11 C 103/2015-152

Rubrum

Okresní soud v Lounech rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Machytkou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 65 300 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 65 300 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,5 % ročně z částky 22 800 Kč od 1. 1. 2014 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 7,05 % ročně z částky 42 500 Kč od 1. 1. 2014 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 57 037,40 Kč k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se svým návrhem domáhal, aby bylo žalovanému soudem uloženo mu zaplatit částku 65 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 1. 2014 do zaplacení. Svůj návrh odůvodnil žalobce tím, že s žalovaným uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu nebytového prostoru na dobu neurčitou, na základě které žalovanému pronajal nebytový prostor v budově [ulice a číslo] v [obec], nacházející se ve vlastnictví žalobce, sestávající z prodejny, kanceláře a sociálního zařízení, celkem o podlahové ploše 116,70 m, nacházející se v 1. nadzemním podlaží zmíněné budovy. Nebytové prostory byly žalovanému pronajaty za účelem sjednaným ve smlouvě, tj. kavárna s denním provozem s tím, že žalovaný si pro své účely a na vlastní náklady, zajistí rekolaudaci pronajatého objektu tak, aby toto odpovídalo způsobu jeho využití a veškeré změny nebo doplňky smlouvy mohou být činěny pouze písemnou formou. Žalovaný si předmět nájmu před uzavřením smlouvy prohlédl, seznámil se s jeho stavem a současně byl srozuměn s tím, že zde bude potřeba provést určité úpravy tak, aby prostory byly vyhovující zamýšlené činnosti. Žalovaný se zavázal předmět nájmu řádně užívat ke sjednanému účelu a žalobci platit nájemné, které bylo smluvně stanoveno tak, že od 1. 11. 2011 do 30. 4. 2012 činí nájemné 15 100 Kč, od 1. 5. 2012 do 31. 12. 2012 činí nájemné 16 300 Kč a od 1. 1. 2013 činí nájemné 17 500 Kč. Společně s tímto se žalovaný zavázal platit měsíční zálohy na teplo ve výši 1 800 Kč a vodné a stočné ve výši 300 Kč. Splatnost nájemného a záloh byla smlouvou stanovena do 15 dne příslušného kalendářního měsíce, za který daná povinnost vznikla. Žalovaný se pak dostal do prodlení s řádným placením nájemného, když od července 2012 až do května 2013 platil nájemné pouze ve výši 12 500 Kč namísto smluvně ujednaných 16 300 Kč a 17 500 Kč. Uvedené nižší nájemné začal žalovaný platit, aniž by mezi účastníky došlo k písemnému dodatku ke smlouvě, který by upravoval jinou výši nájemného. Takto snížené nájemné žalovaný platil do května 2013 včetně a na přelomu května a června, bez řádného ukončení smluvního vztahu, nebytový prostor opustil a žalobci vložil klíče do schránky. Žalobce tedy akceptoval, že žalovaný již nemá zájem nadále pronajaté prostory využívat a považoval nájem za skončený k 30. 6. 2013 a žalovanému vyčíslil celkový dluh na nájemném za období od 1. 7. 2012 do 30. 6. 2013 celkovou částkou 65 300 Kč tak, že od července do prosince 2012 byl rozdíl mezi sjednaným a zaplaceným nájemným 6 x 3 800 Kč, od ledna do května 2013 byl rozdíl mezi sjednaným a zaplaceným nájemným 5 x 5 000 Kč a červen 2013 zůstal v plné výši 17 500 Kč neuhrazen. K úhradě vzniklého nedoplatku na nájemném byl žalovaný následně marně vyzýván, nicméně tento neuhradil ani z části. Žalobce se dále v průběhu řízení vyjádřil k požadavku žalovaného na započtení údajného přeplatku na vyúčtování energií v minimální výši 10 500 Kč tak, že se jedná pouze o obecná tvrzení a odhady a navíc je již nárok žalovaného na případný přeplatek promlčen.

2. Žalovaný nárok žalobce neuznal ani z části, protože má za to, že smlouva o nájmu je absolutně neplatná, protože v ní není dostatečně specifikován předmět nájmu tak, že není zřejmé, kde se v budově konkrétně nachází, že ve smlouvě není uveden předmět podnikání a že pronajaté prostory nebyly zkolaudovány ke sjednanému účelu, tj. provozu denní kavárny. Na základě neplatné smlouvy pak žalobce nemůže požadovat dlužné nájemné. Ke skutečnosti, že začal platit snížené nájemné ve výši 12 500 Kč, žalovaný uvedl, že to bylo na základě vzájemné dohody s žalobcem, který měl toto akceptovat, z důvodu toho, že se žalovanému v podnikatelské činnosti nedařilo dle původních představ, nicméně písemně tuto změnu výše nájemného žalovanému nikdy neposkytl, ačkoli to přislíbil. Totéž pak platí i ohledně okolností skončení nájemního vztahu, kdy se měl s žalobcem ústně domluvit na jeho ukončení počátkem roku 2013, nicméně žalobce, přes původní příslib na písemnou formu skončení nájmu, žalovanému opět žádné písemné potvrzení nedodal. Po opuštění provozovny počátkem roku 2013 se chtěl s žalobcem domluvit na jejím předání, ale žalobce byl nekontaktní a fyzickému předání se vyhýbal, tak žalovaný pro jistotu a ze slušnosti dále platil dohodnuté nájemné až do té doby, kdy se dozvěděl, že žalobce je obeznámen s tím, že žalovaný již v provozovně žádnou činnost neprovozuje a provozovna je vyklizená. Rozhodně tedy předmět nájmu neužíval do června 2013. Žalobce rovněž žalovanému neprovedl žádné vyúčtování záloh na energie, kdy má žalovaný za to, že za dobu nájmu mu vznikl přeplatek v minimální výši 10 500 Kč a proto tuto částku, aniž by uznával nárok žalobce, na žalovaný nárok započítává. Jednání žalobce, kterým se po něm domáhá zaplacení dlužných nájmů, pak shledává v rozporu s dobrými mravy, neboť toto jednání porušuje všechny mezi nimi uzavřené dohody a současně i ustanovení § 6 z.č. 89/2012 Sb. V průběhu řízení pak žalovaný k době užívání předmětu nájmu uvedl, že tento užíval až do května 2013. Žalovaný měl rovněž po převzetí předmětu nájmu na něm provést stavební úpravy, jejichž potřeba vyplynula až z návštěvy zástupců hygienické stanice. O potřebě těchto úprav mu před podpisem smlouvy nebylo nic známo, neboť tyto podrobnosti předem podrobně nezjišťoval, aby žalobce mezitím objekt nepronajal někomu jinému. Stejně tak mu nebylo předem známo, že objekt je zkolaudován jako prodejna jízdních kol, a tím pro zamýšlený způsob podnikání nezpůsobilý, což musel následně vyřešit zmíněnými stavebními úpravami a rekolaudací. Co se týče dohod na snížení nájemného a na skončení nájemního vztahu, tyto dohody žalovaný vždy připravil v písemné podobě a předal žalobci k podpisu, nicméně tento je nikdy podepsané nevrátil. Žalobce však snížené nájemné od žalovaného přijímal a nikdy jej neupomínal na doplatek původně sjednaného nájemného. Žalovaný má rovněž za to, že nájemní vztah takto skončil ke dni 14. 4. 2013, jak zněla jejich ústní dohoda a žalovaný byl připraven žalobci předmět nájmu vrátit, avšak žalobce se předání vyhýbal.

3. V rámci konaných soudních jednání soud provedl níže uvedené důkazy a učinil z nich odpovídající skutková zjištění, která jsou zásadní pro projednávanou věc.

4. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] soud zjistil, že smlouva byla platně a určitě uzavřena mezi účastníky podle zákona č. 116/1990 Sb., neboť takto si to účastníci ve smlouvě přímo ujednali a rovněž to vyplývá z uvedeného právního předpisu, který byl účinný až do 31. 12. 2013, než byl zrušen zákonem č. 89/2012 Sb. V této smlouvě je rovněž označen dostatečným způsobem předmět nájmu, předmět provozované činnosti, doba nájmu (na dobu neurčitou od 1. 11. 2011), výše a splatnost nájemného jakož i záloh na energie kromě elektřiny, určení skončení nájmu jakož i práva a povinnosti obou smluvních stran s tím, že si nájemce na vlastní náklady zajistí rekolaudaci dle způsobu využití (čl. VI odst. 8) a že změny nebo doplňky této smlouvy mohou být činěny pouze písemnou formou (čl. VII odst. 1).

5. Z předžalobní výzvy žalovanému ze dne [datum] soud zjistil, že v této vyzývá žalobce žalovaného k doplacení dlužného nájemného ve shodě se specifikací žalobního nároku do 20. 6. 2015. Z přiložených dokladů o odeslání a doručení této výzvy má soud za prokázáno, že výzva byla podána k doručení dne [datum] a doručena dne [datum].

6. Z výpisu z veřejné části katastru nemovitostí soud zjistil, kde se nachází budova, v níž byl umístěn předmět nájmu.

7. Z výpisů z veřejné části živnostenského rejstříku žalobce a žalovaného soud zjistil předmět jejich činností.

8. Z kopií příjmových pokladních dokladů v počtu 12 kusů soud zjistil, že žalovaný v období minimálně od července 2012 do prosince 2012 platil žalobci v hotovosti nájem ve výši 12 500 Kč a zálohy na energie ve výši 2 100 Kč, přičemž na nájemné a energie byly vždy vydány samostatné příjmové doklady, i když se obě částky v příslušném kalendářním měsíci platily současně. Osoba, která za žalovaného peníze předávala, je na všech předložených dokladech uvedena jménem [příjmení] a příjemcem byl někdy přímo žalobce a někdy jeho manželka.

9. Z písemného vyhotovení dohody o snížení nájemného ze dne [datum] a dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tyto si zřejmě napsal žalovaný, nicméně postrádají podpisy obou smluvních stran, tudíž tyto listiny nic neprokazují.

10. Ze souhlasu stavebního úřadu [stát. instituce] sp.zn. MULN/27/2012 ze dne 2. 1. 2012 soud zjistil, že stavební úřad tímto povolil změnu užívání předmětu nájmu z prodejny a servisu jízdních kol na kavárnu s denním provozem.

11. Z e-mailových zpráv ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum] soud zjistil, že dne [datum] [jméno] [příjmení] zaslala žalovanému vyúčtování služeb za užívání nebytových prostor a současně jej vyzvala k vrácení klíčů od předmětu nájmu. V následujících e-mailech pak žalovaný vyúčtování zpochybňuje a uplatňuje neurčitou škodu ve výši 20 000 Kč. Na tomto místě soud uvádí, že vyúčtování nemá k dispozici, neboť nebylo žádnou ze stran předloženo či navrženo k provedení důkazem. V e-mailu ze dne [datum] je pak žalovaný upomínán žalobcem na zaplacení nájemného za měsíc červen 2013.

12. Z důkazu svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědek měl být osobně přítomen u jednání mezi žalobcem a žalovaným počátkem roku 2012 ohledně snížení nájemného, které měl žalobce odsouhlasit, nicméně písemná dohoda nikdy uzavřena nebyla. Rovněž tak nebyla uzavřena písemná dohoda o skončení nájmu, nicméně k fyzickému předání provozovny mělo dojít odevzdáním klíčů někdy ke konci června 2013. Svědek dále potvrdil tvrzení žalovaného o nutnosti prvotních stavebních úprav, a že nebylo před podpisem nájemní smlouvy nijak podrobně zjišťováno, zdali jsou prostory zcela vyhovující pro zamýšlenou činnost. Dále pak potvrdil, že po celou dobu placení sníženého nájemného žalobce žádné nedoplatky nevymáhal.

13. Z důkazu svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato rovněž potvrdila, že se žalobce s žalovaným měli ústně dohodnout nejprve na placení sníženého nájemného, avšak, oproti předchozímu svědkovi, k tomu mělo dojít v létě 2012 a poté se měli dohodnout na ukončení nájmu ke konci června 2013 s tím, že provozovna měla být vyklizená již v květnu. Předání provozovny bylo učiněno odevzdáním klíčů do schránky, když byl dlouhodobě problém sehnat žalobce k oficiálnímu předání. Obě výše zmíněné dohody byly učiněny pouze ústně, neboť žalobce, přes původní ujištění, tyto dohody nikdy písemně žalovanému nepředal.

14. Podle § 132 o.s.ř. soud hodnotí důkazy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlíží ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

15. Na základě provedených důkazů a z nich učiněných dílčích skutkových zjištění, vyjádření účastníků a toho, co účastníci v rámci řízení učinili nesporným, soud má za prokázán následující skutkový stav věci. Po předchozí domluvě a po prohlédnutí předmětu nájmu, účastníci uzavřeli dne [datum] o nájmu specifikovaného nebytového prostoru na dobu neurčitou od 1. 11. 2012. V této smlouvě byla rovněž dohodnuta výše nájemného, záloh na energie a jejich splatnost. Dále pak byly smluveny způsoby, kterými se tato smlouva končí, jakož i práva a povinnosti obou smluvních stran. V závěru pak bylo, mimo jiné, smluveno, že veškeré změny této smlouvy musí být učiněny písemnou formou. Následně, po zjištění že pronajaté prostory nejsou zcela vyhovující k zamýšlenému účelu, žalovaný provedl drobné stavební úpravy a zajistil rekolaudaci prostor, aby odpovídaly provozování denní kavárny dle požadavků hygienické stanice. Podnikání se žalovanému zřejmě nedařilo dle jeho původních představ, a proto se pokusil s žalobcem zhruba na přelomu června a července 2012 dohodnout na snížení nájemného na 12 500 Kč, které by platil od července, což také následně učinil a od července 2012 do května 2013 včetně pak platil nájemné v uvedené výši. Případná dohoda však nebyla nijak hmotně podchycena ve formě dodatku ke stávající nájemní smlouvě. Obchodní výsledky však i nadále nebyly příznivé, a proto se žalovaný rozhodl pro ukončení činnosti v pronajatém objektu. S žalobcem se měl poté pokusit dohodnout zhruba v dubnu 2013 na skončení nájmu v květnu, nicméně ani tato dohoda neměla písemnou podobu, kterou by obě strany akceptovaly. Následně v květnu 2013 měla být provozovna vyklizena a, zřejmě v druhé polovině června, měl žalovaný žalobci předat klíče od vyklizeného prostoru, což vyplývá zejména z provedených výslechů, nicméně z e-mailu ze dne [datum] vyplývá, že k tomuto datu ještě k předání klíčů nedošlo. Každopádně lze konstatovat, že za situace, kdy absentuje jakýkoli hmotně zachycený podklad pro ukončení nájemního vztahu, je třeba vycházet z toho, že dle tvrzení žalovaného, předmět nájmu, tj. klíče od provozovny, předal v červnu 2013 a žalobce tímto akceptoval skončení nájemního vztahu rovněž v červnu 2013 včetně, jak to vyplývá z jeho vyjádření. Po tomto skončení nájemního vztahu pak žalobce zřejmě provedl konečné vyúčtování uhrazených záloh, nicméně žalovaný toto nikdy neuznal za řádně provedené vyúčtování, nicméně se nikdy správného vyúčtování soudně nedomáhal, čímž tedy, z jeho pohledu, k vyúčtování nikdy nedošlo.

16. Podle § 3 z.č. 116/1990 Sb. vzniká nájem na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

17. Podle § 3 z.č. 116/1990 Sb. Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

18. Podle § 5 odst. 1 z.č. 116/1990 Sb. Není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.

19. Podle § 10 z.č. 116/1990 Sb. Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.

20. Podle § 40 odst. 2 z.č. 40/1964 Sb. může být písemně uzavřená dohoda změněna nebo zrušena pouze písemně.

21. Podle § 272 odst. 2 z.č. 513/1991 Sb. obsahuje-li písemně uzavřená smlouva ustanovení, že může být měněna nebo zrušena pouze dohodou stran v písemné formě, může být smlouva měněna nebo zrušena pouze písemně.

22. Podle § 358 z.č. 513/1991 Sb. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit u soudu. Započtení však nebrání, jestliže pohledávka je promlčena, avšak promlčení nastalo teprve po době, kdy se pohledávky staly způsobilými k započtení.

23. Soud projednávaný případ posoudil podle hmotného práva, které bylo platné a účinné v době smluvního vztahu. Takto lze konstatovat, že předmětná nájemní smlouva byla uzavřena podle zákona č. 119/1990 Sb., když si to jednak sami účastníci smluvili ve smlouvě a jednak toto vyplývá rovněž z uvedeného právního předpisu, a sice § 1 a 3. Co se týče dalších práv a povinností, vyplývajících z předmětného právního vztahu, které nejsou upraveny v z.č. 116/1990 Sb., zde se tyto řídí z.č. 513/1991 Sb., neboť na obou stranách tohoto smluvního vztahu vystupují podnikatelé v rámci své podnikatelské činnosti, jak to vyplývá z označení účastníků v nájemní smlouvě, předmětu nájemní smlouvy k vykonávání podnikatelské činnosti a § 261 z.č. 513/1991 Sb. Aplikace obou zmíněných právních předpisů vychází z toho, že byly platné a účinné po dobu celého trvání smluvního vztahu účastníků a byly oba zrušeny až od 1. 1. 2014 zákonem č. 89/2012 Sb. Po přezkoumání nájemní smlouvy, porovnáním s ustanovením § 3 z.č. 116/1990 Sb., dospěl soud k závěru, že tato smlouva splňuje všechny zákonem předepsané náležitosti, přičemž jednotlivé aspekty jsou zde dostatečným způsobem definovány a popsány, zejména ohledně identifikace předmětu nájmu, doby nájmu, účelu nájmu, výši a způsobu placení nájemného. Soud tedy tímto nespatřuje námitky žalovaného, ohledně neplatnosti nájemní smlouvy z důvodu její neurčitosti, za důvodné a má za to, že mezi účastníky byla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor dle z.č. 116/1990 Sb. mezi podnikatelskými subjekty ve smyslu z.č. 513/1991 Sb.

24. Co se týče namítané neplatnosti smlouvy pro její rozpor mezi stavebně technickým stavem nemovitosti s účelem, pro který byl pronajat za účelem konkrétního podnikání, soud uzavírá, že z tohoto důvodu smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] neplatná není. K uvedenému závěru soud došel po studiu legislativní situace, platné v období uzavření této smlouvy, neboť v té době účinný zákon č. 116/1990 Sb. byl v tomto ohledu značně striktní, zejména v tehdejším znění ustanovení § 3 účinného do 18. 10. 2005, v jehož odstavci 2 bylo uvedeno, že„ nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny“. Tento odstavec současně odkazoval na tehdy platné znění stavebního zákona č. 50/1976 Sb. § 85 odst. 1, ve kterém bylo uvedeno, že„ stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popř. ve stavebním povolení“. Tuto situaci dále rozvádí komentář C.H.Beck k § 3 odst. 2 z.č. 116/1990 Sb., ve kterém je jednoznačně uvedeno, že do [datum] smlouvy o nájmu nebytových prostor, jejichž předmět nájmu byl užíván k jinému účelu, než ke kterému byl zkolaudován, stíhá absolutní neplatnost. Tento právní stav poté odstranila novela provedená zákonem č. 360/2005 Sb. s účinností od 19. 10. 2005, přičemž od této doby se odborná literatura shoduje v tom, že smlouvy o nájmu nebytových prostor, které byly uzavřeny po provedené změně (jak tomu je v tomto případě) již nejsou absolutně neplatné, pokud se jejich kolaudační rozhodnutí přesně neshoduje s účelem nájmu (shodně též žalobcem zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu č. 26 Cdo 2978/2012 a č. 26 Cdo 2392/2014). Relativní neplatnost pak dopadá na případy, kdy by stav nemovitosti byl ve zcela hrubém rozporu s účelem nájmu (např. zemědělská hala pro provozování dětské školky). Tyto názory vycházejí zejména z toho, že předchozí právní úprava značně komplikovala smluvní volnost účastníků nájemních vztahů a způsobovala právní nejistotu. Tato změna rovněž přesunula odpovědnost za své předsmluvní chování na samotné účastníky, kteří jsou povinni si prostory, o jejichž nájem mají zájem, důkladně prohlédnou, seznámit se s jejich technickým stavem a zjistit, zdali budou pro jejich podnikání vyhovující jak technicky, tak i předpisově. Ze skutkových tvrzení žalovaného a svědeckých výpovědí [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] má soud za prokázáno, že si žalovaný prostory nájmu před podpisem smlouvy prohlédl, přičemž došlo k podpisu smlouvy a až následně zjišťoval u hygienické stanice, jaké budou předpoklady k povolení provozu kavárny. Následné požadavky hygienické stanice pak vedly k nutnosti stavebních úprav a zajištění souhlasu se změnou užívání. Z uvedeného vyplývá, že si žalovaný nepočínal dostatečně obezřetně a všechny relevantní informace ohledně požadavků na povolení provozu si nezajistil předem. Tato skutečnost nicméně nemůže způsobit neplatnost smlouvy a jít k tíži žalobce, neboť tento splnil svou předsmluvní povinnost a žalovaného se stavebnětechnickým stavem předmětu nájmu, řádně seznámil. S variantou případných úprav a změny užívání navíc počítá i nájemní smlouva v čl. VI. odstavec 8) podle kterého:„ nájemce si na vlastní náklady zajistí rekolaudaci nebytového prostoru dle způsobu využití“. Lze tedy uzavřít, že smlouva o nájmu není neplatnou z toho důvodu, že se nejednalo o prostory přímo zkolaudované jako kavárna s denním provozem, neboť ani provedené stavební úpravy nebyly nijak zásadního charakteru. Vzhledem k tomu, že soud posoudil nájemní smlouvu jako platnou, nemohl tímto uznat námitku promlčení vznesenou žalovaným, která se vztahovala na nárok z bezdůvodného obohacení pro případ, že by soud shledal nájemní smlouvu neplatnou.

25. Soud rovněž v daném případě nemohl akceptovat relevantnost námitky žalovaného, na existenci dohod mezi ním a žalobcem o tom, že se od července 2012 snižuje nájemné z původně sjednané výše na částku 12 500 Kč a o skončení nájemního vztahu. Jak již bylo uvedeno výše, podle § 3 z.č. 116/1990 Sb., podle kterého byla předmětná smlouva uzavřena, vzniká nájemní vztah pouze na základě písemné smlouvy. Daný požadavek byl v tomto případě dodržen, přičemž pro případ veškerých dodatků a změn, včetně ukončení smlouvy, platí dále ustanovení § 2720 odst. 2 z.č. 513/1991 Sb. tj., že pokud si to účastníci takto sjednají, lze danou smlouvu měnit pouze písemnou formou. Zákon tedy v tomto ohledu byl značně striktní a uvedené zákonné ustanovení je označeno jako kogentní. Účastníci si v nájemní smlouvě její písemné změny výslovně ujednali. Za dané situace pak žalovaný mohl logicky prokázat platnost a účinnost dohody o snížení nájemného a o skončení nájmu pouze předložením písemných dohod podepsaných oběma účastníky, což, i přes náležité poučení ze strany soudu, žalovaný neučinil a ani nemohl tak učinit, neboť od samého počátku tvrdil, že k písemným dohodám mezi ním a žalobcem ohledně těchto záležitostí nedošlo. Z těchto důvodů soud nepřistoupil k provedení důkazu svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], které měly pouze rovněž vypovídat, a případně i potvrdit, že mezi účastníky byly uzavřeny pouze dohody ústní, a tedy neúčinné, resp. takové, které nemohly vyvolat zamýšlené důsledky pro změnu či trvání nájemního vztahu, na což byl žalovaný soudem od samého počátku řízení opakovaně upozorňován. O existenci ústních dohod mezi žalobcem a žalovaným již vypovídali svědci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a soud připouští, že účastníci mohli zvažovat změny nájemní smlouvy, či se na tom mohli i předběžně dohodnout, nicméně tento kontraktační proces nebyl nikdy naplněn z důvodu absence zákonné podmínky písemné formy a tudíž nemohly tato ústní dohody vyvolat zamýšlené následky a soudu nezbývá, než pohlížet na jednání žalovaného, kterým začal platit snížené nájemné a následně, bez platné dohody či výpovědi, pronajaté prostory opustil, jako na jednání učiněná v rozporu s uzavřenou nájemní smlouvou. Ohledně samotného skončení nájmu soud vychází z daného právního stavu, tj., že žalovaný opustil pronajaté prostory bez formálního ukončení nájemního vztahu, a proto k jeho faktickému ukončení došlo ze strany žalobce, který vzal danou skutečnost na vědomí a považoval nájemní vztah za ukončený dne 30. 6. 2013 s tím, že za měsíc červen 2013 mu ještě náleží sjednaný nájem. Nárok žalobce na nájem za měsíc červen považuje soud za opodstatněný, jednak s ohledem k výše uvedenému a jednak v tomto směru vypovídali i vyslechnutí svědci, tj. že klíče byly žalobci vhozeny do schránky zřejmě kolem poloviny či až v druhé polovině června, dále pak z emailové komunikace vyplývá, že k předání klíčů mohlo dojít dokonce až v červenci a, pokud by soud akceptoval obsah žalovaným předložených, nepodepsaných dohod jako výsledek předchozího jednání účastníků, tak oficiálně by ke skončení nájmu mělo dojít rovněž na konci června 2013. Z výše uvedeného má soud jednoznačně za to, že žalobci dle nájemní smlouvy náleží i nájemné za červen 2013.

26. Co se týče problematiky vyúčtování záloh na energie a započtení případného přeplatku na žalovanou částku, zde se soud neztotožňuje s názorem žalovaného a takovéto započtení ve výši 10 500 Kč nepovažuje za účinné, neboť, dle samotného tvrzení žalovaného, žalobce nikdy řádné vyúčtování zaplacených záloh neprovedl, tudíž v tomto případě nemohlo ani nikdy dojít ke splatnosti případného přeplatku a tedy je takováto„ pohledávka“ zcela nezpůsobilá k započtení proti již splatné pohledávce, která je předmětem tohoto řízení (§ 358 z.č. 513/1991 Sb.). Z emailové komunikace mezi účastníky je zřejmé, že žalobce po ukončení smluvního vztahu určité vyúčtování provedl, nicméně žalovaný s tímto nesouhlasil. Jestliže tedy žalobce neprovedl řádné vyúčtování zaplacených záloh a neučinil tak ani následně k výzvě žalovaného, měl žalovaný možnost domáhat se provedení správného vyúčtování soudní cestou, což však neučinil a nemohla tedy nastat splatnost případného přeplatku na zaplacených zálohách oproti skutečně spotřebovaným energiím. Této problematice se dále podrobněji věnuje rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 312/2018 ze dne 15.10.2018 a soud tedy na něj tímto v podrobnostech odkazuje.

27. Na základě všech výše uvedených skutkových zjištění a právních hodnocení soud uzavírá, že žalovanému vznikla povinnost zaplatit žalobci doplatek rozdílu mezi původně sjednaným měsíčním nájemným a skutečně zaplaceným nájemným za měsíce červenec 2012 až květen 2013, který ve svém součtu představuje částku 47 800 Kč, nájemné v plné výši za měsíc červen 2013 ve výši 17 500 Kč a úroky z prodlení z celkové částky 65 300 Kč od 1. 1. 2014 do zaplacení, přičemž nárok na zaplacení úroků z prodlení vychází z ustanovení § 369 z.č. 513/1991 Sb. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., přičemž počátek běhu těchto úroků vychází z toho, že žalobce tento požaduje až od 1. 1. 2014, i když by tento mohl požadovat již od dřívějšího data, tj. od splatnosti jednotlivých nedoplatků na nájemném.

28. Výrok o nákladech řízení je důsledkem aplikace § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobce byl v tomto řízení zcela úspěšný a náleží mu ze strany žalovaného náhrada nákladů řízení v celkové výši 57 037,40 Kč, která představuje odměnu za 11 úkonů právní služby po 3 740 Kč (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, účast při soudním jednání dne 17. 10. 2018, 27. 2. 2019, 3. 4. 2019, 23. 9. 2020, 13. 1. 2021, písemná vyjádření ze dne 26. 2. 2019, 8. 1. 2021, 13. 1. 2021), 11 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč, 21% DPH ve výši 9 332,40 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 3 265 Kč.

Poučení