na předmětnou smlouvu si vzpomíná, neví, jestli žalovanému nesl smlouvu, která už byla podepsaná manželkou. Nepovažovali smlouvu za uzavřenou, protože jim žalovaný nevrátil jedno vyhotovení. Neví, že by manželka tuto smlouvu podepsala, ale nájemné zaplaceno bylo. Asi před rokem jim paní [jméno FO] poslala smlouvu, na jejíž poslední straně je uvedeno jméno pronajímatele [jméno FO]. [jméno FO], to je jméno manželky za svobodna. K předestřenému snímku, který je podle žalovaného přílohou k předmětné smlouvě, uvedl, že nějaká příloha ke smlouvě asi byla, ale ne předmětný snímek. Potom připustil, že by se mohlo jednat o přílohu, protože je vyšrafovaná část pozemku p.č. [hodnota]. Nakonec řekl že si nepamatuje, jestli byla smlouva manželkou podepsána, když ji nesl panu [jméno FO]. Je pravděpodobné, že předmětná nájemní smlouva se řešila kolem května 2014, možná i dřív.

13. Ohledně pozemků ve vlastnictví žalobců p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa] bylo zjištěno a prokázáno: - pozemek p.č. [hodnota] byl dříve označen jako p.č. [Anonymizováno], pozemek p.č. [hodnota] byl dříve označen jako p.č. [Anonymizováno] (srovnávací výpis z katastru nemovitostí č.l. 153 a výpis z katastru nemovitostí k datu 2. 12. 2008 č.l. 154). - dne 7. 10. 1992 byla uzavřena darovací smlouva mezi [jméno FO] jako dárkyní na straně jedné a [jméno FO] a [jméno FO] jako obdarovanými na straně druhé. Předmětem daru jsou (mimo jiné) dům č.p. [Anonymizováno] se st. pl. [Anonymizováno], rodinný dům č.p. [Anonymizováno] se st. pl. [Anonymizováno], pozemky p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] (čl. 42). - dne 30. 11. 2000 byla uzavřena kupní smlouva mezi [jméno FO] a [jméno FO] jako prodávajícími na straně jedné a [jméno FO]. [jméno FO] jako kupujícím na straně druhé. Předmětem prodeje jsou (mimo jiné) objekt bydlení č.p. [Anonymizováno] na p.č. st. [Anonymizováno], pozemky p.č. st. [Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] (čl. 88). - dne 1. 10. 2001 byla uzavřena darovací smlouva mezi [jméno FO]. [jméno FO] jako dárcem na straně jedné a [jméno FO]. [jméno FO] jako obdarovanou na straně druhé. Předmětem daru je (mimo jiné) objekt bydlení č.p. [Anonymizováno] na p.č. st. [Anonymizováno], pozemky p.č. st. [Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] (čl. 40). - dne 22. 5. 2017 byla uzavřena kupní smlouva mezi [jméno FO]. [jméno FO] jako prodávající na straně jedné a Veronikou a [jméno FO] jako kupujícími na straně druhé. Předmětem prodeje jsou (mimo jiné) pozemek p.č. [hodnota], jehož součástí je rod. dům č.p. [Anonymizováno], a pozemky p.č. [hodnota] (dříve p.č. [Anonymizováno]) a p.č. [hodnota] (dříve p.č. [Anonymizováno]) v k.ú. [adresa] (čl. 49)[Anonymizováno] - pozemky p.č. [hodnota] – trvalý travní porost o výměře 522 m2 a p.č. [hodnota] – trvalý travní porost o výměře 1652 m2 jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro obec a k.ú. [adresa] (výpis z katastru nemovitostí čl. 34). - 14. Ohledně pozemků ve vlastnictví žalovaného p.č. [hodnota], p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] bylo zjištěno a prokázáno: - pozemek p.č. [hodnota], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rod. dům, byl dříve označen jako p.č. st. [Anonymizováno] (srovnávací výpis z katastru nemovitostí čl. 153 a výpis z katastru nemovitostí k datu 2. 12. 2008 čl. 155) - dne 7. 10. 1992 byla uzavřena darovací smlouva mezi [jméno FO] jako dárkyní na straně jedné a [jméno FO] a [jméno FO] jako obdarovanými na straně druhé. Předmětem daru jsou (mimo jiné) dům č.p. [Anonymizováno] se st. pl. [Anonymizováno], rodinný dům č.p. [Anonymizováno] se st. pl. [Anonymizováno], pozemky p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] (čl. 42). - dne 20. 2. 1995 byla uzavřena darovací smlouva mezi [jméno FO] a [jméno FO] jako dárci na straně jedné a [jméno FO] jako obdarovanou na straně druhé. Předmětem daru je dům č.p. [Anonymizováno] a parcela p.č. [hodnota] – zast. pl. v k.ú. [adresa] (čl. 37). - dne 3. 12. 2008 bylo vydáno usnesení Okresního soudu ve [adresa] č.j. [Anonymizováno] o potvrzení nabytí dědictví žalovanému, které se týká pozemku p.č. [hodnota], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rod. dům v k.ú. [adresa]; dříve p.č. st. [Anonymizováno] s domem č.p. [Anonymizováno] ve výlučném vlastnictví [jméno FO] (čl. 96, čl. 155). - dne 4. 9. 2013 byla uzavřena kupní smlouva mezi [Anonymizováno] a [jméno FO] jako prodávajícími na straně jedné a [jméno FO] jako kupujícím na straně druhé. Předmětem prodeje jsou pozemky p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa] (čl. 47). - dne 2. 12. 2020 byla uzavřena kupní smlouva mezi [jméno FO] jako prodávajícím na straně jedné a [Jméno žalovaného] jako kupujícím na straně druhé. Předmětem prodeje jsou nově vzniklé pozemky p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno], které byly na základě geometrického plánu odděleny od pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota], vše k.ú. [adresa] (čl. 98). - pozemky p.č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m2, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rod. dům, p.č. [Anonymizováno] – ostatní plocha o výměře 90 m2 a p.č. [Anonymizováno] - zahrada o výměře 870 m2 jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro obec a k.ú. [adresa] (výpis z katastru nemovitostí čl. 33).

15. Dne 23. 6. 2020 byla uzavřena smlouva o zřízení služebnosti stezky mezi [jméno FO]. [jméno FO] a [jméno FO] jako povinnými na straně jedné a [Jméno žalovaného] jako oprávněným na straně druhé. V rozsahu geometrického plánu byla zřízena služebnost stezky k oprávněnému pozemku p.č. [hodnota], povinné pozemky jsou označeny jako p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa] (čl. 93). Dne 4. 5. 2025 byla uzavřena dohoda o zrušení věcného břemena mezi [jméno FO]. [jméno FO] a [jméno FO] jako povinnými na straně jedné a [Jméno žalovaného] jako oprávněným na straně druhé (čl. 156).

16. Dnem 25. 6. 1994 je datována listina nazvaná „dohoda“ o bezplatném doživotním užívání půdy v celkovém rozsahu 400 m2 na pozemku p.č. [Anonymizováno] mezi novým majitelem nemovitosti [jméno FO] a [jméno FO]. Je uvedeno, že zřízená cesta na parcele [Anonymizováno] bude sloužit pro oba domy č. [hodnota] a č. [hodnota]. Listina je podepsaná [jméno FO]. Listina je označena jako dohoda, ale podle obsahu se spíše jedná o prohlášení [jméno FO], neboť jiná strana „dohody“ není uvedena a nikým jiným není podepsána. Je psaná rukou, byla předložena v kopii. Žalobci namítali, že pan [jméno FO] tuto podepsal v roce 1994, kdy nebyl vlastníkem nemovitostí. K této námitce okresní soud uvádí, že není důvodná, neboť pan [jméno FO] s manželkou nabyli pozemky p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] darovací smlouvu uzavřenou dne 7. 10. 1992 a manželé [jméno FO] darovali pozemek p.č. st. [Anonymizováno] s domem č.p. [Anonymizováno] právní předchůdkyni žalovaného [jméno FO] darovací smlouvu ze dne 20. 2. 1995 a objekt bydlení č.p. [Anonymizováno] postavený na pozemku p.č. st. [Anonymizováno] a pozemky p.č. st. [Anonymizováno], p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] prodali [jméno FO]. [jméno FO] kupní smlouvou ze dne 30. 11. 2000 (čl. 39, čl. 42, čl. 37, čl. 88).

17. Žalovaný v podání doručeném okresnímu soudu dne 3. 7. 2025 uvedl skutková tvrzení o užívání a existenci cesty na pozemku p.č. [hodnota] a užívání cca 400 m2 pozemku p.č. [hodnota] na základě smlouvy, která nebyla vypovězena, tuto v kopii doložil.

18. K výzvě soudu doplnil, že předmětná smlouva byla uzavřena dne 14. 5. 2014 mezi tehdejší vlastnicí [jméno FO]. [jméno FO] coby pronajímatelkou a ním coby nájemcem. Předmětem bylo užívání pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota], které byly ve vlastnictví [jméno FO]. [jméno FO] a nyní jsou ve vlastnictví žalobců. Smlouva byla uzavřena proto, aby měl přístup a příjezd ke svému domu. Bylo sjednáno nájemné ve výši 6 000 Kč, které hradil. Přílohou smlouvy je nákres, ve kterém je vyznačeno, co a v jakém rozsahu může užívat. Žalobce ústně informoval o existenci nájemní smlouvy, řekl jim, že se o cestu stará, udržuje ji. I po změně vlastnického práva pozemky užívá stejným způsobem.

19. Žalobci namítali, že tato tvrzení byla učiněna po koncentraci řízení. K této námitce okresní soud uvádí, že není důvodná, neboť tvrzení ohledně uzavření smlouvy ze dne 14. 5. 2014 bylo učiněno v podání doručeným soudu dne 3. 7. 2025, řízení bylo koncentrováno u jednání dne 14. 7. 2025.

20. Žalobci zpochybnili pravost listiny. Žalovaný následně předložil originál listiny, ze které bylo zjištěno, že dne 14. 5. 2014 byla uzavřena smlouva o pronájmu pozemku a používání přístupové cesty mezi [jméno FO]. [jméno FO] jako pronajímatelkou na straně jedné a [Jméno žalovaného] jako nájemcem na straně druhé. Pronajímatelka „pronajímá část nemovitosti [Anonymizováno] specifikované v bodu 1 a příloze č. [hodnota], kterou tvoří snímek katastrální mapy dané oblasti nájemci, a dále sjednává využívání parcely [Anonymizováno] jako přístupové cesty k objektu bydlení č.p. [Anonymizováno]“. Jako účel jsou uvedeny „skladování dřeva a dalších předmětů, odstavení motorových vozidle a jiných činností potřebných pro užívání objektu bydlení č.p. [Anonymizováno].“ „Parcelu [Anonymizováno] smí užívat jako přístupovou cestu ke svému objektu bydlení.“ Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, nájemné je sjednáno ve výši 6 000 Kč. V bodě II. 2 je uvedeno „pronájem pozemku části parc. č. [Anonymizováno] o výměře 300 m2 a přístupové cesty na parcele [Anonymizováno] o výměře 522 m2“. Přílohou je snímek, na kterém je vyšrafovaná část pozemku p.č. [hodnota] (kopie smlouvy čl. 130, originál smlouvy v přílohové obálce čl. 161). Současně byl předložen pokladní doklad ze dne 14. 5. 2014 o vkladu hotovosti 6 000 Kč a poplatku 65 Kč na účet u [právnická osoba]. s poznámkou „nájem pozemku vs [var. symbol]“ (čl. 129). Obdržení finanční částky potvrdili svědkové [jméno FO]. [jméno FO] a [jméno FO]. [právnická osoba].

21. Všechny provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 občanského soudního řádu).

22. S ohledem na dále uvedená zjištění okresní soud nečiní žádné závěry z listin, které byly k důkazu účastníky předloženy: kupní smlouva ze dne 21. 5. 2004 (čl. 45), kupní smlouva sepsaná notářským zápisem ze dne 2. 9. 1992 (čl. 53), usnesení Okresního soudu ve [adresa] ze dne 25. 9. 1996 (čl. 59), které se netýkají předmětných nemovitostí. Nebyl proveden důkaz nepodepsanou kopií listiny nadepsané „dohoda“ a písemnostmi adresovanými městskému úřadu, neboť jsou pro rozhodnutí soudu bez významu (čl. 137, čl. 138, čl. 162). Nebyl proveden důkaz geometrickým plánem č. [hodnota] ze dne 5. 5. 2025, neboť byl vypracován v rozporu se skutkovými tvrzeními a mimo pozemky uvedené v návrhu žalobního petitu (přílohová obálka čl. 127). Z důvodu hospodárnosti řízení se nekonalo jednání na místě samém, neboť účastníci deklarovali znalost místních poměrů a ve spise jsou zažurnalizovány snímky z katastrální mapy.

23. V tomto řízení bylo prokázáno, že žalobci mají ve společném jmění manželů nemovitosti, které jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro obec a k.ú. [adresa], mimo jiné pozemky p.č. [hodnota] – trvalý travní porost o výměře 522 m2 a p.č. [hodnota] – trvalý travní porost o výměře 1652 m2. Žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitostí, které jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] pro obec a k.ú. [adresa], a to pozemek p.č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 211 m2, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rod. dům, pozemek p.č. [Anonymizováno] – ostatní plocha o výměře 90 m2 a pozemek p.č. [Anonymizováno] - zahrada o výměře 870 m2.

24. Žalobci se domáhají zdržení se užívání svého pozemku p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa] žalovaným.

25. Podle § 1042 občanského zákoníku vlastník věci se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo j ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

26. Aktivně legitimována osoba je vlastník věci. Listinami byla prokázána aktivní legitimace žalobců, kteří mají pozemek p.č. [hodnota] ve společném jmění manželů. Pasivně legitimována je osoba, která vlastníka ruší. Žalobci tvrdí, že takovou osobou je žalovaný a domáhají se, aby se zdržel průjezdu přes tento pozemek a parkování vozidel na tomto pozemku. Žalovaný je v rámci obrany proti žalobě povinen prokázat důvody, pro které žalobě nelze vyhovět, zejména okolnosti, jež ho k zásahu do vlastnictví žalobce opravňují.

27. Žalovaný se vzájemnou žalobou domáhá zřízení práva cesty přes pozemky p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] ke svým pozemkům p.č. [hodnota], jehož součástí je dům č.p. [Anonymizováno], a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa].

28. Podle § 1029 odst. 1 občanského zákoníku vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

29. Podle § 1029 odst. 2 občanského zákoníku nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

30. Podle § 1033 odst. 1 občanského zákoníku obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich. Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup za současného zřetele k okolnostem stanoveným v § 1029 odst. 2.

31. Podle § 1033 odst. 2 občanského zákoníku ztratí-li nemovitá věc spojení s veřejnou cestou proto, že pozemek byl rozdělen, lze žádat nezbytnou cestu jen po osobě, která se na dělení podílela. V takovém případě se nezbytná cesta povolí bez úplaty.

32. Hmotněprávní podmínkou vyhovění žalobě je nedostatek spojení nemovitosti s veřejnou cestou. Kritérium nezbytnosti není splněno, pokud je žadateli nabízen odprodej předmětného pozemku či zřízení věcného břemena za přiměřenou cenu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2005 ve věci sp. zn. 22 Cdo 1897/2004), popř. je nabízen přístup na základě obligačního práva – dohodou (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2017 ve věci sp. zn. 22 Cdo 2395/2017) a pokud má žadatel přístup zajištěn jinak (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2006 ve věci sp. zn. 22 Cdo 38/2005).

33. Žalovaný prokázal, že je vlastníkem pozemku p.č. [hodnota], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], a nově vzniklých pozemků p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa]. Tvrdil, že nemá zajištěn přístup a příjezd ke svým nemovitostem. Dne 23. 6. 2020 ale byla uzavřena smlouva o zřízení služebnosti stezky mezi [jméno FO]. [jméno FO] a [jméno FO] jako povinnými na straně jedné a [Jméno žalovaného] jako oprávněným na straně druhé a v rozsahu geometrického plánu byla zřízena služebnost stezky k oprávněnému pozemku p.č. [hodnota], povinnými pozemky byly p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota]. Je chybou žalovaného, že dne 4. 5. 2025 uzavřel dohodu o zrušení tohoto věcného břemena.

34. Pokud se týká původních pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota], tyto měly spojení s veřejnou komunikací. Na základě geometrického plánu byly vytvořeny nové pozemky p.č. [Anonymizováno] a p.č. [Anonymizováno], které si žalovaný koupil, i když měl vědomost, že ztratily spojení s veřejnou komunikací. 35. „Pokud nemovitá věc ztratí spojení s veřejnou cestou proto, že pozemek byl rozdělen, lze žádat nezbytnou cestu jen po osobě, která se na dělení podílela, a to i v případě, že by vedení nezbytné cesty přes pozemek jiného vlastníka bylo vhodnější. Může jít i o případ, kdy parcela patřící jedinému vlastníku je rozdělena na dvě a jednu z nich, která na rozdíl od původní není přímo spojena s veřejnou komunikací, vlastník převede na jiného. I v tomto případě lze zřídit nezbytnou cestu jen přes pozemek toho, kdo se na dělení podílel, tedy přes pozemek patřící původnímu vlastníkovi.“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2023 ve věci sp. zn. 22 Cdo 1427/2023).

36. V případě rozdělení pozemků má být právo cesty řešeno s účastníkem dělení, jakožto osobou, která nese zavinění na vzniklém stavu – ztrátě spojení s veřejnou cestou. Ustanovení § 1033 odst. 2 občanského zákoníku je ve vztahu k ustanovení § 1033 odst. 1 občanského zákoníku úpravou speciální, která má při aplikaci přednost (např. také rozsudek Okresního soudu v Tachově č.j. 10 C 252/2023-120).

37. Žalovaný v tomto řízení ale prokázal, že má titul pro užívání pozemku p.č. [hodnota] v rozsahu 522 m2, na kterém byla vybudovaná cesta, která už v minulosti sloužila jako příjezdová cesta k domům č.p. [Anonymizováno] a č.p. [Anonymizováno], a pozemku p.č. [hodnota] v rozsahu 300 m2. Dne 14. 5. 2014 byla mezi právní předchůdkyní žalobců [jméno FO]. [jméno FO] a žalovaným uzavřena smlouva o pronájmu pozemku a používání přístupové cesty. Předmět nájmu je vymezen jako „pronájem pozemku části parc. č. [Anonymizováno] o výměře 300 m2 a přístupové cesty na parcele [Anonymizováno] o výměře 522 m2“. Účastníci se dohodli, k jakému účelu bude nájem sloužit (skladování dřeva a dalších předmětů, odstavení motorových vozidle a jiných činností potřebných pro užívání objektu bydlení č.p. [Anonymizováno], přístupová cesta) a na výši nájemného (6 000 Kč), které žalovaný v roce 2014 prokazatelně zaplatil a pronajímatelka přijala. Smlouva je datovaná a podepsaná účastníky smlouvy a podpisem účastníků nabyla účinnosti. Odkazuje na přílohu, kterým je snímek z pozemkové mapy, na kterém jsou pozemky zakresleny a je vyšrafovaná část pozemku p.č. [hodnota].

38. Podle § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

39. Podle § 2221 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

40. Žalovaný prokázal pravost listiny předložením jejího originálu a výpovědí svědkyně, která potvrdila, že na smlouvě je její podpis, že tuto podepsala a teprve potom smlouvu manžel nesl k žalovanému. Žalobcům se svědeckou výpovědí [jméno FO]. [jméno FO] nepodařilo zpochybnit pravdivost listiny. Svědek vypověděl, že otázku užívání pozemků řešili před květnem 2014, že smlouvu připravil. Připustil, že si nepamatuje, jestli manželka už smlouvu podepsala, když ji nesl žalovanému, řekl, že nějaká příloha ke smlouvě asi byla, a připustil, že by se mohlo jednat o přílohu mu předestřenou s vyšrafováním části pozemku. [jméno FO] i [jméno FO]. [jméno FO] vypověděli, že obdrželi nájemné ve výši 6 000 Kč. To, že dnes nemají smlouvu k dispozici, nemá na pravost a pravdivost smlouvy žádný vliv.

41. Pokud zástupce žalobce hovořil o absolutní neplatnosti smlouvy, neboť nelze identifikovat rozsah užívání pozemků, pak ani s touto argumentací se okresní soud neztotožňuje.

42. Nájemní smlouva musí obsahovat určení předmětu nájmu (§ 2201 občanského zákoníku). Pokud není předmět nájmu dostatečně určitý, může být smlouva neplatná pro neurčitost (§ 553 občanského zákoníku).

43. Ústavní soud ČR v nálezu ze dne 7. 4. 2011 sp. zn. I. ÚS 2541/09 zdůraznil, že formalistický přístup k posuzování náležitostí smluv je nepřípustný, pokud je z okolností zřejmé, co bylo předmětem smlouvy.

44. Nejvyšší soud ČR připustil, že i bez přesného geometrického vymezení může být nájemní smlouva platná, pokud je možné určit předmět nájmu jiným způsobem, např. obvyklým užíváním, historickým užíváním, svědeckými výpověďmi apod. V následně uvedených rozsudcích Nejvyššího soudu sice byla řešena otázka platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor s pozemkem, ale odůvodnění je přiléhavé i na projednávanou věc.

45. V případě pronájmu části pozemku p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa], kdy ona pronajímaná část byla vyšrafovaná na přiloženém snímku, lze odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2020 ve věci sp. zn. 26 Cdo 3463/2019, ve kterém je mimo jiné uvedeno: „Bez ohledu na to, zda geometrický plán existoval v době uzavření smlouvy a zda v něm byly prostory náležitě vyznačeny, údaje uvedené v samotné smlouvě je možno považovat za objektivně způsobilé předmět nájmu nezaměnitelně identifikovat. Je namístě použít pravidlo priority výkladu, který nevede k neplatnosti smlouvy, a zohlednit vůli smluvních stran v době uzavření smlouvy a jejich následné chování. S přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu však nájemní smlouva obstojí sama o sobě i bez geometrického plánu.“ 46. V případě pronájmu pozemku p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa], který má podle zápisu v katastru nemovitostí výměru 522 m2 a bylo pronajato 522 m2, lze odkázat na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 4. 2021 ve věci sp. zn. 26 Cdo 262/2021, ve kterém byla řešena otázka platnosti smlouvy o pronájmu nebytových prostor v prostorách nemovitosti o celkové výměře 150 m2 včetně pozemku. V předmětné nemovitosti se nacházel pouze jeden nebytový prostor, jehož plocha zabírala onu výměru 150 m2 uvedenou v nájemní smlouvě. Nejvyšší soud mimo jiné uvádí, že „konkrétním účastníkům nájemní smlouvy muselo být zřejmé, jaké prostory jsou předmětem pronájmu.“ Odkazuje se zde na rozsudek ze dne 12. 2. 2020 č.j. 28 Cdo 2307/2019-260, ve kterém Nejvyšší soud uvedl, že „vyslovení absolutní neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu neurčitého vymezení předmětu nájmu by za daných okolností znamenalo v podstatě rezignaci na výklad tohoto právního úkonu.“ 47. Ve smlouvě ze dne 14. 5. 2014 byl sjednán „pronájem pozemku části parc. č. [Anonymizováno] o výměře 300 m2 a přístupové cesty na parcele [Anonymizováno] o výměře 522 m2“. Pokud se týká pozemku p.č. [hodnota], hovoří se o cestě a výměře pozemku 522 m2, ve stejném rozsahu je pozemek zapsán v katastru nemovitostí. Jedná se tedy o celý pozemek a účastníkům smlouvy muselo být zřejmé, k jakému účelu a v jakém rozsahu může nájemce tento pozemek užívat (přístupová cesta). Pokud se týká pozemku p.č. [hodnota], je ve smlouvě uvedena výměra 300 m2 a smlouva odkazuje na přílohu, snímek, na kterém je vyšrafovaná část pozemku p.č. [hodnota]. Nakonec i účastníci tohoto řízení jednali o zřízení služebnosti v přibližně stejném rozsahu. Okresní soud nemá důvod pochybovat, že snímek, který byl předložen, je přílohou smlouvy a zachycuje rozsah užívání části pozemku p.č. [hodnota]. Toto připustil i svědek [jméno FO]. [jméno FO]. V dané věci je předmětem nájemní smlouvy mimo jiné část pozemku o výměře 300 m2, přičemž tato část je vymezena snímkem s vyšrafovanou plochou, který tvoří přílohu smlouvy. Nájemní smlouva tedy obsahuje jak kvantitativní údaj (výměru), tak vizuální vymezení části pozemku. Ze všech známých a prokázaných okolností lze určit, o jakou část pozemku šlo.

48. Žalobci jako nabyvatelé předmětných nemovitostí vstoupili do nájemního vztahu, přičemž změna pronajímatele nastala bez dalšího (ex lege) převodem vlastnického práva.

49. Protože žalovaný prokázal titul k užívání pozemků p.č. [hodnota] a p.č. [hodnota] v k.ú. [adresa], byla žaloba žalobců, aby se žalovaný zdržel užívání pozemku p.č. [hodnota], a vzájemná žaloba žalovaného, aby mu byla zřízena služebnost chůze po pozemku p.č. [hodnota] ve prospěch pozemku p.č. [hodnota] a služebnost chůze a jízdy po pozemku p.č. [hodnota] ve prospěch pozemku p.č. [Anonymizováno], zamítnuty.

50. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu. Žaloba žalobců i vzájemná žaloba žalovaného byly zamítnuty, tedy každá strana měla stejný úspěch i neúspěch a nelze tedy náklady řízení přiznat ani žalobcům, ani žalovanému.

Poučení