12 Co 150/2024 - 221

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Blanky Chlostové a soudců JUDr. Michala Holuba a JUDr. Zuzany Hanákové, LL. M. ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [adresa] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [adresa] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o určení neoprávněnosti výpovědi nájmu o odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 5. března 2024, č.j. 28 C 37/2023-156 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náklady odvolacího a dovolacího řízení v částce 31 508,70 Kč k rukám advokátky [tituly před jménem] [jméno FO] do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. V záhlaví uvedeným rozhodnutím soud I. stupně zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi nájmu budovy č. p. [číslo] na pozemku parc. č. [číslo] a budovy č. p. [číslo] na pozemku parc. č. [číslo], vše v kat. území [adresa], obec [adresa], ze dne 2. 12. 2022, kterou dal žalovaný žalobci (výrok I.) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 25 200 Kč k rukám [tituly před jménem] [jméno FO], advokátky do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.)

2. Rozhodl tak o žalobě, podané dne 3. 2. 2023, kterou se žalobce domáhal určení neplatnosti výpovědi nájmu uvedené v bodě 1. s odůvodněním, že žalobce dne 2. 8. 2016 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, na základě níž si od žalovaného pronajal budovu č.p. [číslo], rodinný dům, na pozemku parc. č. [číslo] a budovu č.p. [číslo], rodinný dům, na pozemku parc. č. [číslo], vše v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Obě budovy jsou propojeny a tvoří funkční celek a žalobce si je pronajal za účelem bydlení se svými třemi dětmi. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do dne 15. 8. 2019. Žalobce užíval budovy nepřetržitě po dobu tří měsíců po dni 15. 8. 2019, žalovaný žalobce nevyzval k opuštění budov, proto došlo k opětovnému ujednání nájmu na dobu dvou let, tj. do dne 15. 8. 2021. Žalobce užíval budovy nepřetržitě po dobu tří měsíců po dni 15. 8. 2021, žalovaný žalobce nevyzval k opuštění budov, proto došlo k opětovnému ujednání nájmu na dobu dvou let, tj. do dne 15. 8. 2023. Dne 24. 11. 2022 byla žalobci doručena výzva žalovaného ze dne 14. 11. 2022 k zaplacení nájemného za dobu 18 měsíců od května 2021 do října 2022 ve výši 216 000 Kč. Žalobce a žalovaný se však na jaře roku 2020 dohodli, že žalobce zaplatí opravu střechy a tím bude uhrazeno nájemné dopředu. Žalobce pak na opravu střechy zaplatil částku 265 856 Kč a dne 28. 11. 2022 započetl částku 240 000 Kč jako část nákladů za opravu střechy na úhradu nájemného za období 20 měsíců ve výši 240 000 Kč. Dne 5. 12. 2022 byla žalobci doručena výpověď z nájemní smlouvy bez výpovědní doby ze dne 2. 12. 2022 z důvodu tvrzeného neplacení nájemného. Výpovědní důvod není naplněn, žalobce nebyl povinen podle dohody hradit nájemné a i kdyby byl povinen nájemné platit, uhradil ho započtením. Nadto žalovaný jednal v rozporu s dobrými mravy, když dal žalobci výzvu až po 18 měsících a stanovil lhůtu k úhradě dluhu pouze v délce 7 dnů.

3. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tím, že vypověděl nájemní smlouvu dne 2. 12. 2022 z důvodu nezaplacení nájemného za období 18 měsíců ve výši 216 000 Kč, k zaplacení dlužného nájemného byl žalobce vyzván a byla mu poskytnuta lhůta k zaplacení. Nájemní smlouva byla uzavřena dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, když žalobce nepoužíval předmět nájmu za účelem bydlení a k zajištění bytových potřeb svých dětí. Dohoda o opravě střechy a neplacení nájemného sjednána nebyla. Pokud žalobce vynaložil vlastní náklady na opravu, může je po žalovaném žádat jen do 6 měsíců od doby, kdy mohl vadu zjistit. Pohledávka vůči žalovanému neexistuje, a proto ji nejde započíst. Žalovaný vyzýval žalobce k úhradě nájemného vícekrát a prodlení žalobci toleroval na základě dlouhodobých přátelských vztahů.

4. Soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu (podrobně uvedeného v bodě 19.-35. napadeného rozhodnutí), že žalobce dne 2. 8. 2016 uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, na základě níž si od žalovaného pronajal budovu č.p. [číslo], rodinný dům, na pozemku parc. č. [číslo] a budovu č.p. [číslo], rodinný dům, na pozemku parc. č. [číslo], oboje v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Žalovaný vyzval žalobce k zaplacení nájemného za období 18 měsíců za období od května roku 2021 do října roku 2022 ve výši 216 000 Kč ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy, jinak dojde k výpovědi nájemní smlouvy. Žalobce nájemné nezaplatil a žalovaný vypověděl nájemní smlouvu dne 2. 12. 2022 bez výpovědní doby pro hrubé porušení povinností. Žalobce neprokázal tvrzení, že oznámil žalovanému, že střecha budovy potřebuje opravit, neboť žalovaný dané tvrzení popíral a slyšení svědci [jméno FO] a [jméno FO] žalovaného při opravě střechy neviděli. Proto soud I. stupně uzavřel, že žalobce provedl opravu střechy bez předchozího oznámení žalovanému.

5. Soud I. stupně pak dovodil, že žalobce je státním příslušníkem [stát] s bydlištěm v České republice, žalovaný je státním příslušníkem České republiky s bydlištěm v České republice a mezinárodní příslušnost českého soudu je dána umístěním nemovitosti v souladu s čl. 48 odst. 5 sdělení č. 123/2002 Sb. m. s. Ministerstva zahraničních věcí o sjednání Smlouvy mezi Českou republikou a [stát] o právní pomoci v občanských věcech. Rozhodným právem v souladu s čl. 48 odst. 3 sdělení č. 123/2002 Sb. m. s. je české právo.

6. Po právní stránce posoudil soud I. stupně věc tak, že žalobce, jehož vlastnické právo k budově je zapsáno v katastru nemovitosti a nebylo zpochybněno žalobou dle § 986 odst. 1 o. z., jako pronajímatel, a žalovaný, jako nájemce, uzavřeli dne 2. 8. 2016 nájemní smlouvu dle § 2201 o. z. a § 2235 odst. 1 o. z. V nájemní smlouvě sice není výslovně uvedeno, že účelem nájmu je užívat domy k uspokojování bytových potřeb žalobce a není tam uveden žádný konkrétní účel užívání, avšak protože se jedná o rodinné domy, jak vyplývá i z katastru nemovitostí, jedná se o nájem domu dle § 2235 a násl. o. z. Provedeným dokazováním, zejména výpověďmi svědků [jméno FO] a [jméno FO], kteří shodně vypověděli, že po dobu oprav střechy na místě žalovaného neviděli, nebylo prokázáno tvrzení žalobce, že žalovanému oznámil, že střecha domu je potřeba opravit, což žalovaný popíral, a žalobce opravil střechu na své vlastní náklady, a proto žalobce dle ust. § 2265 odst. 3 o. z. nemá právo na náhradu nákladů na opravu střechy po žalovaném. Žalobce proto nemohl započíst částku 240 000 Kč na nájemné za období 20 měsíců podle ust. § 1982 odst. 1 o. z. oproti vynaloženým nákladům na opravu střechy, neboť se nejedná o dluh žalovaného, a tak důvod pro výpověď dle ust. § 2291 odst. 2 o. z. byl dán. Žalobce podal žalobu ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi dle § 2290 o. z., soud I. stupně shledal, že uplatněný výpovědní důvod byl naplněn, a proto žalobu zamítl.

7. Výrok o nákladech řízení odůvodnil ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“ 8. Proti tomuto rozhodnutí podal včasné odvolání žalobce s odůvodněním, že soud prvního stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a rozsudek rovněž spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

9. Soud prvního stupně z účastnické výpovědi žalovaného ve vztahu k opravě střechy „zjistil“ pouze to, že žalovaný nedal souhlas k výměně střešní krytiny. Soud prvního stupně přitom pominul zcela zásadní skutečnosti, které žalovaný při svém účastnickém výslechu uvedl a které prokazují, že o potřebě opravy střechy žalovaný věděl a že mu žalobce potřebu opravy střechy oznamoval. Žalovaný při svém účastnickém výslechu dne 9. 1. 2024 rovněž uvedl, že se o stav nemovitosti sám zajímal a tuto cca jednou za tři týdny navštěvoval a potvrdil, že střechu své nemovitosti viděl. Pokud mu žalobce ukazoval 1 šindel, že ulétl ze střechy, tak mu na to žalovaný sděloval, že jestliže má žalobce problém se zatékáním do nemovitosti, ať se z ní odstěhuje.

10. Tedy trvá na tom, že v řízení bylo prokázáno (účastnickým výslechem žalobce i účastnickým výslechem žalovaného), že žalovaný o potřebě opravy střechy věděl a že mu tuto potřebu žalobce oznamoval. Vzhledem ke skutečnostem uvedeným žalovaným v jeho účastnickém výslechu rozumně nelze uvěřit tomu, že žalovaný o špatném stavu střechy nevěděl a že se na něj žalobce neobracel.

11. Soud I. stupně se též žádným způsobem nevypořádal s námitkou žalobce, že výpověď je neplatná z důvodu, že žalovaný již není (a v době dání výpovědi žalobci již nebyl) vlastníkem předmětných budov, a tedy ani jejich pronajímatelem z důvodu, že práva stavby svědčící žalovanému zanikla a že v důsledku toho vlastnictví předmětných budov č.p. [číslo] a [číslo] v k.ú. [adresa] nabyl zpět vlastník pozemků parc. č. [číslo] a parc. č. [číslo] v k.ú. [adresa], na nichž budovy stojí, tedy [adresa].

12. Nelze nesoulad skutečného právního stavu a zapsaného stavu přehlížet toliko s odkazem na domněnku formulovanou v § 980 odst. 2 o. z., neboť účelem tohoto ustanovení je ochrana dobro věrného nabyvatele, a navíc se jedná o domněnku vyvratitelnou. Z provedených důkazů přitom vyplývá, že zapsaný stav je v rozporu se skutečným právním stavem.

13. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví a uloží žalovanému povinnost nahradit žalobci náklady řízení před soudem prvního i druhého stupně.

14. Žalovaný se k odvolání vyjádřil tak, že se se závěry žalobce neztotožňuje. Má za to, že soud prvého stupně provedl vyčerpávající dokazování a na základě tohoto dokazování učinil správné skutkové i právní závěry. Rozhodnutí soudu prvého stupně proto není co vytknout.

15. Dne 5.6.2024 vynesl Obvodní soud pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] rozsudek, kterým vyhověl žalobě na vyklizení, jíž žalobce (v tomto řízení o výpověď nájmu žalovaný) podal proti žalovanému (v tomto řízení žalobci).

16. Obvodní soud pro [adresa] se tedy v obou řízeních (o výpověď nájmu [spisová značka], tak o vyklizení [spisová značka]) neztotožnil s námitkou žalobce, že žalovaný není vlastníkem předmětných nemovitostí. I v řízení o vyklizení totiž žalobce tuto námitku uplatňoval, čímž chtěl zpochybnit aktivní legitimaci žalobce.

17. V řízení před soudem prvého stupně bylo i prokázáno, že žalobce žalovanému po velice dlouhou dobu neplatí žádný nájem, je tak dán důvod výpovědi nájmu.

18. Žalobce v řízení neprokázal, že by zde existovala nějaká pohledávka žalobce, která by byla způsobilá k započtení na dlužnou částku za nájemné. V řízení nebylo prokázáno, že by existovala nějaká dohoda mezi účastníky týkající se opravy střechy, nebylo prokázáno, že by žalovaný o nějaké opravě střechy věděl, nebo že by žalobce opravou pověřil.

19. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo jako věcně správné potvrzeno.

20. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

21. V odvolacím řízení soud zopakoval některé listinné důkazy, provedené již soudem I. stupně, bylo zjištěno, že smlouva o právu stavebním ze dne 28. 5. 1948, č. d. [číslo] byla uzavřena mezi [adresa] a [jméno FO] na dům č.p. [číslo] dobu 80 let od 1. července 1927 do 30. června 2006 (viz smlouva o právu stavebním ze dne 28. 5. 1948). Smlouva o právu stavebním ze dne 12. 8. 1944, č. d. [číslo], byla uzavřena mezi [adresa] a [jméno FO] na dům č.p. [číslo] od 1. července 1927 na dobu 80 let do 30.6.2007(viz smlouva o právu stavebním ze dne 12. 8. 1944).

22. Odvolací soud již ve věci jednou rozhodl, avšak Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 5. 2. 2025, č.j. [spisová značka], rozsudek Městského soudu v [adresa] ze dne 18. 6. 2024, č. j. [spisová značka], zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

23. Dovolací soud vyslovil, že podle § 1760 o. z. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

24. Nevyšší soud v rozsudku ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. [spisová značka], uzavřel, že k přenechání věci do užívání jinému se může platně zavázat i osoba, která k tomu nebyla při uzavření smlouvy vůbec oprávněna, jak výslovně připouští výše uvedené ustanovení § 1760 o. z. Výjimkou jsou pouze případy, v nichž se jednající zavázal k plnění, které je od počátku objektivně nemožné ve smyslu § 580 odst. 2 o. z. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 3. 12. 2020, sp. zn. 24 Cdo 2890/2020).

25. Jinými slovy, počáteční absence dispozičního oprávnění, byť by působila subjektivní (nikoliv však objektivní) nemožnost plnění, nemá za následek neplatnost právního jednání, nýbrž je třeba ji posuzovat podle pravidel o následné nemožnosti plnění. Totéž platí pro případ, kdy je osoba toliko omezena v možnosti nakládání s předmětem plnění. Nejde v těchto případech o právní nemožnost plnění, ani o rozpor se zákonem (srov. § 580 odst. 1 a 2 o. z.).

26. Jinak řečeno, neplatnost nájemní smlouvy skutečnost, že pronajímatel v době uzavření smlouvy není vlastníkem předmětu nájmu, nepůsobí (v poměrech kupní smlouvy srov. obdobný závěr vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2018, sp. zn. 29 Cdo 2601/2016, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 65/2019). Vychází se v tomto pojetí (ne)platnosti smlouvy z toho, že povinná strana může oprávnění nakládat s předmětem smlouvy nabýt případně dodatečně (po uzavření smlouvy) a i přes počáteční nedostatek dotčeného oprávnění nakonec splnit svůj závazek ze smlouvy řádně a včas.

27. Ze shora uvedeného se podává, že okolnost vlastnického či jiného užívacího práva žalovaného (coby pronajímatele) k předmětu nájmu (předmětným budovám) v souvislosti s uzavřením předmětné nájemní smlouvy není pro závěr o její platnosti významná; nedostatek takového práva pronajímatele – žalovaného už nepůsobí neplatnost (ani relativní) předmětné nájemní smlouvy (a to ani z odvolacím soudem dovozeného důvodu rozporu se zákonem dle § 580 odst. 1 o. z.; shledaný rozpor se zákonem zde vylučuje právě ustanovení § 1760 o. z.).

28. Tato okolnost mohla a může mít vliv pouze na schopnost žalovaného plnit své povinnosti z předmětné smlouvy, včetně přenechání předmětu nájmu k užívání (v dané věci však předmět nájmu žalovaný žalobci do užívání fakticky přenechal – předal, což vyplývá již z toho, že jej žalobce užíval a za jeho užívání též hradil úplatu). Jestliže odvolacím soudem shledaný důvod neplatnost předmětné nájemní smlouvy ve skutečnosti nezakládá, je rovněž nesprávný právní závěr odvolacího soudu, že jen proto je předmětná výpověď zdánlivá. Současně se z řečeného podává, že okolnost vlastnictví předmětu nájmu žalovaným (pouze o níž opřel své rozhodnutí odvolací soud) není sama o sobě, coby hledisko posouzení oprávněnosti předmětné výpovědi nájmu dle § 2290 o. z., právně významná.

29. Výše uvedený právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).

30. Skutkový stav, jak byl soudem prvního stupně zjištěn, odpovídá výsledkům provedeného dokazování a nebylo třeba dokazování opakovat postupem podle § 213 o. s. ř. Rozsudek soudu prvního stupně má náležitosti předepsané občanským soudním řádem, přičemž soud prvního stupně stručně a jasně vyložil, z jakých důkazů čerpal jednotlivá skutkových zjištění, podrobně vysvětlil, jak věc posoudil po právní stránce a jeho rozhodnutí je přezkoumatelné. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neboť rozhodné skutečnosti byly zjištěny procesně správným způsobem a v dostatečném rozsahu. Soud I. stupně také věc správně posoudil po právní stránce.

31. Skutkový stav pak nedoznal žádných změn ani v odvolacím řízení.

32. Zjištěný skutkový stav posuzoval soud I. stupně pak také podle odpovídající hmotněprávní úpravy.

33. Na odůvodnění napadeného rozhodnutí (zejména bod 37.-55.) pak z důvodu hospodárnosti lze odkázat (ust. § 6 o. s. ř.).

34. Za situace, kdy odvolací soud je vázán právním názorem dovolacího soudu, je právně irelevantní odvolací námitka žalobce, že žalovanému nesvědčí vlastnické právo k předmětným movitým věcem. Okolnost vlastnického či jiného užívacího práva žalovaného (coby pronajímatele) k předmětu nájmu (předmětným budovám) v souvislosti s uzavřením předmětné nájemní smlouvy není pro závěr o její platnosti významná; nedostatek takového práva pronajímatele – žalovaného už nepůsobí neplatnost (ani relativní) předmětné nájemní smlouvy (a to ani z důvodu rozporu se zákonem dle § 580 odst. 1 o. z.; shledaný rozpor se zákonem zde vylučuje právě ustanovení § 1760 o. z.).

35. K dalším odvolacím námitkám žalobce je nutné zdůraznit, že v řízení bylo zjištěno, že žalobce nájemné nezaplatil (což je mezi účastníky nesporné a nepopírá to ani žalobce v odvolání) a žalovaný vypověděl nájemní smlouvu dne 2. 12. 2022 bez výpovědní doby pro hrubé porušení povinností.

36. Žalobce se mýlí, pokud uvádí, že prokázal tvrzení, že oznámil žalovanému, že střecha budovy potřebuje opravit, když pro toto tvrzení nesvědčí žádný z provedených (žalobcem navržených) důkazů, kromě samotné účastnické výpovědi žalobce. Oproti tomu žalovaný v účastnické výpovědi popřel a slyšení (žalobcem navržení) svědci [jméno FO] a [jméno FO] žalovaného při opravě střechy neviděli. Proto soud I. stupně správně uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že žalobce provedl opravu střechy bez předchozího oznámení žalovanému.

37. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

38. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

39. Podle § 2236 odst. 3 o. z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

40. Podle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

41. Podle § 2265 odst. 2 o. z. neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

42. Podle § 2265 odst. 3 o. z. neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

43. Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

44. Podle § 2991 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

45. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

46. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

47. Podle § 1987 odst. 2 o. z. pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

48. Podle § 980 odst. 2 o. z. se správnost zápisu do veřejného seznamu presumuje a může být zpochybněna pouze žalobou k soudu podle § 986 odst. 1 o. z. (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 26. června 2018, sp. zn. [spisová značka]).

49. Jak již uvedl soud I. stupně, podle ustálené judikatury žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 obč. zák. Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“.

50. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2003, sp. zn. 21 Cdo 909/2003, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 3259/2022).

51. Pokud pak jde o započtení uváděné žalobcem, jak již uvedl soud I. stupně, pohledávka započítávaná žalovanou musí být pohledávkou k započtení způsobilou, neboť mají-li věřitel a dlužník vůči sobě navzájem pohledávky, jejichž plnění je téhož druhu, mohou přivodit jejich zánik započtením (§ 1982).

52. Podle § 1987 o. z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem (odst. 1). Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není (odst. 2).

53. V ustanovení § 1987 o.z. jsou ze započtení vyloučeny pohledávky, které nelze uplatnit u soudu (odst. 1) a pohledávky nejisté a neurčité (odst. 2). Komentářová literatura (srov. komentář ASPI k § 1987 o. z.) dovozuje, že likvidita pohledávky je hmotněprávním předpokladem její započitatelnosti, není-li aktivní pohledávka jistá a určitá, odporuje její započtení zákonu (k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 684/2020).

54. Ustanovení primárně chrání věřitele pasivní pohledávky před tím, aby jeho dlužník, věřitel aktivní nejisté či neurčité pohledávky, tuto svou nejistou či neurčitou pohledávku započetl na věřitelovu pasivní pohledávku, a tím oddálil splnění své povinnosti, včetně vedení soudních sporů o existenci a výši jeho aktivní pohledávky. Jistá a určitá, tedy z tohoto pohledu likvidní, je pohledávka, kterou lze co do základu výše snadno prokázat, tudíž zjistit, a není o ní tedy rozumných pochyb. Takové budou běžně např. pohledávky přiznané soudním rozhodnutím, dlužníkem uznané pohledávky, pohledávky, k jejichž výkonu dlužník svolil v notářském zápise, případně pohledávky, které lze relativně snadno prokázat. Naopak nejistá či neurčitá pohledávka je pohledávka v případě, že existují pochybnosti o tom, zda vznikla, v jaké výši vznikla, kdo je věřitelem či jejím dlužníkem a zda je již splatná (k tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 684/2020 uveřejněné pod číslem 37/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

55. Pohledávka žalobce, kterou uplatnil k započtení, je pohledávkou nejistou a neurčitou. Samotná skutečnost, že žalovaný (aktivní) pohledávku neuznává a odmítá ji uhradit, sice není bez dalšího důvodem pro závěr, že jde o pohledávku nejistou nebo neurčitou (k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 684/2020 nebo sp. zn. 28 Cdo 5711/2017), avšak ani z provedeného dokazování nevyplývá, že by na straně žalovaného došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení přijetím plnění bez právního důvodu.

56. Na závěr lze tak shrnout, že žalovaný jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 2. 8. 2016 nájemní smlouvu dle § 2201 o. z. a § 2235 odst. 1 o. z. a je třeba smlouvu posoudit jako nájem domu dle § 2235 a násl. o. z.

57. Žalovaný vypověděl nájemní smlouvu dne 2. 12. 2022 bez výpovědní doby pro hrubé porušení povinností žalobce spočívající v neplacení nájemného. Žalobce podal žalobu ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi dle § 2290 o. z.

58. Žalobce žalovanému neoznámil, že střecha domu je potřeba opravit. Žalobce opravil střechu na své vlastní náklady a proto podle § 2265 odst. 3 o. z. nemá právo na náhradu nákladů na opravu střechy po žalovaném.

59. Žalobce proto ani nemohl započíst částku 240 000 Kč na nájemné za období 20 měsíců dle § 1982 odst. 1 o. z. oproti vynaloženým nákladům na opravu střechy, neboť se nejedná o dluh žalovaného, a proto důvod pro výpověď dle § 2291 odst. 2 o. z. byl dán.

60. Proto odvolací soud rozhodnutí soudu I. stupně jako věcně správné v napadeném zamítavém výroku I., jakož i ve výroku II. o nákladech řízení podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil.

61. O nákladech odvolacího a dovolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 ve spojení s ust. 142 odst. 1 o.s.ř. a žalovanému, který byl v odvolacím řízení plně úspěšný, přiznal náklady právního zastoupení, tedy 3 úkony právní služby podle právní služby po 2 500 Kč/úkon z tarifní hodnoty 35 000 Kč podle ust. § 6 odst. 1, § 7 bod 5., § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění, dále jen „AT“ (vyjádření k odvolání, účast na ústním jednání dne 18.6.2024 a sepis dovolání), tj. 7 500 Kč a 3 x náhradu hotových výdajů á 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. 900 Kč, a 1 úkon právní služby za účast u ústního jednání dne 10.6.2025 po 5 620 Kč a 1x náhradu[Anonymizováno]hotových výdajů á 450 Kč DPH ve výši 21 % z těchto částek, tedy 3 038,70 Kč, tj. celkem 17 508,70 Kč a dále soudní poplatek za dovolání 14 000 Kč, celkem 31 508,70 Kč.

62. Náklady řízení pak přiznal na zákonné platební místo podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. a v obecné pariční lhůtě podle ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem.

Poučení