15 CO 114/2022 - 306

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Karly Nekolové a Mgr. Jana Rýznara ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] sídlem [adresa], [PSČ] [obec] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení], [titul]. sídlem [adresa], [PSČ] [obec] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení], [titul] sídlem [ulice a číslo], [PSČ] [obec] o zaplacení částky 211 750 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 11. 11. 2021, č. j. 111 C 3/2021-134, takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. potvrzuje.

II. Rozsudek okresního soudu se ve výroku II. mění následovně: Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku 80 764 Kč k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení částku 12 281 Kč k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 211 750 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení (výrok I.) a zavázal ji k náhradě nákladů řízení částkou 92 234 Kč (výrok II.).

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, jímž se domáhala jeho zrušení a vrácení věci soudu I. stupně k dalšímu řízení, případně jeho změny tak, že se žaloba zamítá. Žalovaná tvrdila, že v řízení dostatečně prokázala, že předmět nájmu v rozhodném období nebyl fakticky způsobilý k užívání, a že sleva z nájemného ze strany žalované byla u žalobkyně uplatněna včas a oprávněně. Namítala, že k prokázání svých tvrzení navrhla řadu důkazů, které vůbec nebyly provedeny. Zejména nedošlo k výslechu prokuristy žalované [jméno] [příjmení], který se měl vyjádřit k uplatnění slevy z nájmu ve výši 100 %, k zanedbání povinnosti žalobkyně k opravám a údržbě předmětu nájmu, jakož i ke stavu předmětu nájmu a k jeho nezpůsobilosti k užívání k ujednanému účelu. Sleva z nájemného ve výši 100 % z hodnoty nájmu z důvodu dlouhodobého a opakovaného ignorování povinnosti žalobkyně k opravám a údržbě předmětu nájmu v dopise ze dne [datum] nebyla uplatněna s účinností od [datum], jak tvrdila žalobkyně a jak vyhodnotil okresní soud. Z předmětného dopisu je zcela zřejmé, že počínaje dnem [datum] žalovaná nebude poskytovat služby pojištěncům žalobkyně, což se netýká předmětné nájemní smlouvy, ale zcela jiné smlouvy o poskytování zdravotních služeb. Naopak z tohoto dopisu vyplývá, že sleva z nájemného byla žalovanou uplatněna za celé období, po které žalobkyně neplnila své povinnosti pronajímatele, tzn. i za rozhodné období. Žalovaná současně nesouhlasila se závěrem, že hotel v rozhodném období provozovala, když poskytovala zdravotní služby, které následně žalobkyni fakturovala. Faktury, jimiž činil okresní soud důkaz, nesouvisí s nájemní smlouvou a jsou vystaveny na základě smlouvy o poskytování zdravotních služeb, která nemá s provozem hotelu nic společného. V rozhodné době byla pro výkon zdravotních služeb dle smlouvy o poskytování zdravotních služeb otevřena pouze jedna místnost za účelem individuálního cvičení pacienta s fyzioterapeutem s tím, že i kdyby poskytování této služby souviselo s provozem hotelu, jednalo by se o minimální rozsah provozuschopnosti hotelu, což by v žádném případě neodpovídalo výši sjednaného nájemného. I z tohoto důvodu by tedy žalovaná měla mít nárok na slevu z nájmu. Okresní soud se dle žalované dále nevypořádal se skutečností, že se žalobkyně jako pronajímatel nachází v prodlení s přijetím plateb za pozdější období. Ač žalobkyně žalované fakturovala nájemné za měsíce březen až červen [rok], následně v ochranné době opakovaně odmítala platby, které mohla započíst na dlužné nájemné v rozhodném žalovaném období, což dle žalované svědčí mimo jiné o tom, že žalobkyně zbytečně podněcuje vedení sporů a mezi účastníky vyvolává další konflikty. Dále poukázala na znění ust. § 1968 a 1975 o. z. o prodlení s tím, že pokud žalobkyně jako pronajímatel byla v prodlení s přijetím plateb za nájem, nemůže být žalovaná v prodlení s platbou nájmu. Dle žalované se okresní soud rovněž ani nevypořádal s rozporem uplatněného nároku s dobrými mravy, a to zejména s ohledem na nepříznivou finanční situaci žalované zapříčiněnou epidemií COVID-19 a současně i se skutečností, že žalovaná v rozhodné době nemohla užívat předmět nájmu ke sjednanému účelu, a to jak z důvodu mimořádných opatření vydaných v souvislosti s pandemií, tak i z důvodů zapříčiněných žalobkyní, která neplnila své povinnosti k opravám a údržbě předmětu nájmu. Zdůraznila, že se v této situaci ocitla bez vlastního přičinění i že žalobkyně o nepříznivé finanční situaci žalované věděla a i přes tuto skutečnost žalovanou, rovněž v rozporu se zásadou principu poctivého obchodního styku, zatěžovala, a to nejen finančně vyvoláváním dalších sporů.

3. Žalobkyně navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako správného s odůvodněním, že okresní soud správně zjistil skutkový stav věci a tento také správně právně analyzoval, své rozhodnutí precizně odůvodnil a žalobkyně se s tímto ztotožňuje. V dalším odkázala na svou dosavadní právní argumentaci.

4. Odvolací soud věc v souladu s ust. § 101 odst. 3 o. s. ř. projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalované, jejíž opakované žádosti o přeložení jednání na pozdější termín nevyhověl. V části, ve které žalovaná svou žádost odůvodnila odvoláním [jméno] [příjmení], [datum narození], který se měl za žalovanou z jejího určení jednání zúčastnit, z funkce prokuristy společnosti, odvolací soud tuto žádost nepovažuje za včasnou, došlo-li k odvolání z funkce prokuristy již dne [datum], tj. téměř měsíc před stanoveným termínem jednání a nadto poté, co žalované bylo předvolání k jednání doručeno. Pokud jde o zdravotní indispozici jediné jednatelky žalované [jméno] [příjmení], [datum narození], pak tato byla dle sdělení jejího praktického lékaře, které si odvolací soud vyžádal, i přes doloženou pracovní neschopnost schopna s ohledem na svůj aktuální zdravotní stav dostavit se v den konání jednání odvolacího soudu ke Krajskému soudu v Ostravě a tohoto jednání se zúčastnit. Žádost žalované o přeložení termínu jednání proto nebyla odvolacím soudem posouzena ani jako důvodná. Byly tak plně splněny podmínky pro projednání věci v nepřítomnosti žalované dle § 101 odst. 3 o. s. ř.

5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího, ve smyslu ust. § 212a odst. 1, 2, 4 a 5 o. s. ř. a žádné vady řízení uvedené v § 229 odst. 1 a 2 písm. a) a b) a odst. 3 o. s. ř. neshledal. Žádné takové vady nebyly ani účastníky namítány. Po takto provedeném přezkumu pak dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

6. Z obsahu spisu se podává, že v řízení zahájeném dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 211 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení. Skutkově tvrdila, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu, ve znění šesti později uzavřených dodatků, z nichž poslední byl uzavřen dne [datum]. Na základě této smlouvy žalobkyně pronajímala žalované nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek-Místek, katastrální území Ostravice, na LV [číslo] movité věci sloužící k provozování [anonymizována dvě slova] uvedené v přílohách 2 a 3 této smlouvy. Uvedla, že nájemní smlouva zanikla na základě výpovědi žalobkyně ke dni [datum], kdy je na základě návrhu žalované veden spor o přezkoumání oprávněnosti této výpovědi. V posledním dodatku nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, tj. ve výši 60 500 Kč včetně DPH, které mělo být hrazeno oproti žalobkyní vystaveného daňového dokladu. Za měsíce března [rok] uhradila žalovaná na nájemném částku 30 250 Kč a za rozhodné období od měsíce března [rok] do měsíce června [rok] dluží žalobkyni celkem žalovanou částku. Žalovaná dlužné nájemné neuhradila ani po odeslání předžalobní upomínky. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, zejména pak s tvrzením, že nájemní smlouva zanikla na základě výpovědi žalobkyně dne [datum], o jejíž oprávněnost je veden soudní spor. Žalovaná platila nájemné řádně a včas a do prodlení se dostala až za měsíc březen až červen [rok] v důsledku omezení při epidemii COVID-19. V následujících měsících žalovaná platila nájem až do listopadu [rok], přičemž nájem za říjen [rok] jí byl žalobkyní vrácen, neboť dle žalobkyně nájemní vztah již netrval. K nezaplacení nájmu za rozhodné období došlo z důvodu odmítání plateb ze strany žalobkyně. S ohledem na dlouhodobé a opakované ignorování povinnosti žalobkyně jako pronajímatele k opravám a údržbě pronajatých nemovitostí byla žalovanou následně uplatněna sleva z nájmu ve výši 100 % z výše nájmu, a to dopisem ze dne [datum]. Žalovaná tvrdila, že pokud je žalobkyně v prodlení s přijetím plateb za nájem, nemůže být žalovaná v prodlení s platbou nájmu a nemůže nést jakékoliv potencionální následky spojené s prodlením. Mimo uvedené, pokud žalobkyně považovala nájemné za měsíc říjen a listopad [rok] za plnění bez právního důvodu, nic jí nebránilo, aby úhrady nájemného za tyto měsíce započetla na dlužné nájemné za rozhodného období. Skutečnost, že takto žalobkyně nepostupovala, nasvědčuje tomu, že využila současnou situaci a stavu, který v tomto případě sama vyvolala, aby podala proti žalované další žalobu. Žalovaná má proto za to, že nárok uplatněný žalobou je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na její nepříznivou finanční situaci, způsobenou epidemií COVID-19. K uplatněnému nároku na slevu se pak žalobkyně vyjádřila tak, že podáním ze dne [datum] žalovaná uplatnila slevu z nájmu toliko do budoucna, nikoliv zpětně za posuzované období, k němuž neeviduje žádný dokument, v němž by žalovaná slevu uplatnila, a současně také tvrdila, že ke slevě z nájmu neexistuje žádný důvod. Naopak to byla žalovaná, kdo bránil žalobkyni ve výkonu jejich práv starat se o předmět nájmu, o čemž svědčí usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], jímž okresní soud uložil žalované zdržet se jakéhokoliv jednání, kterým by zabránil žalobkyni ve vstupu do předmětu nájmu za účelem oprav, úprav a údržby předmětu nájmu a odstranění závad na předmětu nájmu. Dále uvedla, že toliko 3 z 13 požadavků žalované na opravu předmětu nájmu se vztahují k rozhodnému období, a to žádost o opravu keramického obkladu při vstupu do wellness, kdy se jednalo o drobnou opravu, nadto se žalovaná nedomáhala opravy, nýbrž úhrady jejich nákladů, což bylo v rozporu s dodatkem nájemní smlouvy. Další byla žádost o výměnu akumulátorů, kdy technická kontrola prokázala, že k tomu není důvod. Žádost o výměnu tzv. bosu, balanční pomůcky, žalobkyně označila za drobnou opravu, kterou žalobkyně uplatnila poté, co zrušila fitness místnost a pomůcku odstranila. K investicím do předmětu nájmu pak žalobkyně tvrdila, že za rok [rok] takto investovala částku ve výši 282 234,52 Kč a za rok [rok] pak částku 206 136 Kč, když limit 300 000 Kč nebyl vyčerpán z důvodu zániku nájemního vztahu k datu [datum] Ani jeden z požadavků žalované se netýkal záležitostí, které by mohly způsobit porušení povinnosti žalobkyně pečovat o předmět nájmu v rozhodné době a vést k nemožnosti užívat věc žalovanou, resp. jej užívat s obtížemi. V rozhodné době došlo ke znemožnění užívat předmět nájmu (hotelové a některé zdravotnické služby) v důsledku vládních opatření a nikoliv z důvodu stavu předmětu nájmu, což vyplývá ze skutečnosti, že pronajatá nemovitost sloužila žalované jako zdravotnické zařízení, ve kterém poskytovala zdravotní služby v odbornosti 902 – fyzioterapie, a to po celou dobu, jak vyplývá z faktur vystavených žalovanou.

7. Okresní soud provedl dokazování listinami předloženými účastníky a po skutkové stránce dovodil, že účastníci řízení uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu, ve znění 6 dodatků, z nichž poslední byl uzavřen dne [datum]. Předmětem smlouvy byl nájem nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně, zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec a katastrální území Ostravice, kde žalovaná je nájemcem a hlavním účelem nájmu je provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotnického zařízení nazvaného [anonymizována dvě slova]. Stav pronajaté nemovitosti byl dle okresního soudu vyhovující pronajatému podnikatelskému účelu žalované a nebránil nerušenému užívání předmětu nájmu. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Od [datum] bylo sjednáno nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, splatné vždy k 10. dni příslušného měsíce na základě faktury žalobkyně. Pronajímatel se zavázal provádět opravy, investice do stavby nebo technologií a údržbu předmětu nájmu až do výše sjednaného limitu 300 000 Kč bez DPH ročně, a to na základě návrhu oprav předloženého nájemcem pronajímateli. Drobné opravy a údržbu předmětného nájmu byl oprávněn provádět samostatně nájemce na své náklady, a to do výše 30 000 Kč. Žalobkyně za měsíc březen až červen [rok] řádně vystavovala faktury za nájemné ve výši 60 500 Kč včetně DPH měsíčně, celkem na částku 242 000 Kč. Dopisem ze dne [datum] žalovaná oznámila žalobkyni, že od [datum] nebude poskytovat služby pojištěncům žalobkyně, pozastavuje veškeré platby a uplatňuje slevu z nájemného ve výši 100 % z hodnoty nájmu z důvodu dlouhodobého a opakovaného ignorování povinností žalobkyně k opravám a údržbě nemovitostí. V řízení bylo dle okresního soudu dále prokázáno, že žalobkyně za rok [rok] proinvestovala na údržbě a opravách pronajatých nemovitostí částku 282 234,52 Kč bez DPH a za rok [rok] částku 206 136 Kč bez DPH. Žalovaná za rozhodné období, tj. od měsíce března do června [rok], uplatnila nárok na proplacení faktury za opravu odpadlého keramického obkladu v chodbě při vstupu do wellness, žádala žalobkyni o výměnu 2 ks akumulátorů potřebných pro chod agregátu a výměnu cvičební balanční pomůcky bosu. Žalobkyně žádost i proplacení faktury odmítla s odůvodněním, že taková povinnost jí nevyplývá z nájemní smlouvy, a poslední dvě žádosti označila za drobné opravy, které má na své náklady provést žalovaná. Z předložených důkazů pak měl okresní soud za prokázané, že žalovaná v rozhodném období provozovala [anonymizována dvě slova], když poskytovala zdravotní služby, které následně fakturovala žalobkyni. Žalovaná ničeho neuhradila na dlužné nájemné ani po odeslání předžalobní upomínky. Dále okresní soud uvedl, že nedošlo k prokázání tvrzení žalované, že by předmět nájmu nebyl fakticky způsobilý k užívání v rozhodném období, tj. od měsíce března do konce měsíce června [rok], když v tomto období žalovaná předmět nájmu užívala pro zdravotnické služby a z důvodu začínající pandemie COVID-19 jej nemohla užívat v širším rozsahu s tím, že z předložených listinných důkazů ani nevyplývá, že by uplatnila slevu z nájmu za rozhodné období, jak uvádí ve svých skutkových tvrzeních, neboť sleva byla uplatněna až s účinností od [datum].

8. V rámci právního posouzení věci pak okresní soud dospěl k závěru, že nárok žalobkyně uplatněný žalobou je zcela důvodný, neboť na základě platně uzavřené smlouvy o nájmu a jejich dodatků byla žalovaná povinna v rozhodném období platit žalobkyni sjednané nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH, které za měsíce březen až červen [rok], za které žalobkyně řádně vystavovala faktury žalované, činilo částku 242 000 Kč, z níž žalovaná uhradila pouze za měsíc březen [rok] částku 30 250 Kč a dluží tedy žalobkyni celkem částku 211 750 Kč. S odkazem na zák. č. 210/2020 Sb. byla splatnost dlužného nájemného za rozhodné období stanovena do konce ochranné lhůty, tj. do [datum]. Za období od [datum] je proto žalovaná povinna zaplatit žalobkyni také zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně. Obranu žalované spočívající v tvrzení, že předmět nájmu byl v rozhodném období nezpůsobilý k užívání a že sleva z nájemného za rozhodné období byla u žalobkyně uplatněna řádně a včas, okresní soud označil za neúspěšnou, neboť z dopisu ze dne [datum] nevyplývají skutková tvrzení žalované o tom, že by sleva z nájmu ve výši 100 % měla být nárokována za rozhodné období. Naopak z uvedené listiny dle okresního soudu vyplývá, že tato sleva mířila do budoucna s účinností od [datum]. Současně nebyl naplněn druhý požadavek vyplývající ze zákonné dikce ust. § 2208 o. z., neboť žalovaná v rozhodném období uplatnila nárok toliko na proplacení faktur za opravu odpadlého keramického obkladu v chodbě při vstupu do wellness a dále žalobkyni žádala o výměnu 2 ks akumulátorů potřebných pro chod agregátu a výměnu cvičební balanční pomůcky bosu. S odkazem na dodatek č. 6 nájemní smlouvy ze dne [datum] však žalobkyně nebyla povinna proplácet faktury, nýbrž provádět opravy, a jednak drobné opravy byla povinna žalovaná provádět samostatně na své náklady, a to až do výše 30 000 Kč Okresní soud se proto ani nezabýval tím, zda se skutečně jednalo o drobné opravy či nikoliv, když nebylo v řízení prokázáno, že by předmět nájmu byl fakticky nezpůsobilý k užívání. Naopak prokázáno bylo, že žalovaná předmět nájmu užívala i v rozhodném období, a to pro zdravotní služby – fyzioterapii, jak vyplývá z předložených faktur, které žalovaná vystavovala žalobkyni. Současně v řízení bylo mimo jiné nesporným, že předmět nájmu byl v rozhodné době uzavřen z důvodu opatření vydaných v souvislosti s epidemií COVID-19, které započalo usnesením vlády České republiky o přijetí krizových opatření ze dne [datum] Okresní soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl a procesně úspěšné žalobkyni přiznal na náhradě nákladů řízení částku 92 234 Kč.

9. Odvolací soud v souladu s ust. § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování smlouvou o nájmu ze dne [datum] s dodatky k této smlouvě č. 1 až 6, a nově včetně jejich příloh č. 1, 2 a 3, které okresní soud neměl k dispozici, když existence těchto příloh byla patrna ze spisu okresního soudu již v řízení před okresním soudem a jejich provedení považoval odvolací soud v souladu s ust. § 120 odst. 2 o. s. ř. za nezbytné pro náležité zjištění skutkového stavu. Totéž pak platí pro provedení důkazu dalšími spisy týkající se sporů mezi účastníky, vedenými u Okresního soudu ve Frýdku-Místku pod sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka] a [spisová značka], včetně sdělení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o probíhajících řízeních mezi účastníky.

10. Na základě takto dílem zopakovaného a dílem nově provedeného dokazování odvolací soud přebírá jako správná skutková zjištění okresního soudu učiněná na základě řádně provedeného dokazování a pro zestručnění na ně odkazuje a činí je podkladem pro své rozhodnutí.

11. Pokud pak jde o právní hodnocení věci, otázku vzniku nájemního poměru založeného v roce [rok] je v souladu s ust. § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. – občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nutno posoudit podle dosavadních právních předpisů, konkrétně podle ust. § 663 a násl. zák. č. 40/1964 Sb. – občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), platného do [datum]. Naopak trvání tohoto nájemního vztahu, jakož i práva a povinnosti smluvních stran vzniklá po datu [datum], včetně práva na slevu z nájemného za období roku 2020, je pak zapotřebí řešit dle právní úpravy obsažené v ust. § 2201 a násl. o. z.

12. Odvolací soud považuje za správný závěr okresního soudu, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce dne [datum] platně uzavřely nájemní smlouvu ve smyslu ust. § 663 obč. zák., jejímž předmětem byl nájem nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [obec] a vymezených v příloze č. 1 nájemní smlouvy a dále movitých věcí sloužících k provozování„ [anonymizována dvě slova]“ uvedených v přílohách č. 2 a 3 této nájemní smlouvy. Účelem nájmu shora uvedených nemovitostí i movitých věcí bylo dle článku II. nájemní smlouvy provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotnického zařízení, popř. obdobná činnost nájemce za účelem jeho podnikání v předmětu podnikání se souhlasem pronajímatele, jednalo se tedy o nájem k podnikatelské činnosti žalované jako nájemkyně. Uvedený nájemní vztah byl na základě dodatku č. 6 k této nájemní smlouvě ze dne [datum] sjednán na dobu určitou do [datum]. S účinností od [datum] nadále se v tomtéž dodatku č. 6 k nájemní smlouvě žalovaná jako nájemce zavázala platit žalobkyni za užívání předmětných nemovitostí i věcí movitých nájemné ve výši 50 000 Kč měsíčně bez DPH splatné na základě pronajímatelem vystavených daňových dokladů vždy k 10. dni příslušného měsíce na sjednaný účet pronajímatele.

13. Nájemní poměr v posuzovaném období měsíců března až června [rok] trval, když na základě v pořadí první výpovědi nájemní smlouvy ze strany žalobkyně ze dne [datum], doručené žalované dne [datum], o jejíž oprávněnost se vede u Okresního soudu ve Frýdku-Místku pod sp. zn. [spisová značka] spor, měl nájemní poměr zaniknout uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty běžící od 1. dne měsíce následujícího po doručení výpovědi, tj. k datu [datum].

14. V řízení bylo současně prokázáno, že žalovaná jako nájemce v posuzovaném období neplatila řádně nájemné, když za měsíc březen [rok] z fakturované částky 60 500 Kč včetně DPH zaplatila žalobkyni toliko částku 30 250 Kč, za měsíce duben, květen a červen [rok] žalovaná na řádně žalobkyní fakturované nájemné nezaplatila ničeho a za celé posuzované období března až června [rok] tak žalobkyni dluží žalovanou částku 211 750 Kč.

15. Jak shora uvedeno, splatnost měsíčního nájemného byla sjednána k 10. dni v měsíci, za který se nájemné platilo. V případě měsíčního nájemného v posuzovaném období tak jeho splatnost nastala ke dni [datum], [datum], [datum] a [datum].

16. V důsledku výskytu onemocnění COVID-19 byl na základě usnesení vlády České republiky č. 194 ze dne 12. 3. 2020 pro území České republiky vyhlášen nouzový stav. Mimořádným opatřením Ministerstva zdravotnictví č. MZDR 12746 2020 MIN/KAN ze dne 23. 3. 2020 pak bylo s účinností od 24. 3. 2020 zakázáno mimo jiné poskytování ubytovacích služeb, tedy i provozování podnikatelské činnosti žalované, která byla účelem uzavření nájemní smlouvy.

17. Na vzniklou situaci bylo reagováno přijetím zák. č. 210/2020 Sb. o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k podnikání, účinným od 27. 4. 2020. Z § 3 odst. 4 tohoto zákona vyplývá, že nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době uvedené v § 1 odst. 3 tohoto zákona, tj. od [datum] do [datum], a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby uvedené v § 1 odst. 4 tohoto zákona, tj. do [datum], s tím, že pokud skončí nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce dle § 3 odst. 5 tohoto zákona povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do třiceti dnů od skončení nájmu. Z § 3 téhož zákona dále plyne, že pronajímatel nemohl v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že byl nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v rozhodné době a v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Uvedená právní úprava však nájemce nikterak nezbavila povinnosti za rozhodnou dobu platit nájemné, ani mu nezaložila vlastní nároky vůči pronajímateli, např. na slevu z nájemného (srov. rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 6. 4. 2022, sp. zn. 48 C 130/2021). Pohledávky na nájemné zůstaly platné i splatné dle původního ujednání stran a citovaný zákon neměl žádný vliv na prodlení nájemce s placením nájemného, ani na nárok pronajímatele na úroky z prodlení, a to i za rozhodnou dobu od [datum] do [datum]. Nadto nájemné za měsíc březen [rok] se stalo splatným před rozhodnou dobou, tj. před datem [datum], již ke dni [datum].

18. Žalovaná se proti nároku žalobkyně na úhradu dlužného nájemného bránila právem na slevu z nájmu, kterou měla pro neplnění povinnosti pronajímatele k opravám a údržbě nemovitostí a jejich vybavení uplatnit dopisem ze dne [datum].

19. Podle ust. § 2208 odst. 1 a 3 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do 6 měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

20. Z citovaného zákonného ustanovení vyplývá, že občanský zákoník určuje pouze obecné důvody, pro které je možno neplatit nájemné vůbec nebo v nižší než dohodnuté částce. Co se rozumí„ slevou“, zákon blíže nevysvětluje. V obecném pojetí ji však lze chápat především jako každou možnost dlužníka poskytnout věřiteli nižší než původně dohodnuté plnění. Současně ze zákonné úpravy vyplývá, že právo na slevu z nájemného je nutno uplatnit u pronajímatele, a to včetně vytknutí vady předmětu nájmu. I když zákon pro daný projev vůle nájemce nestanoví obligatorní písemnou formu ani další formální náležitosti, z hlediska jeho určitosti ve smyslu ust. § 553 odst. 1 o. z. z něj musí být patrno, a to i za pomoci případného výkladu, čeho se nájemce domáhá, tj. že požaduje slevu z nájemného, o jakou závadu ji opírá a v jakém rozsahu ji požaduje (není-li vyčíslena, měla by být vymezena způsobem, aby bylo možno její výši určit); je-li žádaná zpětně, musí z něj být patrno, jakého konkrétního období by se měla týkat. Uvedené požadavky jsou významné nejen v zájmu právní jistoty účastníků nájemního vztahu, ale i z hlediska případného promlčení práva na slevu za jednotlivé měsíce, za něž je uplatňována (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 26 Cdo 3925/2009). Za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu lze pokládat též oznámení nájemce, že pro vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši (případně, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí po odstranění předmětu nájmu) – srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 20 Cdo 2295/99.

21. Z dopisu žalované adresovaného žalobkyni ze dne [datum], pokud jde o slevu, plyne toliko to, že ji žalovaná uplatňuje ve výši 100 % z hodnoty nájmu, a to z důvodu dlouhodobého, opakovaného ignorování povinností pronajímatele k opravě a údržbě nemovitosti a jejího vybavení. V žádném případě z obsahu tohoto uplatnění slevy nelze dovodit, že by sleva z nájmu byla požadována zpětně za dobu minulou, a to za jaké konkrétní měsíce, včetně posuzovaného období. K takovému závěru o zpětném uplatnění nároku na slevu není možno dojít ani za použití pravidel výkladu uvedených v ust. § 555 a násl. o. z., když současně platí, že jestliže je obsah právního úkonu (jednání) zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán a výkladem nelze doplňovat již jednou učiněný projev vůle ani tento měnit, dokonce ani jej nahrazovat (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 2019 ve věci sp. zn. 32 Cdo 4610/2018).

22. Z formulace použité žalovanou k uplatnění práva na slevu dle názoru odvolacího soudu nelze vyvodit ničeho, že by byla uplatňována sleva za předchozí období, tj. za dobu před sepisem uvedeného dopisu, konkrétně za období března až června [rok]. Že před sepisem dopisu ze dne [datum] žalovaná o slevu z nájmu nežádala, pak vyplývá ze skutečnosti, že za měsíce říjen a listopad žalobkyni nájemné v plné výši uhradila, jak sama tvrdila. Uplatnění práva na slevu z nájmu kdykoliv později (po datu [datum]) žalovaná v řízení ani netvrdila. Odvolací soud tedy souhlasí se závěrem soudu okresního, že žalovaná právo na slevu z nájmu pro období od března do června [rok] neuplatnila a má tedy povinnost zaplatit nájemné v plné sjednané výši, aniž by se bylo zapotřebí zabývat důvody spočívajícími ve stavu předmětu nájmu, které mohly právo na slevu založit.

23. Za důvodnou pak odvolací soud nepovažuje ani námitku žalované, že žalobkyní uplatněný nárok je v rozporu s dobrými mravy, když žalobkyni je známa finanční situace žalované v souvislosti s následky vyhlášení nouzového stavu a omezením možnosti jejího podnikání, jakož i to, že mezi stranami existuje řada dalších soudních sporů. Po zhodnocení všech rozhodných skutečností odvolací soud nepovažuje za nemravné, pokud se žalobkyně domáhá úhrady nájemného ve sjednané výši, když ze žádné z v řízení vyšlých skutečností nelze dovodit, že by cílem podané žaloby nebylo vymáhat práva žalobkyně, ale snaha šikanózním způsobem poškodit zájmy žalované. K tomu odvolací soud uvádí, že ač žalobkyni náleželo právo na úrok z prodlení již ode dne data následujícího po splatnosti jednotlivého měsíčního nájemného, žalobkyně uplatnila nárok na příslušenství své pohledávky až ode dne [datum], což rovněž svědčí o tom, že cílem podání žaloby nebylo způsobit žalované újmu. Byť bylo v řízení prokázáno, že mezi účastníky se vede řada soudních sporů, a to vyvolaných oběma účastníky řízení, nelze ani z této skutečnosti a z existence konfliktních vztahů mezi nimi v současné době dovodit rozpor nároku žalobkyně na dlužné nájemné s dobrými mravy ve smyslu ust. § 588 o. z. Rozpor nároku na sjednané nájemné s dobrými mravy pak nezakládá ani žalovanou tvrzený stav předmětu nájmu v posuzovaném období související s odpadnutými obklady při vstupu do wellness či chybějící balanční pomůckou.

24. Důvodnou odvolací soud neshledal ani námitku žalované, že žalobkyně měla k úhradě jejího dluhu na nájemném v rozhodném období použít částky zaplacené žalovanou na nájemné po datu [datum], kdy nájemní poměr podle žalobkyně již netrval a které žalobkyně žalované vracela, případně složila do notářské úschovy. Ze žádného zákonného ani smluvního ujednání stran neplyne povinnost takový zápočet žalobkyně provést, současně žalované ničeho nebránilo, aby částky vracené žalované žalobkyní použila právě na úhradu nájemného za rozhodné období měsíců března až června [rok], případně sama zápočet provedla. Rozhodně v tomto období nebyla žalobkyně v prodlení s plněním svých povinností ve smyslu ust. § 1975 o. z., které by vylučovalo prodlení žalované.

25. Jak shora uvedeno, nebylo-li řádně uplatněno právo žalované na slevu z nájemného za období měsíců března až června [rok], bylo zcela bezpředmětným zabývat se tím, zda v uvedeném období předmět nájmu vykazoval vady, které žalovaná žalobkyni vytkla včas a které žalobkyně bez zbytečného odkladu neodstranila, v důsledku kterých by bylo právo žalované jakožto nájemce užívání předmětu nájmu ztíženo či zcela znemožněno. Okresní soud proto postupoval správně, pokud v tomto směru další dokazování neprováděl.

26. S ohledem na shora uvedené proto pokud okresní soud zavázal žalovanou zaplatit žalobkyni částku 211 750 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení, je jeho rozhodnutí správné a jako takové bylo v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrzeno, když k tomu dále odvolací soud dodává, že ač prodlení žalované s úhradou nájemného nastoupilo již po dni splatnosti měsíčních nájmů v období od března do června [rok] a žalobkyni by tak náležel úrok z prodlení ve smyslu nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve výši 10 % ročně, žalobkyně se v řízení domáhala úhrady úroku z prodlení pouze ve výši 8,25 % ročně a soud je ve smyslu ust. § 153 odst. 2 o. s. ř. žalobou vázán, aniž by mohl přiznat více.

27. Současně v souladu s ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud změnil nákladový výrok okresního soudu, který sice správně přiznal náhradu nákladů řízení procesně úspěšné žalobkyni, tuto však nesprávně vyčíslil, pokud v rámci náhrady nákladů za právní zastoupení žalobkyně přiznal také odměnu za úkon právní služby, a to první poradu s klientem uskutečněnou dne [datum]. První porada s klientem je standardně součástí úkonu právní služby„ přípravy a převzetí zastupování“ ve smyslu ust. § 11 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. – advokátního tarifu (dále jen„ AT“) a samostatná odměna za něj nenáleží. Současně uskutečnění jiné porady s klientem nebylo soudu doloženo. Žalobkyni tak na náhradě nákladů řízení náleží částka 80 764 Kč sestávající z odměny advokáta za 6 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastupování, sepis žaloby, sepis vyjádření ve věci samé ze dne [datum] a [datum] a účast u jednání okresního soudu dne [datum] a [datum]) po 9 180 Kč /§ 11 odst. 1 písm. a), d) a g), § 7 bod 6 AT, z náhrady paušálních výdajů zástupce žalobkyně k těmto úkonům právní služby po 300 Kč (§ 13 odst. 3 AT), z náhrady cestovních výdajů zástupce žalobkyně k jednáním okresního soudu vlakem ve výši 1 116 Kč, z náhrady za 21% DPH z částky 27 996 Kč ve výši 12 180 Kč (§ 14a odst. 1 AT) a z náhrady za zaplacený soudní poplatek ve výši 10 588 Kč.

28. O náhradě nákladů odvolacího řízení pak bylo rozhodnuto dle ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že i v odvolacím řízení procesně úspěšné žalobkyni by na těchto nákladech přiznána částka 12 281 Kč sestávající z nákladů za právní zastoupení žalobkyně u jednoho úkonu právní služby, a to u účasti u jednání odvolacího soudu, ve výši 9 180 Kč /§11 odst. 1 písm. g), § 7 bod 6 AT), z náhrady paušálních výdajů zástupce žalobkyně k tomuto úkonu právní služby ve výši 300 Kč (§ 13 odst. 3 AT), z náhrady cestovních výdajů zástupce žalobkyně k jednáním odvolacího soudu vlakem ve výši 669 Kč a z náhrady za 21% DPH z částky 10 149 Kč ve výši 2 132 Kč (§ 14a odst. 1 AT). V rámci nákladů na právní zastoupení žalobkyně nebyla přiznána odměna za studium odůvodnění odvolání žalované, které není samostatným úkonem právní služby ve smyslu ust. § 11 odst. 1 až 3 AT, rozhodně se nejedná o úkon srovnatelný či podřaditelný pod úkon uvedený v ust. § 11 odst. 1 písm. f) AT definovaný jako„ prostudování spisu po skončení vyšetřování, a to za každé započaté dvě hodiny“. K tomuto odvolací soud dodává, že v civilním řízení se i studium celého spisového materiálu, natož jeho dílčí části (odvolání), obvykle nehonoruje samostatnou odměnou (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 9. 2015 ve věci sp. zn. 22 Cdo 1176/2015). Konání účtované porady s klientem v souvislosti s přípravou na jednání odvolacího soudu nebylo doloženo, současně nebylo ani tvrzeno, jak byla tato porada nezbytná z hlediska účelnosti uplatňování práv žalobkyně v tomto řízení.

29. K výši odvolacím soudem přiznané náhrady odměny za právní zastoupení procesně zcela úspěšné žalobkyně odvolací soud uvádí, že podle ust. § 151 odst. 2 věty první část před středníkem o. s. ř. je soudu uloženo určit výši odměny za zastupování advokátem podle sazeb stanovených paušálně pro řízení v jednom stupni zvláštním právním přepisem, a to s výjimkou případů, kdy aplikaci vyhlášky č. 177/1996 Sb. - advokátního tarifu odůvodňují okolnosti případu. Paušální sazby odměny za zastupování advokátem v jednom stupni byly stanoveny v tzv. přísudkové vyhlášce č. 484/2000 Sb., která byla zrušena ke dni 7. 5. 2013 nálezem Ústavního soudu ze dne 17. 4. 2013 ve věci sp. zn. Pl. ÚS 25/12. I když se původně právní praxe, zejména na základě rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010, přikláněla k názoru, že při neexistenci zákonné úpravy paušálních sazeb odměny advokáta v jednom stupni řízení je namístě aplikovat advokátní tarif a odměnu advokáta stanovit součtem odměn za jednotlivé v řízení provedené úkony právní služby, z aktuální judikatury Ústavního soudu (nález ze dne 7. 6. 2016, sp. zn. IV. ÚS 3559/15), jakož i ze samotné judikatury Nejvyššího soudu (srov. rozsudek ze dne 25. 9. 2014 ve věci sp. zn. 21 Cdo 2811/2013, usnesení ze dne 18. 12. 2014 ve věci sp. zn. 21 Cdo 222/2014 a ze dne 30. 8. 2016 ve věci sp. zn. 22 Cdo 1025/2016), však plyne, že v takovém případě je soud povinen stanovit výši nákladů za zastupování na základě své volné, nikoliv však libovolné úvahy ve smyslu ust. § 136 o. s. ř. V podmínkách projednávané věci odvolací soud volnou úvahou dospěl k závěru stanovit výši odměny za právní zastoupení žalobkyně podle sazeb za úkon právní služby uvedených v advokátním tarifu, jehož aplikaci v této věci oba účastníci v souladu se shora popsaným názorovým vývojem na otázku náhrady nákladů za právní zastoupení a datum zahájení řízení legitimně očekávali, jak ostatně vyplývá ze způsobu, jakým účastníci náhradu za své advokátní zastoupení v řízení účtovali. Takto stanovená náhrada pak dle odvolacího soudu neodporuje pojetí spravedlivého uspořádání vztahů mezi účastníky také z hlediska náročnosti právního zastoupení žalobkyně v této věci.

30. Odvolací soud současně v projednávané věci ve smyslu ust. § 150 o. s. ř. neshledal takové okolnosti případu ani poměry účastníků, pro které by procesně úspěšné žalobkyni zcela či zčásti právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznal.