104 C 47/2019-324

Rubrum

Okresní soud v Jihlavě rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Cejpkem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 796 680 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 53 110 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 53 110 Kč od 26. 11. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobkyně proti žalované domáhala zaplacení částky 743 570 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 743 570 Kč od 26. 11. 2019 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 150 191,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované advokáta JUDr. [jméno] [příjmení].

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení v rozsahu 93,33 %, přičemž konkrétní výše náhrady nákladů řízení bude vyčíslena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení na účet Okresního soudu v Jihlavě [číslo] s uvedením variabilního symbolu [číslo].

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Jihlavě náhradu nákladů řízení v rozsahu 6,67 %, přičemž konkrétní výše náhrady nákladů řízení bude vyčíslena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení na účet Okresního soudu v Jihlavě [číslo] s uvedením variabilního symbolu [číslo].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala zaplacení částky 796 680 Kč s úroky z prodlení ve výši 10 % ročně z uvedené částky od 26. 11. 2019 do zaplacení. Uvedla, že je od roku 2009 vlastnicí pozemků p. č.: 16, 17, 18, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], 21, 23 a [číslo] v [katastrální uzemí]. Žalovaná společnost je vlastníkem staveb postavených na pozemcích žalobkyně p. [číslo] k. ú. [část obce] u [obec]. Přilehlé pozemky žalobkyně užívá žalovaná jako zázemí pro své stavby a manipulační plochy. Žalobkyně tedy požadovala od žalované vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání výše uvedených pozemků žalobkyně za období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2018 ve výši 796 680 Kč při zohlednění, že jí žalovaná již zaplatila za každý rok částku 5 560 Kč. Žalobkyně vycházela při stanovení výše bezdůvodného obohacení ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení].

2. Žalovaná předně namítala, že se žalobkyní uzavřela dne 11. 11. 2015 nájemní smlouvu, podle které žalobkyni za zastavěné plochy platila částku 5 560 Kč ročně, neboť pouze tyto zastavěné pozemky p. [číslo] skutečně užívala. Žalovaná namítala, že není vlastníkem stavby na pozemku [parcelní číslo], na tomto pozemku stála unimobuňka, která byla v roce 2015 odstraněna. Dále žalovaná nevlastní kalové věže na pozemku p. [číslo] vlastníkem je totiž [jméno] [příjmení]. Žalovaná není vlastníkem stavby na pozemku p. [číslo] tento pozemek neužívala. Nezastavěné plochy měla sama žalobkyně možnost užívat, a proto se uzavřená nájemní smlouva na tyto pozemky nevztahovala. Žalovaná se proti celému nároku žalobkyně dále bránila námitkou promlčení. K podpisu předmětné smlouvy mělo dojít na verandě domu žalobkyně v [anonymizováno] za přítomnosti manžela žalobkyně. Jednatel žalované přivezl žalobkyni písemné vyhotovení smlouvy a u malého stolu ji žalobkyně a jednatel podepsali.

3. Žalobkyně především namítala, že nájemní smlouvu [číslo] 2015 nepodepsala. Dále namítala, že na pozemku [parcelní číslo] stála na betonovém základě unimobuňka. Jednalo se tedy o nemovitost, nikoliv o movitou věc. Tento betonový základ je stále na uvedeném pozemku. Totéž se týká stavby na pozemku [parcelní číslo]. Unimobuňka byla dne 1. 7. 2015 vložena podle notářského zápisu do vlastnictví žalované a je uvedena v nájemní smlouvě [číslo] 2015. Pozemky p. [číslo] žalovaná užívala jako manipulační plochy u přilehlých staveb.

4. Z listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] bylo zjištěno, že pozemky p. č.: 16, 17, 18, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], 21, 23 a [číslo] jsou ve vlastnictví žalobkyně. Z listu vlastnictví [číslo] pro totéž katastrální území bylo zjištěno, že žalovaná je vlastníkem zemědělských staveb mj. na pozemcích p. č.: 16, 17, 18, dále staveb na pozemcích p. [číslo]. Žalovaná se stala vlastníkem staveb na základě vkladu společníka ze dne 1. 7. 2015. Z katastrální mapy bylo zjištěno, že uvedené pozemky se nacházejí v jedné linii a postupně na sebe navazují. Například pozemky žalobkyně p. [číslo] těsně sousedí se stavbami žalované na pozemcích p. [číslo]. Pozemek [parcelní číslo] v zadní části a pozemky p. [číslo] jsou v blízkosti staveb žalované na pozemcích p. [číslo]. Z katastrální mapy lze zjistit, že pozemek p. [číslo] se nachází před bránou. Měřením v katastrální mapě bylo zjištěno, že za chátrajícím oplocením se nachází plocha 4m2. Před bránou je část pozemku využita jako příjezdová cesta, jde o plochu 7m2. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že jejím jediným jednatelem a společníkem je JUDr. [jméno] [příjmení]. Z předžalobní výzvy datované 22. 10. 2019, kopie podacího lístku ze dne 22. 10. 2019, e-mailové zprávy z e dne 22. 10. 2019 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za užívání jejich pozemků. Ze smlouvy o poskytnutí náhrady za užívání pozemků-nájem [číslo] 2015 bylo zjištěno, že jako pronajímatelka je uvedena žalobkyně, jako nájemce žalovaná. Smlouva nahradila původní dohodu uzavřenou dne 13. 11. 2009. Předmětem nájmu jsou zastavěné pozemky žalobkyně zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] u [obec] o rozloze 1 112m2. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni částku 5 Kč ročně za 1m2 zastavěný stavbou žalované, celkem tedy 5 560 Kč ročně. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Verze smlouvy předložená žalobkyní je nepodepsaná. Verze smlouvy předložená žalovanou je podepsána dne 11. 11. 2015 vlastnoručními podpisy žalobkyně a jednatele žalované. Z notářského zápisu sepsaného JUDr. [jméno] [příjmení] dne 1. 7. 2015, NZ 137/ 2015, N 140/2015 bylo zjištěno, že JUDr. [jméno] [příjmení] jako jediný společník zvýšil základní kapitál žalované vkladem nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] (stavby), dále o stavby nezapsané v katastru nemovitostí, mj. vkladem stavby na pozemku p. [číslo]. Předmětem vkladu byly dále např. studna, vodovodní a kanalizační přípojky, zpevněné plochy a komunikace v zemědělském areálu, přípojky elektřiny včetně trafostanice, oplocení zemědělského areálu. Z fotografií předložených žalobkyní bylo zjištěno, že na předmětné nemovitosti zajíždí autojeřáb či kamiony naložené dřevem nebo balíky slámy. Z výpisu běžného účtu žalované bylo zjištěno, že žalovaná poukázala žalobkyni dne 3. 7. 2017 a dne 25. 6. 2018 částky dvakrát 5 560 Kč. Tutéž částku zaplatila žalovaná žalobkyni také v roce 2016 a 2019. Ze spisu Okresního soudu v Jihlavě sp. zn. 104 C 25/2019 bylo zjištěno následující. Z kupní smlouvy datované dne 30. 8. 2008 bylo zjištěno, že správce konkurzní podstaty [anonymizováno] družstva [část obce] likvidaci jako prodávající a [jméno] [příjmení] jako kupující uzavřeli smlouvu o převodu vlastnického práva mj. ke dvěma močůvkovým a dvěma senážním věžím s kalovými čerpadly. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že si bývalém zemědělském družstvu v [anonymizováno] koupil od konkurzního správce dvě hnědé a dvě modré věže. [obec] dál nikomu v mezidobí neprodal. Svědek věže hodlá demontovat a přestěhovat do místa svého podnikání. Z vyjádření Mgr. [jméno] [příjmení], likvidátora [anonymizováno] družstva [část obce], v likvidaci bylo zjištěno, že pozemky a stavby účastníků řízení nebyly od roku 1998 [anonymizováno] družstvem [část obce] využívány. Z vyjádření Magistrátu města Jihlavy, stavebního úřadu ze dne [datum] bylo zjištěno, že pozemky žalobkyně byly v době od 1. 6. 2016 do 20. 10. 2017 určeny územním plánem pro zemědělskou výrobu a služby a dále smíšená zóna. Od [datum] byly určeny k individuálnímu bydlení v rodinných domech, dále smíšené nezastavěné území, veřejná prostranství. Z výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že v areálu v [anonymizováno] poblíž budovy na pozemku p. [číslo] má od roku 2015 nebo 2016 zaparkovaný autojeřáb, tři osobní auta, jedno nákladní auto a dále tam skladuje čtyři unimobuňky, a to na základě smlouvy se žalovanou. Z výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že má od žalované pronajat sklad na pozemku [parcelní číslo] od roku 2017 nebo 2018. V areálu na pozemku p. [číslo] parkuje automobily a přívěsy, kterými vjíždí a otáčí se přes pozemek [parcelní číslo]. Z výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že od roku 2018 nebo 2019 užívá halu na pozemku [parcelní číslo] ke skladování zemědělských plodin a techniky. Z výslechu [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že se svědek zúčastnil jednání žalobkyně a jednatele žalované [příjmení] [příjmení] o zvýšení nájemného za užívání pozemků v [anonymizováno]. Jednání proběhlo na verandě domu žalobkyně v [anonymizováno], u dřevěného stolu. Jednatel žalované nabídnul žalobkyni pouze nepatrné zvýšení nájemného, podle svědka při jednání k podpisu žádné smlouvy nedošlo. Během ohledání pozemků žalobců a staveb žalované bylo zjištěno, že jde o soubor nemovitostí, které z jedné strany navazují na obytnou zástavbu v obci [část obce], z ostatních stran jsou rybníky, pole a louky. Jde o pás pozemků a staveb podlouhlého tvaru, které na sebe navazují, jednotlivá prostranství obklopují zastavěné pozemky, některé pozemky jsou široké několik metrů (pozemek p. [číslo]), jiné tvoří značnou plochu (pozemek p. [číslo]). Tvary pozemků jsou fakticky určeny obvodem staveb. Stavby jsou převážně propojeny asfaltovou plochou. Kolem všech nemovitostí je chátrající oplocení, v přední části je brána. Nalevo od brány se nachází pozemek p. [číslo] který je částečně vyasfaltovaný. Na asfaltových plochách jsou odstavena vozidla, pozemek p. [číslo]. Na pozemku [parcelní číslo] je betonový základ. Na pozemku [parcelní číslo] je bývalá váha a vážní domek, na pozemcích p. [číslo] je kůlna a ocelová hala. Budovy jsou ve špatném stavu, pozemky v okolí zarůstají plevelem a náletovými dřevinami. Na pozemku [číslo] je asfaltová plocha, která navazuje prakticky bez přerušení na pozemek [parcelní číslo]. Na pozemku [parcelní číslo] je částečně zpevněné dno, které postupně zarůstá. Jde o bývalou silážní jámu. Na pozemcích p. [číslo] je betonová„ vana“, dvě ocelové nádoby-močůvkové věže propojené trubním vedením. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce], znalce z oboru písmoznalectví, bylo zjištěno, že po porovnání dostatečného vzorku vlastnoručních podpisů žalobkyně a podpisu na smlouvě [číslo] 2015 dospěl znalec k závěru, že tento sporný podpis není pravděpodobně pravým podpisem žalobkyně a jde pravděpodobně o padělek vzniklý napodobením pravého podpisu žalobkyně. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], jeho dodatku a výslechu znalce bylo zjištěno, že úkolem znalce bylo stanovit obvyklé nájemné za užívání pozemků žalobkyně zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v [katastrální uzemí] uvedených v žalobě. Především znalec uvedl, že nejčastěji se obvyklá cena zjišťuje porovnávací metodou. V tomto případě však znalec neměl informace o nájmech srovnatelných pozemků, neboť takové informace nejsou veřejně dostupné. Znalec tedy odvodil obvyklé nájemné z ceny pozemku a použil metodu simulovaného nájemného. Znalec vycházel z toho, že se jedná o pozemky určené k podle územního plánu pro individuální bydlení. Vycházel především z ceny pozemků uvedené v kupní smlouvě ze dne 2. 3. 2015, která se týkala převodu pozemků ve stejné lokalitě, dále z cen za prodej stavebních pozemků nacházejících se v [obec], v lokalitě [obec], [část obce]. Znalec při svém výslechu uvedl, že jím stanovená cena pozemků spíše nižší, srovná-li tři prodeje stavebních pozemků v [anonymizováno] v letech 2016, 2017 a 2020. Znalec prodejní ceny objektivizoval ke dni 6. 9. 2019, a to konstantním navýšením kupní ceny o 0,6 % měsíčně. Znalec vycházel z údajů Českého statistického ústavu a cen stavebních pozemků ve městech s 50 000 obyvateli. Znalec dospěl k závěru, že k 6. 9. 2019 činila obvyklá cena pozemků žalobkyně částku 5 660 000 Kč (tj. 527,40 Kč za 1m2). Znalec určil jako odpovídající sazbu pro obvyklý nájem 8 % z hodnoty pozemku. Uvedl, že vycházel z metodiky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a znaleckých standardů Asociace znalců a odhadců, přičemž volil kategorii nájmů nemovitostí pro drobné podnikání, sklady a výrobu. Podle první metodiky jde o rozmezí 4- 10 %, podle druhé metodiky 5- 10 % z ceny pozemku. Podle znalce nebylo možné použít kategorii nájmů v oblasti zemědělství (2- 4 %, resp. do 3 %), neboť tato kategorie se vztahuje na louky, pole a lesy. Znalec tedy stanovil, že za užívání pozemku žalobkyně náleží obvyklé nájemné: ve výši 387 600 Kč ročně (tzn. 36,12 Kč za 1 m2) v roce 2017, ve výši 420 200 Kč ročně (tzn. 39,15 Kč za 1 m2) v roce 2017. Ke srovnání pozemků v [obec] znalec uvedl, že stavební pozemky pro rodinné bydlení jsou o 1/3 až dražší oproti pozemkům pro komerční zástavbu. Znalec měl za to, že se touto rezervou vyrovnal s faktem, že na předmětných pozemcích jsou budovy ve zdevastovaném stavu. Znalec zdůraznil, že pro stanovení obvyklé ceny pozemku je určující účinná územní dokumentace, je naprosto bez významu faktický stav či užívání pozemků. Toto bylo dle znalce kompenzováno nízkou obvyklou cenou za předmětné pozemky. Soud zadal revizní znalecký posudek vzhledem k důvodným námitkám žalované, které se týkaly toho, že znalec nezohlednil důsledně faktický stav pozemků v [anonymizováno], především existenci zástavby chátrajícím družstvem, což se následně promítlo i do volby srovnávaných pozemků v [obec] a v [část obce]. Kromě toho znalec nevysvětlil, proč zvolil při výpočtu simulovaného nájemného právě sazbu 8 % z ceny pozemku. Znalec [celé jméno znalce] se ve svém posudku předně vymezil vůči metodě znalce [příjmení] [příjmení]. Znalec [příjmení] rezignoval při zpracování ocenění na vyhledání informací o realizovaných nájmech areálů (bývalých) zemědělských družstev a vyšel z teoretických výpočtů, které navíc byly deformovány výpočtem odvozeným od vývoje cen hodnocených pozemků 0,6 % měsíčně a tím, že znalec vybral neadekvátní vzorek stavebně připravených pozemků v [část obce], [anonymizováno] a [obec]. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] tedy považoval ocenění Ing. [anonymizováno] za velmi nadhodnocené a neodpovídající tržní realitě. Znalec následně zdůraznil specifika předmětných pozemků na straně 3 a především na straně 8 posudku (větší množství vlastníků, tvar pozemků, návaznost na další zástavbu, chátrající budovy zemědělského charakteru, účelové určení územním plánem pro zemědělskou výrobu, resp. přestavba zemědělského areálu na plochu pro zástavbu rodinnými domy pod podmínkou zpracování územní studie). Znalec komentoval malý vývoj výše nájmů těchto pozemků během doby. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] jednoznačně pro účely stanovení obvyklé, tj. tržní ceny za užívání pozemků upřednostnil porovnávací metodu, metodu tzv. simulovaného nájemného využil pouze ilustrativně, a to především pro srovnání svých výsledků se závěry Ing. [anonymizováno]. Znalec dospěl k závěru, že cena srovnatelných pozemků a výše nájmů ve zkoumaném období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2018 stagnovala. Znalec provedl informativní ocenění podle cenové vyhlášky a dospěl k výsledku 190 Kč za 1m2 k datu 31. 12. 2018. Dále znalec vyhodnotil ceny pozemků v obdobných zemědělských areálech na [obec] (strany [číslo] posudku) a dospěl k výsledku 190 Kč za 1 m2. S touto cenou dále pracoval znalec při určení simulovaného nájemného. Jádrem posudku bylo stanovení obvyklé náhrady za užívání pozemků porovnávací metodou (strany [číslo]). Znalec dohledal 11 nájemních vztahů, které se týkají užívání pozemků v zemědělských areálech na [obec]. Jednotlivé nemovitosti popsal a vyhodnotil svá zjištění ve vztahu k pozemkům žalobkyně, relevanci zjištění zohlednil v korekci ceny. Výsledkem je obvyklá cena za užívání pozemků žalobkyně 3 Kč ročně za 1m2. Tato poctivá a evidentně náročná analýza trhu svědčí o odůvodněnosti znalcova závěru a jeho odbornosti a znalosti lokálního trhu s realitami. Závěrem tedy znalec vynásobil uvedenou výši náhrady plochou pozemků. Za užívání pozemků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce] tedy žalobkyni za roky 2017 a 2018 náleží obvyklá tržní náhrada ve výši 64 400 Kč. Znalec svůj posudek doplnil o vyčíslení simulovaného nájemného a ve druhém a třetím odstavci na straně 29 se vymezil proti použití této hodnoty jako obvyklé tržní náhrady za užívání pozemků. Znalec pro názornost uvedl rozdílnost výsledků při použití různých metod na zemědělském areálu ve [obec]. Jde o kalkulaci podpůrnou a limitní pro případy, kdy neexistují informace o realizovaných nájmech srovnatelných pozemků (což není tento případ) a znalcův výsledek 7,60 Kč ročně za 1 m2 v této části posudku především odůvodňuje jeho revizní část, kdy vyčíslení nájemného Ing. [anonymizováno] bylo velmi nadhodnocené. Při svém výslechu byl znalec schopen věcně a odborně reagovat na otázky zástupce žalobkyně týkající se především zohlednění vyšší poptávky po skladovacích prostorech v blízkosti města Jihlavy oproti znalcem srovnávaným nájmům areálů dále od [obec], např. v [obec] či ve [obec]. Stejně jasně znalec zareagoval na vyjádření znaleckého ústavu v [obec], které považoval výběrem srovnávaných nemovitostí za nadhodnocené a neadekvátní vůči kvalitě pozemků žalobkyně. Dále znalec jako nepřiléhavé označil odvození výše nájemného od prodeje pozemků pozdějšího data než z období let 2017 a 2018. Z vyjádření Ústavu znalectví a oceňování [obec] školy technické a ekonomické v [obec] ze dne 9. 3. 2022 bylo zjištěno, že znalecký posudek Ing. [celé jméno znalce] je chybný a jeho výsledek podhodnocený. Znalec použil pro srovnání nájmy nemovitostí ze širokého okolí [obec] a pominul potenciál pozemků žalobkyně v těsné blízkosti statutárního města Jihlavy. Dle vyjádření dále Ing. [celé jméno znalce] neodůvodnil podstatný rozdíl mezi nájemným stanoveným na základě porovnání a na základě simulace nájemného. Znalec stanovil nájemné, které je nižší než inflační cíl ČNB. Naopak zpracovatel posudku předložil vzorek prodeje devíti pozemků a závěrem uvedl, že cena pozemků v [anonymizováno] pro stavbu rodinného domu překračovala částku 3 000 Kč za 1m2 v [obec] u pozemků pro skladování a výrobu se cena pohybovala rámcově do 1 500 Kč za 1m2. Z vyjádření Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce] bylo zjištěno k 1. 1. 2017 nebyly v katastru nemovitostí na pozemcích p. [číslo] evidovány stavby. Evidence stavby na pozemku p. [číslo] byla odstraněna v roce 1998 a v případě pozemku [parcelní číslo] v roce 1994. Totéž vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí u uvedených pozemků pořízených ke dni 1. 1. 2017 a 31. 12. 2018. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 29. 7. 2020 mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] a dále z faktur vystavených žalovanou [jméno] [příjmení] za pronájem nemovitostí v [anonymizováno] v období let 2020 a 2021 nebylo nic významného zjištěno, neboť se uvedené listiny vztahují k mnohem pozdějšímu období než k období let 2017 a 2018, za které má být žalobkyni vydáno bezdůvodné obohacení, a dále jde o nájem budov, nikoliv pozemků. Nebyl zadán revizní znalecký posudek znaleckému ústavu za účelem přezkumu závěrů znalce [příjmení] [celé jméno znalce]. Na tomto místě je vhodné zrekapitulovat průběh dokazování k výši bezdůvodného. Žalobkyně předložila k výši bezdůvodného obohacení soukromý znalecký posudek zpracovaný znalcem [příjmení] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že tento znalec při svém výslechu své závěry neobhájil, především nezdůvodnil, jak zohlednil faktické rozdíly mezi pozemky žalobkyně a pozemky, z jejichž prodejních cen vycházel, a proč při stanovení simulovaného nájmu použil sazbu 8 % z ceny pozemku. Z tohoto důvodu byl podle § 127 odst. 2 občanského soudního řádu zadán revizní znalecký úkol Ing. [celé jméno znalce]. Tento znalec podrobně ve svém posudku popsal specifika ocenění pozemků žalobkyně a stanovení obvyklého nájemného. Znalec sice využil pro ocenění tři metody, avšak nakonec použil srovnávací metodu pro stanovení obvyklého nájmu, neboť tato metoda nejlépe vystihuje tržní realitu. Výsledek určený metodou simulovaného nájmu použil k dokreslení, jak moc byl výpočet Ing. [anonymizováno] nadsazený. Znalec při svém výslechu opět zdůraznil, že metodou simulovaného nájemného lze získat pouze teoretický výsledek a Ing. [celé jméno znalce] tuto metodu nepoužil, neboť měl dostatečný vzorek nájmu srovnatelných nemovitostí, přičemž svá zjištění o realizovaných nájmech ještě korigoval, aby se maximálně přiblížil nájmu nemovitostí žalobkyně. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] tedy postupoval precizně při splnění znaleckého úkolu. Oproti znalci [příjmení] [příjmení] a vyjádření Ústavu znalectví a oceňování [obec] školy technické a ekonomické v [obec] projevil znalec [příjmení] [celé jméno znalce] dlouholetou a podrobnou lokální znalost trhu s realitami. Zadat další revizní posudek tentokrát znaleckému ústavu odporuje postupu podle § 127 odst. 2 a 3 občanského soudního řádu, nelze totiž v situaci, kdy znalec [příjmení] [celé jméno znalce] logicky a důsledně své závěry obhájil uvažovat o další druhé revizi posudku, zřejmě především proto, že tento posudek neodpovídal představám žalobkyně o výši jejího nároku. Za druhé znaleckému ústavu je možné zadat znalecký posudek pouze ve výjimečných, zvlášť obtížných případech, vyžadujících zvláštního vědeckého posouzení, což není tento případ. V tomto případě totiž byla pro splnění znaleckého úkolu zásadní již zmíněná dlouholetá lokální znalost trhu s realitami na Jihlavsku. (K tomu srov. [příjmení] [jméno] a kolektiv. Občanské soudní řízení (soudcovský komentář). [příjmení] [jméno] § 79-180 občanského soudního řádu. Vydání druhé, doplněné a upravené. [obec]: [právnická osoba], 2016 s. [číslo].) Vyjádření Ústavu znalectví a oceňování předložené žalobkyní je neurčité a nelze z něho vůbec zjistit konkrétní výši obvyklého nájemného za pozemky žalobkyně. Toto vyjádření používá opět (stejně jako Ing. [příjmení]) vzorek pozemků, které jsou naprosto nesrovnatelné s pozemky žalobkyně, neboť jde opět o čisté stavební pozemky pro rodinné domy prodané navíc v poslední době (nikoliv v letech 2017 a 2018) nebo pozemky v zavedených areálech přímo v [obec]. Blíže lze odkázat a soud se ztotožnil s názorem znalce [příjmení] [celé jméno znalce] při jednání dne 23. 3. 2022. Na návrh žalované nebylo vyžádáno vyjádření od katastrálního úřadu, kdo byl posledním zapsaným vlastníkem staveb na pozemcích p. [číslo] dále nebylo zadáno geodetovi, aby změřil výměru pozemků p. [číslo] v zadní části z důvodu jejich bezpředmětnosti. V tomto případě jde o komplex budov a navazujících pozemků bez přerušení, tedy areál. Ze stejného důvodu nebylo vyžádáno vyjádření od [stát. instituce], zda jsou zpevněné plochy v evidenci místních komunikací. Dále bude zdůvodněno, že rozsah a intenzita faktického využití celého areálu majitelem staveb není pro určení výše bezdůvodného obohacení významné. Nebyl proveden výslech [jméno] [příjmení] a nebyly čteny k důkazu smlouvy [číslo] 2015 s 2 2015, neboť výše obvyklého nájemného byla dostatečně prokázána znaleckým posudkem Ing. [celé jméno znalce].

5. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení se podle § 629 o. z. promlčuje ve lhůtě 3 let. Žalobkyně má právo na vydání bezdůvodného obohacení za každý den užívání svých pozemků bez spravedlivého důvodu. Žaloba byla podána dne 12. 12. 2019, což znamená, že nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení za období do 11. 12. 2016 by byl promlčen. Žalobkyně ovšem požadovala vydání bezdůvodného obohacení za pozdější období od 1. 1. 2017 a žalobu tedy podala včas. Námitka promlčení nebyla žalovanou vznesena důvodně.

6. Nárok žalobkyně byl co do základu oprávněný z následujících důvodů. Předně bylo znaleckým posudkem JUDr. [celé jméno znalce] a výslechem svědka [příjmení] prokázáno, že žalobkyně předloženou nájemní smlouvu [číslo] 2015 nepodepsala. Mezi žalobkyní a žalovanou tedy neexistoval smluvní vztah, na základě kterého by žalovaná užívala některé z pozemků žalobkyně. Z tohoto důvodu se soud dále nezabýval tvrzenou lichvou.

7. V daném případě bylo zásadní, že stavby žalované stojí na pozemcích, které jsou ve vlastnictví žalobkyně, stejně jako tomu bylo ve věci řešené Okresním soudem v Jihlavě pod sp. zn. 104 C 25/2019. Tím, kdo se obohacuje, je vlastník stavby na cizím pozemku. (Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2006, sp. zn. 33 Odo 1405/2005, usnesení ze dne 3. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 672/2012) Obohacený, v tomto případě žalovaná, přirozeně není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit, a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl podle § 2999 odst. 1 o. z. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (k tomu usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 311/2019, rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod [číslo]; ze dne 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, či ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005). Pro určení výše obvyklého nájemného je pak rozhodným aktuální stav užívané věci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4337/2018).

8. Pro posouzení nároku bylo dále významné zjištění učiněné z katastrální mapy a při ohledání pozemků a staveb. Předmětné nemovitosti totiž na sebe bezprostředně navazují, tvar pozemků je fakticky definován obvodovými stěnami budov a nelze reálně užívat budovy bez využití okolních pozemků. Jednoznačně jde o celek nemovitostí bez přerušení, tedy areál. Tento závěr odpovídá výkladu pojmu„ areál“ v řadě rozhodnutí Nejvyššího soudu, např. rozsudek ze dne 24. 10. 2007 sp.zn. 28 Cdo 2518/2006, ze dne 14. 7. 2010, sp. zn. 28 Cdo 2174/2010, ze dne 31. 8. 2010, sp. zn. 28 Cdo 2016/2010. Pro určení, že jde o areál, je bezpředmětné, že jde z převážné většiny o zchátralé budovy, jejichž aktuální využití je nyní problematické. Dále je bezpředmětné, zda a jak žalovaná své stavby skutečně využívá. (K tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4640/2016, rozsudek ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013). Dále je významné, že bezdůvodné obohacení vzniká žalované nejen tím, že užívá pozemky pod svými stavbami, ale také v případě přilehlých pozemků žalobkyně. (K tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013, usnesení ze dne 7. 4. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4558/2014). Pro závěr o vzniku bezdůvodného obohacení žalované na úkor žalobkyně není rozhodující intenzita, s jakou jsou pozemky využívány a ani okolnost, zda a jakým způsobem je k takovému pozemku zachován přístup a možnost užívání jeho vlastnici. (K tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4640/2016). Žalovaná namítala, že rozhodně nevyužívá zadní část pozemků p. [číslo] dále pozemek p. [číslo]. I tyto pozemky jsou v těsné blízkosti staveb žalované, konkrétně na pozemcích [parcelní číslo] či [parcelní číslo] (byť na tomto pozemku jsou již pouze betonové základy a navážka asfaltové suti). Vyjádřením katastrálního úřadu bylo prokázáno, že na pozemcích p. [číslo] nejsou již mnoho let žádné stavby (mnohem dříve než v roce 2017). Totéž bylo zjistitelné při ohledání místa. Na těchto pozemcích se nacházejí zpevněné plochy, které postupně zarůstají. Prakticky jde tedy o pozemky využitelné pro zázemí staveb žalované, manipulační či skladovací plochy. Žalovaná namítala, že nevlastní kalové věže na pozemku p. [číslo] což bylo skutečně prokázáno výslechem [jméno] [příjmení] a kupní smlouvou. Nicméně dotyčný se stal vlastníkem pouze těchto dvou věží a kalového čerpadla, nikoliv stavby-jakési železobetonové vany, která na pozemcích p. [číslo] viditelně existuje. Žalovaná dále namítala, že na pozemku [parcelní číslo] již unimobuňka mnoho let nestojí. Při místním ohledání bylo prokázáno, že se na uvedeném pozemku i nadále nacházejí betonové základy, na kterých v minulosti tato buňka stála, jednalo se tedy o stavbu, jejíž část i nadále na pozemku stojí. Lze přisvědčit žalobkyni, že notářským zápisem o vkladu nemovitostí do majetku žalované se žalovaná stala majitelkou i této stavby nezapsané v katastru nemovitostí. Částečnou výjimkou ze závěru o tom, že veškeré pozemky žalobkyně tvoří jeden celek s budovami žalované, představuje pozemek p. [číslo]. Již při místním ohledání bylo toto patrné a bylo důvodem pro pořízení prvních třech fotografií. Větší část uvedeného pozemku totiž leží před oplocením a bránou bývalého zemědělského družstva. Část pozemku, která se nachází v areálu, je velmi dobře patrná z katastrální mapy a lze z této mapy zjistit, že se jedná o plochu 4 m2. Před branou se ovšem ještě nachází část uvedeného pozemku, která je součástí příjezdové cesty do areálu a je vyasfaltována. I tuto plochu lze považovat za jeden celek s areálem a podle katastrální mapy se jedná o plochu 7 m2. Závěr je tedy ten, že celková plocha pozemků žalobkyně, která je v areálu bývalého zemědělské družstva v [anonymizováno] činí 10 705 m2 (celková výměra 10 732 m2 všech pozemků žalobkyně bez části pozemku p. [číslo] v rozsahu 27 m2 nacházející se mimo uvedený areál).

9. Pro určení výše nároku byl zásadní znalecký posudek [celé jméno znalce]. Za užívání 1 m2 pozemku náležela žalobkyni náhrada 3 Kč ročně, tzn. žalobkyni náležela náhrada ve výši 32 115 Kč ročně (10 705 m2 x 3 Kč). Žalovaná ovšem každý rok žalobkyni již zaplatila částku 5 560 Kč, tzn. žalobkyni za každý rok náleží částka 26 555 Kč (32 115 Kč – 5 560 Kč). Za roky 2017 a 2018 má žalobkyně právo na zaplacení částky 53 110 Kč (26 555 Kč x 2).

10. Žalovaná byla předžalobní výzvou vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení a protože ve stanovené lhůtě žalobkyni nezaplatila, došlo na její straně k prodlení s úhradou peněžitého dluhu od 26. 11. 2019 a žalobkyni tedy náleží podle § 1970 o. z. úrok z prodlení z uvedených částek ve výši 10 % ročně. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta před středníkem občanského soudního řádu. Ve zbývající části byl návrh žalobkyně výrokem II. rozsudku zamítnut.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované poměrnou náhradu účelně vynaložených nákladů. Žalobkyně v tomto řízení dosáhla úspěchu v rozsahu 6,67 % z uplatněného nároku, oproti tomu úspěch žalované představoval 93,33 %. Žalované proto náležela náhrada nákladů řízení v rozsahu 86,66 % (93,33 – 6,67 %). Nelze uvažovat o přiznání nákladů řízení žalobkyni z toho důvodu, že dosáhla částečného úspěchu jen proto, že rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. V tomto řízení žalobkyně vycházela ze svého znaleckého posudku. Obstarala si tedy podklad pro vyčíslení svého nároku. Posudek Ing. [anonymizováno] se však během dokazování ukázal jako nesprávný.

12. Náklady řízení žalované představovala především odměna jejího zástupce. Z tarifní hodnoty 796 680 Kč činila podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) sazba odměny zástupce částku 11 500 Kč za 1 úkon právní služby. Zástupce žalované učinil 10 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t.: 1) Příprava a převzetí zastoupení, 2) vyjádření ze dne 22. 1. 2020 včetně vyjádření ze dne 22. 4. 2020, 3) doplnění tvrzení ze dne 7. 5. 2020, 4) vyjádření ke znaleckému posudku Ing. [anonymizováno] ze dne 18. 5. 2020, 5) účast na jednání před soudem dne 20. 5. 2020 od 14:30 do 16:20 hodin, 6) doplnění tvrzení ze dne 26. 5. 2020, 7) -8) účast na jednání dne 26. 7. 2021 od 09:00 do 12:53 hodin, 9) vyjádření ke znaleckému posudku Ing. [celé jméno znalce] ze dne 2. 2. 2022 a 10) účast na jednání dne 23. 3. 2022 od 12:30 do 14:25 hodin. Žalované nebyla přiznána náhrada za další vyjádření ze dne 22. 4. 2020, neboť v tomto podání se objevilo totéž jako ve vyjádření ze dne 22. 1. 2020, tj. jaké platby nájemného žalovaná uhradila. Žalované tedy náleží náhrada odměny zástupce ve výši 115 000 Kč. Dále je nutné do náhrady nákladů řízení započíst náhradu hotových výdajů za 10 úkonů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t., tj. částku 3 000 Kč. Dále žalované náleží náhrada cestovného zástupce automobilem [registrační značka], jehož spotřeba podle technického průkazu činila 6,6 l benzinu na 100 km, přičemž ujetá vzdálenost z [obec] do [obec] a zpět je 72 km, zástupce absolvoval 3 cesty k jednáním, cena benzinu natural 95 podle vyhlášky č. 358/2019 Sb. činila 32 Kč za 1l a náhrada za použití vozidla podle této vyhlášky činila 4,2 Kč za 1km jízdy. Tzn. cestovné k jednání dne 20. 5. 2020 dosáhlo částky 454,50 Kč (72km x 6/6l x 32 Kč/100 + 72km x 4,2 Kč). Podle vyhlášky č. 589/2020 Sb. činila cena benzinu 27,80 Kč a náhrada za použití vozidla 4,4 Kč za 1 km jízdy, cestovné k jednání dne 26. 7. 2021 dosáhlo částky 448,90 Kč (72km x 6/6l x 27,80 Kč/100 + 72km x 4,4Kč). Podle vyhlášky č. 511/2021 Sb. činila cena benzinu 37,10 Kč a náhrada za použití vozidla 4,7 Kč za 1 km jízdy, cestovné k jednání dne 23. 3. 2022 dosáhlo částky 514,70 Kč (72km x 6/6l x 37,10 Kč/100 + 72km x 4,7Kč). Celkem tedy žalované náleží náhrada za pohonné hmoty a použití vozidla ve výši 1 418,10 Kč. Cestou ke každému jednání promeškal zástupce 5 půlhodin po 100 Kč, tzn. dobu celkem 15 půlhodin, za což žalované náleží náhrada celkem 1 500 Kč. Podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. náleží žalované náhrada za daň z přidané hodnoty o sazbě 21 % z částky 120 918,10 Kč, tj. 25 392,80 Kč a náhrada záloh na písmoznalecký posudek ve výši 12 000 Kč a revizní znalecký posudek ve výši 15 000 Kč. Celkem tedy náklady řízení žalované činily 173 310,90 Kč, žalovaná má právo na náhradu v rozsahu 86,66 %, tzn. ve výši 150 191,20 Kč Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta před středníkem občanského soudního řádu.

13. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. bylo rozhodnuto o povinnosti účastníků řízení nahradit Okresnímu soudu v Jihlavě vynaložené náklady na znalečné, které nebylo kryto zálohou, vyplacené JUDr. [celé jméno znalce] ve výši 445 Kč, dále Ing. [anonymizováno] ve výši 4 213 Kč a Ing. [celé jméno znalce] ve výši 906 Kč a 1 350 Kč (tato částka zatím vyplacena nebyla). Pro určení, v jakém rozsahu účastník řízení státu nahradí vynaložené náklady, je výsledek řízení. Žalobkyně nebyla úspěšná v rozsahu 93,33 %, žalovaná v rozsahu 6,67 % a v tomto poměru nahradí státu vzniklé náklady. Konkrétní výše bude podle § 155 odst. 1 o. s. ř. určena v samostatném usnesení.