10 C 231/2022-358

Rubrum

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudkyní JUDr. Alexandrou Vaňkovou v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem doc. JUDr. [jméno] [příjmení], Ph.D. sídlem [adresa] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, o zaplacení 16 000 Kč, a vzájemný návrh žalovaného na zaplacení částky 2 632 Kč, na zaplacení částky 91 Kč a na zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k bytové jednotce [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy [adresa], bytový dům, zapsaný na [list vlastnictví], stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, s podílem na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], zapsané na [list vlastnictví], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální území Cheb, okres a obec Cheb, se zrušuje.

II. Bytová jednotka [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy [adresa], bytový dům, zapsaný na [list vlastnictví], stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, s podílem na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], zapsané na [list vlastnictví], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální území Cheb, okres a obec Cheb, se přikazuje do vlastnictví žalovaného.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na vypořádání částku 326 667 Kč, a to do 30 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Vzájemný návrh, jímž se žalovaný domáhal, aby žalobce byl povinen zaplatit žalovanému částku ve výši 2 632 Kč, se zamítá.

V. Vzájemný návrh, jímž se žalovaný domáhal, aby žalobce byl povinen zaplatit žalovanému částku ve výši 91 Kč, se zamítá.

VI. Vzájemný návrh, jímž se žalovaný domáhal, aby žalobce byl povinen zaplatit žalovanému částku ve výši 100 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. od 6. 8. 2022 do zaplacení, se zamítá.

VII. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 16 000 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

VIII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IX. Žalobce je povinen zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Chebu na účet [číslo] [variabilní symbol] náklady řízení vynaložené státem na doplatek revizního znaleckého posudku ve výši 2 924 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

X. Žalovaný je povinen zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Chebu na účet [číslo] [variabilní symbol] náklady řízení vynaložené státem na výslech revizního znalce ve výši, jenž bude specifikována v samostatném rozhodnutí.

Odůvodnění

1. Žalobce podal žalobu, kterou odůvodnil tak, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky, s podílem žalobce o velikosti id. 1/6, a s podílem žalovaného o velikosti id. 5/6, na bytové jednotce [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, s níž je spjat spoluvlastnický podíl na společných částech budovy [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, a na tomto pozemku, ve výši [číslo], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, obec a část obce Cheb, na listech vlastnictví č. [list vlastnictví] (byt) a č. [list vlastnictví] (budova a pozemek). Mezi žalobcem a žalovaným probíhala komunikace ve věci vypořádání podílového spoluvlastnictví, když mezi účastníky nepanuje shoda, zejména shoda na ceně obvyklé předmětné nemovitosti. Žalobce nemá zájem setrvat v tomto spoluvlastnictví k výše uvedené nemovitosti. Prvotně navrhoval žalobce prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě, následně navrhoval přikázání 5/6 nemovitosti do jeho vlastnictví a v závěrečném návrhu navrhnul přikázání jeho podílu žalovanému.

2. Žalovaný se vyjádřil tak, neuznává nárok uplatněný žalobcem. Žalobcem navrhovaný způsob vypořádání však in concreto vůbec nepřipadá v úvahu, neboť žalovaný soudu sdělil, že má zájem na vykoupení spoluvlastnického podílu od žalobce. Žalovaný je toho názoru, že žaloba je zjevně účelová, když žalovaný před tím, než na něj byla podána žaloba, opakovaně nabízel žalobci, že jeho spoluvlastnický podíl odkoupí za obvyklou cenu; žalobce však odmítl akceptovat kupní cenu nabízenou žalovaným. Poté, co žalobce odmítl akceptovat kupní cenu za spoluvlastnický podíl nabízenou žalovaným, rozhodl se žalovaný provést rekonstrukci bytové jednotky za účelem jejího zhodnocení. V tomto ohledu žalovaný vyrozuměl dne 24. 6. 2022 jako majoritní, a navíc kvalifikovaný spoluvlastník (s podílem 5/6) žalobce o tom, že hodlá rekonstrukci provést a dal žalobci lhůtu pro vyjádření k tomuto záměru. Žalobce však na danou výzvu nijak nereagoval a namísto toho podal žalobu. Žalovaný dále uvedl, že má jako správce společné věci vůči žalobci pohledávky vzniklé v souvislosti se spoluvlastnictvím, resp. se společnou věcí a to pohledávku z titulu náhrady poměrné části uhrazené daně z nemovité věci za rok 2022, a to ve výši 91 Kč (celková výše daně zaplacené žalovaným činila 548 Kč); pohledávku z titulu náhrady poměrné části uhrazených příspěvků do fondu oprav, resp. příspěvků týkajících se správy domu, včetně paušálních nákladů od 3. 8. 2021 do 10. 8. 2022, a to ve výši 2 632 Kč (1 316 Kč měsíčně za jednotku X 12 měsíců = 15 792, z toho 1/6 činí 2 632 Kč). Je patrné, že žalobce naprosto neplní své povinnosti spojené s vlastnictvím podílu na společné věci a že tento podíl nabyl zcela účelově. Žalovaný má dále vůči žalobci splatnou pohledávku ve výši 100 000 Kč z titulu zálohy na náklady rekonstrukce společné věci.

3. Na výše uvedené vyjádření žalovaného zareagoval žalobce tak, že navrhl rozšíření žaloby s ohledem na to, že s vědomím a souhlasem žalovaného byt užívá paní [jméno] [příjmení], avšak žalobce z toho nemá žádné plnění. Vzhledem k tomu, že k tomu užívání dochází za plného vědomí a souhlasu žalovaného, jedná se o bezdůvodné obohacení na jeho straně, když toto žalobce vyčíslil na částku 16 000 Kč za období od 1. 11. 2021 do 31. 8. 2022 Okresní soud v Chebu tak dne 13. 10. 2022 usnesením č. j. 10 C 231/2022-82 připustil změnu žaloby spočívající v rozšíření žaloby o zaplacení částky 16 000 Kč.

4. Účastníci při jednání učinili nesporným, že bytovou jednotku nelze rozdělit. Naopak sporným učinili cenu bytové jednotky a tedy i cenu 1/6 bytové jednotky.

5. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] byt, nacházející se v budově [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy [adresa], bytový dům, zapsaný na [list vlastnictví], stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, s podílem na společných částech domech a pozemku ve výši [číslo], zapsané na [list vlastnictví], vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální území Cheb, okres a obec Cheb. S podílem žalobce na předmětné nemovitosti o velikosti ideální 1/6, a s podílem žalovaného o velikosti ideální 5/6. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech dle usnesení soudního exekutora o udělení příklepu - Soudní exekutor JUDr. [jméno] [jméno] 97 EX- [číslo] -63 ze dne 3. 8. 2021, právní moc ke dni 31. 8. 2021, právní účinky zápisu ke dni 20. 9. 2021. Žalovaný nabyl spoluvlastnický podíl na základě dvou kupních smluv, a to ze dne 18. 10. 2021 a ze dne 18. 2. 2022. Z kupní smlouvy ze dne 18. 10. 2021 je zřejmé, že žalovaný nabyl 4/6 podíl od paní [jméno] [příjmení] za kupní cenu ve výši 20 000 Kč, jenž zaplatil žalovaný na účet [jméno] [příjmení] [příjmení] a proti pohledávce paní [příjmení] vůči žalovanému na zaplacení kupní ceny ve výši 808 000 Kč tak, že bylo zřízeno věcné břemeno na nemovitosti v obci [obec]. Žalovaný dále nabyl 1/6 předmětné nemovitostí od paní [příjmení] za částku 370 000 Kč. Soud má za prokázané, že byt obývala paní [jméno] [příjmení] (jenž zemřela dne 30. 12. 2022) a to na základě souhlasu žalovaného. V bytě přespával i vnuk paní [příjmení] se svojí přítelkyní. Po smrti paní [příjmení] obývá byt její vnuk, když v bytě se zdržuje minimálně občas jeho partnerka a matka.

6. Z provedených fotografií je zřejmé, že byt je v dobrém stavu. Dále má soud za prokázané, že celý byt byl užíván paní [příjmení] a občas i jejím vnukem s jeho přítelkyní. Po smrti paní [příjmení] je byt užíván vnukem paní [příjmení]. Zde nutno podotknout, že žaloba na bezdůvodné obohacení byla podána za období 1. 11. 2021 do 31. 8. 2022, tedy tehdy, když byl byt obýván paní [příjmení] a případně občas jejím vnukem, a bylo tak bezpředmětné zjišťovat, zda v dubnu 2023 byt užíval toliko vnuk paní [příjmení] či další osoby. Z provedených důkazů soud dále zjistil, že žalovaný uhradil daň z předmětné nemovitosti za rok 2022 ve výši 548 Kč. Ze sdělení finančního úřadu pro Karlovarský kraj, územní pracoviště v [obec] ze dne 25. 8. 2022, vyplývá, že daň za předmětnou bytovou jednotku pro žalobce činí 138 Kč, a že tato byla dne 31. 5. 2022 žalobcem uhrazena, a že žalobce nemá ke dni 22. 8. 2022 vůči FÚ nedoplatek. Dále bylo zjištěno z Evidenčního listu vlastníka jednotky platného od 1. 7. 2022, že poplatky na předmětný byt činí částku 135 Kč a příspěvek na správu činí částku 1 181 Kč. Dále je v evidenčním listu uvedeno, že v bytě jsou přihlášeny 3 osoby. K důkazům byl proveden i dopis od žalovaného adresovaný žalobci ze dne 24. 6. 2022, v němž žalobci oznámil záměr o provedení rekonstrukce bytové jednotky, požádal o jeho vyjádření, oznámil záměr zvolit správce společné věci a žádal o prokázání úhrady nákladů. Žalobce se při jednání vyjádřil tak, že mu tato listina nikdy nebyla doručena a žalovaný její doručení ani přes výzvu soudu neprokázal, když žalovaný následně změnil své tvrzení v tom směru, že dopis nebyl zaslán do datové schránky, ale mailem, když vzhledem k tvrzením a důkazům po koncentraci soud již nepřihlížel. Žalovaný dále zaslal žalobci dne 1. 8. 2022 dopis, jímž jej vyzval k úhradě zálohy na náklady rekonstrukce společné věci ve výši 100 000 Kč a to ve lhůtě do 5. 8. 2022. Tuto cenu určil na základě nabídkového rozpočtu od firmy [právnická osoba] ze dne 16. 6. 2022, kdy celkem částka za rekonstrukci bez DPH je stanovena ve výši 819 538 Kč. Mezi totožnou firmou, tedy [právnická osoba] a paní [jméno] [příjmení] byla uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva, dle které je zřejmé, že bylo zřízeno zástavní právo na předmětné 4/6 bytové jednotky a jako dlužník je uveden žalovaný. Z doloženého odhadu nájemného má soud za prokázané, že tržní cena v předmětném žalovaném období činila u obdobných bytů částku 10 803 Kč měsíčně. Ze sdělení realitních kanceláří vyplývá, že obdobný byt se v předmětné oblasti prodává za ceny: 1 800 000 – 1 900 000 Kč, 1 600 000 Kč – 1 800 000 Kč, 1 250 000 – 1 550 000 Kč. Nutno podotknout, že ze sdělení Reality Rebellion, jenž určila cenu 1 250 000 Kč – 1 550 000 Kč, dále vyplývá, že uvedená cena závisí na mnoha dalších faktorech, tj. jestli jsou plastová okna, jak moc je byt opotřebovaný, apod. Je tedy zřejmé, že poslední odhad ceny byl stanoven bez zřejmé znalosti předmětného bytu či bez jakýchkoliv informací o předmětné nemovitosti.

7. Ze znaleckého posudku č. [číslo] ze dne 2. 3. 2023 vypracovaného znalcem [celé jméno znalce] vyplývá, že znalec stanovil informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovité věci, tj. bytu [číslo] [obec] v bytovém domě [adresa] [obec], postaveném na pozemku parc. č. st. [číslo] k. ú. [obec], obec Cheb, zapsané na LV [číslo] částkou 1 550 000 Kč. S tímto posudkem žalobce nesouhlasil a to z toho důvodu, že nebyl vyhotoven v souladu se zákonem. Dále žalobce uvedl, že výslech znalce se jeví jako právně bezpředmětný, neboť vady nelze zhojit ani výslechem znalce. S ohledem na provedené dokazování (zejména žalovaným doložená vyjádření RK – ve kterých se ceny odchylovaly od posudku), na námitky žalobce a na jeho důkazní návrh na zadání revizního znaleckého posudku přistoupil následně soud k zadání revizního znaleckého posudku. Nutno poukázat na to, že žalobce ani žalovaný nepožadovali k dotazu soudu výslech znalce a tak k tomuto bylo přistoupeno až při jednání dne 1. 11. 2023.

8. Ze znaleckého posudku [číslo] 2023 ze dne 18. 7. 2023 vypracovaného Znaleckou kanceláří [právnická osoba], se sídlem [adresa], že znalecká kancelář stanovila výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí podle stavu ke dni 24. 6. 2023 ve výši 1 960 000 Kč. V revizním znaleckém posudku, jenž měl za úkol též vyjádřit se ke zjištěným skutečnostem a závěrům předchozího znaleckého posudku [celé jméno znalce] č. [číslo] ze dne 2. 3. 2023, je uvedeno:„ Se závěry znaleckého posudku nelze souhlasit z důvodu chybného postupu, který není v souladu se zákonem o oceňování majetku. Znalec v rozporu se zákonem o oceňování majetku a aktuální oceňovací vyhláškou určuje obvyklou cenu na základě velmi zjednodušeného porovnání s nabídkovými cenami a výsledek nazývá informativním odhadem obvyklé ceny. Přitom v definici obvyklé ceny v zákoně a v oceňovací vyhlášce je jasně uvedeno, že obvyklá cena se určí porovnáním sjednaných cen.“ Dále se v něm uvádí, že znalecký posudek Ing. [celé jméno znalce] má nejen metodické vady, ale též mnoho formálních vad.

9. Následně, na základě vyjádření žalovaného ze dne 31. 7. 2023 a ze dne 10. 8. 2023 byli oba výše uvedení znalci předvoláni k výslechu k jednání nařízenému dne 1. 11. 2023. Z výslechu má soud za prokázané, že závěry znalce [příjmení] [celé jméno znalce] uvedené ve znaleckém posudku č. [číslo] ze dne 2. 3. 2023 nemohou ve světle znaleckého posudku [číslo] 2023 ze dne 18. 7. 2023 vypracovaného Znaleckou kanceláří [právnická osoba], se sídlem [adresa], obstát. Je tak nutné vycházet z revizního znaleckého posudku a obvyklé ceny nemovitosti v tomto uvedené.

10. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] má soud za prokázané, že předmětný byt celý užívala toliko paní [příjmení]. V bytě občas přespal její vnuk, tedy svědek, se svojí přítelkyní, kteří se o paní [příjmení] starali. Dále svědek sdělil, že co se týče vztahů mezi jeho babičkou a žalovaným, tak tyto byli korektní, na rozdíl od žalobce, když lidé co přijeli od žalobce z [obec], se o žalovaném před paní [příjmení] zmiňovali jako„ o podvodníkovi, který chce babičku obrat o byt za málo peněz“. Dále uvedl, že co se týče věcí okolo bytu, jeho babičky a dalších vztahů, tak mu o tom není nic známo.

11. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem přítelkyně vnuka paní [příjmení], když žalobce soudu nesdělil jméno svědkyně, jež navrhoval. Dále soud zamítnul návrh na provedení důkazů výslechem svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a účastnický výslech pana [příjmení] [příjmení], když žalobce přesto, že navrhnul tyto vyslechnout, nakonec sdělil, že na výslechu těchto svědků a na účastnickém výslechu netrvá. Z důvodu úmrtí a tedy nemožnosti výslechu svědkyně paní [jméno] [příjmení] soud zamítnul i tento návrh. Soud dále zamítnul důkaz navrhovaný žalobcem a to - Znalecký posudek k prokázání toho, zda obyvatelka bytu paní [příjmení] užívá byt celý; či, aby znalec, který bude činit ocenění nemovitosti, se dále zabýval i kvalitou užívané věci, když tento důkaz byl nezpůsobilý, respektive takovýto důkaz nebyl schopen prokázat tvrzení žalobce. Soud dále zamítnul i listinné důkazy, jenž žalobce navrhoval, avšak soudu ničeho nedoložil, když se jedná o stavební dokumentaci, mailovou korespondenci ze strany žalobce v rozhodném období po 24. 6. 2022, potvrzení ze strany Společenství vlastníků jednotek předmětného domu, a vyjádření minimálně 3 realitních kanceláří ze strany žalobce. Dále soud zamítnul emaily zaslané právním zástupcem žalovaného právní zástupkyni žalobce ze dne 24. 6. 2022 a ze dne 12. 7. 2022 (ve spise na č. l. 116-117), když při jednání dne 18. 1. 2023 právní zástupce žalované skutkově tvrdil, že„ dne 24. 6. 2022 zaslal žalobci do DS oznámení o záměru provedení generální rekonstrukce společné věci s žádostí o vyjádření ze strany menšinového spoluvlastníka, tj. žalobce, a téhož dne toto bylo doručeno.“ Následně ve svém vyjádření ze dne 27. 2. 2023, tedy po koncentraci řízení, změnil své tvrzení s tím, že žalobci předmětný dopis doručil emailem a k tomuto navrhl k důkazům výše uvedené emaily. Vzhledem k tomu, že k těmto skutkovým tvrzením a navržení důkazů došlo až po koncentraci řízení, tak k těmto nelze přihlížet.

12. Podle § 1122 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“) podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví.

13. Podle § 1140 odst. 1 OZ nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

14. Podle § 1143 OZ nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

15. Podle § 1144 odst. 1 OZ je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

16. Podle § 1147 OZ není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

17. S ohledem na provedené dokazování soud považuje žalobu co se týče zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětné bytové jednotce a s ním spjatého spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku za důvodnou. Spoluvlastníci nejsou schopni spolu komunikovat, natož se na čemkoliv dohodnout. Byt není reálně dělitelný. Ani jeden z účastníků byt neužívá. Žalovaný prokázal, že je schopen vyplatit náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/6 znalcem určené ceny nemovitostí, tedy ve výši 326 667 Kč, což má soud jednak za prokázané z výpisu z účtu žalovaného a jednak toto učinily strany při jednání nesporným. Z výše citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobce nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Soud je toho názoru, že je tedy namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci je zřejmé, že rozdělení bytové jednotky není možné, neboť by se tak snížila podstatně její hodnota. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Zákon výslovně nestanoví hlediska, podle nichž má být výlučný vlastník určen. Není však důvod nadále nevyužít hledisek dříve stanovených zákonem i dovozených judikaturou. Vzhledem k tomu, že podíly obou spoluvlastníků jsou rozdílné, mohlo být při určení výlučného vlastníka nemovitostí uplatněno hledisko velikosti podílů. Hledisko vyplatit druhému spoluvlastníkovi náhradu za spoluvlastnický podíl 1/6 je proto logické i s ohledem na to, že to byl právě žalovaný, kdo chtěl od počátku 1/6 bytové jednotky přikázat do svého vlastnictví, když je majitelem zbylých 5/6 bytové jednotky. Proto byla nemovitost přikázána žalovanému.

18. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů a z ceny nemovitostí zjištěné revizním znaleckým posudkem, přičemž za přiměřenou náhradu je nutno považovat 1/6 obvyklé ceny nemovitosti, která je hodnotovým ekvivalentem ideálního spoluvlastnického podílu, o který žalobce přichází. Žalobce k důkazům navrhl na ocenění bytové jednotky nechat vypracovat znalecký posudek. Žalovaný namítal, že soud by měl nechat ocenit znalcem toliko 1/6 bytové jednoty. Po zpracování revizního posudku je zřejmé, že hodnota nemovitosti jako celku (tj. 6/6) bude vyšší, než oceňování jednotlivých podílů na bytové jednotce (tj. 1/6 či 5/6), když je tak zřejmá zhoršená prodejnost spoluvlastnických podílů. To platí však i v opačném případě, když kdyby se vypořádávalo 5/6 jejich cena bude nižší než kdyby se vypořádávala celá bytová jednotka, tj. 6/6. Ocenění celé bytové jednotku je dle názoru soudu nutné i z toho důvodu, neboť spoluvlastnictví se vypořádává a někomu přikazuje, je tak nutné hodnotit celou cenu bytu a nikoliv jen části. Vzhledem k tomu, že obvyklá cena bytové jednotky byla stanovena revizním znaleckým posudkem na částku 1 960 000 Kč, činí 1/6 ceny bytové jednotky částku 326 667 Kč. Tuto částku tak soud uložil žalobkyni zaplatit žalovanému ve lhůtě do 30 dnů od právní moci rozsudku, tj. tak, jak je uvedeno ve výroku III. tohoto rozhodnutí. S ohledem na vyšší finanční částku určil soud 30 denní lhůtu k plnění a to v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 OSŘ.

19. K závěrečnému návrhu žalobce, že“ pokud si žalovaný cení podíl hodnotou 370 000 Kč, kterou tu navrhoval, měla by žalobci být vyplacena tato částka.”, tak k tomu soud dodává, že soud opakovaně vedl strany ke smírnému řešení, k němuž však strany nedospěly. Na jednání dne 18. 1. 2023 žalovaný navrhl žalobci, že pokud přistoupí ke smírnému řešení je ochoten vyplatit žalobci částku 385 000 Kč. Byla to nabídka ad hoc a vzhledem k tomu, že žalobce tuto částku při předmětném jednání neakceptoval, žalovaný tímto nebyl vázán a tak bylo následně přistoupeno k vyhotovení znaleckých posudků, když soud následně vycházel z ceny určené revizním znaleckým posudkem, jak je výše odůvodněno.

20. Podle ustanovení § 1148 OZ při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.

21. K hrazení příspěvků do fondu ve výši 2 632 Kč, jenž žalovaný požadoval zaplatit po žalobci soud dodává, že žalovaného při jednání dne 18. 1. 2023 poučil v souladu s § 118a odst. 3 OSŘ v tom smyslu, že neunáší břemeno důkazní tak, že nedokládá potřebné důkazy k prokázání tvrzení, že žalovaný uhradil potřebné prostředky do fondu oprav i za podíl náležející žalobkyni. Žalovaný přes výše uvedené poučení uvedl toliko to, že žalovaný v dané věci vystupoval jako správce společné věci. V dané věci se jedná o spoluvlastnickou žalobu, příspěvek do fondu byl dle tvrzení žalovaného uhrazen a hrazen paní [příjmení], a dle tvrzení žalovaného tento jí na to poskytoval finance. Svědek [celé jméno svědka] též dosvědčil, že příspěvek do fondu hradila přímo paní [příjmení] a nyní jej hradí on. Správce společné věci je vůči jednotlivým spoluvlastníkům aktivně legitimován k vymáhání toho, co jsou povinni zaplatit za poskytnutá plnění (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 994/2020), nicméně bylo oběma účastníky tvrzeno, že žádný dluh ve fondu oprav není a žalobce tak není povinen toto uhradit žalovanému. Paní [příjmení], jenž byt užívala, měla plnit jménem někoho, žalovaný ač byl při jednání soudem poučen, toto neprokázal a soud tak nárok vznesený žalovaným v částce 2 632 Kč zamítnul.

22. Žalovaný požadoval po žalobkyni zaplacení částku 91 Kč za daň z nemovitosti. V této části soud žalobu zamítnul s ohledem na to, že bylo prokázáno, že částka 138 Kč byla žalobkyní za daň z předmětné části nemovitosti Finančnímu úřadu zaplacena.

23. Žalovaný požadoval po žalobci zaplacení částky 100 000 Kč, a to z titulu zálohy na náklady rekonstrukce společné věci. Soud je toho názoru, že se nejedná o splatnou pohledávku, když tato není ani vymahatelná. V souladu s ustanovením § 1136 OZ může spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu; či náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklady, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci. V dané věci se však nejednalo ani o jeden z těchto bodů. Z doložených fotografií je zřejmé, že byt je po určité rekonstrukci, je obyvatelné a není potřeba vynakládat nutné náklady na záchranu věci ani na její zhodnocení. Žalovaný ani nevynaložil žádnou finanční částku, jak je stanoveno v ustanovení § 1136 OZ a pro zaplacení této částky žalobcem žalovanému tak není ani žádná opora v zákoně. Žalobci nebyl předložen žádný daňový doklad ani žádná zálohová faktura, ze kterých by vyplývalo, že žalobce je povinen tuto zálohu uhradit.

24. Žalobce požadoval po žalovaném zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši 16 000 Kč, spočívajícího v bezdůvodném obohacení za užívání bytu v rozsahu jeho podílu. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu České Republiky č. j. 28 Cdo 1519/2021-184 ze dne 23. 6. 2021 vyplývá, že„ podstata (podílového) spoluvlastnictví spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v rozsahu, jaký odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu, přičemž jde o tzv. ideální podíl, nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. Brání-li přímo jeden ze spoluvlastníků jinému v užívání společné věci, anebo pokud fakticky existující poměry neumožňují některému ze spoluvlastníků realizaci práva užívat společnou věc v rozsahu určeném jeho podílem, lze usuzovat na vznik bezdůvodného obohacení.“ Nutno podotknout, že paní [příjmení] se souhlasem žalovaného, užívala celý byt výlučně pro sebe a žalobci doposud nebylo ničeho placeno. Při jednání dne 18. 1. 2023 uvedl žalovaný, že paní [příjmení] užívá předmětnou nemovitost s jeho souhlasem v rozsahu jeho podílu. Účastníci při jednání dne 26. 4. 2023 potvrdili, že neexistovala dohoda spoluvlastníků o užívání společné věci, ze které by bylo patrno, kdo jakou část předmětné bytové jednotky užívá. Užívání nemovitosti by mělo být v rozsahu podílu, a je zřejmé, že paní [příjmení] užívala celý byt výlučně pro sebe. Výše uvedené prokazují fotografie, neexistence dohody spoluvlastníků o užívání společné věci a dále i svědecká výpověď [celé jméno svědka]. V rozhodnutí Nejvyššího soudu České Republiky sp. zn. 33 Odo 103/2006 se uvádí:„ Uzavřel-li jeden ze spoluvlastníků bez souhlasu druhého spoluvlastníka smlouvu, jíž umožnil třetí osobě užívat předmět spoluvlastnictví, není spoluvlastník, který nedal k užívání věci souhlas, legitimován požadovat po této třetí osobě vydání bezdůvodného obohacení, které jí užíváním předmětu spoluvlastnictví podle neplatné smlouvy vzniklo; je povolán požadovat vydání bezdůvodného obohacení pouze po druhém spoluvlastníku. To platí i v případě, užívají-li třetí osoby společnou věc nad rámec spoluvlastnického podílu toho ze spoluvlastníků, který jim faktické užívání umožnil.“ S ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České Republiky sp. zn. 33 Odo 24/2004, kde je stanoveno, že„ výše bezdůvodného obohacení musí odpovídat obecné (tržní) ceně za užívání bytu, tedy ceně obvyklé v daném místě a čase, která se vytváří na trhu s byty s neregulovaným nájemným a je dána nabídkou a poptávkou.“ je tedy správný závěr, že výše plnění odpovídá 1/6 tržnímu nájemnému, tedy 1/6 částky, za kterou by bylo možno dosud užívaný byt pronajmout. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že obvyklé nájemné za předmětný byt činí částku ve výši 10 803 Kč, když toto po provedeném dokazování žalovaný nikterak nerozporoval. Náhrada dle výše podílu by měla činit pro žalobce 1 800,50 Kč měsíčně, nicméně tento požadoval toliko částku 1 600 Kč. Paní [jméno] [příjmení] předmětný byt užívala minimálně v období od 1. 11. 2021 do 31. 8. 2022, tj. celkem 10 měsíců x 1 600 Kč, proto tedy soud přiznal žalobci za výše uvedené období částku 16 000 Kč. Nutno podotknout, že soud se zabýval i v souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu České Republiky sp. zn. 28 Cdo 283/2020 i kvalitou užívané bytové jednotky, a vzhledem k provedenému dokazování dospěl k závěru, že paní [příjmení] (resp. žalovaný) užívala bytovou jednotku nad rámec podílu žalovaného.

25. K námitce žalobce, jenž poukazoval na neplatnost kupní smlouvy mezi žalovaným a paní [příjmení] s ohledem na dané ujednání v ní, k tomuto soud sděluje, že se nejedná o absolutní neplatnost, mohlo by se jednat o relativní neplatnost, které se však ani paní [příjmení] ani žalovaný nedovolali, a jsou to toliko oni, kteří se mohli relativní neplatnosti dovolat.

26. Výrokem VIII. soud rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Toto soud odůvodňuje s ohledem na Nález ÚS z 10. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 262/20 ve kterém je uvedeno:“ Ustanovení § 142 OSŘ je třeba interpretovat tak, že plný úspěch a neúspěch procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 OSŘ lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví (za podmínek upravených § 1140 odst. 2 ObčZ). Jinak, vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků, majících v řízení s povahou iudicii duplicis totožné postavení žalobce i žalovaného, třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků dle § 142 odst. 2 OSŘ, ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup dle § 142 odst. 3 OSŘ Totožný závěr je vyjádřen i v nálezu Ústavního soudu IV ÚS 404/2022 z 5. 4. 2022, když v tomto je stanoveno:„ Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Výjimku by měly tvořit případy, kdy jde o obstrukční chování spoluvlastníka, účastník řízení se nezajímá o konstruktivní vyřešení věci nebo jde o šikanózní výkon práva. V tomto případě však soud musí přesvědčivě vyložit, proč se v konkrétním případě rozhodl uložit účastníku řízení zaplatit druhému účastníkovi náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu Na předmětném rozhodnutí soudu nemůže nic změnit ani námitka žalovaného, že procesní pozice ze strany žalobce byla několikrát změněna, když toto soud řešil při nařízených jednání, která by se stejně konala a žádné z nařízených jednání nebylo nikterak změnou procesních stanovisek žalobce, zmařeno. Soud je toho názoru, že v souladu s ustanovením § 1148 odst. 1 ObčZ si při zrušení spoluvlastnictví spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo společnou věcí. Což se v daném případě stalo, soud o tom rozhodl v rámci širšího vypořádání ve výrocích IV. – VII., ani v tomto, ani v ničem dalším soud neshledal výjimečný postup, dle něhož by měl přiznat někomu z účastníků náhradu nákladů řízení.

27. Žalobce uhradil na zálohách na vypracování znaleckých posudků celkem částku 30 000 Kč Náklady na znalecký posudek Ing. [celé jméno znalce] činily 6 650 Kč s tím, že o tomto znalečném bylo rozhodnuto usnesením ze dne 20. 3. 2023. Toto usnesení bylo doručeno zástupkyni žalobce dne 22. 3. 2023, zástupci žalovaného dne 20. 3. 2023 a znalci dne 21. 3. 2023. Proti tomuto usnesení bylo možno podat odvolání, ale žádný z účastníků tohoto práva nevyužil. Pokud žalobce nesouhlasil s vyplacením odměny Ing. [celé jméno znalce], mohl a měl proti tomuto rozhodnutí podat odvolání, což však jak je výše uvedeno, neučinil. Náklady na znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba] činily 26 274 Kč, celkem tedy náklady na oba znalecké posudky činily částku 32 924 Kč. Žalobkyni byla proto výrokem IX. podle § 148 odst. 1 OSŘ uložena povinnost uhradit státu částku 2 924 Kč, která nepokryla uhrazené náklady na doplatek revizního znaleckého posudku.

28. Žalovaný požadoval výslech znalce a revizního znalce, a prozatím neuhradil žádnou zálohu. Dne 1. 11. 2023 byl proveden výslech znalce a revizního znalce. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] nepožadoval za jeho výslech žádné znalečné. O nákladech na výslech revizního znalce nebylo prozatím soudem rozhodnuto. Žalovanému byla proto podle § 148 odst. 1 OSŘ uložena povinnost uhradit státu částku za výslech revizního znalce, jenž bude specifikována v samostatném rozhodnutí a to v souladu s výrokem X. tohoto rozsudku.