12 C 147/2023 - 205

Rubrum

Okresní soud v Kroměříži rozhodl soudcem JUDr. Martinem Svobodou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Anonymizováno] [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zaplacení 17 134 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 17 134 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 17 134 Kč od 27. 4. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 26 347 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit státu – České republice na účet Okresnímu soudu v Kroměříži č. [č. účtu], variabilní symbol [var. symbol], náklady řízení v částce 163 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit státu – České republice na účet Okresnímu soudu v Kroměříži č. [č. účtu], variabilní symbol [var. symbol], náklady řízení v částce 694 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 18. 5. 2023 domáhala na žalovaném zaplacení částky 21 088 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 21 088 Kč od 27. 4. 2023 do zaplacení. Následně bylo řízení částečně zastaveno pro zpětvzetí žaloby co do částky 3 954 Kč a úrok z prodlení ve výši 15 % z této částky od 27. 4. 2023 do zaplacení.

2. Žalobkyně tvrdila, že dne 17. 5. 2021 uzavřela s žalovaným kupní smlouvu (dále také jako „kupní smlouva“), kterou od žalovaného koupila pozemek p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] rodinný dům, a pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zahrada, to vše v obci a kat. území [adresa] (dále také souhrnně jako „nemovitosti“). Na pozemku p. č. [hodnota] stojí ve dvoře vedlejší stavba, ve které se nachází byt, který byl pronajatý paní [jméno FO] (také jen „zadní domek“). Žalobkyně tvrdila, že kupní smlouvu uzavřela v přesvědčení, že zadní domek, který byl dlouhodobě pronajímán a sloužil k bydlení, je i nadále způsobilý k bydlení a nájmu. Opaku nenasvědčovala ani vnější prohlídka. Stejně tak nic nenasvědčovalo tomu, že by stav plynofikace mohl být v tak dezolátním stavu. Žalobkyně uzavřela smlouvu v domnění, že zadní domek je obyvatelný a řádně, standardním způsobem udržovaný tak, že jej lze bez ohrožení života a zdraví a při zachování jejich základních potřeb užívat. Dále tvrdila, že tato vůle byla druhé straně projevena v rámci předsmluvního jednání a potvrdila ji podpisem kupní smlouvy, z jejíhož čl. [jméno FO]. odst. 2 vyplývá, že nemovitosti byly k okamžiku převodu vlastnického práva zatíženy nájemním právem. Dle čl. [jméno FO]. bodu 2 kupní smlouvy jsou převáděné nemovitosti zatíženy nájemním právem. S nájemní smlouvou o nájmu bytu byla při podpisu smlouvy žalobkyně seznámena, vzhledem k užívání bytu nájemkyní ji však nebylo umožněno si byt prohlédnout. V čl. VII odst. 3 kupní smlouvy bylo v rozporu se skutečným stavem ujednáno, že je žalobkyně s faktickým i právním stavem nemovitostí řádně seznámena a že si na žalované nevymínila žádné vlastnosti nemovitostí. Rozpor tohoto ujednání se skutečným stavem vyplývá zejména z toho, že žalobkyně s předmětem nájmu před předáním a převzetím nemovitosti fakticky seznámena nebyla. Žalobkyně uzavřela kupní smlouvu s přesvědčením, že předmět nájmu, který byl dlouhodobě pronajímán k bydlení, je k tomuto účelu i nadále způsobilý, a to i za předpokladu, že nemovitosti jsou kulturní památkou. Žalobkyně byla v domnění, že zadní domek je řádně standardním způsobem udržovaný. Žalobkyně si předmět nájmu prohlédla zvnějšku, přičemž nic nenasvědčovalo tomu, že by nebyl způsobilý k bydlení nebo že by plynofikace byla v dezolátním stavu. Žalobkyně byla před uzavřením smlouvy seznámena se znaleckým posudkem, ze kterého sice vyplývalo, že zadní domek je ve stavu, který předpokládá rozsáhlejší stavební úpravy, ale nikoli že by tento stav znemožňoval užívání bytu nájemkyní, resp. který by dokonce ohrožoval její život a zdraví. Dle označení v kupní smlouvě a v nájemní smlouvě jako „smlouva o nájmu bytu č. [hodnota] I. kategorie“ žalobkyně usoudila, že jde o byt I. kategorie dle § 4 odst. 2 vyhlášky ministerstva financí č. 176/1993 Sb., tj. byt, v němž jsou všechny obytné místnosti přímo vytápěny ústředním vytápěním a který má základní příslušenství. Žalobkyně dále tvrdila, že jí zadní domek nebyl řádně předán. Poté, co měla možnost seznámit se se stavem nemovitosti, zjistila, že tato se nachází v dezolátním stavu a neodpovídá bytu I. kategorie. Nemovitost není napojena na kanalizaci. Dle zprávy o revizi plynového zařízení je toto neschopné bezpečného provozu. [právnická osoba] muselo být odstaveno z provozu, čímž se byt stal pro nájemkyni neobyvatelným, a to od července 2021. Zajištění náhradního vytápění nebylo možné. Žalobkyně žádala tepelné hospodářství o zjednání nápravy. Tvrdila, že řádná plynofikace předmětu plnění za účelem vytápění, vaření apod. je podstatnou vlastností předmětu koupě. Jestliže nemovitost tuto vlastnost postrádá, jedná se o vadu, která plyne z dlouhodobého zanedbání náležité míry běžné údržby spočívající zejména v neprovádění řádných revizí plynových zařízení ze strany žalovaného. V důsledku vady nemovitosti nájemkyně nemohla byt užívat a žalobkyně tím přišla o příjem z nájmu, který představuje ušlý zisk. Žalobkyně nemohla vzniku škody v rámci své prevenční povinnosti nijak zabránit. Právo z vadného plnění uplatnila u žalovaného řádně ústní formou dne 20. 10. 2021. Situaci se snažila řešit s žalovaným smírnou cestou prostřednictvím zajištění náhradního ubytování pro nájemkyni na dobu, než budou provedeny nezbytné opravy plynového zařízení. Až když dohoda nebyla možná a setrvání nájemkyně v předmětu nájmu by pro nájemkyni bylo život ohrožující, přistoupila k výpovědi nájmu. Žalobkyně požadovanou částku nemohla po nájemkyni požadovat z titulu nájmu, neboť předmět nájmu nebyl způsobilý k užívání. Dne 8. 11. 2022 byla žalobkyně nucena vypovědět nájemní smlouvu, výpověď byla doručena nájemkyni 24. 11. 2022. Žalovaná částka 17 134 Kč se skládá z ušlého nájemného za dobu od října 2021 do října 2022, tj. za 13 měsíců, po 1 318 Kč (13 × 1 318 Kč). Žalovaný ušlé nájemné žalobkyni neuhradil ni k výzvě ze dne 18. 4. 2023.

3. Žalovaný ve vyjádření k žalobě navrhl zamítnutí žaloby. Učinil nesporným uzavření kupní smlouvy dne 17. 5. 2021, jejímž předmětem byly v žalobě specifikované nemovitosti. Dále souhlasil s tvrzením žalobkyně o tom, že žalobkyně byla při podpisu kupní smlouvy s nájemní smlouvou seznámena a tato ji byla poskytnuta k prostudování. Tvrdil, že žalobkyně byla zároveň seznámena i se stavebně-technickým stavem nemovitosti, žalobkyni bylo umožněno si celou nemovitost řádně prohlédnout. Toto je zachyceno v čl. VII. odst. 3 kupní smlouvy, kde žalobkyně prohlašuje, že je řádně seznámena s faktickým i právním stavem převáděných nemovitých věcí. Žalobkyni byl umožněn přístup do celého objektu již před uzavřením kupní smlouvy a také při předání. Do protokolu o předání domu ze dne 28. 6. 2021 žalobkyně neuvedla žádné připomínky, stížnosti ani požadavky na doplnění informací. Žalovaný tvrdil, že jeho vůlí při uzavření kupní smlouvy bylo převést vlastnické právo k nemovitosti, která se nacházela ve špatném technickém stavu, její rekonstrukce by vyžadovala investici v řádu několika milionů korun, kdy žalovaná neměla v úmyslu takovou investici podstupovat. Z toho důvodu se chtěla zbavit takto nepotřebného majetku. [adresa] domek neměl mít žádné specifické vlastnosti. Špatný stav vyplýval ze znaleckého posudku, který tvořil přílohu kupní smlouvy, z prohlídky na místě i ze záměru prodeje pozemku. Označení nájemního bytu jako byt č. [hodnota] I. kategorie je irelevantní, když vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb. byla zrušena nálezem Ústavního soudu č. 231/2000 Sb. ze dne 21. 6. 2000. Uzavřením kupní smlouvy se žalobkyně stala smluvní stranou nájemní smlouvy, tj. pronajímatelem, na žalobkyni tak přešla povinnost zajistit, aby byl byt ve stavu způsobilém k užívání. Od předání nemovitosti až do tvrzené výpovědi nájmu, tj. od 28. 6. 2021 do 24. 11. 2022, měla žalobkyně čas na uvedení bytu do stavu způsobilého k užívání. Žalobkyně navíc mohla nahradit dočasný výpadek plynových zařízení zařízeními elektrickými. Pokud jde o stavebně-technický stav nemovitosti, pak jde o stavbu v památkové zóně, která neprošla žádnou zásadní rekonstrukcí a je starší 100 let, čemuž odpovídá technický stav včetně plynového zařízení. Tato skutečnost je zřejmá na první pohled, a to i laikovi. Žalobkyně musela s nutnými investicemi počítat. Tomu odpovídá i chování žalobkyně, která si od žalovaného nikdy nežádala předložení zpráv o revizi nebo kontrole plynového zařízení, až do okamžiku zaslání předžalobní výzvy (19. 4. 2023) se žalovanou stav plynového zařízení nediskutovala. Žalovaný se naopak domnívá, že žalobkyně úmyslně zanedbala údržbu bytu po dobu 16 měsíců, aby měla příležitost ukončit pro ni nevýhodný nájem. Pokud by uvedla byt do stavu, který by byl způsobilý k užívání, nemusela by přijít o příjem z nájemného. Žalovaný dále tvrdil, že žalobkyně uplatnila práva z vadného plnění až přípisem ze dne 19. 7. 2024. Žalovaný je neuznává.

4. Soud prvního stupně dne 18. 9. 2023 rozsudkem č. j. [spisová značka] žalobu zamítl a žalobkyni zavázal k náhradě nákladů řízení žalovanému. Soud přitom vycházel ze zjištění, že žalobkyně byla před podpisem kupní smlouvy se stavem převáděných nemovitostí seznámena, musela si tedy být vědoma jejich špatného stavu. Za tohoto stavu nebyl její nárok opodstatněný.

5. Krajský soud v Brně – pobočka ve [adresa] z popudu odvolání žalobkyně svým usnesením ze dne 28. 11. 2023 č. j. [spisová značka] ve spojení s opravným usnesením ze dne 11. 1. 2024 č. j. [spisová značka] rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V závazném právním názoru (§ 226 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“) vyslovil, že soud prvního stupně v dalším řízení vyjasní poměr čl. VII. odst. 3, v němž je uvedeno, že si žalobkyně nevymínila žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí, a čl. [jméno FO]. odst. 2 písm. a), v němž je uvedeno, že předmět koupě je zatížen smlouvou o nájmu bytu č. [hodnota] I. kategorie. Dále je třeba zabývat se otázkou, zdali při přechodu nebezpečí škody na kupujícího předmět převodu vykazoval vady či nikoli, a následně posoudí, zdali žalobkyní požadované plnění lze podřadit pod nárok z vadného plnění či pod nárok na náhradu škody.

6. Soud prvního stupně nato rozhodl rozsudkem ze dne 6. 5. 2024 č. j. [spisová značka], kterým po doplnění dokazování jednak rozhodl o částečném zastavení řízení co do částky 3 954 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky do 27. 4. 2023 do zaplacení (výrok I. rozsudku), jednak žalobě ve zbývajícím rozsahu vyhověl (výrok II. rozsudku).

7. Krajský soud v Brně – pobočka ve [adresa] k odvolání žalovaného svým usnesením ze dne 27. 8. 2024 č. j. [spisová značka] rozsudek soudu prvního stupně ze dne 6. 5. 2024 ve výrocích II. až V. zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V závazném právním názoru (§ 226 odst. 1 o. s. ř.) vyslovil: „V další fázi řízení si soud I. stupně v první řadě ujasní předmět řízení; v této souvislosti vyzve žalobkyni k upřesnění žalobního nároku, tedy nechť žalobkyně vyjasní, za jaké přesné období se domáhá žalobou požadovaného plnění a kolik z výsledné částky připadá na jednotlivé měsíce, případně jejich část. V rámci dalšího postupu se soud I. stupně podrobněji zaměří na zkoumání předpokladů pro vznik povinnosti k náhradě škody pro porušení smluvní povinnosti. Tedy bude v první řadě opětovně zkoumat, zdali bylo plněno vadně, či nikoliv. Je tak nezbytné se důkladně zaměřit na otázku, zdali si strany ujednaly vlastnost předmětu koupě, či nikoliv. V této souvislosti se soud I. stupně opětovně bude zabývat obsahem předmětné smlouvy, neopomene přitom, že – jak podrobněji odvolací soud vysvětlil již v minulém rušícím rozhodnutí – samotný text smlouvy je toliko prvotním přiblížením se k textu. Ukáže-li se, že z textu předmětné smlouvy, případně z jiných doposud provedených důkazů nelze vůli stran zjistit, dá žalobkyni poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř. a až případně poté přistoupí ke stanovení vlastností koupě za pomoci subsidiárních pravidel, tedy z hlediska zkoumání účelu předmětné smlouvy, případně z hlediska zkoumání obvyklého účelu předmětu koupě. Poté, co bude mít soud I. stupně vyjasněno, jaké měl mít předmět koupě vlastnosti, zaměří se na zkoumání toho, jaké měl předmět koupě v okamžiku přechodu nebezpečí škody na prodávajícího skutečné vlastnosti, a tedy zdali poskytnuté plnění bylo vadné, či nikoliv. Nebude-li v tomto ohledu mít skutkový stav za dostatečně prokázaný, neopomene opětovně dát poučení podle § 118a odst. 1 či 3 o. s. ř. Při zkoumání příčinné souvislosti se pak soud I. stupně zaměří na otázku, zdali vskutku případné vadné plnění vedlo ke vzniku škody v podobě ušlého zisku z nájemného, kdy se zaměří rovněž na otázku, zdali žalobkyně postupovala v celé kauze přiléhavě, či lze mít k jejímu postupu výhrady, které se promítají do existence či výše samotného nároku. Rovněž soud I. stupně se zaměří na otázku výše škody, tedy zdali se vskutku rovná výši nájemného. V neposlední řadě se soud I. stupně neopomene vypořádat s námitkami stran sporu vznesenými v průběhu řízení, včetně tohoto odvolacího řízení. Své úvahy soud I. stupně promítne do nového rozhodnutí, které bude splňovat zákonné náležitosti dle § 157 odst. 2 o. s. ř.“ 8. Mezi účastníky je nesporné, že dne 17. 5. 2021 uzavřeli kupní smlouvu, kterou žalovaný převedl na žalobkyni pozemek p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. 38 rodinný dům, pozemek p. č. 93/1 zahrada, to vše v obci a kat. území [adresa]. Dále účastníci učinili nesporným, že před podpisem kupní smlouvy žalovaný seznámil žalobkyni se zatížením nemovitosti nájemním právem nájemkyně [jméno FO], a to na základě smlouvy o nájmu bytu č. [hodnota] I. kategorie, jakož i s touto nájemní smlouvou. Tato nesporná tvrzení jsou ostatně prokázána také kupní smlouvou, která byla účastníky podepsána dne 17. 5. 2021, pokud jde o zatížení nájemním právem pak zejména čl. [jméno FO]. odst.

2. Dle kupní smlouvy jsou nemovitosti převáděny na žalobkyni za kupní cenu 3 001 000 Kč. Obsahem čl. VII. odst. 3 žalobkyně prohlásila, že je s faktickým i právním stavem převáděných nemovitých věcí řádně seznámena, že si na prodávajícím nevymínila žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí. V čl. III. odst. 4 bylo stranami ujednáno, že žalovaný předá žalobkyni při podpisu kupní smlouvy mimo jiné kopii znaleckého posudku budovy č. p. 38.

9. Smlouvou o nájmu bytu ze dne 20. 12. 2001 spolu s dodatky č. [hodnota], č. [hodnota] a č. [hodnota] bylo prokázáno, že touto smlouvou se žalovaný zavázal přenechat k užívání manželům [jméno FO], coby nájemcům, byt č. [hodnota], I. kategorie, v domě č. p. 38 na nám. [jméno FO] [adresa] a nájemci se zavázali za užívání bytu hradit měsíční nájemné 1 318 Kč. Od 23. 2. 2019 byla již jediným nájemcem [jméno FO].

10. Dne 19. 4. 2023 žalobkyně odeslala žalovanému předžalobní výzvu, kterou požadovala po žalovaném zaplacení 21 088 Kč z titulu náhrady ušlého nájemného v souladu s § 2913 o. z. (viz výzvu na č. l. 17 spisu a doručenku na č. l. 29 spisu).

11. Ze zprávy o provozní revizi plynového zařízení ze dne 11. 10. 2021 vyplývá, že plynové zařízení není schopno bezpečného provozu. Z technické zprávy je zřejmé, že plynové zařízení trpí vadami, které brání v bezpečném provozu. Nebyly prováděny pravidelné servisní prohlídky plynových spotřebičů stanovených výrobcem, docházelo k úniku plynu ve většině závitových spojů, byla zkorodovaná potrubí v ložnici a v pokoji, plynové topidlo nad vanou bylo připojeno hadicí s prošlou životností, spotřebiče byly odkrytované, potrubí nebylo dostatečně uchyceno, plynové topidlo nad vanou bylo uchyceno na provázcích, nebyly prováděny pravidelné revize a kontroly dle vyhl. č. 85/1978, nebyla označena skříň uzávěru plynu a plynoměr. Z protokolu ze dne 11. 10. 2021 vyplývá, že došlo k odstavení plynového zařízení z provozu a uživatel byl seznámen se zákazem užívání plynového zařízení.

12. Z přiložené fotodokumentace na č. l. 23 verte až 24 je zřejmé, že plynové zařízení není v dobrém stavu, což je patrno již na pohled, a to i laikovi.

13. Z protokolu o předání domu vyplývá, že tento protokol byl dne 28. 6. 2021 podepsán žalobkyní, coby přebírající, a Tepelným hospodářstvím [právnická osoba]. jednajícím [jméno FO], coby předávajícím. V protokolu jsou zaznamenány stavy elektroměru a vodoměru. Kolonka pro poznámky je prázdná.

14. Ze znaleckého posudku znalce [jméno FO] ze dne 2. 1. 2020, nevyplývá, že by část nemovitosti, která byla zatížená nájemním právem (rodinný dům č. p. 38 – zadní část) byla ve stavu nezpůsobilém k pronájmu. V části 1.3 znaleckého posudku je ve vztahu k této části nemovité věci uvedeno, že se jedná o samostatně stojící, nepodsklepený přízemní dům nacházející se mezi dvorem a zahradou. Pod nadpisem „konstrukční řešení a vybavenost“ je uvedeno: „Základy jsou s porušenou izolací, svislé konstrukce zděné v tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, krov sedlový s krytinou a klempířskými prvky z pozinkovaného plechu, venkovní a vnitřní omítky vápenné, venkovní obklady neprovedeny, vnitřní obklady v části kuchyně, koupeny a WC, schody chybí, dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojití, podlahy obytných místností textilní, u ostatních místností PVC a keramická dlažba, vytápění je lokální plynové, elektroinstalace světelná, rozvod vody studené a teplé, ohřev vody průtokovým ohřívačem, kanalizace z kuchyně, koupeny a WC, v kuchyni je kombinovaný sporák, v koupelně umyvadlo a vana, WC standardní splachovací, další vybavení se nevyskytuje.“ Pod nadpisem „technický stav“ je uvedeno, že dům má zhoršenou údržbu s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Dle všeobecných požadavků na výstavbu se jedná o rodinný dům. Tato část nemovité věci byla znalcem porovnávací metodou oceněna na 476 352,29 Kč. Celá nemovitá věc byla oceněna na 3 419 810 Kč. V rámci jednání účastníci stvrdili, že jde o znalecký posudek zmiňovaný v čl. III. odst. 4 kupní smlouvy. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně měla tento znalecký posudek k dispozici před uzavřením kupní smlouvy.

15. Svědek [jméno FO] vypověděl, že v rámci prohlídky prošli budovu 38/17, domeček (pozn. předmět nájmu) byl zamknutý, chtěli jej vidět, avšak bylo jim sděleno, že se do něho nedostanou, že je tam nájemník. Vycházeli proto z předložené nájemní smlouvy, tj. že jde o byt I. kategorie, čemuž neměli důvod nedůvěřovat, když šlo o koupi od města [adresa]. Tomu odpovídá také čl. VII. odst. 3 kupní smlouvy, neboť s nemovitostmi byli seznámeni – hlavní objekt si osobně prohlédli a s bytem byli seznámeni prostřednictvím nájemní smlouvy. Kupní smlouvu vyhotovilo a předložilo město [adresa], objekt předalo [právnická osoba]. Když následně viděl stav objektu, žádal [právnická osoba] o dodání revizních zpráv, což bylo odmítnuto. Poprvé byl na bytě v den, kdy byla vyhotovena revizní zpráva k plynu. Plynové potrubí bylo shnilé, datum expirace plynové hadice byl v roce 1996, koupelna byla plesnivá, záchod nesplachoval, v ložnici byla shnilá podlaha. Žalobkyně viděla dům prvně až následující den. S žalobkyní pak byl na Tepelném hospodářství a u ředitele [právnická osoba], žádali revizní zprávy a přestěhování paní [jméno FO]. Reklamace neuplatňovali, neboť prioritně museli zajistit náhradní bydlení paní [jméno FO]. [jméno FO] fyzicky opustila byt něco po odpojení plynu, klíče si ponechala. Za které měsíce bylo hrazeno nájemné již přesně neví, asi třikrát až čtyřikrát.

16. Výpověď svědka [jméno FO] byla v podstatných bodech potvrzena také zvukovými záznamy ze dnů 20. 10. 2021 a 8. 12. 2021. Jelikož byly zvukové záznamy pořízeny bez vědomí a bez souhlasu ostatních zúčastněných osob, zabýval se soud v rámci jejich hodnocení otázkou jejich zákonnosti. Pořízením takových záznamů totiž mohlo dojít k zásahu do soukromí osob, jejichž projevy jsou v záznamech zachyceny (§ 86 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., dále jen „o. z.“). Svolení k pořízení záznamu není třeba, pokud je pořízen k výkonu nebo ochraně práv nebo právem chráněných zájmů jiných osob (§ 88 odst. 1 o. z.), avšak pořízení nebo použití takto získaného záznamu nesmí být nepřiměřené (§ 90 o. z.). Soud zohlednil, že osoby jednající za žalovanou, jejichž projevy byly zachyceny, vystupovaly v rámci svého povolání (zaměstnanci Tepelného Hospodářství) či výkonu funkce (jednatel). Předmětem zachycených projevů byl obchodní vztah účastníků založený smlouvou. Soud proto dospěl k závěru, že pořízení zvukových záznamů a jejich použití v tomto řízení nezasáhlo nepřiměřeným způsobem do práv ostatních, a zvukové záznamy jsou tak způsobilým a zákonným důkazem k prokázání rozhodných skutečností.

17. Na zvukovém záznamu ze dne 20. 10. 2021 jsou zachyceny projevy žalobkyně a pana [jméno FO], paní [jméno FO] a zaměstnanců [Anonymizováno] [Anonymizováno]. [jméno FO] řekl, že má od žalobkyně plnou moc a že požaduje revizní zprávy. Zástupkyně [Anonymizováno] [Anonymizováno] mu odpověděla, že s ním jednat nebude, protože není majitelem domu, a zprávy mu nedá. Dále řekla, že dům je prodaný a už ji nic nezajímá. Následně paní [jméno FO] vyplňovala na místě žádost o přidělení bytu. V rámci rozhovoru o možnostech ubytování žalobkyně paní [jméno FO] řekla, že jiná možnost není, protože plyn je odpojený a je neopravitelný, byt je neobyvatelný. Dále zaznělo, že plyn uniká všude, hned za vchodovými dveřmi, technický stav potrubí a topení je katastrofální, potrubí bylo shnilé. Hrozilo, že dům vybouchne. Jsou tam hadice, které mají expiraci do roku 1996. Žalobkyně řekla, že nemá v současné době možnost uvést byt do lepšího stavu. Na pohled to tam vypadalo pěkně, nebylo to vidět. [jméno FO] řekl, že byt viděli až v červenci. [jméno FO] také potvrdila, že to bylo v červenci. [jméno FO] říkala, že to v bytě byla „hrůza“. Topení, když chtěla spravit, tak nikdo nepřišel. Potom to spravili, ale šlo jen chvíli. K dotazu žalobkyně odpověděla, že pokud by se byt spravil, tak se paní [jméno FO] může vrátit, ale samozřejmě za jiný nájem, protože tam bude milionová investice. [jméno FO] řekl, že paní [jméno FO] řekli, že když ji odstřihli plyn, ať už nájem za říjen neplatí. [jméno FO] se podlaha dokonce propadla. Podlaha vypadala vizuálně pěkně, byly tam parkety, ale zespodu hnila. Bylo to v horším stavu, než čekali. [jméno FO] dále řekl, že jim to nevadí, jenom to spravují poctivě. Řekl, že jsou tohle věci, se kterými nepočítali.

18. Ze zvukového záznamu ze dne 8. 12. 2021 vyplývá, že jej pořídil pan [jméno FO] jednající za žalobkyni. Na začátku záznamu zaznělo, že byl pořízen na [Anonymizováno] [Anonymizováno], které zastupoval jednatel pan [jméno FO]. [jméno FO] řekl, že potřebuje k domu zprávy na elektřinu a plyn. Řekl, že kupovali dům s tím, že je tam byt. Viděli stav hlavního domu, o zadním domu jim bylo řečeno, že je to byt I. kategorie a že musí přebrat i nájemní smlouvu. S tím problém neměli, a proto dům koupili i s nájemníky. Tím jim vznikla povinnost se o byt starat, aby ho nájemníci mohli užívat v normální míře. Následně pan [jméno FO] ukazoval panu [Anonymizováno], jak vypadají plynové rozvody a podlaha, s tím, že byt je neobyvatelný. Na dotaz pana [Anonymizováno], zda chtějí, aby byt spravili, pan [jméno FO] odpověděl, že ne, že chtějí, aby paní [jméno FO] přestěhovali. Nato pan [jméno FO] odpověděl, že je to problém kupujících, že [Anonymizováno] [Anonymizováno] s tím nemá nic společného. Dům nevlastní, nevlastní ho ani město. Kupující dům smluvně převzali. Dále řekl, že pokud s tím kupující měli nějaký problém, tak to měli řešit, než dům koupili. Revizní zprávu na byt nemají, takže ji neposkytnou. Na výhradu pana [jméno FO], že je jejich povinnosti revizní zprávy mít, pan [jméno FO] odpověděl, že to jejich povinností není. [jméno FO] upozornil pana [Anonymizováno], že věc bude řešit právně. Měli mít domluvu, že když paní [jméno FO] odstěhují do normálních prostorů, tak to nebudou řešit. [jméno FO] odpověděl, že paní [jméno FO] nabízeli byt, ale ona ho nechtěla. Jiné byty jsou obsazené.

19. Z výslechu svědka [jméno FO] bylo zjištěno, že nemovitost předal za [právnická osoba] žalobkyni. Při předání byl s žalobkyní ještě jeden pán. Před předáním jim nemovitost již jednou ukazoval (možná půl roku až 4 měsíce před). Od předmětného domku byli asi 5 metrů, dovnitř nešli ani na jedné prohlídce, nebylo to možné, neboť [jméno FO] nebyli doma. Výslovně o to nežádali, kdyby to chtěli, pak by [jméno FO] kontaktoval. [právnická osoba] nikdy nebyl, jeho stav nezná, neměl jim k němu tedy co říct. Po čase kontaktovali ředitele [Anonymizováno] [Anonymizováno] a chtěli revizní zprávy.

20. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že žalobkyně u ní byla s panem [jméno FO], ukazovala jim, jak to tam vypadá. Bylo to v červnu nebo v červenci 2021, spíše v červnu. Vypadalo to tam hrozně. Byt opustila asi v září 2021 pro nevyhovující podmínky. Nájemné hradila do srpna 2021 včetně. [adresa] předala [jméno FO] asi na podzim 2021, současně podepsala dva papíry. Následně svědkyně přípisem ze dne 28. 4. 2024 opravila, že se vystěhovala až 2022-2023, přesně neví.

21. Poukazoval-li žalovaný na svědeckou výpověď svědkyně [jméno FO] s tvrzením, že žalobkyně učinila prohlídku nemovitosti již v červnu (tj. před termínem oficiálního předání), pak v prvé řadě třeba uvést, že co do časových označení je výpověď svědkyně nevěrohodná. Již z průběhu svědeckého výslechu bylo zřejmé, že svědkyně má jednotlivé události smíšené a časově zpřeházené. To ostatně dokládá i následné chování svědkyně, která soudu dodatečně adresovala přípis, ve kterém opravila jí původně tvrzený údaj o vystěhování se z bytu v roce 2021, na nově tvrzené vystěhování se až v roce 2022-23 s tím, že přesně neví. Pokud svědkyně neví ani rok, kdy se vystěhovala z bytu, pak je s podivem, věděla-li by přesný měsíc, kdy u ní byla žalobkyně. V druhé řadě pak třeba poukázat na skutečnost, že svědkyně ani přesně nevěděla, kdy u ní žalobkyně byla, tápala ve vzpomínkách, zda to bylo v červnu 2021 nebo v červenci 2021. Pokud následně vypověděla, že to bylo spíše v červnu, pak šlo pouze o její pravděpodobnostní úsudek nežli o jistotu. Současně na zvukovém záznamu z 20. 10. 2021 spolu s žalobkyní a svědkem [jméno FO] potvrdila, že se žalobkyně a pan [jméno FO] byli v bytě prvně podívat v červenci. Co do časového vymezení okamžiku, kdy žalobkyně byla skutečně seznámena se stavem pronájmem dotčené nemovitosti, proto soud vycházel ze zvukového záznamu ze dne 20. 10. 2021, kterým je prokázáno, že žalobkyně byla seznámena se stavem pronajímaného bytu v červenci 2021.

22. Ze záměru prodeje (viz č.l. 150 spisu) vyplývá, že žalovaný dne 23. 9. 2020 zveřejnil záměr prodeje městského pozemku p. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 569 m2 jehož součástí je stavba budova s č. p. [Anonymizováno] – rodinný dům, a části městského pozemku p. č. [hodnota], zahrada, o výměře cca 95 m2, k. ú. [adresa], s tím, že výměra bude z pozemku oddělena následně zpracovaným geometrickým plánem, za minimální kupní cenu ve výši 3 000 000 Kč. V případě prodeje kupující převezme závazky vyplývající z nájemních smluv. V budově jsou 4 byty (z toho 2 volné) a 1 prostor sloužící podnikání (volný). Dále je zde uvedeno upozornění, že prostory jsou zatíženy nájemními smlouvami, dům č. p. 38 je kulturní památkou.

23. Z výpovědi smlouvy o nájmu bytu ze dne 3. 11. 2022 vč. podacího lístku vyplývá, že žalobkyně dne 8. 11. 2022 zaslala paní [jméno FO] výpověď smlouvy o nájmu bytu ze dne 20. 12. 2001, ve znění pozdějších dodatků, s uvedením, že se jedná o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. (viz č.l. 180-181 spisu).

24. Z předávacího protokolu podepsaného žalobkyní zastoupenou [jméno FO] coby přebírající a [jméno FO] coby předávající dne 24. 1. 2023 vyplývá, že tohoto dne nájemkyně předala žalobkyni předmět nájmu dle Smlouvy o nájmu bytu ze dne 20. 12. 2001. V protokolu jsou jako závady přebírané věci uvedeny: plíseň na zdech a podlaze, uhnilá podlaha, nefunkční WAV, rozpadlé rozvody plynu, špinavé zdi, rozpadlé rozvody vody, zvlněná podlaha, praskliny ve zdech, špinavá omítka, nefunkční odpady, poškozené dveře a zárubně, poškozená okna.

25. Výpisy z účtu na č. l. 120 až 121 spisu vyplývá, že [jméno FO] uhradila žalobkyni nájemné za měsíce červenec až září 2021.

26. Požadovala-li žalobkyně provést důkaz projektovou dokumentací, pak k jejímu provedení soud nepřistoupil a provedení důkazu zamítl. Žalobkyně nespecifikovala, jaká nová zjištění má tento důkaz přinést. Z povahy věci je ovšem jasné, že ve vztahu k projednávané věci není projektová dokumentace způsobilá přinést žádná nová stěžejní zjištění.

27. Ze shora provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 17. 5. 2021 kupní smlouvu, kterou žalovaný převedl na žalobkyni pozemek p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] rodinný dům, pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zahrada, to vše v obci a kat. území [adresa]. Na pozemku p. č. [hodnota] stojí stavba bez čísla popisného, ve které se nachází byt č. [hodnota] (zadní domek). Žalobkyně byla před podpisem smlouvy seznámena se zatížením nemovitosti nájemním právem nájemkyně [jméno FO] na základě smlouvy o nájmu bytu č. [hodnota] I. kategorie ze dne 20. 12. 2001. Měsíční nájemné činilo 1 318 Kč. Prohlídka zadního domku provedena nebyla, protože nájemkyně nebyla v den prohlídky doma, aby strany mohla pustit do bytu. Se stavem zadního domku byla žalobkyně seznámena zprostředkovaně skrze nájemní smlouvu. Dne 28. 6. 2021 byly nemovitosti předány žalobkyni, o čemž byl sepsán předávací protokol. [právnická osoba] nacházející se v zadním domku bylo ve špatném stavu (úniky plyn ve většině závitových spojů, zkorodované potrubí, prošlá životnost hadic, neprovádění revizí a kontrol), nebylo schopno bezpečného provozu a bylo odpojeno. Nájemkyně [jméno FO] zaplatila nájemné za červenec, srpen a září 2021. Nájem zanikl výpovědí ze dne 3. 11. 2022.

28. Podle § 2913 odst. 1 o. z., poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

29. Podle § 2913 odst. 2. o. z., povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

30. Podle § 2952 věty první o. z., hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk).

31. Podle § 556 odst. 1 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

32. Podle § 556 odst. 2 o. z., při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

33. Podle § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměření ustanovení o koupi movitých věcí.

34. Podle § 2095 o. z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

35. Podle § 2099 odst. 1 věta první o. z., věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

36. Podle § 2918 o. z., vznikla-li škoda nebo zvětšila-li se také následkem okolností, které se přičítají poškozenému, povinnost škůdce nahradit škodu se poměrně sníží. Podílejí-li se však okolnosti, které jdou k tíži jedné či druhé strany, na škodě jen zanedbatelným způsobem, škoda se nedělí.

37. Podle § 2903 odst. 1 o. z., nezakročí-li ten, komu újma hrozí, k jejímu odvrácení způsobem přiměřeným okolnostem, nese ze svého, čemu mohl zabránit.

38. Podle § 2208 odst. 1 o. z., oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

39. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod shora citovaná zákonná ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

40. V řízení bylo prokázáno, že účastníci dne 17. 5. 2021 uzavřeli kupní smlouvu dle § 2079 o. z., na základě které žalovaný převedl na žalobkyni pozemek p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] rodinný dům, pozemek p. č. 93/1 zahrada, to vše v obci a kat. území [adresa]. Na pozemku p. č. [hodnota] stojí stavba bez čísla popisného označovaná také jako „zadní domek“, ve které se nachází byt, který byl pronajatý paní [jméno FO] (a jejímu již zemřelému manželovi). Žalobkyně tvrdí, že v rozporu se svým očekáváním při uzavření kupní smlouvy nemohla po nájemkyni požadovat nájemné, protože zadní domek měl vady, pro které nebyl způsobilý k bydlení a nájmu.

41. Jelikož žalobkyně požaduje náhradu ušlého zisku v podobě ušlého nájemného, jedná se o nárok na náhradu škody, nikoli o právo z vadného plnění (srov. § 1925 o. z., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2021 sp. zn. [spisová značka], blíže viz usnesení Krajského soudu v Brně – pobočka ve [adresa] ze dne 27. 8. 2024 č. j. [spisová značka], bod 10).

42. Pro vznik povinnosti k náhradě škody, která vznikla porušením smluvní povinnosti se dle § 2913 odst. 1 o. z. vyžaduje splnění následujících předpokladů: (1) porušení smluvní povinnosti, (2) vznik škody, (3) příčinná souvislost mezi porušením smluvní povinnosti a vznikem škody. Negativním předpokladem nároku je (4) absence liberačních důvodů (§ 2914 odst. 2 o. z.) Povinnost k náhradě škody může být snížena v případech, kdy je škoda (5) (spolu)přičitatelná i poškozenému (§ 2918 o. z.). Důkazní břemeno ohledně pozitivních předpokladů odpovědnosti (porušení smluvní povinnosti, vznik škody a příčinná souvislost mezi nimi) nese poškozený, tedy žalobkyně. Důkazní břemeno ohledně skutečností vylučujících nebo snižujících odpovědnost (liberační důvody, spolupřičitatelnost škody poškozenému) nese škůdce, tedy žalovaný.

1. Porušení smluvní povinnosti 43. Žalobkyně svůj nárok opírá o tvrzení, že žalovaný porušil povinnost plnit řádně, resp. že předmět plnění byl vadný. Předmět koupě je vadný, pokud nemá ujednané vlastnosti, a nebyly-li ujednány, pokud není vhodný pro účel patrný ze smlouvy, a není-li ani jeho, pak pro účel obvyklý (§ 2095 o. z.). Tato kritéria jsou v citovaném ustanovení vyjádřena hierarchicky. Primárně je rozhodující ujednání stran o vlastnostech předmětu koupě, jehož obsah je nutno zjistit výkladem smlouvy. Podle názoru soudu toto dělení kritérií nelze přeceňovat, neboť účel smlouvy je sám o sobě kritériem výkladu smlouvy v rámci teleologického výkladu (MELZER, F. [jméno FO]: MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník - velký komentář, [jméno FO] III, § 419-654. [adresa]: Leges, 2014, s. 601-602, 613-615, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2022, sp. zn. [spisová značka]). Kritéria účelu patrného ze smlouvy a obvyklého účelu tudíž pouze rozšiřují demonstrativní výčet kritérií výkladu podle § 556 odst. 2 o. z. Jinými slovy je-li možné vlastnosti předmětu koupě při absenci jiných indicií dovodit pouze z účelu smlouvy, lze je přesto považovat za ujednané.

44. Výkladem smlouvy je nejprve nutné vymezit, jaké vlastnosti měl předmět koupě mít, a následně je porovnat s vlastnostmi, které předmět koupě skutečně měl při přechodu nebezpečí škody na věci (§ 2100 odst. 1 věta první o. z.), tj. v době převzetí nemovité věci (§ 2121 odst. 1 o. z.).

45. Žalobkyně tvrdila, že vada předmětu koupě spočívala v tom, že zadní domek nebyl způsobilý k bydlení a tím ani k nájmu, neboť plynové zařízení (rozvody a spotřebiče vč. topení) nebylo schopné bezpečného provozu (bylo v dezolátním stavu, nebyly prováděny pravidelné revize), v důsledku čehož nebylo možné byt vytápět.

46. Žalobkyně tvrdila, že kupní smlouvu uzavřela v přesvědčení, že zadní domek, který byl dlouhodobě pronajímán a sloužil k bydlení, je i nadále k způsobilý k bydlení a nájmu. Opaku nenasvědčovala ani vnější prohlídka. Stejně tak nic nenasvědčovalo tomu, že by stav plynofikace mohl být v tak dezolátním stavu. Žalobkyně uzavřela smlouvu v domnění, že zadní domek je obyvatelný a řádně, standardním způsobem udržovaný tak, že jej lze bez ohrožení života a zdraví a při zachování jejich základních potřeb užívat. Dále tvrdila, že tato vůle byla druhé straně projevena v rámci předsmluvního jednání a potvrdila ji podpisem kupní smlouvy, z jejíhož čl. [jméno FO]. odst. 2 vyplývá, že nemovitosti byly k okamžiku převodu vlastnického práva zatíženy nájemním právem.

47. Žalovaný tvrdil, že jeho vůlí při uzavření smlouvy bylo převést vlastnické právo k nemovitostem, které se nacházely ve špatném technickém stavu. Rekonstrukce by vyžadovala investici v řádu několika milionů korun a žalovaný ji neměl v úmyslu podstupovat. Z toho důvodu se chtěl zbavit takto nepotřebného majetku. [adresa] domek neměl mít žádné specifické vlastnosti. Špatný technický stav nemovitostí vyplýval ze znaleckého posudku, který byl přílohou kupní smlouvy, a ze záměru prodeje pozemku.

48. Mezi účastníky bylo nesporné, že stavby na převáděných pozemcích byly staré, před rekonstrukcí a přední část domu byla chráněna jako kulturní památka. Sporné však bylo, jaké konkrétní vlastnosti měla mít stavba označovaná jako zadní domek. Z vyjádření stran je zřejmé, že při uzavření kupní smlouvy nejednaly ve srozumění, pokud jde o stav a vlastnosti zadního domku. Soud proto přistoupil k normativnímu výkladu smlouvy.

49. Soud posoudil obsah smlouvy, přičemž vyšel z toho, jaký význam by daným ujednáním přikládala průměrně rozumná osoba v postavení každé ze stran při znalosti všech okolností, které by jí musely být při uzavření kupní smlouvy zřejmé (§ 556 odst. 1 věta druhá, odst. 2 o. z.).

50. Sama skutečnost, že stavby byly staré, odpovědnost žalovaného nevylučuje. I starší věc musí mít zásadně obvyklé vlastnosti odpovídající jejímu stáří a běžnému opotřebení a nesmí mít vady, které brání jejímu užívání podle smlouvy či k účelu obvyklému (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2021 sp. zn. [spisová značka]). Ze skutečnosti, že se jedná o kulturní památku, pak nelze dovodit žádné zvláštní vlastnosti nemovitosti. Památková ochrana sama o sobě nezaručuje, že nemovitost je v dobrém stavu, ani z ní naopak nelze dovodit stav špatný. Na obecně špatný stav nemovitostí lze naopak usuzovat z relativně nízké kupní ceny, která byla sjednána ve výši 3 001 000 Kč. Z výše kupní ceny však nelze usuzovat na konkrétní vlastnosti zadního domku, zvlášť pokud jde o - vzhledem k celému pozemku - spíše méně významnou vadu.

51. V čl. VII. odst. 3 kupní smlouvy žalobkyně prohlásila, že je s faktickým i právním stavem převáděných nemovitých věcí řádně seznámena a že si na prodávajícím nevymínila žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí. Pokud by žalobkyně byla před uzavřením kupní smlouvy seznámena se skutečným stavem nemovitostí, vč. zadního domku, indikovalo by to její úmysl koupit nemovitosti s takovými vlastnostmi, jaké by jí musely být při prohlídce nemovitostí zřejmé (§ 2103 o. z., viz KOLMAČKA, V. Odpovědnost za právní vady. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2024, s. 296-299). Prohlášení kupujícího, že byl s faktickým i právním stavem předmětu koupě seznámen, však nevylučuje důkaz opaku. Z provedeného dokazování vyplynulo, že prohlídka zadního domku nebyla možná, neboť nájemci v den, kdy se měla konat, nebyli doma, aby umožnili stranám vstup do bytu. Žalobkyně si proto zadní domek prohlédla pouze zvenku. Žalobkyně vycházela z přesvědčení, že byla se stavem zadnímu domku seznámena skrze nájemní smlouvu (vizte výpověď svědka [jméno FO]).

52. Žalovaný v čl. [jméno FO]. odst. 2 kupní smlouvy prohlásil, že nemovitosti jsou zatíženy smlouvou o nájmu bytu č. [hodnota] I. kategorie uzavřené s Jiřím a [jméno FO]. Žalobkyně na témže místě prohlásila, že nemovitosti kupuje včetně tohoto nájemního vztahu. Skutečnost, že zadní domek měl být i nadále pronajímán, plyne z postupu obou stran. Žalovaný před uzavřením kupní smlouvy nájem nevypověděl, ani nečinil jiné kroky k jeho skončení. Naopak již v záměru prodeje upozorňoval zájemce, že nemovitost je zatížena nájemním právem. Stejně tak žalobkyně měla zjevně v úmyslu v nájmu pokračovat, neboť uzavřela kupní smlouvu s vědomím, že na ni spolu s nemovitostmi přejdou práva a povinnosti pronajímatele, a musela si být vědoma i toho, že změna vlastníka není důvodem pro skončení nájmu.

53. Předložil-li žalovaný žalobkyni nájemní smlouvu, kterou byla předmětná nemovitost pronajímaná, a skutečnosti uvedené v nájemní smlouvě stvrdil obsahem předložené kupní smlouvy, pak lze přisvědčit, že žalobkyně neměla reálný důvod pochybovat o tom, že se nemovitost nachází ve stavu způsobilém k nájmu (resp. nastěhování), tj. že je i vytápěná ústředním vytápěním (vizte níže). Nejde přitom o žádnou zvláštní vlastnost, kterou by si žalobkyně byla nucena zvlášť vymínit, neboť jde o vlastnost nezbytnou pro to, aby nemovitost mohla sloužit svému smluvně deklarovanému (i obvyklému) účelu.

54. Pokud jde o označení bytu jako bytu I. kategorie, setrval soud na názoru ze svého předchozího rozsudku. I bez ohledu na takové označení mohla žalobkyně důvodně očekávat, že byt v zadním domku je způsobilý k bydlení ve smyslu § 2243 o. z. a že je zajištěno poskytování alespoň nezbytných služeb (vč. topení) spojených s užíváním bytu podle § 2247 odst. 2 o. z. (v době uzavření nájemní smlouvy dle vyhlášky ministerstva financí č. 176/1993 Sb.). Ostatně sám žalovaný tvrdil, že zadní domek neměl mít žádné specifické vlastnosti. To znamená, že měl mít vlastnosti obvyklé (a přiměřené stáří nemovitosti). Stejně tak mohla žalobkyně očekávat, že žalovaný si poctivě plní své povinnosti vyplývající mu jak z nájemní smlouvy, tak z veřejnoprávních předpisů, když z okolností opak nevyplýval (princip omezené důvěry, § 6 o. z.). Naopak nebyla povinna předvídat, že žalovaný jednal protiprávně a udržoval protiprávní stav (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2021 sp. zn. [spisová značka]), když neprováděl povinné revize plynových zařízení podle vyhlášky č. 85/1978 Sb. (od 1. 7. 2022 podle nařízení vlády č. 191/2022 Sb.), a porušoval povinnost udržovat odběrné plynové zařízení v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit [§ 62 odst. 2 písm. f) zákona č. 458/2000 Sb.].

55. Z tohoto označení měla žalobkyně v době podpisu kupní smlouvy důvodně za to, že nemovitost splňuje předpoklady bytu I. kategorie, tedy že všechny obytné místnosti jsou přímo vytápěny ústředním vytápěním (vyhláška ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu). Žalovaný přitom musel dobře vědět, že pokud v popisu nemovitosti užil označení „byt I. kategorie“, uvede tím žalobkyni (které byl projev vůle určen) v domnění, že nemovitost splňuje předpoklady kladené na byt I. kategorie (§ 556, § 4 o. z.). Jinak by tomu samozřejmě bylo za situace, kdyby žalovaný zpravil žalobkyni o opaku. To se však nestalo, žalovaný žalobkyni neseznámil se skutečným stavem nemovitosti (ani ústně, ani prohlídkou, ani jinak). Z postupu žalovaného dokonce vyplývá, že sám skutečný stav zadního domku v důsledku svého nedbalého přístupu ke správě nemovitosti neznal, neboť neprováděl povinné revize a kontroly (vizte výše). Na uvedené nemá jakýkoliv vliv to, že vyhláška pozbyla účinnosti v době před uzavřením kupní smlouvy (k 30. 12. 2001), neboť rozhodující je interpretace (výklad) právního jednání při dbání dobré víry adresáta (k tomu blíže vizte zrušující usnesení Krajského soudu v Brně – pobočka ve [adresa] ze dne 28. 11. 2023 č. j. [spisová značka] odstavec 9 odůvodnění, na něž soud plně odkazuje). Ostatně nájemní smlouva (se kterou žalobkyně byla seznámena) je uzavřena na byt I. kategorie a v tomto ohledu nebyla smlouva smluvními stranami dotčena žádnou změnou; jinými slovy řečeno, nebyla-li žádná změna smlouvy v mezidobí ujednána, má byt splňovat vlastnosti sjednané v nájemní smlouvě, tj. vlastnosti kladené na byt I kategorie (všechny obytné místnosti mají být přímo vytápěny ústředním vytápěním).

56. Podle čl. III. odst. 4 kupní smlouvy předá kupující při podpisu kupní smlouvy kopii průkazu energetické náročnosti a kopii znaleckého posudku budovy. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně měla znalecký posudek k dispozici již před uzavřením smlouvy. Z citovaného ujednání neplyne, že by strany znaleckému posudku přikládaly zvláštní význam. Kupní cena byla sjednána v čl. III. odst. 1 bez vazby na uvedený znalecký posudek. Na znalecký posudek není odkazováno, ani pokud jde o vymezení předmětu koupě a jeho vlastnosti (čl. II., [jméno FO]. a VII kupní smlouvy). Vzhledem k tomu, že jeho obsah musel být oběma stranám při uzavření kupní smlouvy znám, lze jej však považovat za indicii při výkladu smlouvy. V posudku je o zadnímu domku uvedeno, že dle všeobecných požadavků na výstavbu se jedná o rodinný dům, avšak má zhoršenou údržbu s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Ve vztahu k tvrzené vadě je zde uvedeno, že vytápění je lokální plynové, ohřev vody je průtokovým ohřívačem a v kuchyni je kombinovaný sporák. Dům má podle znalce zhoršenou údržbu s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Tato část nemovitosti (bez pozemku) byla oceněna na 476 352,29 Kč. Soud má za to, že z těchto sdělení nelze dovodit že by plynová zařízení byla ve stavu neschopném provozu nebo že by dokonce ohrožovala bezpečnost osob a majetku, jak následně vyplynulo z revizní zprávy. Žalobkyně si z nich naopak důvodně mohla učinit závěr, že zadní domek je způsobilý k bydlení, když se podle požadavků na výstavbu jedná o rodinný dům. Jestliže je ve znaleckém posudku uvedeno, že zadní domek je vytápěn lokálním plynovým topením a ohřev vody je průtokovým ohřívačem, mohla žalobkyně očekávat, že jsou tato zařízení schopna provozu. Z obecného zjištění znalce, že dům má zhoršenou údržbu s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav, pak nelze bez dalšího dovodit, že by plynová zařízení nebyla vůbec schopna provozu.

57. Žalobkyně tedy v okamžiku uzavření kupní smlouvy v dobré víře vycházela z přesvědčení (které v ní užitými pojmy vzbudil sám žalovaný), že nemovitost je přímo vytápěná ústředním vytápěním, což se však míjelo skutečností, když plynové zařízení nebylo schopné bezpečného provozu.

58. Rozhodným okamžikem pro existenci vady je doba přechodu nebezpečí škody na věci, resp. převzetí nemovité věci (§ 2100 odst. 1 věta první ve spojení s § 2130 věta druhá nebo § 2121 o. z.). K převzetí nemovitostí došlo 28. 6. 2021.

59. Z provedeného dokazování vyplynulo, že plynové zařízení v předmětu nájmu nebylo schopno bezpečného provozu. Nebyly prováděny pravidelné servisní prohlídky plynových spotřebičů stanovené výrobcem, docházelo k úniku plynu ve většině závitových spojů, potrubí v ložnici a pokoji bylo zkorodované, plynové topidlo nad vanou bylo připojeno hadicí s prošlou životností, spotřebiče byly odkrytované, potrubí nebylo dostatečně uchyceno a plynové topidlo nad vanou bylo uchyceno na provázcích. Nebyly prováděny pravidelné revize a kontroly dle vyhlášky č. 85/1978 Sb., a nebyla označena skříň uzávěru plynu a plynoměr. Z těchto důvodů bylo plynové zařízení odstaveno z provozu a bylo zakázáno jeho další užívání. Z toho vyplývá, že zadní domek nebyl způsobilý k bydlení a tedy ani k nájmu bytu. Toto je prokázáno nejen výpovědí svědka [jméno FO] a svědkyně [jméno FO], ale především revizní a technickou zprávou a protokolem o odstavení plynového zařízení, včetně fotodokumentace. Z těch mimo jiné vyplývá, že plynové zařízení bylo ve stavu neschopném provozu, ba dokonce ve stavu ohrožujícím zdraví a život. Nebylo-li plynové zařízení ve stavu způsobilém k bezpečnému provozu, nelze dospět k jinému závěru, než že nemovitost (zadní domek) nebyla schopna pronájmu, tedy nebyla ve stavu vhodném pro daný účel. Tímto nedostatkem nemovitost trpěla již v době přechodu nebezpečí škody na kupujícího, jak je zřejmé z jeho povahy (viz svědecká výpověď svědka [jméno FO], svědkyně [jméno FO] a revizní zprávy). Žalobkyně sice věděla, že nemovitosti jsou ve špatném stavebně-technickém stavu, avšak stav zadního domku byl horší, než žalobkyně vzhledem ke všem výše uvedeným skutečnostem musela při uzavření smlouvy důvodně očekávat. Žalovaný tedy neposkytl žalobkyni plnění v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy (§ 2095 o. z.), čímž se dopustil vadného plnění (§ 2099 odst. 1 věta první o. z.).

2. Škoda 60. Žalobkyně se domáhá náhrady ušlého zisku v podobě ušlého nájemného z nájmu zadního domku za 13 měsíců od října 2021 do října 2022 po 1 318 Kč, tj. celkem 17 134 Kč. Žalobkyně tvrdila, že po nájemkyni v uvedeném období nepožadovala nájemné, protože předmět nájmu byl natolik vadný, že neumožňoval bezpečné bydlení.

61. Z čl. [jméno FO]. bodu 2 kupní smlouvy vyplývá, že na žalobkyni přešla práva a povinnosti z nájmu zadního domku (v souladu s § 2221 odst. 1 o. z.). Z nájemní smlouvy vyplývá, že byla uzavřena na dobu neurčitou. Výše nájemného byla sjednána ve výši 1 318 Kč. Nájem zanikl výpovědí bez výpovědní doby na základě výpovědi pronajímatele ze dne 3. 11. 2022. Platnost a důvodnost výpovědi nejsou pro tuto věc rozhodující.

62. Bylo prokázáno, že nájemkyně v uvedeném období v bytě nebydlela, nehradila nájemné a žalobkyně jej po ní nepožadovala. Soud dospěl k závěru, že stav nemovitosti (vizte popis vady předmětu koupě výše), respektive předmětu nájmu, byl natolik špatný, že zcela znemožňoval užívání bytu. V důsledku nefunkčnosti plynových zařízení v bytě chybělo vytápění. Bez této služby přitom nebylo možné užívat byt k bydlení, zvlášť v období topné sezóny (srov. § 2247 odst. 2 o. z., usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2006 sp. zn. [spisová značka], § 11 vyhlášky č. 268/2009 Sb.). To, že žalobkyně nepožadovala po nájemkyni nájemné, soud proto hodnotil jako prominutí nájemného v souladu s § 2208 odst. 1 o. z. Prominuté nájemné ve výši 17 134 Kč představuje ušlý zisk (škodu) žalobkyně.

63. Již na tomto místě považuje soud za nutné zabývat se námitkou žalovaného, že nájemkyně byla ochotna byt užívat i nadále. Ze zvukového záznamu z října 2021 vzal soud za prokázané, že nájemkyně si byla vědoma toho, že byt není způsobilý k bydlení. Tvrzení žalovaného, že byla ochotna v bytě dále bydlet je obsahem zvukového záznamu vyvráceno i proto, že nájemkyně na místě vyplňovala žádost o přidělení obecního bytu. I kdyby byla prokázána ochota nájemkyně v bytě dále bydlet (což v projednávané věci není dáno), přestože měl předmět nájmu výše uvedenou vadu, prominutí nájemného by nebylo možné přičítat k tíži žalobkyně. Podle názoru soudu nebylo po žalobkyni možné spravedlivě požadovat, aby nájemkyni umožnila byt dále užívat k bydlení a vybírala od ní nájemné, když byl byt objektivně neobyvatelný. Na jednu stranu je pravda, že strany si mohou ujednat i to, že byt bude mít horší vlastnosti, než je obvyklé. Na druhou stranu nájemní smlouva takové ujednání neobsahuje (naopak mělo jít o byt I. kategorie) a žalobkyně s nájemkyní takovou dohodu neuzavřely. Žalobkyně by tak byla nucena jednat protiprávně, neboť předmět nájmu měl závažné vady a svými vlastnostmi neodpovídal nájemní smlouvě, žalobkyně nemohla zajistit plnění základních služeb spojených s nájmem (k její případné povinnosti zajistit náhradní způsob vytápění vizte níže). Soud má za to, že nelze ani dovodit povinnost žalobkyně takovou dohodu s nájemkyní uzavřít, neboť by nešlo o vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy podle § 2903 odst. 1 o. z. (vizte níže). Žalobkyně naopak postupovala v souladu se svou prevenční povinností podle § 2900 o. z., neboť nájemkyni by v bytě hrozila újma na zdraví.

64. Nad rámec výše uvedeného lze poznamenat, že pronajímatel je oprávněn odstranit vady předmětu nájmu i bez vytknutí vady nájemcem ([jméno FO], [Anonymizováno]. [jméno FO], [Anonymizováno]. a [Anonymizováno]. Občanský zákoník [jméno FO]. Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055-3014). [Komentář k § 2208]. 1. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2014, s. 252.). Nelze proto dávat k tíži žalobkyni, že prominula nájemné, ačkoli nájemkyně práva z vad neuplatnila.

3. Příčinná souvislost 65. Pro vznik nároku na náhradu škody podle § 2913 o. z. je třeba, aby škoda vznikla v důsledku porušení smluvní povinnosti, resp. aby mezi protiprávním jednáním škůdce a škodou byl vztah příčinné souvislosti (kauzalita). V první řadě musí být mezi jednáním škůdce a vznikem škody vztah příčiny a následku. Jednání je příčinou vzniku škody, pokud by bez něj škoda nevznikla, a jednání je tedy pro vznik škody nutnou podmínkou (condicio sine qua non). Škoda dále musí být škůdci objektivně přičitatelná, respektive vztah příčinné souvislosti musí být adekvátní (vizte rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2018 sp. zn. [spisová značka]). Pokud jde o kritéria objektivní přičitatelnosti, je v případě smluvní odpovědnosti podle § 2913 o. z. třeba zkoumat ochranný účel porušené povinnosti a podpůrně vycházet z předvídatelnosti škody z horizontu optimálního pozorovatele (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2021 sp. zn. [spisová značka], MELZER, F. [jméno FO]: MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník - velký komentář, [jméno FO] IX, Úvodní výklad před § 2909 an. [adresa]: Leges, 2018, s. 231). Pokud má být jako v tomto případě nahrazen ušlý zisk, je rozhodující, zda by nebýt jednání škůdce poškozený reálně dosáhl zvýšení jmění „při pravidelném běhu věcí“. Na „pravidelný běh věcí“ lze usuzovat z okolností svědčících o tom, že jednání vedoucí k zisku se již začalo nebo alespoň nepochybně mělo začít naplňovat, a že nebýt škodního jednání výsledek by se dostavil (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 2014 sp. zn. [spisová značka]).

66. Pokud by žalovaný plnil bez výše uvedené vady, zadní domek, který byl předmětem nájmu, by byl nadále způsobilý k bydlení, nájemkyně by jej mohla bezpečně užívat, a žalobkyně by tak nemusela prominout nájemné a nadále by měla příjem z nájemného. Vztah příčiny a následku je proto dán. Povinnost plnit bez vad (§ 1914, § 2095 o. z.) má zajistit, že kupující bude moct předmět koupě použít k danému účelu. Další nájem věci je pravidelným způsobem použití nemovitosti a ušlý nájem představuje typickou škodu, před kterou má povinnost prodávajícího plnit bez vad kupujícího chránit. Možnost vzniku takové škody při vadném plněním je současně při absenci zvláštních okolností případu vždy předvídatelná. Vzhledem k tomu, že nájem vznikl dlouho před uzavřením kupní smlouvy, a to na dobu neurčitou, lze při pravidelném běhu věcí usuzovat na to, že by trval i nadále a žalobkyni by plynul zisk z nájemného.

67. Skutečnost, že do skutkového děje vstoupilo rozhodnutí žalobkyně prominout nájemné, nelze hodnotit jako přerušení (přetržení) příčinné souvislosti, neboť hlavní a rozhodující příčinou vzniku škody je přesto vadné plnění žalovaného (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2012 sp. zn. [spisová značka]). K nemožnosti přičítat prominutí nájemného k tíži žalobkyně vizte výše.

4. Liberace 68. Žalovaný netvrdil žádné skutečnosti, které by mohly zakládat existenci liberačního důvodu podle § 2913 odst. 2 o. z.

5. Spolupřičitatelnost škody poškozenému (spoluzpůsobení škody)

69. Tvrdil však několik skutečností, které by mohly vést ke snížení jeho povinnosti nahradit škodu (§ 2918 o. z.). Důkazní břemeno v tomto ohledu nese žalovaný, neboť se jedná o skutečnosti, jejichž prokázání je v jeho zájmu. Nejedná se pouze o otázku nedostatku příčinné souvislosti. Pro přičtení škody poškozenému platí zásadně stejné předpoklady jako u odpovědnosti škůdce (MELZER, F. [jméno FO]: MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník - velký komentář, [jméno FO] IX, § 2918. [adresa]: Leges, 2018, s. 406, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2024 sp. zn. [spisová značka], srov. také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2021 sp. zn. [spisová značka]). O nedostatek příčinné souvislosti by šlo, pokud by škoda nastala výlučně z příčiny, která se přičítá poškozenému. V případě, že by vedle sebe působilo více příčin, z nichž některé by byly přičitatelné škůdci a některé poškozenému, řešila by se daná situace zpravidla podle § 2918 o. z. (MELZER, F. [jméno FO]: MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník - velký komentář, [jméno FO] IX, § 2918. [adresa]: Leges, 2018, s. 407-409).

70. Žalovaný tvrdil, že (1) žalobkyni byl umožněn přístup do nemovitostí ještě před uzavřením kupní smlouvy. Prohlídka bytu č. [hodnota] se neuskutečnila, protože nájemci nebyli doma a žalobkyně neprojevila o jeho prohlídku zájem, když měla možnost zhlédnout objekt zvenčí. Dále tvrdil, že (2) žalobkyni nic nebránilo zajistit vytápění bytu na přechodnou dobu jiným způsobem a uvést byt v co nejkratší době do stavu, v němž by nájemkyně v užívání pokračovala. V neprospěch žalobkyně má svědčit, že (3) otálela s uplatněním práva z vadného plnění.

71. Neuskutečnění prohlídky části převáděné nemovitosti by bylo možné zohlednit, pokud by představovalo nedodržení potřebné míry pečlivosti. Potřebnou míru pečlivosti lze posoudit podle stejných hledisek, podle jakých se posuzuje konkrétní povinnost opatrnosti u škůdce (MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. [jméno FO] IX. § 2894–3081. [adresa]: Leges, 2018, s. 406-407), zejm. prevenční povinnosti dle § 2900 o. z. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2010 sp. zn. [spisová značka]), byť poškozený prevenční povinnost jako takovou nemá (vizte níže). Ustanovení § 2900 o. z. však lze aplikovat, pouze pokud konkrétní povinnost opatrnosti nevyplývá ze zvláštního zákona (tamtéž, vizte také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 8. 2017 sp. zn. [spisová značka]). Pokud poškozený dodrží takovou míru pečlivosti, kterou po něm vyžaduje zvláštní norma (např. úprava kupní smlouvy), nelze dovozovat spolupřičitatelnost z obecného § 2900 o. z. Takovou zvláštní normou je § 2104 o. z., podle kterého je kupující povinen věc prohlédnout co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci (v tomto případě při převzetí, vizte výše). Jestliže zákon stanoví dobu prohlídky takto jednoznačně, nelze po kupujícím požadovat, aby jednal s ještě vyšší mírou opatrnosti a prohlížel věc již před uzavřením smlouvy. Opačný závěr by byl v rozporu s principem právní jistoty.

72. Povinnost prohlédnout věc před uzavřením smlouvy neplyne ani z § 2103 o. z. Toto ustanovení je toliko výkladovým pravidlem, které napomáhá určit sjednané vlastnosti (KOLMAČKA, V. Odpovědnost za právní vady. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2024, s. 296-299, k tomu vizte výše).

73. Ustanovení § 2103 a § 2104 byla převzata z obchodního zákoníku, který vycházel z Úmluvy OSN o mezinárodní koupi zboží (vizte důvodovou zprávu k o. z. a důvodovou zprávu k obchodnímu zákoníku). Lze proto při výkladu těchto ustanovení vycházet i z tohoto inspiračního zdroje. Podle čl. 38 odst. 1 Úmluvy OSN o mezinárodní koupi zboží kupující musí prohlédnout zboží nebo zařídit jeho prohlídku v době podle okolností co nejkratší. Podle čl. 35 odst. 3 Úmluvy OSN o mezinárodní koupi zboží prodávající neodpovídá podle písmen a) až d) předchozího odstavce za vady zboží, o kterých kupující v době uzavření smlouvy věděl nebo nemohl nevědět. Citovaná ustavení se vykládají tak, že kupující není k prohlídce před dodáním věci povinen, a nejedná proto nedbale, jestliže prohlídku před uzavřením smlouvy neprovede, i když ho k ní prodávající vyzval [TICHÝ, L. CISG (Úmluva OSN o smlouvách o mezinárodní koupi zboží). 1. vydání. [adresa]: [právnická osoba]. Beck, 2017, s. 163, 176].

74. Soud dospěl k závěru, že k tíži žalobkyně nelze přičítat, že si před uzavřením smlouvy neprohlédla i tzv. zadní domek. Žalobkyně takovou povinnost neměla a nelze ji dovodit ani z obecné prevenční povinnosti. Kromě toho bylo prokázáno, že žalobkyně projevila zájem si zadní domek prohlédnout spolu s ostatními nemovitostmi, avšak to nebylo možné. Žalobkyni nelze přičítat k tíži, že nepodmínila uzavření smlouvy dodatečnou prohlídkou. Naopak lze přičítat k tíži žalovanému, že jako pronajímatel v den prohlídky nezajistil přístup do bytu, neboť to byl právě on, kdo tak mohl po dohodě s nájemkyní učinit.

75. Žalovaným tvrzené skutečnosti, že žalobkyni nic nebránilo zajistit vytápění bytu na přechodnou dobu jiným způsobem (např. elektrickým topením) a uvést byt v co nejkratší době do stavu, v němž by nájemkyně v užívání pokračovala, by obecně bylo možné zohlednit jako přiměřená opatření k odvrácení hrozící újmy podle § 2903 o. z.

76. Nezakročení k odvrácení škody podle § 2903 odst. 1 o. z. lze považovat za jeden z důvodů přičitatelnosti škody poškozenému. Nejvyšší soud k tomu v rozsudku ze dne 17. 12. 2024 sp. zn. [spisová značka], uvedl: „Ustanovení § 2903 o. z. upravuje, jak si má počínat osoba, jíž hrozí vznik újmy. Je na ohroženém, aby přiměřeným způsobem čelil událostem, z nichž mu může vzniknout újma, a pokud tak neučiní, přičítá se v odpovídajícím rozsahu následek jemu samému. Právním následkem jeho nečinnosti je pak stav, kdy poškozenému nevzniká nárok na náhradu újmy vůči škůdci (§ 2903 odst. 1 o. z.). […] Nová úprava zakročení neukládá jako povinnost, neboť vychází z přesvědčení, že je záležitostí každého, jak nakládá s vlastním majetkem. Neodvrácení je tak v rovině přičitatelnosti vlastního jednání na spoluzpůsobení újmy [srov. ŠVESTKA, [právnická osoba], J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, [jméno FO], (§ 2521–3081). [adresa]: Wolters Kluwer, 2014]. Při posuzování, co je přiměřené a co vybočuje z úkonů nutných k zabránění vzniku újmy, je třeba brát v úvahu především chráněný zájem a jeho hodnotu. Pro takové posouzení platí, že čím vyšší je hodnota chráněného zájmu, přesnější jeho určení a jeho očividnost, tím rozsáhlejší je jeho ochrana. Přiměřenost přitom bude posuzována z objektivního hlediska, tedy při zohlednění jednání rozumné třetí osoby v postavení ohroženého. Právním následkem nečinnosti podle § 2903 odst. 1 o. z. je, že vznikne-li právně relevantní škoda nebo újma, nemůže se její náhrady poškozený úspěšně domáhat. Důvodem je, že poškozený škodu fakticky způsobil, respektive neučinil vše, co by rozumná osoba na obranu svých práv učinit měla (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2021 sp. zn. [spisová značka], publikovaný pod č. 89/2022 Sb. rozh. obč., nebo ze dne 15. 12. 2021 sp. zn. [spisová značka], či usnesení ze dne 26. 1. 2023 sp. zn. [spisová značka]). Uvedené pravidlo je specifickým projevem pravidla obecnějšího vyjádřeného v § 2918 o. z., který upravuje spoluúčast poškozeného. Obecně platí, že daná ustanovení je třeba vykládat ve vzájemném souladu, a to tak, že ve smyslu § 2903 poškozený nese ze svého, čemu mohl zabránit, avšak jen v rozsahu, který vyplývá z pravidel o spoluúčasti poškozeného (srov. MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. [jméno FO] IX. § 2894–3081. [adresa]: Leges, 2018, s. 108).“ 77. Jelikož je citované ustanovení projevem obecnějšího pravidla v § 2918 o. z., důkazní břemeno ohledně toho, jaká opatření měl poškozený přijmout, a ohledně jejich přiměřenosti nese škůdce, tedy žalovaný. Soud vyzval žalovaného v souladu s § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby doplnil svá tvrzení a označil důkazy k jejich prokázání o tom, jaká konkrétní opatření za účel odvrácení škody žalobkyně neprovedla a dle žalovaného provést měla, v jakém rozsahu by taková opatření zabránila vzniku škodu a z jakých okolností dovozuje, že by taková opatření byla přiměřená ve vztahu k hrozící škodě, zejména pokud jde o poměr výše škody, která by byla odvrácena, a nákladů na provedení takových opatření. Žalovaný však na takové poučení řádně nereagoval, jeho tvrzení zůstala v obecné rovině. Soud proto dospěl k závěru, že žalovaný v tomto směru neunesl břemeno tvrzení, a tedy ani břemeno důkazní.

78. Kromě toho je třeba uvést, že náklady na přiměřená opatření by byl jako škodu povinen hradit žalovaný. Pokud by si tedy žalobkyně pronajala elektrické přímotopy, byl by žalovaný povinen hradit nejen nájemné za ně, ale také případné vyšší náklady za energie. Vzhledem k tomu, že ušlé nájemné činilo pouze 1 318 Kč měsíčně, je prakticky vyloučeno, že by takové opatření bylo přiměřené. Stav plynových rozvodů byl natolik špatný, že jejich oprava byla zjevně vyloučena. Nebylo přitom možné po žalobkyni požadovat, aby ihned zajistila rozvody nové. Takové opatření by vzhledem k celkovému špatnému stavu nemovitosti postrádalo hospodářského smyslu, když je zřejmé, že je třeba celková rekonstrukce.

79. Soud se neztotožnil ani se třetí námitkou žalovaného, že žalobkyně přispěla ke vzniku škody tím, že otálela s uplatněním práva z vadného plnění. Tato skutečnost nemůže být relevantní už proto, že žalovaný dosud svou odpovědnost za vady zcela neuznává. I kdyby žalobkyně práva z vad uplatnila dříve, je zřejmé, že by je žalovaný neodstranil.

80. Nad rámec výše uvedeného je třeba poukázat na skutečnost, že žalobkyně se svým aktivním jednáním snažila vzniku škody zamezit zajištěním náhradního ubytování pro nájemkyni. Pasivní přístup k zamezení vzniku škody je proto třeba spatřovat nikoli u žalobkyně, nýbrž u žalovaného, který odpovídající náhradní ubytování neposkytl.

81. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobě vyhověl (výrok I. rozsudku).

82. Výrok II. rozsudku o tom, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení, má oporu v ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., kde se uvádí, že měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

83. Žalobkyně byla v řízení úspěšnější než žalovaný, soud jí proto přiznal náhradu nákladů řízení. Řízení je pro účely náhrady nákladů řízení třeba rozdělit na dva úseky, a to na řízení před pravomocným částečným zastavením řízení (5. 6. 2024) a po něm.

84. Pokud jde o část řízení před částečným zastavením řízení, byla žalobkyně v řízení úspěšnější než žalovaný v rozsahu 62 % (úspěch žalobkyně 81 %, úspěch žalovaného 19 %). Žalobkyně zavinila zastavení řízení co do částky 3 954 Kč, když vzala žalobu zpět nikoli pro chování žalovaného (§ 146 odst. 2 o. s. ř.), a proto je nutné na tuto část předmětu řízení nahlížet jako na její neúspěch. Pokud jde o část řízení po částečném zastavení řízení, byla žalobkyně již zcela úspěšná (v rozsahu 100 %).

85. Výši náhrady nákladů řízení soud určil dle vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „advokátní tarif“). [právnická osoba]. 1. 2025 nabyla účinnosti novela advokátního tarifu provedená vyhl. č. 25/2024 Sb. (dále jen „novela“). Za právní služby poskytnuté přede dnem nabytí účinnosti novely náleží odměna podle advokátního tarifu ve znění před novelou, za právní služby poskytnuté za účinnosti novely náleží odměna podle advokátního tarifu ve znění novely (čl. II novely). V souladu s tím soud aplikoval citovaná ustanovení advokátního tarifu v příslušném znění.

86. Tarifní hodnota podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu činila do pravomocného částečného zastavení řízení (5. 6. 2026) částku 21 088 Kč. Po částečném zastavení činila 17 134 Kč. Sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby podle § 7 bod 5 advokátního tarifu z tarifní hodnoty 21 088 Kč činí 1 980 Kč a z tarifní hodnoty 17 134 Kč činí 1 820 Kč.

87. Za dobu před částečným zastavením řízení náleží žalobkyni náhrada za odměnu advokáta za 11 úkonů právní služby [převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, předžalobní výzva a písemné podání žaloby a vyjádření ze dne 25. 4. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, podání odvolání dle § 11 odst. 1 písm. k) advokátního tarifu, účast na jednání soudu dne 18. 9. 2023, dne 15. 4. 2024 (přesahující 2 hodiny) a dne 6. 5. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 23. 1. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. c) advokátního tarifu, nahlížení do spisu dne 8. 9. 2023 dle § 11 odst. 1 písm. f) ve spojení s § 11 odst. 3 advokátního tarifu], se sazbou mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby 1 980 Kč (§ 7 bod 5 ve spojení s § 8 odst. 1 advokátního tarifu). Za tyto úkony byl dále přiznán v souladu s § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu 11x režijní paušál á 300 Kč. Dále byla přiznána náhrada za soudní poplatek za žalobu ve výši 844 Kč a za odvolání ve výši 1 055 Kč. Dále byla přiznána náhrada za cestovné za cesty osobním automobilem na soudní jednání 18. 9. 2023, 15. 4. 2024 ze sídla advokáta ve [adresa] do sídla soudu a zpět v celkové výši 1 596,44 Kč. Vzdálenost mezi městy činí za každou zpáteční cestu 73,2 km. Za cestu dne 18. 9. 2023 bylo přiznáno cestovné ve výši 519,36 Kč za 73,2 km při kombinované spotřebě dle technického průkazu 4,6 l na 100 km, ceně benzínu 41,20 Kč za 1 l a náhradě za opotřebení vozidla při sazbě 5,20 Kč na 1 km (§ 1, § 4 písm. a) vyhl. č. 467/2022 Sb. ve znění účinném ke dni cesty). Za cesty ve dnech 15. 4. 2024 a 6. 5. 2024 bylo přiznáno cestovné celkem 1 077,08 Kč (2 x 538,54 Kč) za 146,4 km při kombinované spotřebě dle technického průkazu 4,6 l na 100 km, ceně benzínu 38,2 Kč za 1 l a náhradě za opotřebení vozidla při sazbě 5,60 Kč na 1 km (§ 1, § 4 písm. a) vyhl. č. 398/2023 Sb. ve znění účinném ke dni cesty). Celkem by tedy při plném úspěchu žalobkyni náleželo na náhradě nákladů řízení 28 575,44 Kč. Jelikož žalobkyně byla úspěšná v rozsahu 62 %, byla jí přiznána náhrada nákladů řízení v částce 17 717 Kč.

88. Za dobu po částečném zastavení řízení náleží žalobkyni náhrada za odměnu advokáta za 4 úkony právní služby [vyjádření k odvolání žalovaného ze dne 19. 7. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. k) advokátního tarifu, vyjádření k rozhodnutí odvolacího soudu ze dne 1. 10. 2024 a vyjádření k výzvě soudu ze dne 2. 12. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, účast na jednání soudu dne 22. 1. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g)] se sazbou mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby 1 820 Kč (§ 7 bod 5 ve spojení s § 8 odst. 1 advokátního tarifu). Za tyto úkony byl dále přiznán v souladu s § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu 3x režijní paušál á 300 Kč (před nabytím účinnosti novely) a 1x režijní paušál á 450 Kč (po nabytí účinnosti novely). Za cestu dne 6. 5. 2025 bylo přiznáno cestovné ve výši 545,10 Kč za 73,2 km při kombinované spotřebě dle technického průkazu 4,6 l na 100 km, ceně benzínu 35,80 Kč za 1 l a náhradě za opotřebení vozidla při sazbě 5,80 Kč na 1 km (§ 1, § 4 písm. a) vyhl. č. 475/2024 Sb. ve znění účinném ke dni cesty). Celkem tedy žalobkyni za tuto část řízení na náhradě nákladů řízení náleží 8 630 Kč.

89. Žalobkyni celkem náleží náhrada nákladů řízení ve výši 26 347 Kč.

90. Soud nepřiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení v souvislosti s poradou s klientem dne 24. 1. 2023, neboť porada se konala ještě před podáním žaloby. Žalobkyni proto náleží náhrada pouze za odměnu advokáta za úkon převzetí a příprava zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, jehož je součástí.

91. Soud nepřiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení v souvislosti s podáním ze dne 12. 3. 2024 a 25. 3. 2024, neboť obsahem těchto podání žalobkyně učinila toliko bližší specifikaci již dříve označených důkazů v podobě sdělení iniciálů navržených svědků, předložila jimi zvukové záznamy navrhované k provedení důkazů včetně specifikace konkrétního časového úseku, jež má být k důkazu přehrán, a učinila žádost o odročení jednání. Specifikaci navržených důkazů a předložení zvukových záznamů však měla žalobkyně řádně učinit již spolu s navržením důkazů k provedení, nikoli dodatečným podáním; pokud jde o žádost o odročení jednání pak tato není samostatným úkonem právní služby. Pokud jde o podání ze dne 12. 3. 2024 a 25. 3. 2024 pak soud vychází také z toho, že za tyto podání žalobkyně náhradu nákladů řízení zvlášť ani nepožadovala.

92. Výrok o tom, že žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení k rukám advokáta, má oporu v ust. § 149 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že zastupoval-li advokát účastníka, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení, je ten, jemuž byla uložena náhrada těchto nákladů, povinen zaplatit ji advokátovi.

93. Výroky III. a IV. o náhradě nákladů řízení státu mají oporu v ustanovení § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy tyto náklady spočívají ve svědečném, které bylo svědkyni [jméno FO] přiznáno usnesením Okresního soudu v Kroměříži ze dne 16. 4. 2024 č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 13. 5. 2024, ve výši 856 Kč. Účastníci jsou povinni nahradit státu náklady podle výsledků řízení. Žalobkyně je povinna nahradit státu svědečné podle svého neúspěchu v rozsahu 19 %, tj. v částce 163 Kč. Žalovaný je povinen nahradit státu svědečné podle svého neúspěchu v rozsahu 81 %, tj. v částce 694 Kč. V případě, že tato částka ve stanovené lhůtě uhrazena nebude, bude věc předána po 30 dnech od uplynutí lhůty k zaplacení k vymáhání příslušnému celnímu úřadu.

94. Lhůty k plnění jsou stanoveny v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., kde se uvádí, že uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Poučení