12 C 241/2014-101

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Tluchořovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa], Maryland [číslo], USA b) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa], Maryland [číslo], USA oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 2 x 491 025,20 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku žalobkyni a) částku 71 317,20 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku žalobci b) 71 317,20 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení.

III. Žaloba, kterou se žalobkyně a) domáhá na žalovaném zaplacení částky 419 708 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

IV. Žaloba, kterou se žalobkyně a) domáhá na žalovaném zaplacení částky 419 708 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

V. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům k rukám jejich právního zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 101 382,16 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] se oba žalobci domáhali vůči žalovanému každý zaplacení částky 491 025,20 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení z titulu bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum]. Takto uplatněné nároky žalobci odůvodnili tvrzením, že každý z nich je spoluvlastníkem budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], obec Praha (na adrese [adresa žalované]), a to se v posuzovaném období každý se spoluvlastnickým podílem [číslo]. Většinovým spoluvlastníkem předmětné nemovitosti je hlavní město Praha, přičemž právo hospodaření s tímto majetkem vykonává žalovaný. Ten (mj.) v období od [datum] do [datum] užíval celou předmětnou nemovitost (s výjimkou obchodních prostor v 1. NP budovy o výměře 109 m2, s tím, že každému ze žalobců jako náhradu za užívání jejich spoluvlastnických podílů poskytnul náhradu ve výši 448 471,80 Kč. Žalobci mají za to, že náhrada jim s odkazem na znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] přísluší v částce vyšší, a to každému v částce 939 497 Kč. Rozdíl částky požadované a částky žalovanou vyplacené činí 491 025,20 Kč, tuto částku požadoval každý ze žalobců po žalovaném v tomto řízení.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí s tím, že není důvodná. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že v dalším řízení, vedeném pod sp. zn. 42 C 59/2014 (posléze po spojení věcí vedeno pod sp. zn. 42 C 231/2013, pozn. soudu) byl soudem ustanoven znalec, který vypracoval obvyklou cenu nájemného v předmětném domě za roky 2012 a 2013, kdy částky vyplývající ze znaleckého posudku jsou podstatně nižší, než požadují žalobci. Žalovaný se žalobě dále bránil tím, že nesouhlasí se závěry znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], neboť je považuje za formálně i věcně nesprávné, a to zejména s hodnocení prostor v prvním nadzemním podlaží [číslo] 3b, 3c a 3d, které znalec ocenil jako provozní (prodejní) prostory, což je v rozporu s jejich kolaudačním určením. Žalovaný dále uvedl, že užívání sklepních prostor je vyloučeno z objektivních důvodů, a to výskytu plísní. Žalovaný učinil nesporným, že na účet každého ze žalobců uhradil částku ve výši 448 471,80 Kč jako nájemného za žalované období, dále učinil v průběhu řízení nespornými tvrzení žalobců o jejich spoluvlastnictví k předmětné budově, tak i o velikost jejich spoluvlastnického podílu pro žalované období v rozsahu 2 x [číslo], a dále učinil nesporým, že většinový spoluvlastník hlavní město Praha s podílem [číslo] svěřil právo hospodaření s tímto majetkem žalovanému. V návaznosti však žalovaný namítal, že není ve věci pasivně věcně legitimován, neboť není spoluvlastníkem, který nad rámec svého podílu užívá předmětnou nemovitost též v rozsahu spoluvlastnických podílů žalobců. Dále žalovaný učinil nesporným, že v žalovaném období užíval celou předmětnou nemovitost (s výjimkou obchodních prostor v 1. NP budovy o výměře 109 m2 a sklepních prostor).

3. Soud v této věci v průběhu nařízených ústních jednání provedl dokazování, jednotlivé dále popsané důkazy pak hodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. jak každý samostatně, tak i v jejich vzájemných souvislostech, a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z nesporných prohlášení účastníků učiněných v rámci řízení má soud postaveno na jisto, že každému žalobcům pro předmětné období od [datum] do [datum] svědčí aktivní věcná legitimace v rozsahu spoluvlastnického podílu [číslo]. Současně není mezi účastníky sporu o tom, že hlavní město Praha bylo v rozhodném období roku 2013 rovněž spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, a to s podílem [číslo], tyto údaje vyplývají též z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], obec Praha.

5. Ze zřizovací listiny žalovaného ze dne [datum] (touto zřizovací listinou byla zrušena předchozí zřizovací listina ze dne [datum]) je zjištěno, že jeho zřizovatelem je [územní celek], žalovaný je zřízen jako příspěvková organizace. V ustanovení Čl. VIII zřizovací listiny je vymezen majetek ve vlastnictví zřizovatele, který je předáván k hospodaření žalovanému, zahrnující nemovité věci uvedené v příloze [číslo]; zde je zahrnuta rovněž předmětná nemovitost (budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], připojena je poznámka„ [anonymizováno] [číslo]“ vyjadřující výši spoluvlastnického podílu zřizovatele na předmětné nemovitosti). V ustanovení Čl. IX zřizovací listiny je pak obsaženo vymezení majetkových práv žalovaného, který má mj. právo svěřený majetek držet a užívat k zajištění předmětu své činnosti a uzavírat nájemní smlouvy a smlouvy o výpůjčce svěřeného majetku, přičemž ostatní práva vlastníka svěřeného matku zde neuvedená vykonává zřizovatel (žalovaný je oprávněn je vykonávat jen po předchozím rozhodnutí zřizovatele).

6. K otázce užívání předmětné nemovitosti žalovaným soud uvádí, že z nesporných tvrzení účastníků vyplývá, že z celkového rozsahu prostor nacházejících se v předmětné nemovitosti žalovaný neužíval toliko prostory prodejny v přízemí předmětné nemovitosti o výměře 109 m2 (tyto prostory jsou pronajaty a výnos plynoucí z nájemného je rozdělován mezi spoluvlastníky podle jejich podílů) a sklepní prostory. Ve zbytku pak byla předmětná nemovitost užívána po celé předmětné období žalovaným jako kanceláře a depozitáře, resp. další pomocné prostory technického či provozního charakteru.

7. Ze shodného tvrzení účastníků, stejně tak z kolaudačního rozhodnutí Odboru výstavby Obvodního [anonymizováno] výboru v [obec a číslo] ze dne 4. 4. 1979, č. j. V [číslo] [spisová značka] [číslo], soud zjistil, že bylo vydáno v kolaudačním řízení o stavbě – rekonstrukci předmětné nemovitosti. Z tohoto rozhodnutí dále plyne, že s výjimkou prostor prodejny v přízemí (dosud nedokončené) je objekt kolaudován k využití jako sklepy a depositáře (suterén), studovna a knihovna (přízemí) a specializované pracovny, depozitáře a kanceláře (1. až 3. patro).

8. K otázce výše nároku, tj. určení výše úplaty za užívání předmětné nemovitosti, je třeba konstatovat, že se jedná o otázku odbornou, k jejímuž zodpovězení není kompetentní soud na základě vlastní úvahy, ale bylo třeba vycházet ze znaleckého posudku.

9. Soud na tomto místě konstatuje, že pro posuzované období bylo u zdejšího soudu vedeno řízení pod sp. zn. 42 C 231/2013, a to ve věci žaloby na vydání bezdůvodného obohacení dalších menšinových spoluvlastníků budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek] (na adrese [adresa žalované]), a to za období roku 2012 a 2013, kdy žalovaným bylo shodně jako v tomto řízení [anonymizováno] [územní celek]. Jedním ze žalobců byla jako žalobkyně e) paní [jméno] [celé jméno žalobce], v období od 1. 1. do [datum] menšinová spoluvlastnice se spoluvlastnickým podílem [číslo], (a zároveň i právní předchůdkyně žalobců), právně zastoupená po celé řízení [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Jedná se v rozsahu období roku 2013 o období identické s obdobím posuzovaným v tomto řízení, zároveň mezi z části totožnými účastníky.

10. S ohledem na kontinuitu rozhodování, tedy na požadavek na celkovou harmonii soudních rozhodnutí podmiňující důvěru v právo, zejména s odkazem na § 13 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o.z.“), kdy každý, kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích, soud uvádí, že je přesvědčen, že v odborné otázce určení výše úplaty za užívání předmětné nemovitosti bylo na místě vycházet z odborných znaleckých závěrů učiněných v rámci řízení 42 C 231/2013, které bylo pravomocně skončeno.

11. S ohledem na tuto skutečnost svá skutková zjištění učinil zejména ze spisu 42 C 231/2013, který byl soudem proveden k důkazu, kdy výslovně byly čteny k důkazu veškeré znalecké posudky v soudním řízení provedené, včetně doslovného přepisu výslechů znalců. Přestože si je soud vědom, že znalecké posudky mohly být provedeny pouze jako důkaz listinou, tedy jakousi formou odborného vyjádření, má za to, že v dané věci se jeví tento způsob vedení dokazování jako dostačující. Na podporu důvodnosti svého postupu soud dále uvádí, že právní zástupce žalobců měl v původním řízení bez výjimky možnost (kterou i aktivně využil), se při výslechu znalců kriticky dotazovat na odborné otázky, které z jeho pohledu nebyly dostatečně vysvětleny. Dále soud uvádí, že v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 12 C 47/2013 stejný senát 12 C (resp. stejná předsedkyně senátu) mezi totožnými účastníky řízení rozhodoval věc žaloby na vydání bezdůvodného obohacení za období roku 2012, kdy v předmětném řízení soud při svých skutkových zjištěních o výši obvyklého nájmu za užívání nemovitosti vycházel z odborného posouzení znaleckého ústavu [právnická osoba] (znalecký posudek [právnická osoba] ze dne 15. 7. 2016 č. [spisová značka]) a kdy při výslechu zástupce znaleckého ústavu před soudem byl znalec podroben totožným námitkám ze strany právního zástupce žalobců.

12. Soud tedy provedl důkaz soudním spisem zdejšího soudu sp. zn. 42 C 231/2013.

13. Ze znaleckého posudku, který byl zpracován znaleckým ústavem [právnická osoba], dne [datum] pod [číslo] který byl upřesněn doplňkem tohoto znaleckého posudku (zpracován ke dni [datum] pod [číslo]), kdy bylo upraveno období, pro něž byla výše obvyklého nájemného zjišťována, a to z původně vymezeného období od [datum] do [datum] na období celých roků 2012 a 2013, soud zjistil, že na základě místního šetření v předmětné nemovitosti bylo provedeno zhodnocení možného (optimálního) využití jednotlivých prostor, a to převážně jako kancelářské prostory, resp. též prostory„ obchodní“ (místnosti. [číslo] až 3d) vhodné k nájmu na straně jedné, oproti provozním a komunikačním prostorům, jež jsou pro nájem nevhodné (tento závěr je pro každý dotčený prostor v posudku zdůvodněn), na straně druhé. Pro vlastní určení obvyklého nájemného pak znalec vyšel z nabídek pronájmu kancelářských prostor v [obec a číslo] (celkem 27 konkrétních nabídek ze serveru [webová adresa] k datu [datum], výpis nabídek je přílohou posudku), odkud byla zjištěna výchozí hodnota průměrného nájemného, jež byla dále upravena v návaznosti na relevantní aspekty vztahující se k předmětné nemovitosti (poloha, kvalita stavby, dopravní dostupnost) a časový odstup, přičemž výsledkem je hodnota 316 Kč/m2 měsíčně. Po zhodnocení kvality předmětných prostor coby kanceláří třídy C pak je uvažováno s hodnotou 315 Kč/m2, přičemž ve vztahu k prostorám [číslo] až 3d, jež mají potenciál k lepšímu využití (obchod, byť bez přímého vstupu z ulice), je uvažována částka 800 Kč/m2 měsíčně. Výslednou hodnotou je pak částka 363 709 Kč měsíčně, jež je dále pro kancelářské prostory snižována s ohledem na v praxi obvyklé pobídky na konečných 345 412 Kč měsíčně (289,80 Kč/m2 měsíčně za kancelářské prostory). Z výslechu znalce při jednání soudu dne 15.5.2015 ve věci 42 C 231/2013 (č.l. 238 spisu), kdy přepis záznamu výslechu znalce byl soudem čten k důkazu, soud zjistil, že zpracovatel tohoto posudku na svých závěrech setrval, ve vztahu k místnostem [číslo] až [anonymizováno] nicméně dodal, že je jako„ obchodní“ nelze využít za současného stavu, nýbrž až po realizace potřebných úprav, bez nichž je stále možné využití těchto prostor pro kancelářské účely. Zpracovatel potvrdil, že konkrétní srovnávací vzorky ve vztahu k posuzované nemovitosti (jejich podobnost či odlišnost) konkrétně nezkoumal a vyšel toliko z průměru zjištěných hodnot, který teprve upravoval s ohledem na jím označené relevantní aspekty předmětné nemovitosti. Z přepisu záznamu jednání dne [datum] je zřejmé, že ke znaleckému posudku měli výhrady především žalobci (výslovně i žalobkyně e) zastoupena právním zástupcem [anonymizováno] [příjmení]), kteří namítali, že posudek je nepřezkoumatelný.

14. Ze znaleckého posudku zpracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] jehož předmětem je určení obvyklého nájemného pro období roku 2013, soud zjistil, že znalec popsal zkoumanou nemovitost a zabýval otázkou využitelnosti jednotlivých prostor v předmětné nemovitosti. Následně pak zjišťoval výši obvyklého nájemného, přičemž nejprve vyšel z rozhodnutí [stát. instituce] o určení nájemného ze dne [datum] (ve výši 450 Kč/m2 měsíčně za kancelářské prostory, s touto částkou je pak počítáno pro celou plochu využitelných prostor v nemovitosti o celkové výměře 1.102,55 m2); tuto částku znalec upravil o koeficient vycházející z vývoje cen zjišťovaného [anonymizována dvě slova] úřadem (výsledný koeficient 93,9 %) na konečnou částku 5.590.600 Kč za rok 2013. Dále znalec použil porovnávací metodu, a to za využití celkem 23 srovnávacích vzorků (nabídek pronájmu ze serveru [webová adresa]), odtud zjištěnou nabídkovou cenu pak upravil za pomoci stanovených koeficientů zohledňujících pramen ceny, velikost objektu, polohu, provedení a vybavení, celkový stav a„ úvahu zpracovatele ocenění“. Z takto upraveného nabídkového nájemného (hodnoty se pohybují od 293,83 Kč po 509,56 Kč) pak byl zjištěn průměr v částce 393 Kč/m2 měsíčně. Pokud jde o prostory [číslo] (ostraha) a [číslo] (recepce), je započítána tato částka pouze v rozsahu 50 %, a to s ohledem na vybavení a účelové využití místností, resp. na fakt, že místnost s recepcí je jedním z hlavních komunikačních prostor budovy. Pokud pak jde o prostory [číslo] až 3d, hodnotí je znalec jako„ provozní (prodejní) prostory“, u nichž dochází k výši obvyklého nájemného v částce 800 Kč na základě rozhodnutí [stát. instituce] z [datum], u nějž bez dalšího konstatuje, že„ odpovídá obvyklému nájemnému z obdobných prostor pro rok 2013 a pro dané místo“, přičemž za předpokladu vyšší investice by bylo možno dosahovat i 4násobně vyšší částky. Celkové nájemné za předmětnou nemovitost (vyjma pronajaté prodejny v přízemí) pak činí dle tohoto posudku 5.320.190 Kč. Nadto pak znalec použil metodu„ ekonomického nájemného“, jež vychází z ceny nemovitosti a mělo by představovat nájemné potřebné pro provoz této nemovitosti beze ztrát. Pro tyto účely pak znalec zjišťoval obvyklou cenu předmětné nemovitosti, a to porovnáním se vzorkem nabízených nemovitostí v širším centru [obec] (jde však nikoli pouze o celé budovy, nýbrž též o samostatně převáděné prostory – nebytové jednotky, a to i s velmi malou výměrou, už od 58 m2; pod 100 m2 mají pak další 2 vzorky, dalších 6 má plochu menší než 200 m2 a jen jeden se plochou blíží zkoumané nemovitosti), nabídkové ceny pak byly i zde upraveny za použití shodně definovaných koeficientů. Z takto upravených cen pak znalec dospěl k průměrné ceně za 1 m2 užitné plochy a následně pak k ceně předmětné nemovitosti v částce 140.300.000 Kč (znalec v té souvislosti uvádí, že přihlédl též k převodu spoluvlastnického podílu podle smlouvy z [datum], v níž byla cena za podíl [číslo] na předmětné nemovitosti dohodnuta ve výši 1.100.000 Kč). Odtud pak znalec dospěl k výši tzv. ekonomického nájemného v částce 9.119.500 Kč ročně, od níž odečítá realizované nájemné z pronajaté prodejny; za zbytek prostor předmětné nemovitosti pak uvádí nájemné v částce 4.919.500 Kč, k čemuž přičítá dále (odhadované) roční náklady v částce 500.000 Kč. V konečném výsledku pak znalec dospívá k závěru o tom, že místně obvyklé nájemné za předmětnou nemovitost (vyjma pronajatých prostor prodejny) pro rok 2013 se pohybuje v intervalu od 5.230.190 Kč do 5 590 600 Kč. Z výslechu znalce při jednání soudu dne 16.12.2016 ve věci 42 C 231/2013 (č.l. 335 spisu), kdy přepis záznamu výslechu znalce byl soudem čten k důkazu, znalec [příjmení] [příjmení] na závěrech svých písemných posudků setrval a dále uvedl, že ve vztahu k prostorám 3a až 3d nenalezl srovnatelné vzorky (nabídky) a částka 800 Kč/m2 měsíčně je pak pouze jeho odborným odhadem (při znalosti výše nájemného 3 200 Kč/m2 měsíčně dosahované v sousedních prostorách).

15. Ze znaleckého posudku zpracovaného znalcem [jméno] [příjmení] č. 1930 [číslo] ze dne [datum], ve kterém znalec stanovil obvyklé nájemné v roce 2013, soud zjistil, že znalec popsal zkoumanou nemovitost, pro účely ocenění pak uvedl konkrétní porovnávané vzorky (nabídky, obsaženy v příloze posudku), z nichž zjišťuje relevantní nájemné (nabídková částka je upravována jednak koeficientem vyjadřujícím, že jde nikoli o již sjednanou, nýbrž teprve nabízenou cenu, a dále koeficientem vyjadřujícím odlišnost co do polohy a vybavení srovnávacích vzorků oproti předmětné nemovitosti). Odtud zjištěná střední hodnota je pak dále upravena s ohledem na analýzy serveru [webová adresa], a to na částku 310 Kč/m2 měsíčně pro rok 2013. U prostor hodnocených jako sklady pak znalec dospívá k částce 170 Kč/m2 měsíčně, jakkoli konstatuje, že nabídka srovnatelných skladových prostor v daném místě prakticky neexistuje (jde o prostory č. [anonymizováno] a [anonymizováno]). Využití prostor [číslo] až 3d pro obchodní účely znalec vylučuje s ohledem na stávající kolaudační rozhodnutí a nutnost zbudování WC. Celkem tak nájemné dle těchto posudků za celou předmětnou nemovitost (vyjma již pronajatých prostor prodejny) činí pro rok 2013 částku 3 134 570 Kč. Z výslechu znalce při jednání soudu dne 15.5.2015 ve věci 42 C 231/2013 (č.l. 239 spisu), kdy přepis záznamu výslechu znalce byl soudem čten k důkazu, soud zjistil, že znalec [příjmení]. [příjmení] při své výpovědi před soudem na závěrech svých posudků setrval, přičemž opakovaně zdůraznil význam průměrných hodnot nájemného za kancelářské prostory z portálu [webová adresa], a to i oproti jeho vlastní analýze založené na konkrétních vybraných srovnávacích vzorcích. Pokud jde o využití jednotlivých prostor, vycházel znalec jednak z reálného využití a jednak také z toho, jak jsou prostory kolaudovány.

16. Z revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] ze dne 18. 7. 2016 č. [spisová značka] soud zjistil, že znalecký ústav dospěl k vlastní částce nájemného za kancelářské prostory ve výši 250 Kč/m2 měsíčně, přičemž pro prostory ostrahy a úklidu počítá s částkou poloviční, u některých dalších prostor pak též ve snížené částce (s ohledem na konkrétní popsané aspekty vztahující se k tomu kterému prostoru). U prostor [číslo] až [anonymizováno] pak vychází z částky 400 Kč/m2 měsíčně s tím, že tyto mohou být využity jako reprezentativní kancelářské prostory (kupř. pobočka banky či pojišťovny, toto využití ostatně koresponduje též s tím, jak – k jakému využití – jsou předmětné prostory kolaudovány, viz. kolaudační rozhodnutí Odboru výstavby [anonymizována dvě slova] výboru v [obec a číslo] ze dne [datum]), jejich lepší využití je pak limitováno absencí přímého vchodu z ulice; tato částka pak je odůvodněna znalostí realizovaného pronájmu obdobných prostor v [anonymizována dvě slova] [ulice] částka pak odpovídá ročně 2 893 669 Kč. V rámci využití porovnávací metody pak znalecký ústav využil celkem 9 srovnávacích vzorků popsaných v příloze [číslo] posudku.

17. V rámci zadaného revizního znaleckého posudku byl předmětem revize posudek znaleckého ústavu - [právnická osoba] [číslo] ze dne [datum], dále znalecký posudek znalce [jméno] [příjmení] č. [rok] [číslo] ze dne [datum] a znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne [datum]. Znalecký ústav k posudku znaleckého ústavu, [právnická osoba] konstatoval, že v revidovaném posudku je pro účely zjištění obvyklého nájemného vybrán náhodný vzorek nemovitostí (prostor), jež nejsou s předmětnou nemovitostí kvalitativně srovnatelné. Následná úprava za pomoci koeficientů byla jednak nedostatečná, jednak měla být aplikována ke každému jednotlivému vzorku zvlášť a nikoli až ke zjištěnému průměru hodnot vycházejících v zásadě z náhodných vzorků prostor vyššího standardu, než jaký mají prostory v předmětné nemovitosti. Stejně tak se neztotožnil s výrazně nadsazenou cenou za prostory 3a až 3d. Závěry znaleckého posudku [právnická osoba] pak byly ve výsledku označeny jako nesprávné. Dále byl předmětem revize znalecký posudek [anonymizována dvě slova], kdy znalecký ústav konstatoval, že srovnávací vzorky použité znalcem byly vybrány bez rozlišení standardu kanceláří, následné použití koeficientu pak není pro nápravu tohoto pochybení dostatečné. Nesouhlas vyjádřil revizní posudek též ve vztahu k rozsahu (ve vztahu ke znalcem [příjmení]. [anonymizováno] vyloučeným prostorám sociálního zázemí, kuchyněk, ostrahy a komunikačních prostor) a způsobu využití (zejména pak prostor [anonymizováno] až [anonymizováno], které mají potenciál vyššího využití než skladové prostory, jak uvádí znalec [příjmení]. [příjmení] u prostor [anonymizováno] a [anonymizováno]). Posudky tohoto znalce jsou pak v konečném výsledku odmítnuty v rámci revizního posudku zejména pro metodologická pochybení. V neposlední řadě byl předmětem revize posudek [anonymizováno] [příjmení], znalecký ústav konstatoval nevhodnost využití metod ekonomického nájemného a přepočtu pomocí indexů ČSÚ, neboť jejich použití nemusí vést ke zjištění obvyklého nájemného. Při použití porovnávací metody pak také tento znalec zahrnul mezi srovnávací vzorky nemovitosti (prostory), jež jsou s předmětnou nemovitostí kvalitativně neporovnatelné (zahrnutí kanceláří bez zohlednění jejich standardu, nedostatečné využití koeficientů upravujících zjištěnou nabídkovou cenu, a to za situace, kdy porovnatelné vzorky s relevantním standardem existují), tedy došlo k nevhodnému výběru vzorků. Také závěry tohoto posudku proto revizní posudek označil za nesprávné. Jako nevhodná byla vyhodnocena též metoda ekonomického nájemného, která ve své podstatě není určena pro tyto situace, neboť je konstruována tak, aby zájemcům o koupi nemovitosti podala informaci o tom, zda se (s ohledem na inkasované nájemné a cenu vynaloženou na nabytí nemovitosti) daná transakce vyplatí či nikoli, tj. podává informaci o tom, jaké nájemné má vlastník žádat, aby nebyl ve ztrátě, nikoli však o tom, jaké nájemné je ochoten zaplatit (obecný) nájemce. Nadto znalecký ústav zdůraznil, že při použití této metody v daném případě vstupuje do výpočtu další odhad, a to odhad obvyklé ceny celé nemovitosti (nejde tedy o situaci, kdy je z konkrétně zjištěné – realizované – ceny usuzováno na výši požadovaného nájemného, či kdy je z konkrétního zjištěného nájemného usuzováno na hodnotu celé nemovitosti). Pokud jde o metodu indexace dříve stanoveného nájemného, vytkl revizní znalecký posudek této metodě to, že vychází z celorepublikových indexů, aniž by zohlednila specifika nájmů konkrétních nebytových prostor v [obec]; ani tato metoda pak nemusí vést ke zjištění místně a časově obvyklého nájemného, neboť ničeho nevypovídá o aktuální ochotě potenciálních nájemců platit (určité) nájemné za předmětné prostory ve zkoumané nemovitosti.

18. Dodatek [číslo] ke znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], č. [spisová značka], zpracovaný dne 13.4.2017, byl zpracován za účelem posouzení vhodnosti konkrétních porovnávaných vzorků vybraných [anonymizováno] [příjmení]. Soud z dodatku zjistil, že ze strany znaleckého ústavu byly podrobně popsány výhrady k jednotlivým srovnávacím vzorkům využitým znalcem [příjmení] [příjmení]. Znalecký ústav dále uvedl, jaký vliv by mělo zahrnutí použitelných vzorků z posudku znalce [příjmení] [příjmení] do jeho vlastního ocenění, kdy dále provedl u předmětných vzorků ([číslo]) přehodnocení koeficientů použitých znalcem [příjmení] [příjmení] a dospěl o závěru o obvyklém nájemném (vycházejícím z těchto vzorků) v částce 260 – 274 Kč. Dodal, že použití této hodnoty v rámci vlastního výpočtu zahrnujícího též ostatní vzorky použité v revizním znaleckém posudku by pak nevedlo k významně odlišné částce zjištěného obvyklého nájemného. Znalecký ústav dále srozumitelně zdůvodnil, z jakého důvodu nevycházel z rozhodnutí [stát. instituce] z [datum].

19. V rámci Dodatku [číslo] ke znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] [spisová značka], ze dne 12. 11. 2018, čteným soudem k důkazu, pak znalecký ústav doplnil podrobnější odůvodnění svého závěru o ceně nájemného z prostor [číslo] až 3d (včetně konkrétních hodnot srovnávaných realizovaných nájmů a zdůvodnění odchylek, resp. znalcem provedených úprav). Znalecký ústav zdůraznil, že jeho postup stanovení ceny nájemného je jednak v souladu s výše citovaným kolaudačním rozhodnutím, vychází z aktuálního stavu předmětných prostor a především reflektuje aktuální situaci na trhu nájmů relevantních srovnávacích prostor. Rovněž v rámci tohoto dodatku znalecký ústav uvedl konkrétní hodnoty realizovaného nájemného z konkrétních prostor [příjmení] [jméno], na nichž založil svůj závěr. Hodnoty jsou uvedené v tam připojené tabulce, z těchto hodnot je pak zjištěn„ vážený průměr“ (který neodpovídá aritmetickému průměru, jenž by činil 260 Kč/m2 měsíčně). Pokud byl znalecký ústav vyzván k využití metody ekonomického nájemného, opětovně tuto metodu odmítl jako nevhodnou s tím, že zohledňuje pouze stranu nabídky (pronajímatele) a pomíjí veškeré relevantní okolnosti na straně poptávky (potenciálního nájemce). Při použití této metody nicméně dospěl znalecký ústav k hodnotě 262 Kč, přičemž podstatným rozdílem oproti posudku [anonymizováno] [příjmení] je zejména zcela odlišný závěr o výši porovnávací ceny předmětné nemovitosti (znalci [anonymizováno] [příjmení] je především vytýkáno, že jako porovnávací vzorky použil nikoli celé nemovitosti, nýbrž jednotlivé samostatně převáděné prostory, pouze jeden z jím použitých vzorků je budovou). Za zavádějící je uvedeno též využití údajů o ceně za převáděný minoritní spoluvlastnický podíl (jeho cena je zkreslena právě tím, že jde toliko o podíl, jehož hodnota pro konkrétního kupujícího – jiného ze spoluvlastníků – může být výrazně vyšší nebo naopak nižší, než by odpovídalo alikvotnímu podílu z reálné ceny celé nemovitosti. Odpověděl rovněž na další otázky položené mu ze strany žalobců, přičemž mj. zopakoval, z jakého důvodu nejsou prostory [číslo] až 3d uvažovány jako„ obchodní“ (nemožnost zřízení výkladců, absence přímého vstupu z ulice).

20. Z výslechu znaleckého ústavu [právnická osoba] při jednání soudu dne 16.12.2016 ve věci 42 C 231/2013 (č.l. 346 spisu) a dne [datum] (č.l. 559 spisu), bylo zjištěno, že zpracovatel posudku na závěrech svého posudku (včetně navazujících dodatků) setrval a zodpověděl položené dotazy. Znalec ústně opakovaně uvedl konkrétní výhrady k jednotlivým srovnávacím vzorkům použitým Ing. [příjmení]. Pokud v souvislosti se 4 vzorky zvolenými [anonymizováno] [příjmení] konstatoval, že jsou srovnatelné, provedl u nich revizi použitých koeficientů (jednotlivé úpravy konkrétně odůvodnil), přičemž na základě těchto vzorků dospěl k průměrné ceně obvyklého nájemného v částce 260 Kč. U prostor [číslo] až 3d znalec opakoval, že tyto prostory nemohou být oceněny jako obchodní, neboť tomu brání jejich umístění. Nadto jsou to prostory kolaudovány jako kancelářské. K dotazu právního zástupce žalobců ke každému vzorku z přílohy 1 posudku uvedl srozumitelné důvody, proč je každý srovnávací vzorek vhodný k porovnání. Při výslechu znalec zdůraznil, že mimo nabídkových cen byly využity i vědomosti znalce o skutečně realizovatelném nájemném ve srovnatelných prostorách [příjmení] [jméno] a v budově [anonymizováno]. Ke konkrétním dokumentům, na které byl znalec tázán žalobci (kolaudační rozhodnutí, dopis [anonymizováno] stanice z [datum], rozhodnutí [stát. instituce] z [datum] a dohody spoluvlastníků z [datum]), uvedl, že z nich relevantní závěry v rámci svého posudku nečinil, neboť pro použitou porovnávací metodu jsou bez významu (hodnocen je při ní aktuální stav nemovitosti a aktuální ochota potenciálních nájemců k úhradě nájemného v určité výši). Vysvětleno bylo rovněž použití koeficientů snižujících míru využití (a tím uvažované nájemné) u prostor [číslo] až 16.

21. Soud ke zjištěním z revizního posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] včetně jeho dodatků uzavírá, že znalec v rámci svého posudku s přihlédnutím k opakovanému písemnému a ústnímu doplnění dostatečně a srozumitelně odpověděl na všechny otázky, obhájil jím použitou metodu i provázanost jednotlivých úvaha a dostatečně se vypořádal se všemi námitkami ze strany žalující, a to včetně dostatečného vysvětlení otázky, proč byly prostory [číslo] až 3d oceněny na částku 400 Kč/m2 měsíčně. Stejně tak srozumitelně a logicky odůvodnil nepoužitelnost posudků předcházejících. Tento znalecký posudek byl již přezkoumán zdejším soudem, odvolacím soudem (rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10.12.2019 č.j. 12 Co 237/2019-606) a dovolacím soudem (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.8.2020 č.j. 28 Cdo 1957/2020-646) a žádná pochybení či metodologické vady nebyly k námitkám žalobců shledány. Soud tedy z tohoto posudku při skutkových zjištění ohledně výše nároku vycházel, kdy naopak při svých skutkových zjištěních nevyšel z posudků znaleckého ústavu - [právnická osoba], [anonymizována dvě slova] a ani [anonymizováno] [příjmení].

22. Pokud jde o znalcem [příjmení] [příjmení] určené obvyklé nájemné z prostor [číslo] až 3d, soud na tomto místě zdůrazňuje, že z hlediska využití jednotlivých prostor nacházejících se v předmětné nemovitosti a ceny za jejich užívání je nutno vycházet z aktuálního stavebně-technického řešení předmětné nemovitosti a jejího stavu a naopak nelze vycházet z hypotetických úvah o tom, co by mohlo být, kupř. byly-li by provedeny určité stavební úpravy. Pokud ovšem takové úpravy realizovány nebyly, je cena za užívání předmětné nemovitosti dána tím, v jakém stavu se tato nemovitost aktuálně nachází (resp. nacházela v rozhodném období). Je proto bez významu kupř. také to, že (zda) by do určitých prostor (konkrétně do prostor označovaných [číslo] až 3d) mohl být zbudován jiný přístup (vlastní vchod z ulice, jakož i to, že (zda) v minulosti takový přístup existoval (soud proto neprovedl důkaz historickým plánkem předmětné nemovitosti, ale ani současným výkresem přízemí a prvního patra, neboť současný stav je v jeho rozhodujících aspektech dostatečně popsán ve zpracovaných posudcích a o tomto faktickém stavu ostatně není ani mezi účastníky sporu).

23. Pokud bylo ze strany žalobců znaleckému ústavu vytýkáno, že v Dodatku [číslo] ke znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], č. [spisová značka] ze dne 12. 11. 2018, byla hodnota 595,5 Kč jako průměr v tabulce na str. 8 Dodatku [číslo] je vypočtena chybně, když skutečný průměr v tabulce činí hodnotu 898,70 Kč, soud k tomuto uvádí, že zástupkyně znaleckého ústavu při svém výslechu dne [datum] uspokojivě tuto chybu vysvětlila, a když uvedl důvody, proč tato početní chyba nemůže mít vliv na obecný závěr o ceně 400 Kč/m2/měsíc. Soud dále považuje za zcela logické vysvětlení, proč znalecký ústav nevycházel z výše smluvního nájmu Smlouvou o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], neboť z této dohody nelze učinit závěr o tom, že se jedná o skutečně obvyklé nájemné, zejména za situace, kdy žalovaný tuto smlouvu s ohledem na neadekvátnost výše nájmu vypověděl.

24. Bylo-li vytýkáno zahrnutí porovnávacích vzorků z [příjmení] [jméno], nelze v tomto ohledu dle názoru soudu vycházet toliko z informace o tom, že se o tuto nemovitost vedl dlouhodobě soudní spor; rozhodující je faktický stav a další znalcem hodnocené aspekty srovnávané nemovitosti (konkrétních prostor). Soud také v této souvislosti zamítl návrh na provedení důkazu žalobci předkládanou fotodokumentací z prostor [příjmení] [jméno], resp. fotodokumentací dalších nemovitostí využitých zpracovateli výše popsaných znaleckých posudků. Bez jakéhokoli významu pro rozhodnutí soudu je (a důkaz jím proto proveden nebyl) též výtisk článku o [anonymizována dvě slova] z internetových stránek [webová adresa]. S ohledem na to, že jde i v otázce srovnatelnosti jednotlivých porovnávaných vzorků s předmětnou nemovitostí o otázku odbornou, neprovedl soud ani místní šetření v konkrétních prostorách [příjmení] [jméno], stejně tak návrh žalobců na doplnění dokazování veškerými nájemními smlouvami paláce [anonymizováno] i nájemních smluv z nemovitostí na [anonymizováno] nábřeží.

25. Žalobci byl soudu předložen posudek zpracovaný [právnická osoba], dne [datum] pod [číslo] ke kterému je třeba především uvést, že tento posudek se nezabývá konkrétními okolnostmi řešené věci, nýbrž pouze v obecné rovině řeší metodologické otázky určování výše obvyklého nájemného. Soud je přesvědčen, že s těmito metodologickými výhradami (tj. z jakého důvodu nebyla akceptována metoda ekonomického nájemného a metoda indexace z posudku [anonymizováno] [příjmení]) se revizní znalecký posudek dostatečně vypořádal.

26. Relevantní závěry nelze v tomto ohledu činit ani z usnesení zastupitelstva [územní celek] (včetně jeho příloh) o tom, za jakou cenu měl být vykoupen nabízený spoluvlastnický podíl [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], ani z pozdější smlouvy ze dne [datum], jíž byly tyto podíly za konkrétní cenu skutečně později převedeny (a to původní žalobkyni [jméno] [celé jméno žalobce]), neboť cena podílu je sice odvozována od ceny celé nemovitosti, nemusí však odpovídat její alikvotní části, neboť je deformována právě tím, že jde jen o spoluvlastnický podíl (další spoluvlastníci mají na nabytí podílu zpravidla větší zájem a jsou proto ochotni zaplatit též jinou – ať už vyšší či nižší – cenu, než by odpovídala danému podílu z /jinak obvyklé/ ceny dané nemovitosti). Nelze odtud proto usuzovat ani na cenu celé nemovitosti, tím méně pak na cenu za její užívání. Obdobně soud pro nadbytečnost neprovedl důkaz znaleckým posudkem [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], který odpovídá na jinou otázku, a to otázku po obvyklé ceně celé předmětné nemovitosti (nikoli jejího užívání), a to navíc k datu zcela mimo období rozhodné pro toto řízení (posudek byl zpracován ke dni [datum]).

27. S ohledem na skutečnost, že soud své skutkové závěry učinil z důvodů výše uvedených (viz odůvodnění odst. 10, 11 rozsudku) zejména z důkazů provedených soudem ve spise 42 C 231/2013, zamítl soud návrh žalobců na doplnění dokazování výslechem znalce [příjmení] [příjmení] a provedl důkaz stejně jako u ostatních, tedy přečtením přepisu záznamu výslechu znalce.

28. Konečně pak soud neprovedl důkaz novým revizním znaleckým posudkem, neboť skutková zjištění ohledně výše úplaty za užívání předmětné nemovitosti, učiněná na základě posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] má s odkazem na výše uvedené za zcela dostatečná.

29. Po právní stránce pak soud věc posuzoval podle právní úpravy platné a účinné do 31. 12. 2014 (srov. § 3028 odst. 3 o. z.), tj. zejména podle příslušných ustanovení zákona [číslo] Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ obč. zák.“).

30. K otázce pasivní věcné legitimace žalovaného ve vztahu k uplatněnému nároku soud uvádí, že přestože žalovaný sám není (resp. v rozhodném období, za něž je náhrada požadována, nebyl) spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, když tím je (s podílem [číslo]) hlavní město Praha, je tento majetek (v rozsahu příslušného spoluvlastnického podílu) však žalovanému svěřen zřizovací listinou k hospodaření podle ustanovení § 27 odst. 2 písm. e) zákona č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů. Podle ustanovení § 27 odst. 5 cit. zákona hospodaří příspěvková organizace se svěřeným majetkem v rozsahu stanoveném zřizovací listinou. Nakolik je vyloučeno, aby zřizovatel žalovaného ze své pozice spoluvlastníka svěřil žalovanému právo hospodaření s celou věcí (svěřen mu byl – a to zřetelně i dle textu předmětné přílohy zřizovací listiny – toliko odpovídající spoluvlastnický podíl), nemá žalovaný bez dohody s ostatními spoluvlastníky relevantní titul pro užívání celé věci. Je to však současně právě on (a nikoli jeho zřizovatel coby spoluvlastník), kdo věc v celém rozsahu (s výjimkou prostor prodejny v přízemí) užívá.

31. V rozhodném období žalovaný užíval předmětnou nemovitost též v rozsahu spoluvlastnického podílu žalobkyně, a to bez právního důvodu. Jde tak o vztah bezdůvodného obohacení podle ustanovení § 451 odst. 2 obč. zák.

32. Podle § 451 odst. 1 platí, že kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle ustanovení § 456 obč. zák. se předmět bezdůvodného obohacení musí vydat tomu, na jehož úkor byl získán. Podle ustanovení § 458 odst. 1 obč. zák. musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením; není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.

33. Na základě právě citovaných zákonných ustanovení pak soud v návaznosti na výše popsaná skutková zjištění dospěl k závěru o tom, že užíváním předmětné nemovitosti v rozsahu spoluvlastnického podílu žalobců, aniž by k tomu byl dán relevantní právní důvod, se žalovaný (nikoli jeho zřizovatel coby další spoluvlastník) obohatil, a to právě na úkor žalobců. Je proto povinen jim získané obohacení vydat, a to v podobě peněžité náhrady, neboť obohacení spočívalo v užívání věci po určité období a vrácení získaného prospěchu tak pojmově nepřipadá v úvahu. Tato náhrada pak odpovídá obvyklé ceně za užívání předmětných prostor v daném čase, tj. obvyklému nájemnému, které bylo zjištěno na základě znaleckého zkoumání.

34. Pokud jde o konkrétní částku, žalobcům mělo být za rozhodné období od [datum] do [datum] zaplaceno více, než jim žalovaný skutečně hradil. Dle znaleckého posudku činilo obvyklé tržní nájemné za rok 2013 částku 2 893 669 Kč (jedná se o roční nájemné, částka je uvedena na str. 29 znaleckého posudku [právnická osoba]). S ohledem na plnění odpovídající spoluvlastnickému podílu každého ze žalobců ve výši [číslo] měla být každému ze žalobců za žalované období uhrazena náhrada celkem ve výši 519 789 Kč. S ohledem na nespornou skutečnost, že žalovaný uhradil na účet žalobců každému částku 448 471,80 Kč, zbývá žalovanému uhradit každému ze žalobců částku ve výši 71 317,20 Kč.

35. Tyto částky se staly splatnými podle ustanovení § 563 obč. zák. na základě výzvy k plnění ze dne [datum], a to ke dni následujícímu po jejím doručení, tj. k [datum]. Nebylo-li v této lhůtě plněno, dostal se tím žalovaný do prodlení podle § 517 odst. 1 obč. zák. a je v takovém případě podle odst. 2 cit. ust. povinen platit též úrok z prodlení, jehož výše je určena podle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. V tomto rozsahu proto soud žalobcům vyhověl, v rozsahu jdoucím nad takto přiznané částky naopak nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

36. Výrok V. rozsudku o nákladech řízení mezi účastníky je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o.s.ř.”), podle kterého náleží právo na náhradu nákladů účelně vynaložených nákladů řízení tomu účastníkovi, který sice nebyl ve sporu úspěšný zcela, rozhodnutí o výši přiznaného plnění však záviselo na znaleckém posudku. Je ovšem třeba připomenout, že v takovém případě není základem pro určení náhrady částka požadovaná žalobcem, nýbrž pouze skutečně přiznané plnění (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. 25 Cdo 3974/2015). Soud přiznal žalobcům nárok na náhradu nákladů řízení v celkové částce 101 382,16 Kč Tyto náklady jsou tvořeny odměnou advokáta ve výši 60 496 Kč (tj. 2 x 30 248 Kč), neboť mu náleží u každého ze žalobců odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 71 317 Kč, kdy částka 3 980 Kč za jeden úkon byla snížena o 20 % podle ustanovení § 12 odst. 4 a.t. na 3 184 Kč, u každého ze žalobců za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, písemné podání ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], písemné podání ze dne [datum], 2 x účast na jednání dne [datum] jednání delší než dvě hodiny, účast na jednání dne [datum] a účast na jednání dne [datum]) a u každého ze žalobců za jeden půlúkon v částce 1 592 Kč uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (předžalobní výzva). Dále jsou náklady žalobců tvořeny náhradou hotových výdajů advokáta ve výši 3 000 Kč (po 300 Kč podle ustanovení § 13 odst. 1, 3 a. t. ke každému z deseti (za oba žalobce společně učiněných) úkonů právní služby). K součtu uvedených částek je dále třeba připočíst 21% DPH ve výši 13 334,16 Kč, neboť advokát je dle předloženého osvědčení registrován coby plátce této daně. Nákladem na straně žalobců je konečně zaplacený soudní poplatek ve výši celkem 24 552 Kč. Celková výše náhrady nákladů řízení přiznaná žalobcům tak činí 101 382,16 Kč, z čehož je každému ze žalobců přiznána jedna polovina, tj. 50 691,08 Kč.

37. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.