15 CO 284/2022-375

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře - rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Roberta Ožvalda a soudců JUDr. Ivany Kosové a JUDr. Marcely Pechové v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení a o vydání bezdůvodného obohacení o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Táboře ze dne 14. 7. 2022 č. j. 10 C 82/2021-335

I. Rozšíření žaloby na zaplacení částky 3 824 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 15. 3. 2021 do zaplacení se připouští.

II. Rozšíření žaloby na zaplacení částky 7 804 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 15. 3. 2021 do zaplacení se nepřipouští.

III. Rozsudek soudu I. stupně se v odstavci II. v části výroku o zamítnutí žaloby na zaplacení částky 59 276 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 15. 3. 2021 mění takto: Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 54 702 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žaloba na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 8 398 Kč a úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 63 100 Kč od 15. 3. 2021 do zaplacení se zamítá.

IV. Rozsudek soudu I. stupně se v odstavci II. v části výroku o zamítnutí žaloby na uložení povinnosti žalovanému platit žalobci platby spojené s užíváním jednotek dle platného rozpisu plateb a v odstavci IV. ve výroku o soudním poplatku potvrzuje.

V. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení před soudy obou stupňů v částce 100 084 Kč k rukám JUDr. [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalobce je povinen zaplatit České republice soudní poplatek z odvolání v částce 13 824 Kč na účet Okresního soudu v Táboře do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Citovaným rozhodnutím soud I. stupně zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému vyklidit a předat žalobci bytovou jednotku [číslo] jednotku [číslo] garáž, umístěné v budově [adresa], postavené na parc. [číslo] v k. ú. [obec] u [obec], a zaplatit žalobci částku 343 248 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 83 535 Kč od 15. 3. 2021 do 12. 7. 2022 a z částky 343 248 Kč od 13. 7. 2022 do zaplacení. Dále zamítl i eventuální žalobu na určení nájemného a uložení povinnosti žalovanému platit žalobci nájemné za bytovou jednotku [číslo] ve výši 13 000 Kč měsíčně a za jednotku [číslo] ve výši 1 700 Kč měsíčně, povinnosti žalovanému platit žalobci služby za užívání uvedených jednotek dle rozpisu plateb spojených s užíváním těchto jednotek a povinnosti žalovanému zaplatit žalobci nedoplatek na nájemném a službách od 26. 3. 2021 do právní moci rozsudku. Žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 90 541,60 Kč a povinnost zaplatit České republice soudní poplatek ve výši 12 985,50 Kč, vždy do 3 dnů od právní moci rozsudku.

2. Žalobce tvrdil v žalobě, že na základně kupní smlouvy z 27. 10. 2020 se stal výlučným vlastníkem uvedených nemovitostí, které žalovaný užívá bez právního důvodu. Nájemní smlouvy z 27. 10. 2005, které měly být dle žalovaného uzavřeny mezi ním a předchozí vlastnicí [jméno] [příjmení] (dcerou žalovaného), pokládá žalobce za neplatné. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, neboť obě jednotky užívá na základě těchto nájemních smluv. V souladu s ní také hradí nájemné a všechny ostatní související platby s užíváním jednotek. Kupní smlouvu mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem z 23. 9. 2020 pokládá z několika důvodů za neplatnou. Okresní soud z Rozpisů plateb spojených s užíváním bytu SVJ zjistil výši měsíčních záloh od 1. 1. 2021 v částce 4 207 Kč, od 1. 1. 2022 v částce 4 213 Kč a od 1. 7. 2022 v částce 4 608 Kč. Z dřívějších předpisů plateb předložených žalovaným je zřejmé, že původně se tyto předpisy nazývaly„ Předpis nájemného“. Mezi stranami nebylo sporu, že žalovaný doplatil žalobci jednorázově částky sjednané v nájemních smlouvách (400 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 40 Kč za garáž) zaplacením 4 800 Kč a 480 Kč dne 10. 11. 2021. V dopise z 21. 10. 2021 žalovaný žalobce rovněž informoval, že od listopadu 2021 mu bude platit uvedené měsíční částky a dále služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 256 Kč (což také činí). Pokud jde o zálohy na služby zaslané žalovaným na účet SVJ od 1. 11. 2020 do 21. 10. 2021 (jež byly placeny duplicitně oběma účastníky), vyzval žalovaný [příjmení] k jejich vrácení. Podle stanov SVJ schválených rozhodnutím shromáždění dle notářského zápisu z 15. 12. 2016 je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spjato s existencí a vlastnictvím jednotky, přičemž člen společenství má mezi jiným povinnost platit zálohy na úhradu služeb a uhradit nedoplatek z jejich vyúčtování. Dokazováním dále soud I. stupně zjistil, že žalobce nabyl kupní smlouvou z 27. 10. 2020 vlastnické právo k oběma jednotkám od prodávající [jméno] [příjmení]. Tuto smlouvu pokládá okresní soud za platnou, když absence úředního ověření podpisů či nedostatky plné moci nemohou být důvodem její neplatnosti. Dokazováním dále zjistil, že žalovaný od roku 1998 do současnosti fakticky užívá obě jednotky. Ve vztahu mezi žalovaným a předchozí vlastnicí bylo toto užívání sjednáno 2 smlouvami z 27. 10. 2005, zvlášť pro užívání bytové jednotky a zvlášť pro užívání garáže. Znaleckým zkoumáním bylo zjištěno, že obě smlouvy obsahují pravý vlastnoruční podpis [jméno] [příjmení]. Dalšími důkazy prokazujícími uzavření těchto smluv jsou výpověď žalovaného, výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], ale i výpověď žalobce, který uvedl, že mu již před uzavřením kupní smlouvy byla prodávající sdělena skutečnost, že došlo k uzavření dohody o užívání bytu. Důkazem o uzavření smluv je také přihlašovací lístek Městského úřadu Tábor, kterým se 29. 11. 2005 žalovaný přihlásil k trvalému pobytu na adrese bytové jednotky právě na základě nájemní smlouvy z 27. 10. 2005. Důkazů podporujících tvrzení žalovaného o oprávněnosti užívání jednotek je tedy vícero a ve svém souhrnu vedou k jednoznačnému závěru o uzavření smluv z 27. 10. 2005. Proto další důkazní návrhy k tomuto navrhované soud I. stupně již neprováděl. Podle výpovědi žalovaného i svědkyně [jméno] [příjmení], kteří vysvětlili také historické okolnosti obsahu dohody, bylo zjištěno, že mezi žalovaným a K. [příjmení] bylo sjednáno bezúplatné užívání obou jednotek žalovaným na dobu neurčitou, s tím, že žalovaný bude platit zálohy na služby účtované SBD [obec] (později SVJ) ve výši 400 Kč za bytovou jednotku a ve výši 40 Kč za garáž a další náklady související s užíváním jednotek. To vyplývá také z obsahu obou nájemních smluv. Při jejich právním hodnocení je třeba s ohledem na § [číslo] odst. 3 i § 3074 odst. 1 o. z. aplikovat právní úpravu zákona č. 40/1964 Sb. Výkladem projevu vůle stran dle § 35 odst. 2 obč. zák. dospěl soud I. stupně k závěru, že smlouvy je nutno posuzovat nikoliv podle jejich názvu, ale podle obsahu projevené vůle, která směřovala ke sjednání bezúplatného užívání jednotek žalovaným. Jediné protiplnění, o němž lze v tomto případě uvažovat - placení pevně stanovené části záloh subjektu odpovědnému za správu domu za vlastnici jednotek - nelze považovat za úplatu za užívání. Důvodem tohoto ujednání bylo dosažení stavu, kdy by vlastnice jednotek, která je však fakticky neužívala, nebyla v souvislosti s jejich užíváním žalovaným zatížena žádnými výdaji. Protože nájemní smlouva je dle § 671 odst. 1 a § 685 odst. 1 obč. zák. smlouvou úplatnou, a to i v případě nájmu nebytových prostor (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb.), nemohlo se zde jednat o nájemní smlouvy. Obsah projevené vůle stran, jako i další okolnosti případu nasvědčují tomu, že vůle účastníků směřovala k uzavření smluv o výpůjčce (k tomu viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2715/2010, 28 Cdo 516/2005, 22 Cdo 522/2001, 26 Cdo 376/2009). Na základě toho tedy soud I. stupně učinil závěr, že žalovaný užívá obě jednotky po právu, když právním titulem k tomu jsou uvedené smlouvy o výpůjčce. Obsahem těchto smluv je vázán i žalobce, protože všechna práva a povinnosti na něj bez dalšího přešla převodem vlastnického práva (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 18/2011). Za této situace byla žaloba na vyklizení zamítnuta. S ohledem na bezúplatnost sjednaných smluv o výpůjčce nemohlo být vyhověno ani žalobě na zaplacení bezdůvodného obohacení odpovídající dlužnému obvyklému nájemnému za užívání obou jednotek a dlužným zálohám na služby účtovaným SVJ. Pokud se jedná o zálohy na služby, je k jejich placení podle stanov SVJ, ale i dle § 1181 odst. 1 o. z., povinen žalobce jako vlastník. Pokud mezi žalovaným a předchozí vlastnicí jednotek bylo sjednáno, že žalovaný bude na zálohách na tyto služby platit 400 Kč měsíčně za bytovou jednotku a 40 Kč měsíčně za garáž, v řízení bylo prokázáno, že tuto svoji povinnost žalovaný plní. Automatické navyšování této platby nebylo sjednáno. Proto nebylo možné vyhovět ani eventuálnímu žalobnímu petitu v žádné jeho části. Žalovaný uspěl v řízení v plném rozsahu, takže mu právo dle § 142 odst. 1 o. s. ř. na náhradu nákladů řízení, jež jsou vyčísleny na 90 541,60 Kč.

3. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalobce, který napadá rozsudek soudu I. stupně v části výroku v odst. I. o zamítnutí žaloby na zaplacení 70 904 Kč s úrokem z prodlení 8,25 % ročně od 15. 3. 2021 do zaplacení, v části výroku v odst. II. o zamítnutí žaloby na uložení povinnosti žalovanému platit žalobci služby za užívání jednotek dle rozpisu plateb a v odst. III. a IV. ve výrocích o náhradě nákladů řízení a o soudním poplatku. Uvádí, že byť v nájemních smlouvách není sjednána možnost navyšování cen za služby dle rozpisů, soud I. stupně se nevypořádal z výpovědí žalovaného, který sám uváděl, že se zavázal platit veškeré platby související s nemovitostmi a tak také činil, když do prosince 2020 platil dle rozpisu SVJ již celkovou částku 4 207 Kč. U soudního jednání dne 25. 8. 2021 žalovaný uvedl k částkám 400 Kč a 40 Kč, že„ to se jednalo o ty počáteční platby a platily se bytovému družstvu. Dříve byly tyto platby stanoveny v takto nízké výši, dnes je to už částka přesahující 4 000 Kč. U garáže to byl ten samý postup. Dále jsem se zavázal, že budu platit veškeré platby související s těmito nemovitostmi“. V nájemních smlouvách je sice ujednáno, že je možno je měnit či doplňovat jen písemnými dodatky. Pro smlouvu o výpůjčce však není zákonem požadována písemná forma. Dle § 40a obč. zák. se ve vymezených případech považuje právní úkon za platný, pokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá. Dle judikatury Ústavního soudu (sp. zn. I. ÚS 1264/11) i komentářové literatury je možné písemně uzavřenou smlouvu se sjednanou s výhradou změn v písemné podobě změnit i jinou formou (např. ústně učiněnými právními úkony), není-li včas namítána její relativní neplatnost. Na základě toho je dle žalobce zřejmé, že žalovaný svým faktickým jednáním, kdy po celou dobu užívání jednotek hradil veškeré náklady spojené s nimi, změnil ujednání v nájemních smlouvách tak, že bude hradit veškeré náklady spojené s těmito jednotkami. Za listopad a prosinec 2020 tak měl žalovaný zaplatit 4 225 Kč, od ledna do prosince 2021 po 4 207 Kč měsíčně, od ledna do června 2022 po 4 213 Kč měsíčně a od července do září 2022 po 4 608 Kč měsíčně, což je celkem 98 036 Kč. [příjmení] pouze v listopadu 2021 celkovou částku 7 976 Kč a pak platí od prosince 2021 do září 2022 po 2 696 Kč měsíčně. Celkem tedy zaplatil za toto období 34 936 Kč. Proto žalovaný požaduje přiznání částky 63 100 Kč Vedle toho by žalovaný měl hradit rovněž dříve sjednané pojištění z titulu bezdůvodného obohacení, které žalovaný platil ve výši 2 230 Kč za rok. Žalobce požaduje zaplacení 4 460 Kč za pojištění za roky 2021 a 2022 a náhradu za daň z nemovitých věcí ve výši 3 344 Kč. Změna vlastníka nemovitostí neopravňovala žalovaného žádným způsobem k tomu, aby přestal hradit náklady, které se zavázal dříve hradit a doposud je platil. S ohledem na to žádal žalobce změnu rozsudku v napadených částech tak, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit mu 70 904 Kč s úrokem z prodlení 8,25 % ročně od 15. 3. 2021 do zaplacení a povinnost platit mu platby spojené s užíváním obou jednotek dle platného rozpisu plateb, případně aby rozsudek soudu I. stupně byl v napadeném rozsahu zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení.

4. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhuje potvrzení rozsudku soudu I. stupně. K věcné stránce věci uvádí, že za žalovaného zaplatil v listopadu a prosinci 2020 zálohy na služby po 4 207 Kč, aniž obdržel vyúčtování služeb od žalobce. Dále mu zaplatil 5 280 Kč (za byt 4 800 Kč a za garáž 480 Kč za listopad 2020 – říjen 2021). Od listopadu 2021 pak platí žalobci 2 696 Kč (400 Kč za byt a 40 Kč za garáž jako nájemné a 2 256 Kč jako zálohu na služby za byt). Celkem tak za období od listopadu 2020 do července 2022 zaplatil žalobci 37 958 Kč. Pokud jde o právní stránku věci, soud I. stupně ji posoudil správně. K ujednání o rozsahu poskytovaných služeb mezi účastníky nedošlo, takže žalobci nemohlo vzniknout právo na placení záloh na služby. V nájemní smlouvě se žalovaný zavázal k úhradě záloh přímo poskytovatelům těchto služeb. Z rozpisu plateb spojených s užíváním bytu je zřejmé, že ne všechny položky jsou službami ve smyslu § 3 zákona č. 67/2013 Sb. Pokud je žalobce přesvědčen, že by žalovaný měl hradit veškeré platby dle rozpisu plateb SVJ, jak to činil v předešlé době, opomíjí vlastní chování, které vedlo ke změně plateb ze strany žalovaného. Pokud se domnívá, že na straně žalovaného vzniklo bezdůvodné obohacení, měl by především předložit žalovanému vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na jednotlivé služby za roky 2020 a 2021.

5. Před věcným přezkumem napadeného rozsudku je nutno nejdříve vyřešit dílčí procesní otázky. Žalobce totiž v odvolání uplatňuje částečně i nároky, které nebyly předmětem řízení před soudem I. stupně. V odvolacím řízení ale není možné dle procesních pravidel projednávat bez dalšího cokoliv, co v odvolání účastník požaduje. I zde platí za použití § 211 o. s. ř., že účastník může ve smyslu § 95 odst. 1 o. s. ř. měnit žalobu, ovšem v odvolacím řízení nelze uplatnit nový nárok (§ 216 odst. 2 o. s. ř.). Z podání žalobce z 12. 7. 2022, kterým rozšířil žalobu před soudem I. stupně, vyplývá, že požadoval úhradu záloh na služby dle rozpisu plateb do července 2022 včetně. V odvolání žádá o jejich zaplacení také za období srpen a září 2022, a to rozdílu mezi částkou 4 608 Kč stanovenou rozpisem plateb SVJ a částkou placenou žalovaným 2 696 Kč, což za tyto 2 měsíce činí 3 824 Kč (2x 1 912 Kč). V tomto směru jde tedy o změnu žaloby ve smyslu § 95 odst. 1 o. s. ř., opět v podobě jejího dalšího rozšíření. Odvolací soud nemá důvod tuto změnu nepřipustit, jak z hlediska § 95 odst. 2 o. s. ř., neboť výsledky dosavadního řízení mohou být podkladem pro řízení o takto změněném návrhu, tak z hlediska § 216 odst. 2 o. s. ř., neboť jde o skutkově stejný nárok uplatněný v řízení před soudem I. stupně, jenom se týká dalšího navazujícího období. To již ovšem nelze říci o nároku na zaplacení částek 4 460 Kč z titulu náhrady za zaplacení pojištění nemovitosti a 3 344 Kč z titulu náhrady za zaplacení daně z nemovitosti. Žádný z těchto nároků v řízení před soudem I. stupně uplatněn nebyl (viz obsah žaloby zmíněného rozšíření žaloby), nebyl uplatněn ani jiný související nárok tohoto druhu, třeba za jiné období, takže obsahově je nutno pokládat požadavek na zaplacení těchto 2 částek za nový nárok. Ten ovšem není možné v odvolacím řízení uplatnit, jak výslovně zakotvuje § 216 odst. 2 o. s. ř. Proto odvolací soud nejdříve rozhodl o tom, že rozšíření žaloby na zaplacení 3 824 Kč s příslušenstvím se připouští, zatímco rozšíření žaloby na zaplacení 7 804 Kč s příslušenstvím se nepřipouští. Byť tyto výroky mají charakter usnesení, není nutno o tom vydávat samostatné usnesení, protože lze pojmout tyto výroky do rozsudku ve věci samé.

6. Z uvedeného rovněž vyplývá, že žalobce nemohl napadnout rozsudek soudu I. stupně v rozsahu 70 904 Kč, ale pouze 59 276 Kč, protože částky 3 824 Kč a 7 804 Kč nebyly předmětem řízení před soudem I. stupně, takže nemohly být obsaženy ani v zamítané částce 343 248 Kč Odvolací soud tak konstatuje, že přezkoumal rozsudek soudu I. stupně jednak v části výroku o zamítnutí žaloby na zaplacení 59 276 Kč s příslušenstvím, ovšem s tím, že s ohledem na připuštění rozšíření žaloby o 3 824 Kč s příslušenstvím rozhodoval celkem o platební povinnosti žalovaného v rozsahu 63 100 Kč s příslušenstvím. Dále byl rozsudek soudu I. stupně přezkoumán v části výroku o zamítnutí žaloby na uložení povinnosti žalovanému platit platby spojené s užíváním obou jednotek dle rozpisu plateb stanovených SVJ (tato část žaloby byla v řízení před soudem I. stupně eventuálním petitem, s ohledem na obsah odvolání se však v této fázi řízení stala již petitem primárním). S ohledem na výslovný poukaz v odvolání byl rozsudek soudu I. stupně napaden i v dalších částech o náhradě nákladů řízení a o soudním poplatku (byť je nutno dodat, že první z těchto výroků je stejně výrokem závislým - § 212 písm. a) o. s. ř.). V tomto rozsahu tak odvolací soud přistoupil k přezkumu napadeného rozhodnutí soudu I. stupně a po projednání věci dospěl k následujícím závěrům.

7. Předmětem odvolacího řízení je již pouze otázka povinnosti žalovaného hradit platby spojené s užíváním bytové jednotky a garáže. I k rozhodnutí o tomto nároku je nutno zaujmout právní závěr o charakteru vztahu mezi účastníky k těmto nemovitostem (byť žaloba na vyklizení je již pravomocně vyřešena). K tomuto lze vycházet ze skutkových zjištění soudu I. stupně, které přijal po řádně provedeném dokazování a které vyplývají z odůvodnění napadeného rozhodnutí. Tyto skutkové závěry, ve vztahu k předmětu odvolacího řízení, ať už se týká platnosti Kupní smlouvy z 27. 10. 2020 nebo Nájemních smluv z 27. 10. 2005 a jejich obsahu, jsou vesměs podložené a správné. Soud I. stupně také správně konstatuje, jaké částky jsou stanoveny v „ Rozpisu plateb spojených s užíváním bytu“ SVJ, [ulice a číslo], [obec], v rozhodném období, s tím, že i pro listopad a prosinec 2020 byla celková měsíční úhrada určena ve výši 4 207 Kč, a rovněž jaké částky platil každý z účastníků [příjmení] z tohoto titulu. K tomu odvolací soud může na základě zprávy SBD [obec] (správce objektu) ze 7. 11. 2022 jednak doplnit, že žalobce v rozhodném období řádně platí zmíněným rozpisem stanovené částky (není evidován žádný dluh), jednak že žalovanému byly ze strany SBD [obec] vráceny všechny platby, které souběžně platil v první části rozhodného období se žalovaným, tedy nejenom 42 070 Kč zaplacených od ledna do října 2021, ale i platby za listopad a prosinec 2020 po 4 207 Kč. Ze zprávy SBD [obec] bylo dále zjištěno, že za účetní období 2020 i 2021 proběhlo řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, přičemž dle listin doložených k tomu byl za rok 2020 přeplatek 3 713 Kč a v následujícím roce také přeplatek 4 649 Kč. Konečně pak z uvedené zprávy vyplývá také to, že není stanoven žádný samostatný rozpis plateb za užívání garáže, neboť ve vztahu k ní k žádným platbám na účet SVJ nedochází (a platbu za elektrickou energii si řeší vlastník sám).

8. Už v rámci části žaloby na vyklizení bylo soudem I. stupně uzavřeno, že s ohledem na chybějící zákonný znak úplatnosti je nutno obě nájemní smlouvy podřadit pod institut smlouvy o výpůjčce dle § 659 obč. zák. S tímto právním závěrem se odvolací soud plně ztotožňuje, neboť z obsahu obou těchto smluv (ve spojení s výpovědí žalovaného a svědkyně [příjmení]. [příjmení]) je zcela evidentní, že platby dohodnuté v čl. III. představují pouze a jedině plnění platebních povinností ve vztahu k třetím subjektům žádná z nich nepředstavuje náhradu za užívání nemovitostí směřující ve prospěch„ pronajímatele“, neboli vlastníka. V dalším lze odkázat na odůvodnění napadeného rozhodnutí (bod 22.). Z dalších závěrů soudu I. stupně, částečně přímo, částečně nepřímo, také vyplývá, že není namístě závěr o neplatnosti, případně částečné neplatnosti, uvedených smluv. Ani odvolací soud k tomu žádný zákonný důvod neshledává a jak konstatuje už soud I. stupně, do všech práv a povinností vymezených těmito smlouvami vstoupil i žalobce.

9. To ovšem musí znamenat také to, že platně existuje i ujednání smluvních stran v bodech III. obou smluv, jež je sice nazváno„ Nájemné a ceny služeb“, obsahově však jde o zmíněné platby spojené s užíváním bytu ve vztahu k SVJ. Tuto část smlouvy jistě nelze podřadit pod smlouvu o výpůjčce. Hmotněprávní úprava však umožňuje, aby v jedné listině bylo účastníky sjednáno více závazkových typů (např. kupní smlouva a smlouva o zřízení služebnosti). V daném případě lze uvedenou část obou smluv pokládat za nepojmenovanou smlouvu dle § 51 obč. zák., která obsahuje závazek žalovaného plnit povinnosti vlastníka spojené s užíváním bytové jednotky a garáže ve vztahu k dodavatelům služeb. K těm má zákonnou povinnost přirozeně vlastník, jak uvádí soud I. stupně. To ovšem nebrání dohodě vlastníka s uživatelem těchto jednotek, že uživatel bude za něj tyto povinnosti plnit. Jak soud I. stupně skutkově uzavřel, účelem této dohody bylo to, aby vlastnice nemusela platit žádné náklady, jež jsou spojeny s užíváním těchto jednotek, neboť jejich uživatelem byl pouze žalovaný. Ze znění obou smluv nikterak nevyplývá, že by dohoda o tom vtělená do čl. III. byla omezena pouze na původní smluvní strany, takže v návaznosti na výše uvedené není zákonného důvodu, aby práva a povinnosti k tomuto stanovené neplatily i po změně vlastníka předmětných nemovitostí. S ohledem na to, že žalobce (na rozdíl od její právní předchůdkyně) si tyto povinnosti plní již sám, dochází pouze ke změně platebního místa pro žalovaného, kterým již není SBD [obec], ale žalobce.

10. Pokud jde o rozsah povinnosti plynoucí z čl. III. nájemních smluv k jednotkám, nelze již souhlasit s poměrně stručným závěrem soudu I. stupně. Ani při použití pouze gramatického výkladu tohoto smluvního ujednání stran se v něm zakotvená povinnost nevyčerpává pouze platbami„ nájemného“ ve výši 400 Kč měsíčně respektive 40 Kč měsíčně (bod 1. čl. III. uvedených smluv). V bodě 2. obou smluv je jasně vymezena povinnost hradit zálohy na cenu služeb, v bodě 3. je zase stanovena povinnost„ pronajímatele“ provést každoročně vyúčtování těchto služeb. Výklad projevu vůle stran ve smyslu § 35 odst. 2 obč. zák. však nemůže vycházet pouze z gramatického ujednání příslušné části smlouvy, pokud se nabízí i jiné formy výkladu. Každé ustanovení smlouvy je nutno vykládat v kontextu s ostatními, v tomto případě zejména z hlediska logického a systematického, v návaznosti na základní účel této části smluv, jak byl výše popsán. Částky 400 Kč měsíčně respektive 40 Kč měsíčně nebyly nikdy nájemným, šlo jednoznačně o platby určené ve prospěch SVJ, jako prostředky k naplnění jeho povinnosti udržovat a spravovat objekt, v němž se jednotky nacházejí. Zjednodušeně a srozumitelně řečeno pro účastníky jde o závazek k platbám, jež jsou v rozhodném období vymezeny na„ Rozpisu plateb spojených s užíváním bytu“ v levém sloupci zahrnujícím dlouhodobou zálohu (fond oprav), odměnu správci, poplatek na SVJ, pojištění či servis topení. Bod 2. čl. III. smlouvy ohledně bytové jednotky pak vedle toho představuje evidentně pravý sloupec tohoto„ Rozpisu“, zahrnující zálohy na služby, jež pro uživatele jednotek zajišťuje SVJ prostřednictvím správce. A v tomto bodě je také výslovně zakotveno (na rozdíl od bodu 1., v tom má okresní soud pravdu), že uživatel je povinen v případě zvýšení záloh poskytovatelem služeb platit takto zvýšené zálohy. Při posuzování, zda toto zvyšování lze vztáhnout i na povinnost vymezenou v bodu 1. čl. III. smlouvy k bytové jednotce, je nutno vyjít jednak z konstrukce tohoto článku, který stanovuje práva a povinnosti mezi účastníky obdobně, jako je to u nájmu bytu (ostatně smlouva jako celek byla koncipována jako tento typ smluvního vztahu), takže zakotvuje povinnost uživatele bytu hradit všechny výdaje spojené s jeho užíváním, ať už je to ve vztahu k SVJ nebo ve vztahu k dodavatelům služeb (pro úplnost lze zde dodat, že mezi nimi není uvedeno placení daně z nemovitosti a pojištění). V návaznosti na to lze na tomto místě opět poukázat na základní smysl této části smlouvy, kterým bylo právě přenesení všech těchto platebních povinností na žalovaného, jako jediného faktického uživatele v dané nemovitosti. Vedle toho soud I. stupně pominul povinnost vlastníka provést každoročně vyúčtování„ skutečné výše cen a záloh za jednotlivé služby“ (bod 3. čl. III. smlouvy k bytové jednotce). A jak bylo najisto postaveno v odvolacím řízení, toto vyúčtování se neprovádí pouze ve vztahu k službám (zjednodušeně řečeno k pravému sloupku„ Rozpisu“), ale i k části plateb ve prospěch SVJ (zjednodušeně řečeno k levému sloupku„ Rozpisu“), jako je pojištění, vlastní správní činnost, servis topení či několik poplatků. Z hlediska systematického i z hlediska logického nemůže proto obstát, že by žalovaný jako uživatel měl i v rozhodném období stále platit ve smlouvě uvedenou původní částku 400 Kč měsíčně pro SVJ spojenou se správou a údržbou objektu, jestliže i k těmto platbám probíhalo a probíhá každoroční vyúčtování. Ostatně z výsledků dokazování je zřejmé, že takový úmysl smluvních stran nebyl, zřejmě byl jednoduše opsán tehdejší rozpis plateb. Tomu ostatně odpovídá dlouhodobé faktické jednání žalovaného, který až do října 2021 řádně a přesně dle smlouvy platil na účet správce veškeré částky stanovené v „ Rozpisu plateb spojených s užíváním bytu“.

11. Na základě toho odvolací soud uzavírá, že v rozhodném období měl žalovaný dle čl. III. smlouvy z 27. 10. 2005 k bytové jednotce povinnost platit žalobci částky stanovené SVJ v „ Rozpisu plateb spojených s užíváním bytu“. Jak bylo prokázáno v odvolacím řízení, ohledně garáže není v rozhodném období dán žádný rozpis, takže v tomto směru nelze shledat žádnou další povinnost žalovaného a ust. čl. III. smlouvy z 27. 10. 2005 ohledně garáže se tak vlastně stalo obsoletním.

12. Žalovaný tak měl zaplatit za období od listopadu 2020 do prosince 2021 58 898 Kč (14 měsíců po 4 207 Kč), za období od ledna 2022 do června 2022 25 278 Kč (6 měsíců po 4 213 Kč) a za období od července 2022 do září 2022 13 824 Kč (3 měsíce po 4 608 Kč). To celkem činí 98 000 Kč. Není důvodný požadavek žalobce na zaplacení částek 4 225 Kč (místo 4 207 Kč) za listopad a prosinec 2020 (viz k tomu také zpráva SBD [obec]). Za rozhodné období žalovaný uhradil žalobci celkem 34 936 Kč, což je tvořeno platbami 4 800 Kč a 480 Kč dne 10. 11. 2021 a 2 696 Kč měsíčně od listopadu 2021 do září 2022. Dále je ovšem nutno ve prospěch žalovaného započíst i přeplatky z vyúčtování nákladů za užívání bytu za rok 2020 i 2021 v částkách 3 713 Kč a 4 649 Kč. Oba tyto přeplatky jsou již dávno splatné, žalobce si v tomto směru nesplnil svou povinnost poskytnout je žalovanému, případně jinou, vlastní formou vyúčtovat všechny tyto náklady, s tím, že pokud zde nelze dodržet termín stanovený ve smlouvě, pak tak musí žalobce činit bez zbytečného odkladu po obdržení vyúčtování od SVJ. Na základě toho vzniká na straně žalovaného platební povinnost v rozsahu 54 702 Kč (98 000 Kč mínus 43 298 Kč). Pokud žalobce požadoval úrok z prodlení, nelze ho dle § 1968 ve spojení s § 6 o. z. přiznat. Je nutno si uvědomit, že žalovaný dle smlouvy z 27. 10. 2005 měl plnit uvedené povinnosti přímo správci objektu. Pokud tudíž i po změně vlastníka od listopadu 2020 do října 2021 takto činil, nemohl se dostat do prodlení, protože si řádně plnil svou povinnost, když k jiné dohodě mezi účastníky nedošlo. Není pak jeho vinou, že s ohledem na současné zasílání plateb i ze strany žalobce [příjmení] [jméno] vrátilo žalovanému všechny částky uhrazené ve zmíněném období. Žalovaný pak od listopadu 2021 akceptoval, že povinnost bude plnit přímo žalobci a bylo by možné uvažovat o tom, že od této doby se žalovaný ocitl v prodlení s částí své povinnosti (nad rámec zasílaných 2 696 Kč měsíčně). Nutno si ale uvědomit, že jednal v právně zcela nejisté situaci, protože až soudy v tomto řízení jednoznačným způsobem stanovují, zda Nájemní smlouvy z 27. 10. 2005 (a případně také kupní smlouva z 27. 10. 2020) jsou platné, v jakém rozsahu, jaký právní vztah mezi účastníky vytváří a nakonec také jaká práva a povinnosti z toho pro účastníky vyplývají. Navíc je třeba vzít v úvahu, že v rozhodném období se také žalovaný ocitl v prodlení, a sice se zaplacením přeplatků z vyúčtování za rok 2020 i za rok 2021. Za této situace by bylo v rozporu se zásadami slušnosti i poctivosti, aby žalovaný měl hradit jakékoliv úroky z prodlení.

13. Vzhledem k tomu odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil napadenou část výroku soudu I. stupně o zamítnutí žaloby na uložení platební povinnosti žalovanému tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 54 702 Kč v zákonné lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku dle § 160 odst. 1 o. s. ř., zatímco žaloba na zaplacení další částky 8 398 Kč a úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 63 100 Kč od 15. 3 2021 do zaplacení se zamítá.

14. Pokud jde o druhou část předmětu odvolacího řízení ve věci samé, uložení povinnosti žalovanému platit platby spojené s užíváním jednotek dle příslušného rozpisu stanoveného SVJ, je při shora přijatých závěrech pojmově vyloučeno vyhovět takovému žalobnímu požadavku. Taková povinnost totiž již existuje, vyplývá ze shora na více místech rozebrané smlouvy z 27. 10. 2005. Jedná se tudíž o smluvní povinnost, u které při jejím nesplnění lze přímo žalovat na zaplacení příslušné splatné dlužné částky. Ostatně právě to představuje výše přiznaná částka 54 702 Kč Ani z titulu bezdůvodného obohacení předmětný žalobní nárok neobstojí, protože v rámci tohoto právního režimu lze přiznat pouze prostředky, jež se dostaly do dispozice dotyčné osoby, která se tím obohatila. Vzhledem k tomu byl rozsudek soudu I. stupně v části výroku o zamítnutí žaloby na uložení povinnosti žalovanému platit žalobci platby spojené s užíváním jednotek dle platného rozpisu plateb podle § 219 o. s. ř. potvrzen. [příjmení] závěr pak odvolací soud přijímá i o výroku o soudním poplatku, který soud I. stupně vyměřil z rozšířené žaloby. Tento postup odpovídá zákonu č. 549/1991 Sb., výše poplatku je také správně stanovena. Ostatně odvolání žádnou konkrétní námitku k tomuto ani neobsahuje.

15. Podle § 224 odst. 2 o. s. ř. bylo rozhodováno o nákladech řízení před soudy obou stupňů, s ohledem na částečnou změnu napadeného rozhodnutí. Jelikož v řízení před soudem I. stupně i před krajským soudem bylo společně projednáváno více žalobních nároků, je nutno při rozhodování o náhradě nákladů řízení každou z těchto věcí pokládat za samostatnou. Dle principů plynoucích z § 142 o. s. ř. je pak nutno u každé z těchto věcí nejdříve samostatně posoudit míru úspěchu a neúspěchu účastníků, a ve vztahu ke každé jednotlivé věci stanovit, zda je v ní dána povinnost k náhradě nákladů dle § 142 odst. 1, 2 nebo 3 o. s. ř. a kdo z účastníků má podle těchto pravidel právo na náhradu. Náklady, které účastník současně vynaložil na více společně projednávaných věcí, je třeba rozdělit podle poměru výše jednotlivých nároků, tedy podle toho, jak se tak která ze společně projednávaných věcí podílela na vzniku těchto nákladů (k tomuto srovnej např. Občanský soudní řád I., 1. vydání 2009, C. H. Beck, bod V. komentáře k § 142).

16. V řízení o žalobě na vyklizení (jež pravomocně skončila před soudem I. stupně) plně uspěl žalovaný, takže mu dle § 142 odst. 1 o. s. ř. vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Soud I. stupně správně určil, že na straně zástupce žalovaného bylo v této fázi řízení učiněno 10 úkonů právní služby (viz bod 25. odůvodnění napadeného rozsudku). Za každý úkon náleží odměna 1 500 Kč dle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen AT). Na tomto místě odvolací soud připomíná, že odměnu za právní úkony nelze u žádné ze stran rozdělit, protože nelze hodnotově poměřovat zcela odlišné nároky. Rozdělit lze pouze režijní paušál ve výši 300 Kč, k žalobě o vyklizení tak připadá částka 1 500 Kč (10 paušálů po 150 Kč). Dále náleží náhrada DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 3 465 Kč (21 % z 16 500 Kč). S touto částí žaloby souvisí i částky, které žalovaný vynaložil na znalečné, 13 804 Kč a 2 492 Kč, vyplacené ze zálohy žalovaného. Celkem tedy u žaloby na vyklizení je výše účelně vynaložených nákladů žalovaného 36 261 Kč. Další část žaloby na zaplacení 83 535 Kč byla v průběhu řízení před soudem I. stupně rozšířena na 343 248 Kč. Z tohoto nároku žalobce uspěl pouze ohledně 50 878 Kč dle končeného výsledku (další přiznanou částku 3 824 Kč uplatnil až v odvolacím řízení) neuspěl co do částky 292 370 Kč, takže poměr úspěchu a neúspěchu je 85 %: 15 % ve prospěch žalovaného, jemuž tak dle § 142 odst. 2 o. s. ř. vzniklo právo na náhradu nákladů v rozsahu 70 %. Během trvání žaloby na zaplacení 83 535 Kč bylo učiněno 8 úkonů právní služby po 4 460 Kč dle § 7 AT, k tomu náleží 8 režijních paušálů v poloviční částce 150 Kč, náhrada DPH 7 744,80 Kč (21 % z 36 880 Kč). Během řízení o zaplacení 343 248 Kč byly učiněny 2 úkony právní služby po 9 700 Kč dle § 7 AT, k tomu přistupují 2 režijní paušály po 150 Kč a náhrada DPH 4 137 Kč (21 % z 19 700 Kč). Celková výše účelných nákladů řízení o zaplacení peněžité částky před soudem I. stupně tedy činí 68 461,80 Kč, z toho 70 % je 47 923,26 Kč. V odvolacím řízení co do žaloby na uložení povinnosti žalovanému platit žalobci platby spojené s užíváním jednotek (zde již nešlo o eventuální, ale primární petit) uspěl zcela žalovaný, takže podle § 142 odst. 1 o. s. ř. mu náleží náhrada nákladů za 2 úkony právní služby po 9 420 Kč, 2 režijní paušály v poloviční sazbě 150 Kč a náhrada DPH 4 019,40 Kč (21 % z 19 140 Kč), což je celkově 23 159,40 Kč. Odměna za tuto část nároku byla vypočtena dle § 7 ve spojení s § 8 odst. 2 AT, neboť žaloba v této podobě představuje plnění na dobu neurčitou, takže tarifní hodnota se stanoví 5-násobkem hodnoty ročního plnění (což zde činí 276 480 Kč). Konečně pak ohledně druhého předmětu odvolacího řízení o zaplacení 70 904 Kč (nutno počítat i s částí rozšířené žaloby, která nebyla nakonec připuštěna, protože byla předmětem úkonů zástupce žalovaného) uspěl žalobce co do 54 702 Kč, což představuje úspěch 77 % a neúspěch 23 %. Žalobci tak za tuto část předmětu náleží náhrada nákladů v rozsahu 54 % dle § 142 odst. 2 o. s. ř. Náklady mu vznikly za 2 úkony právní služby po 3 940 Kč dle § 7 AT, 2 režijní paušály v poloviční výši 150 Kč, náhradě DPH 1 717,80 Kč (21 % z 8 180 Kč) a soudním poplatku 3 546 Kč. To celkem představuje 13 443,80 Kč, z toho uvedený podíl je 7 259,65 Kč.

17. Tímto způsobem dospěl odvolací soud k závěru, že žalobce je povinen nahradit žalovanému na nákladech řízení před soudy obou stupňů částku 100 084 Kč (36 261 Kč, 47 923,26 Kč, 23 159,40 Kč mínus 7 259,65 Kč). Lhůta k plnění a platební místo vyplývají z § 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o. s. ř.

18. Konečně odvolací soud musel žalobci uložit také povinnost zaplatit soudní poplatek z odvolání, neboť soud I. stupně ho vyměřil pouze z částky 70 904 Kč. Jak bylo ovšem výše uvedeno, samostatným předmětem řízení se stal také nárok žalobce na uložení povinnosti žalovanému platit žalobci platby spojené s užíváním jednotek. I zde je základem 5-násobek ročního plnění, neboli částka 276 480 Kč dle § 6 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. Soudní poplatek činí v souladu s bodem 1. písm. b) Sazebníku poplatků 5 % z této hodnoty, což je 13 824 Kč Lhůta k plnění vyplývá opět z § 160 odst. 1 o. s. ř.