57 Co 207/2025 - 254

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mgr. Marka Del Favera, Ph.D., a soudkyň Mgr. Michaely Janošcové a Mgr. Daniely Teterové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky A] sídlem [Adresa advokátky A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky B] sídlem [Adresa advokátky B] o zaplacení 530 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Karviné – pobočka v Havířově ze dne 19. 2. 2025, č. j. 116 C 346/2023-217 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I potvrzuje.

II. Ve výroku II se rozsudek okresního soudu mění takto: Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 123 351 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [tituly před jménem] [jméno FO], advokátky se sídlem [adresa].

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení 28 410 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [tituly před jménem] [jméno FO], advokátky se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení 530 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z 530 000 Kč od 28. 9. 2023 do zaplacení (výrok I) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupkyně na náhradě nákladů řízení 149 293,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena písemná smlouva, jejímž předmětem byla koupě pozemků parc. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [hodnota] – rodinný dům, a parc. č. [hodnota] – zahrada, nacházejících se v katastrálním území [adresa]. Žalovaný ve smlouvě prohlásil, že stav předmětných nemovitostí odpovídá platným právním předpisům, nejsou mu známy jakékoliv vady nemovitostí, včetně vad skrytých, a neexistuje žádná právní ani faktická překážka, která by bránila obvyklému užívání předmětných nemovitostí nebo snižovala jejich kvalitu. Dané nemovitosti žalovaný nabyl na základě kupní smlouvy v roce 2012, přičemž rodinný dům byl vystavěn v r. 1948. Pokud v dokumentu vypracovaném ve formátu PDF realitní kanceláří [právnická osoba] bylo uvedeno, že dům je po celkové rekonstrukci, jednalo se o chybný údaj, avšak nemovitosti nebyly nikdy veřejně k prodeji inzerovány, byly rovnou nabídnuty žalobci. Žalobce přitom byl před koupí nemovitostí obeznámen se stavem nemovitostí, byl srozuměn s tím, že se jedná o starší rodinný dům, který si celý podrobně prohlédl, bylo patrné, že dům je pouze po částečné rekonstrukci. Současně před uzavřením smlouvy při osobních prohlídkách domu byl žalobce upozorněn na vlhkost v domě, pro jejíž odvádění byly ve sklepě dlouhodobě vybudovány odtokové drážky. Ve sklepě domu prosakovala podzemní voda, docházelo ke vzlínání vlhkosti zespodu nahoru, zástupce žalobce [jméno FO] se na vlhkost sám vyptával. Na žádost žalobce žalovaný před uzavřením kupní smlouvy prostřednictvím řemeslníků provedl žalobcem vyžádané úpravy, mimo jiné i opravu soklů zateplením vnějšího pláště rodinného domu. Žalobce si nemovitosti protokolárně převzal dne 17. 8. 2021 po provedení vyžádaných prací. Žalovaný se při jednáních s žalobcem neprezentoval jako odborník v oboru stavebnictví, nebyl vyučen v tomto oboru, stavební úpravy neprováděl sám, rozsah stavebních a dalších úprav požadoval žalobce. Naopak předmětem činnosti žalobce je zajišťování bytových potřeb svým členům, včetně služeb spojených s bydlením, správy vlastního majetku, pronájmu nemovitostí, bytů a rodinných domů. Po přechodu vlastnického práva na žalobce se v měsících září/říjnu 2021 začali na [jméno FO], který zprostředkovával prodej nemovitosti za realitní kancelář, obracet původní a současně stávající nájemníci domu s tím, že se v domě objevuje vlhkost, rosí se okna, tvoří se vlhkost na stěnách a podlahách i v obytných částech domu. S žalobcem se tito nemohli zkontaktovat. Až poté se na něj se stejným problémem obrátil i [jméno FO] a požádal jej o kontakt na někoho, kdo vypracuje odborné vyjádření. Žalobce tak mohl již v měsících 9, 10/2021 zjistit vlhkost v domě, pokud by se o nemovitosti řádně zajímal, navštěvoval je a kontroloval. Sám svědek [jméno FO] telefonicky o tomto problému informoval i žalovaného, jakožto prodejce, později mu zaslal i vypracované odborné vyjádření ze dne 17. 1. 2022. Tímto bylo zjištěno, že rodinný dům má porušenou hydroizolaci v 1. podzemním podlaží, a to jak vodorovnou, tak svislou, přičemž tato vada musela být dlouhodobě známá, neboť u obvodových zdí jsou provedeny drážky pro odvádění přebytečné vody; tato vlhkost postupně vzlíná i do svislých konstrukcí v 1. nadzemním podlaží, zvyšuje se relativní vlhkost uvnitř rodinného domu, což vede k tvoření plísní na nevětraných místech. Žalobce vytkl vady předmětných nemovitostí vůči žalovanému předžalobní výzvou ze dne 1. 6. 2022, současně vady konkretizoval a provedl volbu práva z vadného plnění. Znaleckým posudkem znalce [tituly před jménem] [jméno FO] bylo prokázáno, že hydroizolace domu proti zemní vlhkosti neplní svoji funkci, dům má porušenu vodorovnou i svislou hydroizolaci v 1. podzemní podlaží a tento vadný stav existoval již v době uzavření kupní smlouvy. V důsledku opravy soklu došlo k zastavení přirozeného procesu vysychání zdiva v 1. podzemním podlaží stavby, přičemž v důsledku vzlínání nadměrné vlhkosti do svislých konstrukcí 1. nadzemního podlaží došlo v těchto ke vzniku plísní. Náklady spojené s odstraněním vady spočívající v porušení hydroizolace rodinného domu činí 530 000 Kč.

3. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně podřadil pod § 2084, 2112, 2129 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a dospěl k závěru, že nárok žalobce není důvodný.

4. Podle soudu prvního stupně byla mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím dne [datum] uzavřena kupní smlouva, žalobce předmětné nemovitosti převzal na základě předávacího protokolu dne 17. 8. 2021. Před uzavřením smlouvy byl žalobce seznámen se stavem nemovitostí, věděl, že kupuje starší dům, který nebyl po celkové rekonstrukci, což bylo viditelné i při prohlídce. V době prodeje se v domě, vyjma sklepu, neprojevila vlhkost, včetně plísní, nicméně o přítomnosti vlhkosti ve sklepních prostorách byl žalobce při osobních prohlídkách informován, a to v návaznosti na vzlínání vlhkosti ve sklepě, včetně vybudovaných drážek, které žalobce i osobně viděl, pročež žalovaný tímto splnil svoji informační povinnost ve smyslu § 2084 o. z. Žalovaný k žádosti žalobce provedl opravu soklu rodinného domu, v důsledku tohoto zateplení však došlo k zabránění přirozeného větrání domu a k dalšímu zvýšení vlhkosti. V období měsíců září/říjen 2021 se totiž i v nadzemní části domu vlhkost objevila, začala se rosit okna, vlhkost byla zřetelná i na stěnách a podlahách. Tento stav začali řešit nájemníci domu u svědka [jméno FO], neboť měli komunikační problém s žalobcem. V té době tak žalobce mohl zjistit uvedené projevy, pokud by nemovitost navštěvoval, prováděl její prohlídku či zajišťoval dostatečnou péči o ni. Komunikaci mezi svědkem R. [jméno FO] a žalovaným soud nepovažoval za oznámení vad ze strany žalobce žalovanému, neboť nebylo provedeno žalobcem, jenž k tomu žádným způsobem svědka R. [jméno FO] nezmocnil. Samotným předáním odborného vyjádření ze strany svědka R. [jméno FO] žalovanému bez dalšího rovněž nedošlo k oznámení vad vůči žalovanému. Svědek R. [jméno FO] nebyl pověřen žádnou ze stran, aby ve věci vad za kteroukoliv z nich jednal, pouze žalovaného o své vlastní vůli informoval o vlhkosti v domě. Žalobce vytkl vadu u žalovaného až dopisem ze dne 1. 6. 2022, v němž zvolil i právo z vadného plnění v podobě slevy z kupní ceny. Vodorovná a svislá hydroizolace, projevující se vlhkostí domu, chyběla již při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, avšak mimo sklepní prostory se projevila až na přelomu měsíce září/října 2021, byla vadou skrytou. I u těchto vad, které je nutno podle § 2129 odst. 2 o. z. uplatnit v objektivní lhůtě 5 let od nabytí, se však uplatní i obecná subjektivní lhůta pro vytknutí vad v podobě lhůty „bez zbytečného odkladu“, jak má na mysli § 2112 odst. 1 o. z., která představuje relativně velmi krátkou lhůtu od zjištění vady. Vzhledem k tomu, že žalobce vytkl vady až 1. 6. 2022, neučinil tak bez zbytečného odkladu, pročež se soud již blíže nezabýval samotnou vadou. K námitce žalovaného o nevčasnosti vytknutí vad bylo možno v řízení přihlédnout, když nebylo prokázáno, že by žalovaný v době prodeje věděl o chybějící či porušené hydroizolaci jak vodorovné, tak svislé. Tento věděl pouze o vlhkosti domu, s níž žalobce před uzavřením kupní smlouvy seznámil. Vzhledem k tomu, že na žalovaného nelze pohlížet jako na odborníka v oboru stavebnictví, žalovaný nemohl rozpoznat před uzavřením kupní smlouvy následně vytčené vady, když k jejich rozpoznání je zapotřebí odborných znalostí, proto mu právo na námitku nevčasnosti oznámení vad náleží. Veden těmito důvody soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

5. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. Rozsudek napadl zcela. Odvolací argumentací fakticky brojil proti tomu, že soud nepřihlédl k žalobcem tvrzeným skutečnostem a k jím označeným důkazům, na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a věc rovněž nesprávně právně posoudil.

6. Nesprávně posoudil zejména okamžik, kdy žalobce notifikoval u žalovaného existenci podstatných vad nemovitosti, když za okamžik oznámení vad žalobcem vůči žalovanému považoval až písemnou výzvu ze dne 1. 6. 2022. Podle žalobce však samotné oznámení vad, jako jednostranné a adresné právní jednání, nestanovuje žádné specifické požadavky, k oznámení vad vůči žalovanému mohlo dojít jakoukoliv formou či způsobem, a tedy i prostřednictvím třetí osoby. Podstatné je pouze (faktické) oznámení vad vůči žalovanému ve smyslu seznámení žalovaného s označením, popř. popisem toho, jak se dané vady u nemovitosti projevují. Ve věci bylo prokázáno, že realitní makléř R. [jméno FO] telefonicky informoval žalovaného jakožto prodejce, že v nemovitosti je vlhkost, kdy uvedené řešil za T. [jméno FO] jako člena žalobce, žalovaný následně na takto učiněné oznámení vad reagoval s tím, že to bylo tím, že se zateplil sklep podle požadavků T. [jméno FO]. Ve smyslu dostupné judikatury (např. rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020, či ze dne 27. 4. 2006, sp. zn. 33 Odo 938/2004, kdy rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz, zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu https://nalus.usoud.cz) je nepochybné, že žalovaný byl fakticky s existencí vad prostřednictvím třetí osoby obeznámen, byl schopen posoudit charakter i rozsah takto žalobcem oznámených vad, v důsledku čehož byl i schopen na toto oznámení vad adekvátně reagovat. Sám zákonodárce připouští právní jednání vůči nepřítomné osobě a za splnění zákonných podmínek s ním spojuje zamýšlené právní účinky (srov. § 570 o. z.). České právo přitom vychází z tzv. teorie dojití, podle které účinky právního jednání nastávají k okamžiku, kdy projev vůle nepřítomné osobě došel. O dojití projevu vůle lze hovořit tehdy, pokud se projev vůle dostane do sféry adresáta tak, že je možné počítat za normálního běhu věcí s tím, že se adresát s tímto projevem vůle seznámil (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4835/2009). Jak potvrdil svědek R. [jméno FO], ve vzájemné komunikaci mezi žalobcem a žalovaným vystupoval v pozici prostředníka, pročež představoval pouze způsob, jakým se projev vůle žalobce dostal do dispoziční sféry žalovaného a který si žalobce pro tento účel zvolil. Pokud je zřejmé, že se adresát s projevem vůle prokazatelně seznámil, nemůže namítat, že nedošlo k jeho dojití, navíc žalovaný ani nenamítal, že by se o existenci vad prostřednictvím třetí osoby vůbec nedozvěděl. Dospěl-li by soud ke správnému závěru o okamžiku splnění notifikační povinnosti, pak by nemohl vyhovět námitce žalovaného, a tudíž by žalobci přiznal práva z vadného plnění vůči žalovanému.

7. Vedle toho soud prvního stupně nesprávně vyhodnotil, že na žalovaného nelze pohlížet jako na odborníka v oboru stavebnictví, když se spokojil pouze s formálněprávním vymezením (obecných) předmětů podnikání obchodních společností žalovaného a přerušením živností žalovaným, aniž by přihlédl ke skutečné, reálné podnikatelské činnosti žalovaného (a to i prostřednictvím jeho obchodní korporace). Žalobce má za to, že, byť žalovaný v rozhodném období (tj. od 28. 3. 2012 do 28. 3. 2022) přerušil provozování svých vlastních (ve smyslu fyzické osoby – podnikatele) stavebních živností, fakticky v těchto podnikatelských aktivitách dále plynule pokračoval, mimo jiné prostřednictvím své obchodní korporace [právnická osoba], jejímž jediným jednatelem a společníkem byl a jejíž předmět činnosti tyto stavební podnikatelské aktivity obsahoval. V kontextu např. s usnesením Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2020, sp. zn. 32 Cdo 3925/2019, pokud se žalovaný v rozhodné době přihlásil zápisem podnikatelských oprávnění v oboru stavebnictví v obchodním, resp. živnostenském rejstříku, k odbornému výkonu těchto činností, dal tím veřejně najevo jiným osobám, že disponuje zvláštními znalostmi, dovednostmi a/nebo pečlivostí, která se s tímto oborem podnikání pojí. Soud byl povinen k těmto zjištěním přihlédnout ve smyslu § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a aplikovat § 2112 odst. 2 věta druhá o. z. Dospěl-li by totiž soud prvního stupně k závěru, že žalovaný skutečně byl odborníkem v oboru stavebnictví, musel by dané vady právně posoudit jako tzv. vady vědomé a nemusel by se ani zabývat otázkou okamžiku, kdy došlo k oznámení vad žalovanému (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1040/2009).

8. Ve vztahu k výroku II napadeného rozsudku poukázal žalobce na nesprávné posouzení počtu úkonů právní služby s tím, že některé z nich nemohou být za samostatný úkon považovány.

9. Navrhl, aby byl napadený rozsudek změněn tak, že žalobě bude vyhověno a žalobci bude přiznána náhrada nákladů řízení, případně jej zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

10. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání ztotožnil se skutkovými a právními závěry okresního soudu. Ve vztahu k okamžiku notifikace podstatných vad dodal, že žalobce, vědom si toho, že nepostupoval správně a neoznámil žalovanému vytýkané vady nemovitostí bez zbytečného odkladu, nyní hledá zástupné argumenty a vytrhává některé pasáže z protokolu o jednání ze dne 23. 5. 2025 z kontextu, aby své jednání obhájil. Jednání, v rámci kterého T. [jméno FO] kontaktoval realitního makléře R. [jméno FO], nelze považovat za jednání žalobce ve smyslu § 2112 odst. 1 o. z., kterým žalobce oznamuje žalovanému vadu. Konkrétní okamžik oznámení tvrzených vad žalobcem žalovanému lze jednoznačně datovat až do června 2022, kdy žalobce vůči žalovanému poprvé adresně jednal. Jeho dřívější jednání směřovala nikoli vůči žalovanému, ale případně jen vůči realitnímu makléři, který nebyl ohledně záležitosti vytknutí vad nemovitostí zmocněn ani žalobcem ani žalovaným. Pokud je činěno právní jednání prostřednictvím třetí osoby, pak musí být tato osoba zmocněna, což v projednávaném případě rovněž dáno nebylo, navíc nebyla prokázána ani existence samotného právního jednání žalobce vůči R. [jméno FO], které by bylo možné označit za oznámení vad. Pokud se žalobcem tvrzené vady nemovitosti objevily v září či říjnu 2021, pak za této situace by ani takové oznámení nebylo možno považovat za učiněné včas (např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 4. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2488/2020) od okamžiku, kdy žalobce mohl vady při dostatečné péči zjistit. Žalobce se jako vlastník o nemovitosti nestaral, nejezdil je kontrolovat, nezajišťoval řádnou péči o ně, nájemníci měli problém s komunikací s ním, navíc nejméně do 13. 2. 2025 neučinil žádná nápravná opatření, o kterých prokazatelně věděl nejméně z odborného posouzení společnosti [právnická osoba] Žalovaný sice v řízení připustil, že od svědka R. [jméno FO] obdržel vypracované odborné posouzení, avšak, s ohledem na včasnost oznámení dle § 2112 o. z. a datum vydání tohoto odborného odhadu, se tak mohlo stát někdy od druhé poloviny ledna 2022 do června 2022, což by ani tak nebylo ve lhůtě bez zbytečného odkladu. I pokud by odvolací soud přisvědčil žalobci, že byla žalobcem provedená notifikace vůči žalovanému prostřednictvím R. [jméno FO] (kterou žalovaný nadále zpochybňuje), ani tato by nebyla včasnou.

11. Pokud žalobce poukazuje na skutečnost, že žalovaný by snad měl být považován za odborníka v oboru, pak v řízení nepředložil jediný důkaz, ze kterého by vyplývalo, že by tomu tak skutečně bylo, nadto tato skutečnost by nebyla pro posouzení věci významná. Podnikatelské aktivity žalovaného byly dlouhodobě v jiné oblasti (provozování kavárny a dříve pizzerie), podíl ve společnosti [právnická osoba], žalovaný koupil za účelem provozování živnosti taxislužby. Ve vztahu ke společnosti [právnická osoba] „v likvidaci“, která byla v roce 2020 vymazaná z obchodního rejstříku, byl žalovaný pouze krátkodobě formálně jednatelem (funkce zanikla již 27. 5. 2013) a společníkem (výmaz z obchodního rejstříku byl proveden již k 31. 7. 2013), ani v tomto směru však nic nenasvědčuje tomu, že by sám žalobce (fyzická osoba) byl odborník v oboru stavebnictví. Sama skutečnost, že byl žalovaný jednatelem či společníkem právnické osoby, která měla historicky zapsaný v obchodním nebo živnostenském rejstříku nějaký druh podnikání ještě neznamená, že je na něj možné nahlížet jako na odborně způsobilou osobu v určitém oboru. Jednatelství ani podílová účast osoby ve společnosti nevypovídá nic o tom, že by se sám takový jednatel/společník fakticky věnoval výkonu jakékoli stavební činnosti a byl sám v tomto aktivně zapojený. Pokud předmětem podnikání žalovaného jako fyzické osoby byly de facto všechny obory činnosti živnosti volné (řádově desítky oborů činností z různých oblastí), není to důkazem o tom, že by všechny z uvedených oborů živnosti volné byly v praxi realizovány a v tomto směru bylo skutečně podnikáno. V řízení nebylo (a nemohlo být) prokázáno, že by se žalovaný při jednání s žalobcem prezentoval jako odborník v oboru, že by odkazoval na své podnikatelské či jiné aktivity, naopak vystupoval jako prodávající fyzická osoba a neučinil nikdy nic, čím by zavdal žalobci sebemenší dojem vycházet z toho, že je odborníkem v oboru stavebnictví. Pro samotný prodej nemovitostí byla využita realitní kancelář [právnická osoba] (která prodej nemovitostí organizovala, včetně zajištění kupní smlouvy a další dokumentace) a kromě osobní prohlídky nemovitostí, u které byl přítomen rovněž žalovaný (a v rámci které bylo mimo jiné upozorněno na stáří domu, přítomnost vlhkosti, existenci drážek v 1. podzemním podlaží rodinného domu, nutnost vyvážet jímku atd.), žalovaný s žalobcem nejednal. Odkaz žalobce na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2020, sp. zn. 32 Cdo 3925/2019, je nepřiléhavý, vytržený z kontextu a závěry vyslovené v usnesení jsou v poměrech dané věci nepoužitelné. Okresní soud naopak zcela správně zdůraznil, že v rámci procesu převodu nemovitostí vedle žalovaného jako fyzické osoby stál žalobce jako právnická osoba (bytové družstvo), který, jak bylo v řízení potvrzeno svědecky a jak ostatně i sám potvrdil v podání ze dne 21. 6. 2024, byl osobou znalou v oblasti nemovitostí a jejich správy. Nejednalo se u něj o první koupi nemovitostí a podle slyšených svědků věděl žalobce velmi dobře, na co se má v souvislosti s koupí nemovitostí ptát, přičemž se ptal i na přítomnost vlhkosti. Přesto žalobce po prohlídce předmětných nemovitostí a obdržení informací (včetně stáří nemovitosti, vlhkosti v nemovitosti atd.) si nejprve sám vymínil požadavek, mimo jiné, na zateplení soklu, bez čehož by nemovitosti nekoupil, a dále pak v souvislosti s koupí nemovitostí nezajišťoval řádnou péči o nemovitost, v důsledku čehož se nemovitost poškozovala a zhoršoval se její stav.

12. K odvolání do nákladů řízení žalovaný poukázal na to, že všechny přiznané náklady byly nejen řádně uplatněny, ale i prokázány, a jsou v souladu s vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, jakož i příslušnými ustanoveními občanského soudního řádu. Má za to, že odpor proti platebnímu rozkazu ze dne 6. 12. 2023 není blanketním odporem bez jakéhokoli odůvodnění, jedná se o samostatný úkon právní služby se základním vyjádřením tak, jak to předpokládá advokátní tarif. Stejně tak je za samostatný úkon právní služby možné považovat následné vyjádření ze dne 11. 1. 2024, v rámci něhož žalovaný reagoval na výzvu soudu, která byla obsahem výroku II platebního rozkazu. Skutkově a obsahově se jednalo o vyjádření poměrně obsáhlé a navazovalo na rovněž poměrně obsáhlou žalobu. Dne 23. 5. 2024 proběhlo ve věci první jednání, u něhož byly strany poučeny dle § 118 odst. 1, 3 o. s. ř. a jehož výsledkem bylo vyhlášení usnesení, že v jednání bude pokračováno po doplnění skutkových tvrzení a následném vyjádření stran. Dané jednání trvalo tři hodiny a zazněla v něm řada tvrzení, byly provedeny výslechy svědků. Právě po tomto jednání následovalo dne 21. 6. 2024 písemné vyjádření žalovaného, které bylo výsledkem porady realizované mezi žalovaným a jeho právní zástupkyní dne 13. 6. 2024. S ohledem na délku řízení a poměrně obsáhlá doplňující tvrzení činěná v průběhu řízení ze strany žalobce není ničím výjimečným, že po takovém soudním jednání proběhla nezbytně nutná a účelná porada žalovaného, která přesahovala jednu hodinu a která byla doložena žalovaným podepsaným protokolem o další poradě s klientem.

13. Žalovaný navrhl, aby byl napadený rozsudek, jako věcně správný potvrzen a žalovanému přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení.

14. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně (§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř.) zcela a dospěl k závěru, že zatímco odvolání ve věci samé není důvodné, odvolání do nákladového výroku důvodné zčásti je.

15. Žalobce se podanou žalobou domáhá zaplacení 530 000 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení, které měly představovat slevu z kupní ceny sjednané v písemné smlouvě uzavřené mezi stranami dne [datum], jejímž předmětem byly nemovitosti zapsané na LV č. [hodnota] pro k. ú. [adresa], mimo jiné i rodinný dům č. p. [hodnota]. V kupní smlouvě žalovaný prohlásil, že na nemovitostech nejsou žádné vady. Na žádost žalobce žalovaný před prodejem nemovitostí dokončil obložení a zateplení venkovního soklu domu, v důsledku kterého se v září/říjnu 2021 začala objevovat vlhkost a plísně v nadzemních podlažích domu. Žalovaný byl o dané skutečnosti informován prostřednictvím R. [jméno FO] jako pracovníka realitní kanceláře zprostředkující prodej domu. Následně dopisem ze dne 1. 6. 2022 sám žalobce písemně oznámil žalovanému zjištěné vady domu spočívající v porušení vodorovné a svislé hydroizolace v 1. podzemním podlaží, které se projevovaly zvýšenou vlhkostí a vznikem plísní, přičemž uplatnil nárok na slevu ze sjednané kupní ceny.

16. Žalovaný procesní obranu staví na argumentech, že žalobce před uzavřením smlouvy informoval o stáří a stavu nemovitostí, jakož i o vlhkosti ve sklepě domu a z toho důvodu vybudovaných odtokových drážkách, i přesto žalobce trval na zhotovení a zateplení soklu, čímž se technický stav domu zhoršil a vlhkost se následně projevila v celém domě. Navíc by žalobce při řádné péči o nemovitost mohl zjistit vlhkost a plísně již v měsících 9, 10/2021, žalovanému však tyto vytkl až v červnu 2022 a pokud jej dříve informoval R. [jméno FO], činil tak z vlastního rozhodnutí.

17. Odvolací soud při svém rozhodování vyšel – kromě dále rozvedených závěrů (viz body 18 až 23) – ze skutkového stavu, jenž po provedeném dokazování zjistil okresní soud. Tato skutková zjištění soudu prvního stupně jsou správná, vyplývají z provedených důkazů a obstojí i pro odvolací řízení, pročež pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry soudu prvního stupně (dokonce i v reakci na námitky odvolatele) srov. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 29 Odo 257/2002, uveřejněného pod číslem 53/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011].

18. S ohledem na skutková zjištění učiněná okresním soudem, kdy na jedné straně tento vyslovil, že žalobce byl před koupí nemovitostí při osobních prohlídkách domu ústně uvědomen, že se v něm objevuje vlhkost, na straně druhé učinil zjištění, že písemná kupní smlouva obsahuje prohlášení žalovaného, že mu nejsou známy žádné vady nemovitostí, včetně vad skrytých, vyvstala potřeba doplnit skutková zjištění v tom směru, jaká byla skutečná vůle stran ohledně ujednání o vadách nemovitostí při uzavírání kupní smlouvy ze dne [datum].

19. U jednání odvolacího soudu k tomu žalovaný doplnil, že pokud žalobce před uzavřením kupní smlouvy informoval o vlhkosti domu, jeho úmysl při uzavírání kupní smlouvy v písemné formě byl takový, že jeho prohlášení v kupní smlouvě o neexistenci vad se na tuto vlhkost nevztahovalo, neboť šlo o informaci již žalobci známou, a prohlášení se vztahovalo pouze na případné vady další. Tento úmysl přitom byl žalobci znám.

20. Žalobce v tomto směru před odvolacím soudem uvedl, že text písemné kupní smlouvy byl jasný, vztahoval se na veškeré vady nemovitosti a pokud se vlhkost domu na osobní prohlídce nějakým způsobem projednávala, žalobce byl opakovaně ujištěn, že jde o vlhkost „standardní“, která se v tomto typu nemovitostí nachází a má souvislost s kondenzačním kotlem umístěným v podzemním podlaží, pročež se nejedná o vadu. Popřel tvrzený úmysl žalovaného při uzavření kupní smlouvy, jakož i vědomost žalobce o něm.

21. K prokázání úmyslu žalovaného při uzavírání písemné kupní smlouvy byl navržen důkaz jeho účastnickým výslechem. Z tohoto jednoznačně vyplývá, že při prohlídce domu upozornil kupujícího zastoupeného T. [jméno FO] na vlhkost sklepa, netvrdil mu, ani jej neujišťoval, že je to normální. T. [jméno FO] se ptal na vybudované drážky, žalovaný mu nesdělil, že tyto jsou pro odvod vody z kondenzačního kotle. Drážky sice odvádí i vodu z kotle, ale jsou vybudovány podél všech stěn ve sklepě již dlouhodobě právě z důvodu odvodu nadměrné vlhkosti. On sám ve sklepě žádnou rekonstrukci nedělal, vlhkost byla ve sklepě jednoznačně patrná, byly v něm i oprýskané omítky. Nikdy žalobci rovněž netvrdil, že dům je po celkové rekonstrukci, stejně jako to, že by byla ve sklepě provedená svislá a vodorovná hydroizolace. Ujednání o vadách v čl. 5 bodu 7 písemné kupní smlouvy chápal tak, že u 70 let starého domu není vlhkost ve sklepě vadou, jde v podstatě o běžnou věc, na kterou kupujícího řádně upozornil, stejně tak jako na to, že tato vlhkost může být zvyšována i přeplněnou jímkou vybudovanou vedle domu a jakým způsobem je z tohoto důvodu nutno o nemovitost pečovat (větrání skleních prostor, pravidelný odvoz jímky). T. [jméno FO] byl s informacemi o vlhkosti „v pohodě“. V době uzavírání písemné smlouvy se již o vlhkosti nebavili, smlouva byla podepsána každou stranou v jiném okamžiku. Vysvětlil rovněž, že jeho sdělení při prohlídce nemovitostí není v rozporu ani s e-mailem ze dne 23. 6. 2022 (č. l. 30), v němž žalobci odpověděl, že sám neměl problém s nadměrnou vlhkostí, myšleno tak, že v obvodových žlábcích nikdy netekl žádný potůček, nikdy tam nestála voda, ve sklepě byla jen vlhkost cítit. V tomto e-mailu dále konstatoval, že při osobní prohlídce domu na venkovních zdech v místě soklu vlhkost vidět nebyla.

22. Danou výpověď žalovaného odvolací soud hodnotí jako věrohodnou a pravdivou. Je jednak v naprostém souladu s nijak nezpochybňovanými zjištěními, které okresní soud učinil z výpovědí svědků R. [jméno FO] a [jméno FO] v bodě 50. odůvodnění rozsudku (jejichž věrohodnost nebyla ani před soudem prvního stupně, ani před soudem odvolacím nikterak zpochybněna), jednak nebyly zjištěny ani jinak nevyšly najevo jakékoliv indicie, které by věrohodnost výpovědi žalovaného zpochybňovaly. Odvolací soud tak nemá důvodu žalovanému nevěřit a může vyslovit skutkový závěr, že pokud byl žalobce žalovaným řádně informován před uzavřením smlouvy o vlhkosti ve sklepě prodávaného domu a rozhodl se i přesto nemovitost v této kvalitě zakoupit, prohlášení prodávajícího v písemné kupní smlouvě o neexistenci vad na nemovitosti se netýkalo této vlhkosti a vztahovalo na všechny případné jiné vady nemovitosti.

23. Z tohoto pohledu má odvolací soud za potřebné dodat, že v řízení nebylo nikdy zpochybněno, že žalobce věděl, že kupuje nikoli nový dům, ale dům starý řádově několik desítek let po provedené částečné rekonstrukci, která se však netýkala sklepních prostor. Žalovaný (podle jehož zadání byla tato rekonstrukce prováděná a jediný tak mohl znát její celkový rozsah) žalobce nikdy neutvrzoval o tom, že dům je po celkové rekonstrukci (ostatně tuto skutečnost o utvrzení ze strany žalovaného žalobce v řízení nikdy ani netvrdil). Tuto informaci žalobce převzal pouze z reklamních informací ohledně domu vypracovaných svědkem R. [jméno FO] pro případný inzertní prodej domu, přičemž sám svědek R. [jméno FO] vypověděl, že tato informace byla z jeho strany chybná, avšak inzerce nebyla nikdy veřejně použita. Přitom stranou žalobce ani nebylo tvrzeno, že by sklepní prostory byly ve stavu odpovídajícím případné proběhlé rekonstrukci, že by byly provedeny nové omítky, nové podlahy, nová izolace stěn či podlahy apod. Nebylo sporným ani to, že žalobce, zastoupený T. [jméno FO], provedl dvakrát prohlídku prodávaného domu, byl i ve sklepních prostorách, kde byl upozorněn na výskyt vlhkosti, na existenci odvodňovacích drážek, jakož i na to, že vlhkost je zvyšována i naplněním vedle stojící jímky, kterou je proto nutno pravidelně odvážet.

24. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

25. Podle § 2099 odst. 1 věta prvá o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

26. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

27. Již z § 1914 odst. 1 o. z. vyplývá u úplatných závazkových vztahů jednoznačná povinnost „plnit bez vad“. Tuto povinnost je třeba v normativním významu vykládat tak, že dlužník je povinen vykonat (či naopak nevykonat) přesně to, co vyplývá z obsahu závazku. Poskytnuté plnění musí mít přesně takové parametry, jaké pro toto plnění určuje závazek samotný (ať už vznikl z jakéhokoliv právního důvodu). Ve vztahu ke kupní smlouvě jsou pak konkrétní případy vad plnění vymezeny v § 2095 o. z. Za vadnou se věc považuje tehdy, pokud není dodána v ujednaném množství, jakosti či provedení. Jedná se tedy o vady faktické, které se týkají reálných vlastností či množství věci, resp. předmětu koupě. Jakostí se rozumí především kvalita z hlediska užitných vlastností předmětu koupě, zatímco pod pojmem provedení lze spatřovat především jeho vzhled, resp. design, případně též technickou úroveň, pokud existují různé verze z hlediska složitosti či vybavení, nicméně často se tyto dva pojmy různě kombinují a zaměňují. Ustanovení věty druhé § 2095 o. z. je třeba chápat pokud jde o jakost, jako ustanovení speciální ve vztahu k § 1915 o. z., jímž se stanovuje, že dlužník je povinen plnit, není-li ujednáno něco jiného, ve střední jakosti. Ustanovení § 2095 o. z. v tomto ohledu dává přednost tomu, aby se jakost zjišťovala z hlediska její vhodnosti pro účel, který je patrný ze smlouvy, což nemusí nutně znamenat jakost střední.

28. Pro posouzení otázky, zda žalobcem vytýkaná „vada“ spočívající v chybějící nebo porušené svislé i vodorovné hydroizolaci domu projevující se vlhkostí v domě je skutečně v daném případě vadou ve smyslu § 2099 o. z., bylo třeba v prvé řadě posoudit rozsah, v jakém si strany sjednaly jakost předmětu koupě podle § 2095 o. z.

29. K tomuto odvolací soud podotýká, že možnost posouzení věci ve smyslu tohoto zákonného ustanovení nemohla být pro účastníky překvapivým (srov. např. usnesení Ústavního soudu ze dne 12. 6. 2001, sp. zn. III. ÚS 729/2000, a ze dne 11. 6. 2007, sp. zn. IV. ÚS 321/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2125/2006, a ze dne 18. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 1019/2009) a tudíž nevyšla najevo potřeba odvolacím soudem výslovně upozornit účastníky na možnost jiného právního posouzení věci. Jakkoli totiž okresní soud v napadeném rozsudku z tohoto pohledu věc neposuzoval a tato materie nebyla vnesena do řízení ani žádným z účastníků, otázka, zda byl žalobce jako kupující před uzavřením smlouvy upozorněn na stav nemovitosti ve vztahu k vlhkosti a v jakém rozsahu, byla v průběhu řízení fakticky řešena a dokazována, tudíž žádná ze stran nebyla omezena v možnosti k této otázce argumentovat jak skutkově, tak právně. Ústavní soud v nálezu ze dne 13. 10. 2016, sp. zn. II. ÚS 771/16, konstatoval, že „zásada kontradiktornosti (pozn. odvolacího soudu: ve smyslu středoevropské procesualistice znamenající právo na právní slyšení či moderněji právo vyjádřit se – blíže srov. Smolík P., Dvořák B. a kol., Právo hmotné a procesní na rozcestí C. H. BECK, 2024, 1. vydání) vyžaduje, aby soudy nezakládaly svá rozhodnutí na skutkových nebo právních otázkách, které nebyly projednány během soudního řízení a způsobily takový obrat, že ho nemohl předpokládat ani bdělý účastník“. V návaznosti na to v nálezu ze dne 1. 9. 2020, sp. zn. IV. ÚS 1247/20, Ústavní soud dovodil, že „učiněné skutkové závěry a právní posouzení věci, na nichž je založeno rozhodnutí v civilní věci, nesmí být poprvé zmíněny teprve v odůvodnění rozhodnutí, neboť v takovém případě jsou pro účastníky řízení zcela nepředvídatelné.“ 30. Vychází-li odvolací soud ze skutkového závěru, že žalobce byl žalovaným před uzavřením písemné kupní smlouvy o vlhkosti ve sklepě prodávaného domu řádně informován, současně však písemná kupní smlouva obsahovala prohlášení prodávajícího o neexistenci vad na nemovitosti, přičemž žalovaný minimálně implicitně tvrdil, že toto slovní vyjádření právního jednání se netýkalo vady projevující se vlhkostí domu, provedl odvolací soud výklad tohoto právního jednání ve smyslu § 556 odst. 1 věta prvá o. z.

31. K výkladu právního jednání lze v obecně rovině konstatovat, že smlouvy jsou založeny na konsenzu smluvních stran a pro určení významu každého smluvního ujednání je rozhodující, jaký význam tomuto ujednání zamýšlely dát samotné smluvní strany. Význam smluvních ujednání se proto posuzuje podle společného úmyslu smluvních stran. O společný úmysl jde tehdy, pokud smluvní strany chápou projev vůle či určitý výraz obsažený v projevu vůle shodným způsobem a chtějí mu přiřadit stejný význam (uvedené lze vyjádřit i tak, že smluvní strany takový úmysl společně sdílejí). Společný úmysl stran má přednost před doslovným či objektivním významem použitých slov, a dojde-li k rozporu mezi formálním projevem a společným úmyslem, musí dostat přednost právě společný úmysl jednajících stran. Až nelze-li ujednání stran vyložit na základě společného úmyslu smluvních stran, je třeba postupovat podle objektivní výkladové metody. Jejím cílem je určit, jaký význam by projevu vůle dala rozumně uvažující osoba ve stejném postavení.

32. V tomto směru Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 281/2016, zdůraznil, že základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

33. Veden těmito premisami odvolací soud dospěl k závěru, že s ohledem na zjištěný skutkový stav bylo společným úmyslem stran, že se dané prohlášení o neexistenci vad nemovitostí netýká právě vad projevujících se vlhkostí domu, nýbrž pouze všech případných jiných vad nemovitostí. Tento svůj závěr odvolací soud zakládá zejména na tom, že žalobce byl řádně před uzavřením smlouvy seznámen s vlhkostí domu, s existencí odtokových žlábků, s možným průsakem vody z jímky do sklepních prostor domu, a bylo by za této situace zcela absurdní, pokud by účastníci současně ve smlouvě ujednali, že předmět koupě žádné vady nemá; ostatně i objektivní metoda výkladu vede k témuž závěru.

34. Za situace, kdy šlo o dům starý více než 50 let, při absenci ujištění o provedení rekonstrukce svislé a vodorovné izolace sklepních prostor (na kterou by ani při prohlídce domu žádná jiná rozumná osoba v postavení případného kupujícího nemohla s ohledem na stav sklepních prostor, kde byly zcela zřetelně patrné projevy vlhkosti, usuzovat, musel žalobce minimálně vědět, že v domě je problém s vlhkostí, pročež ujištění žalovaného v kupní smlouvě o neexistenci vad se na vlhkost v domě nevztahuje; resp. takovýto význam tomuto ujednání by přisoudila rozumná osoba ve stejném postavení jako žalobce. Je vhodné zdůraznit, že nelze vycházet jen z intenzity projevu vlhkosti, která zřejmě byla následně zhoršena dalšími stavebními úpravami, ale podstatné je, že v posuzované věci jde o tentýž projev příčiny, a sice poškozené hydroizolace domu.

35. Za situace, kdy bylo v řízení zjištěno, že žalobce byl před uzavřením kupní smlouvy vyrozuměn o vlhkosti ve sklepních prostorách domu – způsobené, jak bylo následně zjištěno, poškozenou hydroizolací domu –, lze uzavřít, že ve smyslu § 2095 o. z. se strany kupní smlouvy na jakosti předmětu koupě, včetně této vlhkosti, dohodly, a proto se nemůže jednat o vadu věci podle § 2099 o. z., a tudíž žalobci z tohoto důvodu nepřísluší práva z vadného plnění, resp. sleva z kupní ceny; ostatně i kdyby (abstrahováno od právě uvedeného) se jednalo o vadu, pak by ani v takovém případě nebyl uplatněný nárok důvodný. Výše vysvětlené závěry, tj. absence ujištění k této „vadě“, její nezastření – žalobce byl na existenci této vady žalovaným výslovně před uzavřením kupní smlouvy upozorněn, potažmo možnost zjištění při vynaložení obvyklé pozornosti, vylučuje práva z vadného plnění podle § 2103 o. z.

36. Ústavní soud opakovaně vysvětlil, že není porušením práva na spravedlivý proces, jestliže obecné soudy nebudují vlastní závěry na podrobné oponentuře (a vyvracení) jednotlivě vznesených námitek, pakliže proti nim staví vlastní ucelený argumentační systém, který logicky a v právu rozumně vyloží tak, že podpora správnosti jejich závěrů je sama o sobě dostatečná (srov. nález Ústavního soudu ze dne 12. 2. 2009, sp. zn. III. ÚS 989/08, nebo usnesení Ústavního soudu ze dne 14. 6. 2012, sp. zn. III. ÚS 3122/09).

37. Přestože za tohoto stavu je upozaděna nezbytnost vypořádat se s odvolací argumentací, může odvolací soud dodat pro úplnost (i v případě, kdyby se jednalo o skrytou vadu věci), že úvaha soudu prvního stupně, že žalobce podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil žalovanému vadu ve lhůtě bez zbytečného odkladu, není iracionální. Jak totiž vyplývá ze zjištěného skutkového závěru, zvýšená vlhkost v domě se začala projevovat již na přelomu září a října 2021 a právě od tohoto okamžiku žalobci běžela ona lhůta „bez zbytečného odkladu“, v níž žalobce jako vlastník nemovitosti ve vztahu k žalovanému zůstal dlouhodobě zcela pasivní a vady u žalovaného vytkl poprvé až v červnu 2022. Pokud bylo žalobcem poukazováno na to, že vady vůči žalovanému oznámil prostřednictvím třetí osoby, má i odvolací soud, shodně se soudem prvního stupně, za to, že tomu tak v daném případě být nemohlo. Žalobce zjevně přehlíží, že sdělení vad kupujícím prodávajícímu je právním jednáním kupujícího, přitom zákon v § 2106 o. z. ve spojení s § 1922 o. z. ukládá, že toto sdělení má být učiněno ve formě aktivního konání, při němž nemůže chybět projev vůle jednající osoby. Žádná taková vůle, včetně jejího projevu, ze strany žalobce vytknout vadu u žalovaného ve lhůtě bez zbytečného odkladu však ani tvrzena nebyla a zjištěný skutkový stav naopak případnou existenci takové vůle vyvrací. Jak totiž bylo v řízení prokázáno, žalobce se na svědka R. [jméno FO] obrátil pouze za tím účelem, aby mu doporučil odborníka za účelem odhalení příčiny zjištěné vlhkosti, tedy ani před ním neprojevil vůli tímto způsobem vytknout jakékoliv vady žalovanému. Pokud následně svědek sám o vlastní vůli informoval žalovaného o tom, že v domě je problém s vlhkostí, činil tak pouze „ze slušnosti“, tj. ani on neměl vůli tímto vytknout u žalovaného vady prodané věci na místo žalobce podle § 1922 o. z., a nemohlo by se tak jednat ani o tzv. nepřikázané jednatelství ve smyslu § 3006 o. z. a jeho dodatečné schválení žalobcem dle § 440 o. z. Vyjádřeno jinak, nešlo o právní jednání, kterým by jmenovaný svědek hodlal vyvolat právní účinky (vytknutí vady), neboť toto ani nezamýšlel.

38. Neobstála by ani námitka žalobce ve vztahu k aplikaci § 2112 odst. 2 věta prvá o. z. s tím, že žalovanému právo námitky, že vada nebyla včas oznámena, nenáleží. Žalobní narace totiž byla postavena jednoznačně na tom, že vada nemovitosti spočívá v nedostatečné nebo porušené vodorovné a svislé hydroizolaci 1. podzemního podlaží, která se projevuje vlhkostí s tím, že tato postupně vzlíná i do svislých konstrukcí 1. nadzemního podlaží. Jak již odvolací soud uvedl výše, na přítomnost vlhkosti však byl žalobce ze strany žalovaného upozorněn již před uzavřením smlouvy, tzn. o vlhkosti věděl v době uzavření kupní smlouvy nejen žalovaný jako prodávající, ale rovněž i samotný žalobce jako kupující. Nad rámec pak odvolací soud dodává, že pokud žalobce současně tvrdil, že vlivem zásahů žalovaného v podobě zateplení soklu domu polystyrenem před prodejem nemovitosti, učiněných na základě pokynů žalobce jako kupujícího, došlo k podstatnému zhoršení této vlhkosti, pak současně nebylo tvrzeno, že vadu způsobily právě nevhodné pokyny žalobce a neupozornění žalovaného jako údajného odborníka ve stavebnictví na ně, tudíž v úvahu by nepřicházela ani aplikace § 2102 odst. 1, 2 o. z.

39. Veden těmito důvody odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně jako věcné správné potvrdil podle § 219 o. s. ř., byť z jiných právních důvodů.

40. Ve vztahu k nákladovému výroku má odvolací soud odvolací námitky za přiléhavé v tom, že ne všechny úkony právní pomoci, za které okresní soud přiznal odměnu zástupkyni žalovaného, včetně paušální náhrady hotových výdajů, lze považovat za účelné, pročež podle § 220 o. s. ř. přistoupil ke změně výroku II rozsudku (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 23 Cdo 251/2012, uveřejněné pod č. 17/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní).

41. Soud prvního stupně sice správně aplikoval § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a proto mu byla přiznána náhrada účelně vynaložených nákladů na bránění práva, avšak vyšel z nesprávného počtu úkonů právní služby.

42. V usnesení ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 32 Cdo 3868/2018, Nejvyšší soudu vyslovil, že „za účelně vynaložené náklady podle § 142 odst. 1 o. s. ř. lze považovat toliko takové náklady, které musela procesní strana nezbytně vynaložit, aby mohla řádně hájit své porušené nebo ohrožené subjektivní právo u soudu. Jakkoli náklady spojené se zastoupením advokátem tomuto vymezení zpravidla budou odpovídat, nelze dané pravidlo vnímat jako absolutní; mohou se vyskytovat i situace, za nichž náklady spojené se zastoupením advokátem nebude možno považovat za nezbytné k řádnému uplatňování nebo bránění práva u soudu.

43. Shodně se žalobcem má pak krajský soud za to, že zástupkyni žalovaného měla být správně přiznána odměna toliko za 9 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu (1 úkon za přípravu a převzetí zastoupení ze dne 29. 11. 2022, 1 úkon za sepis odporu ze dne 6. 12. 2023 včetně doplnění vyjádření ze dne 11. 1. 2024, 2 úkony za účast u jednání dne 23. 5. 2024 v době od 8:00 hod. do 11:00 hod., 1 úkon za vyjádření žalovaného ze dne 21. 6. 2024, 1 úkon za vyjádření žalovaného ze dne 14. 8. 2024, 1 úkon za účast u jednání dne 9. 12. 2024 v době od 8:00 hod. do 10:00 hod., 2 úkony za účast u jednání dne 13. 2. 2025 v době od 8:05 hod. do 11:15 hod.). Za sepis odporu a následného vyjádření k žalobě lze přiznat odměnu a paušální náhradu toliko za jeden úkon právní služby, když tyto úkony mohly být učiněny jedním podáním, a za honorovatelnou nelze považovat další poradu s klientem ze dne 13. 6. 2024 přesahující jednu hodinu, když z protokolu o této poradě ani není zřejmé, čeho se týkala; pokud snad měla být reakcí na výzvu soudu podle § 118a o. s. ř. učiněnou u jednání dne 23. 5. 2024, pak tohoto jednání se žalovaný osobně účastnil a straně žalované nic nebránilo při zohlednění nezbytnosti procesní připravenosti k řízení reagovat u daného jednání - z obsahu podání ze dne 21. 6. 2024 není patrné, že by z této porady s žalovaným vzešly najevo nějaké podstatné nové skutečnosti, naopak je toto vyjádření pouze podrobnějším doplněním základních tvrzení žalovaného.

44. Celková odměna zástupce žalovaného za řízení před soudem prvního stupně tak činí 93 780 Kč (9 x 10 420 Kč), dále zástupci náleží 3 000 Kč jako náhrada hotových výdajů za těchto 9 úkonů právní služby (za 7 z nich po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 a za 2 z nich po 450 Kč dle stejného ustanovení advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025), 2 100 Kč jako náhrada za ztrátu času (za 12 půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 v souvislosti s cestou k jednáním soudu dne 23. 5. 2024 a 9. 12. 2024 a za 6 půlhodin po 150 Kč dle stejného ustanovení advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024 v souvislosti s cestou k jednání soudu dne 13. 2. 2025), 3 063 Kč jako náhrada cestovného (kdy ve vztahu k výpočtu cestovného a jeho výši odkazuje odvolací soud na bod 57 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně), a konečně 21 408 Kč představující náhradu za daň z přidané hodnoty z těchto částek, když bylo doloženo, že zástupkyně žalovaného je plátkyní této daně.

45. Celkové náklady žalovaného za řízení před soudem prvního stupně činí 123 351 Kč.

46. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterých má procesně úspěšný žalovaný právo na náhradu nákladů odvolacího řízení v celkové výši 28 410 Kč. Tato částka sestává z 20 840 Kč [představující odměnu za 2 úkony právní služby po 10 420 Kč dle § 7 bod 6, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. d), g) advokátního tarifu (1 úkon za vyjádření k odvolání dne 5. 8. 2025 a 1 úkon za účast u ústního jednání odvolacího soudu dne 16. 10. 2025)], z 900 Kč (představující náhradu hotových výdajů advokáta za tyto 2 úkony právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025), z 900 Kč [představujících náhradu za ztrátu času za 6 půlhodin po 150 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025 v souvislosti s cestou k jednání odvolacího soudu], z 839 Kč jako jízdného za cestu osobním vozidlem zn. [značka vozidla], RZ [SPZ] [adresa] do [adresa] a zpět k jednání odvolacího soudu dne 16. 10. 2025, o celkové vzdálenosti 102 km při spotřebě vozidla 6,8 l/100 km (dle doloženého osvědčení o registraci vozidla) za použití benzinu automobilového 95 oktanů při vyhláškové ceně, a - vzhledem k tomu, že zástupkyně osvědčila, že je plátkyní daně z přidané hodnoty – navýšení o příslušnou náhradu za daň z přidané hodnoty, tj. 4 931 Kč.

47. Žalobce byl zavázán zaplatit náklady řízení před soudy obou stupňů do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku dle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř., když nebyly shledány okolnosti, na základě kterých by byla pariční lhůta prodloužena, případně stanoveno, že plnění se bude dít ve splátkách, a to zástupkyni žalovaného dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení