12 C 47/2013-472

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Tluchořovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa], [anonymizováno] [číslo], [země] b) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa] [číslo], USA proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro zaplacení 1 018 033, 80 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku žalobkyni a) částku 122 173,20 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 7,05 % ročně od [datum] do zaplacení a žalobci b) částku 122 173,20 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 7,05 % ročně od [datum] do zaplacení

II. Žaloba, kterou se žalobci domáhají na žalovaném zaplacení částky 773 687,46 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

III. Žalobci, každý v rozsahu jedné poloviny, jsou povinni zaplatit žalovanému k rukám jeho právního zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku 167 067 Kč.

IV. Žalobci, každý v rozsahu jedné poloviny, jsou povinni zaplatit České republice náklady tohoto řízení ve výši 21 391,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 1.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice náklady tohoto řízení ve výši 7 847,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 1.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se původní žalobkyně [celé jméno původního účastníka] domáhala na žalovaném zaplacení částky celkem 1 613 124 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení z titulu bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum]. Takto uplatněné nároky žalobkyně odůvodnila tvrzením, že je spoluvlastnicí budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek] (na adrese [adresa žalované]), a to se spoluvlastnickým podílem [číslo]. Většinovým spoluvlastníkem předmětné nemovitosti je [územní celek], přičemž právo hospodaření s tímto majetkem vykonává žalovaný. Ten (mj.) v období od [datum] do [datum] užíval celou předmětnou nemovitost (s výjimkou obchodních prostor v 1. NP budovy o výměře 109 m2, za což žalobkyni uhradil celkem částku 738 513, 43 Kč, když žalobkyně však má za to, že náhrada jí přísluší ve vyšší částce 1 613 124 Kč, jejíž výši odvozuje od Smlouvy o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], uzavřené mezi původními spoluvlastníky nemovitosti, žalovaným vypovězenou ke dni [datum]. Žalobkyně uvedla, že soud by při určení výše nevyplacené náhrady/bezdůvodného obohacení měl vycházet právě z této dohody, a doplatku do této výše (nad rámec žalovaným provedených plateb) se domáhá touto žalobou.

2. Žalobkyně vzala podáním ze dne [datum] žalobu částečně zpět, kdy uvedla, že žalovaný po podání žaloby uhradil dne [datum] platbu za období prosinec 2012 ve výši 77 156,53 Kč. Soud řízení co do této částky svým usnesením č. j. 12 C 47/2013-27 ze dne 16.12.2013 zastavil. Žalobkyně dále vzala podáním ze dne [datum] žalobu částečně zpět, kdy uvedla, že s ohledem na vlastní znalecký posudek k odhadu místně obvyklého nájemného (posudek znalce [titul]. [jméno] [příjmení]) bere žalobu částečně zpět co do částky 517 933, 20 Kč. Soud řízení co do této částky svým usnesením dne [datum] zastavil. Předmětem řízení tedy byla ke dni vyhlášení rozsudku žaloba na částku 1 018 033,80 Kč s příslušenstvím.

3. Namísto původní žalobkyně [jméno] [celé jméno původního účastníka] vstoupil po jejím úmrtí ([datum]) do řízení žalobce [název původní účastnice], sídlem [adresa], [anonymizováno], [země], o čemž bylo rozhodnuto usnesením ze dne 26. 6. 2018, č. j. 12 C 47/2013-345. Procesními nástupci tohoto žalobce se stali, a do řízení jako nynější žalobci vstoupili a) [celé jméno žalobce], a b) [celé jméno žalobce], o čemž bylo rozhodnuto usnesením ze dne 4. 6. 2019, č. j. 12 C 47/2013-384.

4. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí s tím, že není důvodná. Zejména nesouhlasil s výpočtem žalované částky učiněné s odkazem na dohodu o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], kdy tato dohoda, platně ze strany žalovaného vypovězená, ani nebyla uzavřena se žalobkyní, ale s ostatními menšinovými spoluvlastníky. Žalovaný učinil nespornými jak na účet žalobkyně uhrazenou částku ve výši 815 669,96 Kč jako nájemného za žalované období, dále učinil v průběhu řízení nespornými tvrzení žalobkyně o jejím spoluvlastnictví k předmětné budově, tak i o velikosti jejího spoluvlastnického podílu pro žalované období v rozsahu [číslo], a dále učinil nesporým, že většinový spoluvlastník [územní celek] s podílem [číslo] svěřil právo hospodaření s tímto majetkem žalovanému. V návaznosti však žalovaný namítal, že není ve věci pasivně věcně legitimován, neboť není spoluvlastníkem, který nad rámec svého podílu užívá předmětnou nemovitost též v rozsahu spoluvlastnických podílů žalobců. Dále žalovaný učinil nesporným, že v žalovaném období užíval celou předmětnou nemovitost (s výjimkou obchodních prostor v 1. NP budovy o výměře 109 m2). K určení obvyklé výše nájemného navrhl soudu ustanovit znalce.

5. Soud v této věci v průběhu nařízených ústních jednání provedl dokazování, jednotlivé dále popsané důkazy pak hodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. jak každý samostatně, tak i v jejich vzájemných souvislostech, a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním.

6. Z nesporných prohlášení účastníků učiněných v rámci řízení má soud postaveno na jisto, že žalobkyni pro předmětné období od [datum] do [datum] svědčí aktivní věcná legitimace v rozsahu spoluvlastnického podílu [číslo] (ať již z titulu spoluvlastnictví předmětné nemovitost, či z titulu postoupené pohledávky do [anonymizováno] [jméno] [jméno]). Současně není mezi účastníky sporu o tom, že [územní celek] bylo v rozhodném období let 2012 a 2013 rovněž spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, a to s podílem [číslo], tyto údaje vyplývají též z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], obec Praha.

7. Ze zřizovací listiny žalovaného ze dne [datum] (touto zřizovací listinou byla zrušena předchozí zřizovací listina ze dne [datum]) je zjištěno, že jeho zřizovatelem je [územní celek], žalovaný je zřízen jako příspěvková organizace. V ustanovení Čl. VIII zřizovací listiny je vymezen majetek ve vlastnictví zřizovatele, který je předáván k hospodaření žalovanému, zahrnující nemovité věci uvedené v příloze [číslo]; zde je zahrnuta rovněž předmětná nemovitost (budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], připojena je poznámka„ [anonymizováno] [číslo]“ vyjadřující výši spoluvlastnického podílu zřizovatele na předmětné nemovitosti). V ustanovení Čl. IX zřizovací listiny je pak obsaženo vymezení majetkových práv žalovaného, který má mj. právo svěřený majetek držet a užívat k zajištění předmětu své činnosti a uzavírat nájemní smlouvy a smlouvy o výpůjčce svěřeného majetku, přičemž ostatní práva vlastníka svěřeného matku zde neuvedená vykonává zřizovatel (žalovaný je oprávněn je vykonávat jen po předchozím rozhodnutí zřizovatele).

8. K otázce užívání předmětné nemovitosti žalovaným soud uvádí, že z nesporných tvrzení účastníků vyplývá, že z celkového rozsahu prostor nacházejících se v předmětné nemovitosti žalovaný neužívá toliko prostory prodejny v přízemí předmětné nemovitosti o výměře 109 m2 (tyto prostory jsou pronajaty a výnos plynoucí z nájemného je rozdělován mezi spoluvlastníky podle jejich podílů). Ve zbytku pak byla předmětná nemovitost užívána po celé předmětné období žalovaným jako kanceláře a depozitáře, resp. další pomocné prostory technického či provozního charakteru.

9. Ze shodného tvrzení účastníků, stejně tak z kolaudačního rozhodnutí [anonymizována čtyři slova] výboru v [obec a číslo] ze dne 4. 4. 1979, č. j. V [číslo] [spisová značka] [číslo], soud zjistil, že bylo vydáno v kolaudačním řízení o stavbě – rekonstrukci předmětné nemovitosti. Z tohoto rozhodnutí dále plyne, že s výjimkou prostor prodejny v přízemí (dosud nedokončené) je objekt kolaudován k využití jako sklepy a depositáře (suterén), studovna a knihovna (přízemí) a specializované pracovny, depozitáře a kanceláře (1. až 3. patro).

10. Soud provedl ve věci i další listinné důkazy, přičemž však vzhledem ke zjištěným skutečnostem uvedeným výše (zejména z nesporných prohlášení účastníků v průběhu řízení) z těchto důkazů nevyvodil žádné další skutkové závěry rozhodující pro skutkový stav nutný pro posouzení základu nároku žalobkyně.

11. K otázce výše nároku, poté, co soud vyloučil, že by bylo možné určení výši nároku vycházet adekvátně z výše náhrady smluvně sjednané ve Smlouvě o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], je třeba konstatovat, že v otázce úplaty za užívání předmětné nemovitosti jde o otázku odbornou, k jejímuž zodpovězení není kompetentní soud, nýbrž je třeba vycházet ze znaleckého posudku.

12. Ze znaleckého posudku zpracovaného znalcem [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] jehož předmětem je určení obvyklého nájemného pro období roku 2012, soud zjistil, že znalec popsal zkoumanou nemovitost a zabýval otázkou využitelnosti jednotlivých prostor v předmětné nemovitosti. Následně pak zjišťoval výši obvyklého nájemného, přičemž nejprve vyšel z rozhodnutí [stát. instituce] o určení nájemného ze dne [datum] (ve výši 450 Kč/m2 měsíčně za kancelářské prostory, s touto částkou je pak počítáno pro celou plochu využitelných prostor v nemovitosti o celkové výměře 1.102,55 m2), kdy výsledná částka orientační výše nájemného činila 5 953 770 Kč. Dále znalec použil porovnávací metodu, a to za využití celkem 23 srovnávacích vzorků (nabídek pronájmu ze serveru [webová adresa]), odtud zjištěnou nabídkovou cenu pak upravil za pomoci stanovených koeficientů zohledňujících pramen ceny, velikost objektu, polohu, provedení a vybavení, celkový stav a„ úvahu zpracovatele ocenění“, dále pak zohledňující skutečnost, že souhrn relevantních nabídek pochází z roku 2013. Z takto upraveného nabídkového nájemného pak byl zjištěn průměr v částce 392 Kč/m2 měsíčně. Pokud jde o prostory [číslo] (ostraha) a [číslo] (recepce), je započítána tato částka pouze v rozsahu 50 %, a to s ohledem na vybavení a účelové využití místností, resp. na fakt, že místnost s recepcí je jedním z hlavních komunikačních prostor budovy. Pokud pak jde o prostory [číslo] až 3d, hodnotí je znalec jako„ provozní (prodejní) prostory“, u nichž dochází k výši obvyklého nájemného v částce 800 Kč na základě rozhodnutí [stát. instituce] z [datum], u nějž bez dalšího konstatuje, že„ odpovídá obvyklému nájemnému z obdobných prostor pro rok 2012 a pro dané místo“, přičemž za předpokladu vyšší investice by bylo možno dosahovat i 4násobně vyšší částky. Celkové nájemné za předmětnou nemovitost (vyjma pronajaté prodejny v přízemí) pak činí dle tohoto posudku 5 221 000 Kč. Nadto pak znalec použil metodu„ ekonomického nájemného“, jež vychází z ceny nemovitosti a mělo by představovat nájemné potřebné pro provoz této nemovitosti beze ztrát. Pro tyto účely pak znalec zjišťoval obvyklou cenu předmětné nemovitosti, a to porovnáním se vzorkem nabízených nemovitostí v širším centru [obec] (jde však nikoli pouze o celé budovy, nýbrž též o samostatně převáděné prostory – nebytové jednotky, nabídkové ceny pak byly i zde upraveny za použití shodně definovaných koeficientů. Z takto upravených cen pak znalec dospěl k průměrné ceně za 1 m2 užitné plochy a následně pak k ceně předmětné nemovitosti v částce 140 019 400 Kč (znalec v té souvislosti uvádí, že přihlédl též k převodu spoluvlastnického podílu podle smlouvy z [datum], v níž byla cena za podíl [číslo] na předmětné nemovitosti dohodnuta ve výši 1 100 000 Kč). Odtud pak znalec dospěl k výši tzv. ekonomického nájemného v částce 9 101 300 Kč ročně, od níž odečítá realizované nájemné z pronajaté prodejny; za zbytek prostor předmětné nemovitosti pak uvádí nájemné v částce 4 200 000 Kč, k čemuž přičítá dále (odhadované) roční náklady v částce 500 000 Kč. V konečném výsledku pak znalec dospívá k závěru o tom, že místně obvyklé nájemné za předmětnou nemovitost (vyjma pronajatých prostor prodejny) pro rok 2012 činí 5 401 300 Kč. Při své výpovědi před soudem dne [datum] znalec [titul]. [příjmení] na závěrech svých písemných posudků setrval a ve vztahu k prostorám 3a až 3d uvedl, že částka 800 Kč/m2 měsíčně zohledňuje skutečnost, že bude potřeba vstupních investic, kdy srovnatelné nájemné dosahované v sousedních prostorách činí odhadem 3 211 Kč/m2 měsíčně.

13. Ze znaleckého posudku zpracovaného znalcem [jméno] [příjmení] č. [rok] [číslo] ze dne [datum], předloženého soudu žalovaným, ve kterém znalec stanovil obvyklé nájemné v roce 2012, soud zjistil, že znalec popsal zkoumanou nemovitost, pro účely ocenění pak uvedl konkrétní porovnávané vzorky (nabídky, obsaženy v příloze posudku), z nichž zjišťuje relevantní nájemné (nabídková částka je upravována jednak koeficientem vyjadřujícím, že jde nikoli o již sjednanou, nýbrž teprve nabízenou cenu, a dále koeficientem vyjadřujícím odlišnost co do polohy a vybavení srovnávacích vzorků oproti předmětné nemovitosti). Odtud zjištěná střední hodnota je pak dále upravena s ohledem na analýzy serveru [webová adresa], a to na částku 290 Kč/m2 měsíčně pro rok 2012. U prostor hodnocených jako sklady pak znalec dospívá k částce 170 Kč/m2 měsíčně, jakkoli konstatuje, že nabídka srovnatelných skladových prostor v daném místě prakticky neexistuje (jde o prostory č. 3c a 3d, dále o prostory [číslo]). Využití prostor [číslo] až 3d pro obchodní účely znalec vylučuje s ohledem na stávající kolaudační rozhodnutí a nutnost zbudování WC. Celkem tak nájemné dle těchto posudků za celou předmětnou nemovitost (vyjma již pronajatých prostor prodejny) činí 2 828 625 Kč pro rok 2012. Znalec se dále kriticky vyjádřil k posudku [číslo] [titul]. [příjmení], kdy uvedl, že jednotkové nájemné stanovené [titul]. [příjmení] vychází z nabídek roku 2013, přepočtené zpětně na rok 2012, dále nebylo provedeno zohlednění charakteru vybavení budovy, kde není možnost zřízení výtahu, klimatizace, parkování apod. s ohledem na budovu památkové chráněnou. Znalec [příjmení]. [příjmení] pak při své výpovědi před soudem dne [datum] na závěrech svých posudků setrval, uvedl, že při svém posouzení použil porovnávací metodu jako jedinou možnou. Důvod odlišnosti výsledků zkoumání se znaleckým posudkem [titul]. [příjmení] spatřoval právě ve skutečnosti, že [titul]. [příjmení] vychází z nabídek roku 2013, přepočtené zpětně na rok 2012, znalec [příjmení] vychází z nabídek roku 2012. Pokud jde o využití jednotlivých prostor, vycházel znalec jednak z reálného využití a jednak také z toho, jak jsou prostory kolaudovány.

14. S ohledem na to, že v řízení byly předloženy znalecké posudky 2 znalců, kteří se ve svých závěrech relativně podstatně rozcházejí, přičemž některým posudkům byla vytýkána též metodologická vadnost (i zde ovšem jde o odbornou otázku), zadal soud zpracování revizního znaleckého posudku, a to usnesením ze dne 10.12.2014 č.j. 12 C 47/2013-74, a usnesením ze dne 17.4.2015 č.j. 12 C 47/2013-120.

15. Z revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] dne 15. 7. 2016 pod č. [spisová značka] soud zjistil, že znalecký ústav dospěl k vlastní částce nájemného za kancelářské prostory ve výši 250 Kč/m2 měsíčně, přičemž pro prostory ostrahy a úklidu počítá s částkou poloviční, u některých dalších prostor pak též ve snížené částce (s ohledem na konkrétní popsané aspekty vztahující se k tomu kterému prostoru). U prostor [číslo] až 3d pak vychází z částky 400 Kč/m2 měsíčně s tím, že tyto mohou být využity jako reprezentativní kancelářské prostory (kupř. pobočka banky či pojišťovny, toto využití ostatně koresponduje též s tím, jak – k jakému využití – jsou předmětné prostory kolaudovány, viz. kolaudační rozhodnutí Odboru výstavby Obvodního národního výboru v [obec a číslo] ze dne [datum]), jejich lepší využití je pak limitováno absencí přímého vchodu z ulice; tato částka pak je odůvodněna znalostí realizovaného pronájmu obdobných prostor v [anonymizována dvě slova] [ulice] částka pak odpovídá ročně 2 893 669 Kč. V rámci využití porovnávací metody pak znalecký ústav využil celkem 9 srovnávacích vzorků popsaných v příloze [číslo] posudku. V rámci zadaného revizního znaleckého posudku byl předmětem revize posudek znalce [jméno] [příjmení]. Znalecký ústav konstatoval, že srovnávací vzorky použité znalcem [příjmení] byly vybrány bez rozlišení standardu kanceláří, následné použití koeficientu pak není pro nápravu tohoto pochybení dostatečné. Nesouhlas vyjádřil revizní posudek též ve vztahu k rozsahu (ve vztahu ke znalcem [příjmení]. [anonymizováno] vyloučeným prostorám sociálního zázemí, kuchyněk, ostrahy a komunikačních prostor) a způsobu využití (zejména pak prostor 3a až 3d, které mají potenciál vyššího využití než skladové prostory, jak uvádí znalec [příjmení]. [příjmení] u prostor 3c a 3d). Posudky tohoto znalce jsou pak v konečném výsledku odmítnuty v rámci revizního posudku zejména pro metodologická pochybení. (Z právě uvedených důvodů soud z posudku [anonymizována dvě slova] nevycházel). Dále byl v rámci zadaného revizního znaleckého posudku předmětem revize i posudek [titul]. [příjmení], u kterého znalecký ústav konstatoval nevhodnost využití metod ekonomického nájemného a přepočtu pomocí indexů ČSÚ, neboť jejich použití nemusí vést ke zjištění obvyklého nájemného. Při použití porovnávací metody pak tento znalec zahrnul mezi srovnávací vzorky nemovitosti (prostory), jež jsou s předmětnou nemovitostí kvalitativně neporovnatelné (zahrnutí kanceláří bez zohlednění jejich standardu, nedostatečné využití koeficientů upravujících zjištěnou nabídkovou cenu, a to za situace, kdy porovnatelné vzorky s relevantním standardem existují). Závěry tohoto posudku byly proto označeny za nesprávné. Jako nevhodná byla vyhodnocena též metoda ekonomického nájemného, která ve své podstatě není určena pro tyto situace, neboť je konstruována tak, aby zájemcům o koupi nemovitosti podala informaci o tom, zda se (s ohledem na inkasované nájemné a cenu vynaloženou na nabytí nemovitosti) daná transakce vyplatí či nikoli, tj. podává informaci o tom, jaké nájemné má vlastník žádat, aby nebyl ve ztrátě, nikoli však o tom, jaké nájemné je ochoten zaplatit (obecný) nájemce. Nadto je třeba zdůraznit, že při použití této metody v daném případě vstupuje do výpočtu další odhad, a to odhad obvyklé ceny celé nemovitosti (nejde tedy o situaci, kdy je z konkrétně zjištěné – realizované – ceny usuzováno na výši požadovaného nájemného, či kdy je z konkrétního zjištěného nájemného usuzováno na hodnotu celé nemovitosti). Pokud jde o metodu indexace dříve stanoveného nájemného, vytkl revizní znalecký posudek této metodě to, že vychází z celorepublikových indexů, aniž by zohlednila specifika nájmů konkrétních nebytových prostor v [obec]; ani tato metoda pak nemusí vést ke zjištění místně a časově obvyklého nájemného, neboť ničeho nevypovídá o aktuální ochotě potenciálních nájemců platit (určité) nájemné za předmětné prostory ve zkoumané nemovitosti.

16. Zpracovatel posudku byl vyslechnut při jednání soudu dne [datum], při němž na závěrech svého posudku setrval a zodpověděl položené dotazy. U prostor [číslo] až 3d znalec opakoval, že tyto prostory nemohou být oceněny jako obchodní, neboť tomu brání jejich umístění. Nadto jsou to prostory kolaudovány jako kancelářské. K dotazu právního zástupce žalobců ke každému vzorku z přílohy 1 posudku uvedl srozumitelné důvody, proč je každý srovnávací vzorek vhodný k porovnání.

17. V rámci písemného Dodatku [číslo] k tomuto posudku ze dne [datum] pak byly znovu podrobně písemně popsány výhrady k jednotlivým srovnávacím vzorkům využitým znalcem [titul]. [příjmení] (v tabulce jako příloze [číslo] k dodatku). K použitelnosti srovnatelného vzorku obecně sdělil, že vzorky musí být srovnatelné polohou (atraktivitou lokality), tak jejich kvalitou (standardem užitných ploch) i jejich rozlohou. Tyto odlišnosti mají zásadní dopad na výši nájemného.

18. Soudem byl v rámci dokazování proveden i Dodatek [číslo] ke znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], č. [spisová značka] ze dne 12. 11. 2018, soudem vyžádaného v řízení 42 C 231/2013, který se též týkal stanovení výše obvyklého nájemného v předmětné nemovitosti, a to za stejné období roku 2012 (a 2013), kdy znaleckým úkolem znalce bylo doplnit podrobnější odůvodnění svého závěru o ceně nájemného z prostor [číslo] až 3d (včetně konkrétních hodnot srovnávaných realizovaných nájmů a zdůvodnění odchylek, resp. znalcem provedených úprav). Znalecký ústav uvedl, že jeho postup jednak v souladu s výše citovaným kolaudačním rozhodnutím, vychází z aktuálního stavu předmětných prostor a především reflektuje aktuální situaci na trhu nájmů relevantních srovnávacích prostor. Rovněž v rámci tohoto dodatku znalecký ústav uvedl konkrétní hodnoty realizovaného nájemného z konkrétních prostor [příjmení] [jméno], na nichž založil svůj závěr. Hodnoty jsou uvedené v tam připojené tabulce, z těchto hodnot je pak zjištěn„ vážený průměr“ (který neodpovídá aritmetickému průměru, jenž by činil 260 Kč/m2 měsíčně). Pokud byl znalecký ústav vyzván k využití metody ekonomického nájemného, opětovně tuto metodu odmítl jako nevhodnou s tím, že zohledňuje pouze stranu nabídky (pronajímatele) a pomíjí veškeré relevantní okolnosti na straně poptávky (potenciálního nájemce). Při použití této metody nicméně dospěl znalecký ústav k hodnotě 262 Kč, přičemž podstatným rozdílem oproti posudku [titul]. [příjmení] je zejména zcela odlišný závěr o výši porovnávací ceny předmětné nemovitosti (znalci [titul]. [příjmení] je především vytýkáno, že jako porovnávací vzorky použil nikoli celé nemovitosti, nýbrž jednotlivé samostatně převáděné prostory, pouze jeden z jím použitých vzorků je budovou). Za zavádějící je uvedeno též využití údajů o ceně za převáděný minoritní spoluvlastnický podíl (jeho cena je zkreslena právě tím, že jde toliko o podíl, jehož hodnota pro konkrétního kupujícího – jiného ze spoluvlastníků – může být výrazně vyšší nebo naopak nižší, než by odpovídalo alikvotnímu podílu z reálné ceny celé nemovitosti. Odpověděl rovněž na další otázky položené mu ze strany žalobců, přičemž mj. zopakoval, z jakého důvodu nejsou prostory [číslo] až 3d uvažovány jako„ obchodní“ (nemožnost zřízení výkladců, absence přímého vstupu z ulice…).

19. Zástupce znaleckého ústavu byl opětovně vyslechnut při jednání soudu (dne [datum]), a to k závěrům uvedeným v Dodatku [číslo] resp. i Dodatku [číslo] ke znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], č. [spisová značka] ze dne 12. 11. 2018, při němž na závěrech svého posudku setrval a zodpověděl položené dotazy. Zdůraznil přitom, že mimo nabídkových cen byly využity i vědomosti znalce o skutečně realizovatelném nájemném ve srovnatelných prostorách [příjmení] [jméno] a v budově Melantrich. Ke konkrétním dokumentům, na které byl znalec tázán žalobci (kolaudační rozhodnutí, dopis [anonymizováno] stanice z [datum], rozhodnutí [stát. instituce] z [datum] a dohody spoluvlastníků z [datum]), uvedl, že z nich relevantní závěry v rámci svého posudku nečinil, neboť pro použitou porovnávací metodu jsou bez významu (hodnocen je při ní aktuální stav nemovitosti a aktuální ochota potenciálních nájemců k úhradě nájemného v určité výši). Zástupkyně ústavu opětovně podrobně uvedla výhrady k jednotlivým srovnávacím vzorkům použitým [titul]. [příjmení]. Pokud jde o znalcem [titul]. [příjmení] určené obvyklé nájemné z prostor [číslo] až 3d, označil revizní posudek postup znalce [titul]. [příjmení] za nepřezkoumatelný (vycházel v podstatě toliko z dříve stanoveného nájemného pro„ obchodní“ prostory, bez vlastního konkrétního porovnání).

20. Soud ke zjištěním z revizního znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] včetně jeho dodatků uzavírá, že znalec v rámci svého posudku s přihlédnutím k opakovanému písemnému a ústnímu doplnění dostatečně a srozumitelně odpověděl na všechny otázky, obhájil jím použitou metodu i provázanost jednotlivých úvaha a dostatečně se vypořádal se všemi námitkami ze strany žalující. Stejně tak srozumitelně a logicky odůvodnil nepoužitelnost posudků předcházejících. Soud tedy z tohoto posudku při skutkových zjištění ohledně výše nároku vycházel, kdy naopak při svých skutkových zjištěních nevyšel z posudků [anonymizována dvě slova] a [titul], [příjmení].

21. Pokud jde o znalcem [titul]. [příjmení] určené obvyklé nájemné z prostor [číslo] až 3d, soud na tomto místě zdůrazňuje, že z hlediska využití jednotlivých prostor nacházejících se v předmětné nemovitosti a ceny za jejich užívání je nutno vycházet z aktuálního stavebně-technického řešení předmětné nemovitosti a jejího stavu a naopak nelze vycházet z hypotetických úvah o tom, co by mohlo být, kupř. byly-li by provedeny určité stavební úpravy. Pokud ovšem takové úpravy realizovány nebyly, je cena za užívání předmětné nemovitosti dána tím, v jakém stavu se tato nemovitost aktuálně nachází (resp. nacházela v rozhodném období). Je proto bez významu kupř. také to, že (zda) by do určitých prostor (konkrétně do prostor označovaných [číslo] až 3d) mohl být zbudován jiný přístup (vlastní vchod z ulice, jakož i to, že (zda) v minulosti takový přístup existoval (soud proto neprovedl důkaz historickým plánkem předmětné nemovitosti, ale ani současným výkresem přízemí a prvního patra, neboť současný stav je v jeho rozhodujících aspektech dostatečně popsán ve zpracovaných posudcích a o tomto faktickém stavu ostatně není ani mezi účastníky sporu).

22. Z tohoto hlediska je pak bez reálného významu žalobci navrhované místní šetření v předmětné nemovitosti. Soud je z tohoto důvodu neprovedl, resp. příslušný důkazní návrh pro nadbytečnost zamítl.

23. Pokud bylo ze strany žalobců znaleckému ústavu vytýkáno, že v Dodatku [číslo] ke znaleckému posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], č. [spisová značka] ze dne 12. 11. 2018, že hodnota 595,5 Kč je jako průměr v tabulce na str. 8 Dodatku [číslo] je vypočtena chybně, když skutečný průměr v tabulce činí hodnotu 898,70 Kč, soud k tomuto uvádí, že znalec uspokojivě tuto chybu vysvětlil, a když uvedl důvody, proč tato početní chyba nemůže mít vliv na obecný závěr o ceně 400 Kč/m2/měsíc. Stejně tak zástupkyně ústavu při ústní výpovědi dne [datum] poskytla obsáhlé a srozumitelné vysvětlení k otázce žalobců, z jakého důvodu u komparativních vzorků (příloha [číslo] posudku) základní jednotkovou cenu (řádek třetí) a konečnou upravenou jednotkovou cenu (poslední řádek) vypočítal z„ hrubé podlahové plochy“ komparativního vzorku (tj. včetně sociálního zařízení, komor, chodeb a balkonů), zatímco u jiného posuzovaného vzorku počítal k náhradě jen„ čistou podlahovou plochu“. Soud dále považuje za zcela logické vysvětlení, proč znalecký ústav nevycházel z výše smluvního nájmu Smlouvou o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], neboť z této dohody nelze učinit závěr o tom, že se jedná o skutečně obvyklé nájemné, zejména za situace, kdy žalovaný tuto smlouvu s ohledem na neadekvátnost výše nájmu vypověděl.

24. Bylo-li vytýkáno zahrnutí porovnávacích vzorků z [příjmení] [jméno], nelze v tomto ohledu dle názoru soudu vycházet toliko z informace o tom, že se o tuto nemovitost vedl dlouhodobě soudní spor; rozhodující je faktický stav a další znalcem hodnocené aspekty srovnávané nemovitosti (konkrétních prostor).

25. Soud také v této souvislosti zamítl návrh na provedení důkazu žalobci předkládanou fotodokumentací z prostor [příjmení] [jméno], resp. fotodokumentací dalších nemovitostí využitých zpracovateli výše popsaných znaleckých posudků. Bez jakéhokoli významu pro rozhodnutí soudu je (a důkaz jím proto proveden nebyl) též výtisk článku o [anonymizována dvě slova] z internetových stránek [webová adresa]. S ohledem na to, že jde i v otázce srovnatelnosti jednotlivých porovnávaných vzorků s předmětnou nemovitostí o otázku odbornou, neprovedl soud ani místní šetření v konkrétních prostorách [příjmení] [jméno].

26. Žalobci byl soudu předložen posudek zpracovaný [právnická osoba], dne [datum] pod [číslo] ke kterému je třeba především uvést, že tento posudek se nezabývá konkrétními okolnostmi řešené věci, nýbrž pouze v obecné rovině řeší metodologické otázky určování výše obvyklého nájemného. Soud je přesvědčen, že s těmito metodologickými výhradami (tj. z jakého důvodu nebyla akceptována metoda ekonomického nájemného a metoda indexace z posudku [titul]. [příjmení]) se revizní znalecký posudek dostatečně vypořádal.

27. Nic podstatného v tomto ohledu nebylo možno zjistit ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [jméno] ze dne [datum], [číslo] týkajícím se zcela jiných prostor a v jiném období ([datum] až [datum]), soud proto tento důkaz neprovedl.

28. Konečně pak soud neprovedl důkaz novým revizním znaleckým posudkem, neboť skutková zjištění učiněná na základě posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] má s odkazem na výše uvedené za zcela dostatečná.

29. Pokud byly v této souvislosti soudu předkládány závěry znaleckých posudků a rozsudky soudů v jiných věcech, pak nelze přehlédnout, že z hlediska závaznosti rozhodnutí (§ 159a odst. 3 o. s. ř.) z nich nelze po skutkové stránce (§ 135 odst. 2 o. s. ř.) zjistit nic jiného než to, že za určité (jiné) období byla žalobcům (tomu kterému z nich) přiznána vůči žalovanému určitá konkrétní částka. Pokud soudy v daném řízení vycházely z posudků určitého znalce (konkrétně [titul]. [příjmení]), neznamená to bez dalšího, že z posudků tohoto znalce je třeba nekriticky vycházet i v tomto řízení, a to zejména při zohlednění konkrétních výhrad popsaných výše. Soud se proto těmito rozsudky detailněji neseznamoval, neboť po skutkové stránce z nich nelze pro toto řízení nic podstatného zjistit. To ovšem neplatí u řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 42 C 231/2013, neboť předmětem tohoto řízení byla žaloba dalších menšinových spoluvlastníků budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek] (na adrese [adresa žalované]), a to za období roku 2012 a 2013, tedy z části za období identické s obdobím posuzovaným v tomto řízení. Ve věci 42 C 231/2013 bylo pravomocně rozhodnuto, kdy soud při svých skutkových zjištěních o výši obvyklého nájmu za užívání nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků vycházel též z odborného posouzení znaleckého ústavu [právnická osoba] S ohledem na apel na předvídatelnosti soudních rozhodnutí má soud za to, že při svém rozhodování je nutno k existenci pravomocného rozsudku č.j. 42 C 231/2013-499 ze dne 19.12.2018 přihlédnout.

30. Po právní stránce pak soud věc posuzoval podle právní úpravy platné a účinné do 31. 12. 2014 (srov. § 3028 odst. 3 o. z.), tj. zejména podle příslušných ustanovení zákona [číslo] Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ obč. zák.“).

31. K otázce pasivní věcné legitimace žalovaného ve vztahu k uplatněnému nároku soud uvádí, že přestože žalovaný sám není (resp. v rozhodném období, za něž je náhrada požadována, nebyl) spoluvlastníkem předmětné nemovitosti, když tím je (s podílem [číslo]) [územní celek], je tento majetek (v rozsahu příslušného spoluvlastnického podílu) však žalovanému svěřen zřizovací listinou k hospodaření podle ustanovení § 27 odst. 2 písm. e) zákona č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů. Podle ustanovení § 27 odst. 5 cit. zákona hospodaří příspěvková organizace se svěřeným majetkem v rozsahu stanoveném zřizovací listinou. Nakolik je vyloučeno, aby zřizovatel žalovaného ze své pozice spoluvlastníka svěřil žalovanému právo hospodaření s celou věcí (svěřen mu byl – a to zřetelně i dle textu předmětné přílohy zřizovací listiny – toliko odpovídající spoluvlastnický podíl), nemá žalovaný bez dohody s ostatními spoluvlastníky relevantní titul pro užívání celé věci. Je to však současně právě on (a nikoli jeho zřizovatel coby spoluvlastník), kdo věc v celém rozsahu (s výjimkou prostor prodejny v přízemí) užívá.

32. V rozhodném období žalovaný užíval předmětnou nemovitost též v rozsahu spoluvlastnického podílu žalobkyně, a to bez právního důvodu. Jde tak o vztah bezdůvodného obohacení podle ustanovení § 451 odst. 2 obč. zák.

33. Podle § 451 odst. 1 platí, že kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle ustanovení § 456 obč. zák. se předmět bezdůvodného obohacení musí vydat tomu, na jehož úkor byl získán. Podle ustanovení § 458 odst. 1 obč. zák. musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením; není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.

34. Na základě právě citovaných zákonných ustanovení pak soud v návaznosti na výše popsaná skutková zjištění dospěl k závěru o tom, že užíváním předmětné nemovitosti v rozsahu spoluvlastnického podílu původní žalobkyně, aniž by k tomu byl dán relevantní právní důvod, se žalovaný (nikoli jeho zřizovatel coby další spoluvlastník) obohatil, a to právě na úkor uvedené spoluvlastnice. Je proto povinen jí získané obohacení vydat, a to v podobě peněžité náhrady, neboť obohacení spočívalo v užívání věci po určité období a vrácení získaného prospěchu tak pojmově nepřipadá v úvahu. Tato náhrada pak odpovídá obvyklé ceně za užívání předmětných prostor v daném čase, tj. obvyklému nájemnému, které bylo zjištěno na základě znaleckého zkoumání.

35. Pokud jde o konkrétní částku, pak původní žalobkyni mělo být za rozhodné období od [datum] do [datum] zaplaceno více, než jí žalovaný skutečně hradil. S ohledem na skutečnost, že dle znaleckého posudku činilo obvyklé tržní nájemné za rok 2012 částku 2 893 669 Kč (jedná se o částku nezaokrouhlenou, uvedenou na str. 23 znaleckého posudku), bylo nutné určit částku odpovídající rozhodnému období, tedy o 4 dny kratšímu než byl celý kalendářní rok. Rok 2012 byl rokem přestupným (366 dní), na jeden den tedy vycházela výše obvyklého tržního nájemného 7 906,20 Kč, za 4 dny na částku 31 625 Kč, o tuto částku musela být celková částka krácena. S ohledem na plnění odpovídající spoluvlastnickému podílu ve výši [číslo] měla být původní žalobkyni za žalované období uhrazena náhrada celkem ve výši 1 060 016,30 Kč. A konečně s ohledem na nespornou skutečnost, že žalovaný uhradil na účet původní žalobkyně částku 815 669,96 Kč, zbývá žalovanému uhradit částku 244 346,34 Kč, tj. každému ze žalobců částku ve výši 122 173,20 Kč.

36. Tyto částky se staly splatnými podle ustanovení § 563 obč. zák. na základě výzvy k plnění ze dne [datum], a to ke dni následujícímu po jejím doručení, tj. k [datum]. Nebylo-li v této lhůtě plněno, dostal se tím žalovaný do prodlení podle § 517 odst. 1 obč. zák. a je v takovém případě podle odst. 2 cit. ust. povinen platit též úrok z prodlení, jehož výše je určena podle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. V tomto rozsahu proto soud žalobcům vyhověl, v rozsahu jdoucím nad takto přiznané částky naopak nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

37. Výrok III. rozsudku o nákladech řízení mezi účastníky je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1, 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o.s.ř.”). V daném případě nemá soud za to, že se jedná o situaci předvídanou v odst. 3 cit. ust., neboť žalobkyně svůj nárok v žalobě na plnění ve výši 1 613 124 Kč původně odvodila od výše smluvních plnění ze Smlouvy o užívání spoluvlastnického podílu ze dne [datum], nikoliv z výše stanovené znaleckým posudkem. Výrok o náhradě nákladů řízení tedy vychází z ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř., podle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí. Oba účastníci měli ve věci částečný úspěch, žalobci měli úspěch v 20% svých žalobních požadavků, žalovaný byl tedy převážně úspěšný, a to v 80% sporu. Soud zde dodává, že s ohledem na důvody částečného zpětvzetí žaloby (viz odst. 2 odůvodnění tohoto rozsudku), zkoumal dle § 146 odst. 2 o.s.ř. i v rozsahu zpětvzetí zavinění účastníků, kdy dospěl k závěru, že zavinění leží v obou případech na straně žalobců. V prvém případě nemůže jít k tíži žalovaného skutečnost, že původní žalobkyně nevyčkala na pravidelnou měsíční platbu ze strany žalovaného za měsíc prosinec 2012, a žalobu dne [datum] podala i za toto období. V druhém případě šlo o zpětvzetí učiněné na základě závěrů (v průběhu řízení žalobkyní vyžádaného) znaleckém posudku [titul]. [příjmení]. Soud tedy uložil povinnost převážně neúspěšným žalobcům, každému v rozsahu jedné poloviny, nahradit úspěšnému žalovanému 60% jím vynaložených nákladů řízení (v poměru odpovídajícím rozdílu poměru úspěchu žalovaného ve věci a poměru jeho neúspěchu). Výše odměny žalovaného sestává z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 535 967 Kč sestávající z částky 14 460 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum] a vyjádření ze dne [datum]) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 1 018 033 Kč sestávající z částky 12 380 Kč za každý z deseti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum], odvolání ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum] a účast na jednání dne [datum]) včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 230 120 Kč ve výši 48 325,20 Kč 60% z této celkové částky pak činí částku 167 067 Kč.

38. Výroky IV. a V. tohoto rozsudku o povinnosti nahradit náklady řízení státu se opírají o ust. § 148 odst. 1 věta první o.s.ř., podle kterého stát má nárok na náhradu nákladů řízení, které vynaložil, proti účastníkovi podle výsledků řízení. Soud uložil účastníkům povinnost nahradit státu náklady řízení, a to podle poměru úspěchu ve věci. Náklady řízení státu tvoří vyplacené znalečné v souhrnné výši 39 239,50 Kč. Konkrétně jde o částku 875 Kč přiznanou znalci [titul]. [jméno] [příjmení] usnesením z [datum] (vyhlášeném při ústním jednání), částku 1 400 Kč přiznanou znalci [jméno] [příjmení] usnesením z [datum] (vyhlášeno při ústním jednání), dále znalečné přiznané znaleckému ústavu [právnická osoba] ve výši 30 250 Kč (podle usnesení ze dne 8. 4. 2016, č. j 12 C 47/2013-198), dále v částce 2 117,50 Kč (podle usnesení ze dne 11.11.2016, č. j. 12 C 47/2013-229), a dále v částce 2 117,50 Kč (podle usnesení ze dne 4.4.2017, č. j. 12 C 47/2013-291) a v částce 2 359,50 Kč (podle usnesení ze dne 11.2.2021, č. j. 12 C 47/2013-291). Jak bylo uvedeno výše, žalobci byli se svými nároky neúspěšní v rozsahu 80%, žalovaný v rozsahu 20 % původně žalované částky, soud proto v tomto poměru stanovil povinnost k náhradě nákladů, tedy ve vztahu k žalobcům částkou 21 391,60 Kč (výrok IV. tohoto rozsudku), kdy původní částka k náhradě ve výši 31 391,60 Kč byla ponížena o žalobci složenou zálohu ve výši 10 000 Kč, jež byla na přiznané znalečné zcela spotřebována Ve vztahu k žalovanému stanovil soud povinnost k náhradě nákladů v částce 7 847,90 Kč (výrok V. tohoto rozsudku).

39. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.