11 C 159/2019-113

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Pavlíčkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení neplatnosti uzavřené kupní smlouvy a určení vlastnictví k nemovitým věcem takto:

Výrok

I. Žaloba na určení, že kupní smlouva uzavřená dne 5. 4. 2019 mezi [celé jméno žalobce], [datum narození], bytem [adresa žalobce], [PSČ], coby převodcem, a paní [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované], k převodu pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda a pozemku parc. [číslo] – orná půda v k.ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu [anonymizována dvě slova] [část Prahy], je neplatná, se zamítá.

II. Určuje se, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda a pozemku parc. [číslo] – orná půda v k.ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu [anonymizována dvě slova] [část Prahy], je žalobce [celé jméno žalobce], [datum narození], bytem [adresa žalobce], [PSČ].

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou domáhal vůči žalované určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne 5. 4. 2019 mezi ním a žalovanou k převodu nemovitostí – pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. út. [část obce], a určení, že je vlastníkem těchto pozemků, s odůvodněním, že jako vlastník pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [anonymizováno], pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek], pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [anonymizována dvě slova] [obec] a pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce] uzavřel dne 11. 1. 2001 s [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] nájemní smlouvu, kterou jim tyto nemovitosti pronajal jako nájemcům, a to na 99 let za nájemné ve výši 50 Kč/ročně, za což se nájemci zavázali převzít za žalobce veškeré finanční náklady plynoucí žalobci z vlastnictví těchto nemovitostí, tj. placení daní z nemovitostí. V čl. V bodu 1 nájemní smlouvy zmocnil žalobce nájemce ke všem jednáním v souvislosti s nemovitým majetkem, který byl předmětem nájemní smlouvy, přičemž oprávnění bylo specifikováno plnou mocí tvořící přílohu této nájemní smlouvy. Plná moc opravňovala nájemce ke všem úkonům a jednáním s třetími osobami v souvislosti s nemovitým majetkem, včetně práva podpisu jménem zmocnitele. Rovněž bylo sjednáno zřízení věcného břemene v podobě předkupního práva k pronajatým nemovitostem jako práva věcného, které zavazovalo žalobce před zcizením nemovitosti nabídnout nájemcům za celkovou kupní cenu 635 980 Kč, tj. 10 Kč za m2. Pro případ porušení měl žalobce zaplatit smluvní pokutu ve výši 200 000 000 Kč. Text smlouvy i plné moci vypracovali a žalobci předložili sami nájemci. Nájemní smlouva byla nevyvážená, jednoznačně a účelově koncipovaná ve prospěch jedné strany a pro žalobce značně nevýhodná a zakládala tak zjevný nepoměr ve vzájemných právech a povinnostech stran. Nájemci současně přestali plnit své povinnosti sjednané v čl. IV nájemní smlouvy, tj. povinnost platit daně z nemovitých věcí a platit smluvní nájemné. Proto žalobce dne 25. 4. 2019 nájemní smlouvu vypověděl a odvolal plnou moc [titul] [jméno] [příjmení], [titul] [jméno] [příjmení] zanikla z důvodu jeho úmrtí. Dne 5. 4. 2019 však [titul] [jméno] [příjmení] uzavřel bez vědomí žalobce na základě plné moci ze dne 11. 1. 2001 kupní smlouvu na nemovitosti – pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. út. [část obce] a bez souhlasu žalobce je prodal žalované za nepřiměřeně nízkou a podhodnocenou kupní cenu 175 829 Kč, která navíc nebyla žalobci nikdy vyplacena. Rovněž systém úhrady kupní ceny pomocí zálohy na účet a doplatku žalobci není jasná a účet mu není znám. [titul] [příjmení] žalobce neinformoval, že takovou smlouvou uzavřel, o převodu se žalobce dozvěděl až z informace katastrálního úřadu o vyznačení plomby. [titul] [příjmení] tak jednal zcela zjevně v rozporu se zájmy žalobce, když zcizil nevýhodným způsobem žalobcům nemovitý majetek ve prospěch třetí osoby. Dohoda o smluvním zastoupení byla mezi žalobcem a nájemci uzavřena konkludentně, tj. nebylo mezi nimi jednáno o rozsahu uděleného zmocnění a žalobce nikdy nezamýšlel udělit nájemcům plnou moc k případnému prodeji pronajatých nemovitostí. O tom svědčí i skutečnost, že v případě, kdy se vedla dříve jednání s potenciálními zájemci o koupi, byl o tom žalobce [titul] [příjmení] vždy informován, a když se objevil vážný zájemce, byl dokonce přítomen osobnímu jednání s možným kupcem. Když žalobce zjistil, že došlo k překročení zástupčího oprávnění [titul] [příjmení], vyjádřil bez zbytečného odkladu svůj nesouhlas s jednáním zmocněnce vůči žalované. Rovněž zastoupit jiného nemůže ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného. V důsledku překročení plné moci proto není žalobce jednáním zmocněnce [titul] [příjmení] vázán a práva a povinnosti z kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2019 mu nevznikly. V tom žalobce spatřuje naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva, jelikož bez určení se jeho postavení jakožto vlastníka nemovitostí stane nejistým.

2. Dále žalobce uvedl, že se seznámil se zmocněncem [titul] [příjmení] v letech 1990 – 1991, a jelikož žalobce vlastnil v [anonymizováno] a okolí pozemky, nabídl mu [titul] [příjmení] ekonomické a právní poradenství při předpokládané změně územního plánu, podle které by bylo možné na polích stavět, a spolu s bratrem pomohl dojednat zrušení kupní smlouvy s rakouskou společností, která projevila o pozemky zájem, jelikož nedodržela smluvní podmínky. Žalobce byl od r. 1992 zaměstnán ve společnostech [titul] [příjmení] a v roce 1999, kdy [titul] [příjmení] přesvědčil žalobce, aby vložili pozemky do společného podnikání, se přátelské vztahy mezi žalobcem a rodinou [příjmení] dále prohlubovaly. S ohledem na to, že žalobce se rozvedl a neměl žádné potomky, přišli [příjmení] s myšlenkou, že by jim mohl svůj majetek odkázat. V této souvislosti byla i uzavřena nájemní smlouva, kterou pověřil žalobce bratry [anonymizováno] správou svého majetku, nikoli však proto, aby bez jeho vědomí nemovitosti prodali. V roce 2016, kdy došlo k obnovení rodinných vztahů mezi žalobcem a jeho sestrou, [titul] [příjmení] navrhl, aby žalobce sepsal závěť a univerzálním dědicem učinil jeho vnuka. Když žalobce oponoval, že svou sestru nemůže ze závěti jako zákonného dědice vyloučit, označil to [titul] [příjmení] jako podraz, a od okamžiku, kdy žalobce odmítl i další navržené řešení dědictví po něm, začaly se vztahy mezi žalobcem a rodinou [příjmení] zhoršovat. Poté, co žalobce sepsal závěť ve prospěch své sestry, začal se [titul] [příjmení] chovat vyloženě nepřátelsky.

3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že ji navrhla v plném rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Uvedla, že se jí předmětná žaloba fakticky netýká. Žalovaná nebyla součástí situace popsané žalobcem od 90. let minulého století, je pouze vlastníkem a osobou, která na základě kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2019 nabyla předmětné pozemky za účelem výsadby ovocných stromů, neboť by si tím jako cukrářka zajistila suroviny pro své podnikání. Žaloba je dle žalované zmatečná a nejasná. Kupní smlouva byla uzavřena zcela po právu, v souladu s faktickým i právním stavem a žalovaná splnila všechny povinnosti zakotvené v kupní smlouvě, tj. uhradila kupní cenu a podepsala všechny podklady a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Veškeré podmínky tedy byly z její strany splněny. Žalobce podmínky kupní smlouvy nezpochybňuje a je si vědom, že k realizaci kupní smlouvy došlo. Žalovaná tedy nespatřuje důvod k zrušení smlouvy nebo převodu vlastnictví. V žalobcem popisovaném právním vztahu nehraje žádnou roli, ani v něm nevystupovala a nevystupuje. Žalované byla předložena plná moc, na jejímž základě byl [titul] [příjmení] oprávněn jménem žalobce činit veškeré úkony spojené s nemovitostmi, na jejímž základě tak žalovaná dospěla k závěru, že je [titul] [příjmení] oprávněn činit s nemovitostmi veškeré úkony, včetně jejich zcizování. Neměla tedy žádné pochybnosti o pravosti a platnosti plné moci. Ani žalobce neuvádí, že by takovou plnou moc [titul] [příjmení] neudělil nebo vypověděl, naopak existenci plné moci sám potvrzuje. I katastr nemovitostí na základě této plné moci povolil zápis do katastru nemovitostí. Rozsah zmocnění je vymezen v písemném vyhotovení plné moci, jakékoli úvahy o konkludentním omezení rozsahu jednání tedy nejsou na místě, žádné omezení či konkludentní specifikace rozsahu jednání nejsou žalované známy. Žalovaná tak jednala v souladu s předloženými podklady, stejně jako [titul] [příjmení]. Žalovaná dále vycházela i ze zápisu v katastru nemovitostí, z něhož neplynula žádná nepřekročitelná omezení v převoditelnosti pozemků, případně byly tyto otázky vyřešeny v rámci transakčního procesu, kdy se [titul] [příjmení] vzdal svého předkupního práva. Žalovaná se tedy chovala jako řádný hospodář a v souladu se zásadami obecné ostražitosti a kontroly. Před podpisem si vyžádala předložení všech potřebných a nutných podkladů, zkontrolovala jejich stav v katastru nemovitostí i jejich faktický stav a na základě těchto vyčerpávajících informací a podkladů uzavřela kupní smlouvu, kterou také splnila. Sama jednala čestně a v dobré víře, čemuž je nutno poskytnout právní ochranu. Výtka nevýhodných podmínek koupě nemůže dopadat na žalovanou, jelikož ta pouze využila nabídky na nákup pozemků, který realizovala, navíc s ní nesouhlasí, jelikož kvalita pozemků je odlišná od kvality prezentované žalobcem a pozemky jsou právně zatíženy. Pro výrok I. navrženého petitu pak žalovaná má za to, že není naplněn naléhavý právní zájem, neboť se jedná o předběžnou otázku pro výrok II.

4. Na to žalobce uvedl, že jestliže žalovaná jednala s [titul] [příjmení] a byla si vědoma toho, že je zmocněncem, muselo jí být jasné, že koupě nemovitých věcí za kupní cenu vyplývající ze smlouvy bylo jednáním zjevně odporujícím zájmu žalobce. Argumentace čestným jednáním v dobré víře je lichá, jelikož nákup pozemků zjevně zkracuje zájmy zmocnitele. Jelikož je právní jednání vystaveno na principu poctivosti, poskytnutí právní ochrany jednání, o něž se jednalo v dané situaci, není zjevně na místě. Žalovaná i jako laik musela vědět, že kupní smlouva založila zvlášť hrubý nepoměr mezi tím, co nabyla, a tím, co nabyl nebo měl nabýt protiplněním žalobce. Ani v tomto tak nemohlo být jednání žalované v dobré víře. Žalovaná a [titul] [příjmení] nejsou osobami vzájemně neznámými, žalovaná tak musela být obeznámena s celou situací i okolnostmi prodeje, které žalobce v žalobě popisuje. Žalovaná se s [titul] [příjmení] stýká pracovně, jelikož je jednatelem v jí vlastněné společnosti a [titul] [příjmení], syn [titul] [příjmení], zastupoval žalovanou na několika valných hromadách a k jednání na nich zmocňovala žalovaná i [titul] [příjmení]. Mezi žalovanou a [titul] [příjmení] je tak dlouhodobá známost min. od r. 2014.

5. Dále žalobce doplnil, že k tvrzené vadě dle čl. 7 kupní smlouvy, tedy„ riziku snížené využitelnosti převáděného pozemku z důvodu nového územního plánu“, nelze přihlížet, neboť žalobce neprojevil vůli pozemky žalované ani jinému kupujícímu prodat, změnu územního plánu nepovažuje za vadu a nevěděl o ní. Kupní cenu devalvovali sami aktéři prodeje, tedy žalovaná a [titul] [příjmení], kteří takto učinili záměrně, po vzájemné předchozí dohodě a z tohoto jednání se nyní snaží těžit. Jedná se o jednání v rozporu s dobrými mravy, kterému nelze poskytnout ochranu.

6. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav:

7. Dne 11. 1. 2001 si žalobce jako pronajímatel na jedné straně a [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [příjmení] [příjmení] jako nájemci na druhé straně ujednaly, že žalobce jako vlastník pozemků, mj. pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda a pozemku parc. [číslo] – orná půda, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], pronajme nájemcům tyto nemovitosti na dobu 99 let za nájemné 50 Kč ročně vzhledem k tomu, že nájemci se zavazují převzít veškeré finanční náklady plynoucí žalobci z vlastnictví předmětných nemovitostí, tj. daní. Dále si v čl. V.1 smlouvy strany ujednaly, že žalobce zmocňuje nájemce ke všem jednáním v souvislosti s předmětnými nemovitostmi, kdy toto oprávnění je specifikováno připojenou plnou mocí. Dále si strany ujednaly zřízení věcného břemene v podobě předkupního práva nájemců za cenu 10 Kč/m2, tj. 635 980 Kč, přičemž toto právo nabývá účinnosti dnem vkladu do katastru nemovitostí a působí i vůči nástupci pronajímatele, pro případ porušení si strany sjednaly smluvní pokutu ve výši 200 000 000 Kč (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 2001). Toto předkupní právo je u pozemků vloženo do katastru nemovitostí (zjištěno z informace o pozemku [list vlastnictví] kat. úz. [část obce] ke dni 23. 5. 2019). K nájemní smlouvě byla připojena plná moc, kterou žalobce zmocnil jako vlastník předmětných pozemků [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] ke všem úkonům a jednáním s třetími osobami v souvislosti s danými nemovitými věcmi, včetně práva podpisu jménem zmocnitele (zjištěno z plné moci ze dne 11. 1. 2001). Dne 5. 4. 2019 podepsaly žalovaná a za žalobce jeho zmocněnec na základě plné moci ze dne 11. 1. 2001 [titul] [jméno] [příjmení] kupní smlouvu, dle níž byl ujednán převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda, pozemku parc. [číslo] – orná půda a pozemku parc. [číslo] – orná půda, zapsaných na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], ve vlastnictví žalobce na žalovanou za kupní cenu 175 820 Kč, kdy záloha ve výši 140 250 Kč měla již být žalovanou uhrazena dne 14. 9. 2018 na ve smlouvě uvedený bankovní účet a doplatek zaplacen v hotovosti při podpisu smlouvy. Strany ve smlouvě prohlásily, že pozemky jsou zatíženy věcným předkupním právem ve prospěch [titul] [jméno] [příjmení] a že žalovaná bere na vědomí, že dle návrhu nového územního plánu je využitelnost pozemků oproti dosud platnému územnímu plánu podstatně snížena (zjištěno z kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2019 včetně plné moci ze dne 11. 1. 2001). Dopisem ze dne 25. 4. 2019, doručeným [titul] [jméno] [příjmení] dne 29. 4. 2019, mu žalobce sdělil, že vypovídá nájemní smlouvu ze dne 11. 1. 2001 a odvolává zmocnění dle čl. V.1 této nájemní smlouvy (zjištěno z odstoupení od nájemní smlouvy a odvolání plné moci ze dne 25. 4. 2019). Dopisem ze dne 21. 5. 2019 pak žalobce informoval žalovanou o překročení oprávnění zmocněnce [titul] [jméno] [příjmení] při uzavření kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2019 se žalovanou (zjištěno z oznámení o překročení oprávnění zmocněnce ze dne 21. 5. 2019 včetně podacích lístků).

8. Dne 6. 4. 2020 bylo zástupci žalobce umožněno nahlédnout do policejního spisu KRPA [číslo] [rok] [číslo] (zjištěno ze záznamu o nahlédnutí do trestního spisu ze dne 6. 4. 2020). Žalovaná při své výpovědi na Policii ČR dne 11. 11. 2019 uvedla, že zná rodinu [příjmení] cca 30 let, v minulosti měla oděvní ateliér a šila pro [jméno] [příjmení] nějaké oblečení, [titul] [příjmení] je manžel její kamarádky a jednatel jedné z jejích firem, která je nečinná, syn [titul] [příjmení] jí několikrát radil v právních věcech. [titul] [příjmení] jí řekl, že žalobce potřebuje urychleně peníze a že nabízí pozemky. S žalobcem nikdy nejednala osobně, nikdy se neviděli, Ing. [příjmení] byl prostředníkem, sdělil jí, že pozemky jsou za cenu 10 Kč za m2, na tuto cenu přistoupila, ale zamlouvala by se jí i nižší cena. Na číslo účtu, které jí dal [titul] [příjmení], poslala ihned zálohu ve výši 140 250 Kč, zbytek měla uhradit při podpisu smlouvy žalobci. Dále uvedla, že po čase se dohodli na podpisu smlouvy, a to 5. 4. 2019, kdy měl mít čas žalobce i [titul] [příjmení], který od žalobce také kupoval nějaké pozemky. Dne 5. 4. 2019 byla přítomna celá rodina [příjmení], dozvěděla se však, že žalobce nedorazí. Následně jí [titul] [příjmení] předložil kupní smlouvu a zároveň i plnou moc, dle níž byl zplnomocněn žalobcem k prodeji pozemků. Částku 35 000 Kč předala [titul] [příjmení]. Žalovaná nikdy hodnotu pozemků nezjišťovala (zjištěno z úředního záznamu o podaném vysvětlení ze dne 11. 11. 2019, [číslo jednací]). [titul] [jméno] [příjmení] při své výpovědi na Policii ČR dne 18. 10. 2019 uvedl, že s žalobcem spolupracoval od r. 1990 nebo 1991, řešili spolu pozemky žalobce, kdy se jednalo spolu s žalobcem s investory a developery, kteří měli zájem o oblast [obec] [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] [obec], na všechna jednání chodil s žalobcem on nebo jeho bratr, nebo všichni dohromady. Kvůli zainvestování velkých částek peněz byla uzavřena nová nájemní smlouva, jejíž součástí byla i plná moc, z důvodu ochrany investic [titul] [příjmení] a jeho bratra tam bylo zakotveno předkupní právo, které bylo finančně vyčísleno na 10 Kč za m2. Dále [titul] [příjmení] uvedl, že v roce 2018 jej žalobce oslovil, zda by nenašel kupce na pozemky, jelikož potřebuje peníze, skoro nikdo neměl zájem, až žalovaná mu sdělila, že by měla zájem o nějaké pozemky, žalobce věděl, že pozemky jsou absolutně neprodejné, proto navrhl tak nízkou cenu, s žalovanou nikdy přímo nejednal, prostředníkem byl [titul] [příjmení]. Záloha byla zaslána na účet Ing. [příjmení]. Ing. [příjmení] dále uvedl, že cena 10 Kč za m2 mu přijde adekvátní, neboť pozemky mají pouze úřední hodnotu a jsou neprodejné, nikdo o ně nemá zájem, nenechali si však zhotovit znalecký posudek, neboť Ing. [příjmení] pozemky 30 let obhospodařuje a zná jejich hodnotu, znal ji i žalobce (zjištěno z úředního záznamu o podaném vysvětlení ze dne 18. 10. 2019, [číslo jednací]). [titul] [jméno] [příjmení] při své výpovědi na Policii ČR dne 14. 10. 2019 uvedl, že spolupráce mezi jeho otcem a strýcem začala již v roce 1991, byly uzavírány nájemní smlouvy k pozemkům žalobcem mezi žalobcem a otcem a strýcem [titul] [příjmení], a to za účelem zhodnocení pozemků a jejich následného prodeje. V roce 2017 oslovil žalobce developer, který měl zájem o nákup pozemku v ulici [anonymizována dvě slova] [obec] [anonymizováno] [obec], a to za cenu 4 950 Kč/m2, v roce 2018 ale z prodeje sešlo. Žalovaná je kamarádkou matky [příjmení] [příjmení], chodila k nim domů na návštěvy. [titul] [příjmení] dále uvedl, že připravoval kupní smlouvy pro žalobce k prodeji pozemků pro sebe i pro žalovanou, podklady pro smlouvu s žalovanou mu předal jeho otec, smlouvy musel na poslední chvíli předělat, jelikož se žalobce k podpisu nedostavil a podpisoval je jeho otec na základě plné moci. Žalovaná předala jeho otci doplatek kupní ceny v hotovosti při podpisu kupní smlouvy dne 5. 4. 2019. [titul] [příjmení] zakoupil od žalobce pozemky za 210 000 Kč, znalec je ocenil na částku 800 000 Kč (zjištěno z úředního záznamu o podaném vysvětlení ze dne 14. 10. 2019, [číslo jednací]). Žalovaná byla ke dni 30. 7. 2019 společníkem spol. [právnická osoba] s obchodním podílem o velikosti 15 /17, kde [titul] [jméno] [příjmení] vykonával funkci jednatele, a to od 28. 8. 2018, druhým společníkem této společnosti s podílem [číslo] je spol. [právnická osoba] (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku spol. [právnická osoba]), v níž má žalovaná obchodní podíl o velikosti 33 % (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku spol. [právnická osoba]). Žalovaná udělila dne 5. 2. 2014 [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] plnou moc k jejímu zastupování na valných hromadách spol. [právnická osoba] a [právnická osoba] konaných dne 6. 2. 2014, valné hromady se účastnili oba zmocněnci (zjištěno z plné moci ze dne 5. 2. 2014 udělené [titul] [jméno] [příjmení] a plné moci ze dne 5. 2. 2014 udělené [titul] [jméno] [příjmení] včetně prezenční listiny ze dne 6. 2. 2014). Žalovaná udělila dne 29. 5. 2014 [titul] [jméno] [příjmení] plnou moc k jejímu zastupování na valných hromadách spol. [právnická osoba] a [právnická osoba] konaných dne 30. 5. 2014 a k nahlédnutí do dokladů společností ve dnech 17. 6. a 18. 6. 2014, tento se valné hromady dne 30. 5. 2014 také zúčastnil (zjištěno z plné moc ze dne 29. 5. 2014 včetně prezenční listiny ze dne 30. 4. 2014). Žalovaná udělila dne 3. 7. 2015 Ing. [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] plnou moc k jejímu zastupování na valné hromadě spol. [právnická osoba] konané téhož dne, na valné hromadě byl přítomen [titul] [jméno] [příjmení] (zjištěno z plné moci ze dne 3. 7. 2015 včetně listiny přítomných ze dne 3. 7. 2015). [titul] [jméno] [příjmení] zastupoval žalovanou na základě udělené plné moci i na valných hromadách společnosti [právnická osoba] dne 24. 6. 2014 (zjištěno z plné moci ze dne 20. 6. 2014 a prezenční listiny ze dne 24. 6. 2014), dne 29. 6. 2017 (zjištěno ze zápisu z valné hromady ze dne 29. 6. 2017), dne 29. 6. 2018 (zjištěno z listiny přítomných na valné hromadě ze dne 29. 6. 2018 včetně plné moci ze dne 29. 6. 2018) a dne 28. 6. 2019 (zjištěno z listiny přítomných ze dne 28. 6. 2019).

9. Pozemek – pole v [anonymizována dvě slova] [obec] na okraji obce bez zasíťování – byl v předmětné době nabízen spol. REMAX za cenu 4 000 Kč/m2 (zjištěno z inzerce spol. REMAX ohledně pole v [obec]). Dopisem ze dne 23. 4. 2019 nabídla spol. [právnická osoba] za 15 pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce] ve vlastnictví žalobce, mj. i pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] – 84, cenu 7 850 000 Kč (zjištěno z dopisu ze dne 23. 4. 2019). Dopisem ze dne 9. 2. 2021 navrhlo Ředitelství silnic a dálnic žalobci odkup pozemku parc. [číslo] odděleného z pozemku parc. [číslo] ve vlastnictví žalobce, zapsaného na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], nutného ke stavbě dálnice D1 (zjištěno z dopisu ze dne 9. 2. 2021), když zaslali žalobci návrh kupní smlouvy, v níž nabídli cenu za tento pozemek o výměře 41 m2 ve výši 89 840 Kč (zjištěno z návrhu kupní smlouvy [číslo]), přičemž znalec oslovený Ředitelstvím silnic a dálnic ocenil daný pozemek, zanesený v územním plánu jako zastavitelné území – sběrné komunikace městského významu a nezastavitelné území – izolační zeleň, na 274 Kč/m2, když cenu stanovil porovnáním se zemědělskými pozemky v okrajových částech [obec] (zjištěno ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 27. 3. 2020). Znalec [titul] [jméno] [příjmení] ocenil pozemky parc. [číslo] [anonymizována dvě slova] v kat. úz. [část obce] ke dni 5. 4. 2019 na obvyklou cenu 21 678 510 Kč. Dle oceňovací vyhlášky stanovil u stavebních pozemků cenu 4 623,08 Kč/m2, u pozemků zařazených jako ostatní plocha, ostatní komunikace a veřejné prostranství 1 551,17 Kč/m2 a u zbývajících pozemků 55,64 Kč/m2. U pozemků parc. [číslo] jako pozemků stavebních pak stanovil jednotkovou cenu 5 109,72 Kč/m2 indexovou metodou a 6 237 Kč/m2 porovnávací metodou. Při stanovení konečné ceny tak vyšel z jednotkové ceny 5 000 Kč/m2 pro části pozemků parc. [číslo] zařazené v územním plánu jako stavební pozemky k čistě obytné zástavbě, z jednotkové ceny 55 Kč/m2 pro části pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] [anonymizována dvě slova] a část pozemku parc. [číslo] zařazené v územním plánu jako orná půda, plocha pro pěstování zeleniny, nebo zeleň městská krajinná/izolační zeleň a z jednotkové ceny 1 550 Kč/m2 u pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] zařazených v územním plánu jako silnice nebo vybraná komunikační síť (zjištěno ze znaleckého posudku [číslo]).

10. Z výslechu znalce [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že shlédl dané pozemky a porovnával je s katastrálními mapami a skutečnou situací. Zjistil, že jeden pozemek je v aktuálním územním plánu vymezen jako k zastavění, zbytek je vymezen jako zemědělský. Z cenové mapy zjistil, že nejbližší stavební pozemek je oceněn na 4 200 Kč v roce 2016. Při ohodnocení zemědělských pozemků vyšel z údajů na portálu [webová adresa], u porovnávací metody využil údaje z portálu Valuo, kde jsou shromažďovány nabídkové ceny z jednotlivých realitních portálů a lze ověřit, jak jsou inzeráty aktuální. U nejhodnotnějšího pozemku dospěl k ceně dle vyhlášky ve výši 4 623,08 Kč. Obdobné zemědělské pozemky se přímo v místě nenacházely, jedná se o lokalitu dotýkající se [obec], nalezl je až v [obec] s cenou od 52 do 72 Kč/m2. Nejsevernější pozemky jsou vyčleněny k bydlení, kdy celá lokalita podél silnice je určena k zastavění a jedná se o bytovou oblast, znalec však zohlednil to, že jsou nyní bez zasíťování, další pozemky jsou dotčeny přeložkou, kdy znalec vycházel z jejich možného využití dle územního plánu jako silniční komunikace, jedná se o pozemek parc. [číslo] kde stanovil cenu 1 550 Kč. Při místním šetření se dotazoval obyvatel na zasíťování v lokalitě, potvrdili mu, že sítě jsou tam k dispozici, nedotazoval se na kapacitu čističky. Vady jako věcná břemena nebo exekuce mohou mít vliv na cenu, záleží na rozsahu vady a na tom, jak ji lze vypořádat a vyřešit. Znalecký posudek vypracovaný ŘSD nebyl znalci znám.

11. Z výslechu svědka [titul] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v roce 1991 spolupracovali s žalobcem, kdy domluvili s rakouskou firmou, která koupila veškeré pozemky žalobce, odstoupení od smlouvy, následně se domluvili, že pomohou žalobci zrealizovat jeho sen mít autodopravu a být finančně zajištěn a on je nechá spravovat své pozemky s tím, že pokud v budoucnu dojde k jejich zhodnocení, případné k prodeji, odečtou se náklady a dojde k rozdělení zisku. Žalobce byl placen jako fiktivní zaměstnanec firem svědka a vztah mezi žalobcem a svědkem ohledně pozemků byl upraven od r. 1990 formou nájemní smlouvy, která se několikrát nahrazovala, naposledy v roce 2001, kdy smlouvu podepsali svědek a jeho bratr. Územní plán ve vztahu k pozemkům byl změněn v roce 1999, kdy byly pozemky v rezervě. V roce 2009, kdy se svědek dozvěděl, že žalobce nemá žádného dědice, se domluvili, že žalobce sepíše závěť ve prospěch svědkova mladšího syna. V roce 2011 byly pozemky změnou územního plánu určeny k zástavbě, toto bylo ale v roce 2013 zrušeno a pozemky se vrátily do rezervy. V roce 2015 uzavírali smlouvy s plynárnami, takže žalobce musel vědět, jaké závady jsou na pozemcích, jaký je jejich charakter i cena. V roce 2018 žalobce sdělil svědkovi, že potřebuje nějaké peníze, jestli by svědek nezkusil prodat pozemky. Dohodli se na pozemcích, které budou do budoucna zajímavé pro investory. Následně svědek našel zájemce v žalované. Ta zaplatila zálohu na účet svědka, ty následně žalobci předal, smlouva se uzavírala až později. Kupní smlouvu připravoval syn svědka, který je právník, svědek podepsal smlouvy na základě plné moci. Žalobce měl zájem na prodeji pozemků, o němž jednal již od ledna 2019, chtěl vyřešit předkupní právo, o tom se svědek dozvěděl později. Svědek zakázal žalobci prodat bonitní pozemky na základě svého předkupního práva. Dále svědek uvedl, že cena 10 Kč za m2 byla úředně stanovená cena v roce 2001, do dnešního dne se nezměnila, pozemky jsou v režimu pole a dle svědka jsou neprodejné, není o ně zájem a nikdy nebyl, ani když byly v režimu stavebních pozemků.

12. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalovaná je její matka, se [anonymizováno] se žalovaná dobře zná, bratr svědkyně je vlastníkem spol. [právnická osoba] a žalovaná chce tuto firmu, spory probíhají asi 6 let, vztahy svědkyně s žalovanou jsou kvůli tomu narušené, resp. nejsou žádné, v současné době [příjmení] a žalovaná napadají svědkyni a rodinu jejího bratra různými žalobami. Na valných hromadách společnosti byla žalovaná v minulosti zastupována [titul] [příjmení], který je i jednatelem ve společnosti žalované, která však nevykazuje žádnou činnost. Žalovaná si dělala cukrářskou školu a nyní se živí pečením, také vlastní 33% podíl ve spol. [právnická osoba]

13. Při hodnocení důkazů soud vyšel zejména z toho, že [titul] [jméno] [příjmení] byl na prodeji pozemků žalované osobně zainteresován, proto soud hodnotil jeho výpověď v některých okolnostech, zejména ohledně jednání o ceně a přípravy smlouvy, spíše jako nepravdivou, některé skutečnosti se rozcházejí ve výpovědích [titul] [příjmení] a žalované i [titul] [jméno] [příjmení] před Policií ČR, zejména co se týče toho, že o dané pozemky nebyl zájem a jak bylo jednáno o ceně pozemků. S ohledem na to má soud za prokázané, že žalovaná s žalobcem nejednala a jednala pouze s [titul] [příjmení], že vztahy mezi nimi byly velmi přátelské a nadstandardní a že to byl [titul] [příjmení], který sdělil žalované cenu pozemků a kterému žalovaná předala doplatek kupní ceny.

14. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností. Soud neprovedl navrhovaný výslech partnerky žalobce paní [příjmení] a důkaz výpisem z účtu, neboť je považoval za nadbytečné, jelikož z hlediska právního posouzení dané věci nepovažoval za rozhodující, zda žalobce měl v dané době dostatek finančních prostředků, či nikoli, podstatné bylo, že chtěl pozemky prodat. Rovněž soud neprovedl navrhovaný výslech [titul] [jméno] [příjmení] a důkaz spisem vedeným u [příjmení] [okres] pod sp. zn. 8 C 379/2019 včetně založených listin, neboť je považoval za nadbytečné, jelikož s dosavadních provedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, aby mohl o věci rozhodnout, byl proveden důkaz výslechem [titul] [příjmení] před Policií ČR a vědomost Mgr. [příjmení] ohledně ceny daných pozemků nebyla z pohledu posouzení jednání žalované rozhodující. Dále soud neprovedl výslech znalce, který zpracoval znalecký posudek pro Ředitelství silnic a dálnic, neboť jej považoval za nadbytečný, a to s ohledem na skutečnost, že jak ze znaleckého posudku [titul] [příjmení], tak znalce osloveného Ředitelstvím silnic a dálnic vyplynula několikanásobně vyšší cena některých pozemků vlastněných žalobcem, bez ohledu na to, jakou cenu znalec stanovil, znalecký posudek objednaný Ředitelstvím silnic a dálnic se navíc netýkal bezprostředně žádného z pozemků prodaných žalované.

15. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav.

16. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

17. Žalobce spolupracoval s [titul] [jméno] [příjmení] a jeho rodinou od r. 1990 nebo 1991, kdy se domluvili, že pomohou žalobci zrealizovat jeho sen mít autodopravu a být finančně zajištěn a on je nechá spravovat své pozemky prostřednictvím nájemních smluv, kdy se následně po prodeji pozemků odečtou náklady do pozemků [anonymizováno] vložené. [anonymizováno] a žalobce vždy řešili společně pozemky žalobce, kdy se jednalo spolu s žalobcem s investory a developery, kteří měli zájem o oblast [obec] [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] [obec], na všechna jednání chodil s žalobcem on nebo jeho bratr, nebo všichni dohromady. Dne 11. 1. 2001 si žalobce jako pronajímatel na jedné straně a [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [příjmení] [příjmení] jako nájemci na druhé straně ujednaly, že žalobce jako vlastník mj. pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha a pozemků parc. [číslo] – orná půda, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], jim tyto pronajme s tím, že žalobce je zmocňuje ke všem jednáním v souvislosti s předmětnými nemovitostmi, kdy toto oprávnění je specifikováno připojenou plnou mocí. Dále si strany ujednaly zřízení věcného břemene v podobě předkupního práva nájemců za cenu 10 Kč/m2, tj. 635 980 Kč, které bylo vloženo do katastru nemovitostí. Připojenou plnou mocí žalobce zmocnil [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] ke všem úkonům a jednáním s třetími osobami v souvislosti s danými nemovitými věcmi, včetně práva podpisu jménem zmocnitele. V roce 2018 sdělil žalobce [titul] [jméno] [příjmení], že potřebuje peníze, jestli nechce zkusit pozemky prodat. [titul] [příjmení] sehnal zájemce v osobě žalované, se kterou se jeho rodina znala cca 30 let, měli nejméně od r. 2014 velmi dobré až nadstandardní vztahy a [titul] [příjmení] a jeho syn [titul] [příjmení] zastupovali žalovanou na valných hromadách společnosti, kde má žalovaná podíl, a dále jí pomáhali v jejím podnikání. Žalovaná si ověřila, že pozemky jsou psány na žalobce, nemají vady kromě předkupního práva a [titul] [příjmení] je oprávněn žalobce zastoupit, [titul] [příjmení] jí sdělil cenu 10 Kč za m2 Na konci roku 2018 žalovaná zaplatila zálohu a dne 5. 4. 2019 podepsaly žalovaná a za žalobce jeho zmocněnec na základě plné moci ze dne 11. 1. 2001 [titul] [jméno] [příjmení] kupní smlouvu, dle níž byl ujednán převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha a pozemkům parc. [číslo] na žalovanou za kupní cenu 175 820 Kč. Žalovaná podepsala smlouvu v přítomnosti rodiny [příjmení], byl přítomen i Mgr. [příjmení], který od žalobce kupoval další pozemky, žalobce nebyl přítomen. [ulice] dubna 2019 žalobce vypověděl nájemní smlouvu ze dne 11. 1. 2001 a odvolal zmocnění [titul] [příjmení] a v květnu informoval žalovanou o překročení zmocnění [anonymizováno] O pozemky v ulici [anonymizováno] projevil zájem developer již v roce 2017 za cenu cca 5 000 Kč/m2, k prodeji ale nedošlo, v dubnu 2019 nabídla spol. [právnická osoba] žalobci za 15 pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], mj. i pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] [anonymizována dvě slova], cenu 7 850 000 Kč, v únoru 2021 nabídlo Ředitelství silnic a dálnic žalobci odkup části pozemku parc. [číslo] za cenu 89 840 Kč, přičemž znalec oslovený Ředitelstvím silnic a dálnic ocenil daný pozemek na 274 Kč/m2 Cena pozemků parc. [číslo] [anonymizována dvě slova] v kat. úz. [část obce] činila ke dni 5. 4. 2019 částku 21 678 510 Kč, když znalec vyšel při stanovení konečné ceny z jednotkové ceny 5 000 Kč/m2 pro části pozemků parc. [číslo] zařazené v územním plánu jako stavební pozemky k čistě obytné zástavbě, z jednotkové ceny 55 Kč/m2 pro části pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] [anonymizována dvě slova] a část pozemku parc. [číslo] zařazené v územním plánu jako orná půda, plocha pro pěstování zeleniny, nebo zeleň městská krajinná/izolační zeleň a z jednotkové ceny 1 550 Kč/m2 u pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] zařazených v územním plánu jako silnice nebo vybraná komunikační síť. V ceně nebyly zohledněny právní vady pozemků v podobě předkupního práva.

18. Soud po důkladném prostudování provedených důkazů posoudil věc po právní stránce následovně:

19. Dle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako„ o.s.ř.“), se určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

20. Soud se předně zabýval tím, zda má žalobce právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy a na určení svého vlastnického práva k pozemkům.

21. V rozhodovací praxi vyšších soudů bylo dovozeno, že naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo žalobce nebo právní vztah, na kterém je účasten, ohroženo, popřípadě tam, kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura 3/1997 pod č. 21). Určovací žaloba má povahu preventivní; jejím účelem je poskytnout ochranu právnímu postavení (právu) žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva, a naopak, není namístě tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je žalobci obvykle již k dispozici žaloba o splnění povinnosti podle § 80 písm. b) o.s.ř. Avšak i v případě, že lze žalovat o splnění povinnosti, je naléhavý právní zájem na určení ve smyslu § 80 písm. c) o.s.ř. dán, jestliže je rozhodnutí o určovací žalobě způsobilé vytvořit pevný základ pro právní vztahy účastníků sporu a svými důsledky předejít případným dalším žalobám na plnění, anebo jestliže případná žaloba o splnění povinnosti nevystihuje (nemůže vystihnout) celý obsah a dosah sporného právního vztahu nebo práva (a naopak určovací žaloba je k tomu způsobilejší než jiné procesní prostředky) (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 3. 2002, sp. zn. 20 Cdo 54/2001).

22. Co se týče prvního návrhu, tedy určení neplatnosti kupní smlouvy, soud tento naléhavý právní zájem neshledal. Otázka, zda byla kupní smlouva platná, či nikoli, je vždy předběžnou otázkou při posouzení toho, kdo je vlastníkem dané věci, která byla kupní smlouvou převáděna. Již v rozsudku ze dne 20. 3. 1996, sp. zn. II Odon 50/96 (publikovaný v časopise Soudní rozhledy č. 5/1996), přitom Nejvyšší soud dovodil, že„ jestliže právní otázka (platnost smlouvy), o níž má být rozhodnuto, má povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního vztahu (vlastnictví), není dán právní zájem na určení této předběžné otázky, lze-li žalovat přímo na určení existence práva nebo právního vztahu“. To přitom žalobce toutéž žalobou učinil. Soud proto žalobu co do výroku I., tj. co do určení neplatnosti kupní smlouvy, zamítl pro nedostatek naléhavého právního zájmu na daném určení.

23. U druhého nároku však soud tento naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o.s.ř. shledal. Je nepochybné, že bez určení vlastnického práva k daným pozemkům soudem se žalobce nebude moci domoci změny zápisu v katastru nemovitostí, jeho vlastnické právo by tak bylo bez dalšího ohroženo a stalo by se nejistým, jiným způsobem by pak nebylo možné dát pevný základ pro právní vztahy mezi žalobcem a žalovanou.

24. Dále se tedy soud zabýval tím, zda byla žaloba v této části podána žalobcem důvodně, přičemž dospěl k závěru, že tomu tak je.

25. Dle § 6 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako„ o. z.“), každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Dle § 6 odst. 2 o. z. nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

26. Dle § 7 o. z. se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

27. Dle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

28. Dle § 437 odst. 1 o. z. zastoupit jiného nemůže ten, jehož zájmy jsou v rozporu se zájmy zastoupeného, ledaže při smluvním zastoupení zastoupený o takovém rozporu věděl nebo musel vědět.

29. Dle § 437 odst. 2 o. z., jednal-li zástupce, jehož zájem je v rozporu se zájmem zastoupeného, s třetí osobou a věděla-li tato osoba o této okolnosti nebo musela-li o ní vědět, může se toho zastoupený dovolat. Má se za to, že tu je rozpor v zájmech zástupce a zastoupeného, pokud zástupce jedná i za tuto třetí osobu nebo pokud jedná ve vlastní záležitosti.

30. Dle § 440 odst. 1 o. z., překročil-li zástupce zástupčí oprávnění, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud překročení schválí bez zbytečného odkladu. To platí i v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna.

31. Dle § 440 odst. 2 o. z., není-li právní jednání bez zbytečného odkladu schváleno, je osoba, která právně jednala za jiného, zavázána sama. Osoba, se kterou bylo jednáno a která byla v dobré víře, může na jednajícím požadovat, aby splnil, co bylo ujednáno, anebo aby nahradil škodu.

32. Dle § 441 odst. 1 o. z., ujednají-li si to strany, zastupuje jedna z nich druhou v ujednaném rozsahu jako zmocněnec.

33. Dle § 441 odst. 2 věty první a druhé o. z. zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci. Netýká-li se zastoupení jen určitého právního jednání, udělí se plná moc v písemné formě.

34. Dle § 446 o. z., překročil-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil; to neplatí, pokud osoba, s níž zástupce právně jednal, měla a mohla z okolností bez pochybností poznat, že zmocněnec zástupčí oprávnění zjevně překračuje.

35. Soud však nedospěl k závěru, že [titul] [příjmení] překročil při jednání za žalobce své zástupčí oprávnění, a proto by snad, když žalobce oznámil žalované toto překročení, dané jednání žalobce nezavazovalo. Na základě provedeného dokazování soud zjistil, že žalobce měl v úmyslu v dané době pozemky prodat a tak i instruoval [titul] [příjmení]. V rámci nájemní smlouvy pak bylo včleněno i zmocnění pro [titul] [příjmení] jednat za žalobce ve všech věcech týkajících se jeho nemovitostí, jak bylo ostatně i zavedenou praxí v předchozí době, kdy [titul] [příjmení] zařizoval za žalobce správu nemovitostí – pozemků a případná jednání se zájemci o tyto pozemky, avšak v té době za současné přítomnosti žalobce. Pokud tedy v případě kupní smlouvy uzavírané se žalovanou [příjmení] [příjmení] podepsal tuto smlouvu za žalobce, odpovídalo toto jeho jednání rozsahu zmocnění, jak bylo vymezeno v plné moci podepsané žalobcem, kde jsou oprávnění [příjmení] [příjmení] při zastoupení žalobce ve vztahu k jeho nemovitostem vymezeny velmi široce. V obsahu plné moci nejsou uvedena žádná omezení, z nichž by plynulo, že [titul] [příjmení] nemůže za žalobce podepsat smlouvu o převodu pozemků na třetí osobu. Žalobce přitom jak o existenci nájemní smlouvy, tak plné moci musel vědět, což plyne i z toho, že tyto následně na konci dubna 2019 vypověděl. Nepřipadá tak v úvahu žádné konkludentní omezení rozsahu jednání, neboť tento byl jasně specifikován v textu plné moci. Nemohlo tak na straně [titul] [příjmení] dojít k překročení jeho zástupčího oprávnění ve smyslu § 446 o. z., pokud za žalobce podepsal kupní smlouvu se žalovanou.

36. Na základě provedeného dokazování ale soud uzavírá, že [titul] [příjmení] a žalovaná jednali nepoctivě při uzavírání dané kupní smlouvy a [titul] [příjmení] v rozporu se zájmy žalobce jako vlastníka pozemků. Jak bylo prokázáno, žalovaná a [titul] [příjmení] se dobře znali a dlouhodobě spolupracovali v obchodních věcech, žalovaná byla rodinná známá [anonymizováno] a tito jí pomáhali i v jejích právních sporech s dětmi. [titul] [příjmení] o pozemky žalobce dlouhodobě pečoval a spravoval je, muselo mu tedy být známo, že dané pozemky jsou částečně pozemky stavebními, příp. pozemky, na nichž je plánována výstavba silniční komunikace, což jejich cenu podstatně zvyšuje. Dané informace pak byly zřejmé i z územního plánu, do nějž mohla a měla žalovaná nahlédnout, navíc lze jen obtížně věřit tomu, že [titul] [příjmení] jí dané informace neposkytl. Ačkoliv tedy bylo prokázáno, že žalobce chtěl pozemky prodat, bylo na [titul] [příjmení] jako zástupci žalobce a správci a nájemci daných pozemků, aby dohlédl, že prodej se uskuteční za odpovídající cenu. [titul] [příjmení] však ve spolupráci se žalovanou jednal zcela opačně, když naopak pozemky prodal žalované jako své dlouholeté dobré známé, a to za zcela neodpovídající kupní cenu a bez využití svého předkupního práva, které žalobci zaručovalo tutéž cenu, jakou měla dle smlouvy uhradit žalovaná.

37. I laikovi, jakým je žalovaná, přitom muselo být bez dalšího zřejmé, že pokud je pozemek zařazen jako stavební a nachází se v bezprostřední blízkosti pražské aglomerace, cena ve výši 10 Kč/m2 je zcela neodpovídající. Tato cena byla sjednána mezi žalobcem a [titul] [příjmení] v nájemní smlouvě jako cena za odkup pozemků v rámci předkupního práva, v rámci tohoto ujednání tak lze dané ocenění pochopit jako jakousi formu„ odměny“ [titul] [příjmení] za práci, kterou vyvinul při péči o žalobce a jeho pozemky. Nelze však tuto cenu bez dalšího označit jako odpovídající při prodeji pozemků třetí osobě. Jak bylo zjištěno z provedených důkazů, nejedná se rovněž o pozemky bezcenné, jak tvrdila žalovaná i [titul] [příjmení] ve své svědecké výpovědi. Žalobce s nabídkami odkupu pozemků oslovily jen v roce 2017 až 2019 dva subjekty, a to za násobně vyšší cenu, než jaká byla sjednána v kupní smlouvě ze dne 5. 4. 2019. I pokud by tedy byl developer veden konkrétním záměrem, nelze toto bez dalšího přejít jen s tímto poukazem a cenu vůbec nezohlednit. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že části pozemků, které jsou zařazeny v územním plánu jako stavební, měly v době prodeje hodnotu cca 5 000 Kč/m2. I pokud by bylo zohledněno předkupní právo [titul] [příjmení] a tím snížena hodnota pozemků např. na polovinu, byla by tato cena i nadále násobně vyšší, než jakou za pozemky žalovaná zaplatila, stejně tak i u pozemků zemědělských, kde znalec stanovil cenu na 55 Kč/m2, a pozemků zařazených pro účely silniční zástavby, kde byla stanovena cena 1 550 Kč/m2. Žalovaná si tedy i jako laik měla a musela být vědoma toho, že cena pozemků sjednaná v kupní smlouvě neodpovídá skutečné hodnotě daných pozemků. Lze tedy předpokládat, že postupovala v dohodě s [titul] [příjmení], aby od žalobce získala za velmi výhodnou cenu hodnotné pozemky v blízkosti [obec], i kdyby věcné předkupní právo [titul] [příjmení] v důsledku jednání žalobce (výpověď, soudní spor atd.), jehož vztahy s [titul] [příjmení] se postupně zhoršovaly, následně zaniklo. Tomu nasvědčuje i skutečnost, že další část pozemků byla téhož dne prodána na základě další kupní smlouvy synovi Ing. [příjmení], [titul] [jméno] [příjmení], ačkoliv cena v kupní smlouvě opět neodpovídala jejich skutečné hodnotě, což sám [titul] [příjmení] nepřímo potvrdil při výslechu na Policii ČR, kde předložil znalecký posudek na téměř čtyřnásobnou cenu, než jakou za pozemky zaplatil.

38. Takové jednání tak dle soudu odporuje zásadám zakotveným v § 6, § 7 a § 8 o. z., když žalovaná a [titul] [příjmení] jednali vůči žalobci zcela zjevně nepoctivě, zneužili jeho postavení a jeho důvěry v jednání [titul] [příjmení] a zneužili práva vyplývajícího ze zmocnění [titul] [příjmení] jednat za žalobce ve věcech prodeje jeho pozemků. [titul] [příjmení] pak jednal rovněž ve smyslu § 437 o. z. v rozporu se zájmy žalobce, přičemž žalobce se takového nepoctivého jednání řádně dovolal jak u žalované, tak u soudu, žalovaná i s ohledem na své vztahy s [titul] [příjmení] a na cenu uvedenou v kupní smlouvě nemohla být ve smyslu § 7 o. z. v dobré víře, že [titul] [příjmení] jedná v souladu se zájmy žalobce.

39. Na základě výše uvedeného tak soud dospěl k závěru, že kupní smlouva ze dne 5. 4. 2019 je neplatná dle § 580 o. z., neboť se příčí dobrým mravům, a proto nedošlo k řádnému převodu vlastnického práva k pozemkům na žalovanou, neboť zde v důsledku absolutní neplatnosti smlouvy chyběl právní titul k převodu daných nemovitostí. Soud proto rozhodl dle návrhu žalobce, tedy určil, že vlastníkem daných pozemků je žalobce, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, jelikož žalobce se domáhal určení neplatnosti kupní smlouvy a zároveň určení vlastnictví, přičemž v jednom z nároků úspěšný byl a v jednom nikoli.

Poučení