10 C 82/2021-335

Rubrum

Okresní soud v Táboře rozhodl samosoudkyní JUDr. Lenkou Pávkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený [anonymizováno] [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o vyklizení a vydání bezdůvodného obohacení, případně o určení výše nájemného takto:

Výrok

I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen vyklidit a předat žalobci bytovou jednotku [číslo] jednotku [číslo] – [anonymizováno] umístěné v budově [adresa] postavené na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] a zaplatit žalobci částku 343 248 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 83 535 Kč od 15. 3. 2021 do 12. 7. 2022 a z částky 343 248 Kč od 13. 7. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žaloba, aby soud in eventum určil nájemné a žalovanému povinnost platit žalobci nájemné za jednotku [číslo] ve výši 13 000 Kč měsíčně a za jednotku [číslo] ve výši 1 700 Kč měsíčně, dále platit žalobci služby za užívání uvedených jednotek dle rozpisu plateb spojených s užíváním těchto jednotek a dále zaplatit žalobci nedoplatek na nájemném a službách za období od 26. 3. 2021 do právní moci tohoto rozsudku, se zamítá.

III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 90 541,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Táboře soudní poplatek ve výši 12 985,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal vyklizení žalovaného z bytové jednotky [číslo] z nebytové jednotky [číslo] – [anonymizováno] umístěných v budově [adresa] postavené na pozemku p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] (dále jen bytová jednotka, garáž nebo souhrnně jednotky). Tvrdil, že výlučným vlastníkem jednotek se stal na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] s prodávající [jméno] [příjmení]. Podle výslovného ujištění prodávající byly jednotky v době převodu prosty jakýchkoliv závad či práv třetích osob včetně práva nájmu. Po zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí však žalovaný, který se nacházel v bytové jednotce a který byl již dříve žalobcem seznámen se změnou vlastnictví jednotek, vyklizení a předání jednotek žalobci odmítl. Následně žalobci sdělil, že mezi ním a prodávající byly v roce 2005 uzavřeny nájemní smlouvy, na jejichž podkladu až dosud obě jednotky užívá. Mezi stranami proběhla komunikace vedená snahou o smírné vyřešení věci, která však pro jejich rozdílná stanoviska ohledně platnosti a obsahu nájemních smluv nebyla úspěšná. Žalobce dále uvedl, že k jeho následnému dotazu mu prodávající sdělila, že se žalovaným nikdy žádnou nájemní smlouvu neuzavřela a popřela existenci jakéhokoliv závazku vůči žalovanému či jiné osobě. V návaznosti na toto sdělení nyní žalobce vznesl námitku neplatnosti těchto smluv s tím, že podpisy pronajímatelky [jméno] [příjmení] na nájemních smlouvách předložených žalovaným nejsou jejími pravými podpisy. Dalším důvodem absolutní neplatnosti smluv je dle žalobce absence ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši. Měsíční platba sjednaná smlouvami ve výši 400 Kč (za bytovou jednotku) a 40 Kč (za garáž) nepředstavuje úplatu za přenechání užívání věci, jak předpokládal občanský zákoník platný v době uzavření smluv, ale zřejmě příspěvek do fondu oprav, který nájemce zasílá přímo bytovému družstvu. I přesto, že žalobce žalovanému tyto skutečnosti sdělil, tento stále neoprávněně užívá byt i garáž a tím neoprávněně omezuje žalobce ve výkonu vlastnického práva a ke dni podání žaloby nezaplatil žalobci žádné nájemné ani zálohy na služby související užíváním jednotek. Z tohoto důvodu žalobce požadoval dále zaplacení bezdůvodného obohacení, kterého se žalovanému dostalo užíváním obou jednotek bez právního důvodu za období měsíců listopad, prosinec 2020 a leden, únor a březen 2021. Požadovaná částka 83 535 Kč je dána součtem obvyklého měsíčního nájemného podle odborného vyjádření za bytovou jednotku (11 000 Kč) a za garáž (1 500 Kč) a plateb na služby ve výši 4 207 Kč, tzn. 16 707 Kč za každý měsíc užívání. Pokud by soud uvedené nájemní smlouvy shledal platnými, namítal žalobce zjevnou nespravedlnost sjednané výše nájemného vůči jeho osobě zakládající hrubý nepoměr mezi právy a povinnostmi smluvních stran. Za účelem obnovení této rovnováhy navrhl žalobce, aby soud eventuálně rozhodl o určení výše nájemného, která je v místě a čase obvyklá (11 000 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 1 500 Kč měsíčně za garáž), o uložení povinnosti žalovanému platit žalobci takto určené nájemné, platit služby spojené s užíváním těchto jednotek a zaplatit žalobci nedoplatek na těchto platbách od podání žaloby do právní moci rozsudku.

2. V průběhu řízení žalobce rozšířil svůj nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení na částku 343 248 Kč rozšířením počtu dlužných měsíců až do července 2022, při nově stanovené výši měsíčního nájemného (13 000 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 1 700 Kč měsíčně za garáž) a při aktualizované výši záloh účtovaných [anonymizována čtyři slova] [adresa] [číslo], [obec] [obec] (dále jen SVJ). Určení uvedené výše nájemného požadoval žalobce také v rámci eventuálního petitu. O připuštění této změny žaloby rozhodl soud podle § 95 odst. 1 o.s.ř. usnesením ze dne 14. 7. 2022, které nabylo právní moci téhož dne.

3. Žalovaný tvrdil, že obě jednotky užívá na základě nájemních smluv, které se svojí dcerou [jméno] [příjmení] jako pronajímatelkou uzavřel dne [datum]. Vznik práva užívání reflektoval skutečný stav, kdy žalovaný byl jediným uživatelem jednotek již od jejich výstavby v roce 1998. Formálně však byly z důvodu cizí státní příslušnosti žalovaného v katastru nemovitostí zapsány jako vlastnictví dcery žalovaného [jméno] [příjmení] a jejího manžela. Následně byly jednotky na základě pokynu žalovaného po dohodě s oběma dcerami převedeny darovací smlouvou z [datum] do výlučného vlastnictví [jméno] [příjmení]. Ta je však fakticky nikdy neužívala a jednotky byly i nadále užívány výlučně žalovaným. Za účelem ochrany právního postavení žalovaného jako uživatele jednotek byly dne [datum] uzavřeny předmětné nájemní smlouvy, které měly žalovanému zajistit možnost doživotního užívání jednotek. Obsahově vycházely z původní dohody stran a bylo sjednáno, že žalovaný bude i nadále hradit nájemné ve výši 400 Kč u bytové jednotky a 40 Kč u garáže, jak vyplývalo z předpisu nájemného vydaného bytovým družstvem. I nadále hradil žalovaný také všechny ostatní související platby s užíváním jednotek včetně daně z nemovitosti. Jelikož výstavbu jednotek financoval žalovaný, bylo pro případ ukončení nájemního vztahu pronajímatelkou sjednáno odstupné ve výši [částka]. K ochlazení vzájemných vztahů a ukončení kontaktů mezi účastníky smlouvy došlo v roce 2019 po požadavku žalovaného, který v důsledku zhoršení zdravotního stavu požadoval po dceři převod jednotek do svého vlastnictví za účelem jejich následného prodeje a financování svého léčení v zahraničí. O skutečnosti, že [jméno] [příjmení] převedla jednotky do vlastnictví žalobce, který je jejím vzdáleným příbuzným, se žalovaný dozvěděl právě až od žalobce, který jej kontaktoval s požadavkem na vyklizení jednotek. Kupní smlouvu o převodu jednotek uzavřenou mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] považuje žalobce za neplatnou z důvodů nedostatků plné moci k jednání za prodávající ze dne [datum] (nedostatečná identifikace zmocněnce a absence podmínek pro uzavření kupní smlouvy), neurčitosti smluvních stran kupní smlouvy, absence úředního ověření podpisů na kupní smlouvě a jednání [jméno] [příjmení] v duševní poruše. Žalovaný také zpochybnil výši kupní ceny sjednané za převod obou jednotek ve výši 10 000 EUR, která je dle jeho názoru dána buď plněním mimo smlouvu, nebo daňovými důvody na straně prodávající. Dále vyslovil své domněnky o motivaci dcery k prodeji jednotek. Její jednání považuje za rozporné s dobrými mravy. [jméno] [příjmení] se o nabytí jednotek nijak nezasloužila, ani finančně ani péčí o svého otce a jejich prodejem porušila svůj slib nechat otce v bytě dožít. Svým jednáním vyvolali žalobce společně s [jméno] [příjmení] protiprávní stav, nad kterým mají i nadále kontrolu. Zjevné zneužití práva přitom nemůže požívat právní ochrany. Žalovaný tedy navrhl zamítnutí žaloby.

4. Z provedeného dokazování vyplynuly následující skutečnosti. Kupní smlouvou ze dne [datum] převedla [jméno] [příjmení] vlastnické právo k oběma jednotkám na žalobce za kupní cenu ve výši 10 000 EUR. Podle článku IV .1.3 smlouvy nevázne na předmětu převodu žádné právo nájmu či jiná práva a povinnosti, která by kupujícímu jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jeho vlastnického práva. Na základě plné moci k zastupování při nakládání s majetkem [jméno] [příjmení] umístěným v České republice vedeným pod jejím rodným číslem ze dne [datum] za ni podepsal kupní smlouvu žalobce, jeho podpis na smlouvě je úředně ověřen, současně kupní smlouva obsahuje i podpis [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení]. Plná moc je sepsána před notářem a opatřena apostilou podle Haagské úmluvy ze dne 5. 10. 1961. Na základě této plné moci podepsal žalobce za [jméno] [příjmení] také návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podle obsahu spisu vedeného [stát. instituce], [stát. instituce] pod sp.zn. V [číslo] [rok] [číslo] byl návrh na vklad podán dne [datum], rozhodnutí o povolení vkladu bylo vydáno dne 19. 11. 2020.

5. V čestném prohlášení ze dne [datum] [jméno] [příjmení] výslovně popřela existenci jakékoliv nájemní smlouvy uzavřené se žalovaným či jinou osobou a potvrdila správnost údajů uvedených v kupní smlouvě, kterou předmětné jednotky prodala žalobci, tzn. údajů o tom, že jednotky prodala žalobci bez jakýchkoliv závazků, což mu oznámila i před prodejem.

6. Obě jednotky nabyla do svého výlučného vlastnictví [jméno] [příjmení] darovací smlouvou ze dne [datum] od dárců [jméno] [příjmení] ([anonymizováno]) a [jméno] [příjmení] ([anonymizováno]). Podle platebních výměrů [anonymizována dvě slova] v [obec] ze dne [datum] předložených žalovaným byla [jméno] [příjmení] vyměřena darovací daň ve výši 26 796 Kč a [jméno] [příjmení] ve výši 11 484 Kč.

7. V průběhu řízení předložil žalovaný originální vyhotovení dvou nájemních smluv ze dne [datum]. Obě jsou uzavřeny mezi [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem. Předmětem první smlouvy je nájem bytové jednotky, kdy pronajímatelka přenechává tuto jednotku k užívání nájemci na dobu neurčitou. V případě výpovědi nájmu ze strany pronajímatelky je sjednána její povinnost zaplatit nájemci odstupné ve výši 1 500 000 Kč, neboť nájemce osobně ze svých výlučných prostředku financoval celou výstavbu bytu a následně jeho finančně nákladné opravy. Nájemné bylo sjednáno ve výši 400 Kč měsíčně s tím, že toto bude placeno každý měsíc poukazem této částky nájemcem za pronajímatelku [anonymizována tři slova] v [obec]. Druhá nájemní smlouva se vztahuje k užívání garáže žalovaným. Její obsah je obdobný. Oproti první smlouvě zde není sjednáno odstupné v případě výpovědi nájmu ze strany pronajímatelky a je sjednána odlišná výše nájemného v částce 40 Kč měsíčně.

8. Obě nájemní smlouvy obsahují na místě pronajímatele podpis [jméno] [příjmení], který však podle tvrzení žalobce není jejím pravým podpisem. Znalec z oboru písmoznalectví, odvětví ruční písmo [celé jméno znalce] ve znaleckém posudku č. 2802/ 2022 ze dne 24. 1. 2022 dospěl k závěru, že uvedené podpisy jsou pravděpodobně pravými podpisy [jméno] [příjmení], a to ve střední rovině pravděpodobnosti. Přestože sporné podpisy vykazují se srovnávacími podpisy velké množství shodných znaků a ve prospěch jejich pravosti hovoří také kvalita jejich provedení a kvalita provedení psacího pohybu, kategorický závěr o jejich pravosti nelze vyslovit z důvodu malého rozsahu druhově dostatečně odpovídajících srovnávacích vzorků. Znalec v rámci své výpovědi vysvětlil, že při srovnání vycházel především z podpisů [jméno] [příjmení] svým druhem odpovídajících zkoumaným podpisům (tyto podpisy jsou v posudku označeny jako č. 017 a 021 – barevná a elektrografická kopie darovací smlouvy ze dne [datum], [číslo] – žádost z [stát. instituce] z [datum rozhodnutí] [spisová značka] a [číslo] – záznam v notářské kanceláři o sepsání závěti č. [spisová značka] z [datum rozhodnutí]), jeho závěry o pravosti podpisů na nájemních smlouvách však nevylučují ani další srovnávací podpisy zajištěné soudem či předložené účastníky – žádný z těchto podpisů nevylučuje závěr o pravosti podpisu [jméno] [příjmení] na nájemních smlouvách. Současně znalec vysvětlil, z jakého důvodu není účelné v současné době zajišťovat osobní přítomnost [jméno] [příjmení] za účelem získání dalších srovnávacích podpisů přímo od této osoby. Tento názor je dán odlišnou typologií případů, kdy je vhodné provést znaleckou zkoušku (především případy, kdy je nutno změnit podmínky, za nichž se daná osoba podepisuje) a významným časovým odstupem od provedení sporných podpisů. Účelné by mohlo být pouze zajištění jiných podpisů [jméno] [příjmení] pocházejících z data blízkého uzavření nájemních smluv. Toto odůvodnění považuje soud za logické a předvolání jmenované ze zahraničí za účelem poskytnutí srovnávacích podpisů za nehospodárné. Za situace, kdy závěry znalce o pravosti předmětných podpisů vycházejí zejména z podpisů [jméno] [příjmení] obsažených na listinách vzniklých prokazatelně v době před převodem jednotek a uložených ve sbírkách listin veřejných institucí, považuje soud závěry znaleckého posudku za dostatečně podložené, odůvodněné a správné a nadále z nich v rámci svého rozhodnutí vycházel.

9. V rámci své účastnické výpovědi žalobce uvedl, že [jméno] [příjmení] znal především z vyprávění v rámci rodiny, když její matka byla vzdálenou příbuznou rodičů žalobce. S nabídkou prodeje jednotek jej oslovila [jméno] po pohřbu její matky. Uvedla, že se zbavuje všech nemovitostí a chce nadále bydlet pouze v Irsku. Byt mu chtěla dát jako poděkování, že se starají o pozůstalost její matky. Navrhovala převod za 1 EUR, s čímž žalobce nesouhlasil a nakonec došlo k dohodě na částce 10 000 EUR, kterou žalobce zaplatil bezhotovostním převodem ze svého účtu. Podmínky převodu byly řešeny na dálku a stejně tak došlo k podpisu kupní smlouvy. K dotazu soudu, zda žalobce v době před převodem věděl, že žalovaný v bytě bydlí, odpověděl, že mu [jméno] před převodem sdělila, že táta je tam jen na dohodu, ale že tam nebydlí, že má přítelkyni, u které bydlí a že s ním nechce nic řešit, ať to s ním potom vyřeší žalobce. Na základě tohoto sdělení se žalobce domníval, že žalovaný má klíče od bytu, ale že bydlí u přítelkyně a počítal s tím, že mu dá výpověď s tříměsíční lhůtou. Fyzicky si však před koupí stav jednotek ověřit nešel, spoléhal na sdělení správce domu a fotografie, které mu prodávající ukázala se sdělením, že pokud byt nekoupí žalobce, obratem jej prodá. Žalobce prodávající věřil, když jej ujistila, že na jednotkách žádná práva třetích osob neváznou. Když se však následně po dokončení převodu dostavil do bytu, žalovaný jej ujistil, že zde bydlí a posléze během dalších jednání o celé záležitosti mu předložil nájemní smlouvy. Tyto smlouvy žalobce elektronicky zaslal prodávající, která mu sdělila, že se musí jednat o podvrh.

10. Žalovaný jako účastník řízení uvedl ve shodě se svými skutkovými tvrzeními, že koupi bytu vzápětí po jeho výstavbě financoval ze svých výlučných prostředků za účelem realizace návštěv dcery [jméno] [příjmení] v České republice. Jako cizinec však neměl právo jej koupit do svého osobního vlastnictví, z tohoto důvodu byl byt zakoupen do vlastnictví [jméno] [příjmení] a jejího manžela. Do bytu se nastěhoval kolem roku 2000. V roce 2005 již byla vlastnicí bytu dcera [jméno]. Ta bydlela v Německu a do České republiky za ním občas jezdila. K uzavření nájemních smluv došlo dne [datum], v průběhu jedné z návštěv dcery [jméno] z důvodu zachování právní jistoty žalovaného, že bude moci v bytě bydlet nadosmrti. [jméno] původně nájemní smlouvy uzavřít nechtěla, pak ale na tento požadavek žalovaného přistoupila. K dotazu soudu, zda dceři [jméno] platil nějaké částky za užívání bytu a garáže, uvedl žalovaný, že nikoliv. Částky sjednané v nájemních smlouvách ve výši 400 a 40 Kč představovaly počáteční výši plateb na služby předepsaných a placených tehdy bytovému družstvu. Dále se s dcerou dohodli, že bude platit i veškeré další platby související s jednotkami. Vzájemné vztahy byly dobré až do roku 2019, kdy došlo k jejich ochlazení v důsledku výhrad žalovaného k chování dceřina manžela. O prodeji jednotek se dozvěděl až od žalobce, který požadoval jeho vystěhování.

11. Svědkyně [jméno] [příjmení] ([anonymizováno] [role v řízení]) vypovídala k okolnostem nabytí obou jednotek po jejich výstavbě ve shodě se žalovaným. Potvrdila, že již od počátku žalovaný v bytě bydlel a obě jednotky užíval a takto je užívá až do současné doby. Kolem roku 2000 jí žalovaný navrhl, aby jednotky darovali nevlastní sestře, aby jí po něm něco zbylo. V té době svědkyni otec finančně vypomohl, jeho požadavek tedy považovali s manželem za samozřejmost a sestře jednotky darovali s tím, že otci v nich bude umožněno dožití vzhledem k tomu, že jejich pořízení financoval. Toto však nebylo sjednáno písemně a až následně došlo k uzavření nájemních smluv mezi žalovaným a [jméno] [příjmení]. Svědkyně tyto smlouvy viděla podepsané poté, co se dostavila do bytu k otci, kde již byla přítomna i [jméno]. Vztahy mezi žalovaným a [jméno] byly dobré až do roku 2019, kdy měl otec zdravotní problémy, začal uvažovat o prodeji bytu a přestěhování se do Německa. [jméno] nejprve uváděla, že to není problém, pak se však přestala ozývat a na konci roku 2019 svědkyni sdělila, že otci prodej bytu nepovolí.

12. K tomu předložil žalobce potvrzení tehdejšího zaměstnavatele [jméno] [příjmení] - [anonymizována čtyři slova] v němž je uvedeno, že den [datum] byl jejím pracovním dnem.

13. Z přihlašovacího lístku k trvalému pobytu [stát. instituce] vyplývá, že žalovaný dne [datum] požádal o zápis svého trvalého pobytu na adrese [adresa žalovaného], přičemž při hlášení trvalého pobytu předložil doklad – nájemní smlouvu – v osobním vlastnictví [jméno] [příjmení] + [celé jméno žalovaného] ze dne [datum], [obec]. Podle příjmového pokladního dokladu zaplatil žalovaný v týž den správní poplatek za změnu bydliště ve výši 50 Kč.

14. Ze smlouvy na pojištění domácnosti [číslo] uzavřené s pojistitelem [právnická osoba] je patrné, že žalovaný je pojistníkem bytové jednotky s účinností smlouvy od [datum].

15. Dále žalovaný předložil plnou moc ze dne [datum], kterou jej [jméno] [příjmení] zmocnila jako určeného uživatele a správce bytové jednotky k zastupování a rozhodování v záležitostech bytové jednotky a garáže v [obec] – [obec], [ulice a číslo], které jsou jejím vlastnictvím. Dále předložil platební výměry [anonymizována dvě slova] v [obec] či doklady o provedených platbách, z nichž vyplývá výše daně z nemovitosti stanovená [jméno] [příjmení] a zaplacení této daně v letech 2002 2020. Žalovaný rovněž předložil dvě závěti [jméno] [příjmení] – holografickou sepsanou dne [datum] a druhou ze dne [datum] sepsanou formou notářského zápisu notářky [jméno] [příjmení] sp.zn. NZ [číslo], [spisová značka]. Obsahem obou listin je pořízení [jméno] [příjmení] pro případ smrti, kdy obě jednotky odkázala žalovanému. Dále žalovaný předložil nepodepsanou plnou moc zpracovanou dle jeho sdělení dne [datum], kterou jej měla [jméno] [příjmení] zmocnit k zastupování při všech právních jednáních souvisejících s prodejem obou jednotek. Dopisem odeslaným [jméno] [příjmení] dne [datum] se na ni žalovaný obrátil s vysvětlením možností postupu při prodeji bytu a vyzval k součinnosti.

16. Ze vzájemné komunikace stran (dopisy zástupce žalovaného ze dne 30. 11. 2020, 6. 1. 2021, 29. 1. 2021, 10. 3. 2021 a dopisy zástupkyně žalobce ze dne 12. 1. 2021 25. 2. 2021) vyplývá, že strany se pokoušely jednat o možnostech mimosoudního vyřešení věci, přičemž byla navrhována různá řešení – vyklizení bytu žalovaným oproti zaplacení částky 1 500 000 Kč dle nájemní smlouvy žalobcem, odkup bytové jednotky [jméno] [příjmení], zřízení úplatné služebnosti užívání obou jednotek žalovaným, uzavření nájemní smlouvy mezi účastníky, avšak bezvýsledně.

17. Podle rozpisu plateb spojených s užíváním bytu SVJ činila měsíční výše zálohy od 1. 1. 2021 částku 4 207 Kč, od 1. 1. 2022 částku 4 213 Kč a od 1. 7. 2022 částku 4 608 Kč. Předpisy plateb předložil žalovaný od roku 1998 do roku 2021, přičemž je zřejmé, že původně se tyto předpisy nazývaly„ předpis nájemného.“ Toto nájemné činilo částku 446 Kč měsíčně a zálohy byly účtovány [anonymizována tři slova] [obec].

18. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalovaný žalobci jednorázově doplatil částky sjednané podle nájemních smluv ze dne 27. 10. 2005 ve výši 400 Kč za bytovou jednotku a 40 Kč za garáž, a to zaplacením částek 4 800 Kč a 480 Kč dne 10. 11. 2021. Podle obsahu dopisu ze dne 21. 10. 2021 žalovaný žalobce informoval o tom, že se jedná o dlužné nájemné za období od 1. 11. 2020 do 31. 10. 2021. Současně žalobci sdělil, že od listopadu 2021 mu bude platit měsíčně nájemné ve výši 400 Kč za bytovou jednotku a 40 Kč za garáž (což také činí) a dále služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 256 Kč (což také činí, když na službách zasílá žalobci od listopadu 2021 měsíčně částku 2 656 Kč). Pokud se jedná o zálohy na služby zaslané žalovaným na účet SVJ v období od 1. 11. 2020 do 21. 10. 2021, které byly zaslány duplicitně oběma účastníky, vyzval žalovaný [příjmení] k jejich vrácení jako bezdůvodného obohacení. Žalobce k tomu uvedl, že vzhledem k žalobním tvrzením nepovažuje žalovaným placené částky 400 Kč a 40 Kč za nájemné, nicméně jejich pravidelné měsíční placení zohlednil v požadované výši bezdůvodného obohacení. Podle stanov SVJ schválených rozhodnutím shromáždění notářským zápisem sp.zn. NZ [číslo], [spisová značka] sepsaným notářkou [jméno] [příjmení] dne [datum] je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spjato s existencí a vlastnictvím jednotky. Člen společenství má mj. povinnost platit zálohy na úhradu služeb a uhradit nedoplatek z jejich vyúčtování (čl. 3 a 4.2.).

19. Dokazováním tak bylo zjištěno, že žalobce nabyl kupní smlouvou ze dne [datum] vlastnické právo k oběma jednotkám od prodávající [jméno] [příjmení]. Tato smlouva byla uzavřena v režimu § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.) a byla uzavřena v písemné formě, jak požaduje § [číslo] odst. 1 ve spojení s § 560 o.z. Smluvní strany jsou ve smlouvě identifikovány dostatečně určitým způsobem a pochybnost nepanuje ani o tom, že smlouvu podepsaly obě smluvní strany (§ 561 odst. 1, 2 o.z.). Žalovaným tvrzená absence úředního ověření podpisů na kupní smlouvě ani nedostatky plné moci ze dne [datum] nemohou být důvodem neplatnosti kupní smlouvy, maximálně pouze okolností bránící vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (k tomu srov. § 7 a § 15 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Ke svému tvrzení o dalším důvodu neplatnosti této smlouvy – jednání [jméno] [příjmení] při jejím podpisu v duševní poruše, nenavrhl žalovaný ani po poučení soudem podle § 118 odst. 3 o.s.ř. důkazy způsobilé toto tvrzení prokázat a z tohoto důvodu zůstala případná existence tohoto důvodu neplatnosti smlouvy neprokázána. Další úvahy žalovaného o motivaci [jméno] [příjmení] k prodeji jednotek či o důvodu sjednané výše kupní ceny jsou spekulacemi, z nichž nelze dovodit rozpor jednání účastníků kupní smlouvy s dobrými mravy. [jméno] [příjmení] jako vlastnice nemovitostí byla oprávněna nemovitosti prodat a určit výši kupní ceny, která byla žalobcem akceptována. Právní postavení žalovaného, jako uživatele obou převáděných jednotek, zůstává převodem jednotek nedotčeno, jak bude dále rozvedeno. Tyto úvahy žalovaného nejsou způsobilé prokázat ani důkazní návrhy k majetkové situaci otce žalobce vztahující se k převodu jeho podílu v obchodní korporaci. Tyto důkazní návrhy byly proto zamítnuty. Soud pak ve svém rozhodování vycházel ze závěru, že předmětná kupní smlouva je platná a zakládá aktivní věcnou legitimaci žalobce v tomto řízení.

20. Dále bylo dokazováním zjištěno, že žalovaný od roku 1998 až do současné doby fakticky užívá obě jednotky. Tato skutečnost vyplývá z výpovědí žalovaného, svědkyně [jméno] [příjmení] a předpisů nájemného [anonymizována tři slova] předložených žalovaným, z nichž nejstarší pochází právě z roku 1998. Ve vztahu mezi žalovaným a předchozí vlastnicí jednotek [jméno] [příjmení] bylo toto užívání sjednáno dvěma smlouvami ze dne [datum], zvlášť pro užívání bytové jednotky a zvlášť pro užívání garáže. Originální vyhotovení těchto nájemních smluv předložil žalovaný v průběhu řízení soudu. Znaleckým zkoumáním bylo zjištěno, že obě smlouvy obsahují u identifikačních údajů pronajímatele pravý vlastnoruční podpis [jméno] [příjmení]. Dalšími důkazy prokazujícími uzavření těchto smluv jsou výpověď žalovaného, výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], ale i výpověď žalobce, který výslovně vypověděl, že mu již před uzavřením kupní smlouvy byla prodávající sdělena skutečnost, že došlo k uzavření dohody o užívání bytu mezi prodávající a žalovaným. Tato výpověď žalobce je v přímém rozporu nejen s jeho skutkovými tvrzeními uvedenými v žalobě, ale i s obsahem čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne [datum]. Důkazem o uzavření smluv ze dne [datum] je také přihlašovací lístek [stát. instituce], kterým se dne [datum] žalovaný přihlásil k trvalému pobytu na adrese bytové jednotky právě na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] O pravosti tohoto žalovaným předloženého přihlašovacího lístku nemá soud žádné pochybnosti, proto považoval za nadbytečné zajišťovat od [stát. instituce] originální vyhotovení této listiny. Současně má žalovaný od roku 2003 k bytové jednotce sjednané pojištění nemovitosti, platí daň z předmětných nemovitostí a na základě plné moci udělené [jméno] [příjmení] ji zastupoval při správě záležitostí týkajících se jednotek. Důkazů podporujících tvrzení žalovaného o oprávněnosti užívání jednotek je tedy vícero a ve svém souhrnu vedou k jednoznačnému závěru, že k uzavření smluv ze dne [datum] mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] skutečně došlo. Tento skutkový závěr soudu nemůže změnit ani žalobcem předložený důkaz prokazující, že v tento den byla [jméno] [příjmení] přítomna v zaměstnání, protože tato skutečnost možnost podpisu smluv jmenovanou nijak nevylučuje. Další důkazy navržené žalovaným k okolnostem uzavření darovací smlouvy ze dne [datum], k okolnostem vypracování nájemních smluv a k okolnostem užívání jednotek žalovaným (výslech [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [anonymizována tři slova]) již soud považoval vzhledem k výše uvedenému za nadbytečné a proto tyto důkazní návrhy zamítl, stejně jako návrh na výslech svědkyně [jméno] [příjmení], která své stanovisko k existenci nájemních smluv vyjádřila v písemné formě a vzhledem k obsahu tohoto stanoviska lze předpokládat, že by ve vztahu k obsahu těchto smluv by její výpověď nepřinesla žádní nová zjištění.

21. Podle výpovědi žalovaného a svědkyně [jméno] [příjmení], kteří vysvětlili také historické okolnosti obsahu dohody, bylo zjištěno, že mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] bylo sjednáno bezúplatné užívání obou jednotek žalovaným na dobu neurčitou, tzn., že žalovaný nebude vlastnici jednotek platit žádnou úplatu, bude však měsíčně platit zálohy na služby účtované [anonymizována tři slova] [obec] (později [anonymizováno]) ve výši 400 Kč za bytovou jednotku a ve výši 40 Kč za garáž a další náklady související s užíváním jednotek. Tato skutečnost vyplývá také z obsahu obou smluv ze dne 27. 10. 2005, z něhož dále vyplývá, že žalovaný se zavázal platit také měsíční zálohy účtované poskytovateli dalších služeb.

22. V otázce právního hodnocení obsahu uvedených smluv je nutno podle přechodných ustanovení § 3028 odst. 3, ale i § 3074 odst. 1 o.z. aplikovat právní úpravu zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen obč.zák.). Zde soud dospěl výkladem projevu vůle stran podle § 35 odst. 2 obč.zák. k závěru, že tyto smlouvy je nutno posuzovat nikoliv podle jejich názvu jako smlouvy nájemní, ale podle obsahu projevené vůle stran, která jak bylo výše uvedeno, směřovala ke sjednání bezúplatného užívání jednotek žalovaným. Jediné protiplnění, o němž lze v tomto případě uvažovat - placení pevně stanovené části záloh subjektu odpovědnému za správu domu žalovaným za vlastnici jednotek, k jejichž placení by jinak byla povinna ona – nelze považovat za úplatu za užívání jednotek. Důvodem tohoto ujednání, stejně jako souvisejících ujednání o placení ostatních plateb spojených s jednotkami žalovaným, bylo dosažení stavu, kdy by vlastnice jednotek, která je však fakticky neužívala, nebyla v souvislosti s jejich užíváním žalovaným zatížena žádnými výdaji. Toto plnění je navíc natolik symbolické, že mezi bezúplatným užíváním jednotek a užíváním jednotek za tyto částky by nebyl prakticky žádný rozdíl. Protože nájemní smlouva podle § 671 odst. 1 a § 685 odst. 1 obč.zák. je smlouvou úplatnou, a to i v případě nájmu nebytových prostor (viz § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor účinného v době uzavření smluv), nemohlo se v případě předmětných smluv jednat o nájemní smlouvy. Obsah projevené vůle stran stejně jako další okolnosti případu nasvědčují tomu, že v tomto případě vůle účastníků smlouvy směřovala k uzavření smlouvy o výpůjčce (k tomu viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn 26 Cdo 2715/2010, 28 Cdo 516/2005, 22 Cdo 522/2001, 26 Cdo 376/2009). Podle § 659 obč.zák. vznikne smlouvou o výpůjčce vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně užívat. Předmětem výpůjčky může být jen věc individuálně určená. O právní vztah z výpůjčky jde i v případě, že nemovitost byla smluvně přenechána k dočasnému bezplatnému užívání. Dobu, po kterou je vypůjčitel oprávněn věc užívat, lze dohodnout při uzavření smlouvy nebo dodatečně, případně nemusí být dohodnuta vůbec (Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, 1859-1860 s.).

23. Na základě výše uvedeného tedy soud učinil závěr, že žalovaný užívá obě jednotky po právu, přičemž právním titulem pro jejich užívání jsou právě obě uvedené smlouvy o výpůjčce. Obsahem těchto smluv je přitom vázán i žalobce, protože všechna práva a povinnosti původní půjčitelky na něj bez dalšího přešla převodem vlastnického práva k oběma jednotkám (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 18/2011), aniž by bylo potřeba existenci těchto smluv v kupní smlouvě zmiňovat. Za této situace nelze uložit žalovanému povinnost jednotky vyklidit, a proto byla žaloba v této části primárního petitu zamítnuta. S ohledem na bezúplatnost sjednaných smluv o výpůjčce nemohlo být vyhověno ani návrhu na zaplacení částky 343 248 Kč za bezdůvodné obohacení žalovaného odpovídající dlužnému obvyklému tržnímu nájemnému za užívání obou jednotek ve vlastnictví žalobce po dobu, kdy je takto žalovaný užívá a dlužným zálohám na služby účtovaným SVJ. Důkazní návrhy vztahující se k obvyklé výši nájemného tedy byly pro nadbytečnost zamítnuty. Pokud se jedná o zálohy na služby, je k jejich placení podle stanov SVJ, ale i podle zákona (§ 1181 odst. 1 o.z. ve spojení s § 1189 odst. 1 a 1190 o.z.) povinen žalobce jako vlastník jednotek. Pokud mezi žalovaným a předchozí vlastnicí jednotek bylo sjednáno, že žalovaný bude na zálohách na tyto služby platit částku 400 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 40 Kč měsíčně za garáž, v řízení bylo prokázáno, že tuto svoji povinnost žalovaný plní. Automatické navyšování výše této platby v návaznosti na měnící se výši vyúčtovaných záloh nebylo sjednáno. Žalovaný je tedy povinen na službách platit stále tyto částky, dokud mezi účastníky smlouvy nebude dohodnuto něco jiného.

24. Z výše uvedených důvodů nebylo možno vyhovět ani eventuálnímu žalobnímu petitu v žádné jeho části. Pokud jsou účastníci vázáni platnými smlouvami o výpůjčce věcí, nelze mezi nimi ve vztahu k užívání těchto věcí rozhodnout o určení nájemného ani o povinnosti žalovaného toto nájemné žalobci platit. Služby spojené s užíváním bytu žalovaný platí ve sjednané výši, ke dni rozhodnutí soudu nebyl zjištěn žádný nedoplatek. Pro rozhodnutí soudu o modifikaci této jeho smluvně sjednané povinnosti tak, že je povinen tyto služby platit ve výši určené dle aktuálního rozpisu SVJ, neexistuje žádný zákonný podklad. Žaloba tedy byla zamítnuta v plném rozsahu.

25. O nákladech řízení rozhodl soud, který projednával dva předměty řízení (vyklizení a zaplacení peněžité částky) současně, podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal zcela úspěšnému žalovanému nárok na náhradu nákladů řízení v částce 90 541,60 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená nejprve z tarifní hodnoty 93 535 Kč (10 000 Kč + 83 535 Kč) podle § 6, § 7, § 9 odst. 1 a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a.t.), ve výši 4 860 Kč za každý z osmi úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne 25. 8. 2021 v rozsahu dvou úkonů, doplnění důkazních návrhů z 13. 9. 2021, účast na jednání soudu dne 20. 10. 2021, účast na jednání soudu dne 13. 7. 2022, vyjádření k rozšíření žaloby), paušální náhrada výdajů stanovená dle § 13 odst. 3 a.t. v částce 300 Kč za každý z těchto osmi úkonů právní služby a dále dle § 137 odst. 3 o.s.ř. daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % stanovená částkou 8 668,80 Kč. Poté soud připustil rozšíření žaloby. Náklady v dalším průběhu řízení pak sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená již z tarifní hodnoty 353 248 Kč (10 000 Kč + 343 248 Kč) podle § 6, § 7, § 9 odst. 1 a § 12 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen a.t.), ve výši 9 740 Kč za každý ze dvou úkonů právní služby (účast na jednání soudu dne 14. 7. 2022 v rozsahu dvou úkonů), paušální náhrada výdajů stanovená dle § 13 odst. 3 a.t. v částce 300 Kč za každý z těchto dvou úkonů právní služby a dále dle § 137 odst. 3 o.s.ř. daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % stanovená částkou 4 216,80 Kč. Dále žalovanému náleží náhrada nákladů vynaložených na zpracování znaleckého posudku, které byly zaplaceny výlučně ze zálohy složené žalovaným. Jedná se o částky 13 804 Kč za písemné zpracování posudku a 2 492 Kč za výslech znalce. Platební místo bylo určeno dle § 149 odst. 1 o.s.ř.

26. Zároveň soud uložil žalobci ve výroku IV. tohoto rozsudku povinnost zaplatit soudní poplatek za rozšíření žaloby. Žalobce již zaplatil soudní poplatek ve výši 9 177 Kč (5 000 Kč podle pol. 4, bod 1, písm. a) Sazebníku poplatků, který je přílohou zákona č. 549/1991 Sb. za návrh na vyklizení a 4 177 Kč podle pol. 1, bod 1 Sazebníku poplatků za návrh na zaplacení částky 83 535 Kč). Z rozšířeného znění žaloby byl žalobce povinen zaplatit soudní poplatek ve výši 22 162,50 Kč (5 000 Kč za vyklizení a 17 162,50 Kč za návrh na zaplacení částky 343 248 Kč). Odečtením těchto částek byla zjištěna výše nedoplatku žalobce na soudním poplatku ve výši 12 985,50 Kč.

Poučení