111 C 3/2021-134

Rubrum

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. et Mgr. Martinem Pavlíkem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení], [příjmení] sídlem [ulice a číslo], [PSČ] [obec] o zaplacení částky 211 750 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 211 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 1. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 92 234 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 211 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 1. 1. 2021 do zaplacení s odůvodněním, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu ve znění následujících 6 dodatků. Poslední dodatek byl uzavřen dne [datum]. Na základě této smlouvy žalobkyně pronajímala žalované nemovitosti zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce], [katastrální uzemí] na [list vlastnictví] Nájemní smlouva zanikla na základě výpovědi žalobkyně ze dne [datum], kdy je na základě návrhu žalované veden soudní spor o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Dle posledního dodatku bylo sjednáno nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, resp. 60 500 Kč včetně DPH, které mělo být hrazeno oproti žalobkyní vystaveného daňového dokladu. Zákon č. 210/ 2020 Sb. stanovil ochrannou dobu od účinnosti zákona do 31. 12. 2020, během které pronajímatel nemůže nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v rozhodné době, tj. od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020. Za polovinu měsíce března 2020 uhradila žalovaná na nájemném 30 250 Kč a dluží tak žalobkyni za rozhodné období (od poloviny měsíce března do června 2020) částku 211 750 Kč. Žalovaná dlužné nájemné neuhradila ani po odeslání předžalobní upomínky.

2. Ve věci byl dne 5. 3. 2021 vydán platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor, neboť nárok žalobkyně neuznává. Žalovaná učinila nesporným, že došlo k uzavření nájemní smlouvy včetně 6 dodatků a výši nájemného. Nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že nájemní smlouva zanikla na základě výpovědi žalobkyně ze dne [datum], když je v současné době o této skutečnosti veden soudní spor. Žalovaná platila nájem řádně a včas a do prodlení se dostala s placením nájmu až za měsíce březen až červen 2020 v důsledku omezení při epidemii SARS – CoV-2. V následujících měsících žalovaná platila nájem až do listopadu 2020, přičemž nájem za říjen 2020 jí byl žalobkyní vrácen, neboť dle žalobkyně nájemní vztah již netrval. K nezaplacení nájmu za rozhodné období došlo z důvodu odmítání plateb ze strany žalobkyně. S ohledem na dlouhodobě a opakované ignorování povinností žalobkyně jako pronajímatele k opravám a údržbě pronajatých nemovitostí byla žalovanou následně uplatněna sleva z nájmu ve výši 100 % výše nájmu, a to dopisem ze dne [datum] (správně [datum]). Žalovaná má za to, že dokud je žalobkyně v prodlení s přijetím plateb za nájem, nemůže být žalovaná v prodlení s platbou nájmu a nemůže nést jakékoli potencionální následky. Mimo uvedené, pokud žalobkyně považovala nájemné za měsíce říjen a listopad 2020 za plnění bez právního důvodu, nic jí nebránilo, aby úhrady nájemného za tyto měsíce započetla na dlužné nájemné z rozhodného období. Skutečnost, že takto žalobkyně nepostupovala, nasvědčuje tomu, že žalobkyně využila současné situace a stavu, který v tomto případě sama vyvolala, aby proti žalované podala další žalobu. Žalovaná má za to, že nárok uplatněný žalobou je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na nepříznivý finanční stav žalované způsobené epidemií COVID-19.

3. Dne [datum] se žalobkyně vyjádřila k odporu žalované. Sdělila, že žalovaná dlužnou částku stále neuhradila a není pravdivé tvrzení žalované o tom, že by žalobkyně nevystavovala faktury za nájemné za předmětné měsíce, které předložila soudu včetně doručenek. K uplatněnému nároku na slevu žalobkyně uvedla, že žalovaná pro uplatnění svého nároku neuvádí žádný důkaz ve formě odkazu na případné relevantní ustanovení právního předpisu nebo smlouvy, když z uzavřené nájemní smlouvy jednoznačně vyplývá, že právo na slevu z nájemného žalovaná nemá. K opravám a údržbě předmětu nájmu dle žalobkyně neexistuje žádná okolnost uváděná žalovanou o neplnění těchto povinností žalobkyní. Naopak jako důkaz o tom, že žalovaná bránila žalobkyni ve výkonu jejich práv starat se o předmět nájmu, svědčí usnesení [název soudu] č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], kterým soud uložil žalované zdržet se jakéhokoli jednání, kterým by zabránil žalobkyni ve vstupu do předmětu nájmu za účelem oprav, úprav a údržby předmětu nájmu a odstranění závaz na předmětu nájmu.

4. U jednání konaných dne [datum] a dne [datum] včetně písemných doplnění žalobkyně sdělila, že neeviduje žádný dokument, kterým by se žalovaná domáhala slevy z předmětu nájmu za rozhodné období. K požadavkům na opravu a údržbu žalobkyně sdělila, že toliko tři z třinácti požadavků se vztahují k rozhodnému období, a to a) oprava keramického obkladu při vchodu do wellness (drobná oprava), kdy žalovaná nepožadovala opravu, nýbrž úhradu opravy, což bylo v rozporu s dodatkem nájemní smlouvy, b) výměna akumulátorů, kdy technická kontrola prokázala, že nebyl důvod k výměně a c) výměna tzv. BOSU (bilanční pomůcky) – drobná oprava, kdy žalovaná požadovala opravu poté, co zrušila fitness místnost a pomůcku odstranila. K investicím do předmětu nájmu žalobkyně uvedla, že za rok 2019 investovala částku ve výši 282 234,52 Kč a za rok 2020 částku ve výši 206 136 Kč, když limit 300 000 Kč nebyl vyčerpán z důvodu zániku nájemní smlouvy k datu [datum] Ani jeden z požadavků žalované se netýkal záležitostí, které by mohly způsobit porušení povinností žalobkyně pečovat o předmět nájmu v rozhodné době a vést k nemožnosti užívat věc, resp. jí užívat s obtížemi. Slevu žalovaná v dopise ze dne [datum] nárokuje s účinností od [datum] a nikoli k rozhodnému období. V rozhodné době došlo k právnímu znemožnění užívat předmět nájmu (hotelové a některé zdravotnické služby) v důsledku vládních opatření a nikoli z důvodu stavu předmětu nájmu, což vyplývá ze skutečnosti, že pronajatá nemovitost sloužila žalované jako zdravotnické zařízení, ve kterém poskytovala zdravotní služby (v odbornosti 902 – fyzioterapie) po celou dobu, jak vyplývá z vystavených faktur žalovanou 5. Žalovaná popřela, že by bránila žalobkyni ve výkonu opravy a údržby předmětu nájmu a že návrh podaný u zdejšího soudu ve věci sp. zn. [spisová značka] byl zcela účelový, neboť je to právě žalovaná, která opakovaně vyzývala žalobkyni, aby došlo k opravám na předmětu nájmu, když žalobkyně od roku 2019 přestala proplácet opravy, ke kterým se zavázala. Z těchto důvodů byla uplatněna i sleva z nájmu ve výši 100 % dle § 2208 občanského zákoníku. Sleva byla uplatněna v ochranné době dopisem ze dne [datum] a datum uvedené v dopise od [datum] se týká zdravotnických služeb, což je jiná smlouva. Žalobkyně odmítla opravit 2 ks akumulátorů, odmítla provést opravu keramického obkladu při vchodu do wellness. Faktury předložené žalobkyní se týkají jiné smlouvy, kdy provoz hotelu s touto službou nemá nic společného a pro poskytování zdravotnických služeb byla vyčleněna jen malá část hotelu, kde lidé chodili cvičit k fyzioterapeutovi. Z téhož důvodu nemohla žalovaná předmět nájmu řádně užívat, neboť nemovitosti se staly nezpůsobilými k užívání. Mimo jiné uvedla, že předmět nájmu byl v rozhodné době uzavřen i z důvodu opatření vydaných v souvislosti s epidemií COVID-19.

6. Na základě předložených listinných důkazů soud v rámci provedeného dokazování zjistil: -) Z listiny označené jako smlouva o nájmu ze dne [datum] ve znění 6 dodatků, kdy poslední dodatek byl uzavřen dne [datum], že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] ve znění dodatku ze dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], kdy žalovaná je nájemcem a hlavním účelem nájmu je provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotního zařízení nazvaného [anonymizována dvě slova]. Stav pronajaté nemovitosti je odpovídající svému stáří, vyhovující pronajímanému účelu a nebrání nerušenému užívání a neváznou na ní nedořešené technické a provozní záležitosti. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Od [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH s tím, že nájemné bude hrazeno na základě pronajímatelem vystaveného daňového dokladu, splatné vždy k 10. dni příslušeného měsíce. Pronajímatel (žalobkyně) se zavazuje provádět opravy, investice do stavby nebo technologií a údržbu předmětu nájmu až do výše sjednaného limitu 300 000 Kč bez DPH ročně a to na základě návrhů oprav předkládaného nájemcem pronajímateli. Drobné opravy a údržbu předmětu nájmu je oprávněn provádět samostatně nájemce na své náklady, a to do výše 30 000 Kč. -) Z předžalobní výzvy včetně doručenky, že žalobkyně dopisem ze dne [datum], doručeným dne [datum] vyzvala žalovanou k úhradě částky 211 750 Kč jako dlužné nájemné za rozhodné období, a to nejpozději do 7 dnů od doručení výzvy. -) Z faktur ze dne 2. 3. 2020, 3. 4. 2020, 4. 5. 2020 a 1. 6. 2020 včetně doručenek, že žalobkyně fakturovala žalované nájem za měsíce březen až červen ve výši 60 500 Kč měsíčně, celkem 242 000 Kč. -) Dopisem ze dne [datum] včetně doručenky, že žalovaná oznámila žalobkyni uzavření hotelu od [datum] a počínaje od [datum] nebude poskytovat služby pojištěncům a současně pozastavuje veškeré platby k [anonymizováno] z důvodů neakceptace dosavadních plateb na nájemné, nevystavování faktur, zpochybňování nájemní smlouvy, svévolného prosazování prohlídek nemovitosti, neplnění zákonné povinnosti hradit pohledávky, které byly zastaveny ve prospěch společnosti [právnická osoba] Současně uplatnila slevu z nájmu ve výši 100 % z hodnoty nájmu, a to z důvodu dlouhodobého opakovaného ignorování povinností pronajímatele k opravám a údržbě nemovitostí a jejího vybavení s tím, že do pravomocného rozhodnutí soudu nebudou ve výše uvedených kauzách platby realizovat. -) Dopisem ze dne [datum], že žalovaná od žalobkyně neobdržela vyúčtování za rok 2020, že není pravdou, že žalovaná není schopna vyčerpat požadovanou částku 300 000 Kč ročně a že žalobkyně od června 2020 nenechala opravit žádnou požadovanou závadu. Nad rámec výše uvedeného z dopisu vyplývá, že vztahy mezi účastníky jsou špatné až konfliktní. -) Dopisem ze dne [datum] včetně doručenky z téhož dne, že žalovaná žádala výměnu cvičební balanční pomůcky BOSE s tím, že zařízení není funkční a opravitelné. -) Reakcí žalobkyně ze dne [datum] doručenou dne [datum], že žalobkyně odkázala žalovanou na dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, ze kterého vyplývá, že drobné opravy a údržbu předmětu nájmu je oprávněn provádět nájemce na své náklady. -) Dopisem ze dne [datum] včetně doručenky, že žalovaná žádala po žalobkyni výměnu 2 kusů akumulátorů potřebných pro chod agregátu. -) Reakcí žalobkyně ze dne [datum] včetně doručenky, že žalobkyně sdělila žalované, že přistoupila k posouzení možnosti provedení opravy, případně výměny a o dalším postupu bude žalovanou informovat. -) Dopisem ze dne [datum] včetně doručenky, že žalovaná žádala po žalobkyni proplacení opravy odpadlého keramického obkladu v chodbě při vstupu do wellness. -) Seznamem oprav označeným jako příloha [číslo] ze kterého vyplývá, že do rozhodného období spadají pouze 3 požadavky na opravu, a to keramický obklad (přefakturace), výměna akumulátorů (drobná oprava) a požadavek na výměnu BOSU (drobná oprava). -) Přílohou [číslo] fakturami ze dne ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], ze kterých vyplývá rozsah oprav, investic a údržby, které žalobkyně realizovala v roce 2019 v [anonymizována dvě slova]. -) Přílohou [číslo] tj. dopisem ze dne [datum], že žalobkyně zaslala žalované seznam oprav, které žalobkyně v roce 2019 realizovala v celkové hodnotě 282 234,52 Kč bez DPH. -) Přehledem provedených a uhrazených oprav za rok 2020 (Náklady [anonymizováno] 2020), že žalobkyně v roce 2020 proinvestovala v hotelu [anonymizováno] na opravy a údržbu částku 206 136 Kč bez DPH. -) Fakturami ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], ze kterých vyplývá rozsah investic provedených žalobkyni na hotelu [anonymizováno] v roce 2020. -) Dopisem ze dne [datum] (označený jako příloha [číslo]), že oprava fitness byla zmařena jednáním prokuristy Hotelu, který v rozporu s nájemní smlouvou přemístil vybavení fitness a že povinností žalobkyně dle nájemní smlouvy je oprava a údržba, nikoli proplácení faktur. Dále je v dopise řešen sporný nájemní vztah mezi účastníky. -) Fakturami [číslo] za období 2020, [číslo] za období 2020, [číslo] za období 2020, [číslo] za období 2020, [číslo] za období 2020, [číslo] za období 2020 a [číslo] za období 2020, že žalovaná žalobkyni v rozhodném období vystavovala faktury za zdravotní služby poskytnuté klientům žalované.

7. Všechny shora rozvedené a žalobkyní označené důkazy přitom soud hodnotil jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že tyto jsou ve shodě a navzájem se doplňují a podporují. Z těchto důvodů, jakož i s ohledem na to, že k pravosti a správnosti těchto důkazů ani nikdo z účastníků nevznesl žádné námitky, soud následně všechny provedené a shora popsané důkazy vyhodnotil jako zcela věrohodné a pravdivé. Soud provedl toliko výše uvedené důkazy navrhované účastníky, přičemž potřeba provedení dalších důkazů v řízení nevyšla najevo, neboť zbývající důkazy se netýkaly rozhodného období (výpověď z nájemní smlouvy ze dne [datum], námitky proti výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] a ze dne [datum], výpověď z nájemní smlouvy ze dne [datum], námitky proti výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], návrh na vydání platebního rozkazu žalobkyně ze dne 8. 2. 2021 sp. zn. [spisová značka], faktury ze dne [datum], [datum] a ze dne [datum], dopisy ze dne [datum], ze dne [datum], [datum], [datum] a ze dne [datum] a reakce na sdělení ze dne [datum] a ze dne [datum]), a nebo nemohly sloužit k objasnění projednávané věci, tj. prokázat tvrzené skutečnosti, jež nejsou právně významné (platební rozkaz ze dne 5. 3. 2021, sp. zn. [spisová značka], usnesení ve věci předběžného opatření ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], spis [název soudu] sp. zn. [spisová značka] a výslech prokuristy [jméno] [příjmení]), k tomu blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 9. 2005, sp. zn. 30 Cdo 749/2005.

8. Z předložených důkazů učinil soud skutkový závěr, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu ve znění 6 dodatků, kdy poslední dodatek byl uzavřen dne [datum], jejímž předmětem byl nájem nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], kde žalovaná je nájemcem a hlavním účelem nájmu je provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotního zařízení nazvaného [anonymizována dvě slova]. Stav pronajímané nemovitosti je vyhovující pronajímanému účelu a nebrání nerušenému užívání a neváznou na ní vzájemné nedořešené technické a provozní záležitosti. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Od [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH s tím, že nájemné bude hrazeno na základě pronajímatelem vystaveného daňového dokladu, splatné vždy k 10. dni příslušeného měsíce. Pronajímatel se zavázal provádět opravy, investice do stavby nebo technologií a údržbu předmětu nájmu až do výše sjednaného limitu 300 000 Kč bez DPH ročně a to na základě návrhů oprav předkládaného nájemcem pronajímateli. Drobné opravy a údržbu předmětu nájmu je oprávněn provádět samostatně nájemce na své náklady, a to do výše 30 000 Kč. Žalobkyně za měsíce březen až červen 2020 řádně vystavovala faktury za nájem ve výši 60 500 Kč měsíčně, celkem na částku 242 000 Kč. Dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobkyni, že od [datum] nebude poskytovat služby pojištěncům žalobkyně, pozastavuje veškeré platby a uplatňuje slevu z nájemného ve výši 100 % z hodnoty nájmu z důvodu dlouhodobého a opakovaného ignorování povinností k opravám a údržbě nemovitostí. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně za rok 2019 proinvestovala částku 282 234,52 Kč bez DPH a za rok 2020 částku 206 136 Kč bez DPH. Žalovaná za rozhodné období, tj. od poloviny měsíce března do června 2020 uplatnila nárok na proplacení faktury za opravu odpadlého keramického obkladu v chodbě při vstupu do wellness, žádala žalobkyni o výměnu 2 ks akumulátorů potřebných pro chod agregátu a výměnu cvičební balanční pomůcky BOSU. Žalobkyně proplacení faktur odmítla, že to nevyplývá z nájemní smlouvy a zbylé dvě položky označila jako drobné opravy, které má na své náklady opravit žalovaná. Z předložených důkazů bylo prokázáno, že žalovaná v rozhodném období provozovala [anonymizována dvě slova], když poskytovala zdravotní služby, které následně fakturovala žalobkyni. Žalovaná ničeho neuhradila ani po odeslání předžalobní upomínky.

9. Ze skutkového závěru vyplývá, že nedošlo k prokázání tvrzení žalované, že by předmět nájmu nebyl fakticky způsobilý k užívání v rozhodném období, tj. od poloviny měsíce března do června 2020, když v tomto období žalovaná předmět nájmu užívala pro zdravotnické služby a z důvodu začínající pandemie covid-19 jej nemohla užívat v širším rozsahu. Z předložených listinných důkazů nevyplývá, že by žalovaná uplatnila slevu z nájmu za rozhodné období, jak uvádí ve skutkových tvrzeních, když z důkazů vyplývá, že tato sleva byla uplatněna s účinností od [datum].

10. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

11. Podle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

12. Podle § 2207 odst. 1 o. z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

13. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

14. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

15. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

16. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

17. Podle § 1 odst. 3 zákona č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, rozhodnou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020. Podle odst. 4 téhož ustanovení ochrannou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona (27. dubna 2020) do dne 31. prosince 2020.

18. Podle § 2 odst. 1 zákona č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, ustanovení tohoto zákona se použijí na nájem nebo podnájem prostoru nebo místnosti (dále jen„ nájem“), je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“).

19. Podle § 3 odst. 4 zákona č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce, že tyto dluhy na nájemném ani v ochranné době neuhradí.

20. S ohledem na zjištěný skutkový závěr soud posoudil věc po právní stránce ve smyslu shora citovaných zákonných ustanovení a dospěl k závěru, že nárok žalobkyně uplatněný žalobou je zcela důvodný a lze mu vyhovět. Účastníci řízení spolu uzavřeli nájemní smlouvu dne [datum] ve znění 6 dodatků, kdy poslední dodatek byl uzavřen dne [datum], jejímž předmětem byl nájem nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně (pronajímatel) zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], kde žalovaná je nájemcem a účelem nájmu je provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotního zařízení [anonymizována dvě slova] (§ 2201 o. z.). Stav pronajímané nemovitosti je vyhovující pronajímanému účelu a nebrání nerušenému užívání a neváznou na ní vzájemné nedořešené technické a provozní záležitosti (§ 2205 o. z.). Nájem je na dobu určitou do [datum]. Nájemné bylo sjednáno od [datum] ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, které bude hrazeno oproti žalobkyní vystaveného daňového dokladu se splatností vždy k 10. dni příslušného měsíce (§ 2217 o. z.). Žalobkyně se zavázala provádět opravy, investice do stavby nebo technologií a údržbu předmětu nájmu až do výše sjednaného limitu 300 000 Kč bez DPH ročně a to na základě návrhů oprav předkládaného žalovanou. Drobné opravy a údržbu předmětu nájmu je oprávněna provádět samostatně žalovaná na své náklady, a to do výše 30 000 Kč. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně za rok 2019 proinvestovala částku 282 234,52 Kč bez DPH a za rok 2020 částku 206 136 Kč bez DPH (§ 2207 o. z.). V řízení bylo nesporné, že žalobkyně za měsíce březen až červen 2020 řádně vystavovala faktury za nájem ve výši 60 500 Kč měsíčně, celkem na částku 242 000 Kč a žalovaná uhradila toliko nájem za první polovinu měsíce března 2020 ve výši 30 250 Kč, a proto dluží žalobkyni za období od poloviny března do června 2020 na nájmu částku 211 750 Kč. S odkazem na zákon č. 210/2020 Sb., byla splatnost dlužného nájemného za rozhodné období (od [datum] do [datum]) stanovena do konce ochranné doby (od 27. 4. 2020 do 31. 12. 2020), tj. do 31. 12. 2020. Úroky z prodlení mají oporu v ust. § 1968 a § 1970 o. z. a výše úroků odpovídá § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalovaná se dostala se zaplacením dlužné částky ve výši 211 750 Kč do prodlení dne 1. 1. 2021, tj. v době, kdy výše úrokové sazby činila 8,25 % ročně. S ohledem na výše uvedené, soud žalobě vyhověl.

21. Obrana žalované spočívající v tvrzení, že předmět nájmu byl v rozhodném období nezpůsobilý k užívání a že sleva z nájemného vztahu za rozhodné období byla učiněna u žalobkyně řádně a včas nebyla úspěšná. V řízení bylo na základě provedeného dokazování zjištěno, že dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobkyni, že od [datum] nebude poskytovat služby pojištěncům, pozastavuje veškeré platby a uplatňuje slevu z nájemného ve výši 100 % z hodnoty nájmu z důvodu dlouhodobého a opakovaného ignorování povinností k opravám a údržbě nemovitostí. Neúspěch obrany žalované spočíval ve dvou skutečnostech. První skutečností je, že z dopisu ze dne [datum] nevyplývají skutková tvrzení žalované o tom, že by sleva z nájmu ve výši 100 % měla být uplatněna za rozhodné období, ale z důkazu vyplývá, že tato sleva mířila do budoucna s účinností od [datum]. Druhým požadavkem vyplývající i ze zákonné dikce ust. § 2208 o. z. je skutečnost, že nájemce oznámí pronajímateli řádně a včas vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a nedojde-li k odstranění vady bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtíženi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájmu, resp. ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného. Naplnění zákonných předpokladů pro uplatnění slevy v řízení nebylo prokázáno, když žalovaná v rozhodném období uplatnila nárok toliko na proplacení faktury za opravu odpadlého keramického obkladu v chodbě při vstupu do wellness a dále žádala žalobkyni o výměnu 2 ks akumulátorů potřebných pro chod agregátu a výměnu cvičební balanční pomůcky BOSU. S odkazem dodatek 6. nájemní smlouvy ze dne [datum] jednak nebyla žalobkyně povinna proplácet faktury, nýbrž provádět opravy, a jednak drobné opravy byla oprávněna provádět žalovaná samostatně na své náklady a to až do výše 30 000 Kč. Soud v řízení ani nezkoumal, zda se skutečně jednalo o drobné opravy či nikoli, když nebylo v řízení prokázáno, že by předmět nájmu byl fakticky nezpůsobilý k užívání, ba právě naopak žalovaná předmět nájmu užívala i v rozhodném období a to pro zdravotní služby (fyzioterapie), jak vyplývá z předložených faktur, které žalovaná vystavovala žalobkyni. V řízení bylo mimo jiné nesporným, že předmět nájmu byl v rozhodné době uzavřen z důvodu opatření vydaných v souvislosti s epidemií covid-19, které započalo usnesením Vlády České republiky o přijetí krizových opatření ze dne 15. 3. 2020. S ohledem na výše uvedené nebyla obrana žalované úspěšná, a proto nemohlo dojít k zamítnutí žaloby.

22. Soudem stanovená lhůta k plnění v trvání tří dnů od právní moci rozsudku vychází z ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., když v daném případě soud žádné důvody pro stanovení lhůty delší či pro povolení splátek neshledal, respektive tyto nebyly účastníky ani tvrzeny.

23. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal procesně zcela úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení, a to dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Sazba odměny advokáta za jeden úkon právní služby činí dle § 7 bod 6 ve spojení s § 8 vyhlášky č. 177/1996 Sb. částku 9 180 Kč. Soud přiznal žalobkyni náhradu za 7 úkonů právní služby, a to za přípravu a převzetí zastoupení, podání žaloby, první poradu s klientem, písemné vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum], účast u soudního jednání dne [datum] a dne [datum]. Za těchto 7 úkonů jí náleží odměna ve výši 64 260 Kč. Dále jí byla přiznána náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 1, 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 2 100 Kč (7 x 300 Kč), náhrada cestovních výdajů za účelem účasti zástupce žalobkyně na soudním jednání v září a listopadu 2021 ve výši 1 116 Kč a 21 % DPH (počítáno ze základu 67 476 Kč) ve výši 14 170 Kč. Celkové náklady řízení před soudem prvého stupně včetně soudního poplatku ve výši 10 588 Kč činí 92 234 Kč, když ve zbytku se zástupce žalobkyně práva na náhradu nákladů řízení vzdal.

24. Další vyúčtované náklady žalobkyní přiznány nebyly. Za úkony právní služby ze dne [datum] příprava vyjádření k výzvě soudu k upřesnění výše úroků a ze dne [datum] písemné podání vyjádření k výzvě soudu k upřesnění úroků soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení, neboť s odkazem na ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., soud přizná náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva, což v tomto případě neshledal, když žalobkyně svým podáním toliko upřesnila žalobní petit, který měl být uveden již v žalobě. Za úkony právní služby ze dne [datum] právní porada mezi právním zástupcem žalobkyně a žalobkyni v souvislosti s doručením odporu a vyjádření k odporu ze strany žalovaného, ze dne [datum] sepsání právního rozboru věci, ze dne [datum] studium vyjádření žalovaného – prostudování spisu a ze dne [datum] právní porada mezi právním zástupcem žalobkyně a žalobkyní v souvislosti s přípravou vyjádření na vyjádření žalovaného z [datum] soud žalobkyni náhradu nákladů řízení nepřiznal, neboť právní porady ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) vyhl. č. 177/1996 Sb. neprokázal písemným potvrzením o tom, že se porada uskutečnila a případně jak dlouho trvala. Úkon právní služby dle písm. h), tj. sepsání právního rozboru věci nebyl přiznán, když soudu bylo předloženo pouze vyjádření k odporu ze dne [datum], za které soud žalobkyni náhradu nákladů řízení přiznal. Náhrada nákladů za úkon právní služby dle písm. f) nebyla přiznána, když tento úkon právní služby souvisí s prostudováním spisu při skončení vyšetřování a nikoli se seznámením vyjádření protistrany.

Poučení