116 C 346/2023 - 217

Rubrum

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl samosoudkyní Mgr. Ivanou Josiekovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky A] sídlem [Adresa advokátky A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky B] sídlem [Adresa advokátky B] pro 530 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá, aby soud zavázal žalovaného k povinnosti zaplatit žalobci částku ve výši [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % p.a. z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám právní zástupkyně žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] a doplněnou podáním ze dne [datum] se žalobce domáhá zaplacení částky [částka]. Žalobce je bytovým družstvem, který pro své členy a nájemníky zajišťuje jejich bytové potřeby včetně služeb s bydlením spojených. Žalovaný je fyzickou osobou. Dne [datum] uzavřel žalobce, jako kupující, s žalovaným, jako prodávajícím, kupní smlouvu (dále také jako „kupní smlouva“), jejímž předmětem byl závazek žalovaného převést vlastnické právo k nemovitostem, a to k pozemku parc. č. [hodnota], druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře [Anonymizováno][Anonymizováno]m2, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] – [Anonymizováno] [Anonymizováno]; pozemku parc. č. [hodnota], druh pozemku – zahrada, o výměře 407 m2, vše zapsáno na LV č. [hodnota], v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště [adresa], k.ú. [adresa], obec [adresa] (dále také jako „nemovitosti“), a závazek žalobce uhradit žalovanému kupní cenu ve výši [částka]. Žalobce se stal výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí. Nemovitosti byly v rámci inzerce zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba] prezentovány jako nemovitosti po celkové rekonstrukci, což byl i jeden z hlavních důvodů, proč se žalobce rozhodl dané nemovitosti zakoupit. Dle informací žalobce to byl přitom právě žalovaný, kdo danou celkovou rekonstrukci nemovitostí prováděl (cca v roce 2020), když i dle údajů vyplývajících z živnostenského rejstříku disponuje, resp. disponoval, živnostenským oprávněním, zejména pro obory činnosti „přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti“, „poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků“, či „projektování pozemkových úprav“, a to již od roku 2009 (a to i prostřednictvím různých subjektů, např. obchodní společnosti [Anonymizováno] IČO: [IČO], nebo již zlikvidované společnosti [právnická osoba] „v likvidaci“, IČO: [IČO]). Byť tedy žalovaný uzavíral kupní smlouvu s žalobcem z pozice fyzické nepodnikající osoby, nelze na žalovaného nahlížet jako na běžného spotřebitele či laika v oblasti stavebnictví, ale jako na odborníka ve stavebním oboru, tj. osobu znalou vyznačující se dlouholetými praktickými i teoretickými znalostmi a zkušenostmi v uvedeném oboru. Poté, co žalobce převzal předmětné nemovitosti do svého užívání, zjistil, že nemovitosti trpí vadami, o nichž nebyl před uzavřením kupní smlouvy žalovaným informován. Jde konkrétně o porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak vodorovnou, tak i svislou, a to v objektu rodinného domu. Jedná se o nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP, čímž dochází ke zvyšování relativní vlhkosti uvnitř rodinného domu. V důsledku uvedeného se pak v nemovitostech začíná tvořit v nevětratelných místech i plíseň (dále společně také jako „podstatné vady“). Žalobce proto nechal zpracovat příslušné odborné posouzení z hlediska technického stavu nemovitostí, a to společností [právnická osoba] V odborném posouzení ze dne [datum] bylo konstatováno, že nemovitosti popsanými podstatnými vadami trpí. Jejich existence musela být žalovanému dlouhodobě známa, když u obvodových zdí v 1. PP jsou provedeny drážky pro odvodnění přebytečné vody, která způsobuje vlhkost v objektu. Stavebními úpravami, které provedl žalovaný před převodem vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch žalobce, tj. (mimo jiné) opravou soklu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí 1. PP, pak dle názoru společnosti [právnická osoba] došlo k podstatnému zhoršení technického stavu nemovitostí, zejména pak k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP, které bylo již před těmito stavebními úpravami evidentně vlhké (o čemž svědčí technický stav nemovitostí v 1. PP). V rámci uvedeného odborného posouzení pak byla navržena i konkrétní nápravná opatření (zejména pak odstranění tepelné izolace na svislých konstrukcích nemovitostí, provedení okenního otvoru v 1. PP pro odvětrání sklepních prostor, odvodnění základové spáry pomocí drenáže s napojením na kanalizace nebo trativodu, či vysoušení nemovitostí pomocí elektroosmózy), nicméně i přes tato opatření není dle názoru společnosti zaručeno komplexní odstranění popsaných podstatných vad (když u vodorovné hydroizolace nelze tento typ vad odstranit vůbec); jde tedy pouze o opatření, která by v současném technickém stavu prospěla k dalšímu užívání nemovitostí. Byť dané stavební úpravy (tj. opravu soklu zateplením, jak je shora popsáno) provedl žalovaný na žádost žalobce (neboť žalobce měl zájem koupit nemovitosti po celkové rekonstrukci tak, jak byly prezentovány v rámci inzerce zprostředkující realitní kanceláře), měl žalovaný tomuto (dlouhodobě nepříznivému) technickému stavu – s ohledem na svou odbornost – přizpůsobit rekonstrukční stavební činnost na nemovitostech. Provedení předmětných stavebních úprav ze strany žalovaného je o to více zarážející, když si žalovaný musel být podstatných vad (nadto pak z pozice odborníka ve stavebním oboru) nepochybně vědom (a to i po delší dobu), jak vyplývá i z uvedeného odborného posouzení. Z aktuálního stavu předmětných nemovitostí, který měl žalobce možnost v průběhu osobních prohlídek nemovitostí před jejich koupí vidět, nebylo možné zjistit, že by nemovitosti měly trpět (příp. v budoucnu) specifikovanými podstatnými vadami. Vzhledem k účelu, za kterým žalobce předmětné nemovitosti nabyl do svého vlastnictví (tj. za účelem zajištění bytových potřeb pro své členy a nájemníky), a povaze popsaných podstatných vad, je přitom nepochybné, že nemovitosti neplní svůj obvyklý účel tak, jak byl ze strany žalovaného prezentován, když uvedené podstatné vady zcela jistě ztěžují užívání nemovitostí žalobkyní (resp. jeho členy a nájemníky) a snižují samotnou hodnotu zakoupených nemovitostí. V důsledku podstatných vad dochází k nadměrné vlhkosti konstrukcí nemovitostí. Existence předmětných podstatných vad má vliv i na samotnou budoucí dispozici žalobce s nemovitostmi v jeho vlastnictví (např. v rámci příp. budoucí rekonstrukce nemovitostí, při sjednávání kupní ceny při prodeji nemovitostí apod.). S ohledem na výše uvedené došlo ze strany žalovaného k podstatnému porušení kupní smlouvy ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako „o.z.“), neboť nemovitosti vykazují zcela zásadní (podstatné) vady, o kterých žalovaný, jako prodávající, věděl, resp. musel rozumně předpokládat, že v případě jejich výskytu by žalobce nemovitosti nekoupil, resp. by předmětnou kupní smlouvu neuzavřel. Žalobce žalovaného neprodleně a opakovaně informoval, a to nejprve prostřednictvím zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], konkrétně pak jejího realitního makléře p. [jméno FO], který prodej nemovitostí pro žalovaného zajišťoval. Dle informací žalobce p. [jméno FO] podrobně žalovanému popsal povahu a rozsah podstatných vad nemovitostí, kdy mu za tímto účelem předal i odborné posouzení společnosti [právnická osoba], v návaznosti na což mu žalovaný navrhl, že žalobci proplatí nákladů vzniklých v souvislosti s odstraněním podstatných vad nemovitostí. Jelikož však žalovaný následně žádné další kroky v této věci neučinil, zaslal žalobce žalovanému, z důvodu právní jistoty, i písemnou výzvu k plnění ze dne [datum], ve které žalovaného opětovně upozornil na vadný stav nemovitostí a uplatnil žalobkyní zvolené právo z vadného plnění, tj. přiměřenou slevu z kupní ceny, ve smyslu ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. Výzva nebyla žalovanému z důvodu jeho nepřítomnosti doručena a žalovaný si jí nevyzvedl ani v 15denní úložní lhůtě na poště; byť byl žalobce přesvědčen o tom, že i přes uvedené byla předmětná výzva, ve smyslu ust. § 573 o.z., žalovanému doručena fikcí 3. pracovním dnem po odeslání, jelikož měl žalobce zájem na smírném vyřešení této záležitosti, kontaktoval žalovaného i prostřednictvím e-mailové komunikace. Dne [datum] tak zaslal žalobce žalovanému e-mail, včetně scanu uvedené výzvy, s žádostí o jeho vyjádření ve věci. V návaznosti na uvedené žalovaný potvrdil žalobci e-mailem ze dne [datum] doručení e-mailu, kdy sice na straně jedné uvedl, že to je poprvé, co je o dané věci informován, avšak současně na straně druhé výslovně potvrdil, že jej s touto situací obeznámil realitní makléř pan [jméno FO] (jak je uvedeno výše). Na urgenci žalobce se pak žalovaný následně vyjádřil i věcně, kdy e-mailem ze dne [datum] namítl neexistenci žalobkyní uplatněných podstatných vad, a (na to navazující) práva žalobce z vadného plnění odmítl. Dle tvrzení žalovaného totiž nemovitosti vlastnil cca 8 roků a s vlhkostí problém neměl; současně však přiznal, že dům koupil již s drážkami, které tam byly dle jeho názoru od novoty cca 60 let. S ohledem na odmítavý postoj žalovaného byl žalobce nucen, za účelem zjištění doplňujících informací vztahujících se k předmětným podstatných vadám, oslovit celou řadu různých odborníků, s cílem zejména konkretizovat rozsah a způsob odstranění podstatných vad u nemovitostí, jakož i výši přiměřené slevy z kupní ceny (kterou nebyl žalobce s ohledem na svou neznalost v oboru stavebnictví schopen vyčíslit). Předžalobní výzvou ze dne [datum] adresovanou žalovanému tak žalobce vyčíslil, po konzultaci s odborníky ve stavebním oboru, přiměřenou slevu z kupní ceny na částku [částka], současně žalovaného vyzval k neprodlené úhradě uvedené částky, nejpozději však do 15 dnů ode dne doručení výzvy. Dne [datum] obdržel žalobce reakci žalovaného ve věci, kdy se žalovaný bránil tím, že svou informační povinnost o existenci podstatných vad nemovitostí vůči žalobkyni splnil, a dále považoval žalobkyní učiněné oznámení podstatných vad nemovitostí za neodpovídající zákonným požadavkům (vzhledem k údajné časové prodlevě v jeho zaslání). V rámci navazující e-mailové komunikace nicméně navrhl žalobci mimosoudní narovnání v částce [částka]. Vzhledem k charakteru a rozsahu podstatných vad nemovitostí byl žalobce nucen shora uvedený návrh žalovaného odmítnout jako zcela nepřiléhavý, a vyjádřením ze dne [datum] opětovně vyzval žalovaného k úhradě částky ve výši [částka] do 7 dnů ode dne doručení uvedeného vyjádření. Žalobce je toho názoru, že žalovaný jednal protiprávně, pokud žalobce neinformoval před nabytím vlastnického práva k nemovitostem o existenci podstatných vad, byť o nich bezpochyby věděl (nadto pak i z pozice odborníka ve stavebním oboru). V důsledku uvedeného (protiprávního) jednání žalovaného tak došlo k (podstatnému) porušení příslušných ustanovení o.z. vztahujících se ke kupní smlouvě. Vzhledem k popsanému stavebně-konstrukčnímu stavu nemovitostí (resp. podstatným vadám se na nich vyskytujícím) totiž nelze nemovitosti bez dalšího, resp. bez dalších, poměrně zásadních (stavebních) zásahů užívat. Ze shora popsané komunikace mezi účastníky řízení, je pak zřejmé, že žalovaný se nejprve snažil žalobce přesvědčit o tom, že podstatné vady se na nemovitostech vůbec nevyskytují; poté, co jeho zastoupení převzal právní zástupce, však již existenci podstatných vad jako takových nesporoval, avšak svoji odpovědnost za protiprávní jednání se snažil liberovat tvrzením, že informační povinnost vůči žalobci splnil. Dle názoru žalobce žalovaný nejenže žalobce na existenci podstatných vad neupozornil, a to v průběhu celého kontraktačního procesu (byť o nich žalovaný bezpochyby věděl, jak i sám ostatně potvrdil ve svém vyjádření ze dne [datum]), ale právě naopak žalobce výslovně ujistil o bezvadnosti nemovitostí (když zejména v rámci kupní smlouvy prohlásil, že mu nejsou známy jakékoliv vady, včetně skrytých, a že neexistuje žádná právní ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich kvalitu (viz čl. V. bod 7. kupní smlouvy). Žalovaný je odborníkem v oboru stavebnictví od roku 2009; věděl-li žalovaný o tom, že nemovitosti trpí podstatnými vadami (a to i v kontextu drážek pro odvodnění přebytečné vody způsobující v nemovitostech vlhkost, které se dle tvrzení žalovaného v nemovitostech nachází řadu let), pak měl o tomto žalobkyni řádně před uzavřením kupní smlouvy informovat. Kromě uvedeného se pak žalovaný bránil tím, že žalobce žalovanému údajně neoznámil podstatné vady na nemovitostech ve lhůtě stanovené v občanském zákoníku, byť žalovaný sám, v rámci své předchozí e-mailové komunikace z 06/2022, výslovně potvrdil, že byl o vadném stavu nemovitostí řádně informován. Uvedené vady jsou vadami skrytými (když se o nich žalobce dozvěděl až poté, co zahájil užívání předmětných nemovitostí – viz čl. III. výše), a dále nepochybně i vadami vědomými (když o nich žalovaný věděl, a to i po delší dobu, což i sám, v rámci svého vyjádření, stvrdil). Jde-li z hlediska svého charakteru či rozsahu, jakož i ne/vědomosti žalovaného (viz výše), o podstatné vady skryté a vědomé, ve smyslu ust. § 2112 odst. 2 o.z. neběží zákonné lhůty pro uplatnění vadného plnění; žalobce je tak toho názoru, že žalovaný nepochybně žalobci za své protiprávní jednání odpovídá, a to v plném rozsahu. Vzhledem k odmítavému stanovisku žalovaného k oznámeným podstatných vadám a (na to navazujícímu) právu z vadného plnění pak byl žalobce nucen, za účelem prokázání svých skutkových tvrzení, nechat zpracovat znalecký posudek, č. položky [č. účtu] ze dne [datum], vypracovaný soudním znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], na posouzení stavebně-technického stavu nemovitostí. Z předmětného znaleckého posudku, opatřeného znaleckou doložkou dle ustanovení § 127a o.s.ř., pak vyplývá, že na posuzované stavbě rodinného domu nemovitostí neplní hydroizolace proti zemní vlhkosti svou funkci, a lze tedy důvodně předpokládat, že stavba rodinného domu má porušenou hydroizolaci konstrukcí v 1. PP, a to vodorovnou a/nebo svislou. S jistotou lze také tvrdit, že tento vadný stav existoval u stavby rodinného domu již v době uzavření kupní smlouvy. V důsledku zvoleného způsobu opravy soklu došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP posuzované stavby rodinného domu. Zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP má za důsledek zvýšení obsahu vlhkosti v tomto zdivu a její následné vzlínání do stěnových konstrukcí bytu v 1. NP. Důsledkem této skutečnosti je za odpovídajících teplotních podmínek vznik plísní v zimním období. Provedení opravy soklu zateplením vnějšího pláště formou kontaktního zateplovacího systému není vhodným technickým řešením. V důsledku popsaného vadného provedení stavby rodinného domu nemovitostí činí dle názoru soudního znalce přiměřená sleva z kupní ceny částku ve výši [částka]. Žalobci svědčí práva z vadného plnění, a to přiměřená sleva z kupní ceny, přičemž částka ve výši [částka] je slevou přiměřenou, a to s ohledem na rozsah a charakter podstatných vad, které se u nemovitostí vyskytují, jakož i vzhledem k výši kupní ceny, za kterou žalobce nabyl nemovitosti do svého vlastnictví (tj. v částce [částka]). Pokud by bylo shledáno, že v případě podstatných vad nejde o podstatné porušení kupní smlouvy, ale o porušení nepodstatné (a to z jakéhokoliv důvodu), požaduje žalobce po žalovaném rovněž přiměřenou slevu z kupní ceny ve stejné výši dle ustanovení § 2107 odst. 1 o.z. Žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu ze dne [datum], ve smyslu ustanovení § 142a o.s.ř., kdy byl žalovaný seznámen se závěry znaleckého posouzení a byl vyzván k úhradě částky a účelně vynaložených nákladů v částce [částka] za vypracování uvedeného znaleckého posudku. Jde o náklad účelný, když znalecký posudek byl vypracován za účelem posouzení stavebně-technického stavu nemovitostí týkajícího se existence podstatných vad u nemovitostí a (na to navazující) výše přiměřené slevy z kupní ceny, a tedy za účelem posouzení nároku žalobce uvedeného v žalobě.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Dne [datum] podal žalovaný v zákonné lhůtě odpor, který následně doplnil podáním ze dne [datum]. Účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu o převodu vlastnictví k v žalobě specifikovaným nemovitostem. Žalovaný měl a má živnostenské oprávnění pro předmět podnikání některých z oborů živnosti: Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, nicméně, jak vyplývá z detailních údajů o historii zápisu v živnostenském rejstříku, jeho živnostenské oprávnění, resp. provozování živnosti bylo dlouhodobě a je přerušeno, a to v obdobích: od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum], od [datum] do [datum]. Žalovaný tedy uzavíral kupní smlouvu plně jako fyzická osoba nepodnikající (spotřebitel) a nelze tedy přisvědčit účelovému tvrzení žalobce, že by žalovaný byl odborník ve stavebním oboru, a to již od roku 2009. Žalovaný rozporoval tvrzení žalobce o tom, že žalobce nebyl seznámen se stavem nemovitostí a že by tedy nemovitosti trpěly vadami, o nichž nebyl informován. V souvislosti s uzavřením kupní smlouvy a veškerými předsmluvními jednáními, a to i za přítomnosti zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], konkrétně pana [jméno FO], byl žalobce zcela určitě, jasně a srozumitelně informován o tom, jaké nemovitosti, a to i z hlediska stáří, kupuje (že nejde o novostavbu, vyjádření žalovaného k žalobě dům starý nejméně 60 let, čemuž odpovídá rovněž například i odvodnění nemovitostí), v jakém stavu se nemovitosti nachází, když v této souvislosti také proběhla osobní prohlídka nemovitostí. V rámci této prohlídky nemovitostí byl žalobce prokazatelně seznámen mimo jiné s tím, že v 1. PP jsou vybudovány drážky pro odvodnění (mající souvislost s vlhkostí v objektu rodinného domu nemovitostí), které se v objektu rodinného domu č.p. [Anonymizováno] nacházejí/nacházely dlouhodobě; byly tam historicky již v době, kdy nemovitosti kupoval sám žalovaný. Tyto odvodňovací drážky tedy nevybudoval žalovaný, jak se snažil (a možná i bude snažit) žalobce účelově tvrdit. Při samotné prohlídce nemovitostí tedy bylo běžným pohledem a zhlédnutím zřejmé, že v předmětném rodinném domě je, a to i s ohledem na jeho stáří, přítomna vlhkost. Žalobce s jím vytýkanými „vadami“, a tedy příslušným stavem nemovitosti vědomě kupoval, kdy na tomto nemůže změnit nic ani obsah kupní smlouvy. Podstatná je faktická stránka věci a prokazatelná vědomost žalobce. S ohledem na žalobcem absolvovanou prohlídku nemovitostí a přes veškeré informace, které byly žalobci poskytnuty a které současně byly při samotné prohlídce nemovitostí prokazatelně patrné a viditelné, si žalobce přesto výslovně vymínil a trval na tom, že musí být na objektu rodinného domu mimo jiné provedeny další práce: dodělání fasády a fasádních barev u oken a dveří, oprava okapů, dodělání soklů po celém obvodu rodinného domu, dodělání brány, dodělání veškerého potrubí ve sklepě, přidání ostrůvku kuchyňské linky v bytě v 2. NP, dodělání přechodových lišt mezi jednotlivými pokoji. Byl to tedy žalobce, který v souvislosti s koupí nemovitostí, výslovně požadoval provedení stavebních úprav, a to i těch, které dle tvrzení žalobce, zhoršily technický stav nemovitostí. Provedení těchto úprav bylo požadováno výslovně žalobcem, když uvedené nelze nyní přičítat k tíži žalovanému. V souvislosti s tím, že byl žalobce seznámen se stavem nemovitostí a s přítomností vlhkosti v objektu rodinného domu, byl také žalobce seznámen žalovaným s tím, jakým způsobem žalovaný o nemovitosti pečoval a jak se o nemovitosti staral, mimo jiné pravidelné větrání, běžná údržba, pravidelné vyvážení žumpy (zde byl žalobce výslovně upozorněn žalovaným na to, že může docházet k průsaku přepadu z žumpy, pokud není vyvezena/vyčerpána, a tím se zvyšovat vlhkost v rodinném domě) a pravidelná kontrola stavu nemovitostí. Touto řádnou péčí (která však u žalobce absentovala) nedocházelo v důsledku přítomnosti vlhkosti ke ztížení užívání nemovitostí (možnost využít nemovitostí nebyla snížena). Žalobce však takovou řádnou a odpovídající péči nemovitostem neposkytoval. Žalobce se o nemovitosti řádně nestaral, případně, pokud by netrval na stavebních úpravách, které si vymínil, pak by vlhkost v nemovitostech nebyla v takové podobě, jakou nyní žalobce prezentuje. Byl to tedy žalobce, který se sám zapříčinil o zhoršení stavu nemovitostí z pohledu vlhkosti rodinného domu jednak svým jednáním a dále také svou nečinností. Tomu, jak se žalobce staral o nemovitosti, svědčí také fakt, že poté, co měl žalobce k dispozici odborné posouzení ze dne [datum] (které si nechal zpracovat) a v němž byla navržena konkrétní nápravná opatření, žalobce nic z toho neprovedl a dál nechal nemovitosti ve stejném stavu. Žalovaný se od žalobce poprvé dozvěděl o výhradách žalobce k nemovitostem až v 6/2022 (tedy 10 měsíců po uzavření kupní smlouvy). Pokud žalobce své výhrady vůči nemovitostem sděloval prostřednictvím realitního makléře pana [jméno FO], pak toto nelze považovat za sdělení přímo vůči žalovanému, neboť pan [jméno FO] nebyl žádným zmocněncem ani zástupcem žalovaného, a tudíž ve vztahu k žalovanému samotnému jednal žalobce až v 6/2022, což nelze považovat za přiměřenou dobu. Pokud by tedy soud přisvědčil žalobkyni, že jde v projednávaném případě o vady, pak žalovaná namítá pozdní oznámení. Žalobce byl prokazatelně seznámen se stavem nemovitostí a přítomností vlhkosti a s tím nemovitosti kupoval. Přítomnost vlhkosti mu byla známa a byla zjevně viditelná při obhlídce nemovitostí, žalobce věděl, že kupuje starší nemovitosti, kdy obecně u starších nemovitostí není přítomnost vlhkosti výjimkou, a nejedná se proto o vadu věci, ale pouze o obvyklé opotřebení, žalobce si sám vymínil provedení některých úprav v nemovitostech (např. oprava soklu zateplením), které zřejmě následně mohly vést ke zhoršení vlhkosti, žalobce o nemovitosti řádně nepečoval a o vyšší vlhkost v rodinném domě se zapříčinil sám, žalobce měl, podle svého účelového vyjádření (žalobce to totiž věděl před uzavřením kupní smlouvy), zjistit, že nemovitosti trpí vlhkostí poté, co je převzal, tj. v 8/2021. Žalovaného jako prodávajícího o tom však informoval pozdě, a to až v 6/2022. S ohledem na fakt, že žalobce byl řádně seznámen se stavem nemovitostí, jejich stářím, v takovém stavu (tedy i s ohledem na přítomnost vlhkosti) nemovitosti kupoval, pak nelze žalobkyní vytýkané vady nemovitostí považovat vůbec za vady a už vůbec ne za vady skryté, které by byly způsobilé k uplatnění práv z vadného plnění podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z. “). Stejně tak nemohlo dojít na straně žalovaného k podstatnému porušení kupní smlouvy ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 občanského zákoníku, jestliže byl žalobce prokazatelně seznámen se stavem nemovitostí. Žalobkyni nesvědčí práva z vadného plnění, neboť jím vytknuté vady nejsou vady ve smyslu příslušných ustanovení občanského zákoníku a žalovaný žádným způsobem neporušil (ani podstatně ani nepodstatně) kupní smlouvu uzavřenou s žalobkyní.

3. Následujícími podáními ze dne [datum], ze dne [datum] (replika žalobce) pak žalobkyně setrvala na podané žalobě a doplnila svá skutková tvrzení. Žalovaný věděl o tom, že nemovitosti podstatnými vadami trpí, a to již po dlouhou dobu před uzavřením kupní smlouvy, když výslovně potvrdil, že drážky pro odvodnění v 1. PP byly v nemovitostech historicky vybudovány již v době, kdy nemovitost kupoval sám žalovaný (tj. v cca roce 2012), kdy tomuto nepříznivému technickému stavu nemovitostí přizpůsobil i péči o ně (mj. pravidelným větráním či pravidelným vyvážením žumpy). Nadále setrval na svém stanovisku, že žalovaný uzavíral kupní smlouvu jako osoba, která v daném oboru podnikala po dobu posledních více než 10 let, a to i prostřednictvím různých obchodních korporací, a tedy jako osoba disponující dostatkem informací, technologických možností či profesionálních zkušeností v daném odvětví. Žalobce uzavíral danou kupní smlouvu v souladu se svým základním účelem, tzn. za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů (ust. § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích). Před uzavřením kupní smlouvy byl žalobce žalovaným několikrát (písemně) ujišťována o tom, že nemovitosti žádné vady nemá (např. bod 7 kupní smlouvy) či dalších listin, např. inzerce zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba] vztahující se k nemovitostem (která byla prezentována jako po celkové rekonstrukci, v obou bytech jsou použité materiály vyššího standardu, a tedy bez jakékoliv zmínky o přítomnosti vlhkosti v nemovitostech). Žalobce tak neměl žádný důvod pochybovat o bezvadném technickém stavu kupovaných nemovitostí. Kupní smlouvu (které předcházela osobní prohlídka žalobce v nemovitostech) uzavírali účastníci koncem 6/2021, a tedy v letním období, kdy je s ohledem na teplé počasí i časté a déletrvající větrání – pravděpodobnost přítomnosti vlhkosti v nemovitostech podstatně nižší než v měsících zimních, což bylo potvrzeno i znalcem [tituly před jménem] [jméno FO]. Rozhodující pro posouzení charakteru (podstatných) vad u nemovitostí je ve smyslu ust. § 2103 o.z. doba uzavření kupní smlouvy, je nepochybné, že dané (podstatné) vady vykazovaly v rozhodné době charakter skrytých (nikoliv zjevných) vad. Shora popsanému závěru pak odpovídá i závěr certifikovaného odhadce [tituly před jménem] [právnická osoba], odhadce pro oceňování nemovitých věcí, č. oprávnění [Anonymizováno] který, pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) pro společnost [právnická osoba]., posuzoval stávající stav nemovitostí k 5/2021 (tzn. cca 1 měsíc před uzavřením Kupní smlouvy). V odhadu tržní hodnoty bylo konstatováno, že v roce 2020 došlo k celkové rekonstrukci a modernizaci domu, kdy nemovitost nevykazovala zjevné stavebně technické či statické závady, které by zásadním způsobem ovlivňovaly její životnost (str. 2 odhadu). Pokud ani výše uvedený certifikovaný odhadce nezjistil při své osobní prohlídce nemovitostí, že je v nemovitostech přítomna vlhkost (která by zcela určitě zásadním způsobem ovlivnila i výslednou odhadovanou cenu nemovitostí pro účely úvěrového řízení), pak tím spíš nebyl schopen tuto skutečnost odhalit žalobce. Dle ustanovení § 2103 o.z. ujistil-li žalovaný výslovně žalobce, že nemovitosti jsou bez vad, má žalobce práva z vadného plnění i ve vztahu k vadám, které by byly vadami zřejmými. Přítomnost vlhkosti, resp. podstatných vad u nemovitostí, které se v nemovitostech vyskytovaly již po dlouhou dobu (o čemž žalovaný nepochybně věděl), tak zcela jistě nelze považovat za obvyklé opotřebení, ve smyslu mírného a postupného zhoršení stavu nemovitostí v důsledku jejich běžného užívání, ale právě a pouze za vadu nemovitostí ve smyslu ust. § 2099 o.z. Tvrzení žalovaného, že žalobce neposkytoval nemovitostem řádnou a odpovídající péči, čímž zhoršil stav nemovitostí z pohledu vlhkosti rodinného domu, je v přímém rozporu se závěry uvedenými ve znaleckém posudku č.zn. 1199-19/2023, kde je uvedeno, že k zastavení přirozeného vysýchání zdiva v 1. PP posuzované stavby rodinného domu došlo právě v důsledku zvoleného způsobu opravy soklu, kdy žalovaný zvolil nevhodné technické řešení. Pro oznámení samotných (podstatných) vad není zákonem stanovena žádná (písemná či jiná) forma či jakékoliv jiné specifické požadavky; žalobce pak v oznámení podstatných vad ani nemusel přesně specifikovat všechny příčiny vady, technické detaily vady apod. (neboť je vzhledem ke své neodbornosti ani nemusela znát). K oznámení podstatných vad vůči žalovanému tak mohlo dojít jakoukoliv formou či způsobem (a tedy i prostřednictvím třetí osoby); podstatné je totiž právě a pouze (faktické) oznámení podstatných vad vůči žalovanému, jako prodávajícímu, ve smyslu seznámení žalovaného s označením, popř. popisem toho, jak se dané podstatné vady u nemovitostí projevují (což bylo nepochybně splněno), což bylo potvrzeno samotným žalovaným, když v reakci na e-mailem zaslanou výzvu žalobce ze dne [datum] (obsahující podrobný popis podstatných vad u nemovitostí) výslovně e-mailem ze dne [datum] potvrdil, že jej s touto situací obeznámil realitní makléř pan [jméno FO]. Nehledě na výše uvedené, námitka žalovaného nemůže obstát v kontextu příslušné právní úpravy, a to ust. § 2129 odst. 2 o.z., a tedy jde-li o tzv. vědomou vadu (tj. vadu, o které prodávající věděl nebo musel vědět), pak zákonné lhůty (a to jak subjektivní, tak objektivní) neběží, v důsledku čehož není prodávající oprávněn namítat pozdní oznámení či uplatnění práv z vadného plnění. Žalobce nesouhlasil s námitkou žalovaného týkající se nepřiměřenosti požadované výše slevy z kupní ceny v kontextu ustálené judikatury Nejvyššího soudu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn[spisová značka], rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Dále žalobce uvedl, že dle judikatury soudů nelze otázku příp. nápravných opatření na straně žalobce (či obecně péče o nemovitosti jako takové) po uzavření kupní smlouvy považovat za otázku rozhodnou pro posouzení nároku na přiměřenou slevu z kupní ceny (např. z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Pokud se žalovaný snaží své odpovědnosti zprostit poukazem na skutečnost, že smlouvy nevypracovával, žalobce považuje tuto argumentaci za zcela lichou, když kupní smlouva představuje dvoustranné právní jednání a tato byla výsledkem vzájemných a obsahově shodných projevů vůle obou účastníků řízení. Podstatné vady pak nepředstavují běžné opotřebení nemovitosti. Svá tvrzení pak žalobce doplnil u jednání soudu dne [datum] a podáním ze dne [datum] po poučení soudu dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. Se stavem nemovitosti se seznámil před koupí nemovitosti za účasti realitních makléřů p. [jméno FO], dále p. [jméno FO], kdy to bylo přesně neví. Nemovitost byla po celkové rekonstrukci, tak byla i prezentována, proto žalobce o nemovitost projevil zájem. Řešily se práce, které mají být dodělány zejména ve vztahu k opravě soklu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí 1. PP. Dům byl čerstvě zrekonstruovaný, maximálně do jednoho roku. Nemovitost nevykazovala vnější projevy vlhkosti, zatékání či plísně. Žalobce nebyl informován o tom, že se v domě nachází drážky. Strany se dohodly, že bude mj. provedena vnější oprava soklu ještě před koupí, což žalobce požadoval z důvodu, že nemovitost byla prezentována po celkové rekonstrukci. Žalobce o přítomnosti vlhkosti nevěděl, proto nebylo mezi stranami diskutováno, co může případné obložení soklu způsobit, nebylo to třeba. Následně nemovitost shlédl žalobce při předání nemovitosti. Předmětné opravy zajišťoval žalovaný či sám fyzicky či prostřednictvím jiných osob. Nemovitosti převzal žalobce do svého užívání v srpnu 2021. V prvním zimním období se začala projevovat vlhkost a objevovat plísně, bylo to na přelomu roku 2021/2022, kdy se začaly objevovat plísně a žalobce tušil, že by mohlo být něco v nepořádku, proto se obrátil na [právnická osoba] Nejprve se to začalo projevovat v prvním podzemním podlaží, kde byl zdroj problémů, posléze v prvním nadzemním podlaží. Začaly se projevovat plísně, zarosování oken. Plísně se začaly objevovat v 1.NP právě proto, že uzavřením soklu se to celé uzavřelo a vlhkost neměla možnost plynout ven, vzlínala se po konstrukcích. Od doby, kdy žalobce převzal nemovitosti k užívání, tj. asi od září 2021, jsou v domě nájemníci. Žalobce informoval žalovaného o vadách prostřednictvím [jméno FO], realitního makléře, a to vzápětí poté, co žalobce zjistil, že na nemovitostech jsou vady, uvedené bylo řešeno telefonicky a jmenovanému bylo předáno i odborné vyjádření, které bylo následně předáno žalovanému, což ví žalobce z dostupných informací. Žalobce považoval za snadněji řešitelné obrátit se přímo na realitní kancelář, s kterým v průběhu koupě komunikoval. Žalobci nebylo nic známo o tom, že by realitní kancelář p. [jméno FO] byl zmocněn jménem žalovaného jednat, nicméně z e-mailové korespondence ze dne 24. 6. a [datum], je zřejmé, že informace o vadách byly žalovanému poskytnuty ze strany p. [jméno FO], když i sám žalovaný nejprve přislíbil, že se bude v rozsahu jedné poloviny podílet na nákladech spojených s odstraněním vad. Už z uvedeného je zřejmé, že žalovaný měl k dispozici odborné vyjádření. Žalobce informoval p. [jméno FO] o vadách poté, co již měl k dispozici odborné vyjádření, bylo mu sděleno, že v nemovitosti je vlhkost a projevují se plísně. K tomu bylo předloženo odborné vyjádření, ze kterého podrobně vyplývá, jakými vadami nemovitost trpí. Žalobce požadoval po žalovaném, aby se podílel na úhradě nákladů související s uvedenou vadou, nicméně konkrétní právo z vadného plnění žalobce uplatnil až ve výzvě z [datum]. K opravám dle navrhovaného postupu znalcem doposud nedošlo. Se závěry znaleckého posudku byl žalovaný seznámen v rámci předžalobní výzvy ze dne [datum]. Žalobce se o prodeji nemovitostí dozvěděl od zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], a to od realitního makléře p. [jméno FO], který žalobce (prostřednictvím p. [jméno FO], člena bytového družstva žalobce a současného nájemce daných nemovitostí) sám aktivně v cca březnu/dubnu 2021 oslovil telefonicky s nabídkou jejich koupě. [právnická osoba] měl na starosti p. [jméno FO], realitní makléř z této zprostředkující realitní kanceláře, který žalobci (prostřednictvím p. [jméno FO]) předložil, za účelem prvotního seznámení, inzerci vztahující se k daným nemovitostem. V rámci této inzerce byly nemovitosti prezentovány jako investiční příležitost s ročním výnosem 7,5 % (když tyto byly v rozhodné době i pronajaty); nemovitosti přitom byly po celkové rekonstrukci, v obou bytech byly použité materiály vyššího standardu (k čemuž byly přiloženy jako příloha i odpovídající fotografie nabízených nemovitostí). V 1. PP nemovitostí se nacházel kondenzační kotel, který byl v rozhodném období po servisu a revizi; žalovaný, jako prodávající, v dané době rovněž dokončoval nové kuchyňské linky, které již byly zahrnuty v kupní ceně ve výši [částka]. Veškeré tyto skutečnosti pak p. [jméno FO] přiměly k tomu, aby se o koupi nemovitostí za žalobce dále zajímal, a osobně je i prohlédnul, s cílem spojit svůj družstevní podíl v bytovém družstvu žalobce s právem nájmu v daných nemovitostech. Před uzavřením kupní smlouvy proběhly dvě osobní prohlídky. Někdy v dubnu 2021 proběhla první, které se zúčastnil p. [jméno FO] (jako člen bytového družstva žalobce), žalovaný a p. [jméno FO] a p. [jméno FO] (jako zástupci zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba]); druhé prohlídky (rovněž cca v dubnu 2021) se pak zúčastnil již jen p. [jméno FO], žalovaný a p. [jméno FO]. V průběhu obou osobních prohlídek byl žalobce ujišťován o stavu nemovitostí tak, jak byly prezentovány v inzerci zprostředkující realitní kanceláře, zejména že jde o kompletně zrekonstruované nemovitosti. Dle informací žalobce přitom tato rekonstrukce proběhla v roce 2020, když žalovaný veškeré tyto skutečnosti stvrdil i v průběhu místního šetření v nemovitostech v 5/2021 certifikovanému odhadci pro oceňování nemovitých věcí [tituly před jménem] [právnická osoba]. Obě prohlídky proběhly v jarním období (tj. cca v dubnu 2021), kdy je s ohledem na roční období pravděpodobnost přítomnosti zvýšené vlhkosti v nemovitostech podstatně nižší než v období zimním, nemovitosti nevykazovaly v době osobních prohlídek žalobce známky nestandardní vlhkosti, zatékání či plísně. V průběhu osobních prohlídek žalobce v nemovitostech byl žalobce (prostřednictvím p. [jméno FO]) seznámen s tím, že se v 1. PP nemovitostí nachází drážky pro odvodnění přebytečné vody, která byla žalovaným prezentována jako jakýsi historický pozůstatek. V průběhu osobních prohlídek žalobce (prostřednictvím p. [jméno FO]) žalovanému sdělil, že dané nemovitosti od žalovaného koupí za předpokladu, že žalovaný před uzavřením kupní smlouvy dokončí rekonstrukci předmětných nemovitostí, když nemovitosti měly být po celkové rekonstrukci. Účastníci řízení se tak konkrétně dohodli na provedení, resp. dokončení (v zásadě drobných) úprav a mimo jiné i na opravě soklu zateplením vnějšího pláště rodinného domu nemovitostí. Když konkrétní způsob provedení byl ponechán na žalovaném. Žalovaný na nevhodnost provedení daných rekonstrukčních úprav žalobce, vzhledem ke stavu nemovitostí, nijak neupozornil. Úpravy byly provedeny před uzavřením kupní smlouvy, tj. před cca 6/2021 a tyto měl provádět žalovaný. Žalovaný aktuálně vlastní cca 15 nemovitostí (příp. spoluvlastnických podílů na nemovitostech), které různě pronajímá či prodává. Žalobce převzal (prostřednictvím p. [jméno FO]) dané nemovitosti do svého užívání v 8/2021. Žalobce se o výskytu podstatných vad u nemovitostí dozvěděl cca v listopadu/prosinci 2021, kdy jej telefonicky kontaktoval p. [jméno FO] s tím, že se v nemovitostech začala, v důsledku snížení venkovních teplot, projevovat nestandardní vlhkost a zarosování vnějších povrchů (zejména pak oken či stěn), a následně i plísně či kaluže vody na podlahách (a to nejen v 1. PP, ale i v 1. NP nemovitostí). Tyto vnější důsledky podstatných vad se nejprve projevily v 1. PP nemovitostí; následně se však dále rozpínaly ve zdivu nemovitostí a vzlínaly se až do prostor zdiva 1. NP nemovitostí. Z tohoto důvodu nabyl žalobce důvodnou obavu, že by nemovitosti mohly trpět podstatnými vadami; obrátil se proto opět na p. [jméno FO], který žalobce propojil se společností [právnická osoba], za účelem zhodnocení daného stavebně-technického stavu nemovitostí. Konkrétní projevy podstatných vad u nemovitostí jsou pak podrobně popsány a fotograficky zdokumentovány v odborném posouzení vypracovaném společností [právnická osoba] (ke dni místního šetření v 1/2022) a znaleckém posudku č. zn. 1199-19/2023 (ke dni místního šetření v 6/2023). Nemovitosti převzal žalobce do užívání v 8/2021, kdy i uzavřel příslušnou nájemní smlouvu a nemovitosti předal do užívání za účelem bydlení. Dle vzájemné dohody zajišťují běžnou péči uživatelé, kteří v daných nemovitostech bydlí. Strany se tak dohodly, že tito uživatelé zajišťují na svoji odpovědnost a na své náklady běžnou údržbu (spočívající zejména v pravidelném větrání, udržování ve funkčním stavu, čištění, pravidelných prohlídkách a kontrolách nemovitostí, vč. jejich vybavení) a drobné opravy související s užíváním nemovitostí (vč. pravidelného vývozu žumpy); dle informací žalobce pak uživatelé tuto běžnou péči o nemovitosti i skutečně a pravidelně zajišťují. K vypracování odborného vyjádření došlo poté, co žalobce nabyl důvodnou obavu, že by nemovitosti mohly trpět podstatnými vadami (tj. cca v listopadu/prosinci 2021, do té doby nebyly vnější důsledky výskytu podstatných vad, vzhledem k ročnímu období, v nemovitostech patrny, a tedy nebyl důvod, aby se žalobce otázkou stavebně-technického stavu nemovitostí blíže zabýval. O výskytu podstatných vad v nemovitostech žalobce (prostřednictvím p. [jméno FO]) žalovaného informoval neprodleně poté, co se o nich dozvěděl (tj. cca v listopadu/prosinci 2021), a to nejprve telefonicky prostřednictvím zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], konkrétně pak jejího realitního makléře p. [jméno FO]. P. [jméno FO] telefonicky podrobně žalovanému popsal povahu a rozsah podstatných vad nemovitostí, kdy mu za tímto účelem následně předal i odborné posouzení společnosti [právnická osoba] z 1/2022, z kterého jednoznačně vyplýval popis toho, o jaké vady se jedná a jak se dané vady u nemovitostí projevují. V návaznosti na uvedené oznámení výskytu podstatných vad v nemovitostech pak žalovaný žalobci (prostřednictvím p. [jméno FO]) navrhl, že žalobci proplatí nákladů vzniklých v souvislosti s odstraněním podstatných vad nemovitostí. Jelikož však žalovaný následně žádné další kroky v této věci neučinil, zaslal žalobce žalovanému, z důvodu právní jistoty, i písemnou výzvu k plnění ze dne [datum], ve které žalovaného opětovně upozornil na vadný stav nemovitostí, a uplatnil žalobcem zvolené právo z vadného plnění, tj. přiměřenou slevu z kupní ceny. Byť žalobce neměl vědomost o tom, že by realitní kancelář či p. [jméno FO] disponoval oprávněním jednat za žalovaného, kontaktoval jej žalobce (prostřednictvím p. [jméno FO]) v této věci z důvodu, že p. [jméno FO], jako zprostředkující realitní makléř, zajišťoval celou realitní transakci mezi žalobcem a žalovaným. Nadto, krátce předtím žalobce s žalovaným (rovněž prostřednictvím p. [jméno FO]) komunikoval i ohledně ucpaného přepadu v nemovitostech (jak vyplývá z žalobcem navrženého důkazního návrhu – e-mailu žalovaného ze dne [datum] a tedy tento způsob komunikace (tj. prostřednictvím p. [jméno FO]) žalobce považoval za nejrychlejší a nejefektivnější. [právnická osoba] mezi žalobcem (prostřednictvím p. [jméno FO]) a p. [jméno FO] proběhla cca v listopadu/prosinci 2021; předmětem této komunikace byl výskyt podstatných vad v nemovitostech, a tedy že se v nemovitostech začala projevovat nestandardní vlhkost a zarosování vnějších povrchů (zejména pak stěn či oken), místy pak i plísně či kaluže vody na podlahách, a to nejen v 1. PP, ale i 1. NP nemovitostí. Žalobce uhradil částku ve výši [částka] za vypracování znaleckého posudku č. zn. 1199-19/2023, a to dne [datum]. Žalobce do dnešního dne neučinil v souvislosti se stavebně-technickým stavem nemovitostí žádná nápravná opatření (vyjma zvýšené péče o nemovitosti, spočívající zejména v intenzivním větrání či topení, s ohledem na existenci podstatných vad v nemovitostech).

4. Svá tvrzení doplnil žalovaný svými následujícími podáními ze dne [datum] a ze dne [datum], kdy žalovaný setrval na své procesní obraně. Předmětné nemovitosti jsou starší, kdy i s ohledem na jejich stáří lze předpokládat, resp. je obecně známo, že u nich hydroizolace buď úplně chybí nebo je nedostatečná z pohledu dnešních požadavků. Nadto pak v takových starších domech, zejména ve sklepních prostorách, bývá přítomna vlhkost, která byla přítomna i v rodinném domě a žalobce o ní prokazatelně věděl. Pokud by žalobce zajišťoval řádnou péči o nemovitosti, a to i případně prostřednictvím třetích osob a o nemovitosti by se řádně staral (zejména pravidelný vývoz jímky, řádně větrání i ve sklepních prostorách), minimálně v takovém rozsahu, jako to dělal žalovaný, tak by nedošlo ke zhoršení stavu a projevy vlhkosti by nebyly takové, jaké prezentuje žalobce. U žalobce se nejednalo o první nemovitost, kterou by kupoval, což vyplývá i ze samotného charakteru žalobce, který je bytovým družstvem, jehož předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, zajišťování bytových potřeb svých členů včetně služeb spojených s bydlením, správa vlastního majetku. Pokud se jedná o vývoz jímky, tuto žalovaný nechával pravidelně vyvážet (například [datum]). Poté, co se stal žalobce vlastníkem nemovitostí bylo zcela jistě na místě, aby v krátkém čase byla jímka vyvezena. Přestože měl žalobce k dispozici odborné posouzení ze [datum], kde byla žalobci navržena opatření, která by byla vhodná učinit, tak žalobce dosud (tedy ani po více než 2 letech) neučinil nic z uváděného a nechal nemovitosti stále ve stejném stavu, čímž se ve spojení s nedostatečnou starostí o nemovitosti zřejmě zhoršovala vlhkost v rodinném domě. Pokud by žalobce jednal s péčí řádného hospodáře a zejména v zájmu svého vlastnického práva, pak by poté, co měl k dispozici Odborné posouzení ze dne [datum], mohl provést na nemovitostech takové zásahy, které by projevy vlhkosti zmírnily či dokonce zastavily s tím, že náklady, které by bylo potřebné v té době vynaložit, by zcela jistě byly mnohonásobně nižší, než jsou nyní. Pokud se tedy žalobcem žádaná sleva z kupní ceny (určená navíc až v roce 2023 podle stavu v roce 2023) odvíjí od nákladů nutných na odstranění vad (zde žalovaný namítá, že trvá na tom, že o vady nejde), a to ještě jen v části v cenách podle II.Q/2021, pak toto považuje žalovaný za nepřiměřené a v rozporu s dobrými mravy, neboť zanedbávání nemovitostí a zhoršování stavu zcela jistě musí jít k tíži žalobce, který tento stav zavinil, a nikoli k tíži žalovaného. Žalobce věděl, že kupuje starý dům po částečné rekonstrukci, což bylo ostatně patrno nejen při osobní prohlídce, ale také na to byl žalobce upozorněn zprostředkujícím realitním makléřem), rodinný dům č.p. 1057 byl již na pozemku postaven a že podle odevzdací listiny ze dne [datum] se vkládalo vlastnické právo k rodinnému domu č.p. 1057 ve prospěch Marie a [jméno FO]. Žalobce prostřednictvím pana [jméno FO] koupi nemovitostí podmínil právě provedením uvedených úprav, mimo jiné se jednalo o zateplení soklu. Žalobce požadoval úpravu zateplením soklu za situace, kdy prokazatelně věděl, že rodinný dům trpí vlhkostí. Tuto úpravu však žalovaný neprováděl sám, ale prostřednictvím jiných osob – řemeslníků. Požadavek zateplení vzešel toliko a jen od žalobce a žalovanému nebylo známo, co může zateplení soklu způsobit (zhoršení stavu vlhkosti v nemovitosti). Žalovaný vystudoval hotelovou školu, měl živnostenské oprávnění, ale měl a má dlouhodobě přerušenou živnostenskou činnost. Žalovaný navíc neprováděl stavební úpravy sám, ale prostřednictvím třetích osob – řemeslníků. Nad rámec uvedeného žalovaný doplnil, že žalobce usuzuje odbornost žalovaného z některých oborů činnosti živnosti volné Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. Živnost Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona je živností volnou, pro kterou zákon (zákon č. 455/1995 Sb., o živnostenském podnikání) nevyžaduje, s výjimkou svéprávnosti a bezúhonnosti, žádné speciální kvalifikační předpoklady s tím, že jednotlivé obory v rámci živnosti volné může dělat kdokoli, a proto nelze osobu, jen na základě toho, že má registrovaný určitý obor činnosti v rámci živnosti volné, považovat za odborníka v oboru. Registrace oborů živnosti volné Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona ještě neznamená, že podnikatel v těchto oborech skutečně podniká. Podnikatel může mít u živnostenského úřadu registrováno všech 82 oborů živnosti volné, aniž by všechny skutečně reálně využíval. Skutečnost, že je osoba jednatelem nebo společníkem právnické osoby, která má registrovanou živnost volnou Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona rovněž nečiní z takové osoby odborníka v oboru. Žalovaný má vystudovanou hotelovou školu, dlouhodobě se v této oblasti pohybuje, když provozoval a provozuje kavárnu v [adresa] a dříve provozoval pizzerii. Žalovaný nezpracovával kupní smlouvu ani žádný z jiných dokumentů týkající se převodu nemovitostí z žalovaného na žalobce. Dokumentaci zpracovávala zprostředkující realitní kancelář [právnická osoba], případně, jak bylo uvedeno svědkem [jméno FO], zprostředkující realitní kancelář společně s žalobcem. Proč nebyla v dokumentaci zmínka o vlhkosti (ačkoli o její přítomnosti v rodinném domě byl žalobce informován) není žalovanému známo. Buď se jednalo o záměr žalobce mít smlouvu postavenou tak, aby později mohl uplatňovat vůči žalovanému jako prodávajícímu požadavky jako právě slevu z kupní ceny anebo právě proto, že s ohledem na přítomnost vlhkosti jako stav, který je pro staré domy typický, již v době sepisu příslušné dokumentace nebylo toto považováno za vadu, ale pouze za běžné opotřebení, které není vadnou ve smyslu příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a s tím to také žalobce nemovitosti kupoval. Žalobce se tak nemůže domáhat plnění požadované žalobou s odkazem na některá ustanovení kupní smlouvy dne [datum] týkající se nemovitostí. Po poučení soudu dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. žalovaný následně doplnil svá tvrzení s tím, že vlastníkem předmětné nemovitosti se stal v roce 2012. Proběhla rekonstrukce domu, avšak částečná, která byla v podstatě průběžně prováděna. Se stavem nemovitosti byl žalovaný ze strany žalovaného seznámen, a to i ze strany zprostředkujícího realitního makléře, dále při osobní prohlídce. Ústně byl žalobce seznámen s přítomností vlhkostí a vybudovanými drážkami v 1. PP rodinného domu, kdy tyto byly patrné i na první pohled a žalobce tedy o nich věděl. Drážky nebyly vybudovány žalovaným, nacházely se v nemovitosti již v době, kdy žalovaný nemovitost kupoval, byly tedy přítomny historicky. Žalobci bylo vysvětleno, že předmětné drážky jsou tam z toho důvodu, aby odváděly přebytečnou vodu. Drážky – žlábky se nachází ve sklepní místnosti po obvodu stěny, a to na podlaze a jsou svedeny do rohu místnosti, kde je kanálek, kterým je voda svedena do kanalizace. Voda z celého domu je svedena do cihlového sloupku, z kterého pak byly svedeny do žumpy a pokud se žumpa pravidelně nevyvážela, voda se tlačila zpět do domu a přes ten sloupek prosakovala, spíše se jako rosila. Žumpa je umístěna hned vedle domu, když se vyvážela, tak se to nestávalo, což žalovaný činil pravidelně. Někdy v říjnu jej kontaktoval pan [jméno FO] s tím, že se jim tlačí voda ze žumpy do domu. Není tedy pravda, že by se o tom žalobce dozvěděl až v zimě. Žalovaný vysvětlil, jak postupovat a dal kontakt na odvoz žumpy. V domě byly viditelné drážky pro svod vody, dále ve sklepě byla cítit pocitově vlhkost, ve sklepě byl umístěn kondenzační kotel, z něhož byl proveden svod vody do kanalizace, avšak v domě nebyly projevy plísně, zatékání právě s ohledem na řádnou péči o nemovitost a vyvážení žumpy, ve sklepě i vyvážecí okénko. Při prohlídce domu bylo žalovanému sděleno, že nemovitosti koupí za předpokladu, že nechá zateplit sokl a další drobné věci, což žalovaný odsouhlasil a zateplil sokl. Provedené opravy si následně žalobce zkontroloval ještě před podpisem smlouvy. Opravy soklu prováděli lidé, které si žalovaný najal – řemeslníci. Podrobnosti opravy nebyly s žalobcem konzultovány, bylo to zateplení polystyrenem. Žalobce se o nemovitosti řádně nestaral, sídlo žalobce je v Brně, nedojížděl na pravidelnou kontrolu nemovitostí. Důkazem bylo i kontaktování žalovaného ze strany pana [jméno FO] ohledně nevyvezené jímky. V domě jsou dvě bytové jednotky, zůstali tam původní nájemci. Pokud se týče informování o vadách předmětné nemovitosti, původně žalovanému volal pan [jméno FO] před zimou, a to ohledně žumpy, také ohledně toho, že je tam nějaká vlhkost. V té době chtěl žalovaný ještě žalobci pomáhat, protože byl z daleka, vysvětlil panu [jméno FO] pravděpodobnost vlhkosti s tím, že zhoršení došlo pravděpodobně zateplením, uzavřením soklu a sdělil mu, jak má o nemovitost pečovat, zejména větrat a vyvážet žumpu. [jméno FO] to bral jako logické vysvětlení a jako uzavřenou věc. Nepřišel mu žádný dopis, aby sjednal nápravu, až v roce 2022 obdržel posudek, který mu přeposlal pan [jméno FO]. Jednalo se o odborné vyjádření, znalecký posudek neobdržel.

5. Soud provedl dokazování a vzal za prokázáno:

6. Výpovědí svědka [jméno FO], že je realitním makléřem u společnosti [právnická osoba], kde pracuje posledních pět let. Žalobce je společností, která zajišťuje financování bydlení pro své klienty. Žalovaného zná asi 10 let, kdy mu zajišťoval prodej více nemovitostí, a to i nemovitosti, která je předmětem sporu. Žalovaný mu sdělil, že má nemovitost, kterou chce prodat, řekl cenu, za jakou ji chce prodat a vzhledem k tomu, že cena byla zajímavá, v podstatě atraktivní, stanovena pod tržní cenu, sdělil mu svědek, že prodej půjde určitě rychle. Nemovitost nebyla inzerována, rovnou byla nabídnuta na přímý kontakt, a to panu [jméno FO], který je investorem, nakupuje nemovitosti a je klientem pana [jméno FO]. Několik nemovitostí má i v [adresa]. Absolvovali dvě prohlídky, které byly podrobnější. Při první prohlídce se pan [jméno FO] rozhodoval, jestli má o nemovitost zájem, u druhé prohlídky pak už chodil a říkal, co by přesně chtěl dodělat, jaké opravy a dolaďovaly se podmínky kupní smlouvy. [právnická osoba] inzerovala pronájem nemovitosti, kdy sháněla nájemce do předmětné nemovitosti, prodej nemovitosti již nebyl inzerován veřejně. Nejdříve nemovitost pronajímali pro pana [jméno FO], jak ji pronajali, věděli, jaký tam bude zisk a teprve pak ji dávali do prodeje, ale veřejná inzerce neproběhla žádná, rovnou byla nabídnuta panu [jméno FO]. Pokud se týče nabídky nemovitosti, bylo svědkem zpracováno takové PDF ohledně nemovitosti s tím, že v něm bylo uvedeno, že nemovitost je zrekonstruovaná, jaký má výnos při pronájmu nemovitosti a bylo tam, že se jedná o starší nemovitost, což bylo patrné i z fotek. Nemovitost byla po částečné rekonstrukci, dělaly se podlahy, srovnávaly se stěny, upravovaly se koupelny, byla provedena renovace fasády. První prohlídky byl přítomen svědek, žalovaný, pan [jméno FO] a pan [jméno FO], jehož klientem byl pan [jméno FO]. Nemovitost procházeli od sklepa až nahoru do horního patra s tím, že se rozhodovalo o tom, jestli pak [jméno FO] bude mít o nemovitost zájem nebo ne. [jméno FO] kladl otázky, zajímal ho stav nemovitosti, konkrétně se ptal hlavně na sklep, protože ve sklepě byly udělané drážky, které sváděly vodu, která se tam kondenzovala, byla tam prostě vlhkost. Svědek si to pamatoval hlavně proto, že se bál toho, že se to panu [jméno FO] nebude líbit na té nemovitosti, ale je to standardní věc. Svědek prodával dalších 20 nemovitostí, které to takhle měly, ve starých domech to tak je, že se tam dělá voda, bývá to normální, i to že jsou udělané ty drážky, že tam je potom nějaké čerpadlo, a to odvádí potom vlhkost pryč. Na to konkrétně si svědek pamatoval. Ví o dalších X nemovitostech, u starých nemovitostí je to standartní. Ty, které mají podsklepení, kdysi nedělali izolace, že by podkopávali úplně celé základy těch nemovitostí, to se kdysi takhle nedělalo, počítalo s tím, že se tam bude tvořit vlhkost, a právě kvůli toho tam byly udělané tyhle drážky. Takto to bývá u starých nemovitostí, které jsou celé podsklepené. U starších domů není hydroizolace, teď nové domy už se staví tak, že prostě základy se odizolují úplně celé, dává se to pod ten základ a u starých nemovitostí, se to kdysi takto nedělalo, že by udělali betonový základ. A to, že se tam tlačila voda a pokud to bylo udělané dobře, tak to té stavbě nevadí. V období, kdy se nemovitost prodávala, tak tam bylo sucho, ale pan [jméno FO] věděl a byl informován určitě o tom, že tam ta voda je, že je tam vlhkost, proto tam jsou ty drážky. Vzhledem k tomu, jak se pan [jméno FO] ptal, jaké kladl otázky, jeho dotazy byly přesné, a to takové, jako že už má zkušenost i s nemovitostmi, nejednalo se o jeho první koupi nemovitosti. Nebyla to prohlídka, jako když přijde zájemce, který se jde poprvé podívat na nějakou nemovitost, věděl i na co se má ptát. Svědek předmětnou nemovitost v předchozí době pronajímal a byl tam i v období rekonstrukce, tak tam žádná vlhkost nebyla, to byl březen, duben, toho samého roku, kdy vlhkost by tam teoreticky měla být, protože to jsou měsíce, kdy bývá vlhko a svědek tam tu vlhkost v těchto měsících nezažil. Potom tam byl, když to zpracovávali na focení, to byl třeba duben, byl ještě sníh a potom v průběhu toho, když to pronajímal, tak tam vlhkost nebyla. V tom období byl sklep suchý, byly to suché měsíce letní, takže to tam nebylo. [jméno FO] to zajímalo i tak, tak mu řekli, že tam je podzemní voda, která se tam tlačí, takže proto je to tam udělané, ať se prostě slévá do těch drážek. Pokud se týče kupní smlouvy, svědek si nebyl jist, zda byla vypracována realitní kanceláří, případně s konzultací žalobce, kdy následně s ní řešil podnájemní smlouvy. Předchozí rekonstrukci prováděli nějací řemeslníci, sám žalovaný nikoli, měl tam na to lidi. [jméno FO] se ptal na kanalizaci, ta tam nebyla, je tam žumpa. Pokud se týče žumpy, za přítomnosti svědka otázka ohledně starosti o žumpu nepadla. Rovněž si svědek nevzpomínal, že by panu [jméno FO] sděloval, jak se o dům starat. Pokud se týče požadavku pana [jméno FO] na opravy, měl nějakou představu, jak by měla zrekonstruovaná nemovitost vypadat. Jednalo se spíše o estetické záležitosti, jako je třeba zalepené fasády, jiná barva oken do zateplení soklu u sklepa, tedy té části, která se nachází nad zemí. Jmenovaný požadoval opravu soklu, požadoval jeho zateplení. Svědek požadavky zapsal a předal žalovanému. Zateplení soklu provedli řemeslníci od pana žalovaného, předmětnou nemovitost viděl pan [jméno FO] ještě při předání nemovitosti, kdy se ještě něco dělávalo, a to už v době, kdy byl i vlastníkem. V nemovitosti bydleli nájemníci, které svědek sháněl již žalovanému. Původní nájemci svědka s prvními dešti, tedy v chladnějších měsících asi v září/říjnu kontaktovali, že je tam vlhkost, rosí se okna, tvořila se tam vlhkost po stěnách, podlahy byly viditelně vlhké, to znamená nejen ve sklepě, ale v horní místnosti nad sklepem, což svědek viděl v této první fázi, plíseň viděl později z fotek. Nájemci jej kontaktovali proto, že svědek prodej nemovitosti zprostředkovával a sám má takovou povahu, že jim řekl, že když budou něco potřebovat, aby se na něj obrátili. Takže to řešili přes svědka. Svědek nebyl oprávněný jednat jménem žalobce a žalovaného. Dělal to spíš pro pana [jméno FO], protože chtěl jakoby pomoct, ať to nemusí řešit, byl z Brna, tak chtěl prostě to nějak vyřešit za něj, ať tady nemusí cestovat. Byl takový zprostředkovatel, svědek s ním spíš komunikoval, on mu řekl, aby tam někdo zajel, tak tam zajel a informoval ho o tom, že tam problém je, byl takový prostředník jako, ale neměli žádné zplnomocnění. Nájemník, co jej kontaktoval se jmenoval pan [jméno FO], kontaktoval svědka, protože pan [jméno FO] jim nezvedal telefon nebo nějak nereagoval, takže oni proto kontaktovali svědka. Nějaký problém s komunikací tam byl. Svědek potvrdil panu [jméno FO], že tam je nějaký problém, to, co říkal pan [jméno FO]. Následně, co se v domě objevila vlhkost, se na něj obrátil pan [jméno FO], že potřebuje někoho na znalecký posudek. Svědek předal věc kolegovi, když neměl čas uvedené řešit, má jiné podnikání. Telefonicky pak svědek informoval žalovaného, jakožto prodejce, že je v předmětné nemovitosti vlhkost. Žalovaný mu sdělil, že je to tím, že se zateplil sklep tak, jak to chtěl pan [jméno FO] a on to podle něj udělal. Svědek pro pana [jméno FO] vygooglil společnost, která je schopna obstarat odborné vyjádření. Odborné vyjádření obdržel svědek, přeposlal ho panu [jméno FO], zda i žalovanému, si již přesně nepamatoval, ale nemyslí si, že by vyjádření přeposílal. Pokud se týče odborného vyjádření, přečetl si jej, avšak dnes si již nepamatuje, co tam bylo, nesděloval obsah žalovanému, ani ho neposílal, jen mu řekl, že byl zadán. Svědek řešil situaci s nájemníky proto, že jej kontaktovali, protože vlastník se o to nezajímal, pouze telefonicky, nikoliv osobně. Svědek byl v podstatě takový mantinel a snažil se nájemníkům pomoct, nějak to vyřešit. Za dobu, co věc řešil, se s panem [jméno FO] neviděl. Nemovitost byla po částečné rekonstrukci, což je patrno už jen tím, když se do nemovitosti vstoupí a je vidět, že není po celkové rekonstrukci. Pokud bylo v PDF napsáno, že se jedná o celkovou rekonstrukci, jednalo se o chybu, svědek to špatně napsal. Svědek neřešil s panem [jméno FO] právní dopad vlhkosti v domě, pouze to, že tam vlhkost je, že jsou tam drážky, aby se voda odváděla. Zmiňované drážky neměly souvislost s kondenzačním kotlem, který tam má komín, kterým se voda odvádí. Svědek zadával podklady pro zpracování kupní smlouvy, o vlhkosti žalobce informoval, avšak do kupní smlouvy se to nedávalo. Tento v minulosti podnikal s žalovaným, podnikání však nevyšlo, zkrachovali, začalo to jako podnikání pizzerie, nedopadlo to dobře, nerozešli se zrovna nejlépe. V současné době se již nesetkávají. Svědek má jiný okruh přátel. V souvislosti s nemovitostí byla v minulosti komunikována žumpa, kdy bylo řečeno, že se tam tlačí voda kvůli žumpě. Kdo to již řekl, svědek neví. Myslí si, že to mohl být pouze žalovaný. Vlhkost se řešila u osobních prohlídek nemovitosti. Vlhkost byla cítit, ale zcela standardně, když otec svědka má nemovitost, kde je cítit daleko víc.

7. Výpovědí svědka [jméno FO] vzal soud za prokázáno, že žalovaného zná asi čtyři roky, kdy se realizoval prodej předmětného rodinného domu, kdy žalobce je v holdingu společnosti [právnická osoba], která financovala prodej nemovitosti pro pana [jméno FO], který je majitelem družstevního podílu. Poznali se asi dva roky předtím, než došlo k prodeji předmětného rodinného domu. [jméno FO] kupoval prostřednictvím realitní kanceláře několik bytů v [adresa], rodinné domy nekupoval. Zpátky asi 4 až 5 let se byl podívat s panem [jméno FO] na předmětný dům, když chtěl vidět jeho technický stav, měl zájem dům koupit. Uvedenému byl přítomen ještě p. [jméno FO], zda i žalovaný, svědek si není jist. Dům si prošli, byl vlhký, avšak nic nestandardního. Byli se podívat i ve sklepě, byl tam větší bordel, řešily se odtokové jímky, byly tam plísně, vlhkost. Jednalo se o vzlínání vlhkosti odspodu nahoru, v kanálcích byla nějaká voda, blíže si na to však nevzpomínal. Neví, co bylo řečeno panu [jméno FO] ohledně odtokové jímky, snad, že prý odvádí vodu, ale blíže si to nepamatuje. [jméno FO] kupoval nemovitost určitě poprvé, vyptával se určitě i na tu vlhkost. Bylo mu sděleno, že se nejedná o nic nestandardního. Svědek si nevzpomíná, že by prodej nemovitostí byl inzerován, pokud ano, jakým způsobem, již neví. Proběhla nějaká rekonstrukce, která probíhala i v průběhu, jednalo se pouze o vnitřní prostory bytové jednotky. V nemovitosti byl na druhé návštěvě asi za dva roky zpětně, a to s panem [jméno FO] a znalcem, kdy tam viděl plísně už i v obou patrech okolo oken v rozích, bylo to cítit. S uvedeným se v podstatě nesetkal, že by plíseň se dostala až do druhého patra. Není si vědom toho, že by byl přítomen situaci, kdy pan [jméno FO] nebo žalovaný nějakým způsobem s žalobcem probírali otázku vlhkosti v předmětných nemovitostech ve smyslu, jaké to má důsledky, právní otázku, jestli to řešit či neřešit. Zda voda v odtokových jímkách byla nějak ze strany pana [jméno FO] či žalovaného komentována, svědek neví, není si jistý, nepamatuje si. Mohlo to souviset i s kondenzačním kotlem. Předpokládá, že pokud je v nemovitostech, jejichž prodej realitní kancelář zprostředkovává, například vlhkost nebo jiná vada, mělo by to být v inzerci nebo v kupní smlouvě uvedeno. Pokud se jedná o vady, které jsou schopni vyjmenovat, měly by být uvedeny. [jméno FO] v té době v realitní kanceláři začínal pracovat, pokud by měl nějakou vědomost o tom, že v nemovitostech je nějaká vada, určitě by ji zmínil. Svědek nebyl přítomen situaci, kdy by pan [jméno FO] nebo žalovaný upozornil žalobce ohledně dalších úprav stavebních, co to pro žalobce znamená, případně upozornil na důsledky stavebních úprav. Kupní smlouvu svědek nezpracovával, v souvislosti s výslechem na něj nebyl vyvíjen tlak. Před pár měsíci se potkal s panem [jméno FO] při prohlídce nemovitosti v [adresa], když měl zájem nemovitost koupit a tento se jej ptal, zda by byl ochoten v této věci svědčit. Svědek vypovídal podle svého nejlepšího svědomí.

8. Kupní smlouvou, informacemi o pozemku ze dne [datum] a nespornými tvrzeními účastníků řízení, že kupní smlouva byla uzavřena dne [datum] a předmětem převodu vlastnictví byl pozemek parc. č. [hodnota] – zastavená plocha a nádvoří o výměře 399 m, jehož součástí je stavba č.p. 1057, – rodinný dům a pozemek, parc. č. [hodnota] – zahrada o výměře 407 m, vše zapsáno na LV č. [hodnota] v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště [adresa], katastrální území [adresa], obec [adresa], přičemž kupní cena byla sjednána ve výši [částka]. Smluvní strany si ujednaly, že o předání předmětu převodu bude mezi nimi sepsán předávací protokol. Nebezpečí vzniku škody, nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení na předmětu převodu přechází z prodávajícího nakupujícího okamžikem jeho fyzického předání, stvrzeno písemným předávacím protokolem. Prodávající prohlásil, že stav předmětných nemovitostí odpovídá platným právním předpisům a nejsou mu známy jakékoliv vady, včetně vad skrytých a že neexistuje žádná právní, ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich kvalitu. Prodávající uvedl, že v předmětných nemovitostech nebyly prováděny žádné stavební či jiné úpravy v rozporu s platnými právními předpisy a že veškeré rozvody vody, plynu a elektrické energie sloužící k dodávkám médií do předmětných nemovitostí a k rozvodům předmětných nemovitostech jsou plně funkční. Kupující prohlásil a prodávající vzal na vědomí, že vlastnosti předmětného předmětu převodu uvedené v tomto článku V. smlouvy jsou zvláštními vlastnostmi věci, které si kupující při uzavření této smlouvy výslovně vymínil. Pokud se kterákoliv prohlášení či ujištění prodávajícího ukáže nebo se stane nepravdivým, nepřesným, neúplným, matoucím a klamavým nebo zavádějícími nebo pokud by prodávající porušil kteroukoliv z povinností stanovených tímto článkem V. smlouvy, má kupující právo na uhrazení veškerých částek vynaložených účelně k uvedení předmětných nemovitostí do stavu deklarovaného prodávajícím a od této smlouvy odstoupit. Smlouva je datována, podepsána zúčastněnými stranami, opatřena ověřující doložkou pro legalizaci.

9. Inzercí realitní kanceláře [právnická osoba], formátu PDF, [jméno FO], že se jedná o inzerci – investiční příležitost ve vztahu k předmětné nemovitosti s ročním výnosem 7,5 %. Dům je v současné době pronajatý jako celek za částku [částka] čistého nájmu. Nemovitost má potenciál vyššího nájmu vzhledem k poptávkám nájemního bydlení v městě [adresa] v rodinných domech. Do budoucna s dalšími nájemníky se počítá s navýšením nájmu na 15 000 a [částka]. Dům je po celkové rekonstrukci, v obou bytech jsou použité materiály vyššího standardu, o teplo se stará kondenzační kotel, který je momentálně po servisu a revizi. Majitel zde aktuálně dodělává nájemníkům nové kuchyňské linky, které jsou zahrnuty v ceně. Cena nemovitosti činí [částka]. Z fotodokumentace je patrno, že v předmětném domě není provedeno zateplení soklů.

10. Výpisem z veřejné části živnostenského rejstříku k datu [datum] vedeného na jméno žalovaného, že tento má vydáno živnostenské oprávnění pro předmět podnikání: Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, mj. se jedná o přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti s datem zahájení [datum]. Dále jsou zde například uvedeny živnosti jako zprostředkování obchodu a služeb, úprava nerostů, dobývání rašeliny, bahna, chov zvířat a jejich výcvik, projektování pozemních úprav, poskytování technických služeb s tím, že živnost byla přerušena od [datum] do [datum], dále od [datum] do [datum], od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum].

11. Výpisem z obchodního rejstříku společnosti HP tax & tax, s. r. o. se sídlem [adresa], že se jedná o společnost s ručením omezeným, jejímž předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, kdy statutárním orgánem a jednatelem je žalovaný s datem vzniku funkce [datum], který za společnost jedná samostatně.

12. Úplným výpisem z obchodního rejstříku společnosti Residence [právnická osoba]., že tato společnost byla zapsána dne [datum], vymazána dne [datum], dále byla zapsána společnost [právnická osoba], a to dne [datum], vymazán dne [datum], byla vedena pod identifikačním číslem [hodnota], předmětem podnikání byl pronájem nemovitostí, bytů, nebytových prostor, jednatelem společnosti byl žalovaný. Předmět činnosti byl vymazán dne [datum].

13. Odborným posouzením ze dne [datum], že bylo vypracováno společností [právnická osoba], jedná se o technické vady rodinného domu č. p. [adresa], katastrální území [adresa], obec [adresa], LV č. [hodnota], kdy objednavatelem posouzení je žalobce. Účelem je posoudit technický stav – vady rodinného domu. Součástí posouzení je návrh na provedení opatření vedoucích k odstranění vad a vylepšení technického stavu objektů v průběhu užívání rodinného domu. Novým vlastníkem byly v objektu zjištěny vady, které objekt znehodnocují, jedná se o nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP a zvyšuje se tak relativní vlhkost uvnitř rodinného domu. Prohlídka byla provedena dne [datum] za přítomnosti pracovníka realitní kanceláře a uživatele domu. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že objekt rodinného domu má porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak s vodorovnou, tak i svislou, tato vada už musela být dlouhodobě známá, protože u obvodových zdí v 1. PP jsou provedeny drážky pro odvodnění přebytečné vody, která způsobuje vlhkost objektu, jedná se o nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP a zvyšuje se tak relativní vlhkost uvnitř rodinného domu a začala se tvořit v nevětraných místech i plíseň, sklepní prostory jsou nevětratelné (bez oken), což nepřispívá k bezproblémovému užívání rodinného domu. Původní vlastník pan [Jméno žalovaného] provedl dle vyjádření realitní kanceláře ještě před převodem nemovitosti úpravy rodinného domu, a to i mimo jiné opravu soklu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí 1. PP. Tím však došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP, které bylo již před provedenými stavebními úpravami evidentně vlhké, což dosvědčuje technický stav objektu v 1. PP. Současně byl proveden návrh řešení, kdy by se provedlo odstranění tepelné izolace na svislých konstrukcích nadzemní části (soklu), povrch soklu by se opatřil jen pohledovou úpravou, sanační omítkou, která zaručí přirozené [rodné přijmení] zdiva, na severovýchodní straně objektu provést v 1. PP okenní otvor pro odvětrání sklepních prostor s parametry 1200 x 600 mm, na severovýchodní a jihovýchodní straně objektu rodinného domu provést odvodnění základové spáry pomocí drenáže s napojením do kanalizace nebo trativodu, vysoušet objekt pomocí elektro osmózy, které nabízejí specializované firmy. I po provedení kombinace všech těchto opatření není u objektu rodinného domu zaručeno stoprocentní odstranění vady, protože pokud je u objektu i závada na vodorovné hydroizolaci, tak ta se odstranit nedá. Každopádně provedením kombinace navržených opatření dojde ke zlepšení současného stavu a vlhkosti objektu rodinného domu. Vlhkost objektu rodinného domu zřejmě byla již v době převodu nemovitostí, ale postupné zhoršení technického stavu nastalo úpravou zateplení soklu budovy, kdy se vlhkost ve stavbě udržuje uvnitř objektu, nedochází tak přirozenému vysychání svislých konstrukcí v 1. PP a tím také dochází ke vzlínání vlhkosti ve svislých konstrukcích do dalšího podlaží. Provedením navržených opatření a jejich kombinací dojde ke zlepšení technických podmínek pro provozování objektu rodinného domu, ale nedojde k úplnému odstranění vady.

14. Předžalobní výzvou ze dne [datum], včetně informací o zásilce, že žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně oznámil žalovanému, že poté, co klient převzal předmětné nemovitosti do svého užívání, zjistil, že nemovitost trpí vadami, o nichž nebyl před uzavřením kupní smlouvy nikterak informován. Objekt rodinného domu má porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak vodorovnou, tak i svislou, jedná se o nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP, čímž dochází ke zvyšování relativní vlhkosti uvnitř rodinného domu. V důsledku uvedeného se pak nemovitostech začíná tvořit v nevětraných místech i plíseň. O těchto skutečnostech byl žalovaný prostřednictvím zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], respektive jejího makléře pana [jméno FO], neprodleně a opakovaně informován, kdy podrobně popsal povahu a rozsah podstatných vad nemovitostí, avšak do dnešního dne nedošlo k vyřešení popsané situace. Došlo ke zpracování příslušného odborného vyjádření, kde bylo konstatováno, že nemovitost trpí podstatnými vadami a byly navrženy příslušné opatření, a i přes jejich realizaci není zaručeno komplexní odstranění popsaných vad. Tyto vady musely být známy ještě před samotným převodem nemovitostí. V důsledku opravy soklů zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí v 1. PP došlo k podstatnému zhoršení technického stavu nemovitosti, zejména pak k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP, které bylo již před samotnou úpravou evidentně vlhké, o čemž svědčí technický stav nemovitosti v 1. PP. Dle specifikovaného odborného posouzení si jmenovaný musel být daných podstatných vad nepochybně vědom, a to již po delší dobu. Z aktuálního stavu předmětných nemovitostí, které měl žalobce možnost v průběhu osobních prohlídek před jejich koupí vidět, nebylo možné zjistit, že by nemovitosti měly trpět případně i v budoucnu specifikovanými podstatnými vadami a o těchto vadách nebyl klient ze strany žalovaného informován, a to v průběhu celého kontraktačního procesu. Nemovitosti neplní svůj obvyklý účel, došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 o z., jedná se o vady skryté, vady vědomé. Žalobce uplatňuje právo z vadného plnění ve smyslu § 2106 odst. 1 písm. c) o.z., když došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy, požaduje přiměřenou slevu kupní ceny a v případě, že by nebylo shledáno, že se jedná o podstatné porušení kupní smlouvy, ale i nepodstatné, rovněž požaduje přiměřenou slevu z kupní ceny dle ustanovení § 2107 odst. 1 o.z. (čl. 26). Zásilka byla podána k poštovní přepravě doporučeně na adresu žalovaného [adresa]. Zásilka nebyla vyzvednuta během úložní lhůty, tato nebyla adresátem převzata a byla vrácena zpět na adresu odesílatele.

15. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany [právnická osoba] k rukám společnosti [e-mail], že žalovanému sděluje, že dne [datum] byla v právním zastoupení zaslána poštou korespondence týkající se vad nemovitostí, nicméně z důvodu nepřítomnosti nebyl tento dopis doručen a žalovaný si jej nevyzvedl ani v 15denní úložné lhůtě, nicméně tento dopis byl doručen fikcí dle § 573 o.z., tj. 3. pracovní den i pokud se o něm nedozvěděl nebo neseznámil se s jeho obsahem. Navrhuje smírné řešení věci, přímo zasílá znění předmětného dopisu.

16. E-mailovou korespondencí ze strany [e-mail] ze dne 27. 6 2022 k rukám [právnická osoba], že žalovaný ztvrzuje přečtení výzvy s tím, že je to poprvé, co je o dané věci informován. Je pravda, že s touto situací jej obeznámil realitní makléř pan [jméno FO], ale vůbec ne oficiální cestou, jen mu to řekl po telefonu a žalovaný se k tomu vyjádřil. poté mu dal pan [jméno FO] za pravdu, že vysvětlení dává smysl s tím, že veškeré debaty o nějakém problému ustaly. Považoval to za věc vyřízenou až do současné doby.

17. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany [právnická osoba] na adresu [e-mail], že dle informací byl žalovaný o celé záležitosti několikrát informován prostřednictvím realitního makléře pana [jméno FO], kterému navrhoval proplacení půlky nákladů klienta vzniklých v souvislosti s odstraněním vad nemovitosti. [jméno FO] předal vyhotovení odborného posouzení společnosti [právnická osoba], na které klient ve výzvě poukazuje.

18. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany [právnická osoba] k rukám [e-mail], že tímto se obrací na žalovaného, kdy navazuje na předchozí komunikaci, žádá o vyjádření předmětné věci, aby záležitost posunuli.

19. E-mailovou korespondencí ze dne 23. 8 2022 z adresy [e-mail], že PT žalobce ve věci vady nemovitosti [jméno FO]/[právnická osoba] sděluje, že skutečnost, že pan [jméno FO] po telefonu žalovanému řekl, že má kupec nějaký problém s domem a na základě vysvětlení a s jeho souhlasem s odpovědí, nepovažuje rozhodně za jako oficiální informaci ze strany realitní kanceláře. Pokud je psáno, že panu [jméno FO] navrhoval, že zaplatí půlku nákladů, rovněž to není pravda, jen řekl, že jej nový majitel nikdy o ničem neinformoval a místo placení znaleckého posudku mohl zavolat a žalovaný by mu rád pomohl, a to ne z důvodu pochybení, ale protože to má daleko. Pokud píše, že o vlhkosti v domě věděl, a proto nechal udělat ve sklepě drážky, rovněž uvedené není pravda, neboť dům koupil již s drážkami, které tam byly dle názoru jmenovaného od novoty, to je 60 let. Dům je starý, což kupec věděl. Žalovaný jej vlastní asi osm let a s vlhkostí problémy neměl. Sklad byl větraný, jediná voda ve sklepě byl kondenz plynového kotle (zanedbatelné množství) a popřípadě průsak z přepadu žumpy, když nebyla vyčerpána, na což nového majitele upozornil. Žalovaný žádá o informaci, jak nový majitel kontroloval průběžně stav nemovitosti, když bydlí asi 200 km daleko, jestli má svého zvoleného správce budovy, protože žalovaný dům nemovitost průběžně kontroloval celých osm let. Není známo, jak často čerpal žumpu, což také může mít za následek vyšší vlhkost ve sklepě. Žalovaný si vzpomíná, že mu pan [jméno FO] po pár měsících od prodeje volal, že je ve sklepě voda a teče z odpadních trubek, protože byl ucpaný přepad. Jak tedy byl intenzivně větrán sklep. Názor jmenovaného je, že vlhkost se začala tvořit po zateplení soklu, protože stěny přestaly dýchat, zateplení soklu byla podmínka majitele pro koupi. V době před zateplením byl sokl suchý, což viděl kupec při prohlídce a viděl to i pan [jméno FO], když dům předával, tak byl se zateplením spokojen. Ke smírnému řešení věci nikdy nedošlo, protože kupec nikdy nevolal, nepsal, nedostal žádný návrh k vyřešení situace od něj a ani od realitní kanceláře.

20. Korespondencí ze dne [datum] ze strany PZ žalobce k rukám žalovaného, že opětovně se na něj obrací a vyzývá k plnění, když žalovaný byl opakovaně informován o podstatných vadách nemovitosti, o nichž nebyl před uzavření kupní smlouvy žalobce informován. Objekt rodinného domu má porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak podrobnou, tak i svislou. Ze strany žalované došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy, jedná se o vady vědomé a žalobce uplatňuje přiměřenou sleva ve výši [částka], k jejíž úhradě žalovaného vyzývá. Zásilka byla žalovanému doručena dne [datum].

21. Dopisem ze dne [datum] ze strany PZ žalovaného k rukám PZ žalobce, že nesouhlasí s tím, že žalobce nebyl informován o stavu předmětných nemovitostí, že by mu bylo cokoliv zamlčováno a o ničem nevěděl. V souvislosti s uzavřením kupní smlouvy a veškerými předsmluvními jednáními, a to i za přítomnosti zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], byl žalovaný zcela určitě jasně a srozumitelně informován o tom, jaké nemovitosti i z hlediska stáří kupuje, v jakém stavu se nemovitosti nachází, když proběhla prohlídka nemovitostí. I při této prohlídce byl klient prokazatelně se seznámen mimo jiné s tím, že v 1. PP jsou vybudovány drážky pro odvodnění (mající souvislost s vlhkostí nemovitosti), které se v nemovitosti nacházejí dlouhodobě, nikoli, že by tyto zbudoval žalovaný a byl mimo jiné také seznámen s přítomností vlhkosti v nemovitosti s tím, jak v této souvislosti klient o nemovitosti pečoval. Veškeré informace byly předány při prohlídce nemovitosti, byly viditelné, a navíc si klient výslovně vymínil, že musí být v nemovitosti provedeny úpravy, mj. také dodělání soklu po celém obvodu předmětného rodinného domu. Vytýkané vady tedy nelze považovat za vady a už vůbec ne za vady skryté, které by byly způsobilé k uplatnění práv z vadného plnění podle příslušných stanovení občanského zákoníku. Vady byly klientovi známy a tyto zjistil poté, co nemovitosti převzal do svého užívání, tedy v měsíci srpnu 2022, avšak s uvedenými vadami seznámil žalobce žalovaného až přípisem ze dne [datum], a to i přesto, že o vadách věděl již v srpnu 2021 a následně dle odborného posouzení od ledna 2022. Nelze tedy hovořit o včasném oznámení vad předmětu koupě. Tvrzené skryté vady nelze tedy považovat za vady a pokud by se jednalo o vady, oznámení učiněné žalovaným, nebylo realizováno ve lhůtě stanovené občanským zákoníkem. Navíc tedy žalobce se řádně o předmětnou nemovitost nestaral.

22. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany PZ žalovaného k rukám PZ žalobce, že se jedná o omluvu, že doposud nereagovala na korespondenci.

23. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany PZ žalovaného k rukám PZ žalobce, že zasílá po projednání s klientem stanovisko k předmětné věci.

24. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany PZ žalobce k rukám PZ žalovaného, že dopis s tím, že klient s tímto nesouhlasí. Žádá o zaslání konkrétního návrhu na mimosoudní vyřízení věci do [datum].

25. E-mailovou korespondencí ze strany PZ žalobce k rukám PZ žalovaného ze dne [datum], že tato jej žádá o zaslání vyjádření klienta k předžalobní výzvě ze dne [datum].

26. E-mailovou korespondencí ze dne [datum], že touto korespondencí se PZ žalobce obrací na PZ žalovaného s tím, že ji žádá, aby se přímo obracela na PZ.

27. E-mailovou korespondenci ze dne [datum] PZ žalovaného k rukám PZ žalobce, že touto cestou sděluje, že se na ni obrátil pan [Jméno žalovaného] ve věci klienta [Jméno žalobce], a to ve věci uplatnění vad nemovitosti nabytých dle kupní smlouvy ze dne [datum]. Vyjádření k výzvě, kterou klient obdržel, se pokusí vyjádřit nejpozději v lednu 2023.

28. Korespondencí ze dne [datum] ze strany PZ žalobce k rukám PZ žalované, že tímto reaguje na vyjádření ze dne [datum] a na navazující e-mailovou komunikaci ze dne [datum]. Žalobce o podstatných vadách, jimiž předmět nám nemovitost trpí, nebyl ze strany žalovaného před uzavřením kupní smlouvy nikterak informován, přičemž žalovaný o existenci a rozsahu podstatný vad nepochybně věděl, jak ostatně vyplývá i ze samotného vyjádření klienta. Žalovaný v rámci kupní smlouvy výslovně ujistil žalobce, že tu nejsou známy jakékoliv vady, včetně skrytých a že neexistuje žádná ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich hodnotu. Žalovaný na rozdíl od žalobce je odborníkem v oboru stavebnictví od roku 2009, věděl-li o skutečnosti, že nemovitost trpí podstatnými vadami, pak měl o tomto klienta řádně informovat před uzavřením kupní smlouvy, žalovaný nepoučil žalobce ani o tom, že před provedením předmětných stavebních úprav na nemovitostech dojde k podstatnému zhoršení stavu technického stavu nemovitosti, zejména pak k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP, které bylo již před samotnou stavební úpravou evidentně vlhké, o čemž žalovaný nepochybně věděl, a tedy žalobce řádně a dostatečně neupozornil na případnou nevhodnost jeho pokynů. Je tedy zřejmé, že žalovaný za uvedené protiprávní jednání odpovídá v plném rozsahu. Jedná se o vady podstatné, skryté a vědomé, které byly uplatněny v zákonné lhůtě, viz ustanovení § 2112 odst. 2 o.z. Žalobce žalovaného o vadách informoval neprodleně a opakovaně po jejich zjištění prostřednictvím zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], což výslovně žalovaný potvrdil v komunikaci z června 2022. Toto tvrzení je zcela účelové. Dle informací žalobce předal pan [jméno FO] žalovanému i vyhotovení předmětného odborného posouzení společnosti [právnická osoba], a v návaznosti na to žalovaný i navrhl, že proplatí polovinu nákladů vzniklý v souvislosti s odstraněním vad nemovitosti. Návrh na úhradu částky [částka] žalobce odmítá. Současně vyzývá žalovaného k úhradě částky [částka]. Uvedená zpráva byla doručena právní zástupkyní žalovaného dne [datum].

29. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] ze strany právní zástupkyně žalovaného k rukám právní zástupkyně žalobce, která sděluje, že nadále trvá na svém stanovisku a požadavek klienta považuje za nedůvodný.

30. Znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru oceňování věcí nemovitých, stavebnictví, stavby obytné, že tento obsahuje znaleckou doložku. Znalec vypracoval znalecký posudek na základě požadavku žalobce. Součástí znaleckého posudku byla fotodokumentace ze dne [datum], kopie výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. [hodnota], k.ú. [adresa], výřez z katastrální mapy ze serveru www.suzk.cz. Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky ze dne [datum] vystavené právním zástupcem žalobce. Úkolem znalce bylo posoudit, zda má stavba rodinného domu porušenou hydroizolaci, konstrukci, hydroizolaci konstrukcí v 1. PP, a to vodorovnou anebo svislou a pokud ano, zda tento stav existoval u stavby rodinného domu již v době uzavření kupní smlouvy ze dne [datum]. K této otázce znalec uvedl, že na posuzované stavbě rodinného domu hydroizolace proti zemní vlhkosti neplní svou funkci, lze tedy důvodně předpokládat, že rodinný dům má porušenou hydroizolaci konstrukcích v 1. PP, a to vodorovnou, anebo svislou, lze s jistotou tvrdit, že tento vadný stav existoval u stavby rodinného domu již v době uzavření kupní smlouvy ze dne [datum]. Dále byl znalec dotazován, že pokud bude odpověď na první otázku kladná, nechť posoudí, jaký vliv na proces vysychání zdiva s porušenou hydroizolací konstrukci v 1. PP měla oprava soklu stavby rodinného domu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí 1. PP, a tedy, zda v důsledku uvedené opravy došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP stavby. K tomuto znalec uvedl, že v důsledku uvedené opravy soklu došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP posuzované stavby rodinného domu. V případě kladné odpovědi na druhou otázku, nechť znalec posoudí, jakým způsobem a kde přesně se zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP stavby projevuje uvnitř stavby rodinného domu, a tedy, zda dochází k vzlínání nadměrné vlhkosti s konstrukcí v 1. PP do svislých konstrukcí 1. NP stavby rodinného domu a pokud ano, zda v důsledku uvedeného vznikají plísně. K uvedenému znalec uvedl, že zvýšená vlhkost a dopad vlhkosti na stavební konstrukce a prostředí staveb lze důvodně předpokládat, že se plísně objevují na zdivu v 1. NP, jak jsou zadokumentovány na přiložených fotografiích, vznikají v důsledku vzlínání nadměrné vlhkosti z konstrukcí 1. PP do svislých konstrukcí 1. NP. V případě kladné odpovědi na předcházející otázku měl znalec zodpovědět a posoudit, zda technické řešení formou opravy soklu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí v 1. PP stavby, která byla provedena u stavby rodinného domu, je vhodným technickým řešením, k čemuž znalec uvedl, že současné technické řešení formy opravy soklu, zateplení vnějšího pláště svislých konstrukcí v 1. PP stavby tak, jak je provedeno u posuzované stavby rodinného domu, není vhodným technickým řešením. Poslední otázkou na znalce bylo ocenit výši přiměřené slevy z kupní ceny, a tedy výši nákladů spojených s odstraněním vady spočívající v porušení svislé hydroizolace konstrukcí v 1. PP stavby rodinného domu. Znalec provedl vyčíslení těchto nákladů s tím, že přiměřenou slevu z kupní ceny vyčíslenou stanovil znalec jako přiměřenou částku [částka]. Znalec při vypracování znaleckého posudku vycházel jednak z místního šetření, z dat získaných z poskytnutých podkladů od zadavatele, z dat získaných od osob obývajících předmětný rodinný dům (nájemníků) a dále data získaná z odborné literatury a z českých technických norem. Mezi použité předpisy patří zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku. Místní šetření se uskutečnilo dne [datum] za účasti [tituly před jménem] [jméno FO] a nájemce rodinného domu.

31. Korespondencí ze dne [datum] ze strany PZ žalobce k rukám PZ žalovaného, že tímto dopisem sděluje, že nemovitost trpí podstatnými vadami, o nichž nebyl klient před uzavřením kupní smlouvy informován, tyto vady specifikuje ve shodě s přechozí korespondencí. Současně seznamuje právní zástupkyni i žalované strany se závěry znaleckého posudku a vyzývá k úhradě částky [částka] z titulu přiměřené slevy z kupní ceny a částky [částka] z titulu náhrady nákladů vynaloženích při uplatňování práv klienta. Zásilka byla doručena k rukám právní zástupkyně žalovaného dne [datum].

32. Fakturou číslo [hodnota] vystavenou dodavatelem [tituly před jménem] [jméno FO] k rukám společnosti [Jméno žalobce], že tato byla vystavena dne [datum] na částku [částka] s datem splatnosti [datum] představující částku za vypracování znaleckého posudku číslo 044390/2023 na posouzení stavebně technického stavu rodinného domu v obci [adresa].

33. Rozvahou obchodní společnosti HP tax & tax s.r.o., se sídlem [adresa], IČ [IČO], ke dni [datum], že k tomuto datu byla sestavena účetní rozvaha, byl proveden výkaz zisku a ztrát za období od [datum] do [datum]. Součástí účetní uzávěrky je příloha k účetní uzávěrce ke dni [datum]. Dále pak byla doložena příloha k účetní závěrce ke dni [datum] pro společnost HP tax & tax, s.r.o.

34. Reklamní inzercí společnosti HP tax & tax s.r.o., IČO 2944 535 v měsíčníku „Petřvaldské noviny“ z 01/2013, strana 16, že společnost HP tax & tax s.r.o., zde má inzerci na stavební rekonstrukce od A do Z, [Jméno žalovaného] s uvedením e-mailové adresy a telefonního čísla. Současně je zde uvedena reklama na společnost Pidi taxi, taxislužba a přeprava osob a materiálu s tím, že se jedná o taxislužbu, přeprava osob a materiálu.

35. Odhadem tržní hodnoty nemovité věci číslo 14/2021, která byla vypracována [tituly před jménem] [právnická osoba], že odhad byl objednán dne [datum], místní šetření proběhlo za účasti majitele dne [datum], s datem převzetí podkladů dne [datum]. Jedná se o rodinný dům, ocenění bylo provedeno pro účely úvěrového řízení, tržní hodnota nemovitosti je [částka]. Odborné vyjádření obsahuje celkový popis nemovité věci, samostatně stojící zděný rodinný dům je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví pod sedlovou střechou. [právnická osoba] pochází z roku 1960, je užívána k rodinnému bydlení a obsahuje dvě bytové jednotky 3+kk v přízemí a 3+kk k v podkroví, v roce 2020 došlo k celkové rekonstrukci a modernizaci domů. Údržba rodinného domu je v současnosti velmi dobrá a nemovitost nevykazuje zjevné stavebně technické či statické závady, které by zásadním způsobem ovlivňovaly její životnost. Stavba byla dokončená v roce 1960, je dobře udržovaná, celková rekonstrukce proběhla v roce 2020. Nemovitá věc není pronajímána, propachtována, je situována v záplavové zóně, v minulosti nebyla zaplavena. Pojištění proti povodním není nutné. Vlastníkem nemovitosti je žalovaný, stavba je součástí pozemku parc. č. [hodnota]. Odhadci byla předložena podepsaná rezervační smlouva z dubna 2021, dle které si smluvní strany prostřednictvím realitní kanceláře sjednaly kupní cenu za oceňovanou nemovitou věc ve výši [částka], tuto cenu považuje odhadce v daném místě a čase za cenu obvyklou. Mezi silné stránky nemovité věci patří provedení rekonstrukce a modernizace domu i napojení na kompletní IS, mezi slabé stránky nemovité věci patří umístění u frekventované komunikace a chybějící garáž. Součástí odborného vyjádření je výpis z katastru nemovitostí, kdy žalovaný nabyl předmětnou nemovitost na základě kupní smlouvy ze dne [datum].

36. Předávacím protokolem ze dne [datum], že došlo k předání rodinného domu na [adresa], a to převodcem [Jméno žalovaného], tedy žalovaným, nabyvateli [tituly před jménem] [jméno FO], bytem [adresa].

37. Evidencí práv osob – údaje katastru nemovitostí ke dni [datum] pro osobu žalovaného, že žalovaný má vlastnické právo, a to spoluvlastnický podíl zapsaný na LV č. [hodnota], dále na LV č. [hodnota], na LV č. [hodnota] a č. [hodnota], dále na LV č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č, 1828, č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota] a č. [hodnota].

38. Potvrzením o provedení tuzemské odchozí úhrady ze dne [datum], že uvedeného dne z účtu žalobkyně na účet příjemce číslo 8060968001/5500 odešla částka [částka] s datem realizace transakce [datum].

39. Výpisem z katastru nemovitostí LV č. [adresa], katastrální území [adresa], obec [adresa], že žalovaný se stal vlastníkem domu č.p. 1057 stojící na pozemku parc. č. [hodnota] na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky vkladu práva ke dni [datum].

40. Výpisem z pozemkové knihy číslo knihovní vložky 1176, že tento záznam se vztahuje k domu č. [hodnota] na parcele číslo [hodnota] a číslo [hodnota] – zahrada. Uvedený zápis je částečně nečitelný, přičemž z uvedeného je zřejmé, že ke dni [datum] bylo vloženo vlastnické právo pro Marii a [jméno FO] v rozsahu .

41. Příjmovým pokladním dokladem ze dne [datum], že žalovaný uhradil částku [částka] za čerpání a odvoz fekálií.

42. Evidencí práv pro osobu – údaje katastru nemovitostí ke dni [datum], že se jedná o vlastnická práva společnosti žalobkyně, která je spoluvlastníkem nemovitostí, a to v různých lokalitách, přičemž se jedná o rozsáhlý seznam těchto nemovitostí.

43. Vysvědčením o maturitní zkoušce žalovaného ze dne [datum], že žalovaný složil maturitní zkoušku na Střední škole Dakol, [adresa], v oboru vzdělání, hotelnictví a turismus.

44. Úplným výpisem z obchodního rejstříku obchodní společnosti [právnická osoba], že předmětem činnosti družstva je zajišťování bytových potřeb svých členů, včetně služeb spojených s bydlením, správa vlastního majetku, pronájem nemovitostí, bytů a rodinných domů, statutárním orgánem je předseda družstva: Simply [právnická osoba], IČ: [IČO], a při výkonu funkce je zastoupen [tituly před jménem] [jméno FO].

45. Úplným výpisem z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba], s datem vzniku zápisu ze dne [datum], že předmětem činnosti družstva je zajišťování bytových potřeb svých členů, včetně služeb spojených s bydlením, správa vlastního majetku, pronájem nemovitostí, bytů a rodinných domů, dále předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona v oborech ubytovací služby. Statutární orgánem je předseda družstva Simply [právnická osoba], IČ: [IČO], při výkonu funkce zastupuje [tituly před jménem] [jméno FO].

46. Úplným výpisem společnosti [právnická osoba], s datem vzniku zápisu [datum], že statutárním orgánem je předseda družstva Simply [právnická osoba], IČ: [IČO]. Předseda družstva zastupuje bytové družstvo ve všech věcech samostatně. Předmětem činnosti je zajišťování bytových potřeb svých členů, včetně služeb spojených s bydlením, správa vlastního majetku, pronájem nemovitostí, bytů a rodinných domů.

47. Úplným výpisem z obchodního rejstříku společnosti [Jméno žalobce], s datem vzniku zápisu [datum], IČ: [IČO žalobce], že předmětem činnosti družstva je zajišťování bytových potřeb svých členů, včetně služeb souvisejících s bydlením, správa vlastního majetku, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Statutárním orgánem je předseda družstva Simply [právnická osoba], IČ: [IČO], při výkonu funkce zastupuje [tituly před jménem] [jméno FO].

48. Úplným výpisem z obchodního rejstříku společnosti Simply [právnická osoba], IČ: [IČO], s datem vzniku zápisu [datum], že předmětem činnosti je pronájem nemovitosti, bytů a nebytových prostor, správa vlastního majetku, statutárním orgánem je [tituly před jménem] [jméno FO].

49. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu věci:

50. Mezi účastníky řízení byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě pozemku parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 399 m2, jehož součástí je stavba č. p. 1057 – rodinný dům v části obce [adresa], která stojí na tomto pozemku a pozemek parc. č. [hodnota] – zahrada o výměře 407 m, vše zapsané pro katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsáno na LV č. [hodnota], vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro katastrální území [adresa], obec [adresa]. Prodávající ve smlouvě prohlásil, že stav předmětných nemovitostí odpovídá platným právním předpisům a nejsou mu známy jakékoliv vady, včetně vad skrytých a že neexistuje žádná právní, ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich kvalitu, přičemž předmětná smlouva nebyla vypracována žalovaným. Předmětnou nemovitost žalovaný nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky vkladu práva ke dni [datum], přičemž se jedná o starší nemovitost z roku 1948. Výpovědí svědka [jméno FO], dále inzercí realitní kanceláře [právnická osoba] ve formátu PDF bylo prokázáno, že realitní kancelář inzerovala veřejně pronájem předmětné nemovitosti, kdy sháněla nájemce do předmětné nemovitosti. Žalovaný se obrátil na svědka [jméno FO], který pracoval jako realitní makléř společnosti [právnická osoba], a to s tím, že má v úmyslu nemovitost prodat. Nemovitost nebyla inzerována veřejně, rovnou byla nabídnuta na přímý kontakt panu [jméno FO], který je investorem, nakupuje nemovitosti a měl navázanou spolupráci s realitním makléřem panem [jméno FO]. Dále bylo výpovědí svědka [jméno FO] prokázáno, že v rámci nabídky nemovitosti zpracoval PDF, ve které mimo jiné uvedl, že nemovitost je po celkové rekonstrukci, přičemž se jednalo o jeho chybu, když se jednalo o částečnou rekonstrukci, což však bylo patrné z prohlídky na místě samém, dále z předložených fotek, kde je viditelné, že nebylo provedeno zateplení soklu. Výpovědí uvedeného svědka bylo prokázáno, že přechozí rekonstrukci domu prováděli řemeslníci, nikoliv sám žalovaný, což bylo v řízení tvrzeno žalobcem, avšak nebylo prokázáno. V rámci svých skutkových tvrzení žalobce tvrdil, že nemovitost nevykazovala vnější projevy vlhkosti, zatékání či plísně a žalovaný nebyl před uzavřením smlouvy informován o tom, že se v domě nachází drážky (což později ve svých vyjádřeních připustil), rovněž nevěděl o přítomnosti vlhkosti v domě. Uvedené tvrzení v řízení nebylo prokázáno. Výpovědí svědka [jméno FO] bylo prokázáno, že před uzavřením kupní smlouvy proběhly dvě prohlídky, které byly podrobné. První prohlídce byl přítomen on sám, žalovaný, pan [jméno FO] a pan [jméno FO], který je realitním makléřem stejné realitní kanceláře, jehož klientem byl pan [jméno FO]. Nemovitost si prošli od sklepa až nahoru, zejména pan [jméno FO] se ptal, kladl otázky. [právnická osoba] byly drážky, které sváděly vodu. [jméno FO] se na drážky ptal, bylo mu řečeno, že je tam vlhkost, proto jsou tam drážky. Současně mu bylo sděleno, že takto to bývá u starých domů, které jsou takto podsklepené. Svědek prodával více starších nemovitostí, které vypadaly obdobně. Dále svědek ve své výpovědi uvedl, že obecně u starších domů nebyla prováděna hydroizolace. V období, kdy nemovitost prodávali, bylo to někdy v létě, tam bylo sucho. [jméno FO] byl informován o tom, že tam voda je, je tam vlhkost, proto jsou tam ty drážky. Jmenovaný se hodně vyptával, zajímal se o to, bylo patrno, že má zkušenosti s nákupem nemovitostí. V době prohlídky byly sklepy suché, a i přesto byl pan [jméno FO] o vlhkosti informován, vlhkost nepředstavovala nic nestandardního. Rovněž byl jmenovaný informován o tom, že je tam podzemní voda, která se tam tlačí, proto jsou tam drážky, které vodu odvádí. Svědek neřešil s panem [jméno FO] právní dopad vlhkosti v domě. Zmiňované drážky neměly souvislost s kondenzačním kotlem, který má komín, kterým se voda odvádí. Vlhkost se řešila u osobních prohlídek nemovitosti. Absolvovali dvě prohlídky, které byly podrobnější, při první prohlídce se pan [jméno FO] rozhodoval, jestli má o nemovitost zájem, u druhé prohlídky pak už chodil a říkal, co by přesně chtěl dodělat, jaké opravy a dolaďovaly se podmínky kupní smlouvy. Uvedené pak bylo prokázáno i výpovědí svědka [jméno FO], realitního makléře, který ve své výpovědi uvedl, že dům si prošli, byl vlhký. Byli se podívat i ve sklepě, byl tam větší bordel, řešily se odtokové jímky, byly tam plísně, vlhkost. Jednalo se o vzlínání vlhkosti odspodu nahoru, v kanálcích byla nějaká voda. [jméno FO] se vyptával na vlhkost, přičemž mu bylo sděleno, že se nejedná o nic nestandardního. Ze shora uvedeného pak soud učinil závěr, že žalobce byl před koupí nemovitosti obeznámen se stavem nemovitosti, byl srozuměn s tím, že se jedná o starší nemovitost, kterou si celou podrobně prohlédl, kladl otázky, bylo patrné, že ačkoliv byl dům prezentován realitní kanceláří jako po celkové rekonstrukci, že je po částečné rekonstrukci. V domě se nacházela vlhkost, byla tam podzemní voda, která se tam tlačila, proto tam byly drážky, které vodu odvádí. Řešily se odtokové jímky, byly tam plísně, vlhkost. Jednalo se o vzlínání vlhkosti odspodu nahoru, v kanálcích byla voda, pan [jméno FO], který vystupoval za žalobkyni, se na vlhkost vyptával. Výpovědí svědka [jméno FO] pak bylo prokázáno, že k žádosti žalobce, který chtěl koupit nemovitosti po celkové rekonstrukci, žalovaný prostřednictvím řemeslníků, provedl žalobcem vyžádané úpravy, a to mimo jiné i opravu soklů zateplením vnějšího pláště rodinného domu nemovitosti. Žalobce si pak nemovitost protokolárně převzal dne [datum] po provedení vyžádaných prací. Pokud žalobce v řízení tvrdil, že žalovaný prováděl předmětnou rekonstrukci nemovitosti sám, uvedené nebylo v řízení prokázáno, naopak bylo vyvráceno výpovědí svědka [jméno FO], který ve své výpovědi uvedl, že rekonstrukci prováděli řemeslníci, nikoliv žalovaný. Žalobce dále v řízení tvrdil, že byť žalovaný uzavíral kupní smlouvu s žalobcem z pozice fyzické nepodnikající osoby, nelze na žalovaného nahlížet jako na běžného spotřebitele či laika v oblasti stavebnictví, ale jako na odborníka ve stavebním oboru, tj. osobu znalou, vyznačující se dlouholetými praktickými i teoretickými znalostmi a zkušenostmi v uvedeném oboru. K uvedenému tvrzení žalobce v řízení předložil výpis z živnostenského rejstříku žalovaného, IČO: [IČO], výpisy z veřejného rejstříku obchodní společnosti HP tax & tax, s. r. o., IČO: [IČO], obchodní společnosti [právnická osoba] „v likvidaci“, IČO: [IČO] a rozvahu obchodní společnosti HP tax & tax, s.r.o. Samotná skutečnost, že žalovaný je zapsán jako fyzická osoba podnikající, dále je uveden jako jednatel společnosti HP tax & tax, s. r. o., a jako jednatel společnosti [právnická osoba] „v likvidaci“, sama o sobě neznamená, že lze na něho pohlížet jako na odborníka ve stavebním oboru. U fyzické podnikající osoby je sice uveden i předmět podnikání: výroba obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, kde je mimo jiné uveden jako obor činnosti přípravné a dokončovací stavební práce specializované, stavební činnosti s datem zahájení činnosti [datum], avšak jsou zde uvedeny i jiné činnosti jako chov zvířat a jejich výcvik, pronájem a půjčování věcí movitých, projektování pozemkových úprav, poskytování služeb pro zemědělství, zahradnictví, rybníkářství, lesnictví a myslivost. Uvedená živnost pak byla přerušena v období od [datum] do [datum], v období od [datum] do [datum], v období od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum]. Pokud se týče společnosti HP tax & tax, tak u této společnosti byla činnost zahájena [datum]. Předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, dále silniční motorová doprava osobní provozovaná vozidly určenými pro přepravu nejvýše 9 osob včetně řidiče; dále pak hostinská činnost, prodej kvasného lihu konzumního lihu a lihovin. U společnosti Rezidence [právnická osoba]. soud zjistil, že tato byla zapsána [datum] a vymazána [datum]. Následně byla dne [datum] zapsána společnost [právnická osoba], která byla vymazána dne [datum], když uvedená společnost byla usnesení Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum] č.j. 28 Cm 194/2013-12 zrušena a s likvidací a jmenován likvidátor. Po ukončení likvidace byla společnost z rejstříku vymazána, a to dne [datum]. V řízení nebylo prokázáno, že by se žalovaný při jednání s žalobcem prezentoval jako odborník v oboru stavebnictví, stavební úpravy neprováděl sám, rozsah stavebních a dalších úprav požadoval žalobce, práce byly provedeny prostřednictvím řemeslníků, což bylo prokázáno výpovědí svědka [jméno FO]. Uvedená živnostenská oprávnění pak obsahují i jiné obory a jsou součástí jednoho celku s uvedením předmětu podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pro které není vyžadováno speciální vzdělání. Uvedené pak samo o sobě neznamená, že lze na žalovaného pohlížet jako na odborníka ve všech oborech, tedy např. v zemědělství, lesnictví, rybářství apod. Navíc v období uzavření kupní smlouvy (dne [datum]) byly tyto živnosti přerušeny. Žalovaný nebyl vyučen v oboru stavebnictví, ani v jiném obdobném oboru, složil maturitní zkoušku dne [datum], a to v oboru hotelnictví a turismus. Pokud žalobce předložil jako důkaz k odbornosti žalovaného v oboru stavebnictví reklamní inzerci společnosti HP tax & tax s.r.o., z měsíčníku „Petřvaldské noviny“ z 1/2013, jednalo se o inzerci z roku 2013, tedy z doby téměř 8 let před uzavřením kupní smlouvy a ani z této nelze učinit závěr, že lze na žalovaného pohlížet jako na odborníka v oboru stavebnictví. Naopak jako na odborníka v oboru týkajícího se zajišťování bytových potřeb svých členů, včetně služeb spojených s bydlením, správy vlastního majetku, pronájmu nemovitostí, bytů a rodinných domů, lze pohlížet na žalobce, který za účelem uspokojování bytových potřeb svých členů nakupuje nemovitost, tyto pronajímá a je vlastníkem celé řady nemovitostí a za tímto účelem jsou evidovány další společnosti, které mají stejný statutární orgán a předmět činnosti, což bylo v řízení prokázáno úplnými výpisy z obchodního rejstříku obchodních společností [právnická osoba]; [právnická osoba]; [právnická osoba]; [Jméno žalobce], společnosti Simply [právnická osoba] Odhadem tržní hodnoty nemovité věci, pak bylo v řízení prokázáno, že před koupí předmětného domu byl proveden odhad tržní hodnoty nemovité věci číslo 14/2021 [tituly před jménem] [právnická osoba], místní šetření proběhlo za účasti majitele dne [datum]. Ocenění bylo provedeno pro účely úvěrového řízení, tržní hodnota nemovitosti byla stanovena na částku ve výši [částka]. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, který je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví pod sedlovou střechou. [právnická osoba] pochází z roku 1960, je užívána k rodinnému bydlení a obsahuje dvě bytové jednotky 3+kk v přízemí a 3+kk k v podkroví. V roce 2020 došlo k celkové rekonstrukci a modernizaci domu. Údržba rodinného domu byla v době vyhotovení odhadu velmi dobrá a nemovitost nevykazovala zjevné stavebně technické či statické závady, které by zásadním způsobem ovlivňovaly její životnost. Stavba byla dokončena v roce 1960, byla dobře udržovaná. Pokud žalovaný namítal, že této prohlídce přítomen nebyl, jednalo se o námitku, ke které soud nepřihlížel, neboť byla vznesena po koncentraci řízení. Žalobce v řízení tvrdil, že po převzetí nemovitosti se začala projevovat vlhkost a objevovat plísně, později tuto dobu v řízení upřesnil tak, že v prvním zimním období na přelomu roku 2021/2022 se začala projevovat vlhkost a objevovat plísně. Žalobce tušil, že by mohlo být něco v nepořádku, proto se obrátil na [právnická osoba] Nejprve se to začalo projevovat v 1. PP, kde byl zdroj problémů, posléze v 1. NP, kde se začaly se projevovat plísně, zarosování oken. Plísně se zde začaly objevovat právě proto, že uzavřením soklu se to celé uzavřelo a vlhkost neměla možnost plynout ven, vzlínala se po konstrukcích. Uvedené tvrzení bylo vyvráceno výpovědí svědka [jméno FO], jehož výpovědí vzal soud za prokázáno, že v nemovitosti bydleli původní nájemci, kteří svědka s prvními dešti, tedy v chladnějších měsících asi v září/říjnu, kontaktovali, že je tam vlhkost, rosí se okna, tvořila se tam vlhkost po stěnách, podlahy byly viditelně vlhké, to znamená nejen ve sklepě, ale i v horní místnosti nad sklepem, což svědek viděl v této první fázi. Nájemci jej kontaktovali proto, že svědek prodej nemovitosti zprostředkovával a řekl jim, že když budou něco potřebovat, aby se na něj obrátili. Uvedené řešil vlastně místo pana [jméno FO], který mu řekl, že je tam problém. Svědek tam zajel a následně jej kontaktoval. Na svědka se obrátil nájemník pan [jméno FO] s tím, že nájemce jim nezvedá telefon, měli problémy s komunikací. Svá zjištění ve vztahu k vlhkosti v domě svědek panu [jméno FO] potvrdil. Následně, co se v domě objevila vlhkost, se na něj obrátil pan [jméno FO], že potřebuje někoho na odborný posudek, svědek mu našel společnost, která byla schopna obstarat odborné vyjádření. Svědecká výpověď je pak v souladu s obsahem předžalobní výzvy žalobce ze dne [datum], kde žalobce oznámil žalovanému, že poté, co klient převzal předmětné nemovitosti do svého užívání, zjistil, že nemovitost trpí vadami. Výpovědí svědka [jméno FO] ve spojení s předžalobní výzvou žalobce a v neposlední řadě v souladu se skutkovými tvrzeními samotného žalobce, má soud za prokázáno, že vlhkost a plísně se v domě začaly objevovat v měsíci září/říjnu 2021, nikoli na přelomu roku 2021/2022 tak, jak tvrdí žalobce a tyto žalobce mohl v daném období zjistit, pokud by se o nemovitost řádně zajímal, navštěvoval ji a kontroloval. Výpovědí svědka [jméno FO] bylo dále prokázáno, že zajistil k žádosti pana [jméno FO] společnost, která byla schopna vyhotovit odborné vyjádření, které obdržel a přeposlal panu [jméno FO]. S obsahem odborného vyjádření se svědek seznámil, přečetl si jej, přičemž žalovanému sdělil, že byl zadán. Telefonicky informoval žalovaného, jakožto prodejce, že je v předmětné nemovitosti vlhkost. Žalovaný mu sdělil, že je to tím, že se zateplil sklep tak, jak to chtěl pan [jméno FO] a on to podle něj udělal. Žalovaný pak v řízení uvedl, že odborné vyjádření obdržel od svědka [jméno FO], avšak jej nepovažoval za vytčení vad, odborné vyjádření vzal pouze na vědomí. Vady předmětné nemovitosti pak byly odborně posouzeny a specifikovány v odborném posouzením ze dne [datum], které zadal žalobce. Bylo zjištěno, že rodinný dům má porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak vodorovnou, tak i svislou a vada tu musela být dlouhodobě známá, protože u obvodových zdí v 1. PP jsou provedeny drážky pro odvodnění přebytečné vody, která způsobuje vlhkost objektu, jedná se o nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP a zvyšuje se tak relativní vlhkost uvnitř rodinného domu a začala se tvořit v nevětraných místech i plíseň, sklepní prostory jsou nevětratelné (bez oken), což nepřispívá k bezproblémovému užívání rodinného domu. Žalovaný provedl před převodem nemovitosti úpravy rodinného domu, a to mimo jiné opravu soklu zateplením vnějšího pláště svislých konstrukcí 1. PP, čímž však došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP, které bylo již před provedenými stavebními úpravami evidentně vlhké, což dosvědčuje technický stav objektu v 1. PP. Současně byl proveden návrh řešení v posudku blíže specifikovaný, který však nemusí zaručovat stoprocentní odstranění vady, protože pokud je u objektu i závada na vodorovné hydroizolaci, tak ta se odstranit nedá. Každopádně provedením kombinace navržených opatření dojde ke zlepšení současného stavu a vlhkosti objektu rodinného domu. Vlhkost objektu rodinného domu zřejmě byla již v době převodu nemovitostí, ale postupné zhoršení technického stavu nastalo úpravou zateplení soklu budovy, kdy se vlhkost ve stavbě udržuje uvnitř objektu, nedochází tak k přirozenému vysychání svislých konstrukcí v 1. PP a tím také dochází ke vzlínání vlhkosti ve svislých konstrukcích do dalšího podlaží. Žalobce vytkl vady předmětných nemovitostí vůči žalovanému předžalobní výzvou ze dne [datum], tyto konkretizoval a provedl volbu práva z vadného plnění, když uplatnil slevu z kupní ceny ve výši [částka]. Jednalo se o porušenou hydroizolaci v 1. PP, a to jak vodorovnou, tak i svislou, nadměrnou vlhkost konstrukcí v 1. PP s tím, že vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. NP, čímž dochází ke zvyšování relativní vlhkosti uvnitř rodinného domu. V důsledku uvedeného se pak v nemovitostech začíná tvořit v nevětraných místech i plíseň. Současně žalobce konstatoval, že o těchto skutečnostech byl žalovaný informován prostřednictvím zprostředkující realitní kanceláře [právnická osoba], respektive jejího makléře, pana [jméno FO], a to neprodleně a opakovaně, kdy podrobně popsal povahu a rozsah podstatných vad nemovitostí. Jedná se o podstatné vady. Následně mezi stranami sporu probíhala e-mailová komunikace. Žalovaný potvrdil přečtení předžalobní výzvy s tím, že je to poprvé, co je o dané věci informován, přičemž je pravda, že s touto situací jej obeznámil realitní makléř pan [jméno FO], avšak ne oficiální cestou, jen po telefonu, k čemuž se žalovaný vyjádřil a pan [jméno FO] mu dal za pravdu, že jeho vysvětlení dává smysl a tím veškeré debaty skončily (e-mail ze dne [datum]). Dále právní zástupkyně žalobce sdělila žalovanému, že dle informací byl žalovaný o celé záležitosti několikrát informován prostřednictvím realitního makléře pana [jméno FO], kterému navrhoval proplacení půlky nákladů klienta vzniklých v souvislosti s odstraněním vad nemovitosti a bylo mu p. [jméno FO] předáno vyhotovení odborného posouzení společnosti [právnická osoba] (e-mail ze dne [datum]). Následně právní zástupkyně žalobce urgovala vyjádření žalovaného (e-mail ze dne [datum]). Žalovaný na urgenci reagoval s tím, že p. [jméno FO] po telefonu žalovanému řekl, že má kupec nějaký problém s domem a na základě vysvětlení a s jeho souhlasem s odpovědí, nepovažuje rozhodně za oficiální informaci ze strany realitní kanceláře. Pokud je psáno, že panu [jméno FO] navrhoval, že zaplatí půlku nákladů, rovněž to není pravda, jen řekl, že jej nový majitel nikdy o ničem neinformoval a místo placení znaleckého posudku mohl zavolat a žalovaný by mu rád pomohl, a to ne z důvodu pochybení, ale protože to má daleko. Rovněž není pravda, že by o vlhkosti v domě věděl a nechal udělat drážky, neboť dům koupil již s drážkami, které tam byly dle názoru jmenovaného od novoty, to je 60 let. Dům je starý, což kupec věděl. Žalovaný jej vlastní asi osm let a s vlhkostí problémy neměl. Sklad byl větraný, jediná voda ve sklepě byl kondenz plynového kotle (zanedbatelné množství) a popřípadě průsak z přepadu žumpy, když nebyla vyčerpána, na což nového majitele upozornil. Žalovaný má za to, že vlhkost se začala tvořit po zateplení soklu, protože stěny přestaly dýchat, zateplení soklu byla podmínka majitele pro koupi. V době před zateplením byl sokl suchý, což viděl kupec při prohlídce a viděl to i pan [jméno FO], když dům předával, tak byl se zateplením spokojen (e-mail ze dne [datum]). Následně právní zástupkyně žalobce vyzývala žalovaného k úhradě slevy ve výši [částka], zásilka byla doručena dne [datum] (korespondence ze dne [datum] včetně dokladu o doručení ze dne [datum]). Dopisem ze dne [datum] k rukám právní zástupkyně žalobce, žalovaný vyjádřil svůj nesouhlas s tvrzením, že žalobce nebyl informován o stavu předmětných nemovitostí, že by mu bylo cokoliv zamlčováno a o ničem nevěděl. Vytýkané vady tedy nelze považovat za vady a už vůbec ne za vady skryté, které by byly způsobilé k uplatnění práv z vadného plnění podle příslušníků stanovení občanského zákoníku. Vady byly klientovi známy a tyto zjistil poté, co nemovitosti převzal do svého užívání, tedy v měsíci srpnu 2022, avšak s uvedenými vadami seznámil žalobce žalovaného až přípisem ze dne [datum], a to i přesto, že o vadách věděl již v srpnu 2021 a následně dle odborného posouzení od ledna 2022. Nelze tedy hovořit o včasném oznámení vad předmětu koupě. Navíc tedy žalobce se řádně o předmětnou nemovitost nestaral. Na uvedený dopis reagovala právní zástupkyně žalobce dopisem ze dne [datum] s tím, že žalovaný nebyl informován o podstatných vadách ze strany žalovaného před uzavřením kupní smlouvy, přičemž žalovaný o těchto vadách věděl. Žalobce byl v rámci kupní smlouvy výslovně ujištěn žalovaným, že mu nejsou známy jakékoliv vady, včetně skrytých a že neexistuje žádná ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich hodnotu. Žalobce poukázal na skutečnost, že žalovaný je odborníkem v oboru stavebnictví od roku 2009. Žalovaný nepoučil žalobce ani o tom, že před provedením předmětných stavebních úprav na nemovitostech dojde k podstatnému zhoršení technického stavu nemovitosti. Mezi stranami pak následně probíhala e-mailová komunikace ohledně možného smírného řešení věci a setrvání na svých stanoviscích (e-mailová korespondence ze dne [datum], ze dne [datum] 2x, ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum]). Žalobce následně zadal vypracování znaleckého posudku znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], znalcem z oboru oceňování věcí nemovitých, stavebnictví, stavby obytné. V rámci svých závěrů znalec uvedl, že na posuzované stavbě rodinného domu hydroizolace proti zemní vlhkosti neplní svou funkci, lze tedy důvodně předpokládat, že rodinný dům má porušenou hydroizolaci konstrukcích v 1. PP, a to vodorovnou, anebo svislou, lze s jistotou tvrdit, že tento vadný stav existoval u stavby rodinného domu již v době uzavření kupní smlouvy ze dne [datum]. V důsledku uvedené opravy soklu došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. PP posuzované stavby rodinného domu. Plísně objevující se na zdivu v 1. NP, jak jsou zadokumentovány na přiložených fotografiích, vznikají v důsledku vzlínání nadměrné vlhkosti z konstrukcí 1. PP do svislých konstrukcí 1. NP. Současné technické řešení formy opravy soklu, zateplení vnějšího pláště svislých konstrukcí v 1. PP stavby tak, jak je provedeno u posuzované stavby rodinného domu, není vhodným technickým řešením. Znalec provedl vyčíslení nákladů spojených s odstraněním vady spočívající v porušení svislé hydroizolace konstrukcí v 1. PP stavby rodinného domu a za přiměřenou slevu z kupní ceny stanovil částku ve výši [částka]. Ačkoliv bylo žalobci doporučeno provést opatření, které by minimálně zmírnily důsledky chybějící hydroizolace, již ze samotných tvrzení žalobce bylo prokázáno, že do současné doby nebyla provedena žádná opatření, žalobce ani po poučení soudu dle § 118a o.s.ř. nedotvrdil jakým konkrétním způsobem pečoval o nemovitost, pouze uvedl, že řádnou péči mají dle dohody provádět nájemníci, což v řízení však neprokázal. V řízení bylo prokázáno, že žalobce uhradil za vypracování znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] částku ve výši [částka].

51. Podle § 2084 o.z. prodávající upozorní kupujícího při ujednání kupní smlouvy na vady, o nichž ví.

52. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

53. Podle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

54. Podle § 2129 odst. 2 zákona o.z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

55. Na základě provedeného dokazování dospěl k tomuto právnímu závěru:

56. Mezi účastníky řízení byla dne [datum] v souladu s ust. § 2128 o.z. uzavřena kupní smlouva, přičemž žalobce předmětné nemovitosti převzal na základě předávacího protokolu dne [datum]. Kupní cena ve výši [částka] byla řádně uhrazena. Před uzavřením kupní smlouvy byl žalobce seznámen se stavem nemovitosti, věděl, že kupuje starší dům, který nebyl po celkové rekonstrukci, ačkoliv byl takto nabízen, když uvedené bylo patrno z přiložené fotodokumentace PDF, bylo viditelné na místě prohlídky. V době prodeje se v domě, vyjma sklepu, neprojevila vlhkost, včetně plísní, neboť se jednalo o letní měsíce, avšak o přítomnosti vlhkosti ve sklepních prostorách byl žalobce při osobních prohlídkách informován, a to v návaznosti na vzlínání vlhkosti ve sklepě včetně zbudovaných drážek, což žalovaný i osobně viděl, žalovaný tím splnil svou informační povinnost ve smyslu ust. § 2084 o.z., kdy upozornil žalobce na vlhkost domu, přičemž v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný věděl o chybějící hydroizolaci jak svislé, tak vodorovné. Žalovaný k žádosti žalobce provedl opravu soklu rodinného domu, a pravděpodobně v důsledku tohoto zateplení, kdy došlo k zabránění přirozeného větrání domu, došlo v měsíci září/říjnu 2021 k projevům vlhkosti, rosila se okna, tvořila se tam vlhkost po stěnách, podlahy byly viditelně vlhké, tzn. nejen ve sklepě, ale i v horní místnosti nad sklepem. Uvedené pak v této době začal řešit svědek [jméno FO], na kterého se obrátili nájemníci domu, když p. [jméno FO] nebyl kontaktní. Vzhledem ke skutečnosti, že vady v předmětné nemovitosti se ve větší míře začaly vyskytovat v měsíci září/říjnu 2021, kdy je začali řešit i nájemníci domu prostřednictvím svědka [jméno FO], neboť měli komunikační problém s panem [jméno FO], mohl uvedené projevy jako je vlhkost, plísně, rosení oken, vlhkost podlah, a to nejen ve sklepě domu, ale i v horních místnostech nad sklepem ve stejné době zjistit i žalobce, pokud by předmětnou nemovitost navštěvoval, prováděl její prohlídku či zajišťoval dostatečnou péči nebo byl pro nájemníky kontaktní (§ 2012 odst. 1 o.z.). O vlhkosti domu svědek [jméno FO] informoval žalovaného, který mu podal vysvětlení ve vztahu k vlhkosti, která byla dle jeho názoru způsobena zateplením soklu dle přání žalobce, čímž žalovaný považoval věc za uzavřenou. Následně žalobce obdržel zprávu Inspektorátu nemovitostí z [datum], která obsahuje shrnutí vad nemovitosti, se kterou se sice žalovaný seznámil, opět prostřednictvím svědka [jméno FO], avšak uvedené si vysvětlil s jmenovaným a tím považoval záležitost za vyřízenou, aniž by ji považoval za vytčení vad ze strany žalobce, neboť žalobce se na něj samotného neobrátil žádným způsobem. Komunikaci mezi svědkem [jméno FO] a žalovaným, stejně tak obdržení vyjádření Inspektorátu nemovitostí od svědka [jméno FO], soud nepovažuje za oznámení vad žalobce vůči žalovanému, jak již bylo shora uvedeno, neboť nebylo provedeno žalobcem, který k tomu žádným způsobem svědka [jméno FO] nezmocnil. Samotným předáním zprávy Inspektorátu nemovitosti ze strany svědka [jméno FO] žalovanému bez dalšího, rovněž nedošlo k oznámení vad, kdy uvedené vzal žalovaný pouze na vědomí, aniž by to považoval za vytčení vad ze strany žalovaného, když takový úkon vůči němu žalobce neučinil. Žalovaný si to se svědkem [jméno FO] vysvětlil a tím považoval věc za uzavřenou, navíc svědek [jméno FO] nebyl pověřen žádnou ze stran, aby ve věci vad, za kteroukoliv z nich jednal, uvedené pak nevyplynulo z jeho svědecké výpovědi, když tento žalovaného informoval pouze o vlhkosti domu, uvedené si vysvětlili a věc byla vyřízena. K vytčení vad ze strany žalobce vůči žalovaného došlo až dopisem ze dne [datum], přičemž tímto dopisem žalobce zvolil i právo z vadného plnění, a to slevu z kupní ceny. Vytknuté vady, a to chybějící hydroizolace jak vodorovná, tak svislá, pokud by měly být posouzeny jako vady, jsou vadami skrytými, které se mohly či nemusely projevit v budoucnu (i pokud by nedošlo k zateplení soklu) zejména pak v návaznosti na údržbu domu, jeho větrání apod. Jedná se o vady, které zde byly již při přechodu nebezpečí škody na kupujícího (projevy vlhkosti, vzlínání vlhkosti odspodu nahoru, vybudované drážky pro odvod vlhkosti) avšak projevily se mimo sklepní prostory až na přelomu měsíce září/října 2021. Uvedené vady žalobce oznámil žalovanému teprve dopisem ze dne [datum], který byl řádně doručen do sféry žalovaného. I u vad nemovitostí skrytých, kde občanský zákoník stanoví objektivní lhůtu 5 let v § 2129 odst. 2 o. z., se uplatní obecná subjektivní lhůta pro vytknutí vad bez zbytečného odkladu, tak jak má na mysli ust. § 2112 odst. 1 o. z. Lhůta bez zbytečného odkladu představuje relativně velmi krátkou lhůtu nepřekračující několik dní od zjištění vady. Jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů, v co nejkratším časovém úseku, přičemž v praxi je nutno tento pojem vykládat podle konkrétního případu (tedy „ad hoc“) v závislosti od účelu, který chce zákonodárce konkrétním ustanovením za pomoci tohoto pojmu dosáhnout. Smyslem lhůty pro oznámení vad je jednak předejití případnému dalšímu zhoršení poškození nemovitosti, dále tato lhůta zakládá možnost prodávajícího vadu prohlédnout, posoudit a popř. opravit či jinak kompenzovat (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2488/2020 z [datum]). Notifikovat vadu musí kupující tedy včas. Včasné oznámení vyplývá z § 2112 o. z. Musí se tak stát bez zbytečného odkladu poté, co kupující mohl vadu při prohlídce nebo jinak s využitím dostatečné péče zjistit. K oznámení vad pak postačí i laický popis vady (vlhké zdi, fleky po zatečení, projevy plísně apod.) a není nutno v oznámení vady uvádět i příčinu vady (např. chybějící hydroizolace apod., které je mnohdy obtížné určit a často jen za pomocí znalců a potřebných sond). Není rovněž nutné vady dokladovat odborným vyjádřením či znaleckým posudkem, tento je vhodný či nutný až v případě neuznání vad prodávajícím. Vzhledem k tomu, že žalobce vytkl vady až [datum], kde uplatnil i nárok s tím spojený, a to slevu z kupní ceny, tedy nevytkl vadu bez zbytečného odkladu, soud se již blíže nezabýval blíže samotnou vadou. K námitce nevčasnosti vytknutí vad pak soud přihlédl k námitce žalovaného učiněné v řízení, přičemž v řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný v době prodeje věděl o chybějící či porušené hydroizolaci jak vodorovné, tak svislé, tento věděl pouze o vlhkosti domu, s čímž žalobce před uzavřením kupní smlouvy seznámil. Vzhledem k tomu, že nelze na žalovaného pohlížet jako na odborníka v oboru stavebnictví, žalovaný nemohl rozpoznat před uzavřením kupní smlouvy následně vytčené vady, když k jejich rozpoznání je zapotřebí odborných znalostí, proto mu právo na námitku nevčasnosti oznámení vad náleží (§2112 o.z.). K námitce žalovaného o neoznámení vad, žalobci tedy nelze práva z vadného plnění přiznat, proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

57. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně byla plně procesně úspěšná, náleží jí proto náhrada nákladů řízení v plné výši. Náhrada nákladů řízení představuje odměnu advokáta podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši [částka] za 11 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, podání ve věci samé: dne [datum], dne [datum], dne [datum] přesahující dvě hodiny a dne [datum], další porada s klientem dne [datum], podání ve věci samé: dne [datum], dne [datum], účast u jednání dne [datum]). Dále žalobkyni náleží náhrada hotových výdajů advokáta ve výši [částka] k 11 úkonům právní služby podle ust. § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. (za úkon 9x [částka]) a 2x [částka], náhrada za ztrátu času spojenou s cestou ze sídla zástupce žalobkyně v [adresa] k jednání u zdejšího soudu a zpět (dne [datum], dne [datum], dne [datum]), a to za 12 půlhodin po [částka] a za 6 půlhodin po [částka] (celkem [částka] a [částka]) podle ust. § 14 vyhl. č. 177/1996 Sb., náklady za použití osobního vozidla činí celkem [částka] (ujeto celkem [hodnota] km, vozidlem Mazda 6 s kombinovanou spotřebou 7,6 litrů užití benzínu Natural 95 na 100 km a vyhláškové ceně. Jelikož advokát žalobkyně osvědčil, že je plátcem DPH, přiznal soud 21 % DPH z odměny a náhrad v souladu s ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 25 910,485. Celkové náklady řízení činí [částka].

Poučení