12 C 172/2019-374

Rubrum

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl soudcem JUDr. Milanem Plhalem ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] zastoupených advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 1 072 500 Kč s příslušenstvím a 23 000 Kč takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit každému žalobci 155 375 Kč s 9,75 % úrokem z prodlení od 4. 4. 2019 do zaplacení a 3 450 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobci domáhali, aby žalovaná každému z nich zaplatila dalších 344 725 Kč s 9,75% úrokem z prodlení od 4. 4. 2019 do zaplacení a 8 050 Kč.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu v Hradci Králové náklady řízení 2 494,52 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna nahradit České republice na účet Okresního soudu v Hradci Králové náklady řízení 1 069 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1 Žalobci se domáhali zaplacení 1 072 500 Kč a 23 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že 11. 7. 2018 uzavřeli kupní smlouvu, kterou jim žalovaná prodala pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům a pozemek [parcelní číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec] (dále také jen„ nemovitosti“). Žalované zaplatili kupní cenu 2 495 000 Kč. 2 Žalobci projevili o koupi nemovitostí zájem na základě inzerátu, ve kterém bylo výslovně uvedeno následující:„ [příjmení] prošla prvními velkými úpravami v roce 1988, a to - roubené obvodové konstrukce nahrazeny zděnými, nové stropní konstrukce, nová okna, nové podlahy, zřízení koupelny a WC, v roce 2003 - přístavba verandy, výměna krovů, střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení, přístavba verandy, výměna krovů, střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení + fasáda“. 3 Po převodu vlastnického práva žalobci zjistili první vady, které žalované vytkli při ústním jednání na místě samém dne 6. 9. 2018 a dopisem ze dne 24. 9. 2018. Žalovaná na vytknutí vad nereagovala a žalobci nejsou odborníky ve stavebnictví. Nechali proto zpracovat znaleckým ústavem [právnická osoba] znalecký posudek. Na základě těchto zjištění žalobci opakovaně vytkli vady, a to prostřednictvím advokáta předžalobní výzvou ze dne 25. 3. 2019, jejíž přílohou byl znalecký posudek. Jednalo se o: 1/ Vadu statiky – chybějící vodorovné ztužení krovu kleštinami jednotlivých krokví krovu v úrovni stropu půdní vestavby; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 50 000 Kč. 2/ Vadu hydroizolace – trhlina doplňkové hydroizolace u šikmé střechy; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 5 000 Kč. 3/ Vadu spočívající v nedostatečné vzduchotěsnosti obálky - předstěny v podkrovní vestavbě, přičemž tato si vyžádá také odstranění nevhodně vytvořené předstěny; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 146 000 Kč. 4/ Vadu spočívající v tepelných mostech v obvodových konstrukcích, přičemž toto si vyžádá dozateplení obálky budovy na vyhovující tloušťku tepelného izolantu, dle normových požadavků, a zateplení soklové části obvodové stěny; náklady na odstranění znalecký ústav určil na 764 200 Kč. 5/ Vadu spočívající v chybějícím nezávislém přívodu vzduchu ke krbu a vyvložkování komínového tělesa a platné revizi spalinových cest. Zde ústav stanovil náklad 40 000 Kč. 6/ Vadu spočívající nezateplení rozvodu vody, čemuž odpovídá náklad 300 Kč. 7/ Vady týkají se v nevydání kolaudačního rozhodnutí a projektové dokumentace domu, popř. neodpovídají skutečnému stavu či způsobu užívání. Dále pak vadu spočívající v nepředání průkazu energetické náročnosti budovy a v nepředání revize hromosvodu, která by nebyla starší 5 let, protokolu o pravidelné kontrole hromosvodu, vadu spočívající v tom, že žalobcům nebyla předána revize či kontrola spalinových cest nikoli starší 1 roku, dále vadu spočívající v tom, že nebyla žalobcům předána revize zdroje vytápění na tuhá paliva nikoli starší 2 let a konečně vadu spočívající v nepředání povolení k odběru podzemní vody a kolaudace studny. Náklady na odstranění těchto vad znalecký ústav určil částkou 67 000 Kč. 4 Celkem 1 072 500 Kč a náklady na zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč. 5 Žalobci doplnili, že před podpisem kupní smlouvy nemovitosti 3x navštívili. Nemovitosti si prohlédli, avšak dům byl zaplněn nábytkem a některé věci nebylo možno zjistit. Nemovitosti koupili za účelem okamžitého bydlení. Do té doby každý z nich bydlel v jednom nájemním bytě a tyto byty opustili. V místnosti v podkroví měl bydlet syn žalobkyně, který v té době maturoval. Po nastěhování zjistili, že dům trpí vadami. Stropy a stěny praskaly v důsledku absence vodorovného ztužení krovu z důvodu vyřezání trámů v podkroví. Po poradě s odborníky provedli zpevnění krovů přišroubováním asi 40 kleštin. Dům trpěl vlhkostí a nebylo možno jej vytopit, protože komín vykazoval nedobrý stav. Místnost v podkroví syn žalobkyně nemohl užívat, protože v ní mrzlo. V důsledku toho se syn žalobkyně odstěhoval ke svému otci. Na opravy museli žalobci čerpat další úvěr. K vadě 3 sdělili, že tato nebyla viditelná, protože skelná vata a rozlámaný polystyren byly zakryty dřevotřískovými deskami. Tuto vadu rovněž svépomocí odstranili. K vadě 4 vysvětlili, že až 6. 9. 2018 zjistili, že dům není ve skutečnosti zateplen, ale je obložen polystyrenem v slabé vrstvě za účelem vyrovnání venkovní omítky. Tuto vadu doposud neodstranili. Vadu 5 spočívající v absenci vyvložkování komínu a nezávislého přívodu vzduchu, rovněž odstranili. Celá záležitost měla za následek narušení jejich partnerských vztahů. 6 Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Bránila se tím, že se žalobci domáhají celkového plnění z titulu odpovědnosti za vady ve výši 1 072 500 Kč, přičemž kupní cena činila 2 495 000 Kč a při ceně pozemku 348 000 Kč (dle odhadu [číslo] pro [právnická osoba]) a odečtení provize realitní kanceláře ve výši 100 000 Kč by cena domu [adresa] včetně příslušenství (přístřešek, studna, venkovní úpravy – zpevněné plochy, oplocení, přípojky vody a kanalizace, septik) měla činit jen 974 500 Kč. Potvrdila, že asi dva měsíce po uzavření kupní smlouvy žalobci písemně vytkli vady nemovitostí a nemovitosti inzerovala přes jí pověřenou realitní kancelář na internetu, jak popisují žalobci. Žalobci měli možnost, a také ji opakovaně využili, nemovitosti shlédnout a prohlédnout dopodrobna jejich stav – stalo se tak celkem 4x před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaná jim o domě, jeho stáří a provedených opravách poskytla všechny jí známé informace. Sdělila jim, že byl postaven v roce 1935, ona jej získala do vlastnictví v roce 1985, že se jedná o objekt energetické náročnosti třídy G, přičemž žalobci nepožadovali průkaz energetické náročnosti budovy, jak je uvedeno v bodě VI. kupní smlouvy. V této kupní smlouvě účastníci mj. sjednali (bod VI., prohlášení strany kupující), resp. strana kupující prohlašuje, že„ je seznámena s faktickým i právním stavem převáděných nemovitých věcí, že faktický i právní stav odpovídá ustanovením této smlouvy a že si na straně prodávající nevymínila žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí.“ Žalovaná dodala, že dům prohlédl i znalec [právnická osoba] [jméno] [příjmení] v souvislosti s úvěrem, který žalobci na koupi získali. Ve svém odhadu z 5. 7. 2018, [číslo] určil obvyklou cenu nemovitostí na 2 495 000 Kč. Žalovaná poukázala na soudní judikaturu a dovozovala, že všechny vytýkané vady byly zjistitelné ve smyslu ustanovení § 2103 o. z. Např. tloušťku zateplení bylo možné zjistit, aniž by došlo k destrukci, což je parametr skryté vady. 7 Žalobci vzali žalobu v části týkající se odpovědnosti za vady pod body 2 a 6 zpět a v tomto rozsahu soud řízení usnesením ze dne 21. 9. 2020, č. j. 12 C 172/2019-179, zastavil. Předmětem řízení tak zůstal nárok na slevu z kupní ceny pro vady pod body 1, 3-5 a 7 ve výši 1 067 200 Kč a náklady na zpracování znaleckého posudku 23 000 Kč. 8 Okresní soud uzavřel, že žalovaná odpovídá za vady pod body 1, 3, 4 a vadu 7 v části nevydání revize komína. 9 Z tohoto důvodu rozsudkem ze dne 16. 4. 2021, č. j. 12 C 172/2019-312 každému žalobci podle § 2099 a násl. o. z. přisoudil 125 000 Kč s požadovaným úrokem z prodlení, který odpovídá § 1968 a § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013Sb. Žalobcům přiznal z požadovaných 23 000 Kč podle § 1924 o. z. za znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] 24 %, protože pouze v tomto rozsahu byla žaloba důvodná. Ve zbytku žalobu zamítl. 10 Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 19. 10. 2021, č. j. 26 Co 188/2021-358 rozsudek okresního soudu v části výroku II, jíž byla zamítnuta žaloba, aby žalovaná každému z žalobců zaplatila 33 500 Kč s úrokem z prodlení (celkem 67 000 Kč – sleva z důvodu vad pod bodem 7 spočívajících v nevydání potřebných listin) zrušil a v této části řízení zastavil. Ve zbývající části výroku II a ve výrocích I, III a IV rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. 11 Krajský soud předně shledal, že je dána odpovědnost žalované i za vadu 5. Dále poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016), aby při úvaze o přiměřenosti výše slevy z kupní ceny nevycházel pouze z rozdílu ceny nemovitostí bez vad a s vadami a zohlednil i náklady žalobců na provedení nutných oprav a při jejich vyčíslení zvážil i hledisko možného zhodnocení věci opravou (které nemůže jít k tíži žalované), vč. amortizace nemovitosti (domu) s tím, že v době převodu nemovitostí mělo jít o konstrukce 15 let staré a vyčíslení by mělo odrážet náklady nutné k uvedení nemovitosti do stavu běžného opotřebení ke dni uzavření kupní smlouvy. Za nutné náklady odvolací soud nepovažoval náklady potřebné na vytvoření nových konstrukcí, ale jen takové, jejichž vynaložením nedojde k významnému zhodnocení domu (ani k ovlivnění jeho funkční a estetické kvality). Dále okresnímu soudu udělil pokyn přihlédnout k tomu, jak se každá vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikovala či omezovala nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování, k podílu ceny domu na celkové zaplacené kupní ceně apod. a výši slevy určit pro každou vadu jednotlivě. 12 Předmětem řízení proto zůstaly nároky z odpovědnosti za vady uvedené pod body 1, 3, 4 a 5, z nichž žalobci odvozovali nárok na slevu v celkové výši 1 000 200 Kč. 13 Z nabídky prodeje nemovitostí formou inzerce realitní kanceláří soud zjistil, že obsahovala mj. údaje:„ Prodej zrekonstruované zemědělské usedlosti…“„ [příjmení] prošla prvními velkými úpravami v roce 1988, a to - roubené obvodové konstrukce nahrazeny zděnými, nové stropní konstrukce, nová okna, nové podlahy, zřízení koupelny a WC, v roce 2003 - přístavba verandy, výměna krovů, střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení, přístavba verandy, výměna krovů, střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení + fasáda“. 14 Z kupní smlouvy ze dne 11. 7. 2018 soud zjistil, že jí uzavřeli žalobci jako kupující s žalovanou v pozici prodávající. Předmětem převodu byly nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím. Žalobci žalované zaplatili kupní cenu 2 495 000 Kč. Žalobci prohlásili, že jsou seznámeni s faktickým i právním stavem nemovitostí, faktický i právní stav odpovídá ustanovením smlouvy a že si nevymínili žádné zvláštní vlastnosti nemovitostí. Dále žalobci netrvali na zpracování a předložení průkazu energetické náročnosti stavby s ohledem na to, že byla zřízena před rokem 1947 (čl. VI, prohlášení strany kupující). Žalovaná se zavázala nejpozději při předání nemovitostí předat žalobcům revizi elektroinstalace a komína a rozbor nezávadnosti studniční vody (čl. VI, bod poslední). 15 Ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru ze dne 13. 7. 2018 soud zjistil, že banka poskytla žalobcům úvěr na nákup a rekonstrukci nemovitostí. 16 Ze znaleckých posudků [právnická osoba] [anonymizováno] [číslo] a [číslo] soud zjistil, že ústav zjistil 7 výše popsaných vad a nedostatků dokladů a dokumentů. 17 K vadě 1 sdělil, že vycházel z ceny 50 000 Kč za ztužení krovu novými krokvemi. 18 U vady 3 uvedl, že v podkrovní vestavbě byly použity k zateplení nepravidelné kusy vaty a polystyrenu se vzduchovými mezerami za pevnou svislou konstrukcí – předstěnou. Stanovil, že: - na odstranění nevhodně vytvořené předstěny a pohledu je třeba vynaložit 50 000 Kč, - na vytvoření nové sádrokartonové konstrukce se zateplením dle dnešních normových požadavků 60 000 Kč, - na vyrovnání a omítnutí obvodových konstrukcí vnitřních stěn 36 000 Kč. 19 K vadě 4, že obálka domu je opatřena tepelnou izolací (polystyrenem) tloušťky od 2 do 6 cm, nezateplená je část soklová, chybí základní lišta, telený izolant je místy odchlípnutý a místy jsou patrné trhliny v ploše fasády. Ústav ocenil náklady na dozateplení obálky domu na vyhovující tloušťku tepelného izolantu dle dnešních normových požadavků i se zateplením stěny domu ze strany stodoly na 598 000 Kč a zateplení soklové části domu na 168 400 Kč, celkem 764 400 Kč. 20 Vady pod body 1-7 žalobci žalované vytkli, což žalovaná potvrdila. V řízení bylo nesporné, že na zaplacení kupní ceny žalobci čerpali úvěr, který splácí. 21 Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] soud zjistil, že vyřezáním středních vazných trámů konstrukce krovu došlo k znehodnocení této konstrukce. 22 Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 5. 7. 2018, [číslo] soud zjistil, že znalec určoval cenu nemovitostí pro [právnická osoba], která poskytla žalobcům úvěr na koupi a rekonstrukci nemovitostí. Stanovil obvyklou cenu 2 495 000 Kč, z které cena pozemků představovala 348 000 Kč. Po plánované rekonstrukci měla obvyklá cena dosáhnout částky 3 100 000 Kč. Plánovaná rekonstrukce zahrnovala provedení sádrokartonové vnitřní konstrukce místnosti v podkroví, včetně zateplení za 54 000 Kč, vytvoření koupelny a WC v podkroví za 120 000 Kč, vymalování domu 18 000 Kč, repasování oken a dveří 3 000 Kč, pokládku podlah 138 000 Kč zřízení elektrokotle s rozvody a radiátory za 222 000 Kč a oprava plotu 18 000 Kč. 23 Ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení] ze dne 24. 1. 2021, [číslo] výslechu znalce, soud zjistil, že se jedná o objekt rodinného domu z roku 1935, s jedním částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a s částečným obytným a volným podkrovním prostorem. V prvním nadzemním podlaží obývací pokoj, ložnice a dva pokoje s kuchyní a koupelnou a WC. V druhém nadzemním podlaží pak obytný pokoj a volná půda. Dále jde o stodolu, stavební parcelu [číslo] zahradu [parcelní číslo], venkovní úpravy, trvalé porosty a vrtanou studnu. Dům je ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří a dílčím rekonstrukcím. Obvyklá cena nemovitostí k 11. 7. 2018 (uzavření kupní smlouvy) činila 2 496 628 Kč. Tato cena je téměř shodná s kupní cenou 2 495 000 Kč, a proto znalec vycházel z kupní ceny. Pro určení v jakém rozsahu se snížila obvyklá cena nemovitostí k 11. 7. 2018 v důsledku vad spočívajících v absenci vodorovného ztužení krovu, nedostatečné vzduchotěsnosti obálky - předstěny v podkrovní vestavbě a v nezateplení obvodových konstrukcí domu, znalec stanovil přepočet dotčených stavebních konstrukcí s koeficientem 0, [číslo]. V důsledku toho došlo ke snížení obvyklé ceny na 2 291 723 Kč, tedy o 203 277 Kč. Z fotografií, které jsou součástí posudku, bylo zjištěno, že půdorys domu je obdélníkový, v zadní části na dům přímo navazuje stodola. Část navazující na stodolu tvoří přibližně 1/6 plochy obvodových konstrukcí. 24 Znalec vysvětlil, že součástí posudku není cena zjištěná, protože její stanovení nebylo jeho úkolem, ale tento způsob určení ceny použil při ocenění některých stavebních konstrukcí na č. l. 13 – 15 posudku. Z tohoto důvodu neaplikoval pravidla stanovená v § 34 – 38 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Porovnání, popsané na č. l. 26 posudku provedl podle § 2 zákona a nekalkuloval zjištěnou cenu, ale cenu obvyklou. Chybějící části vybavení stavby v bodě 2.1.4 násobil koeficientem 1.852 z toho důvodu, že u staveb pro bydlení existuje 26 stavebních prvků jako standardní vybavení. Pro splnění úkolu, který mu uložil soud, provedl kalkulační výpočet tak, aby stavební konstrukce odpovídaly stavu bez závad, které soud zjistil, avšak nemohl přehlédnout, že chybí vnější obklady a z toho důvodu musel kalkulaci vypočítat, jako kdyby existovalo pouze 95 % standardně provedených konstrukcí. Zbývajících 5 % vyjadřují chybějící vnější obklady, bleskosvod a plynovod (bod 2.1.4). Koeficient 1.852 je matematický koeficient pro hodnotu stavebních konstrukcí, vychází z oceňovací vyhlášky a je pevně stanoven. Nejprve určoval cenu stavby, jakoby vše bylo provedeno standardně, a až následně pak oceňoval vady, které soud určil. Vše je popsáno na č. l. 13 – 15 a zjištěný stav 95 % se v důsledku soudem stanovených vad snížil na 87,26 %. V části 2.2.1 vybavení stavby pod bodem 2 na č. l. 14 posudku kalkuloval s 20 % jako nestandardními konstrukcemi. Zde se jedná o procentuální vyjádření místnosti v podkroví, která byla určena k bydlení, ve vztahu k ostatním obytným prostorám. Stropy zahrnul do standardu, protože pro toto hodnocení je rozhodující únosnost stropu, nikoliv světlá výška stropu. Všechny stropy v objektu jsou únosné a pochůzné. Vyřezání některých trámů zohlednil v bodu 4 na straně 15 a nedostatečné venkovní zateplení v bodu 8 na straně 15 posudku. Znaleckým úkolem nebylo zkoumat, zda horní patro bylo či nebylo reálně obyvatelné. Prostor v podkroví byl využíván k bydlení, nebyl volným půdním prostorem, a proto ho zahrnul do obyvatelné plochy. Pro použití srovnávací metody použil vzorky uvedené na straně 29 a 43 posudku. Pro použití nemovitosti ke srovnání je důležitá co nejbližší lokalita a její podobný stav, přesto se tyto údaje upravují koeficientem. Zohlednil různou výměru, velikost pozemku, vybavení atp. Toto popsal na straně 28 posudku. Rozhodující není cena. Koeficient redukce (Kr), který vyjadřuje rozdíl mezi cenou nabídkovou a cenou skutečně dosaženou při realizaci kupní smlouvy, na straně 28 použil ve výši 0,9 a v posudku [číslo] použil Kr 0,8 či 0,85. Důvod spočívá v tom, že koeficient Kr byl v letech 2014 – 2017 skutečně vyšší, a to v důsledku krize. Následně po roce 2017 se tento rozdíl snižoval a nyní téměř neexistuje. Toto nelze zcela zobecnit, mohou existovat výjimky. Určil obvyklou cenu, která se jen nepatrně lišila od reálné kupní ceny, za kterou nemovitost koupili žalobci. Z tohoto důvodu není zcela významné, jaký použil koeficient Kr. Koeficient K6 je závěrečná korekce, která vychází ze zkušeností a znalostí znalce. 25 Při právním posouzení věci soud vyšel z ustanovení § 2079 a násl. o. z., upravujících koupi a především z ustanovení § 2099 a násl. o právech z vadného plnění. 26 Ustanovení § 2100 odst. 1 o. z. upravuje odpovědnost prodávajícího za vady existující v době uzavření kupní smlouvy. Za vadnou se považuje ve smyslu § 2099 o. z. taková věc, u které neodpovídá ujednané množství, jakost a provedení, a nejsou-li tyto vlastnosti ujednány, tak jakost a provedení vhodné pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý (§ 2095 o. z.). Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1988, sp. zn. 3 Cz 59/88, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek 6/1990 pod č. 24, ze dne 27. 3. 1991, sp. zn. 7 Cz 12/91, uveřejněný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČR 1/1992 pod č. 5, ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 33 Odo 956/2002, a ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 976/2002). Dále podle § 2103 o. z. platí, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Jedná se o tzv. vady zjevné, za které lze považovat vady, které lze zjistit již při běžné prohlídce věci při zachování obvyklé míry pozornosti, a to bez zvláštních odborných znalostí, a to až do uzavření smlouvy. Pokud by bylo třeba k odhalení vady odborných znalostí, pak by se zpravidla nejednalo o vadu zjevnou. To neplatí v případě, kdy prodávající kupujícího výslovně ujistil, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě. Takové ujištění nemusí být součástí uzavřené kupní smlouvy, ale postačí, že bylo dáno při jejím sjednávání (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29Cdo 2228/2000). Je-li dána odpovědnost prodávajícího za vady prodané věci, tak zákon kupujícímu mj. přiznává právo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2106 a § 2107 o. z.). Předpokladem úspěšného uplatnění práv z odpovědnosti je oznámení vady (§ 2111 a 2112 odst. 1 o. z.). 27 Kupní smlouvou z 11. 7. 2018 žalovaná prodala žalobcům nemovitosti za kupní cenu 2 495 000 Kč. Po uzavření smlouvy žalobci vytkli žalované mj. vady popsané pod body 1, 3, 4, 5 a uplatnili právo na slevu. Žalobci věděli, že se jedná o dům z roku 1935. V nabídce prodeje nemovitostí formou inzerce realitní kanceláří žalovaná deklarovala vlastnosti, jakost a provedení stavby mj. tak, že dům je zrekonstruovaný, prošel prvními velkými úpravami v roce 1988, dalšími v roce 2003 a je provedeno zateplení a zateplení fasády. Z této nabídky, kupní smlouvy ani z jiného důkazu však nevyplývá ujednání stran kupní smlouvy či ujištění ze strany žalované, že všechny rekonstrukce a zateplení byly provedeny odborně a v souladu s technickými předpisy a normami. Jakost a provedení rekonstrukce, zateplení, zateplení fasády proto měly odpovídat obvyklému stavu postupného rekonstruování domu z roku 1935. Jednotlivé konstrukce stavby neměly trpět takovými vadami, které se na obdobně rekonstruovaných stavbách ani na domech podobného stáří neobjevují. Zateplení a zateplení fasády mohli žalobci důvodně očekávat v takovém tepelně izolační provedení, které bude alespoň dostatečným způsobem chránit dům před únikem tepla. 28 Vada 1, která spočívala ve vadách statiky konstrukce krovu v důsledku vyřezání vodorovných vazných trámů, na konstrukci krovu vznikla důsledku neodborného zásahu. Takové vady se ani na domech podobného stáří a po obdobných rekonstrukcí neobjevují. Nejde o zjevnou vadu, kterou mohli žalobci zjistit již při běžné prohlídce domu při zachování obvyklé míry pozornosti a bez zvláštních odborných znalostí před uzavřením smlouvy. 29 Vada 3 - nedostatečná vzduchotěsnost obálky - předstěny v podkrovní vestavbě. Ze znaleckého [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 5. 7. 2018 vyplývá, že žalobci plánovali provedení sádrokartonové vnitřní konstrukce místnosti v podkroví, včetně zateplení za 54 000 Kč a za tím účelem si také sjednávali úvěr. Znalecký posudek byl zpracován před uzavřením kupní smlouvy ze dne 11. 7. 2018. Jedná se zde proto o vadu, o které žalobci věděli již při uzavření smlouvy a podle § 2103 o. z. jim práva z vadného plnění nenáleží v rozsahu 60 000 Kč na nové vytvoření sádrokartonové konstrukce se zateplením dle dnešních normových požadavků. 30 Z žádného z provedených důkazů nevyplývá, že obvodové konstrukce vnitřních stěn v podkroví měly být vyrovnány a omítnuty. U domů obdobného staří nelze důvodně očekávat, že vnitřní stěny v podkroví budou rovné a omítnuté, přestože projdou postupnými rekonstrukcemi. Požadavek na zaplacení přiměřené slevy 36 000 Kč za toto vyrovnání a omítnutí proto rovněž důvodný není. 31 Jinak tomu je u žádosti, aby součástí slevy se stal náklad 60 000 Kč na odstranění nevhodně použité vaty a kousků polystyrenu. Tento náklad soud považuje za opodstatněný, protože až po odstranění předstěny žalobci zjistili, že odpadní kousky vaty a polystyrenu bude nutno odstranit. 32 Vada 4 spočívající v tepelných mostech v obvodových konstrukcích domu. Použití polystyrenu tloušťky od 2 do 6cm nelze považovat za dostatečné zateplení. I zde se jedná o vadu, která nebyla zjevná. Žalobci ji nemohli zjistit již při běžné prohlídce věci při zachování obvyklé míry pozornosti a bez zvláštních odborných znalostí před uzavřením smlouvy. Tento závěr však neplatí v případě obvodové konstrukce stěny domu, ke které bezprostředně přiléhá stodola a také v případě soklu domu. Zde muselo být zcela zjevné už před uzavřením kupní smlouvy, že tyto části obvodových konstrukcí domu zatepleny nejsou. 33 Pokud jde o vady 5 spočívající v chybějícím nezávislém přívodu vzduchu ke krbu a vyvložkování komínového tělesa, zde krajský soud shledal, že je dána odpovědnost žalované, protože z ujednání v kupní smlouvě, že bude dodána platná revizní zpráva komína, žalobci mohli důvodně očekávat, že topení, resp. komín budou plně funkční a schopné bezpečného provozu, a to bez ohledu na stáří domu či skutečnost, že tato vlastnost nebyla výslovně v kupní smlouvě vymíněna. 34 Okresní soud opakuje, že Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016), jejichž závěry jsou použitelné i za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., konstatoval, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo. Předně je třeba vyjít z tzv. proporční metody, která spočívá v tom, že subjektivní ekvivalenční poměr mezi předmětem koupě a koupí v původní smlouvě se ponechá v platnosti s tím, že hodnota vadné věci a hodnota bezvadné věci se porovná a podle této proporce je snížena kupní cena. Toto je základ pro zjištění výše slevy z ceny (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1991/2008). Dále musí být rozsah snížení ceny být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Konečně při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost. Odvolací soud v projednávané věci z těchto zásad vycházel a rozvinul shora uvedeným způsobem. 35 Pro určení přiměřené slevy z důvodu každé vady 1, 3, 4 a 5 soud zvažoval tyto skutečnosti: a/ V důsledku vad 1, 3 a 4 došlo ke snížení obvyklé ceny všech nemovitostí z 2 495 000 Kč na 2 291 723 Kč, tedy o 203 277 Kč, což je prokázáno znaleckým posudkem [jméno] [příjmení]. b/ Žalobci za nemovitosti zaplatili 2 495 000 Kč a plánovali nemovitosti zrekonstruovat a po plánované rekonstrukci měla podle tohoto posudku obvyklá cena dosáhnout částky 3 100 000 Kč. Podle znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] měla rekonstrukce spočívat ve výše zmíněných opravách a úpravách. c/ Rodinný dům je z roku 1935 s jedním částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a s částečným obytným a volným podkrovním prostorem. V prvním nadzemním podlaží se nachází obývací pokoj, ložnice a dva pokoje, kuchyně, koupelna a WC. V druhém nadzemním podlaží pak obytný pokoj a volná půda. Dále nemovitosti tvoří stodola, stavební parcela [číslo] zahrada [parcelní číslo], venkovní úpravy, trvalé porosty a vrtaná studna. Dům je ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří a dílčím rekonstrukcím. Tento závěr soud opírá o posudek znalce [jméno] [příjmení]. Podle znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] cena pozemků činila 348 000 Kč. Žalobci proto kupní smlouvou za 2 495 000 Kč nezískali pouze dům. V případě, že by soud žalobcům přisoudil celou požadovanou slevu, tak by koupili dům, pozemky, stodolu, venkovní úpravy, trvalé porosty a vrtanou studnu a další za nepřiměřeně nízkou částku i s přihlédnutím k vadám, za které žalovaná odpovídá. d/ Částky určené znaleckým posudkem [právnická osoba], odpovídají nákladům na vytvoření zcela nových konstrukcí, které splňují právními předpisy a normami stanovené požadavky ke dni zpracování posudku. Takovými vlastnostmi však dům ke dni prodeje žalobcům disponovat neměl, nic takového ujednáno nebylo a žalovaná o takových vlastnostech domu žalobce neujišťovala. Žalobci při zachování běžné obezřetnosti nemohli nabýt dojmu, že postupné rekonstrukce domu z roku 1935 splňují předpisy a normami stanovené požadavky. Soud nemá pochybnosti o správnosti závěrů znaleckého ústavu, že na odstranění vad by bylo zapotřebí vynaložit v případě vady 1 - 50 000 Kč, vady 3 v části odstranění odpadní vaty a polystyrenu a nevhodné předstěny 60 000 Kč, vady 4 - 764 200 Kč na dozateplením domu dle platných právním předpisů a norem včetně zateplení soklu a stěny ke stodole, která představuje přibližně 1/6 obvodových konstrukcí domu a vady 5 - 40 000 Kč. V případě, že by pro stanovení přiměřené slevy z kupní ceny postačovalo takovéto stanovení nákladů, bez ohledu na další skutečnosti, které zdůrazňuje judikatura a odvolací soud, pak by bylo nutno od takto určených nákladů odečíst amortizaci domu, protože v době převodu nemovitostí mělo jít o konstrukce 15 let staré. Ve smyslu bodů 1 až 4a přílohy 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhlášky), cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Za stáří stavby považujeme mj. počet let, který uplynul od roku, v němž započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí u rodinných domů a rekreačních chalup se zděnými nosnými konstrukcemi 100 let. V naší věci jde o dům ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří a dílčím rekonstrukcím, kde lze uvažovat o životnosti 100 let, tzn. že v případě jeho konstrukcí 15 let starých dochází ke snížení jejich hodnoty o 15 %. e/ Žalobci nemovitosti kupovali za účelem trvalého a okamžitého bydlení pro sebe a syna žalobkyně a kupní cenu zaplatili z úvěru, který splácí. f/ Vada 1 se projevila prasklinami na stěnách a stropech domu, což zásadním způsobem neovlivnilo jeho užívání a praskliny u domu tohoto stáří nejsou neobvyklé. Žalobce s kamarády vadu odstranil tak, že na krovy přišroubovali asi 40 kleštin, čímž do budoucna zamezili tvoření prasklin či jejich rozšiřování z důvodu této vady. V případě neodstranění této vady by se nepochybně stav domu zhoršoval a jeho další životnost zkrátila. g/Vada 4 částečně bránila dosažení dostatečné tepelné pohody v domě. Tuto vadu žalobci doposud neodstranili. h/ Vada 5 rovněž přispívala k nemožnosti dosažení dostatečného tepla v domě. Tuto vadu žalobci za pomoci odborníka odstranili. Zde však nelze nevidět, že žalobci již před koupí nemovitostí plánovali vybudovat nové ústřední topení s elektrokotlem. 36 Popsané vady domu nelze považovat za velmi rozsáhlé a závažné, protože sice zkomplikovaly užívání domu, avšak jeho užívání neznemožnily, zásadně ho ani neomezily a výrazně nesnížily životnost domu. Obtíže, které žalobcům způsobily a ještě způsobí odstraňování vad, nejsou rovněž výjimečné, a to především za situace, kdy žalobci byli připraveni nemovitosti v plánovaném rozsahu rekonstruovat. 37 Soud po zvážení všech výše popsaných skutečností uzavřel, že spravedlivé rovnováze mezi právem chráněnými zájmy všech účastníků řízení odpovídá přiměřená sleva v případě – - vady 1 - 21 250 Kč (50 000 Kč snížená o 15 % z důvodu amortizace domu s tím, že v době převodu nemovitostí mělo jít o konstrukce 15 let staré, na 42 500 Kč a z nich 50 % = 21 250 Kč); - vady 2 - 60 000 Kč na odstranění odpadní vaty a polystyrenu a nevhodné předstěny (zde se nemůže jednat o amortizaci, protože tyto zcela nevhodné odpadní věci bylo nutno odstranit); - vady 4 - 212 500 Kč jako 50´% z částky 425 000 Kč / 764 200 Kč mínus 166 400 Kč na zateplení soklu = 597 800 Kč mínus cca 1/6 (97 800 Kč) na zateplení stěny ke stodole = 500 000 Kč – 15 % z důvodu stáří konstrukce 15 let = 425 000 Kč; - vady 5 - 17 000 Kč (jako 50 % z částky 40 000 Kč snížené z důvodu stáří konstrukce 15 let na 34 000 Kč); 38 Celkem 310 750 Kč. 39 Z těchto důvodů soud každému žalobci přisoudil 155 375 Kč s požadovaným úrokem z prodlení, který odpovídá § 1968 a § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013Sb. Žalobcům přiznal 30 % - 6 900 Kč z požadovaných 23 000 Kč podle § 1924 o. z. za znalecký posudek znaleckého ústavu, protože pouze v tomto rozsahu byla žaloba důvodná. Ve zbytku žalobu zamítl. 40 Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 2, § 146 odst. 2 věty prvé a § 150 o. s. ř. Žalobci v převážné míře v řízení podlehli a zpětvzetím v rozsahu 72 300 Kč zavinili zastavení řízení. Soud nepoužil ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., protože výše plnění nezávisela pouze na znaleckém posudku a úvaze soudu, ale také na výsledku dokazování a právním posouzení jednotlivých ukazatelů pro určení přiměřené slevy z kupní ceny. Žalobci navíc, zastoupeni advokátem, uplatnili u soudu nárok na slevu ve výši nákladů na vytvoření nových konstrukcí, což odporuje zmíněné ustálené soudní judikatuře (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2881/12). V řízení podlehli také v části základu svého nároku, kdy některé nároky z odpovědnosti za vady pod body 3 a 4 jim nenáleží (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 941/2017). Přiznání práva na náhradu nákladů řízení převážně úspěšné žalované by však vůči žalobcům bylo nepřiměřeně tvrdé. 41 Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. rozhodl podle míry úspěchu ve věci, že ze státem vynaložených 3 563,52 na znalečné [jméno] [příjmení] (z celkových 19 563,52 Kč bylo 16 000 Kč kryto ze záloh účastníků řízení). Částku 1 069 Kč (30%) zaplatí žalovaná a 2 494,52 Kč (70%) žalobci.

Poučení