Soudní rozhodnutí (různé) · Rozsudek

110 C 22/2023 - 341

Rozhodnuto 2025-02-17

Citované zákony (8)

Občanský soudní řád, 99/1963 Sb. — § 142 odst. 1 § 148 odst. 1
občanský zákoník, 89/2012 Sb. — § 3 odst. 2 písm. d § 1729 § 1759 § 1764 § 1987 odst. 2 § 2051

Rubrum

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudcem JUDr. Pavlem Vlachem, Ph.D. ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného]., IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 1 250 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1 250 000 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení ročně od 14.10.2020 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 376 741 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

III. Žalovaný je povinen zaplatit ČR – Okresnímu soudu v Jablonci nad Nisou na účet soudu č. 19-527451/0710, VS: 1101102223 státem zálohované náklady řízení ve výši 2 832,26 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1 Žalobkyně se podanou žalobou po žalovaném domáhá zaplacení 1.250.000 Kč s tím, že právní předchůdce žalobkyně [právnická osoba] a.s. (později [Anonymizováno] [Anonymizováno] a.s.), IČ [IČO žalobkyně], jako zájemce, uzavřel dne 21.5.2020 se žalovanou, jako prodávajícím, a společností [právnická osoba]., IČ [IČO], sídlem [adresa], [adresa], jako vyhlašovatelem, smlouvou o rezervaci nemovitých věcí (dále jen „rezervační smlouva“), jejímž předmětem byl zejména závazek zájemce a prodávajícího k uzavření kupní smlouvy a s tím spojená rezervace nemovitých věci v katastrálním území [Anonymizováno], obec [adresa], na listu vlastnictví č. [hodnota], vedeného u [právnická osoba] pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro katastrální území [Anonymizováno]. V souladu s článkem III. odst. 1 rezervační smlouvy zaplatil zájemce dne 28.5.2020 rezervační poplatek ve výši 1.250.000 Kč na bankovní účet vyhlašovatele. Smlouvou o postoupení smlouvy došlo následně k převodu práv z rezervační smlouvy z právního předchůdce žalobkyně [právnická osoba] a.s., na žalobkyni [právnická osoba] (dříve [Anonymizováno] [Anonymizováno] s.r.o.), IČ [IČO]. Po souhlasu ostatních smluvních stran s postoupením smlouvy, potvrdily smluvní strany tuto skutečnost uzavřením dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci nemovitých věcí ze dne 30.7.2020. Uzavření kupní smlouvy podle rezervační smlouvy týkající se nemovitých věcí na LV č. [hodnota] v k.ú. [Anonymizováno], nebylo uskutečněno, když žalobkyni byly před uzavřením rezervační smlouvy a následně i během jednání o obsahu kupní smlouvy, zamlčeny a neposkytnuty podstatné informace týkající se předmětu koupě. Na předmětu koupě vázla nájemní smlouva s paní [jméno FO]. Žalovaná předložila návrh kupní smlouvy, ve které bylo uvedeno, že „na předmětu koupě neváznou žádné nájemní smlouvy“. Rezervační smlouva byla uzavřena dne 21.5.2020. Před podpisem rezervační smlouvy skutečnost existence nájemní smlouvy na byt paní [jméno FO] nebyla žalobkyni známa. Byť dne 8.6.2020 došlo k nahrání nájemní smlouvy do data roomu, neznamenala tato skutečnost, že věc je tímto vyřešena. Na skutečnost, že v kupní smlouvě je chybně uvedeno prohlášení žalované o existenci nájemní smlouvy upozornila sama žalovaná až dne 17.9.2020. K uzavření dodatku nájemní smlouvy s paní [jméno FO] přistoupila žalovaná dne 28.8.2020, tedy po uplynutí doby rezervace podle rezervační smlouvy. Prohlášení uvedené v návrhu kupní smlouvy tak bylo nepravdivé a kupní smlouva nebyla způsobilá k podpisu žalobkyní z důvodů na straně prodávajícího. Nájemní smlouva k předmětu koupě se společností [právnická osoba]., jakož i způsob užívání budovy, byly v rozporu s kolaudačním rozhodnutím. Kolaudace stavby je určena k textilní výrobě, na rozdíl od účelu požadovaného nájemcem, kterým bylo skladování. Žalobkyně byla společností [právnická osoba]. upozorněna, že stávající kolaudační rozhodnutí není možné pro účel užívání stavby společností [právnická osoba]., tj. skladování. To bránilo i uzavření nové nájemní smlouvy se společností [právnická osoba]., které žalovaná umožnila v předmětu prodeje skladovat zboží. Uzavření nové nájemní smlouvy se společností [právnická osoba]. bylo přitom podmínkou poskytnutí úvěru za účelem financování kupní ceny žalobkyni. Podle informace z pojišťovny při plnění podmínek pro poskytnutí úvěru bylo zjištěno, že předmět koupě nelze pojistit z důvodu, že se nachází v záplavovém území. Žalobkyně vycházela z informace o tom, že objekt je pojištěn a byla důvodně přesvědčena, že byť předmět prodeje leží v záplavovém území, bude možné uzavření pojistné smlouvy, když podle sdělení žalované je areál pojištěn. Nebyla informována o tom, že objekt leží ve 4. záplavové pásmu a je nepojistitelný. V návrzích znění kupní smlouvy předložené žalovanou bylo zjištěno mnoho nesrovnalostí, přičemž nesrovnalosti byly zjištěny mj. i v žalovanou poslední zaslané verzi návrhu kupní smlouvy z 20.9.2020 (kdy např. v nájemní smlouvě týkající se odvozu strojů neodpovídala měsíční výše nájemného výměře předmětu nájmu, došlo ke změně nájemce z žalované na neznámou třetí osobu apod.). Kupní smlouva podle rezervační smlouvy tak nebyla uzavřena ve sjednaném termínu do 19.8.2020 pro důvody na straně žalované, když z těchto důvodů nedošlo ke shodě na znění kupní smlouvy. Nedošlo tak ke shodnému projevu vůle obou smluvních stran, když důvody na straně žalované týkající se nemovitých věcí byly zásadního charakteru. Současně se jednalo o okolnosti, které nebyly žalobkyni před uzavřením rezervační smlouvy známy. Žalovaný sám popírá své tvrzení, pokud tvrdí, že žalovaný dodržel své povinnosti, když podepsal dne 19.8.2020 jednostranně znění kupní smlouvy, které nebylo odsouhlaseno, když ještě dne 20.8.2020 (den poté) bylo řešeno znění kupní smlouvy. Dne 21.8.2020, 8:00h (e- mail [tituly před jménem] [jméno FO]) byly dále řešeny zcela konkrétní objektivní body a připomínky kupní smlouvy. [jméno FO] zástupce žalobkyně dne 21.8.2020 10:03h (e-mail [jméno FO]. [jméno FO]) připouští a přislibuje změny smluv. Dne 17.9.2020, 17:34 h (e-mail [jméno FO]. [jméno FO] – zástupce žalované) oznamuje chybu v kupní smlouvě, ohledně nájemní smlouvy. Žalovaný zajišťoval podpis dodatku k nájemní smlouvě a následně bylo dále řešeno znění a podpis kupní smlouvy v e-mailech v průběhu září 2020. Dne 22.9.2020, 12:08h (e-mail [tituly před jménem] [jméno FO]) žalobkyně oznamuje žalovanému stále nedořešené záležitosti týkající se kolaudačního rozhodnutí a možného pojištění předmětu koupě. Je zcela jednoznačné, že termín 19.8.2020 pro podpis kupní smlouvy podle rezervační smlouvy nebyl dodržen. Smluvní strany již žádné další prodloužení termínu nesjednaly. Jakékoli další vyjednávání o podpisu kupní smlouvy v průběhu září 2020 tak již nebylo uskutečňováno podle rezervační smlouvy, kdy již ani žalovaná neměla povinnost nečinit právní jednání směřující k prodeji třetím osobám. 2 Skutečnost, že zástupce žalované se bez dohody se zájemcem dostavil a dožadoval podpisu kupní smlouvy ve znění, které nebylo předem odsouhlaseno, nemůže být posouzena jako okolnost na straně zájemce, ale naopak okolnost na straně prodávající. Návrh znění kupní smlouvy ze dne 12.8.2020, který žalovaný jednostranně dne 19.8.2020 podepsal, přitom sám žalovaný dne 12.8.2020 odmítl, resp. jeho právní zástupce (e-mail [tituly před jménem] [jméno FO] 12.8.2020 15:26h). Prodávající neměl právo domáhat se podpisu jakéhokoli znění kupní smlouvy, ale v souladu s § 1725 o.z. takového znění kupní smlouvy, jejíž obsah si smluvní strany ujednaly. Rozhodné datum pro posuzování splnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy, jakož i pro jakékoli nároky vzniklé z rezervační smlouvy, včetně smluvních pokut, je tak datum 19.8.2020. Podle článku III. odst. 4 rezervační smlouvy zaslala žalobkyně dne 1.10.2020 vyhlašovateli [právnická osoba]. výzvu k vrácení rezervačního poplatku, když kupní smlouva nebyla uzavřena z popsaných důvodů na straně prodávajícího. Výzva byla vyhlašovateli doručena do datové schránky dne 2.10.2020 a vyhlašovatel s ní byl prokazatelně seznámen. Současně žalobkyně vyzvala vyhlašovatele ke zdržení se protiprávního jednání nakládání s rezervačním poplatkem a jeho převodu žalované. Vyhlašovatel [právnická osoba]. na výzvu k vrácení rezervačního poplatku nijak nereagoval. Vůči žalobkyni v této době nedošlo k uplatnění smluvní pokuty ze strany žalované podle článku III.3. rezervační smlouvy. Také vůči žalobkyni nedošlo k oznámení o použití rezervačního poplatku na uplatněnou smluvní pokutu, ani k jakémukoli započtení. Vrácení rezervačního poplatku žalobkyni bylo společnou povinností vyhlašovatele a žalované. Žalobkyně přitom neznala stav převedení finančních prostředků rezervačního poplatku mezi vyhlašovatelem a žalovanou. Žalovaná se vyjádřila prostřednictvím právního zástupce. Tak, že jí údajně vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku podle článku III.3. rezervační smlouvy, a že si žalovaná poplatek ponechala na úhradu smluvní pokuty. Žalovaná tak započetla nárok na uhrazení smluvní pokuty na vrácení uhrazeného rezervačního poplatku. Žalovaná výslovně potvrdila, že drží ve své dispozici celou výši rezervačního poplatku. Žalobkyně proto ve smyslu článku III.4 rezervační smlouvy požaduje touto žalobou vrácení rezervačního poplatku po žalované, jako prodávajícím, jako smluvnímu nástupci po vyhlašovateli. Pokud však vyhlašovatel prostředky rezervačního poplatku na účet prodávají převedl, převzala prodávající (žalovaná) na sebe odpovědnost vyplývající z nároku na vrácení rezervačního poplatku. Důsledky ohledně případného informačního deficitu mezi žalovanou a vyhlašovatelem jsou odpovědností mezi jimi navzájem, bez účasti žalobkyně, která splnila veškeré smluvní ujednání podle rezervační smlouvy (písemná výzva vůči vyhlašovateli k vrácení rezervačního poplatku ze dne 1.10.2020). Teprve poté, co žalobkyně zaslala vyhlašovateli a žalovanému předžalobní výzvu, se vyhlašovatel dne 17.8.2023 vyjádřil tak, že údajně byla uplatněna vůči žalobkyni smluvní pokuta, a proto převedl rezervační poplatek žalovanému. I pokud by však žalovaná smluvní pokutu uplatnila a uvedla konkrétně, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu na straně žalobkyně, který by specifikovala, muselo by takové porušení povinnosti posuzovat nejpozději do data sjednaného smluvními stranami v rezervační smlouvě. 3 Žalobkyně činí námitku relativní neplatnosti započtení žalované ze dne 15.8.2023, zopakované dne 16.8.2023, ve smyslu § 586 o.z., když podle § 1987 odst. 2 o. z. nelze úspěšně započítat pohledávku nejistou nebo neurčitou. V daném případě ke dni započtení dne 15.8.2023 byla pohledávka žalované vůči žalobkyni již spornou, když o spornosti pohledávky žalovaná věděla, nebo musela vědět, již na základě výzvy k vrácení rezervačního poplatku ze dne 1.10.2020 a následně předžalobní výzvy ze dne 7.8.2023. V době, kdy by žalovaná nevěděla o spornosti její pohledávky, tj. před 1.10.2020, k žádnému započtení nedošlo. Žalobkyni ani nebylo doručeno žádné jiné započtení ze strany žalované, než započtení v souvislosti s předžalobní výzvou učiněné dne 15.8.2023. Soud by měl započtení provedené žalovanou dne 15.8.2023 prohlásit za neplatné pro jeho nejistou povahu vyplývající ze spornosti pohledávky. Když naopak pohledávka žalobkyně uplatněná vůči vyhlašovateli dne 1.10.2020 nebyla nikdy vyhlašovatelem ani žalovanou sporována, a to až do 15.8.2023. Polemika žalované o „nesankční“ povaze smluvní pokuty je v rozporu se zněním rezervační smlouvy, které výslovně případný nárok na vznik smluvní pokuty, a to jak u zájemce, tak u prodávajícího, váže na porušení povinnosti podle článku II. odst. 3 rezervační smlouvy. Smluvní strany neuzavřely žádné ujednání o kompenzaci nebo jiném právním institutu, ale výslovně o smluvní pokutě. Náklady spojené s jednáním o znění kupní smlouvy vznikly nejen žalované, ale také žalobkyni. Také žalobkyně vynaložila ať již své vlastní kapacity, tak kapacity externích osob, právních služeb, apod. Vzhledem ke shora uvedeným skutečnostem a z jednání žalované je patrné, že žalovaná bezdůvodně odmítá zaplatit žalobkyni žalovanou částku, představující nárok žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku ze zaniklé rezervační smlouvy. 4 Žalobkyně v dalších podáních uvedla, že oběma smluvním stranám rezervační smlouvy bylo od počátku jednání o kupní smlouvě známo, že úvěrujícím bude uvedené spořitelní družstvo Artesa. Ujednání smluvních stran o poskytnutí součinnosti k zajištění úvěru bylo nedílnou součástí všech návrhů kupní smlouvy v článku VI. odst. 7, včetně znění, které bylo podepsáno zástupcem žalované. Úvěrující Artesa sdělila písemně žalobkyni, že předmět koupě, který bude financovat, musí být pojištěn, a to mimo jiné proti povodním a záplavám. Tento požadavek byl podmínkou pro možnost čerpání financování, který bylo nutné za součinnosti žalované zajistit. Přes prvotní informaci žalované o pojistitelnosti předmětu koupě u [právnická osoba] a.s., bylo při získávání nabídek zjištěno, že ani u stejné pojišťovny (v té době již [právnická osoba]) není možné pojistit pojistná rizika povodeň a záplava. Dne 1.10.2020 kontaktoval žalobkyni pan [jméno FO] (zástupce žalované), že by se jako prodávající postarali o přípravu areálu k prodeji, zajistili by potřebná povolení i dlouhodobý pronájem. Je zřejmé, že otázka kolaudace byla řešena a byla přislíbena náprava stavu. Nejsou tak pravdivá dosavadní tvrzení žalované, že kolaudaci zajišťovat neměla. V měsíci září ani v měsíci říjnu 2020 nepovažovala žalovaná žádné z jednání žalobkyně za porušení rezervační smlouvy, když se žalobkyní jednala o nápravě kolaudace a také o zajištění pojištění předmětu koupě. [jméno FO]. [jméno FO] navrhoval, že dne 21.9.2020 přijede podepsat smlouvy. Je tak zřejmé, že si byl vědom nenalezení shody na jím podepsaných smluv dne 19.8.2020. V opačném případě by neměl důvod v září 2020 navrhovat podpis nových znění a mohl trvat na podpisu již jím podepsaného znění. Pokud žalovaná nepovažovala ani po dvou měsících od uplynutí termínu podle rezervační smlouvy žádné z jednání žalobkyně za porušení smlouvy, není možné, aby takové porušení smlouvy nastalo ke dni 19.8.2020. Rezervační smlouva výslovně předpokládala, že kupní smlouvu mají uzavřít obě smluvní strany – zájemce a prodávající. Rezervační smlouva neobsahovala žádný mechanismus nebo postup při uzavírání kupní smlouvy v tom smyslu, že by žalovaná byla oprávněna vyžadovat po žalobkyni podpis žalovanou navrhovaného znění. 5 Před soudem žalobkyně uvedla, že v termínu do 19.8. nedošlo k podpisu smluv, a to z důvodu na straně žalované, Existovaly různé verze smluv, my jich evidujeme celkem 18, jedná se o stovky stran. Jako finální verze byla označena z 12.8.2020, která však byla odmítnutá žalovanou, přesto byla 19.8.2020 podepsána panem [jméno FO]. [jméno FO], ovšem v tu dobu již existovala další verze smlouvy a další verze byly vyhotoveny ještě v září. Nejedná se jen o kupní smlouvu, ale i o nájemní smlouvu s paní [jméno FO], nájemní smlouvu s firmou [jméno FO], zástavní smlouvu, smlouvu o úschově, návrh na vklad. Hlavní problém je však v tom, že se jedná o záplavové území, posílali jsme emailem stanovisko pojišťovacího makléře společnosti Onmif Consulting o tom, že jde o záplavové území a nelze pojistit uvedený areál. Finančně žalobce měl koupi zajištěnou a i z dnes čtených emailů je zřejmé, že žalobce reagoval na podnět žalovaného. Účetní rok je u žalovaného do 30.9. v roce, myslí že i to je důvodem, proč po tomto datu již žalovaná nereagovala, a to ani na výzvu na vrácení rezervačního poplatku. Až krátce před podáním žaloby začala žalovaná reagovala, začala uvádět zápočet rezervačního poplatku oproti smluvní pokutě, na kterou však žalované nevznikl nárok. V emailu ze 17.9.2020 pan [jméno FO] z firmy [jméno FO] uvádí, že souhlas s kolaudací objektu nevyhovuje jejich předmětu podnikání, což je skladování, kolaudace byla na textilní výrobu. V rezervační smlouvě nejsou uvedeny nějaké podmínky či podrobnosti, ale to přeci neznamená, že měl žalobce povinnost uzavřít jakoukoliv smlouvu. Pokud jde o rezervační smlouvu, byla jedenkrát prodloužena a i po 19.8.2020 probíhala jednání, kdy by žalovaná měla za to, že žalobkyně ve skutečnosti nemá zájem smlouvu uzavřít, mohla jednání ukončit a uplatnit příslušné sankce, což neučinila. Žalovaný uváděl, že rezervační smlouva včetně případné smluvní pokuty byla nápadem žalobkyně, to ale není pravda. Zároveň žalovaný uvádí, že smluvní pokuta jim měla nahradit případnou škodu, která by jim vznikla v souvislosti s provizí s právními službami a splacením úvěru KB, a.s. Totožné to však bylo i s tím Koradem a tam tvrdí, že žádnou smluvní pokutu nechtěli sjednávat. To, zda si firma [jméno FO] objekt pronajme či nikoliv bylo pro nás podstatnou okolností pro uzavření smlouvy. Jednání probíhala až do konce října 2020, neustále se tam zmiňují otázky pojištění a kolaudace pro skladování. Poslední mail odešel od žalobkyně, takže naopak žalovaný přestal reagovat. Jednání probíhala ještě 19.8.2020, šlo o intenzivní jednání, kdy byli blízko podpisu a jednání probíhala ještě dva měsíce poté. Za další dva měsíce žalovaná jednala již s novým zájemcem. Žalovaná po celou dobu neuplatnila nárok i z porušení rezervační smlouvy. Pokud se domáhá náhrady škody z jiných důvodů, tak k tomu nejsou žádná tvrzení a navíc dle § 1729 OZ je tam limit pro výši plnění. Pokud žalovaná zmiňuje náklady jako ostrahu nebo energie, tak se jedná o běžné provozní náklady, které nejsou škodou (judikát NS 25 Cdo 337/2015 nebo 29 Odo 1166/2004). Pokud jde o odměnu zprostředkovatelské kanceláři, tak ta byla zřejmě placena podle smlouvy uzavřené mezi žalovanou a firmou Naxos, která zprostředkovávala prodej, žalobce nebyl účastníkem této smlouvy, žalovaný si neměl nasmlouvat to, že bude hradit provizi, i když k uzavření smlouvy nedojde. Právní služby lze také považovat za běžný náklad, je to obdobné jako u těch provozních nákladů. Pokud jde o úroky služeb, tak se jedná o starý úvěr žalovaného, který se žalobcem nijak nesouvisí. Dataroom byl zřízen, žalobce tam měl přístup. Byla tam informace, že je možné objekt pojistit, to jim bylo sděleno ještě před podpisem rezervační smlouvy, ale pak se ukázalo, že objekt nelze pojistit na škody způsobené záplavovou či povodní. Pokud jde o nájem p. [jméno FO], tak to tam bylo nahráno až po uzavření smlouvy a až v září 2020 došlo ke změně nájemní smlouvy z doby neurčité na určitou. K dispozici bylo kolaudační rozhodnutí, to bylo ovšem na textilní výrobu. Žalobce požadoval, aby byla možnost uzavřít smlouvu o nájmu s firmou [jméno PO], ta však po prohlídce nemovitostí přišla s požadavkem rekolaudace objektu na skladové prostory. Žalovaný nikdy v průběhu jednání neuvedl, že na rekolaudaci, pojištění nebo na změnu smlouvy s paní [jméno FO] nemají nárok, naopak v tomto směru žalovaný jednal, měl snahu věc v tomto směru vyřešit. Sám žalovaný uvádí, že jednání probíhala ještě v září a říjnu 2020. Nemůže tedy uplatňovat smluvní pokutu v důsledku nedodržení termínu 19.8.2020. Pokud by nárok na smluvní pokutu měl vzniknout nedodržením nějakého pozdějšího termínu, tak by žalovaný musel prokázat, že takový hraniční termín byl sjednán. Je možné, že zpočátku bylo uváděno o vlastních zdrojích, nepopírá, že toto v těch mailech zaznělo, toto však bylo v každém případě překonáno vývojem situace, jak vyplyne i z 16 verzí kupní smlouvy. 6 Závěrem žalobkyně zopakovala dosud uváděné argumenty a zdůraznila, že žalobkyně i žalovaný o znění kupní smlouvy intenzivně po dobu trvání rezervační smlouvy jednaly, což bylo prokázáno četnou e-mailovou komunikací s minimálně 15 (patnácti) verzemi smluvní dokumentace. Avšak do uplynutí termínu rezervace dne 19.8.2020 nebyl nalezen konsensus nad konečným zněním kupní smlouvy, která by měla být uzavřena. Jednotlivá ujednání kupní smlouvy, na kterých nebyla nalezena shoda, přitom nebyla ujednáními nepodstatnými nebo stylistickými, jak tvrdil žalovaný. Žalobkyně přesně popsala rozdíly v revizích kupní smlouvy v podání z 15.3.2024 a doložila veškeré znění revizí. Žalovaný v rámci tvrzení k tomuto nevznesl žádné zpochybnění nebo námitku a ani výpověďmi svědků nebyl vyvrácen rozsah revizí nebo prokázán jiný stav průběhu jednání o kupní smlouvě, než jak tvrdila žalobkyně. Úpravy (revize) kupní smlouvy v rozhodném období před 19.8.2020 se týkaly zástavních práv, výplaty části kupní ceny, stanovení výjimek pro zapsaná zástavní práva, doba trvání úschovy, vadnými prohlášeními o neexistenci nájemních smluv, úpravou příloh kupní smlouvy, pokud jde o vlastnictví k movitým věcem ve vlastnictví osob odlišných od žalované, apod., což byly vše důležité náležitosti celé transakce, o kterých bylo mezi žalobkyní a žalovaným jednáno osobně při schůzkách a také v e-mailové komunikaci. Z výslechu svědka [jméno FO] také vyplynulo, že již při sjednávání rezervační smlouvy nebyla žádná dohoda o tom, kdo má znění kupní smlouvy předložit a také z jeho výpovědi vyplynulo, že rezervační lhůta byla stanovena právě pro sjednání znění kupní smlouvy. Z výpovědi svědka [jméno FO] také vyplynulo, že podklady k transakci byly doplňovány ještě v měsíci srpnu 2020, podle e-mailu, který při jednání soudu svědek předložil. Pokud žalovaný podepsal neodsouhlasenou verzi, resp. verzi kterou sám nejprve odmítl a následně žalobkyně i žalovaný vzájemně předložily další úpravy kupní smlouvy, nemůže se jednat o porušení jakékoli povinnosti žalobkyně, když žádná taková povinnost žalobkyně z rezervační smlouvy nevyplývala. Žalovanému proto nevzniklo právo na smluvní pokutu, jak uvádí ve svých tvrzeních z 9.10.2023 a vyjádření k předžalobní výzvě z 15.8.2023, a žalovaný tak nebyl oprávněn provést započet nároku na vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná se tak bezdůvodně obohatila částkou ve výši 1.250.000 Kč, na kterou žalované nevznikl žádný právní nárok a je proto předmětem této žaloby. Dnem 19.8.2020 pozbyla rezervační smlouva účinnosti a žalobkyni ani žalovanou již netížily povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy. Z provedeného dokazování vyplynulo, že smluvní strany i po 19.8.2020 dále o uzavření kupní smlouvy jednaly. Uvedené je prokázáno e-mailovou komunikací, výpovědí svědků [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO] i [jméno FO]. Je zřejmé, že ještě v průběhu října 2020 proběhla svědky potvrzená schůzka v [jméno obce] za účelem dojednání smluvní dokumentace. Je tak zřejmé že rezervační smlouva nemohla být dříve porušena, když žalovaný žádné porušení rezervační smlouvy neuplatnil, resp. žádné porušení rezervační smlouvy ze strany žalobkyně z komunikace nevyplývá. Z výpovědi svědka Naglmullera vyplynulo, že kupní smlouvu si připravovali strany sami se svými právníky, tedy že nebyla předem dána žádná vzorová smlouva, kterou by byla povinnost podepsat. Žalovaný porušení povinnosti žalobkyně z rezervační smlouvy tvrdí skutečností, že komunikaci o jednání nad zněním kupní smlouvy ukončila žalobkyně. Toto tvrzení však z provedeného dokazování nevyplynulo. Naopak z provedených důkazů (e-mailové komunikace, výpovědi svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO]) vyplynulo, že i po 19.8.2020 bylo jednáno, a to velmi intenzivně. Žalobkyně i žalovaný si vzájemně i po 19.8.2020 vyměnily ještě několik verzí smluvní dokumentace, jednaly o nájemní smlouvě na movité věci ve vlastnictví třetích osob, o odvozu materiálu, o pojištění, o kolaudaci, dne 28.8.2020 byl podepsán dodatek s paní [jméno FO] na změnu nájemní smlouvy na dobu určitou od 1.9.2020, konaly se osobní jednání. Tvrzení žalovaného o nezajištění financování žalobkyní bylo vyvráceno, a to výpovědí svědka [jméno FO], který uvedl, že to byla pouze otázka nepojistitelnosti, pro kterou nebylo možné vzít předmět koupě do zástavy. Pokud jde o svědectví, která objasňovala okolnosti pojištění, je zřejmé, že vysvětlení důvodu, proč později bylo možné objekt pojistit je změna povodňových zón v roce 2023, případně speciální přístup ze strany pojišťovny a placených rizikových inženýrů s procesem vyřízení 2-3 měsíce, jak uvedl svědek [adresa]. Od roku 2023 není areál ve 4. záplavové zóně. Skutečnost, že areál byl v roce 2020 ve 4. záplavové zóně potvrdil i svědek [jméno FO]. Žalobkyně nebyla povinna před uzavřením rezervační smlouvy provést hloubkovou prověrku, naopak rezervační lhůta sloužila pro odstranění všech nedostatků předmětu převodu, které buď měly být vyřešeny, nebo zohledněny v kupní smlouvě. Z výpovědi svědka [jméno FO] také vyplynulo, že podklady k transakci byly doplňovány ještě v měsíci srpnu 2020, podle e-mailu, který při jednání soudu svědek předložil. Jelikož vyhlašovatel (který podle svědka Naglmullera také měl za to, že s pojištěním nebude problém), a žalovaný ještě před uzavřením rezervační smlouvy sdělil žalobkyni, že areál je pojištěný a předložil i tehdejší pojistnou smlouvu, měla důvodně žalobkyně za to, že areál bude možné pojistit pro účely úhrady kupní ceny (postupem podle sjednávaného způsobu financování ve všech verzích kupní smlouvy). Byť statutární zástupce žalobkyně má zkušenosti v oblasti nákupů nemovitostí, nemohl předpokládat nepravdivost informací obdržených od žalovaného a vyhlašovatele. Pokud jde o časovou sousednost, tak byť otázka pojištění byla řešena až po uplynutí rezervační lhůty, tj. po 19.8.2020, má tato okolnost ten význam, že byť do termínu 19.8.2020 žalobkyně a žalovaná kupní smlouvu neuzavřely, snažily se obě smluvní strany nadále o její uzavření. Pokud jde kolaudaci a firmu [jméno PO] je z listinných důkazů zřejmé, že nájemní smlouvu se společnosti [jméno PO] podepsal žalovaný, a to na rozsah skladování 1.800 m2, který neodpovídal rozsahu kolaudace skladovacích prostor. Proto byla i tato otázka důvodně ze strany žalobkyně řešena a žalovaný podle e-mailu 26.10.2020 pana [jméno FO] přislíbil řešení kolaudace formou přípravy dokumentace a zajištění projektanta. Žalobkyně navrhuje soudu aby vydal rozhodnutí, kterým uloží žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 1.250.000 Kč, se zákonným úrokem z prodlení a nahradit náklady řízení. 7 Žalovaný ve vyjádření k žalobě uvedl, že s podanou žalobou nesouhlasí, žalobkyně údajný nárok na vrácení částky ve výši rezervačního poplatku opírá o tvrzení, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně prodávajícího, tedy žalovaného. Toto tvrzení žalovaný zásadně odmítá, když je i z emailové korespondence mezi stranami zřejmé, že žalobkyně měla veškeré informace a podklady před uzavřením rezervační smlouvy, resp. těsně po jejím uzavření a nic jí nebylo zatajeno, žalovaný opakovaně a dlouhodobě apeloval na co nejrychlejší uzavření kupní smlouvy, návrhům žalobkyně vycházel co nejvíce vstříc a urgoval včasné podepsání kupní smlouvy a žalobcem odsouhlasené verze podepsala, zatímco z komunikace žalobkyně je patrný zájem co nejvíce oddálit termín podpisu pravděpodobně z důvodu nezajištění financování koupě žalobkyní a hledání zástupných důvodů pro neuzavření koupě, o kterých její zástupci věděli. K podpisu přitom ze strany žalobkyně nikdy nedošlo na rozdíl od žalovaného, který smlouvy podepsal, byť zástupce žalobkyně pan [jméno FO] např. v e-mailu ze dne 20.8.2020, 17.30 hod. výslovně uvedl „Dobrý den pane [jméno FO], dnes jsem dostal informaci, že smlouvy jsou akceptovatelné a že pan [jméno FO] zavolá panu [jméno FO], aby se domluvili na podpisu. Prosím ověřte si ještě jednou informace ať neděláme zbytečnou práci a nedohadujeme se na detailech, které nic neřeší a můžeme dospět k podpisu PH.“ Skutečnost, že německý jednatel žalované pan [jméno FO]. [jméno FO] za žalovanou kupní smlouvu dne 19.8.2020 v Praze podepsal a vážil za tímto účelem cestu z Německa do Prahy v tento den a následně také dne 21.9.2020 k podpisu další verze kupní smlouvy na základě žádosti zástupce žalobkyně p. [jméno FO], jasně dokládá, že k uzavření kupní smlouvy naopak nedošlo právě z důvodů na straně žalobkyně, jakožto zájemce o nemovitosti. O připravenosti žalovaného k uzavření kupní smlouvy svědčí tedy nejen komunikace ze dne 12.8 a 19.8.2020, ale i následná komunikace a opětovná návštěva jednatele žalované p. [jméno FO]. [Anonymizováno] v Praze k podpisu kupní smlouvy dne 21.9.2020. K žádnému z těchto plánovaných termínů podpisu se p. [jméno FO] nedostavil. Z řady emailů, jako například email p. [jméno FO] ze dne 19.8.2020 3:20, 21.9.2020 9:47 nebo 21.9.2020 10:03, je také patrná vůle p. [jméno FO]. [Anonymizováno] i přes časté formální a oddalující připomínky a návrhy ze strany žalobkyně kupní smlouvu skutečně uzavřít a nemovitosti na žalobkyni řádně převést v souladu s rezervační smlouvou. Z pohledu žalované je proto postup společnosti [právnická osoba]., která rezervační poplatek zaslala žalovanému na účet, zcela v souladu s čl. III odst. 3 rezervační smlouvy, neboť kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně zájemce – žalobkyně. Důvody pro nepodepsání kupní smlouvy ze strany žalobkyně se průběžně měnily, přičemž žalovaný veškeré záležitosti vznesené ze strany žalobkyně průběžně vysvětloval a neexistoval žádný objektivní důvod, pro který by nemohlo dojít k podpisu kupní smlouvy v souladu s rezervační smlouvou. Žalobkyni byly před realizací transakce poskytnuty veškeré dokumenty k předmětu prodeje v rámci tzv. data roomu, jehož součástí byla mimo jiné nájemní smlouva s paní [jméno FO]. Toto mimo jiné prokazuji i e-mail od zástupce NAXOS pana P. [jméno FO] na žalobkyni ze dne 8.6.2020 (přeposláno emailem ze dne 17.9.2020) „…Dobrý den, do níže uvedeného odkazu byla přidána i nájemní smlouva na byt. Dnes navštívil odhadce areál a podle mých informací obdržel všechny podklady, které si vyžádal. Ať se daří …“, na který reagoval zástupce žalobkyně pan P. [jméno FO] e-mailem ze stejného dne „…Mockrát děkuji za pomoc a informaci PH…“ a o němž byl informován jednatel žalobce opětovně e-mailem ze dne 17.9.2020. Žalovaný navíc v zájmu uzavření kupní smlouvy přistoupil k uzavření dodatku k nájemní smlouvě s p. [jméno FO], dle něhož došlo ke změně nájmu z doby neurčité na dobu určitou v délce 10 měsíců s účinností od 1.9.2020, tzn. v rozumném čase, tak aby si nájemkyně v mezidobí mohla najít jiné bydlení a na převáděných nemovitostech by tak nevázla předmětná nájemní smlouva. K záplavovému území žalovaná uvedla, že žalobkyni byly již e-mailem ze dne 2.3.2020 (přeposláno emailem ze dne 22.9.2020) poskytnuty příslušné informace „..Ahoj [jméno FO], areál sice podle map leží v záplavovém území, ale nikdo údajně nepamatuje, že by se do něho kdy dostala voda. Kousek proti proudu je fotbalový hřiště, kam se velká voda rozleje a do areálu se nedostane. Areál je pojištěnej (přikládám pojistnou smlouvu), pojistné jenom k tomuto areálu by mělo být cca 300.000 Kč ročně…“. Nemovitosti tedy byly pojistitelné a žalobkyně měla k dispozici pojistnou smlouvu platnou od roku 2016 i informace o výši pojistného před podpisem rezervační smlouvy. K otázce nájemní smlouvy s firmou [právnická osoba]., žalovaný uvedl, že žalobkyni přitom byly již e- mailem ze dne 19.5.2020 poskytnuto příslušné kolaudační rozhodnutí a mohla si veškeré informace o kolaudaci prodávaných nemovitostí ověřit: „…Ahoj [jméno FO], ještě přikládám kolaudační rozhodnutí, kde je v dispozičním řešení přístavby výrobní haly vysloveně uveden sklad. Kdy předpokládáš, že bude do OR zapsána společnost Industrial park Machnín? Díky PV…“. Nájemní smlouva byla žalovanou se společností [právnická osoba]., navíc uzavřena čistě z důvodu požadavku žalobkyně s tím, že veškeré záležitosti ohledně budoucího užívání prodávané nemovitosti si měla žalobkyně dořešit po jejich koupi. V rezervační smlouvě ani v žádném následném dokumentu navíc nebylo dohodnuto, že by žalovaný měl jakožto prodávající pro žalobkyni zajistit novou kolaudaci, neboť ani nebyly známy plány žalobkyně na další využití areálu. Zajištění rekolaudace objektu bylo úkolem pro žalobkyni, nikoli žalovaného a za užívání objektu v souladu s platnými kolaudačními rozhodnutími navíc dle čl. VI odst. 2 písm. f) nájemní smlouvy odpovídala společnost [jméno PO]. Pokud se týče odsouhlasení obsahu kupní smlouvy a související smlouvy o advokátní úschově, pak žalobkyně e-mailem ze dne 12.8.2020, 19.8.2020 a 20.8.2020 žalovanému sdělovala, že smlouvy jsou připraveny. Žalobkyně tedy několikrát žalovanému potvrdila dohodu nad obsahem kupní smlouvy, avšak nikdy ji nepodepsala a na podpis se nedostavila. 8 Následný nezájem o podpis kupní smlouvy ze strany žalobkyně prokazují např. žádosti NAXOS na žalobkyni ze dne 2.10.2020 s tím, že na poslední zprávu žalobkyně i přes předběžné přísliby již neodpověděla: „…Ahoj [jméno FO], zúčastníš se pondělní schůzky se zástupci společnosti Kumpers textil? díky za odpověď [jméno FO]…“, odpověď žalobkyně: „…Ahoj Petře, v pondělí jsem v Praze, to nedám, ale snažím se spojit s [jméno FO] a následně budu reagovat. M…“ a další žádost NAXOS: „…Ahoj [jméno FO], stále se snažíme vyřešit co nejlépe nastalou situaci tak, aby mohla pokračovat jednání pokud možno bezbolestně pro všechny zúčastněné strany. Je mi líto, ale pokud se pondělní schůzky nezúčastníš, tak si výrazně zmenšíš manévrovací prostor. Opravdu se nemůžeš zúčastnit? PV…“. Žalovaný opakovaně žádal a vyzýval žalobkyni k uzavření kupní smlouvy a k odstranění případných nejasností ve smlouvě a jednal v dobré víře s žalobkyní, viz např. e-mail žalovaného ze dne 21.8.2020 a ze dne 9.9.2020 a 21.9.2020. Žalobkyně tedy zcela vědomě pokračuje ve svých lživých a zavádějících tvrzeních, jejichž nepravdivost vyvrací zcela jednoznačná korespondence z její vlastní strany. Ze strany žalovaného neexistoval jediný důvod a ani žádné její jednání nenasvědčovalo tomu, že by kupní smlouvu nehodlal uzavřít, či se dokonce jejímu uzavření vyhýbal, naopak ji dokonce jednostranně podepsal dne 19.8.2020 v souladu s dodatkem k rezervační smlouvě, který původní nejzazší termín podpisu 31.7.2020 prodloužil a byl připraven k jejímu podpisu i po uplynutí sjednaných termínů. Naproti tomu žalobkyně nedostála svému závazku kupní smlouvu uzavřít, byla nekontaktní a nejspíše neměla dostatečné finanční prostředky na zaplacení kupní ceny a v důsledku její nečinnosti nedošlo k uzavření předmětné kupní smlouvy. Nezájem o podpis kupní smlouvy ze strany žalobkyně prokazují i emaily NAXOS žalobkyni ze dne 2.10.2020, na které žalobkyně i přes předběžné přísliby již neodpověděla. Žalovaný nakonec za shodných podmínek podepsal kupní smlouvu s novým zájemcem dne 12.5.2021, což ho stálo další náklady na zprostředkování, právní služby, hrazení nákladů na úvěr atd., které by nevznikly, pokud by žalobkyně rezervační smlouvu dodržela. Tvrzení žalobkyně o jakýchsi „utajovaných“ informacích jsou účelová, a především vědomě lživá a nelze je považovat za nic jiného než výmluvy, kterými se žalobkyně snaží zakrýt skutečný důvod neuzavření kupní smlouvy, neboť je jí známo, že by tak dle znění rezervační smlouvy neměla nárok na vrácení rezervačního poplatku. 9 K možnosti započtení rezervačního poplatku vůči smluvní pokutě se již vyjádřil Nejvyšší soud, a to ve svém rozhodnutí ze dne 9.12.2020, sp.zn. 33 Cdo 3279/2020. Účelem propadnutí rezervačního poplatku ve prospěch žalovaného v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalobkyně byla ochrana žalovaného a náhrada škody, která by mu v důsledku neuzavření smlouvy mohla vzniknout. K čemuž ostatně také došlo. Přípravy k uzavření kupní smlouvy trvaly několik měsíců a vyžadovaly neustálou práci a komunikaci právních zástupců žalovaného se stranou žalobkyně, která navzdory svým označením znění smluv jako finálních postupně přidávala další úpravy a připomínky formálního charakteru. V důsledku závazků žalovaného z rezervační smlouvy zároveň nemohlo dojít k nabídnutí ani převodu nemovitostí na jakéhokoli jiného zájemce. Žalovaného kontaktoval v souvislosti s nabídkou nemovitostí i jiný zájemce, obchodní partner [jméno FO]. [jméno FO] [Anonymizováno], který byl ochoten nemovitosti za daných podmínek koupit, což dokazuje e-mail p. [jméno FO] ze dne 23.9.2020. Tohoto však žalovaný musel odmítnout a namísto toho investovala další promarněný čas i finanční prostředky ve prospěch žalobkyně. Žalovaný vynaložil nemalé náklady na právní zastoupení, dodatečné úroky z úvěru váznoucího na nemovitosti a také provizi zprostředkovatelské kanceláři NAXOS. V návaznosti na výše uvedené má proto žalovaný za to, že smluvní sankce, v jejímž důsledku má žalovaný jakožto prodávající právo si rezervační poplatek v případě neuzavření kupní smlouvy zapříčiněné kupujícím ponechat, je zcela přiměřená a reflektuje škody (tj. i ušlý zisk), které žalovanému vinou žalobkyně vznikly. Také s ohledem na sjednanou kupní cenu nemovitostí ve výši 25.300.000 Kč (viz rezervační smlouva) nezbývá než považovat smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tj. 1.250.000 Kč za přiměřenou škodě a nákladům vzniklým žalované jako důsledek neproběhlé realizace převodu. Žalovaný je toho názoru, že sjednaná pokuta je zcela přiměřená a případná moderace smluvní pokuty dle § 2051 OZ zde nepřipadá v úvahu, což odůvodňuje níže. Žalovaný by zde soudu rád poukázal na nové rozhodnutí Nejvyššího soudu 31 Cdo 2273/2022 ze dne 11.1.2023. Vzhledem k prokazatelným nákladům na straně žalovaného ve výši 266.630,79 Kč na právní poradenství v souvislosti s vyjednáváním s žalobkyní, ve výši 400.000 Kč jako provize za zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláře, na obsluhu nadále trvajícího dluhu žalované v důsledku jejího nesplacení z kupní ceny (úroky, poplatky, atd.), vlastní náklady na straně žalované včetně 2x cesty jednatele žalovaného z Německa do Prahy na podpis kupní smlouvy, na který se žalobkyně nedostavila, a nemožnost užívat výnos z kupní ceny pro podnikání žalovaného, které žalovanému v souvislosti se sjednáváním kupní smlouvy vznikly, představuje částka 1.250.000 Kč minimální hodnotu škody, která byla porušením předmětné povinnosti způsobena a není zde důvod pro její snížení soudem. 10 Dále žalovaný v dalších podáních a před soudem uvedl, že kupní smlouva se společností [právnická osoba]. byla uzavřena dne 12.5.2021, tj. poté, co fakticky bezdůvodně žalobkyně odmítla uzavřít kupní smlouvu s tím, že společnost [právnická osoba]. následně řádně uzavřela na areál pojištění a současně pokračovala, resp. byla uzavřena nová nájemní smlouva se společností [jméno PO] a to až do 29.2.2024. Tvrzení a důkazy žalobkyně o tom, že údajně nebylo možné nemovitosti a areál pojistit z důvodu umístění v záplavovém území, nemohou být pravdivé. Korespondence předkládaná žalobkyní ohledně údajné nemožnosti areál pojistit navíc byla obstarána žalobkyní až poté, kdy nepodepsala kupní smlouvu, uplynul termín pro její uzavření a fakticky již o koupi přestala vyjednávat. Je zřejmé, že se jednalo o účelové obstarání „důkazů“, aby se žalobkyně vyhnula vzniku povinnosti hradit smluvní pokutu. Pronájem nemovitostí společnosti [jméno FO] požadovala v průběhu jednání mezi žalobkyní a žalovanou samotná žalobkyně. Společnost [jméno FO] tedy začala užívat nemovitosti před zamýšleným prodejem žalobkyni a užívala je i následně po odstoupení žalobkyně z prodeje, a to minimálně další téměř 4 roky, přičemž za tuto dobu nedošlo k rekolaudaci nemovitostí. Navíc žalobkyně byla před uzavřením smlouvy o rezervaci výslovně seznámena se stavem nemovitostí a charakterem jejich kolaudace poskytnutím kolaudačních rozhodnutí. Žalobkyně si ve smlouvě o rezervaci nevymínila žádné výhrady a strany si nesjednaly žádnou podmínku rekolaudace prostor pro prodej nemovitostí žalobkyni. Jak je zcela zřejmé z kupní smlouvy následně uzavřené se společností [právnická osoba]., neexistoval žádný závažný objektivní důvod, pro který by nemohl být text kupní smlouvy a souvisejících smluv stranami řádně dojednán a žalobkyně mít smluvně ošetřeno řádné nabytí vlastnického práva. Žalobkyně ve smlouvě o rezervaci několikrát prohlásila, že se se stavem Předmětu převodu řádně seznámila a takto jej koupí a žádné doplnění dalších podmínek nepožadovala ani při uzavření dodatku ze dne 30.7.2020. Ve smlouvě o rezervaci není obsaženo nic o tom, že areál musí být pojistitelný, to si žalobkyně vymyslela až dodatečně a až v září 2020 si obstarává stanovisko nějakého svého makléře o tom, že to pojistit nepůjde. Existují pojistné smlouvy předcházející období srpnu 2020. Ostatně nový kupující má areál pojištěný. Pokud jde o firmu [jméno PO], tak ta tam je dodnes a má také pojistnou smlouvu. Pokud jde o paní [jméno FO], tak ta užívala v podstatě vrátnici o velikosti 29 metrů, nemělo to žádný vliv na chod zbývajícího areálu. Mám za to, že v článku 2/4 rezervační smlouvy žalobce prohlásil, že se seznámil se všemi podmínkami a stavem nemovitostí a v článku se zavazuje nemovitosti koupit. Žádné další podmínky v rezervační smlouvě nebyly. Je pravdou, že 12.8. 2020 odmítli znění kupní smlouvy a toto samé znění bylo podepsáno 19.8.2020. Jednalo se totiž o nepodstatné nedostatky smlouvy. Žalovaný tedy v souladu se smlouvou o rezervaci ani nebyl povinen zajistit splnění jakýchkoli podmínek pro žalobkyni (např. namítané pojištění, rekolaudaci či nájemní smlouvu se [jméno PO]). Naopak žalovaná byla smlouvou o rezervaci limitována v nakládání s nemovitostmi, a proto bylo zcela logické, že byl sjednán rezervační poplatek, který žalobkyně zaplatila a smluvní pokuta pro případ, že by se prodej neuskutečnil, k jejíž úhradě byl použit rezervační poplatek. Byla to žalobkyně, kdo chtěl uzavřít rezervační smlouvu, neboť měla zájem o areál, žalovaný takovou smlouvu uzavírat nepotřeboval. Žalobkyně si mohla dát do podmínek rezervační smlouvy v podstatě cokoliv, ale neučinila tak. 11 V dalších podáních žalovaný uvedl, že žalobkyně zdůrazňuje, že pro financování předmětu koupě měla v úmyslu využít financování úvěrem od [právnická osoba] (dále jen „Artesa“) s tím, že oběma smluvním stranám rezervační smlouvy mělo být od počátku jednání o kupní smlouvě známo, že úvěrujícím bude právě Artesa. Dále pak uvádí, že ujednání stran o poskytnutí součinnosti k zajištění úvěru bylo nedílnou součástí návrhů kupní smlouvy v čl. VI. odst.

7. Nic takového však ujednáno nebylo. Jedinou povinností žalovaného jako strany prodávající bylo za účelem zajištění úvěru uzavřít potřebou zástavní smlouvu. Nikoliv činit jakékoliv další kroky či plnit určité povinnosti. Zásadně pro jakoukoliv transakci platí, že je zcela na straně kupující si zajistit financování a splnit všechny úvěrujícího subjektu pro poskytnutí úvěru. Již z průběhu řízení vyplynulo žalobkyně s Artesou již dříve spolupracovala a podmínky ji tedy musely být známy ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Jelikož měl žalovaný zájem na dokončení transakce dle rezervační smlouvy, jednání pana [jméno FO], který 1.10.2020 kontaktoval žalobkyni, že by se jako prodávající postarali o přípravu areálu k prodeji, zajistili by potřebná povolení i dlouhodobý pronájem pouze dokazuje, že i po marném uplynutí všech lhůt se snažil činit kroky k jejímu dokončení. Pokud žalovaný o své vůli činil jakékoliv vstřícné kroky vůči žalobkyni bez ohledu na neplnění povinností z její strany, nelze to v žádném případě vykládat tak, že by žalovaný nedodržení termínu ze strany žalobkyně v daný okamžik nepovažoval za porušení rezervační smlouvy a samozřejmě se žalovaný nikdy nevzdal žádných svých práv. To samé platí i o snaze zneužít vstřícnosti pana [jméno FO]. [Anonymizováno], který byl ochoten po termínu znovu podepsat kupní smlouvy, ač vůbec nemusel, když žalobkyně prokazatelně porušila rezervační smlouvu. E-mail pana [právnická osoba] ze dne 1.10.2020 se týkal i rezervační smlouvy, žalovaný proto z tohoto e-mailu cituje následující: „V řešení je i rezervační smlouva, ze které nám vyplývá nárok na rezervační poplatek.“ Otázku pojištění jako podmínku financování řešila žalobkyně s Artesou až 22.9.2020, tedy po uplynutí všech rezervačních lhůt. Z e-mailu pana [jméno FO] z pátku dne 18.9.2020, 1:25 PM (Předmět: Zrušení podpisu kupní smlouvy dne 21.9.2020) žalovaný zdůrazňuje, že „z důvodu, že se včera objevila nová informace o nájemní smlouvě na byt, která není součástí kupní smlouvy ruším pondělní podpis kupní smlouvy a následných dokumentů“. Jak ale vyplývá z e-mailové komunikace předložené žalobkyní, nejpozději dne 15.9.2020 žalobkyně měla informaci o údajné nepojistitelnosti areálu, musela tak vědět, že tedy ani nemá financování. Ale i tak byl sjednám podpis transakce na 21.9. a ani 18.9. žalobkyně netvrdila, že transakce nemůže být uzavřena z důvodu, že nemá zajištěno financování. Jako jediný důvod odvolání sjednaného termínu byl uveden nájem bytu. Obratem 18.9.2020 v 1:30 PM (tedy po 5 minutách) odeslal právní zástupce žalovaného odpověď s řešením situace: „Dobrý den, s ohledem na to, že kupní smlouva byla zaslaná již v červnu, předpokládáme, že se jen formálně doplní do kupní smlouvy jako jeden z dalších závazků. [jméno FO]. [jméno FO] plánuje v pondělí přijet, takže může podepsat upravené verze kupních smluv. S ohledem na rozšiřující opatření bych raději navrhl podpis uskutečnit co nejdříve, než jej oddalovat. Pan [jméno FO] aktuálně zajišťuje podpis dodatku k této nájemní smlouvě, aby byla na dobu určitou a ukončena v rozumném čase, kdy si nájemkyně najde jiné bydlení.“ Za stranu prodávající bylo tedy obratem předloženo řešení – požadovaná formální úprava kupní smlouvy a dodatek k nájemní smlouvě řešící ukončení nájmu paní [jméno FO]. V rámci dalšího postupu k vyřešení situace a dokončení transakce právní zástupce žalované smluvní dokumentaci upravil a zaslal žalobkyni: „Vážený pane kolego, v příloze Vám zasílám aktualizované verze smluv a porovnání s Vašimi verzemi z 18.8.2020 pro lepší přehlednost provedených změn. Vzhledem k tomu, že v mezidobí bylo vymazáno jedno zástavní právo z katastru a uskutečnily se další změny a bude tedy nutné dokumentaci podepsat ještě jednou, zohlednili jsme do značné míry i Vaše změny navrhované 18.8.2020. Stav ohledně vyklízení prostor a pronájmu pro zbývající uložené stroje před jejich odvozem by detailněji vysvětlil pan [jméno FO].“ K plánovanému podpisu dne 21.9.2020 tak byla nachystána upravená dokumentace dle požadavku žalobkyně. Až následující den 22.9.2020 se za žalobkyni vyjádřil pan [tituly před jménem] [jméno FO], který prvně jako důvod, proč nelze podpis smluv uskutečnit, nově uvedl jako problém nájemní smlouvu se spol. [jméno PO] a rekolaudaci prostor na sklad, tedy více než měsíc po lhůtě k uzavření kupní smlouvy. V dataroomu byla pojistná smlouva na pojištění majetku, týkala se i povodně a záplavy. Pokud měla žalobkyně problém se zajištěním pojistitele, mohla se obrátit na jiný subjekt. Nový vlastník objekt bez problémů pojistil. Žalobkyně před uzavřením rezervační smlouvy si mohla lépe prověřit to, jestli bude schopna objekt koupit, dále si mohla vyjednat podmínky, které musí být splněny k tomu, aby uzavřela kupní smlouvu. Žalovaný vycházel žalobkyni vstříc, a to pokud jde o tu paní [jméno FO], pokud jde o pronájem firmě DB [jméno PO], tak smlouva o pronájmu byla uzavřena, a to až do února 2024. Žalobkyně prohlásila v rezervační smlouvě, že se seznámila se všemi podstatnými okolnostmi. Žalobkyně dosud neuvedla, z jakého důvodu se nedostavila na jednání s panem [jméno FO], jednatelem firmy žalovaného. Žalobkyně si mohla i v dodatku k rezervační smlouvě uvést podmínky, které žádá splnit. Žalobkyně byla informována o tom, že porušuje rezervační smlouvu, a že propadne rezervační poplatek žalovanému. Svědci [jméno FO] a [jméno FO] uváděli, že obchod bude financován z vlastních zdrojů, je to uvedeno v mailech. Upozorňuje na to, že když se ve wordu napíše financování z vlastních zdrojů, dojde k automatické opravě na financování zvláštních zdrojů. Taková věta však nedává smysl. 12 Ve velmi obsáhlém závěrečném návrhu žalovaný shrnul dosavadní průběh řízení, lze z tohoto návrhu uvést, že z provedených výslechů nebylo prokázáno, že by byl areál nepojistitelný a stejně tak nebylo prokázáno, že by si smluvní strany vůbec sjednaly povinnost žalovaného k rekolaudaci areálu a k zajištění pojištění areálu nebo že by se k tomuto žalovaný jakkoliv jinak kdykoliv zavázal. Stejně tak nebylo prokázáno, že by financující instituce jakoukoliv rekolaudaci dotčených nemovitostí požadovala. K tomuto tvrzení dle názoru žalovaného žalobkyně ani žádný důkaz nenavrhla. K otázce nepojistitelnosti objektu žalovaný dodal, že paní [jméno FO] vypověděla, že pouze oslovila několik pojišťoven v České republice, některé dokonce jen telefonicky, ale jednalo se pouze o první krok, kdy pojišťovna pouze v systému zkontroluje umístění nemovitosti a dle pouhé polohy v záplavovém území možnost pojištění formálně zamítne. Z výpovědi jednoznačně vyplynulo, že žádné další kroky k zajištění možnosti uzavření pojistné smlouvy aktivně vůbec nečinila, zejména nepokračovala v dalších jednáních s žádnou pojišťovnou, nenavrhla prohlídku areálu ze strany tzv. riskařů ze strany pojišťoven. Uvnitř areálu však nikdy nebyla a od vstupní brány nejsou nemovitosti jako celek a jejich rozmístění na pozemku dokonce ani přes zeleň vidět, což je pro riziko zatopení staveb klíčové, kde přesně se na pozemku nachází. Je zřejmé, že žalobkyně nečinila dostatečné kroky k zajištění pojištění, ač věděla, že se jedná o nezbytnou podmínku financování transakce. Z hlediska časového paní [jméno FO] uvedla, že po oslovení klientem řeší zakázku vždy ihned a pojišťovny reagují v řádu dnů. Pokud je tedy zpráva pojišťovny [právnická osoba] datována až 16.9.2020, tak s nimi mohla začít jednat přibližně 13.9.2020. Vzhledem k tomu, že rezervační smlouva byla uzavřena v květnu 2020 a prodloužená rezervační lhůta byla sjednána na 19.8.2020, je zřejmé, že před uplynutím této lhůty se žalobkyně ani nesnažila splnit podmínky financující instituce. Dle názoru žalované lze z výše uvedených okolností mít důvodně za to, že po uplynutí sjednané rezervační lhůty se žalobkyně pouze dodatečně snažila získat potvrzení o údajné nepojistitelnosti objektu. O záplavovém území věděla žalobkyně prokazatelně od 2.3.2020 (e mail od pana [jméno FO] panu [jméno FO], 14:20:43) tedy 2 měsíce před uzavřením rezervační smlouvy a poptávat pojištění tak mohla dokonce dostatečně předem. Naopak z výslechu [tituly před jménem] [adresa], pojišťovacího makléře, který areál v [jméno obce] dříve pro žalovanou pojišťoval, zcela jednoznačně vyplynulo, že posouzení možností pojištění pouze na základě tzv. povodňových map je pouze prvním základním krokem. Posouzení pojistitelnosti objektu pouze takto, tzv. „od stolu", však v praxi není relevantní a makléř musí činit další kroky k získání výjimky, které jsou v praxi běžné. V situaci, kdy se nemovitost nachází v záplavovém území a je zájem nemovitost pojistit na povodeň/záplavu, musí se nechat vypracovat tzv. riziková zpráva, potvrdil, že je možné pojistit i objekty v záplavových zónách, pokud se na místo vyšle rizikový inženýr a ten dojde k závěru, že objekt lze pojistit. Nepamatoval si, že by ho věci žalobkyně kontaktovala a chtěla jeho služby v souvislosti s možností sjednání pojištění. Upozorňuje znovu na listinné důkazy, které jsou součástí spisu, a to pojistnou smlouvu žalované prokazující, že po celou dobu, kdy měla ve vlastnictví areál Machnín, byl areál pojištěn včetně rizik povodní a záplav. Stejně tak stávající vlastník má celý areál [jméno obce] pojištěn, a to včetně rizik povodní a záplav, což bylo jednoznačně prokázáno vyjádřením pana [jméno FO] za společnost [právnická osoba]., e-mailem ze dne 8.3.2024. Výpověď pana [jméno FO] není pravdivá, není pravda, že by žalovaný sliboval žalobkyni dořešit pojištění a kolaudaci objektu, není pravda, že by se pan [jméno FO] měl ozvat žalobkyni, pokud vypovídal, že žalovaný jednal se žalobkyní i po 19.8.2020, jde o zneužití dobré vůle žalovaného, naopak vypovídal o tom, že dokumentace byla podepsatelná, není pravdou, že obě banky (KB, a.s. a Artesa) měly být účastníky smlouvy. Není pravda, že společnost [jméno PO] začala vyjednávat pojištění již v polovině června 2020. Naopak potvrdil, že v dataroomu byla nahrána kolaudace objektu, žalobkyně tedy věděla od začátku o možném způsobu využití objektu. Svědek [jméno FO] potvrdil, že ,,Artesa kupní smlouvu schválila a dokumentace připravená na pondělí 21.9.2020 byla podepsatelná". Na otázku, proč se žalobkyně k podpisu nedostavila a termín 21.9.2020 zrušila nebyl schopen odpovědět s odůvodněním, že si to nepamatuje, což je dle žalovaného nepravděpodobné. [jméno FO], realitní makléř společnosti NAXOS a.s., která byla ve věci realitním zprostředkovatelem potvrdil, že na transakci pracoval s kolegou [jméno FO], který pana [jméno FO] osobně znal z předchozích transakcí, s tím, že pan [jméno FO] představil společnost [jméno PO]. s tím, že areál má být pronajat této společnosti jako sklad. Jednoznačně tak potvrdil, že se jednalo výhradně o obchodního partnera kupující, tedy žalobkyně. Důvodem neuzavření transakce byl problém s financováním na straně kupující, tedy žalobkyně. Potvrdil, že řešení kolaudace, resp. rekolaudace nebylo podmínkou obchodu a potvrdil, že společnost [jméno PO] byla v objektu v nájmu až do loňského roku. Dále potvrdil, že uplatnění sankce z rezervační smlouvy byla tématem jednání. Potvrdil, že nejprve chtěl pan [jméno FO], tedy žalobkyně, financování z vlastních zdrojů. K tomu žalovaný upozorňuje i na vyjádření právního zástupce žalobkyně z posledního jednání dne 26.11.2024, citováno z protokolu: ,,PZ žalobkyně uvádí, že je možné, že zpočátku bylo uváděno o vlastních zdrojích, nepopírám, že toto v těch e mailech zaznělo." Dále potvrdil, že se žalovanou byla domluva, že až do konce roku 2020 nebude NAXOS dál nemovitost nabízet a shánět případně nové zájemce, a stále existoval prostor pro žalobkyni sehnat si financování. Svědek [jméno FO] potvrdil i to, že všechny podklady a informace byly k dispozici před uzavřením rezervační smlouvy, snad vyjma nájmu bytu, potvrdil, že v dataroomu byla nahrána kolaudace i pojistka. Shodné závěry dle názoru žalované vyplynuly i z výslechu pana [jméno FO]. [jméno FO], realitního makléře Naxosu. Svědek [jméno FO] vypověděl, že žalobkyni sdělil, že si kupující musí objekt nejprve koupit a pak si sám rekolaudovat dle svých potřeb. K otázce pojištění pouze přislíbil předat kontakt na pana [jméno FO], nikoliv že by se žalovaný jako prodávající zavázal zajistit pojištění. Potvrdil, že kontakt na pana [jméno FO] předal a následně u něj ověřoval, zda se na nějak někdo od žalobkyně obrátil a pan [jméno FO] mu říkal, že se mu nikdo neozval, což zcela potvrzuje výpověď pana [jméno FO], který si nepamatuje, že by byl kontaktován ze strany pana [jméno FO]. [jméno FO] dále potvrdil, že se jednalo o výrobně-skladovací areál, část prostor tedy byla kolaudována jako skladovací prostory. [tituly před jménem] [jméno FO], advokát, v době transakce právní zástupce žalobkyně, vypověděl, že v rezervační smlouvě nebyly sjednány žádné podmínky, které by měly být ze strany žalované splněny. Svědek tak potvrdil tvrzení žalované, že nikdy nebyla povinna zajišťovat rekolaudaci objektu a ani nebyla povinna zajišťovat pro žalobkyni pojištění. Další tvrzení pana [jméno FO] jsou dle názoru žalovaného nejen zavádějící, ale dokonce nepravdivá. Tato tvrzení mohou vyplývat z neznalosti podkladů, jelikož pan [jméno FO] soudu potvrdil, že se neseznamoval s podklady v dataroomu. Uvedl, že kolaudace objektu nebyla na sklad. Pokud by se ale seznámil s podklady v dataroomu, věděl by, že se jednalo o výrobně-skladovací areál a část prostoru byla kolaudována pro textilní výrobu, zbývající část byla kolaudována jako sklady. Stejně tak byla v dataroomu nájemní smlouva paní [jméno FO], pokud by tedy advokát v tomto spatřoval jakýkoliv problém, jistě by to uvedl. Žalovaný z důvodu opatrnosti znovu upozorňuje a odkazuje na dokumentaci, která je součástí spisu a která byla součástí dataroomu včetně výkresové dokumentace, ze které jednoznačně vyplývá, že v objektu areálu se nachází skladové prostory, a to v objektu tkalcovny místnost označená č. 115 sklad skárny o výměře 1180,11 m2 a místnost označená jako č. 2.10 sklad přízí o výměře 879,8 m2 a sklad 3.10 o ( , ) výměře 916 m2 další drobnější místnosti skladů 109, 1.40, 1.51, 1.55, 1.64, 2.2, 2.4, 2.13, 2.15 a 3.13 o výměře celkem 254,55 m2. Celkem tedy areál zahrnoval 2975,91 m2 hlavních skladovacích prostorů a 254.55 m2 vedlejších skladovacích proctor. Dále uvedl řadu dalších problémů, které bránily uzavření dohody, ale již neuvedl, že až na financování byly všechny vyřešeny. Dále opakoval nepojistitelnost objektu a problém s nájemní smlouvou paní [jméno FO]. Dokonce advokát [jméno FO] uvedl, že „v průběhu jednání se žalovaný zavázal, že pomůže žalobci s financováním", jedná se však o nepravdivé tvrzení, které žalobkyně nikterak nedoložila a k prokázání nenavrhla ani žádné důkazy. Uváděl i nepravdivé informace, zejména, že verze smluv od doktora [jméno FO] nebyly ve změnovém režimu. K tomu žalovaná doložila e-maily ze dne 20.9.2020 a 18.8.2020, vždy tedy před oběma termíny podpisy a pokusy transakci uzavřít, kde jsou jednoznačně patrné čistopisy k podpisu a verze tzv. redline ve změnovém režimu. Dále nepravdivě svědek [jméno FO] uvedl, že „žalovaná v komunikaci přislíbila, že zařídí rekolaudaci objektu. Dokonce i tvrdil, že neví, jak se v areálu ocitl nájemce [jméno PO], že údajně asi z vůle prodávajícího, ač byl v řízení prokázán opak. Ke svému e-mailu ze dne 23.8.2020, kde pan [jméno FO] sdělil, že si uvedené problémy spojené s financováním žalobkyně řeší, dokonce u výslechu uvedl, že to byl jen „zdvořilostní email". I toto je třeba přičítat k tíži žalobkyně, pokud její advokát jejím jménem posílal jen zdvořilostní e-mail , který patrně tedy vůbec nemyslel vážně a věci, které tam tvrdil, že řeší, ve skutečnosti vůbec neřešil. Žalovaný v žádné případě nemohl rozpoznat, že komunikace ze strany advokáta žalobkyně není myšlena vážně. A na otázku, proč 14.9.2020 pan [jméno FO] poslal, že se smlouvy připravují ke kompletaci na 21.9.2020 k podpisu dokonce odpověděl, že neví, co tím jeho klient myslel. Svědek pan [jméno FO]. [jméno FO] za Artesu, spořitelní družstvo, uvedl, že nedošlo ke schválení úvěru a potvrdil tak, že strana kupující nesplnila svou základní povinnost pro transakci, tedy nezajistila si financování. [jméno FO] potvrdil, že žalobkyni znal i ze svého dřívějšího působení v Moravském Peněžním Ústavu - spořitelní družstvo (dnes TRINITY BANK a.s.), kdy potvrdil, že se žalobkyní dělali více obchodů (potvrdil, že znal pana [jméno FO] i [jméno FO]). Tedy další svědek potvrdil četné zkušenosti žalobkyně s transakcemi a jejich financováním. Zároveň potvrdil, že „nepoiištění obiektu bylo jedinou nesplněnou podmínkou pro poskytnutí úvěru, ostatní bylo v pořádku". Financování nebylo navázáno pouze na ručení nemovitostí, která je předmětem transakce, ale zájemce o úvěr může ručit i jakoukoliv jinou nemovitostí. potvrdil, že Artesa nikdy není stranou kupní smlouvy, kupní smlouva je věcí prodávajícího a kupujícího, do toho Artesa nezasahuje. Nepravdivé je proto i další tvrzení žalobkyně, že by kupní smlouva nebyla schválena Artesou. Stejně tak, že by k podpisu muselo dojít v jeden den za účasti banky. Dále pan [jméno FO] vysvětlil a potvrdil postup vypořádání předchozího úvěru a zástavy, tedy že je třeba vyčíslit hodnotu úvěru k určitému datu a pokud se transakce nestihne, následně banka provede nové vyčíslení k tomuto pozdějšímu datu. Jedná se tedy o běžný postup a aktualizace vyčíslení ke dni podpisu smluv je naprosto nezbytná, tvrzení žalobkyně, že se jedná o neodsouhlasenou změnu kupní smlouvy je tak naprosto absurdní a pouze účelové. Rozhodující skutečností je pak zejména i fakt, že se žalobkyně a její zástupci nedostavili na naplánovaná jednání, na kterých mohlo dojít k případné úpravě dokumentace na místě, pokud by se skutečně jednalo o relevantní nedostatky. Jelikož prodloužený termín rezervační lhůty byl sjednán na 19.8.2020, kdy se žalobkyně nedostavila na jednání s relevantním zdůvodněním nebo omluvou a konkrétním návrhem na požadavky úpravy smluvní dokumentace, je zcela k její tíži, že poslední den lhůty nevyužila možnosti s žalovanou jednat a splnit svůj závazek. Pokud se týče tvrzení žalobkyně o tom, že z porovnání verzí kupní smlouvy a nájemní smlouvy je zřejmé, že žalovaná postavila žalobkyni jednostranným podpisem před znění smluvní dokumentace, která nebyla odsouhlasena, je třeba výslovně zdůraznit, že sama žalobkyně připouští a je si vědoma toho, že některé úpravy jsou zcela nepodstatné. ,,Některé úpravy, byť se mohou jevit jako nepodstatné, mohly ve svém důsledku mít vliv na jiná ujednání, výši kupní ceny, výši utvrzení závazků apod." Žalobkyně však vůbec netvrdí a neprokazuje, jak by konkrétní ujednání, na kterých údajně nebyla shoda, mohla mít vliv na výši kupní ceny apod. Pokud se např. jedná o čl. V. odst. 1 kupní smlouvy, kde žalobkyně argumentuje, že oproti původním návrhům smlouvy byla částka 863.300 EUR změněna na 865.284 EUR, jedná se o článek upravující vypořádání kupní ceny z jistotního účtu. A jelikož měl být vypořádán nedoplatek úvěru žalované, kdy jeho výše se samozřejmě měnila dle aktuální výše, v den podpisu smlouvy bylo potřeba uvést aktuální výši dle potvrzení banky, jak bylo vysvětleno i panem [jméno FO] z Artesy. Rekolaudace je časově a finančně náročný proces, je vyloučené, že by se žalovaný zavázal v květnu při podpisu rezervační smlouvy, že ji do července 2020 zařídí. K neuzavření kupní smlouvy došlo jednoznačně pouze z důvodů na straně žalobkyně, proto došlo k aplikaci čl. III. odst. 3 uzavřené rezervační smlouvy a žalovanému vznikl nárok na sjednanou smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, a pro tyto účely bylo výslovně sjednání započtení rezervačního poplatku na smluvní pokutu. Tím, že žalobkyně po uplynutí rezervační lhůty dne 19.8.2020 neuplatnila svůj údajný nárok na vrácení rezervačního poplatku, pak tím uznala, že porušila své povinnosti a že ve stanovené lhůtě nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů na její straně. Tím, že jednala s žalovanou dál ještě v říjnu 2020, uznala své pochybení a snažila se splnit podmínky uzavření transakce dodatečně. Žalobkyně však neprokázala jedinou sjednanou povinnost, kterou by žalovaná porušila. Dále je stěžejním argumentem žalobkyně tvrzení, že tím, že se žalovaná ze své dobré vůle snažila transakci dokončit a dávala žalobkyni prostor pro uzavření transakce i po uplynutí rezervační lhůty, údajně tím potvrdila, že na straně žalobkyně nedošlo k porušení rezervační smlouvy. Žalobkyně se tedy snaží v rozporu s dobrými mravy zneužít snahy žalované dát žalobkyni další šanci k dodatečnému zajištění financování a uzavření kupní smlouvy po sjednané lhůtě. Tato právní argumentace žalobkyně je v přímém rozporu se základními zásadami soukromého práva, nemá oporu v žádném právním předpise ani uzavřené rezervační smlouvě a nemůže proto obstát. Argumentace žalobkyně je v přímém rozporu s ust. § 3 odst. 2 písm. d) a§ 1759 obč. zák., tedy se zásadou pocta sunt servanda. Žalobkyně neprokázala a ani relevantně netvrdí, z jakého důvodu by neměla mít povinnost plnit uzavřenou rezervační smlouvu. Dokonce se dle názoru žalované musí uplatnit i zásada dle ust. § 1764 obč. zák., tedy že smlouva strany zavazuje i tehdy, stane-li se plnění obtížnějším. Pokud žalobkyně chtěla původně hradit kupní cenu z vlastních prostředků, ale nakonec volila variantu úvěrového či jiného financování, sama zvolila obtížnější variantu samozřejmě vyžadující splnění celé řady podmínek úvěrující instituce, což ale nemá žádný vliv na povinnost žalobkyně řádně splnit uzavřenou rezervační smlouvu. [jméno FO], kromě žalobkyně a skupiny [jméno PO], stojí i za skupinou EKVITA, která sama poskytuje financování. Ekvita je finanční skupina, která se od roku 1994 primárně zabývá poskytováním nebankovních úvěrů a půjček. V současné době jde o holding tvořený společnostmi EKVITA INVEST, a.s., [právnická osoba]., [právnická osoba]., [právnická osoba] a [právnická osoba]. [jméno FO] ve vztahu k žalované vystupoval jako zkušený investor do nemovitostí a sám podniká i v oboru poskytování financování. Nemůže tedy nyní s úspěchem těžit z vlastní neschopnosti, kdy nebyl schopen získat financování. že každý má povinnost jednat v právním styku poctivě a nikdo nemůže těžit ze svého nepoctivého jednání. Žalobkyně se tak v tomto řízení nemůže úspěšně domáhat žalobou uplatněného nároku nepoctivým jednáním, když porušila uzavřenou rezervační smlouvu a k tíži žalované se snaží tvrdit, že jednáním po uplynutí rezervační lhůty žalovaná snad porušení rezervační smlouvy schválila. Tento výklad žalobkyně nelze bohužel označit jinak než za zcela absurdní a urážející veškeré zásady poctivého obchodního jednání a právní zásady soukromého práva. Skupina FINAPRA na svých stránkách uvádí aktuální hodnotu aktiv 520 mil. EUR a celkovou plochu vlastních pozemků více než 3.000.000 m2. Do letošního roku Finapra realizovala prodeje v hodnotě 697.000.000 Kč, pracuje na přípravě výstavby téměř 100.000 m2 ploch skladových a výrobních hal, celková výše investic je odhadnuta v úrovni 6 mld. Korun, výstavbu financuje primárně z vlastních zdrojů, bankovních úvěrů a případných půjček třetích subjektů. [jméno FO] na samém počátku obchodního vztahu napsal e-mail panu [jméno FO], kde uvádí „rozhodli jsme se koupit nabízenou nemovitost v [jméno obce]. Vzhledem k tomu, že máme navázány velmi rychle zákazníky, potřeboval bych hned uzavřít alespoň rezervační smlouvu a následně návrh kupní smlouvy. Kupní cenu budeme hradit zvláštních prostředků, potřebujeme na složení lhůtu cca 14-21 dní od podpisu závazné smlouvy. Ohledně využití a předání mám takovou prosbu. Potřebovali bychom uskladnit během týdne zboží na cca 1000-1500 m2 a někdy v červnu uvolnit dalších cca 1500-2000 m2. Oboje by využívala firma DB [jméno FO]. Pokud by nám vlastník vyšel vstříc a krátkodobě nám pronajal prostory, bylo by to ideální. Konkrétně třeba s rezervační smlouvou uzavřít nájemní smlouvu s tím, že transakce se následně velmi rychle realizuje. Pokud bychom z naší strany nemovitost nekoupili, majitel by dostal smluvní pokutu + nájemné. S ohledem na veškeré provedené dokazování je zřejmé, že žalobkyně neprokázala, že by k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na straně žalované a neprokázala, že by žalovaná porušila jakoukoliv sjednanou povinnost dle rezervační smlouvy. Z tohoto důvodu žalobkyně neunesla břemeno tvrzení a břemeno důkazní a podaná žaloba by měla být v celém rozsahu zamítnuta a žalované přiznána náhrada nákladů řízení. 13 Jednatel žalované [jméno FO]. [jméno FO] před soudem vypověděl, že jednatelem firmy jsem od ledna 2021, v areálu působím od roku 2004. Byl u toho, když si zájemci chtěli prohlédnout areál, poskytoval informace. Rezervační smlouva byla uzavřena na žádost žalobkyně, ale právních jednání se neúčastnil. Nebyl v tu dobu jednatelem. Pokud jde o pojištění, tak areál byl vždy pojištěn, a to i po záplavách z roku 2010, kdy se voda do areálu vůbec nedostala. Je důležité, aby pojišťovací makléř se přišel podívat na místo, pokud to dělá od stolu, tak je možné, že objekt je v záplavové zóně. Původně byl v minulosti objekt pojištěn u Kooperativy a pak u Generali pojišťovny (ČP). [jméno FO] užívala vrátnici, tento pronájem nějak nesouvisí s užíváním celého objektu, přesto v době účinnosti rezervační smlouvy změnili nájemní smlouvu na dobu určitou. Po neúspěchu jednání se žalobkyní byl objekt dále nabízen, v lednu 2021 se začalo jednat s firmou Korado, k podpisu kupní smlouvy došlo v květnu nebo v červnu 2021, přesně si nevzpomene. Byl u několika prohlídek, kterých se účastnila žalobkyně, u první a druhé byl určitě i pan [jméno FO]. U první prohlídky byla i firma Naxos, která zajišťovala prodej objektu. U druhé prohlídky byl už [jméno FO], ten tam byl opakovaně ještě asi 3x. [jméno PO] se probíralo, co chtějí užívat, co nikoliv, jak to oddělit, jaká bude ostraha, tuto firmu dovedl pan [jméno FO], zajímal se, zda to lze pronajmout ještě před prodejem, protože [jméno FO] potřeboval sklady ihned. Smlouva byla uzavřena na jeden měsíc a pak byla prodlužována vždy na tři měsíce. Tak to požadoval [jméno PO]. Ví, že se zajímali o kolaudaci a případnou rekolaudaci, a to kvůli Požárnímu bezpečnostnímu řešení. V tomto řešení se uvádí různé požadavky podle toho, co se má v objektu nacházet. On sděloval, že žádná rekolaudace dělána nebude, že to nabízí tak, jak to je a vícekrát se o tom [jméno PO] nezmiňoval. Začátkem roku 2021 se ozvala firma [jméno PO], že má další zájemce, byla to i firma [jméno PO], jedná se o velkou firmu, jezdili tam od nich různé útvary jako technologie, pak tam byl z pojišťovny atd. to mohlo trvat 3-4 měsíce, pak řekli, že ano, že mají zájem a následně došlo k uzavření kupní smlouvy během tří týdnů. Měli stejné informace jako žalobkyně, nevyužila se žádná předchozí jednání vedená se žalobkyní pro účel této nové kupní smlouvy. Neměli s nimi sjednánu rezervační smlouvu ani žádné depozitum, my to nepožadovali, ostatně ani při jednání se žalobkyní to nechtěli, přišla s tím žalobkyně. K žalobkyni uvádí, že neví, jestli by měla zájem koupit areál, kdyby [jméno PO] neměl zájem si ho pronajmout. Je pravdou, že v areálu byla řada věcí jako strojů a těch kovových cívek, které byly venku. Textilní výroba tam skončila, stroje byly rozprodávány, část areálu už byla prázdná. V době, kdy mělo dojít k prodeji žalobkyni, tam byla ještě řada strojů, ale již byly prodané a v průběhu odvážené. Na ten odvoz nespěchali, protože bylo zřejmé, že to bude trvat nějako dobu. Kdyby nabývající řekl, že chce areál prázdný, trvali by na tom, aby kupec strojů si tyto odvezl hned, nebo by to bylo převezeno jinam, což se i stalo s tím Koradem. Měl za to, že měla být uzavřena nájemní smlouva mezi žalobkyní a nabyvatelem těch strojů, ale nebyl u toho. Nevím, jestli jednání o nájemní smlouvě či o prodeji strojů byla před nebo po 19.8., není schopen to časově zařadit. Pokud jde o otázku pojištění objektu, tak nebyl u jednání se žalobkyní, pokud se někdo za žalovanou firmu účastnil, tak by to byl [jméno FO]. Vrátnice, kterou užívala paní [jméno FO], byla předmětem prodeje, smlouvu měla na dobu neurčitou, změnili ji na dobu určitou, aby šlo objekt vyklidit, kdyby měl žalobce zájem neví, jestli takový požadavek vznesl. Verze kupní smlouvy vypracovával [jméno FO] s jejich zástupcem, tedy [tituly před jménem] [jméno FO]. On byl v tu dobu vedoucím provozu, byl zaměstnancem žalované, neví nic o okolnostech ukončení vyjednávání mezi účastníky. Pokud byla uskutečněna prohlídka přímo v objektu 17.8., tak si nevzpomene, jestli byl účasten. U jednání v kanceláři u [tituly před jménem] [jméno FO] nebyl. 14 Svědkyně [jméno FO]. [jméno FO] vypověděla, že pracuji jako makléřka pro firmu [právnická osoba], jedná se o firmu, která pro klienty se snaží najít nejvhodnější pojištění dle potřeb klienta. Vzpomíná si na areál [jméno obce], řešila to ona s Vůjtěchem, oslovili více pojišťoven. Problém byl v tom, že se jednalo o čtvrté záplavové pásmo. Existuje mapa záplavových pásem, není si jistá, kdo to vydává. Může dojít k přehodnocení těchto pásem, myslí si, že se to dělá 1x nebo 2x ročně, může totiž dojít ke změně podmínek, např. vybudování protizáplavových opatření. Pojišťovny oslovili mailem, pak i telefonicky, ale nikdo nebyl ochoten majetek pojistit, když se jedná o čtvrté záplavové pásmo, tedy pokud jde o pojištění proti povodni a záplavě. Další živelná rizika byla pojistitelná. Teoreticky může konkrétní pojišťovna vyslat na místo svého zaměstnance, říká se jim riskaři, kteří mohou na místě posoudit nebezpečí záplavy či povodně. Toto jsou však již otázky na pojišťovnu, není oprávněna toto hodnotit. Ona osobně nezažila, že by nějaký objekt byl ve čtvrtém pásmu, a přesto byl pojištěn. Areál v [jméno obce] navštívila i s panem [jméno FO]. Nemá oprávnění hodnotit skutečné ohrožení objektu. Mailem oslovili Generali Českou pojišťovnu, Kooperativu a Českou podnikatelskou pojišťovnu, všechny odmítly pojištění proti záplavě a povodni, když se jedná o čtvrté pásmo. Další oslovili telefonicky se stejným výsledkem. Když se jedná o pojištění nemovitosti, tak úvěrující společnost chce vždy pojištění proti povodni a záplavě, i když se jedná o naprosto nesmyslná místa. Je to tedy naprosto běžný požadavek. Pokud dojde ke změně vlastníka nemovitosti, tak stávající pojistná smlouva zaniká, nepřechází na nového vlastníka. Nový vlastník si musí sjednat novou smlouvu a určitě se znovu zkoumají podmínky. Zda je objekt v současné době pojištěn neví a pokud je pojištěn i proti záplavě a povodni, tak by musel být učiněn dotaz přímo na pojišťovnu, proč tak učinili. Jí napadá jenom to, že mohla být vybudována nějaká protipovodňová opatření. [jméno FO] je klient Omnifu, připravují pro něj pojistné smlouvy, přesněji je jednatelem společnosti, pro kterou chystají pojistné smlouvy. Není schopna blíže uvést, ve kterém období byla na místě, ví, že měli něco jiného poblíž, tak se tam zastavili. Jejich cílem je uzavření pojistky. Jde o to, aby pojistka byla kvalitní, protože potom řeší i případnou pojistnou událost. Když je klient osloví, že chce pojištění, tak v podstatě ihned na tom začne pracovat. Oslovená pojišťovna reaguje v řádu dnů. Není možné, že by jí někdo požádal např. v květnu a ona to začala řešit v září. Když jí přišlo zamítavé stanovisko, tak do pojišťovny volá, zda by to přece nešlo nějak udělat, bylo řečeno, že nikoliv. Vlastně se nikdy nesetkala s tím, že by objekt byl ve čtvrtém pásmu, a přesto byl pojištěn na záplavu a povodeň. Telefonicky ještě oslovila pojišťovny Slavia, Hasičskou pojišťovnu, ČSOB a Uniqua. Pokud je jí položena otázka, že pokud přišla zpráva pojišťovny o nepojištění 16.9.2020, tak mohla začít jednat např. 13.9.2020. Tuto práci dělá přes 20 let, je placena formou provizí, takže je jejím zájmem uzavřít kvalitní smlouvu, a to co nejdříve. Přímo uvnitř areálu nebyla, viděli to z venku. Pokud jde o ta záplavová pásma, tak k tomu jsou mapy, má za to, že se jedná o v podstatě katastrální mapu a tam jsou různá barevná pásma, podle toho, o který stupeň se jedná. Pokud jde o čtvrté záplavové pásmo, tak tam nelze pojistit nic proti povodni a záplavě a je jedno o jakou majetkovou hodnotu se jedná. 15 Svědek [jméno FO] vypověděl, že pracuje jako OSVČ. Podstata jeho práce je v tom, že když se prodává nějaký areál, tak zájemce o koupi ho osloví, aby zjistil technický stav a zajistil vyjednávání kupní smlouvy. Nemá žádný vztah k žalobci ani žalovanému. Pro žalobce pracoval asi 3x. Oslovila ho firma Finapra, že by měla o areál zájem, ať se tam jede podívat. Měl materiály od firmy [jméno PO], to je firma, která měla zprostředkovat prodej pro žalovaného. Byl na místě několikrát, sepsal různé body, co je potřeba udělat. [žalobce] mu přidělila i advokáta [tituly před jménem] [jméno FO], který měl řešit právní otázky. Pokud jde o financování, tak měl jednat s firmou [jméno PO] anebo s Moravským finančním ústavem, myslí, že nyní se jmenují Trinity bank, pro ně to však byla malá zakázka, tak jednal s Artesou. Areál byl velmi zastaralý, podklady často neodpovídaly skutečnosti, nebyly tam platné revize kolaudace, neodpovídala ani nájemní plocha, bylo tam ještě hodně materiálu, který patřil žalovanému, nejdřív se jednalo o tom, že se materiál prodá, a pak že si pronajmou od nového vlastníky ty plochy, kde materiál je. Celé to bylo takové nepřehledné. On měl posoudit různá věcná břemena, příjezdy do objektu. Když přišel do objektu, tak už tam [jméno PO] byl, měl zájem tam zůstat i nadále. Užívali výrobní areál, ale oni tam provozovali sklad. Byl tam poprvé asi 7.6., zakázku dostal někdy v polovině či koncem května. První návrhy kupní smlouvy byly někdy začátkem července. Smlouvy se však neustále měnily podle aktuální situace a podle toho, co bylo zjištěno, těch variant mohlo být 10 až 12. Pokud si pamatuje, tak někdy počátkem října byla schůzka s [jméno FO]. [jméno FO] a [právnická osoba], řekli si, co je třeba ještě doplnit, konkrétně se jednalo o pojištění objektu a kolaudaci, obdrželi asi dva maily s tím, že kolaudaci na sklady se nedaří vyřešit a uzavření pojistky se taky nepodařilo. Někdy koncem října vše utichlo, myslí, že žalovaný měl již nového zájemce. Během jeho působení se něco vyřešilo, vzpomíná si např. na nájemní smlouvu p. [jméno FO], ale jinak se nic moc tam neudělalo. Informace měl od firmy Naxos, že je areál na prodej. On má prvou komunikaci z konce května. Byla uzavřena rezervační smlouva asi proto, aby se nejednalo s někým jiným a rezervační poplatek chápal jako potvrzení zájmu u žalobce a jeho bonitu. Ví, že se tam v té smlouvě měnil kupující to bylo někdy v červenci 2020. Podklady dostávali přes data room, tam byly i nahrávány další materiály, různé výkresy a smlouvy. On se obracel na firmu [jméno PO], ale i na žalovaného. Podkladů bylo málo, jednalo se o zastaralý objekt, např. tam chyběly informace o jeřábech, které tam byly, o jímkách, ze kterých tekl i nějaký olej, otázky statiky. Termín k uzavření kupní smlouvy se posouval, a to po oboustranné dohodě. Žalovaný se snažil, ale přesto spousta věcí nebyla. Za [jméno PO] jednal s p. [jméno FO], dále [jméno FO], což byl personální a obchodní ředitel žalované, s [jméno FO], což byl správce a pan [jméno FO], ten měl řešit pojištění, osobně ho neviděl. Toho mu doporučil p. [jméno FO], oslovil [jméno FO], ten nereagoval, tak se opět obrátil na [jméno FO], který říkal, že ho bude urgovat, přesto se [jméno FO] neozval. Převodem nemovitosti stávající pojistná smlouva zaniká, bylo potřeba vyjednat novou, jednalo se o 4. záplavový stupeň. Pojišťovny to nechtěly pojistit a [jméno FO] říkal, že jim pomůže [jméno FO]. Pokud jde o osobní schůzky, tak ví, že byli u pana [tituly před jménem] [jméno FO], dále jednali i v areálu a s panem [jméno FO] v [adresa]. [jméno FO] i podepsal nějakou variantu kupní smlouvy, s touto nesouhlasili, ještě ten den ráno poslali připomínky, nebyl na ně brán zřetel a smlouva byla podepsána. Sám žalovaný uznal, že smlouva nebyla v pořádku, protože se jednalo dále i po tom 19.

8. Dávali si nové termíny a podklady, k tomu má maily. Nové informace byly sdělovány oběma stranami. Financovat nákup měla firma [jméno PO], to bylo zřejmé od začátku června, informaci posílal i [jméno PO]. Na objektu byla zástavní smlouva pro KB, a.s. a naopak nová zástavní smlouva by byla sjednána pro Artesu. Obě banky by tedy byly účastníky smlouvy, trvaly na tom, aby smlouva byla podepsána všemi účastníky v jeden den. Když pan [jméno FO] podepsal tu smlouvu, tak u toho banky nebyly, nebylo to připravené ze strany bank. Sám dříve v bance pracoval, tak ví, že tam probíhá schvalovací proces. Zajímá je stav objektu, hodnota objektu, do jaké výše bude koupě zajištěna úvěrem, jaké tam jsou nájemní smlouvy apod. Artesa schválila financování koupě objektu, ale uváděla, že chce tam mít nájemní smlouvy, pojištění objektu a rekolaudaci a také nebylo jasné, zda tam prodávající bude mít nájemní smlouvu po dobu, co tam bude mít materiál, nebo zda to vyklidí a budou tam jiné firmy, které o to měly zájem, toto může doložit. Tato informace přišla mailem, přeposlal jí panu [jméno FO] a [jméno FO] z Naxos. To bylo v září 2020. Rozhodující je pojištění, to začaly řešit v polovině června s firmou Omnif. Bylo zjištěno, že to nelze pojistit. [jméno FO]. [jméno FO] pokračoval v jednání i po tom podpisu smlouvy, takto např. uzavíral dodatek smlouvy s p. [jméno FO] a myslí, že i řešil otázky rekolaudace, což byly podmínky banky. Oficiálně k žádnému ukončení jednání o prodeji nedošlo. Dataroom se zřizuje na internetu, nahrávají se tam různé doklady a je k nim omezen přístup. Jméno [jméno FO] Naglmüler někde četl, myslí, že byl za Naxos, osobně ho nikdy neviděl, ani s ním nejednal. Je možné, že nějakou dobu zastupoval pana [jméno FO]. Pro pana [jméno FO] dělal více transakcí, byly to asi tři projekty, financovala to firma Trinity Bank, což předtím bylo MPÚ (Mor. peněž. ústav), a to právě v době, kdy byly družstvem. Pak už to pro ně byla malá zakázka, bylo mu řečeno, že pan [jméno FO], který u nich dělal, odešel do Artesy, ať se obrátí na ně. Pojištění objektu je součástí úvěrových smluv. Může doložit, že pojištění začal řešit 15.6. a asi po měsíci mu přišlo, že to nepojistí. To, že jim objekt nepojistí, jim bylo sděleno již před datem do kdy měla být dle rezervační smlouvy podepsána kupní smlouva. Pokud jde o kolaudaci, tak celou dobu bylo jasné, že bude nutná rekolaudace, byla tam sice uzavřena smlouva se [jméno FO], ta ale neodpovídala skutečnosti, neboť koladace byla na výrobu a [jméno FO] tam měl sklady. Kolaudace byla v data roomu, ale na tu výrobu. V rezervační smlouvě nebyla stanovena povinnost žalovaného zajistit financování koupě, rekolaudace objektu byla povinností žalovaného, pojištění objektu nebyla povinností žalovaného, ale bylo sdělováno, že objekt je pojištěn, a že nebude problém ho znovu pojistit. Pokud 14.9. psal panu Němcovi (KB), že kompletuji smlouvy k podpisu na 21.9.2020, tak tím myslel, že mohou smlouvy kontrolovat. Měl za to, že 21.9. bude připraveno vše k podpisu včetně všech dalších dokumentů včetně kupní smlouvy. Stále bylo možné podepsat kupní smlouvu, ovšem Artesa by neuvolnila finanční prostředky, dokud by nebyla provedena rekolaudace a pojištění objektu proti záplavám. Má za to, že Artesa a KB byly účastníky kupní smlouvy, případně jako vedlejší účastníci, KB brala peníze do úschovy, odečetla by si hodnotu poskytnutého úvěru, který byl zajištěn zástavou a zbytek peněz by poslala žalovanému. To, že KB se vzdává zástavního práva jim bylo sděleno až v září. K připomínce právního zástupce žalovaného je znovu protokolováno, že Artesa kupní smlouvu schválila a dokumentace připravená na pondělí 21.9.2020 byla podepsatelná. Na dotaz, zda, kdy a proč zrušil termín podpisu kupní smlouvy a dalších dokumentů stanovený na 21.9.2020 uvádím, že neví, přece jenom to jsou 4 roky. Také v tu dobu byl covid a spousta termínů se zrušila i z toho důvodu. S panem [jméno FO] se viděl asi jednou v areálu objektu a s panem [jméno FO] se asi neviděl nikdy. 16 Svědek [jméno FO] [jméno FO] před soudem vypověděl, že pracuje jako realitní makléř u firmy Naxos, v této pozici byl i v roce 2020, když firma Kümpers chtěla prodat objekt v [obec]. Kolega pan [jméno FO] z dřívějších obchodů znal pana [jméno FO], se kterým již některé obchody provedl. Oslovil ho tedy. Jednání probíhala standardně, pan [jméno FO] představil firmu [jméno FO] s tím, že bude objekt pronajat této firmě jako sklad. Normálně se připravily všechny poklady, nahrávaly se do data roomu, byla uzavřena rezervační smlouva, nájemní smlouva s firmou [jméno FO] a připravovala se kupní smlouva. Obě strany měly své právníky, takže si kupní smlouvu připravovaly ony, my nikoliv. My měli funkci mediátora a rádce. To, že k obchodu nakonec nedošlo, bylo zřejmě způsobeno tím, že pan [jméno FO] nemá financování, to bylo podmíněno dlouhodobou smlouvou s firmou [jméno PO], ale tato firma neuzavírá dlouhodobé smlouvy. Toto nám bylo sděleno paní [jméno FO], která zastupovala firmu [jméno FO]. Pokud jde o kolaudaci, tak ta nebyla podmínkou obchodu, alespoň on u žádných takových jednání nebyl, kde by to bylo řečeno. Přesněji objekt byl zkolaudován, zde šlo o nějakou rekolaudaci. Bylo řešeno pojištění objektu, panu [jméno FO] bylo sděleno, že se jedná o záplavové území, ale firma Kümpers měla objekt pojištěný, tak měli za to, že s tím není problém. Ostatně následující vlastník objekt pojistil. [jméno PO] tam byla až do loňského roku. Jsou to události staré 4 roky, takže si prošel maily. Pokud ví, tak poslední schůzka proběhla v říjnu 2020, myslí, že ji organizoval [právnická osoba]. Schůzka se odehrála v [adresa], byl tam pan [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a on. Po nějaké době ho z té schůzky vykázali s tím, že to má být on a firma Naxos, která klade překážky, to, aby odešel chtěl pan [jméno FO]. Během doby, co tam byl se nemluvilo o rekolaudaci ani o pojištění, byla zřejmá snaha žalovaného objekt prodat. Další informace má zprostředkovaně od pana [jméno FO]. Žádné další schůzky se již neúčastnil, myslí, že žádná další schůzka nebyla. Během schůzky v [jméno obce] se nesepisoval žádný zápis. Při uzavírání rezervační smlouvy nebyla podmínka rekolaudace a pojištění objektu, ale mluvilo se o tom, posílali kolaudační rozhodnutí panu [jméno FO]. Pokud jde o financování, tak v mailech od pana [jméno FO] se uvádí, že to bude financováno z vlastních zdrojů, pak tam vstoupila Artesa a ta vyžadovala dlouhodobou nájemní smlouvu. Byla domluva se žalovanou, že do konce roku 2020 nebudou shánět nové zájemce, měl to být prostor pro žalobce, zda dojde k uzavření kupní smlouvy se žalobcem, až potom se začalo jednat s panem Knihou. Schůzku v [adresa] neorganizoval Naxos, určitě se tam mluvilo o tom, proč nedošlo k podpisu kupní smlouvy a byly zmíněny i sankce. Byla dohoda se žalovanou, že do konce roku 2020 nebudou vyhledávat nového zájemce. Rezervační smlouvy se účastnila firma [jméno PO], pan [právnická osoba] [jméno PO], myslí, že dodatek k rezervační smlouvě mluvil o závěrečném termínu někdy v září 2020, protože to nedopadlo, byla v říjnu ta schůzka. Neví, jaký měl být obsah kupní smlouvy, on ji nepřipravoval, nebyla ani dohoda o tom, kdo smlouvu předloží. Pak to fungovalo tak, že k předloženému návrhu byla vždy řada připomínek, docházelo ke vzniku mnoha verzí kupní smlouvy. Má mail, kde pan [jméno FO] uvádí, že posílá finální znění kupní smlouvy. Rezervační lhůta byla proto, aby se dalo dohromady znění kupní smlouvy. Všechny dokumenty a podklady byly k dispozici před uzavřením rezervační smlouvy, snad vyjma nájmu toho bytu. V data roomu byla nahrána kolaudace i pojistka. Neví, kdy došlo ke změně nájemní smlouvy, myslí, že to bylo před rezervační smlouvou. V objektu byly stroje žalovaného, od začátku se ale žalovaný zajímal, jak rychle je potřeba prostor uvolnit. Z počátku DB [jméno PO] chtěl asi 1500 m2, byl u jedné prohlídky areálu, 1x jsem byl u [tituly před jménem] [jméno FO]. Informace o tom, že [jméno PO] chce dlouhodobý nájem s firmou [jméno FO] se mu donesla neoficielně. Pod pojmem dlouhodobý pronájem si přestavuje 3-5 let. [jméno PO] tam byl až do loňského roku, ale to bylo na základě kratších smluv opakovaných. Pokud jde o rezervační poplatek, tak právník firmy [jméno PO] situaci vyhodnotil tak, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy, a to vinou kupujícího a následně došlo k vypořádání tohoto poplatku mezi firmou Naxos a Kümpers. Chce upřesnit, že [tituly před jménem] [jméno FO] za žalobkyni vyzval firmu [jméno PO], aby vrátila rezervační poplatek, myslí, že byla i předžalobní výzva a na základě toho začal právník věc řešit. Firma [žalobce] tou dobou s nimi už nekomunikovala. Neví, že by bylo běžné požadovat pojištění objektu, jemu se to stalo poprvé. 17 Svědek [jméno FO]. [jméno FO] vypověděl, že pracuje pro firmu [jméno PO], toto dělal i v roce 2020. Kolegu [jméno FO] oslovil [jméno PO] s tím, že budou prodávat objekt v [jméno obce]. On z minulosti znal pana [jméno FO], který kupoval komerční objekty, a to i v libereckém kraji. On měl o to zájem, nejdříve to bylo, že má možnost to koupit z vlastních prostředků, pak se tam objevilo družstvo Artesa. Kdo připravoval smlouvy neví. Byl zřízen data room, kde byly nahrány všechny podklady. Řešilo se to, že se jedná o záplavové území. On panu [jméno FO] sděloval, že objekt je pojištěn, posílal i pojistnou smlouvu s tím, že nikdo nepamatuje, že by tam došlo k zaplacení areálu, nad areálem je totiž fotbalové hřiště, kde se případná voda údajně rozlila. Posílal mu i kolaudační rozhodnutí, objekt byl pro výrobu a skladování. [jméno FO] zná řadu let, kupoval více komerčních objektů, byl to zkušený investor. Nepamatuje si, že by byla podmínka prodeje, že Kümpers musí zajistit rekolaudaci objektu, nepamatuje si, že by bylo řečeno, že Kümpers musí zajistit pojištění objektu. Vzpomíná si na nájemní smlouvu na asi 20 m2, to bylo vyřešeno. [jméno FO] měl firmu [jméno FO] jako budoucího nájemce, žalovaný mu vyšel vstříc a uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu, aniž by žalobce byl vlastníkem objektu. Po uplynutí rezervační lhůty pan [jméno FO] ztratil zájem jednat, nedostavoval se na důležité schůzky, vyzýval ho mailem, aby přišel, ale neučinil to, myslí si, že vůbec nereagoval. Tímto způsobem celý obchod tzv. vyšuměl. V celém obchodu měl jenom marginální roli, znal z předchozí doby p. [jméno FO], tak ho oslovil, že se prodává areál v Machníně, s firmou Kümpers jednal hlavně kolega [jméno FO]. Je to již 4 roky, tak si věci přesně nepamatuje. V tu dobu byl i covid, takže pracoval z PC, neúčastnil se žádných jednání. Má tady mail, který psal 2.10.2020 s tím, že se snaží situaci vyřešit, že by bylo vhodné, aby se dostavil na stávající schůzku. Neví, zda se té schůzky zúčastnil on nebo někdo jiný za firmu Finapra. On u žádného jednání v [adresa] nebyl, neví, kdy se uskutečnilo, ale slyšel, že jednání proběhlo. Neví, kdo byl účastníkem rezervační smlouvy. On u toho podpisu rozhodně nebyl. Nepamatuje si ani bližší podmínky uvedené v rezervační smlouvě. Standardně věc funguje tak, že se uzavře rezervační smlouva a ve lhůtě dané smlouvou si kupující zajišťuje financování. Neví, jestli té rezervační lhůty měly proběhnout další úkony. Neví na kdy byl stanoven závěrečný termín, do kdy měla být smlouva podepsána. [jméno FO] poskytl nějaké podklady, a to kolaudaci, pojistnou smlouvu, kterou měl Kümpers a nájemní smlouvu na asi 20 m2 pro nějakou paní, šlo o nějaké hlídací prostory. Má tady v podkladech, že tuto smlouvu posílal panu [jméno FO] 8.6.2020. Neví, jestli firma DB [jméno PO] chtěla po prodávajícím rekolaudaci na skladové prostory. Pokud jde o vypořádání rezervačního poplatku, tak byl poslán firmě Kümpers, neví, kdo to rozhodl. Myslí si, že úvěrující firma bude požadovat pojištění objektu. 18 Svědek [tituly před jménem] [adresa] vypověděl, že pracoval u firmy Marsh jako makléř pojištění. Pracovali pro firmu [žalované], převzal to v roce 2016. V roce 2017 Kümpers kupoval areál v [jméno obce] a ten areál přidávali do pojistné smlouvy, bylo to u České pojišťovny, a.s. Povodeň – záplava byl limit 85 miliónů Kč. Standardně je výluka na menší povodně, to jsou v tomto případě takové, které jsou menší, než 20 letá voda. Toto je zcela běžné. Pamatuje si na telefon s [jméno FO], který mu sděloval, že mají zájemce na koupi objektu, ten to nemůže pojistit, a jestli mu může dát kontakt na něj. Nepamatuje si, jestli se mu ozval žalobce. Už nepracuje u firmy Marsh, takže se nemůže podívat do podkladů. Obecně se vydávají povodňové mapy, ty se v čase mění, určitě dojde nyní po povodních ke změně mapy. Takto ví, že se měnily mapy v roce 2013, 2019 a 2023. existují rizikový inženýři a v případě, že objekt je v záplavové zóně, tak se tam může vyslat takovýto inženýr, který posoudí rizika na místě a může dojít k závěru, že objekt lze pojistit. Ví, že je potřeba s pojišťovnou aktivně jednat a pak lze dosáhnout jiných výsledků, než pojišťovna sdělí po prvém kontaktu. Pojišťovna může dát nižší pojistný limit, než chce zájemce Je pravdou, že je jiný přístup k někomu, kdo chce jen pojistit rodinný dům a k nějakému velkému klientovi. Je pravda, že objekt v Machníně je ve čtvrté zóně. Přesněji v roce 2013 byla část areálu ve čtvrté zóně, v roce 2019 byl areál převážně ve čtvrté zóně a v roce 2023 byl rozsah této čtvrté zóny zmenšen, v podstatě je tam jen takový roh areálu. Myslí si, že když kupující věděl, u koho byl objekt pojištěn, tak ten jeho makléř měl vyvinout větší úsilí a věří, že by dosáhl úspěchu. Když přijde nový klient a má zájem o pojištění majetku (mluvíme o větších majetcích), tak se vysílá na místo rizikový inženýr, který objekt a jeho okolí projde, zjistí stav, jaký je, a to nejen pokud jde o záplavy, ale např. pokud jde o požární nebezpečí, nějaké sesuvy, jaké jsou např. revize spotřebičů, jaké tam je nebezpečí krádeží či vloupání. Následně makléř pomocí PC aplikací dá dohromady rizika a zjištění toho inženýra, na základě toho vypracuje rizikovou zprávu. Tato zpráva se spolu s hodnotou pojišťovaného majetku a případně s navrhovanou spoluúčastí a limity rozešle na pojišťovny, v současnosti jich obesílá cca 17. Následně se ozve pojišťovna, která je ochotna objekt pojistit, pokud to všechny odmítnou, tak se tam telefonuje a snaží se dohodnout. Takový proces trvá 2-3 měsíce. Pouze poslat poptávku je nedostačující, on např. telefonuje i posílá mail. Často pojišťovna nabídne nižší limit kapacity, pak dochází k jednáním, také je možné, že pojišťovna vydá doporučení pro klienta, tedy co musí udělat, a to buď před uzavřením pojistné smlouvy, nebo ve lhůtě po uzavření. Rizikový inženýr z firmy Generali Česká pojišťovna objekt v [jméno obce] znal, několikrát tam byl. Nevybavuje si, že by mu někdo od žalobce volal. Rizikoví inženýři mají pojišťovny a někdy i makléři. Pokud ho má makléř, tak je to výhoda, že má již rizikovou zprávu, když poptává pojištění. V [obec] byl rizikový inženýr firmy March i České pojišťovny, byl tam i on. Je obvyklé, že jednou za tři roky probíhá kontrola pojištěného majetku. Za českou pojišťovnu to byl ten samý inženýr, u March si není jistý. U české pojišťovny je nevýhoda, že když se tam zašle poptávka, tak to přiděluje nějaký počítač, ale nedá se to tomu, kdo již to pojištění jednou sjednával, tedy konkrétnímu upisovateli. Oni rozeznávají osoby podle IČ, nikoliv podle lokality. Rizikového inženýra platí ta pojišťovna nebo makléř, pokud by nedošlo k uzavření obchodu, bylo by to ztrátou pro tu pojišťovnu či makléře. Např. když provize pro pojišťovacího makléře bude nad 100 tisíc, tak tam lze vyslat rizikového inženýra, je to obchodní rozhodnutí. Většina makléřů nemá rizikové inženýry. [obec] je velký areál, on by tam toho inženýra poslal. I když je mu předložen mail mezi panem [jméno FO] a [jméno FO], kde je zmiňován, tak si nevzpomíná, že bych jednal se žalobcem. [jméno obce] měl uzavřenu jednu pojistnou smlouvou, která se následně prodlužovala, konkrétně f. [jméno PO] měla pojistnou smlouvu, kam patřil i areál [jméno obce]. On firmu [žalovaná] předával panu [jméno FO], když od March odcházel. Omnif Colstuting nezná. 19 Svědek [tituly před jménem]. [jméno FO] vypověděl, že byl jsem v době, o kterou se jedná, technicko-personální ředitel firmy [žalované]. Vedení v Německu se rozhodlo prodat areál v [jméno obce]. Jednali s KB, a.s., u které měli úvěr a ta jim dala doporučení na firmu Naxos. Firmě Naxos jsme předali všechny podklady jako např. kolaudační rozhodnutí, revize apod. Firma Naxos zkontaktovala firmu [žalobce], která měla o areál zájem. Neví, proč to nakonec nedopadlo, četl nějaké dokumenty, nenašel žádný podstatný důvod. Byly nějaké problémy s financováním koupě, ale to je běžné. Objekt měl kolaudaci jako výrobně skladovací areál. Ví, že byly dvě kolaudace, nejprve jedna a pak druhá, blíže si to nepamatuje. Pokud má odpovědět na otázku, co se probíralo na jednání v Hradci Králové 4.10.2020, tak k tomu uvádí, že zájemce o koupi uváděl, že objekt nelze pojistit a že v objektu nelze skladovat zboží, ačkoliv v tu dobu tam DB [jméno PO] sklady měl a firma [žalované] tam také skladovala výrobky. Uváděli, že tam není kolaudace na sklad, že chtějí rekolaudaci, on na to řekl hned, že to nelze, ať objekt nejdříve koupí a provedenou rekolaudaci, přesněji řekl, že objekt se musí nejdříve koupit a pak rekolaudovat, i když on v tomto směru neřekl nic. Pokud jde o pojištění, tak slíbil, že předá kontakt na pana [jméno FO], kontakt předal telefonicky i mailem, přesněji předal mail i telefon na pana [jméno FO]. S panem [jméno FO] i mluvil, ten říkal, že bude schopen pojištění zařídit. Následně u pana [jméno FO] ověřoval, zda se na něj někdo od žalobce obrátil či nikoliv, on říkal, že se nikdo neozval. Řešilo se, jak dál s nájemní smlouvou s DB [jméno FO], byl zájem o dlouhodobý pronájem, ale bylo řečeno, že tato firma dlouhodobé pronájmy neuzavírá. K tomu pojištění chce říci, že se ho dříve na pojištění nikdo neptal. Proč měla být provedena rekolaudace neví, na to se zeptejte firmy Finapra. [jméno FO] DB [jméno FO] mohla skladovat jen tam, kde byly zkolaudované sklady, kdyby chtěli v celém areálu, tak by musela proběhnout nová kolaudace. Není schopen říci, jaká část objektu v Machníně byla kolaudována jako sklad. Kdo by chtěl provést kolaudaci na sklady, musel by vědět, co tam [jméno FO] chce skladovat. Z počátku šlo o 1–2 kamiony, ale [jméno FO] chtěl více plochy. Chtěli skladovat i v prostoru šlichtovny. To bylo řečeno i na té schůzce, dříve se o tom nemluvilo. Měli zájem o dlouhodobý pronájem s tím požadavkem na dlouhodobý pronájem přišla Finapra, chtěla to po nich ta úvěrující firma. [jméno FO] Kümpers chtěla objekt prodat, a ne uzavírat nějaké nájemní smlouvy. Byly tam i stroje, které patřily žalovanému, to se vyřešilo nájemní smlouvou. Vše bylo řečeno před uzavřením rezervační smlouvy, má k tomu mail, předkládá ho účastníkům i soudu, je z 11.8.2020. Svědek k tomu uvádí, že neříkal rezervační smlouva, ale smlouva, a myslel tím kupní smlouvu. Rezervační smlouva byla uzavřena před tím 11.8.2020. Neví, jestli byly prodlužovány termíny dle rezervační smlouvy. 20 Svědek [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděl, že stále spolupracuje se žalobkyní. K žalovanému nemá žádný vztah. Už se jednalo pro dej nějakou dobu, když se k tomu případu dostal. Bylo mu sděleno, že následující den má být podepsána rezervační smlouva. V té smlouvě byla rezervační doba a bylo tam i prohlášení prodávajícího, že na předmětu prodeje neváznou žádné právní vady ani práva třetích osob, ale byla tam nájemní smlouva pro paní [jméno FO]. Ve smlouvě nebyl výčet konkrétních podmínek, které je potřeba splnit, to pak vyplynulo v průběhu dalších jednání. Objevily se tam i podmínky KB, a.s. a Artesy. Byl tam požadavek na pojištění objektu. V květnu byla podepsána rezervační smlouva a byl podepsán rezervační poplatek. V podstatě tam bylo uvedeno, že kdo zmaří koupi objektu, tak zaplatí smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Lhůta pro uzavření kupní smlouvy byla prodlužována dodatky, poslední termín byl 19.8.2020. Žalovaný zpřístupňoval žalobci doklady. Probíhala jednání s bankami a pojišťovnami, bylo tam velké množství dokumentace, přibila tam nájemní smlouva pro DB [jméno PO] a úvěrová smlouva. Jednalo se o starší areál, s tím byly spojeny i další problémy, byla tam spousta různých věcí, a to jak v areálu, tak v budovách. Kolaudace objektu nebyla na sklad, ale bylo to pronajato firmě [jméno FO] právě jako sklad. To má dopad na požární předpisy, pojištění a následně i na poskytnutí úvěru. [jméno PO] též začal požadovat rekolaudaci, věc se snažili řešit, žalovaný sliboval součinnost. Část areálu byla pronajata paní [jméno FO] na dobu neurčitou. To pak bylo vyřešeno, ale myslí si, že až po rezervaci, respektive po konci lhůty k uzavření kupní smlouvy. Byla tam spousta změn, navzájem si posílali různé verze. Asi týden před koncem lhůty proběhlo osobní jednání u [tituly před jménem] [jméno FO], byl tam i pan [jméno FO] a on, chtěli vyřešit, jak věc dotáhnout. [tituly před jménem] [jméno FO] poslal další verzi kupní smlouvy a dalších dokumentů, ale nebylo tam vše, co si dohodli. Sjednali další jednání v [obec], tam nebyl, myslí, že tam byl [jméno FO], [jméno FO] a možná někdo další. Řešilo se, jak odstranit věci, které patřily žalované, ale zjistilo se, že některé už žalované nepatří, řešila se nájemní smlouva na tyto věci, respektive na prostor, kde ty věci byly. Vznikla nějaká nájemní smlouva, ale ta byla nepřesná, zmiňovala cívky v budovách, ale ty byly i mimo budovy. Do 19.8.2020 se věc nedořešila, text smlouvy neschválily ani banky. Prodávající podepsal kupní smlouvu, ale ani neví, v jaké verzi, nebyla jim ani poslána, možná jim byl poslán scan této smlouvy. Poslední dvě verze smluv od [tituly před jménem] [jméno FO] nebyly ve změnovém režimu, tedy nebylo zřejmé, co se změnilo, museli to podrobně pročítat a porovnávat. Jednání probíhala i po lhůtě, hlavně se řešila kolaudace a pojištění, jakož i odstranění těch věcí. Finapra měla vůli věc dotáhnout do konce. Může říci, že i žalovaná se snažila. Postupně to však utichlo, myslí, že hlavním důvodem bylo, že objekt nešlo pojistit, bylo to čtvrté povodňové pásmo, přičemž pojištění bylo podmínkou pro financování koupě. Posílal výzvu firmě Naxos k vrácení rezervačního poplatku a zejména ať peníze neposílá prodávajícímu, což však oni učinili. Dle jeho názoru Finapra nic neporušila. Odstranění věcí z areálu asi nebylo v kupní smlouvě, ale uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno právě tou nájemní smlouvou. Verze kupní smlouvy podepsaná panem [jméno FO] neodpovídala jejich verzi kupní smlouvy ale ani verzí žalovaného, vlastně šlo o novou verzi. Takovouto smlouvu kupující nemohl podepsat, i [tituly před jménem] [jméno FO] uváděl, že bude nutné podepsat kupní smlouvu znovu, chápal to tedy tak, že podepsána verze je nerelevantní, chápal to jako nějaký mezikrok či obchodní nátlak. Ta nájemní smlouva pro paní [jméno FO] byla podstatná, bylo to u vjezdu do areálu, přičemž žalobce měl nějaké úmysly s využitím toho objektu či nějaké úpravy toho vjezdu. Prodávající věděl, kdo bude koupi financovat, věděl, že financující chce mít objekt pojištěný, to bylo zásadní. Žalobci se nedařilo objekt pojistit, prodávající uvedl, že se pokusí s tím pomoci, pan [jméno FO] měl dát kontakt na pana [jméno FO], že on s tím pomůže, ale nic se nedělo, [jméno FO] se neozýval. V průběhu jednání se žalovaný zavázal, že pomůže žalobci s financováním, součástí toho však bylo i pojištění objektu. Žalovaný neuplatnil žádné sankce z rezervační smlouvy, ale Naxos se sám rozhodl poslat prodávajícímu ten rezervační poplatek. Ještě předtím Naxos vyzýval, aby jim poplatek vrátil, posílal mu to do datové schránky, byl tam i osobně, ale vůbec nereagovali, ani neoznámili, že peníze již odeslali. [jméno PO] chtěla rekolaudaci objektu na sklady, když kolaudace byla na textilní výrobu. Tu rekolaudaci chtěla i žalobkyně. Finapra obchoduje opakovaně s nemovitostmi, určitě tak nečinila poprvé, koncem května byla uzavřena rezervační smlouva. Neví o tom, že by se žalobce začal zajímat o pojištění až v září a navíc žalobce měl informace od žalovaného, že objekt je pojistitelný, což byla falešná informace. Byl zřízen data room, byly tam nahrávány různé dokumenty, ale neví, co vše tam bylo, respektive neví, jestli tam byly nahrány všechny dokumenty. Zda tam byla pojistná smlouva neví, asi ano. Objekt byl pojištěný předtím, možná je pojištěn i nyní, ale v tu dobu ho pojistit nešlo. Prodávající jim nijak nepomohl. [jméno FO] byl osloven, nijak nepomohl, neví, zda s ním byla podepsána smlouva. Žalovaný v komunikaci přislíbil, že zařídí rekolaudaci objektu. To vyplynulo v průběhu jednání v rezervační smlouvě to nebylo. Zda byla v data roomu smlouva s [jméno FO] neví. Zda ten problém byl vyřešen před plánovaným podpisem kupní smlouvy neví, asi ano. Areál měl chybnou kolaudaci, byla jim předložena nájemní smlouva se [jméno FO], neví, jak se tam [jméno FO] ocitl, asi z vůle prodávajícího. Neví, co sděloval pan [jméno FO], on má však informaci, že banka neodsouhlasila kupní smlouvu podepsanou panem [jméno FO]. Posílal mail panu [jméno FO], že smlouvu podepsat nelze, že je třeba vyřešit zásadní problém, a to rekolaudaci na sklad a že objekt není pojištěn. Je to mail z 22.9.2020, ale komunikovali o tom již dříve. Pokud reagoval na mail, který posílal pan [jméno FO] panu [jméno FO], kde se dotazuje, co bude dále, tak 23.8.2020 psal, že se snaží věc vyřešit, jednalo se o zdvořilostní mail a projev vůle dále jednat. Pokud jde o odstranění věcí žalovaného z areálu, tak asi byla připravena smlouva, ale byla zmatečná. Při uzavírání smlouvy se strany musí shodnout na projevu vůle, není možné, aby pan [jméno FO] podepsal nějakou verzi, to by také mohli podepsat nějakou jejich verzi a brát ji jako uzavřenou. Pokud pan [jméno FO] 14.9.2020 psal panu Němcovi z KB, a.s., že se již kompletují dokumenty a zda by se mohl obrátit na Artesu, tak on ten mail nepsal, neví, co tím myslel. Opakuje, že 21.8.2020 v reakci na podpis smlouvy panem [jméno FO] oznamoval, že podepsal něco, co nebylo odsouhlasené a že to odmítají. Poslal předžalobní výzvu na vrácení rezervačního poplatku, k žalobě bezprostředně nepřistoupili, věřili, že se věc vyřeší, ještě se mu nestalo, že by prodávající ztopil rezervační poplatek, aniž by došlo k prodeji objektu, a aniž by bylo prokázáno, že obchod zmařil kupující. Má za to, že smlouvu buď neporušil nikdo anebo žalovaný tím, že tvrdil, že na nemovitosti nejsou žádné vady přitom tam byly vady právní i faktické. V rezervační smlouvě byl nepravdivý údaj, že tam neváznou práva třetích osob formou výslovného prohlášení prodávajícího. 21 Svědek [tituly před jménem]. [jméno FO] vypověděl, že tehdy pracoval a stále pracuje pro firmu Artesa, jedná se o spořitelní družstvo. Předmětem činnosti je poskytování úvěrů, také se na ně vztahuje zákon o bankách. Firmu [žalobce] zná, co pracuje pro Artesu, tak to byl jediný obchodní případ s [žalobcem]. Předtím pracoval pro Moravský peněžní ústav, tam dělali s Finaprou více obchodů. Jeho prací je shánět klienty, takže lze říci, že volal na Finapru, jestli nepotřebují nějaký úvěr. On pobírá provize z poskytnutých úvěrů. Finapra sdělila, co chce financovat, předložili podnikatelský záměr, oni jim sdělili, co vše potřebují, aby mohli úvěr schválit. Ke schválení úvěru nedošlo. Bylo to z důvodu nepojistitelnosti objektu, který chtěli zakoupit. Byl v nejvyšší záplavové zóně a takový objekt nelze vzít do zástavy. Sdělili, jaká rizika musí být pojištěná a na jakou částku, oni pojištění nesjednávají, ani nezařizují, to je věcí klienta. Neměli stanovený žádný nejzažší termín, do kterého jim měli pojistku předložit. Nevzpomene si, kdy ta jednání ustala. Určitě nedošlo k tomu, že by žalobce sdělil, že již o úvěr nemá zájem. Je přesvědčen, že u každého peněžního ústavu, který by měl poskytnout úvěr, musí být objekt pojištěný, jinak neposkytnou úvěr s ručením touto nepojištěnou nemovitostí. Nepojištění objektu bylo jedinou nesplněnou podmínkou pro poskytnutí úvěru. Ostatní bylo v pořádku. Zástavní smlouvu vyhotovuje Artesa, která měla obchod financovat. Kupní smlouvu chtějí předložit, údaje z této kupní smlouvy se propisují do zástavní smlouvy. Má za to, že zde šlo o přímé financování kupní ceny prodávajícímu. Pro poskytnutí úvěru musí znát hodnotu nemovitosti, zájemci o financování poskytnou seznam znalců, se kterými spolupracují, klient si vybere a znalec vyhotoví posudek ohledně ceny nemovitosti. Nejpozději v této fázi se zjistí, zda zde hrozí záplavy či nikoliv. Tento objekt byl v nejvyšší záplavové zóně. Pojistná smlouva musí být sjednána na klienta, nikoliv na prodávajícího. V tom případě by pojistné plnění obdržel prodávající. Za žalobkyni jednal s panem [jméno FO] asi tam byl i pan [jméno FO], oba znal již z působení u té Moravského peněžního ústavu. Moravský peněžní ústav by měl stejné podmínky pro poskytnutí úvěru, to vyplývá z metodiky ČNB. Jednání probíhala v řádu měsíců. Podmínky se klient dovídá postupně, pokud jde o požadavek na pojištění rizik a na výši pojistného plnění, tak to pravděpodobně zjistili ze znaleckého posudku, který jim klient předloží a kde znalec má povinnost uvést rizika. Takový posudek bývá vyhotoven obvykle do jednoho měsíce a v řádu 2-3 dnů sdělí klientovi, co po něm ještě chtějí z toho, co vyplynulo z posudku. Myslí, že v tomto případě úvěr nebyl schválen, ale i když je úvěr schválen, tak je to s podmínkami pro čerpání úvěru, které musí být splněny. Pokud byl úvěr schválen, tak pravděpodobně pojištění bylo jednou z podmínek pro čerpání úvěru. Je možné, aby zájemce o úvěr ručil i jinou nemovitostí než tou, kterou chce koupit. Artesa nikdy není stranou kupní smlouvy. Pokud jde o smlouvu o úschově, tak tam jsou účastníkem této smlouvy. Kupní smlouva je věcí prodávajícího a kupujícího, do toho nezasahují. Zajímá jes především kupní cena a její vypořádání. Pokud sděloval, že nesplnění pojištění objektu bylo jedinou nesplněnou podmínkou, tak takto si to vybavuje po těch letech. Je si však jistý, že pojištění nepředložili. Obvykle není podmínkou, aby kupní smlouva a zástavní smlouva byly podepsány v jeden den a za účasti banky, ale jak konkrétně to bylo v tomto konkrétním případě si nevybavuje. Podpis kupní smlouvy je podmínkou čerpání úvěru. Pokud na objektu, který měl být koupen, již vázne zástavní právo, je třeba to vypořádat, je požadavek na tu druhou banku, aby prohlásila, že se vzdá zástavního práva, a to za podmínek, které si banka stanoví. Obvykle to bývá tak, že ta banka uvede, ke kterému datu požaduje vyplacení peněžní částky s tím, že tuto částku vyčíslí k tomuto datu. Toto jednání s bankou vede klient a samozřejmě to musí být za účasti prodávajícího, který si sjednal tu předchozí zástavu. Hodnotu té zástavy by Artesa zaplatila přímo té předcházející bance. Toto musí být v té kupní smlouvě, je to vypořádání kupní ceny. Nepamatuje si, zda Finapra předložila dokument o vypořádání předchozího úvěru, který poskytovala předchozí banka. Hodnota toho úvěru se vyčíslí k určitému datu, pokud by tedy jednání začala např. v lednu, tak by vyčíslení úvěru včetně úroků bylo k 31.

3. Kdyby se to toto datum nestihlo, tak to vyčíslení jakoby padá a banka by provedla nové vyčíslení k pozdějšímu datu. 22 Z rezervační smlouvy soud zjišťuje, že dle ustanovení I.1. je předmětem smlouvy závazek prodávajícího a kupujícího k uzavření kupní smlouvy. Dále je zde prohlášení prodávajícího, že na nemovitostech neváznou mimo jiná žádná právní vada, věcná práva, dluhy, závazky vůči třetím osobám vyjma těch, které jsou vyjmenované ve smlouvě (zástavní právo smluvní pro Komerční banku). V bodě II.3. je určena lhůta k uzavření smlouvy do 15.7.2020. V bodě II.4. je prohlášení zájemce (kupujícího), že se seznámil se stavem předmětu převodu a s veškerou mu prodávajícím předloženou dokumentací. V článku III.3. je uvedeno, že pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně zájemce, se zájemce pro tento případ zavazuje uhradit prodávajícímu smluvní pokutu 1.250.000 Kč. Smluvní strany ujednávají, že k uhrazení této smluvní pokuty je prodávající oprávněn použít rezervační poplatek. Vyhlašovatel se zavazuje převést smluvní pokutu odpovídající rezervačnímu poplatku na účet prodávajícího nejpozději do deseti pracovních dnů od doručení výzvy k jejímu uhrazení od prodávajícího. Dle čl. III. v případě, že k uzavření smlouvy nedojde z důvodů na straně prodávajícího, bude rezervační poplatek vrácen a prodávající je povinen uhradit zájemci smluvní pokutu 1.250.000 Kč. Dle článku IV. zájemce prohlašuje, že mu vyhlašovatel poskytl veškeré informace, které by mohly ovlivnit jeho rozhodnutí o koupi, vyhlašovatel prohlašuje, že poskytl zájemci veškeré informace a žádné podstatné informace nezamlčel nebo nezkreslil. 23 Z dodatku č. 1 k rezervační smlouvě soud zjistil, že tímto dodatkem byla rezervační smlouva prodloužena do 19.8.2020. 24 Ve spise je výzva žalobce ze dne 1.10.2020 adresovaná zprostředkovatelské kanceláři [jméno PO]. k vrácení rezervačního poplatku a předžalobní výzva ze dne 7.8.2023 adresovaná [jméno PO]. k vrácení rezervačního poplatku. 25 Dále je ve spise předžalobní výzva adresovaná žalovanému k vrácení částky 1.250.000 Kč. 26 Žalovaný na předžalobní výzvu reagoval vyjádřením, dle kterého žalovaný odmítá nárok žalobce na vrácení rezervačního poplatku, jelikož mu vznikl nárok na smluvní pokutu v důsledku neuzavření kupní smlouvy žalobkyní, žalovaný si proto ponechal rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty a z důvodu opatrnosti opětovně započítává nárok na uhrazení smluvní pokuty na vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve stejné výši. 27 Dne 30.7.2020 píše [tituly před jménem] [jméno FO] mail [Jméno advokáta B], že je dosud otevřený bod týkající se odvozu strojů s tím, že není ani jasné, komu patří. 28 Dne 31.7.2020 reaguje [tituly před jménem] [právnická osoba] píše mail [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že otázku vlastnictví strojů lze zjednodušit, nechat vše na prodávajícím, zvláště, když se může stát, že stroje budou různě přeprodávány. 29 Dne 31.7.2020 píše [tituly před jménem] [jméno FO] mail [Jméno advokáta B] tím, že otázka vlastnictví strojů má význam, zejména pokud jde o odpovědnost za jejich poškození, případně poškození nemovitosti při jejich demontáži. 30 Dne 31.7.2020 reaguje [tituly před jménem] [právnická osoba] píše mail [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že mohou pro případ prodlení s vyklizením strojů. 31 Dne 4.8.2020 [tituly před jménem] [jméno FO] píše mail [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že od [právnická osoba] obdrželi připomínky k návrhu smlouvy o úschově, zapracovali změny do kupní smlouvy, byla diskutována otázka odmontování strojů a stav podlahy po demontáži. 32 Dne 11.8.2020 píše [tituly před jménem] [jméno FO] mail [Jméno advokáta B] tím, že v příloze zasílá upravené a okomentované návrhy kupní smlouvy, dohody o úschově (správě) kupní ceny, smlouvy o advokátní úschově, návrhu nájemní smlouvy o zpětném pronájmu části předmětu prodeje a přidává 9 bodů komentáře. 33 Dne 2.9.2020 píše [jméno FO]. [jméno FO] z Artesy, že zřejmě smlouvu bude muset schválit valná hromada dle článku 7 písm. d) a e) zakladatelské listiny prodávajícího. 34 Dne 3.9.2020 [tituly před jménem] [jméno FO] píše mail [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že posílá dokumentaci ke kontrole, bylo i opraveno sídlo prodávajícího. 35 Dne 8.9.2020 odpovídá [tituly před jménem] [jméno FO], že dle Artesy je toto v pořádku. 36 Z mailu [právnická osoba] ze dne 9.9.2020 se zjišťuje, že žalovaný chce objekt prodat, hospodářský rok končí 30.9.2020 a do té doby chtějí mít záležitost uzavřenu, [jméno FO]. [jméno FO] je připraven smlouvu podepsat. 37 Ve spisu jsou další desítky mailů, které se týkají vyjednávání otázek, týkajících se prodeje objektu, lze uvést alespoň mail ze dne 18.8.2020 v 18.16 od pana [jméno FO] [Jméno advokáta B] s tím, že předchozího dne proběhla důkladná prohlídka areálu a vyřešili otázku nájemní smlouvy (od 1.9.2020 do 31.10.2020), předání prostor, velikost prostor, používání zařízení vyvíjejících teplo jen se souhlasem vlastníka, dále píše, že požádal [tituly před jménem] [jméno FO], aby toto zapracoval do nájemní smlouvy a poslal nejpozději zítra k podpisu, pak toto předloží Artese a snad do konce týdne Artesa připraví návrh zástavní smlouvy, který přepošle prodávajícímu. Uvádí, že v pátek (zřejmě myslí až příští pátek 28.8.2020) by mohlo dojít k podpisu smluv. Dne 18.8.2020 v 19.56 hodin, [tituly před jménem] [jméno FO] píše, že druhého dne přijede [jméno FO]. [jméno FO], který chce podepsat smlouvy, byť následně by se podepisovala zástavní smlouva, zasílá v příloze upravené a doplněné texty včetně změnové verze oproti verzi z pátku k odsouhlasení a připomínkám. Téhož dne 18.8.2020 ve 20.18 píše [jméno FO], že dohoda byla jiná a žádá, aby dohody nebyly měněny na poslední chvíli. 38 Dne 19.8.2020 v 03.20 (!) píše [jméno FO]. [jméno FO], že se mu zdá, že smlouvy byly dokončeny, jede do Prahy a chce podepsat kupní a další smlouvy. 39 [jméno FO]. [jméno FO] posílá i další maily s tím, že chce uzavřít smlouvu, jde o maily z 21.8.2020 a z 21.9.2020. 40 Dne 17.9.2020 v 17.34 píše [jméno FO] mail s tím, že nějakým nedopatřením nebyla do dokumentace zaznamenána nájemní smlouva paní [jméno FO], pan [jméno FO] píše 17.9.2020 v 18,02 mail s tím, že pronájem prostor paní [jméno FO] je problém, snad ani ne pro finance jako pro věcnou stránku, pro povinnost zajistit elektřinu, vodu, teplo. 41 Dne 20.9.2020 v 11.22 PM (tedy ve 23.22) posílá [tituly před jménem] [jméno FO] mail [tituly před jménem] [jméno FO] s předmětem „Zrušení podpisu kupní smlouvy“ s tím, že v příloze zasílá aktualizované verze smluv a porovnání s „Vašimi verzemi z 18.8.2020“, v mezidobí bylo vymazáno jedno zástavní právo a uskutečnily se další změny, bude nutné dokumentaci podepsat znovu, zohlednili i návrhy z 18.8.2020, vyklízení prostor a pronájmu pro zbývající uložené stroje před jejich odvozem by vysvětlil lépe [právnická osoba]. 42 Dne 1.10.2020 v 11.22 píše [jméno FO] mail [jméno FO] s tím, že vidí jako rozumnou variantu sejít se na úrovni majitelů, jednatelů a říci si jak dále postupovat. Jde o to připravit areál k prodeji a umožnit dlouhodobý pronájem, žalovaný by se postaral o potřebná povolení……to předpokládá součinnost Vaší firmy a firmy [jméno FO] a nejspíše i uzavření určité smlouvy o smlouvě budoucí vzhledem k možným novým nákladům a změně užívání. „V řešení je i rezervační smlouva, ze které nám vyplývá nárok na rezervační poplatek. Z tohoto důvodu se budeme snažit na jednání přizvat i zástupce firmy Naxos, zprostředkovatele prodeje.“ 43 Dne 26.10.2020 v 18.43 píše [právnická osoba] mail [jméno FO] s tím, že mu pan [jméno FO] nevolal ani mu nedal žádnou informaci, zavolá mu a zatlačí rovněž. 44 Ve spise je dále smlouva mezi [právnická osoba] a [Jméno žalovaného]. o pojištění objektu v Machníně, kde je pojištění i proti povodni nebo záplavě s tím, že toto se nevztahuje na povodeň způsobenou menší než 20 letou povodňovou vlnou. 45 Dále z Dodatku č.1 k nájemní smlouvě ze dne 2.1.2017 uzavřené mezi žalovaným a [jméno FO] ze dne 28.8.2020 soud zjišťuje, že došlo ke změně doby pronájmu z doby neurčité na dobu určitou 10 měsíců od 1.9.2020. 46 Ve spise je dále Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání mezi prodávajícím a [právnická osoba]. uzavřená dne 19.8.2020 na 1.800 m2, a to pozemku st.p.č. [hodnota] zastavěná plocha a nádvoří se stavbou [Anonymizováno] č.p. [Anonymizováno], průmyslový objekt, a to jako skladovací prostory. Nájemce bude prostor využívat v souladu s kolaudací. Pronajímatel má povinnost předat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání. 47 Ve spise je kolaudační rozhodnutí mimo jiné na objekt na st.p.č. [hodnota] z roku 2001, dále z roku 2018, oboje se týká kolaudace objektu pro textilní výrobu, a to v souvislosti se změnou technologie výroby. 48 Dále je ve spise vyčíslení škod vzniklých žalovanému s neuskutečněním prodeje žalobkyni v minimální výši 1.987.752,61 Kč. 49 Do spisu žalovaný založil i listiny o rozsahu podnikání žalobce v oblasti realit. 50 Dle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 51 Dle § 1725 o.z. smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. 52 Dle § 1740 odst. 1 o.z. osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou. 53 Z provedených důkazů má soud za to, že dne 21.5.2020 byla uzavřena rezervační smlouva s tím, že se uzavře kupní smlouva do dne 15.7.2020, termín byl prodloužen dne 30.7.2020 do dne 19.8.2020, opětovně lhůta již nebyla prodloužena. Byl složen rezervační poplatek 1.250.000 Kč dne 28.5.2020 jako projev vážného zájmu žalobkyně. Poplatek bude použit na úhradu kupní ceny případně jako úhrada smluvní pokuty. Zájemce (žalobkyně) se zavázal uhradit žalovanému smluvní pokutu pro případ porušení jeho povinnosti uzavřít kupní smlouvu do 15.7.2020 (19.8.2020) pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně zájemce (žalobkyně). Prodávající (žalovaný) je k úhradě této smluvní pokuty oprávněn použít rezervační poplatek. Pro případ neuzavření smlouvy z důvodů na straně prodávajícího bude rezervační poplatek vrácen a žalovaný je povinen zaplatit smluvní pokutu 1.250.000 Kč. Je nepochybné, že k uzavření kupní smlouvy v termínu do 19.8.2020 nedošlo. 54 Dne 1.10.2020 žalobkyně zasílá firmě [jméno PO] výzvu k vrácení rezervačního poplatku, na což není reagováno. 55 Soud má za to, že primárně měl sloužit rezervační poplatek k úhradě kupní ceny, k uzavření kupní smlouvy nedošlo, mělo tak dojít k vrácení rezervačního poplatku žalobkyni. V druhé řadě má sloužit k úhradě smluvní pokuty, pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně žalobkyně (zájemce o koupi). Dle čl. III.3. se vyhlašovatel zavázal převést smluvní pokutu do 10 dnů na účet prodávajícího (žalovaného) od doručení výzvy od prodávajícího. Žádná taková výzva však nebyla předložena a ani nebylo tvrzeno, že taková výzva existuje. Soud má za to, že žalovaný měl uplatnění smluvní pokuty adresovat i žalobkyni s tím, že v uplatnění smluvní pokuty bude uvedeno, z jakých důvodů ji žalovaný uplatňuje, jak žalobkyně zavinila neuzavření kupní smlouvy. Už z tohoto důvodu si žalovaný nemůže přivlastnit rezervační poplatek, takové jednání je přinejmenším předčasné. 56 V rezervační smlouvě není uvedeno, kdo má předložit návrh smlouvy, plyne z toho závazek obou stran k uzavření kupní smlouvy. Soud má za to, že žalobkyně nebyla povinna uzavřít jakoukoliv kuní smlouvu, to by pak uzavření rezervační smlouvy ztrácelo smysl, zvláště pak za situace, kdy žalovaný tvrdí, že žalobkyně měla hradit kupní cenu z vlastních prostředků, to by pak nebyl důvod neuzavřít kupní smlouvu ihned a sjednávat si lhůtu v rezervační smlouvě do 15.7.2020 a následně lhůtu prodlužovat do 19.8.2020. 57 V rezervační smlouvě je uvedeno, že žalobkyně se seznámila s dokumenty, které mu předložil žalobce a že žalobce poskytl všechny potřebné dokumenty. Toto se však nezakládá na pravdě, v rezervační smlouvě je uvedeno, že na věci neváznou žádná práva třetích osob, je zde však nájemní smlouva na byt paní [jméno FO], která je uzavřená na dobu neurčitou. Sám žalovaný uvádí, že toto skutečně v dataroomu nebylo uvedeno, je to potvrzováno i mailem [jméno FO] ze dne 17.9.2020, kde píše, že nějakým nedopatřením nebyla do dokumentace zaznamenána nájemní smlouva paní [jméno FO]. Ke změně této smlouvy došlo až od 1.9.2020, tedy po marném uplynutí lhůty pro uzavření kupní smlouvy. Věc se může jevit jako okrajová, jedná se o pronájem bytu o velikosti do 30 m2, přičemž je jednáno o prodeji areálu o rozloze tisíců metrů čtverečných. Lze však souhlasit s panem [jméno FO], který vidí komplikace v povinnosti zajišťovat dodávky vody, elektřiny, tepla a dle soudu to může komplikovat případné další záměry kupujícího. Navíc to svědčí o tom, že v dataroomu nebylo nahráno všechno, jak tvrdí žalovaný. 58 Takto vyvstává problém s pojištěním objektu proti vzniku škod, a to včetně škod způsobených záplavou nebo povodní. Je nepochybné, že případná stávající smlouva uzavřená mezi pojišťovnou a žalovaným se nemůže „přenést“ na nového vlastníka. Objekt se v době jednání o koupi nacházel ve 4. zóně, pojišťovací makléřka svědkyně [jméno FO] vypověděla, že se nikdy nesetkala během její velmi dlouhé praxe s tím, že by byl pojištěn objekt ve 4. záplavové zóně. [tituly před jménem] [jméno FO] k pojištění uvedl, že v roce 2013 byla část areálu ve čtvrté zóně, v roce 2019 byl areál převážně ve čtvrté zóně a v roce 2023 byl rozsah této čtvrté zóny zmenšen, v podstatě je tam jen takový roh areálu. [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděl, že je třeba jednat s pojišťovnami intenzivně, nedat na jejich prvotní stanovisko, dožadovat se vyslání rizikových inženýrů, pamatuje si na to, že objekt byl pojištěn i proti záplavě. Vydávají se povodňové mapy. Soud tak má za to, že k předchozímu pojištění došlo před tím, než došlo ke změně povodňových zón, tedy v době, kdy se areál nenacházel v této 4. zóně, kam se dle svědka dostal v roce 2019 a žalobkyně chtěla areál pojistit v roce 2020, když k příznivé změně došlo v roce 2023, což mohlo vést k tomu, že nyní je areál pojištěn. Mimo to je třeba poznamenat, že předcházející stará pojistná smlouva se vztahovala jen na více jak 20 letou vodu. Lze také poznamenat, že soubor všech budov a staveb nejen areál v [jméno obce], ale i v [adresa]) je v pojistné smlouvě ohodnocen na 561.000.000 Kč, limit pojistné plnění je však jen 85.000.000 Kč. Pokud žalovaný nahrál do dataroomu pojistnou smlouvu, tak tím spíše žalobkyně mohla spoléhat na to, že majetek je pojistitelný, že s tím nebude problém. Soud má za to, že je nerozhodné, jestli mělo dojít k financování koupě z vlastních nebo cizích zdrojů, v každém případě jde o kupní cenu přes 25.000.000 Kč a je zřejmé, že ať už banka nebo pan [jméno FO] či nějaké jeho firma chtějí mít takovou hodnou majetku pojištěnou. 59 Soud zde pochybuje o tom, že by se svědek [jméno FO], který jednal za realitní kancelář Naxos, poprvé až v tomto případě setkal s tím, že by někdo chtěl mít objekt pojištěný předtím, než si ho koupí. Naopak svědek [jméno FO]. [jméno FO] za financující Artesu uvedl, že v podstatě jediným požadavkem, který nebyl splněn a kvůli kterému nedošlo ke schválení poskytnutí úvěru žalobkyni, byla právě nepojistitelnost objektu (areálu). 60 Soud má za to, že žalobkyně poptávala pojištění u společnosti Omnif, která zaměstnává pojistné makléře, kteří sjednávají pojištění u pro klienta nejvhodnější pojišťovny. Pokud jim bylo sděleno, že pojistit objekt nejde, bylo to na základě běžné, obvyklé snahy a soud nemá za to, že měla žalobkyně vyhledávat jinou společnost. 61 K nájemní smlouvě se společností [jméno PO] a ke kolaudaci či rekolaudaci soud uvádí, že objekt nebyl kolaudován na skladovací prostory pro jakékoliv zboží, které přepravní firma [jméno PO] přepravuje, ale pro textilní výrobu. Pokud se mluví o prostorách zkolaudovaných na sklady, jedná se zajisté o sklady související s textilní výrobou. [jméno PO] dovedl do areálu a pronájem prostor pro ni zajistila žalobkyně, jak vyplývá z výpovědi svědků a mailové korespondence, je zřejmé, že firma [jméno PO] nechtěla provozovat textilní výrobu. Soud má za to, že žalobkyně nechtěla v objektu provozovat textilní výrobu stejně tak jako firma [jméno PO]. Nic takového nikdo ani netvrdí. 62 Vzhledem ke zkušenostem žalobkyně, firmy [jméno žalobce], případně pana [jméno FO] má soud za to, že jim bylo jasné, že bude potřeba provést rekolaudaci (nebo objekt dále prodat), dle soudu je věcí kupujícího zajistit si kolaudaci dle jeho potřeb, není to závazek žalované, a to ani pokud jde o nějaké zvyklosti a už vůbec ne dle rezervační smlouvy. 63 Z rezervační smlouvy nevyplývá, která ze stran je povinna předložit návrh smlouvy ani to, že druhá strana musí přijmout návrh smlouvy vypracovaný druhou stranou. Soud má za to, že probíhalo mezi stranami jednání, kdy se postupně objevovaly problémy, které byly řešeny, každá ze stran navrhovala své představy jejich řešení, docházelo tak ke zcela běžnému vyjednávání (negociaci) a nedošlo k shodě na všech bodech. Takto se řešil problém nájemní smlouvy paní [jméno FO], problém (ne)pojistění objektu, rekolaudace. Vedle kupní smlouvy musely být uzavřeny také další smlouvy, jako například o advokátní úschově, o bankovní úschově, o zástavní smlouvě, o nájemní smlouvě na věci, které patřily žalovanému a patřily by mu i nadále po prodeji areálu, opakovaně jsou zmiňovány stroje, zařízení a nějaké veliké cívky. Připomínky neměla jen žalobkyně, ale i žalovaný, dochází k výměně desítek mailů mezi právním zástupcem žalobkyně [tituly před jménem] [jméno FO] a právním zástupcem žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO], a to i po datu 19.8.2020, do kdy měla být uzavřena kupní smlouva. Takto je zmiňováno 15 verzí návrhu kupní smlouvy. 64 Soud nesdílí názor, že žalovaný podepsal kupní smlouvu a případě další smlouvy dne 19.8.2020 a tím splnil svoji povinnost či ochotu jednat dle rezervační smlouvy. Ostatně dne 18.8.2020 v 18.16 jde od pana [jméno FO] [Jméno advokáta B] mail s tím, že předchozího dne proběhla důkladná prohlídka areálu a vyřešili otázku nájemní smlouvy (od 1.9.2020 do 31.10.2020), předání prostor, velikost prostor, používání zařízení vyvíjejících teplo jen se souhlasem vlastníka, dále píše, že požádal [tituly před jménem] [jméno FO], aby toto zapracoval do nájemní smlouvy a poslal nejpozději zítra k podpisu, pak toto předloží Artese a snad do konce týdne Artesa připraví návrh zástavní smlouvy, který přepošle prodávajícímu. Uvádí, že v pátek (zřejmě myslí až příští pátek 28.8.2020) by mohlo dojít k podpisu smluv. Na to reaguje Dne 18.8.2020 v 19.56 hodin [tituly před jménem] [jméno FO], který píše, že druhého dne přijede [jméno FO]. [jméno FO], který chce podepsat smlouvy, byť následně by se podepisovala zástavní smlouva, zasílá v příloze upravené a doplněné texty včetně změnové verze oproti verzi z pátku k odsouhlasení a připomínkám. 65 Za situace kdy existuje řada verzí smluv, jsou nejasnosti ohledně předání prostor, velikosti prostor, používání zařízení vyvíjejících teplo jen se souhlasem vlastníka a s posledním vývojem situace není seznámena úvěrující firma Artesa nelze považovat za dostatečné, když je mail se změnami či návrhy ze strany žalovaného posílán večer před datem podpisu a jednatel žalované pan [jméno FO] píše dokonce v noci či nad ránem rozhodného dne (v 03.20) že jede do Prahy podepisovat. 66 Také po tomto datu probíhají další jednání, výměna názorů a návrhů, opět jednatel žalovaného pan [jméno FO] posílá i další maily s tím, že chce uzavřít smlouvu, jde o maily z 21.8.2020 a z 21.9.2020, tedy měsíc po datu stanoveném ve smlouvě. Lze z toho dovodit, že on sám nepovažuje smlouvu za uzavřenou jejím podpisem dne 19.8.2020, jinak by přeci dále nejednal a nebyl ochoten podepisovat další verze smluv. Dále jednají i právníci obou stran, [jméno FO], pan [jméno FO], poslední kontakty jsou až z října 2020. 67 Soud tak uzavírá, že se nepodařilo najít shodnou verzi kuní smlouvy, kterou by přijaly obě strany a nelze tak klást neuzavření kupní smlouvy za vinu žalobkyni. Za podstatné pro neuzavření smlouvy považuje soud nepojištění předmětu prodeje. Je nutné zmínit, že i z objektivního hlediska věc nepodstatná může být nezbytnou pro uzavření kupní smlouvy, pokud tak prohlásí jedna ze stran. 68 Soud tak z těchto důvodů uzavřel (vedle toho, že žalovaný neuplatnil smluvní pokutu u žalobkyně, stejně tak jako ji neuplatnila žalobkyně u žalovaného, když žádá jen vrácení rezervačního (poplatku), že firma Naxos vyplatila rezervační poplatek žalovanému neoprávněně a soud uložil žalovanému tento poplatek žalobkyni vrátit, tedy zaplatit jí 1.250.000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Dle § 1970 o.z. je žalovaný povine zaplatit žalobkyni i zákonné úroky z prodlení od 14.10.2022, když dle předžalobní výzvy měl tuto částku žalovaný zaplatit žalobkyni do 13.10.2022. 69 Dle § 142 odst. 1 o.s.ř. má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení, což je soudní poplatek 62.500 Kč a náklady právního zastoupení dle vyhl. č. 177/96 Sb. za 18 úkonů po 13.300 Kč (239.400 Kč) a 17x režijní paušál po 300 Kč a 1x po 450 Kč (5.550 Kč). Jde o převzetí a příprava zastupování, předžalobní výzvu, písemné podání ve věci samé (žaloba), vyjádření žalobkyně k vyjádření žalovaného, účast ne jednání dne 27.2.2024 přesahující dvě hodiny, písemné podání ve věci samé – doplnění žaloby, účast na jednání před soudem dne 9.4.2024 přesahující dvě hodiny, písemné podání ve věci samé – doplnění žaloby po poučení soudem, účast ne jednání dne 6.6.2024, účast na jednání před soudem dne 10.9.2024 přesahující dvě hodiny, účast na jednání před soudem dne 15.10.2024 přesahující čtyři hodiny, účast na jednání před soudem dne 26.11.2024 a účast na jednání před soudem dne 11.2.2025. Náhradu za promeškaný čas za 30 půlhodiny po 100 Kč a pět půlhodin po 150 Kč (celkem 3.750 Kč). Dále jízdné z [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a zpět při vzdálenosti 221 km, průměrné spotřebě 3,9 l nafty a její ceně v roce 2024 38,70 Kč za litr a amortizaci 5,60 Kč za kilometr v roce 2024 a dále jízdné k soudu dne 11.2.2025 při stejné vzdálenosti 221 km a ceně nafty 34,70 Kč a amortizaci 5,80 Kč za kilometr je jízdné 11.003 Kč. celkem bez DPH 322.202,74 Kč a s 21 % DPH z odměny, paušálu, pohonných hmot, amortizace a promeškaného času 54.537,58 Kč, celkem vše 376.741 Kč. 70 Dle zásady úspěchu ve věci dle § 148 odst. 1 o.s.ř. je žalovaný dále povinen zaplatit ČR státem zálohované náklady řízení ve výši 2 832,26 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

110 C 22/2023 - 341

Citované zákony (8)

Rubrum

Výrok

Odůvodnění

Poučení

Citovaná rozhodnutí (1)

Tento rozsudek je citován v (1)