104 C 25/2019-299

Rubrum

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Cejpkem ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalované, žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalované, žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 567 744,50 Kč s příslušenstvím, o 230 801,50 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) částku 19 176 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 19 176 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobce a) proti žalované domáhal zaplacení částky 548 568,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 548 568,50 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni b) částku 19 337,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 19 337,50 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobkyně b) proti žalované domáhala zaplacení částky 211 464 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 211 464 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení.

V. Žalobce a) je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 141 817,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované advokáta JUDr. [jméno] [příjmení].

VI. Žalobkyně b) je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 125 845,50 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované advokáta JUDr. [jméno] [příjmení].

VII. Žalobce a) je povinen zaplatit České republice Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení v rozsahu 63 %, přičemž konkrétní výše nákladů řízení bude vyčíslena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Jihlavě [číslo] s uvedením variabilního symbolu [číslo].

VIII. Žalobkyně b) je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení v rozsahu 32 %, přičemž konkrétní výše nákladů řízení bude vyčíslena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Jihlavě [číslo] s uvedením variabilního symbolu [číslo].

IX. Žalovaná je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení v rozsahu 5 %, přičemž konkrétní výše nákladů řízení bude vyčíslena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Jihlavě [číslo] s uvedením variabilního symbolu [číslo].

Odůvodnění

1. Žalobce a) se proti žalované domáhal zaplacení částky 567 744,50 Kč s úroky z prodlení ve výši 9,75 % ročně z uvedené částky od 28. 5. 2019 do zaplacení. Uvedl, že nabyl spoluvlastnický podíl v rozsahu k pozemkům p. č.: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] v [katastrální uzemí]. Druhým spoluvlastníkem předmětných pozemků je žalobkyně b). Žalovaná společnost je vlastníkem staveb postavených na pozemcích p. [číslo] v k. ú. [část obce] u [obec]. Přilehlé pozemky žalovaná užívá jako zázemí pro své stavby a manipulační plochy. Žalobce tedy požadoval od žalované vydání bezdůvodného obohacení spočívající v užívání výše uvedených pozemků žalobce za období od 1. 6. 2016 do 31. 12. 2018 ve výši 199 801,50 Kč. Žalobce a) vyšel při stanovení výše bezdůvodného obohacení žalované ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] a dále zohlednil, že mu žalovaná v uvedeném období již zaplatila částku 31 000 Kč. Dále žalobce a) uvedl, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu v rozsahu k pozemkům p. č.: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], 26, 27, [číslo], [číslo], [číslo] v k. ú. [část obce] u [obec]. Vlastníky zbývajícího podílu k uvedeným pozemkům jsou JUDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Žalovaná je vlastníkem staveb postavených na pozemcích p. č.: 26, 27, [číslo], [číslo], [číslo], ostatní pozemky žalobce žalovaná užívá jako přístupové a příjezdové plochy ke svým stavbám, jako zázemí staveb a jako manipulační plochu. Žalobce a) požadoval tedy po žalované vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemků v období od 1. 6. 2016 do 31. 12. 2018 ve výši 367 973 Kč. Žalobce opět při stanovení výše obohacení zohlednil ocenění Ing. [jméno] [příjmení] a skutečnost, že je spoluvlastníkem pozemků. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení výzvou ze dne 14. 5. 2019.

2. Žalobkyně b) uvedla, že vlastníkem spoluvlastnického podílu v rozsahu k pozemkům p. č.: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] v k. ú. [část obce] u [obec]. Za období od 1. 6. 2016 do 31. 12. 2018 požadovala žalobkyně b) po žalované vydání bezdůvodného obohacení ze stejného důvodu jako žalobce a) ve výši 230 801,50 Kč. Žalovaná žalobkyni b) za užívání jejích pozemků v minulosti nic nezaplatila. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení výzvou ze dne 14. 5. 2019.

3. Žalovaná předně namítala, že se žalobcem a) uzavřela nájemní smlouvu, podle které žalobci za zastavěnou plochu platila částku 3 100 Kč ročně. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Nezastavěnou plochu má žalobce možnost užívat v rozsahu svého podílu, a proto se nájemní smlouva na tyto pozemky nevztahovala. Se žalobkyní b) nebyla nájemní smlouva uzavřena, neboť je spoluvlastníkem nezastavěných pozemků a tyto může užívat. Žalovaná uplatnila proti nároku žalobců na vydání bezdůvodného obohacení za období od 1. 6. do 21. 6. 2016 námitku promlčení.

4. Žalobce a) se proti tvrzení o uzavření nájemní smlouvy bránil tím, že jednatel žalované zneužil jeho nezkušenosti a neznalosti a výše nájemného je byla sjednána v hrubém nepoměru k obvyklé výši nájmu. Podle žalobce je smlouva z důvodu lichvy neplatná. Jednatel žalované [příjmení] [příjmení] si byl vědom hodnoty pozemků v lokalitě, neboť je pořídil v roce 2015 za cenu 300 Kč za 1m2. Z této hodnoty lze odvodit běžné nájemné ve výši 8 %, tj. 24 Kč ročně za 1m2. Nájemné však bylo sjednáno ve výši 5 Kč ročně za 1 m2. Dále žalobci zdůraznili, že nezastavěné pozemky se stavbami funkčně souvisí, neboť jde o přístupové a příjezdové cesty ke stavbám žalované, případně o manipulační plochy a zázemí staveb, kromě toho žalovaná využívá nezastavěné pozemky jako skládky odpadu. K námitce promlčení žalobci uvedli, že se jejich nárok začal promlčovat teprve od 1. 7. 2016, tj. po skončení celého měsíce června obdobě jako u nároku na zaplacení nájemného, které je splatné za celý měsíc. Žalobci se o výši bezdůvodného obohacení mohli dozvědět teprve poté, co žalovaná žalobci zaplatila za užívání pozemků za rok 2016.

5. Během přípravného jednání žalovaná uvedla, že užívá pouze část zastavěných pozemků, neboť stavby na pozemcích p. č.: 27, [číslo] a část [číslo] byly odstraněny před více než čtyřmi lety. Stávající budovy žalovaná nevyužívá, nejsou napojeny na inženýrské sítě a není důvod k nim zajíždět nebo je obsluhovat. Stavba na pozemku [parcelní číslo] – močůvkové věže není ve vlastnictví žalované. Stavba na pozemku [číslo] není ve vlastnictví žalované. Dále žalovaná namítala, že nárok žalobců je promlčen v celém rozsahu. K této námitce však neuvedla nic bližšího, především kdy měla začít promlčecí doba plynout a z jakého důvodu. Dále žalovaná namítala, že předmětné nemovitosti minimálně od roku 2016 neslouží jako zemědělský areál, žalovaná sice vlastní zemědělské stavby, avšak tyto jsou volně přístupné. Zemědělské družstvo [část obce] je v likvidaci a předmětné nemovitosti nijak nevyužívá. Výše nájemného by se měla od těchto skutečností odvíjet a dále by měla odpovídat nájemnému sjednanému v daném místě s dalšími dvěma vlastníky pozemků. Žalobci během přípravného jednání doplnili, že veškeré jimi označené nemovitosti tvoří jeden celek-areál, ke stavbám není z veřejné komunikace jiná přístupová cesta než přes pozemky žalobců. Žalovaná navezla na pozemek [parcelní číslo] asfalt a kamení v roce 2015. Na pozemku se stále nachází železobetonové základy bývalého seníku, tzn. pozemky žalobců jsou stále zatíženy částmi staveb žalované, jejich ruinami či základy. Žalobce a) si není vědom podpisu nájemní smlouvy a nejde tedy o jeho podpis, pokud je listina podepsána. Účastníci řízení shodně prohlásili, že nedošlo k dohodě spoluvlastníku o reálném rozdělení společné nemovitosti za účelem jejího užívání, 6. Z listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] bylo zjištěno, že pozemky p. č.: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], 26, 27, [číslo], [číslo], [číslo] jsou ve spoluvlastnictví žalobce a manželů [příjmení] s podíly v rovnocenné výši . Pozemky p. [číslo] až [číslo] mají zapsaný způsob využití manipulační plocha, pozemky [parcelní číslo] až [číslo] jsou evidovány jako zastavěné plochy a nádvoří. Z listu vlastnictví [číslo] pro totéž katastrální území bylo zjištěno, že pozemky p. č.: [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] jsou ve spoluvlastnictví žalobců s podíly v rozsahu . [anonymizováno] nemovitostí eviduje pozemek p. [číslo] jako trvalý travní porost, pozemek p. [číslo] jako ostatní plochu, pozemky p. [číslo] jako zastavěné plochy a nádvoří. Z listu vlastnictví [číslo] pro totéž katastrální území bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem zemědělských staveb mj. na pozemcích p. č.: [číslo], 27, [číslo], [číslo], [číslo]. Žalovaná se stala vlastníkem staveb na základě vkladu společníka ze dne 1. 7. 2015. Z kopie katastrální mapy bylo zjištěno, že uvedené pozemky se nacházejí v jedné linii a postupně na sebe navazují. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že jejím jediným jednatelem a společníkem je JUDr. [jméno] [příjmení]. Z předžalobní výzvy datované [datum], kopie obálky, podacího lístku bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za užívání jejich pozemků. Ze smlouvy o poskytnutí náhrady za užívání pozemků-nájem [číslo] 2015 bylo zjištěno, že jako pronajímatel je uveden žalobce a), jako nájemce žalovaná. Smlouva nahradila původní dohodu uzavřenou dne 30. 12. 2010. Předmětem nájmu je ideální polovina pozemků žalobce a) zapsaná na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] u [obec]. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobci částku 5 Kč ročně za 1m2 zastavěný stavbou žalované. Žalobce měl tedy získat 3 100 Kč ročně. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Smlouva je datována 11. 11. 2015 a je připojen vlastnoruční podpis u jména žalobce a), za žalovanou podepsáno dne 1. 12. 2015. Ze smlouvy o poskytnutí náhrady za užívání pozemků-nájem [číslo] 2015 bylo zjištěno, žalovaná uzavřela dne 11. 11. 2015 s [jméno] [příjmení] smlouvu o užívání pozemků dotyčného zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v k. ú. [část obce], a to za cenu 5 Kč ročně za 1 m2 zastavěné plochy. Ze smlouvy o poskytnutí náhrady za užívání pozemků-nájem [číslo] 2015 bylo zjištěno, že žalovaná je uvedena jako nájemce pozemků ve vlastnictví [jméno] [příjmení] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v tomtéž katastrálním území, a to za stejnou cenu. (Vydání bezdůvodného obohacení je v tomto případě předmětem řízení vedeným u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 104 C 47/2019, žalobkyně v tomto řízení rozporovala pravost podpisu na uvedené listině.) Z dohody o poskytnutí náhrady za užívání pozemků datované dne 26. 11. 2010 mezi nájemcem-správcem konkurzní podstaty [anonymizována dvě slova] [část obce] likvidaci a pronajímatelem-žalobcem a) bylo zjištěno, že žalobce měl přenechat užívání ideální jedné poloviny pozemků v [katastrální uzemí] za cenu 3 Kč ročně za 1 m2 zastavěné plochy. Smlouva neobsahuje podpis žalobce a). Z kupní smlouvy uzavřené dne 2. 3. 2015 prodávajícím [jméno] [příjmení] a kupujícími JUDr. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že došlo k převodu vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu v rozsahu k pozemkům uvedeným na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] u [obec] za cenu 1 222 050 Kč. Z potvrzení o neexistenci stavby ze dne 4. 8. 2019 bylo zjištěno, že Magistrát města Jihlavy jako stavební úřad potvrdil, že na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] u [obec] se nenachází žádná stavba. Z vyjádření Magistrátu města Jihlavy, odboru životního prostředí ze dne 15. 4. 2016, č.j. MMJ/OŽP/4844 2016 [číslo] 2016 bylo zjištěno, že došlo k povolení odstranění stavby bývalého hnojiště na pozemcích p. [číslo] s tím, že vzniklé odpady budou uloženy na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce]. Z vyjádření téhož správního orgánu ze dne 25. 7. 2016, č.j. MMJ/SÚ/3075 2016, sdělení ze dne 16. 11. 2018 a sdělení [anonymizováno] úřadu ze dne 7. 9. 2016, č.j. KUJI 68419/2016, Sdělení bylo zjištěno, že na pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] u [obec] došlo k uložení odpadu asfaltu. Z vyjádření [stát. instituce], stavebního úřadu ze dne [datum] bylo zjištěno, že pozemky, které využil znalec [příjmení] [příjmení] při stanovení obvyklé ceny za užívání pozemků žalobců, nacházející se v [obec] byly určeny k zástavbě stavbami a sklady pro průmysl. Pozemky žalobců byly v době od 1. 6. 2016 do 20. 10. 2017 určeny územním plánem pro neurbanizované území-zemědělská výroba a služby a smíšená zóna. Od 20. 10. 2017 byly určeny k individuálnímu bydlení v rodinných domech, dále smíšené nezastavěné území, veřejná prostranství. Z notářského zápisu sepsaného JUDr. [jméno] [příjmení] dne 1. 7. 2015, NZ [anonymizováno] [rok], [spisová značka] bylo zjištěno, že JUDr. [jméno] [příjmení] jako jediný společník zvýšil základní kapitál žalované vkladem nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] (stavby), dále o stavby nezapsané v katastru nemovitostí, mj. vkladem stavby na pozemku p. [číslo] dále na pozemku [číslo] a [číslo]. Předmětem vkladu byly dále např. studna, vodovodní a kanalizační přípojky, zpevněné plochy a komunikace v zemědělském areálu, přípojky elektřiny včetně trafostanice, oplocení zemědělského areálu. Ze spisu notářky JUDr. [příjmení] sp. zn. [spisová značka] nebylo kromě výše uvedeného nic podstatného pro rozhodnutí zjištěno, a to ani ze znaleckého posudku [číslo] 2015 zpracovaného Ing. [anonymizováno]. Z kupní smlouvy datované dne [datum] bylo zjištěno, že správce konkurzní podstaty [anonymizována dvě slova] [část obce] likvidaci jako prodávající a [jméno] [příjmení] jako kupující uzavřeli smlouvu o převodu vlastnického práva mj. ke dvěma močůvkovým a dvěma senážním věžím s kalovými čerpadly. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že si bývalém [anonymizováno] družstvu v [anonymizováno] koupil od konkurzního správce dvě hnědé a dvě modré věže. [obec] dál nikomu v mezidobí neprodal. Svědek věže hodlá demontovat a přestěhovat do místa svého podnikání. Z vyjádření Mgr. [jméno] [příjmení], likvidátora [anonymizována dvě slova] [část obce], v likvidaci bylo zjištěno, že pozemky a stavby účastníků řízení nebyly od roku 1998 [anonymizována dvě slova] [část obce] využívány. Během ohledání pozemků žalobců a staveb žalované bylo zjištěno, že jde o soubor nemovitostí, které z jedné strany navazují na obytnou zástavbu v obci [část obce], z ostatních stran jsou rybníky, pole a louky. Jde o pás pozemků a staveb podlouhlého tvaru, které na sebe navazují, jednotlivá prostranství obklopují zastavěné pozemky, některé pozemky jsou široké několik metrů (pozemek p. [číslo]), jiné tvoří značnou plochu (pozemek p. [číslo]). Tvary pozemků jsou fakticky určeny obvodem staveb. Stavby jsou převážně propojeny asfaltovou plochou. Kolem všech nemovitostí je chátrající oplocení, v přední části je brána. Na asfaltových plochách jsou odstavena vozidla. V okolí staveb byly patrné ve sněhu vytlačené stopy od automobilů. Budovy jsou v dezolátním stavu, pozemky zarůstají plevelem a náletovými dřevinami. Na pozemcích p. [číslo] je betonová„ vana“, dvě ocelové nádoby-močůvkové věže propojené trubním vedením. Na pozemku [parcelní číslo] jsou torza obvodových stěn, viz snímek [číslo]. Na pozemku [parcelní číslo] se sice stavba nenachází, jsou na něm však stále železobetonové základy a stavební suť asfaltu a kamení. Na pozemku [parcelní číslo] je betonová rampa. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že úkolem znalce bylo stanovit obvyklé nájemné za užívání pozemků žalobců v katastrálním území Pístov, a to při zohlednění jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu . Především znalec uvedl, že nejčastěji se obvyklá cena zjišťuje porovnávací metodou. V tomto případě však znalec neměl informace o nájmech srovnatelných pozemků, neboť nejsou veřejně dostupné. Znalec tedy odvodil obvyklé nájemné z ceny pozemku. Vycházel především z ceny uvedené v kupní smlouvě ze dne 2. 3. 2015, která se týkala převodu pozemků ve stejné lokalitě, dále z cen za prodej stavebních pozemků nacházejících se v [obec], v lokalitě [obec], [část obce]. Znalec při svém výslechu uvedl, že jím stanovená cena pozemků spíše nižší, srovná-li tři prodeje stavebních pozemků v [anonymizováno] v letech 2016, 2017 a 2020. Znalec prodejní ceny objektivizoval ke dni 26. 2. 2019 (v posudku je uvedeno i datum 19. 2. 2019), a to konstantním navýšením kupní ceny o 1,1% měsíčně. Znalec vycházel z údajů Českého statistického ústavu a cen stavebních pozemků ve městech s 50 000 obyvateli. Při zohlednění spoluvlastnického podílu v rozsahu ke stavebnímu pozemku znalec dospěl k závěru, že v roce 2016 činila obvyklá cena 171 Kč za podíl k 1m2 srovnatelného stavebního pozemku, za rok 2017 činila obvyklá cena 208 Kč, za rok 2018 již 246 Kč. Znalec určil jako odpovídající sazbu pro obvyklý nájem 8 % z hodnoty pozemku. Uvedl, že vycházel z metodiky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a znaleckých standardů Asociace znalců a odhadců, přičemž volil kategorii nájmů nemovitostí pro drobné podnikání, sklady a výrobu. Podle první metodiky jde o rozmezí 4- 10 %, podle druhé metodiky 5- 10 % z ceny pozemku. Podle znalce nebylo možné použít kategorii nájmů v oblasti zemědělství (2- 4%, resp. do 3 %), neboť tato kategorie se vztahuje na louky, pole a lesy. Znalec tedy stanovil, že za užívání spoluvlastnického podílu v rozsahu náleží vlastníku nájemné: ve výši 14 Kč ročně za 1 m2 v roce 2016, ve výši 17 Kč ročně za 1 m2 v roce 2017, ve výši 20 Kč ročně za 1 m2 v roce 2018. Nájem ve výši 5 Kč ročně za 1 m2 hodnotil znalec jako nepřiměřeně nízký způsobený nějakým mimořádným vlivem, a proto nezařadil tento vzorek do svého posudku. Ke srovnání pozemků v [obec] znalec uvedl, že stavební pozemky pro rodinné bydlení jsou o 1/3 až dražší oproti pozemkům pro komerční zástavbu. Znalec měl za to, že se touto rezervou vyrovnal s faktem, že na předmětných pozemcích jsou budovy ve zdevastovaném stavu. Znalec zdůraznil, že pro stanovení obvyklé ceny pozemku je určující účinná územní dokumentace, je bez významu faktický stav či užívání pozemků (toto bylo dle znalce kompenzováno nízkou obvyklou cenou za předmětné pozemky) či typ pozemku zapsaný v katastru nemovitostí. Soud zadal revizní znalecký posudek vzhledem k důvodným námitkám žalované, které se týkaly toho, že znalec nezohlednil důsledně faktický stav pozemků v [anonymizováno], především existenci zástavby chátrajícím družstvem, což se následně promítlo i do volby pozemků v [obec] a [část obce], s nimiž znalec území srovnával a z prodejních cen těchto pozemků odvodil nájemné. Kromě toho znalec nevysvětlil, proč zvolil při výpočtu simulovaného nájemného právě sazbu 8 % z ceny pozemku. Znalec [celé jméno znalce] se ve svém posudku předně vymezil vůči metodě znalce [příjmení] [příjmení]. Znalec [příjmení] rezignoval na vyhledání informací o realizovaných nájmech areálů (bývalých) zemědělských družstev a vyšel z teoretických výpočtů, které navíc byly deformovány vykonstruovaným vývojem cen hodnocených pozemků 1,1 % měsíčně a tím, že znalec vybral neadekvátní vzorek stavebně připravených pozemků v [část obce], [anonymizováno] a [obec]. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] tedy považoval ocenění Ing. [anonymizováno] za velmi nadhodnocené a neodpovídající tržní realitě. Znalec následně zdůraznil specifika předmětných pozemků na straně 3 a především na straně 8 posudku (větší množství vlastníků, tvar pozemků, návaznost na další zástavbu, chátrající budovy zemědělského charakteru, účelové určení územním plánem pro zemědělskou výrobu, resp. přestavba zemědělského areálu na plochu pro zástavbu rodinnými domy pod podmínkou zpracování územní studie). Znalec komentoval malý vývoj výše nájmů těchto pozemků během doby. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] jednoznačně pro účely stanovení obvyklé, tj. tržní ceny za užívání pozemků upřednostnil porovnávací metodu, metodu tzv. simulovaného nájemného využil pouze podpůrně pro další srovnání jeho výsledků se závěry Ing. [anonymizováno]. Znalec dospěl k závěru, že cena srovnatelných pozemků a výše nájmů ve zkoumaném období od 21. 6. 2016 do 31. 12. 2018 stagnovala. Znalec provedl informativní ocenění podle cenové vyhlášky a dospěl k výsledku 180 Kč za 1m2 k datu 31. 12. 2018. Především však znalec vyhodnotil ceny pozemků v obdobných zemědělských areálech na [obec] (strany [číslo] posudku) a výsledek 180 Kč za 1 m2. Tento výsledek znalec následně využil při variantním výpočtu simulovaného nájemného. Jádrem posudku bylo stanovení obvyklé náhrady za užívání pozemků porovnávací metodou (strany [číslo]). Znalec dohledal 11 nájemních vztahů, které se týkají užívání pozemků v zemědělských areálech na [obec]. Jednotlivé nemovitosti popsal a vyhodnotil relevanci zjištění o ceně. Výsledkem je obvyklá cena za užívání předmětných pozemků 3 Kč ročně za 1m2. Tato poctivá a evidentně náročná analýza trhu jednoznačně svědčí o odůvodněnosti znalcova závěru a jeho vysoké zkušenosti a odbornosti. Závěrem tedy znalec vynásobil uvedenou výši náhrady plochou pozemků a rozhodným obdobím od 21. 6. 2016 do 31. 12. 2018 (na straně 28 je písařská chyba je uveden rok 2010, byť dále je již správně uveden letopočet 2018). Za užívání pozemků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] tedy vlastníkům náleží obvyklá tržní náhrada 38 675 Kč, za užívání pozemků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro totéž katastrální území náleží obvyklá tržní náhrada ve výši 61 677 Kč. Znalec svůj posudek doplnil o vyčíslení simulovaného nájemného a ve druhém a třetím odstavci na straně 29 se vymezil proti použití této hodnoty jako obvyklé tržní náhrady za užívání pozemků. Znalec pro názornost uvedl rozdílnost výsledků při použití různých metod na zemědělském areálu ve [obec]. Jde o kalkulaci podpůrnou a limitní pro případy, kdy neexistují informace o realizovaných nájmech srovnatelných pozemků (což není tento případ) a znalcův výsledek 7 Kč ročně za 1 m2 v této části posudku především odůvodňuje jeho revizní část, kdy znalec závěr o obvyklém nájemném 14, 17, 20 Kč ročně za 1m2 Ing. [anonymizováno] považoval za velmi nadhodnocenoý. Z fotografií založených ve spisu, přípisu jednatele žalované a výpisu ze živnostenského rejstříku žalované, z vyjádření [stát. instituce], [anonymizována tři slova] ze dne 20. 7. 2016, č.j. [spisová značka] 2016 nebylo nic podstatného pro rozhodnutí zjištěno. Stejně tak nebylo nic významného zjištěno z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne [datum], faktur [číslo] 2020, 8 2020, 4 2021, nájemní smlouvy [číslo] 2020 datované dne 29. 7. 2020 především proto, že předmětem nájmu jsou nebytové prostory nikoliv pozemky a dále doložená nájemní smlouvy a faktury vztahují k období roku 2020 2021. Doplnění Ing. [anonymizováno] je pak rovněž bez významu, neboť se opět vztahuje k pozemkům, které jsou nesrovnatelné s nemovitostmi žalobců. Zjištění z obchodního rejstříku týkající se společnosti [právnická osoba], tj. že znalec [příjmení] [celé jméno znalce] je jedním ze společníků a jednatelů této společnosti zabývající se oceňováním majetku, není nic, co by mělo znalce [příjmení] [celé jméno znalce] jakkoliv zdiskreditovat. Znalec sám uvedl, že při zpracování posudku vyšel ze své praxe, kromě toho má znalec transparentně v seznamu znalců uveden vztah k [právnická osoba] Totéž platí pro zjištění z výpisu ze živnostenského rejstříku ve vztahu Ing. [celé jméno znalce]. K námitkám zástupce žalobců lze uvést to, že právě díky mnohaleté praxi znalce [celé jméno znalce] na trhu s realitami na [anonymizováno] bylo možné získat četné informace o reálných nájmech srovnatelných nemovitostí (strany [číslo] posudku) a nikoliv zavádějící vypočtený výsledek. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] reagoval na veškeré dotazy zástupce žalobců přiléhavě a logicky během svého výslechu. Námitky zástupce žalobců týkající se podjatosti znalce [příjmení] [celé jméno znalce] a jeho majetkový zájem na výsledku řízení byly naprosto obecné a čistě v rovině spekulace. Zástupce žalobců neuvedl jedinou bližší informaci a k ní důkaz o tom, že by se znalec [příjmení] [jméno] zájem podcenit náhradu za užívání pozemků, aby z toho následně jako realitní makléř těžil. Námitky týkající se tendenčnosti posudku, zkreslení závěrů, podání účelového a věcně nesprávného posudku jsou naprosto nepřiléhavé a v rozporu s obsahem a rozsahem písemně zpracovaného revizního znaleckého posudku. Ing. [celé jméno znalce] si obstaral pro splnění znaleckého úkolu veškeré relevantní informace (na rozdíl od znalce [příjmení] [příjmení]), pro ocenění využil několik metod, své výsledky logicky komentoval a výsledkem je velice kvalitní znalecký posudek. Z tohoto důvodu nebyl zadán další znalecký posudek tentokrát u znaleckého ústavu podle návrhu žalobců. Z důvodu nadbytečnosti se soud nezabýval námitkou lichvy a prokázáním tvrzením žalobce a) o nezkušenosti a zneužitím této nevýhody jednatelem žalované, stejně tak se soud nezabýval prokázáním pravosti, či nepravosti podpisu žalobce na smlouvě o poskytnutí náhrady za užívání pozemků-nájem [číslo] 2015. Rozhodující totiž bylo zjištění, že žalobce jako pronajímatel měl žalované přenechat k užívání svůj ideální spoluvlastnický podíl v rozsahu k předmětným pozemkům. Jde o ujednání, jehož plnění je od počátku nemožné, neboť spoluvlastnický podíl vyjadřuje pouze míru majetkové účasti spoluvlastníka na věci, nelze však reálně blíže určit, která část společné nemovitosti náleží právě spoluvlastníku-pronajímateli. Smlouva tedy byla od počátku neplatná podle § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Tento závěr je v souladu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, např. usnesením ze dne 23. 8. 2007 ve věci sp. zn. 28 Cdo 2731/2007, dále rozsudkem ze dne 12. 1. 2011 ve věci sp. zn. 28 Cdo 3535/2010, rozsudkem ze dne 12. 11. 2018 ve věci sp. zn. 26 Cdo 1513/2018.

7. Návrh žalobců byl co do základu oprávněný z následujících důvodů. V daném případě bylo zásadní, že stavby žalované stojí na pozemcích, které mají ve spoluvlastnictví jednak žalobci a dále žalobce a) společně s manžely [příjmení], tj. subjekty odlišnými od žalované. Tím, kdo se obohacuje, je vlastník stavby na cizím pozemku. (Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1405/2005, usnesení ze dne 3. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 672/2012) Obohacený, v tomto případě žalovaná, přirozeně není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit, a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl podle § 2999 odst. 1 o. z. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (k tomu usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 311/2019, rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod [číslo]; ze dne 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, či ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005). Pro určení výše obvyklého nájemného je pak rozhodným aktuální stav užívané věci a její skutečné využití bezdůvodně obohaceným (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4337/2018). Pro posouzení nároku bylo dále významné zjištění učiněné z katastrální mapy, ohledání pozemků a staveb. Předmětné nemovitosti totiž na sebe bezprostředně navazují, tvar pozemků je fakticky definován obvodovými stěnami budov a nelze reálně užívat budovy bez využití okolních pozemků. Jednoznačně jde o celek nemovitostí bez přerušení, tedy areál. Tento závěr odpovídá výkladu pojmu„ areál“ v řadě rozhodnutí Nejvyššího soudu, např. rozsudek ze dne 24. 10. 2007 sp.zn. 28 Cdo 2518/2006, ze dne 14. 7. 2010, sp. zn. 28 Cdo 2174/2010, ze dne 31. 8. 2010, sp. zn. 28 Cdo 2016/2010. Je bezpředmětné, že jde z převážné většiny o zchátralé budovy, jejichž aktuální využití je nyní problematické. Dále je bezpředmětné, zda a jak žalovaná své stavby využívá. (K tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4640/2016, rozsudek ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013). Dále je významné, že bezdůvodné obohacení vzniká žalované nejen tím, že užívá pozemky pod svými stavbami, ale také v případě přilehlých pozemků žalobců. (K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013, usnesení ze dne 7. 4. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4558/2014). Pro závěr o vzniku bezdůvodného obohacení žalované na úkor žalobců není rozhodující intenzita, s jakou jsou pozemky využívány a ani okolnost, zda a jakým způsobem je k takovému pozemku zachován přístup a možnost užívání jeho vlastníkům. (K tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4640/2016). Námitky, že na pozemcích p. č.: [číslo], 27 a [číslo] se již stavby nenacházejí, byla vyvrácena při ohledání těchto pozemků. Na pozemku [parcelní číslo] byly patrné zbytky obvodových zdí. Pozemek [parcelní číslo] byl zavezen asfaltovou a kamenitou sutí žalované, což bylo prokázáno rozhodnutími a přípisy [stát. instituce], kromě toho se však na tomto pozemku v době ohledání nacházely stále železobetonové základy původní stavby. Základ je součástí stavby bez ohledu, že nadzemní konstrukce již byla odstraněna. Totéž platí pro pozemek p. [číslo] kde se v době ohledání nacházely masivní železobetonové bloky tvořící jakousi rampu. Na pozemcích p. [číslo] se při ohledání pozemků nacházela železobetonová„ vana“ a masivní základy pro močůvkové věže, dále pak tyto modré ocelové jímky a trubní propojení. Žalovaná se podle notářského zápisu JUDr. [jméno] [příjmení] stala vlastníkem těchto staveb na základě nepeněžitého vkladu společníka [anonymizováno] Kupní smlouvou ze dne 30. 8. 2008 a výslechem svědka [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že svědek si koupil pouze ocelové jímky a kalové čerpadlo instalované na zmíněných pozemcích, nikoliv celou stavbu.

8. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení se podle § 629 o. z. promlčuje ve lhůtě 3 let. Žalobci mají právo na vydání bezdůvodného obohacení za každý den užívání svého pozemku bez spravedlivého důvodu a byli oprávněni vyzvat žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ihned po uplynutí jediného dne a současně měli svůj nárok uplatnit v následujících třech letech u soudu. V daném případě však byla žaloba doručena soudu teprve 21. 6. 2019, je tedy evidentní, že se žalobci svého nároku na vydání bezdůvodného obohacení za období 20 dnů od 1. 6. 2016 do 20. 6. 2016 v promlčecí lhůtě 3 let nedomáhali. Tvrzení, že žalobci čekali pro vyčíslení bezdůvodného obohacení na částečnou úhradu od žalované, není na místě, neboť žalobkyně b) neuzavřela se žalovanou žádnou smlouvu, nemohla tedy očekávat, že jí žalovaná cokoliv zaplatí a měla postupovat při uplatnění svého nároku aktivně, za druhé žalobce a) tvrdil, že si na uzavření smlouvy se žalovanou v roce 2015 nepamatuje a listina neobsahuje jeho podpis. Žalobce a) tedy rovněž nemohl očekávat, že od žalované nějaké plnění obdrží, byť za projednávané období obdržel 31 000 Kč. Žalovaná tedy za uvedené období oprávněně uplatnila námitku promlčení podle § 610 odst. 1 o. z., za období od 21. 6. 2016 do 31. 8. 2018 je však námitka promlčení vznesena nedůvodně.

9. Při určení výše nároku vycházel soud ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] z důvodů popsaných v odstavci 6. Za užívání 1 m2 pozemků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v [katastrální uzemí] náležela vlastníkům náhrada 3 Kč ročně. Žalobce a) byl a je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši k předmětným pozemkům, a proto mu ze znalcem vypočtených náhrad 38 675 Kč (pozemky [list vlastnictví]) a 61 677 Kč (pozemky [list vlastnictví]) náleží polovina ( (38 675 + [číslo]): 2 = 50 176 Kč), dále je nutné započíst částečnou úhradu částky 31 000 Kč ze strany žalované. Žalobce a) má tedy právo na zaplacení částky 19 176 Kč (50 176- 31 000 = 19 176 Kč). Žalobkyně b) má s ohledem na velikost spoluvlastnického podílu k pozemkům zapsaným na listu vlastnictví [číslo] právo na polovinu z náhrady za užívání těchto pozemků ve výši 38 675 Kč, tj. na částku 19 337,50 Kč.

10. Žalovaná byla předžalobní výzvou vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení a protože ve stanovené lhůtě žalobcům nezaplatila, došlo na její straně k prodlení s úhradou peněžitého dluhu a žalobcům tedy náleží podle § 1970 o. z. úrok z prodlení z uvedených částek ve výši 9,75 % ročně. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta před středníkem občanského soudního řádu. Ve zbývající části byl návrh žalobců výroky II a IV rozsudku zamítnut.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované plnou náhradu účelně vynaložených nákladů. Žalobce a) v tomto řízení dosáhnul úspěchu pouze v rozsahu 3,5 % z uplatněného nároku při zohlednění příslušenství kapitalizovaného ke dni rozhodnutí, žalobkyně b) dosáhnula úspěchu pouze v rozsahu 9 % z uplatněného nároku při zohlednění úroku z prodlení kapitalizovaného ke dni rozhodnutí. Jedná se o úspěch v nepatrné části, a žalované lze proto přiznat náhradu nákladů řízení v plné výši. Nelze uvažovat o přiznání nákladů řízení žalobcům z toho důvodu, že dosáhli částečného úspěchu jen proto, že rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. V tomto řízení žalobci vycházeli ze svého znaleckého posudku, obstarali si tedy podklad pro vyčíslení svého nároku. Posudek Ing. [anonymizováno] se však během dokazování ukázal jako nesprávný. V tomto řízení došlo ke kumulaci dvou samostatných nároků a jednalo se o samostatné společenství žalobců v řízení, proto soud o náhradě nákladů řízení rozhodl dvěma výroky.

12. Náhrada nákladů řízení v části týkající se nároku žalobce a). Náhrada odměny zástupce žalované z částky 567 774,50 Kč činila podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) částku 10 580 Kč. Zástupce žalované učinil 11 úkonů právní služby: příprava a převzetí zastoupení, odůvodnění odporu, účast u přípravného jednání dne 8. 1. 2020 od 12:30 do 15:10 hodin, účast u prvního jednání dne 12. 8. 2020 od 9:45 do 11:15 hodin a ohledání pozemků téhož dne od 12:00 do 12:15 hodin, dotazy na znalce ze dne 31. 3. 2020, účast u jednání dne 20. 5. 2020 od 09:05 do 13:45 hodin, účast u jednání dne 21. 6. 2021 od 08:35 do 09:15 hodin. Za účast u přípravného jednání náleží náhrada odměny zástupce podle § 11 odst. 2 písm. g) a. t. v poloviční výši, tj. 5 290 Kč za každé dvě hodiny přípravného jednání. Žalované tedy náleží náhrada odměny zástupce ve výši 105 800 Kč. Dále je nutné do náhrady nákladů řízení nutné započíst náhradu hotových výdajů za 11 úkonů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t., tj. částku 3 300 Kč. Dále žalované náleží náhrada cestovného zástupce automobilem [registrační značka], jehož spotřeba podle technického průkazu činila 6,6 l benzinu na 100 km, přičemž ujetá vzdálenost z [obec] do [obec] a zpět činí 72 km, zástupce absolvoval 4 cesty k jednáním, cena benzinu natural 95 činila podle vyhlášky č. 358/2019 Sb. 32 Kč za 1l a náhrada za použití vozidla podle této vyhlášky činila 4,2 Kč za 1km jízdy (3 cesty v roce 2020), podle vyhlášky č. 389/2020 Sb. činila cena benzinu 27,80 Kč a náhrada za použití vozidla 4,4 Kč za 1 km jízdy (1 cesta v roce 2021). Celkem tedy žalované náleží náhrada za pohonné hmoty a použití vozidla ve výši 1 812,30 Kč. Zástupce žalobce adekvátně snížil náhradu na polovinu s ohledem na počet žalobců, tzn. 906,15 Kč. Cestou ke každému jednání promeškal zástupce 5 půlhodin po 100 Kč, tzn. dobu celkem 20 půlhodin, za což žalované náleží náhrada celkem 2 000 Kč, ve vztahu k žalobci a) částka 1 000 Kč. Podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. náleží žalované náhrada za daň z přidané hodnoty o sazbě 21 % z částky 111 006,15 Kč, tj. 23 311,30 Kč a polovina zálohy na revizní znalecký posudek ve výši 7 500 Kč Celkem tedy má žalovaná vůči žalobci a) právo na náhradu nákladů řízení ve výši 141 817,50 Kč Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta před středníkem občanského soudního řádu.

13. Náhrada nákladů řízení v části týkající se nároku žalobkyně b). Náhrada odměny zástupce žalované z částky 230 801,50 Kč činila podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) částku 9 260 Kč. Zástupce žalované učinil 11 úkonů právní služby: příprava a převzetí zastoupení, odůvodnění odporu, účast u přípravného jednání dne 8. 1. 2020 od 12:30 do 15:10 hodin, účast u prvního jednání dne 12. 8. 2020 od 9:45 do 11:15 hodin a ohledání pozemků téhož dne od 12:00 do 12:15 hodin, dotazy na znalce ze dne 31. 3. 2020, účast u jednání dne 20. 5. 2020 od 09:05 do 13:45 hodin, účast u jednání dne 21. 6. 2021 od 08:35 do 09:15 hodin. Za účast u přípravného jednání náleží náhrada odměny zástupce podle § 11 odst. 2 písm. g) a. t. v poloviční výši, tj. 4 630 Kč za každé dvě hodiny přípravného jednání. Žalované tedy náleží náhrada odměny zástupce ve výši 92 600 Kč. Dále je nutné do náhrady nákladů řízení nutné započíst náhradu hotových výdajů za 11 úkonů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t., tj. částku 3 300 Kč. Dále žalované náleží náhrada cestovného zástupce automobilem [registrační značka], jehož spotřeba podle technického průkazu činila 6,6 l benzinu na 100 km, přičemž ujetá vzdálenost z [obec] do [obec] a zpět činí 72 km, zástupce absolvoval 4 cesty k jednáním, cena benzinu natural 95 činila podle vyhlášky č. 358/2019 Sb. 32 Kč za 1l a náhrada za použití vozidla podle této vyhlášky činila 4,2 Kč za 1km jízdy (3 cesty v roce 2020), podle vyhlášky č. 389/2020 Sb. činila cena benzinu 27,80 Kč a náhrada za použití vozidla 4,4 Kč za 1 km jízdy (1 cesta v roce 2021). Celkem tedy žalované náleží náhrada za pohonné hmoty a použití vozidla ve výši 1 812,30 Kč. Zástupce žalobce adekvátně snížil náhradu na polovinu s ohledem na počet žalobců, tzn. 906,15 Kč. Cestou ke každému jednání promeškal zástupce 5 půlhodin po 100 Kč, tzn. dobu celkem 20 půlhodin, za což žalované náleží náhrada celkem 2 000 Kč, ve vztahu k žalobkyni b) částka 1 000 Kč. Podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. náleží žalované náhrada za daň z přidané hodnoty o sazbě 21 % z částky 97 806,15 Kč, tj. 20 539,30 Kč a polovina zálohy na revizní znalecký posudek ve výši 7 500 Kč Celkem tedy má žalovaná vůči žalobci a) právo na náhradu nákladů řízení ve výši 125 845,50 Kč Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta před středníkem občanského soudního řádu.

14. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. bylo rozhodnuto o povinnosti nahradit Okresnímu soudu v Jihlavě vynaložené náklady na znalečné vyplacené Ing. [anonymizováno] a část znalečného vyplaceného Ing. [celé jméno znalce], které nebylo kryto zálohou. Určující je výsledek řízení. Z předmětu celého řízení a při započtení kapitalizovaných úroků z prodlení ke dni rozhodnutí neuspěl žalobce a) v rozsahu 63 %, žalovaná b) v rozsahu 32 % a žalovaná v rozsahu 5 %. V uvedeném poměru jsou účastníci řízení povinni nahradit státu vzniklé náklady, přičemž jejich výše bude podle § 155 odst. 1 o. s. ř. určena v samostatném usnesení.

Poučení