12 Co 294/2025 - 71

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Blanky Chlostové a soudců JUDr. Michala Holuba a JUDr. Zuzany Hanákové, LL. M. ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce], [stát] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o určení neplatnosti kupní smlouvy k nemovitostem k odvolání žalobce do rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 2. července 2025, č.j. 80 C 69/2025-38 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám advokáta [Jméno advokáta] náklady odvolacího řízení v částce 10 043 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. V záhlaví uvedeným rozhodnutím soud I. stupně zamítl žalobu s návrhem na určení, že kupní smlouva ze dne 14.11.2017, týkající se prodeje bytové jednotky č. [číslo], se spoluvlastnickými podíly o velikosti 8000/633820 na společných částech domu č.p. [číslo] a na pozemcích parc. č. [číslo] a parc. č. [číslo], a spoluvlastnických podílů o velikosti 4000/633820 na pozemcích parc. č. [číslo], [číslo], [číslo] [číslo] [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo], vše v k. ú. [adresa], obec [adresa], uzavřená mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, je neplatná a pro případ, že by soud předmětnou kupní smlouvu nepovažoval za neplatnou, ale za zrušenou, že kupní smlouva ze dne 14.11.2017, týkající se prodeje bytové jednotky č. [číslo], se spoluvlastnickými podíly o velikosti 8000/633820 na společných částech domu č.p. [číslo] a na pozemcích parc. č. [číslo] a parc. č. [číslo], a spoluvlastnických podílů o velikosti 4000/633820 na pozemcích parc. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo], vše v k. ú. [adresa], obec [adresa], uzavřená mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, byla zrušena (výrok I.) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému k rukám právního zástupce žalovaného na náhradě na řízení 15 064,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal nároku uvedeného v bodě 1. s odůvodněním, že daná kupní smlouva je neplatná a má tak naléhavý právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy, coby podkladu pro zamítnutí daného návrhu na vklad, o němž je u katastrálního úřadu vedeno vkladové řízení pod sp. zn. [spisová značka] Hlavním důvodem neplatnosti je to, že původní dohoda žalobce a žalovaného ohledně podmínek převodu nemovitostí obsažená v kupní smlouvě byla dne 7. 2. 2019 nahrazena dohodou novou, obsaženou ve smlouvě o smlouvě budoucí, kterou žalobce a žalovaný uzavřeli dne 7. 2. 2019[Anonymizováno](dále též jen „smlouva o smlouvě budoucí“), čímž došlo ke zrušení kupní smlouvy a k nahrazení závazků z ní vyplývajících závazky dle smlouvy o smlouvě budoucí. Práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí jsou mezi účastníky sporná. Žalovaný se s ohledem na spornost práv a povinností dle smlouvy o smlouvě budoucí domáhá v řízení vedeném u soudu I. stupně pod sp. zn. [spisová značka] nahrazení projevu vůle žalobce-povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu spolu s návrhem na určení obsahu kupní smlouvy. Původní zamýšlený převod nemovitostí dle kupní smlouvy byl znemožněn bývalou manželkou žalobce, tedy třetí osobou, která neoprávněně rozporovala výlučné vlastnické právo žalobce coby převodce, což žalovaný vzal na vědomí i v textu smlouvy o smlouvě budoucí. Návrh na vklad svého vlastnického práva dle kupní smlouvy podal žalovaný přes nesouhlas žalobce, přestože si byl vědom existence smlouvy o smlouvě budoucí a že v článku 4.2 kupní smlouvy bylo sjednáno, že návrh na vklad případně podá žalobce coby prodávající. Původní kupní smlouva počítala s notářskou úschovou kupní ceny pouze do 31. 12. 2020 s tím, že s ohledem na uplynutí času byla kupní cena následně vrácena kupujícímu. Smlouva o úschově peněžních prostředků z 29. 1. 2025 mezi žalovaným a [Jméno advokáta] (dále též jen „smlouva o úschově“), kterou se žalovaný snaží doložit složení finančních prostředků do úschovy advokáta, je úschovou zdánlivou, neboť žalobce coby údajný oprávněný není její smluvní stranou a není osobou z předmětné smlouvy oprávněnou ani povinnou. Dopisem ze dne 26. 3. 2025, doručeným žalovanému dne 31. 3. 2025, z opatrnosti odstoupil od kupní smlouvy dle článku 8.1 kupní smlouvy, neboť vlastnické právo žalovaného dle kupní smlouvy nebylo do katastru nemovitostí zapsáno nejpozději do 6 měsíců ode dne podání návrhu na vklad žalobcem dle článku 4.2 kupní smlouvy. To nic nemění na právním názoru žalobce, že kupní smlouva je neplatná, respektive byla nahrazena a zrušena smlouvou o smlouvě budoucí.

3. V průběhu řízení pak žalobce ještě doplnil tvrzení, že v katastru nemovitostí došlo k zápisu převodu nemovitostí na žalovaného a k vyznačení příslušných poznámek spornosti. Pro případ, že by kupní smlouva nebyla zrušena smlouvou o smlouvě budoucí, trvá žalobce na odstoupení ze dne 26. 3. 2025. Námitku promlčení vznesenou žalovaným žalobce neakceptuje, jelikož pokud by smlouva o smlouvě budoucí kupní smlouvu nezrušila, byla by smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu § 647 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, dohodou v rámci mimosoudního jednání o okolnosti, která předmětné právo odstoupit založila s tím, že příslušná promlčecí doba by neběžela ode dne 7. 2. 2019, do dne 31. 1. 2025,[Anonymizováno]kdy žalovaný podal návrh na vklad dle kupní smlouvy. Žalovaný se po celou dobu od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí choval tak, že případná vzájemná práva a povinnosti mezi účastníky se budou řídit touto smlouvou o smlouvě budoucí. V situaci, kdy žalovaný podal návrh na vklad podle původní kupní smlouvy až po více než sedmi letech od jejího uzavření, je uplatnění námitky promlčení v rozporu s dobrými mravy a je tak neplatné. Kupní smlouva je neplatná, resp. byla zrušena i z důvodů, že pokus o převod vlastnického práva k nemovitostem v roce 2025 za ceny z roku 2019 a za nesouhlasu žalobce je v rozporu s dobrými mravy a základními zásadami občanského zákoníku, je zjevným zneužitím práva a nepožívá právní ochrany. Návrh na vklad dle kupní smlouvy podal žalovaný přes nesouhlas žalobce přesto, že si byl vědom existence smlouvy o smlouvě budoucí a přesto, že v článku 4.2 kupní smlouvy bylo sjednáno, že návrh na vklad podá žalobce. Kupní smlouva počítala s notářskou úschovou kupní ceny pouze do 31. 12. 2020 s tím, že s ohledem na uplynutí času byla kupní cena následně vrácena kupujícímu. Žalobce s úhradou kupní ceny dotčeným schovatelem prostřednictvím smlouvy o úschově a za v ní uvedených podmínek nesouhlasí. Vlastníkem složených prostředků zůstává žalovaný. Není též pravdou, že žalobce nereagoval na výzvu žalovaného, jak je uvedeno v článku I.4. smlouvy o úschově, kdy příslušná výzva se do dispozice žalobce vůbec nedostala. Žalobce se na uvedené adrese fakticky nenachází, neboť je v [stát] držen ve vazební věznici. Žalobce vzhledem k tomu, že nedošlo k uhrazení příslušné části kupní ceny, resp. její způsobem sjednaným v článku 2. kupní smlouvy, z opatrnosti od kupní smlouvy odstoupil i z tohoto důvodu. Kupní smlouva je aktuálně neplatná i pro svou neurčitost, kdy v ní není reálně a s určitostí sjednáno, jak mají být za stávající situace a po uplynutí času, s jehož uplynutím smluvní strany nepočítaly, vypořádána případná vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Mezi žalobcem a jeho bývalou manželkou byl veden reálný spor o vlastnictví nemovitostí a úkony bývalé manželky žalobce nelze přičítat žalobci – šlo o třetí osobu, nikoliv o osobu žalobci blízkou.

4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že s právním názorem žalobce o neplatnosti kupní smlouvy z důvodu uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nesouhlasí. Na takové podmínce se smluvní strany ve smlouvě o smlouvě budoucí nedohodly a taková podmínka nevyplývá ani ze žádného ustanovení občanského zákoníku. Jedná se o účelovou právní konstrukci žalobce. Vzhledem k tomu, že žalobce považuje za neplatnou jak kupní smlouvu, tak smlouvu o smlouvě budoucí a deklaruje, že ani jednu z nich nehodlá plnit, učinil žalovaný následující jednání-a/ na základě kupní smlouvy podal návrh na vklad svého vlastnického práva a b/u soudu I. stupně podal žalobu o nahrazení projevu vůle prodávajícího s povinností uzavřít kupní smlouvu. Převod nemovitostí na základě uzavřené kupní smlouvy nebyl mařen žalovaným, ale výhradně žalobcem a osobami jemu blízkými (manželkou). Pokud jde o podání návrhu na vklad žalovaným dle kupní smlouvy, tak žalovaný postupoval v souladu s ustálenou judikaturou, když návrh na vklad může podat každý účastník smlouvy, pokud druhý účastník smlouvy zůstává nečinný. Vzhledem k dlouhodobé nečinnosti žalobce a ukončení činnosti notáře složil žalovaný peněžní prostředky účelově určené na úhradu kupní ceny do depozita advokáta [Jméno advokáta], když tomuto předcházely výzvy adresované žalobci k určení náhradního notáře, které však žalobce ignoroval. Složení peněžních prostředků do úschovy advokáta tak bylo náhradním řešením žalovaného, které vyplynulo z omisivního jednání žalobce. Odstoupení žalobce od kupní smlouvy ze dne 26. 3. 2025 vzal žalovaný na vědomí a ohledně tohoto jednání vznesl vůči žalobci námitku promlčení práva žalobce na odstoupení od kupní smlouvy. Odstoupení tak nemůže vyvolat účinek zániku kupní smlouvy.

5. Kupní cena ještě nebyla převedena na účet žalobce z důvodu, že podmínky pro uvolnění depozita nebyly splněny, neboť na listu vlastnictví je zapsána poznámka spornosti vlastnického práva. Oslovil právní zástupkyni žalobce a navrhl jí, že si může sama vybrat nějakého advokáta, ji samu či notáře a že je připraven danou částku složit do depozita jinému subjektu za stejných podmínek, kdy trvá pouze na tom, že se prostředky uvolní až v okamžiku, až by byla vymazána poznámka spornosti. Odstoupení z důvodu, že nebyla uhrazena kupní cena, považuje za účelové, neboť nebyla splněna podmínka pro uvolnění depozita, tj. výmaz poznámky spornosti z listu vlastnictví, to znamená, že až toto řízení bude pravomocně skončeno, bude muset kupní cenu vyplatit.

6. Na základě provedeného dokazování soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu (podrobně uvedeného v napadeném rozhodnutí), že dne 14. 11. 2017 byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí žalobcem žalovanému za dohodnutou kupní cenu ve výši 6 070 000 Kč. Strany smlouvy si v čl. 2 sjednaly, že kupující složil před uzavřením smlouvy první část kupní ceny ve výši 120 000 Kč jako rezervační poplatek na účet zprostředkovatele společnosti [právnická osoba]., IČO [IČO] (dále jen „zprostředkovatel“), s tím, že tato částka bude použita prodávajícím na úhradu první části nákladů spojených s užíváním bytu a zprostředkováním prodeje předmětu převodu a právními službami spojenými s prodejem předmětu převodu (odst. 2.1). Kupující podle čl. 2.2. měl složit nejpozději do 10 pracovních dnů po podepsání smlouvy druhou část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč na účet notářské úschovy [tituly před jménem] [jméno FO] se sídlem [adresa] (dále též jen „notář“) s tím, že z notářské úschovy bude kupní cena ve výši 5 950 000 Kč uvolněna na základě těchto podmínek: Uvedená částka bude odeslána na účet č. [č. účtu] prostřednictvím notáře do 7 pracovních dnů poté, kdy budou notáři předloženy kupujícím nebo prodávajícím: a/ výpis z katastru nemovitostí, ve kterém bude kupující uveden jako výlučný vlastník předmětu koupě, v němž nebudou vyznačeny žádné právní vady či zápisy vzniklé na základě úkonů prodávajícího nebo z důvodů stojícího na straně prodávajícího, předmět koupě bude prostý nedořešených právních vztahů a uvedené údaje nebudou dotčeny změnou právních vztahů vyjma práv a právních vad zřízených kupujícím nebo na straně kupujícího či jeho právních nástupců a b/ kupní smlouva s ověřenými podpisy všech účastníků smlouvy (čl. 2.3). Dle čl. 8.1 kterákoliv ze smluvních stran byla oprávněna odstoupit od smlouvy doručením písemného oznámení o odstoupení druhé smluvní straně, pokud vlastnické právo kupujícího k předmětu koupě nebude zapsáno do katastru nemovitostí nejpozději do šesti měsíců ode dne podání návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí dle čl. 4.

2. V případě, že katastrální úřad zamítne návrh na povolení vkladu vlastnického práva kupujícího, zavázaly se strany učinit vše k odstranění nedostatků, které vedly k zamítnutí návrhu, zejména uzavřít kupní smlouvu za stejných podmínek a znovu podat návrh na vklad vlastnického práva kupujícího tak, aby vyhovoval požadavkům katastrálního úřadu. Dle čl. 8.2 smlouvy byl prodávající oprávněn odstoupit od smlouvy doručením písemného oznámení o odstoupení kupujícímu, pokud nebude vyplacena kupní cena za předmět koupě dle čl. 2 smlouvy.

7. V řízení vedeném u katastrálního úřadu pod sp. zn. [spisová značka] byl návrh na vklad vlastnického práva žalovaného zamítnut dne 30. 1. 2018. Dne 7. 2. 2019 byla mezi žalobcem jako budoucím prodávajícím a žalovaným jako budoucím kupujícím uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, podle níž budoucí kupující projevil zájem o odkoupení nemovitostí za dále uvedených podmínek. Ve smlouvě je uvedeno, že smluvní strany berou na vědomí, že ohledně nemovitostí bylo na návrh žalobkyně [jméno FO] – manželky budoucího prodávajícího, zahájeno dne 10. 1. 2018 u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] soudní řízení o určení, že žalobkyně je majitelkou id. nemovitostí. Budoucí prodávající a budoucí kupující se zavázali uzavřít kupní smlouvu, která měla tvořit přílohu č. 1 smlouvy o smlouvě budoucí, a jejímž předmětem je prodej nemovitostí za kupní cenu ve výši 6 070 000 Kč. Smluvní strany si ujednaly, že kupní smlouvu uzavřou na základě výzvy kteréhokoliv účastníka nejpozději 60 dnů ode dne, kdy bude pravomocně zamítnuta výše specifikovaná žaloba či bude mezi stranami sporu uzavřen smír a bude tak najisto dáno, že výlučným vlastníkem nemovitostí je budoucí prodávající. Dle čl. IV.4 smluvní strany si sjednaly, že změnou okolností, z nichž při uzavření této smlouvy vycházely, není změna tržní ceny nemovitostí.

8. Dne 10. 6. 2019 byl sepsán protokol o přijetí peněz do úschovy sp. zn. [spisová značka] notářem [tituly před jménem] [jméno FO] s předmětem přijetí peněžní částky ve výši 5 950 000 Kč, přítomni byli notář, žalobce jakožto prodávající a příjemce a žalovaný jakožto kupující a složitel.

9. Dne 31. 1. 2025 byl u katastrálního úřadu podán žalovaným návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem dle kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 a jako vlastník předmětných nemovitostí je již zapsán žalovaný. Nabývacím titulem je uvedena kupní smlouva ze dne 14. 11. 2017, právní účinky zápisu jsou k 31. 1. 2025, zápis byl proveden 4. 6. 2025 s tím, že v části D Poznámky a další obdobné údaje je zapsána poznámka spornosti na základě podané žaloby s tím, že právní účinky zápisu jsou k 14. 3. 2025 a zápis byl proveden dne 9. 6. 2025.

10. Smlouvou o úschově peněžních prostředků ze dne 29. 1. 2025 byla mezi právním zástupcem žalobce jako schovatelem a žalovaným jako složitelem uzavřena smlouva o úschově peněžních prostředků s tím, že v čl. I. se konstatuje, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 14. 11. 2017 kupní smlouva s tím, že byla sjednána kupní cena ve výši 6 070 000 Kč s tím, že první část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč byla při podpisu kupní smlouvy složena do notářské úschovy notáře [tituly před jménem] [jméno FO] a druhá část kupní ceny ve výši 120 000 Kč byla složena na účet zprostředkovatele. Na výzvu kupujícího – složitele – adresovanou prodávajícímu jako oprávněné osobě ze dne 11. 12. 2023 ke sdělení možnosti složení první části kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč prodávající nereagoval. Smluvní strany se dohodly, že schovatel vezme do úschovy první část kupní ceny 5 950 000 Kč a vyplatí ji prodávajícímu – oprávněnému na úhradu kupní ceny za prodej nemovitostí za podmínek uvedených v této smlouvě.

11. Dopisem ze dne 26. 3. 2025 doručeným žalovanému dne 31. 3. 2025 žalobce odstoupil od kupní smlouvy dle čl. 8.1 kupní smlouvy, neboť vlastnické právo dle kupní smlouvy nebylo do katastru nemovitostí zapsáno nejpozději do 6 měsíců od podání návrhu na vklad žalobcem v souladu s ust. čl. 4.2 kupní smlouvy, přičemž k podání příslušného návrhu došlo dne 15. 11. 2017 a bylo o něm vedeno vkladové řízení sp. zn. [spisová značka]

12. Dopisem ze dne 13. 4. 2025 žalovaný sdělil žalobci, že ve vztahu k odstoupení ze dne 26. 3. 2025 vznáší námitku promlčení práva žalobce od smlouvy odstoupit.

13. Rozsudkem soudu I. stupně ze dne 23. 3. 2023, č. j. [spisová značka], ve spojení s rozsudkem Městského soudu v [adresa] ze dne 11. 10. 2023, č. j. [spisová značka], který nabyl právní moci dne 14. 11. 2023, ve věci žalobkyně [jméno FO] proti žalovanému [jméno FO], za účasti vedlejšího účastníka [jméno FO], o určení vlastnictví, byla žaloba na určení, že žalobkyně je spoluvlastníkem s podílem id. předmětných nemovitostí, zamítnuta.

14. Dne 13. 1. 2025 byla žalobcem [jméno FO] proti žalovanému [jméno FO] podána žaloba na nahrazení projevu vůle-povinnosti uzavřít kupní smlouvu, spojená s návrhem na určení obsahu kupní smlouvy.

15. Soud I. stupně poté dovodil, že žalobce žalobou může dosáhnout toho, že by byl vymazán zápis o vlastnickém právu žalovaného na základě kupní smlouvy, určením její neplatnosti, příp. jejího zrušení, což by nepochybně mělo příznivý vliv na právní postavení žalobce. V daném případě je tak dán naléhavý právní zájem žalobce podle ust. § 80 o.s.ř. na požadovaném určení.

16. Cílem uzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo (na doporučení zprostředkovatele) řešit nastalou situaci po nerealizovaném vkladu, kdy žalovaný již uhradil celou kupní cenu nemovitostí zahrnující i odměnu zprostředkovatele, avšak žalobce dosud nesplnil svůj závazek převést na žalovaného vlastnické právo k nemovitostem. Samotná smlouva o smlouvě budoucí žádné ujednání (vyjma konstatování probíhajícího soudního sporu [spisová značka]) ohledně kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 (natož ujednání o jejím zrušení) neobsahuje a ze samotného ujednání stran o závazku uzavřít v ujednané lhůtě kupní smlouvu ke stejným nemovitostem a za stejnou cenu nelze vůli stran tuto kupní smlouvu zrušit, dovodit. Ani z obdobného ujednání stran ve smlouvě o smlouvě budoucí o způsobu úhrady kupní ceny (v části ve výši 120 000 Kč již složena – zjevně na základě kupní smlouvy – na účet zprostředkovatele a v části ve výši 5 950 000 Kč složením do notářské úschovy stejného notáře, kde tato byla za účelem zajištění závazku uhradit část kupní ceny v souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí opětovně složena pod jinou sp. zn. - [spisová značka]) nelze takovou vůli dovodit. Přičemž jiné okolnosti, z nichž by bylo možno zjistit takovou vůli stran, nebyly tvrzeny a ani prokazovány, a ani nebyly soudem zjištěny, to vše při posuzování skutečné vůle (úmyslu) účastníků k okamžiku, kdy smlouvu o smlouvě budoucí uzavřeli (7. 2. 2019) a odkázal na ust. § 555 odst. 1 o.z. a § 556 odst. 1 o.z.

17. Pokud tedy kupní smlouva nebyla zrušena ve smyslu. ust. § 1902 věta první o.z., později uzavřená smlouva o smlouvě budoucí, jejímž předmětem je závazek uzavřít kupní smlouvu ke stejným nemovitostem, vedle ní nemůže obstát a tato je pro počáteční právní nemožnost plnění absolutně neplatná a nevyvolává tak žádné zamýšlené právní následky (§ 580 odst. 2 o.z., § 588 o.z.).

18. Námitka žalobce, že daná kupní smlouva je aktuálně neplatná i pro svou neurčitost, neobstojí, když kupní smlouva (uzavřená v zákonem požadované písemné formě) obsahuje všechny podstatné náležitosti ve smyslu § 2079 odst. 1 o.z. (závazek převést vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného a závazek žalovaného nemovitosti převzít do svého vlastnictví a zaplatit žalobci kupní cenu) a je tak platná s tím, že v otázkách kupní smlouvou neupravených se i s přihlédnutím k ujednání v čl. 9.3 kupní smlouvy vzájemná práva a povinnosti smluvních stran řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku.

19. Dále zdůraznil, že odstoupit od smlouvy lze jen v případech stanovených zákonem anebo zakotvených ve smlouvě. Zákonodárcem je předpokládáno, že podmínky pro odstoupení mohou být mezi stranami sjednány odlišně od podmínek zákonných. V daném případě žalobce od kupní smlouvy odstoupil z důvodů uvedených v čl. 8.1 a 8.2 kupní smlouvy (bez časového omezení) a zákonná úprava odstoupení od smlouvy se tak neuplatní.

20. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1839/2000 dovodil, že dobrým mravům zásadně neodporuje, namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut promlčení přispívající k jistotě v právních vztazích je institutem zákonným, a tedy použitelným ve vztahu k jakémukoliv právu, které se podle zákona promlčuje. Uplatnění promlčecí námitky by se příčilo dobrým mravům jsou-li okolnosti naplněny v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do principu právní jistoty, jakým je odepření práva uplatnit námitku promlčení. Neshledal tak uplatněnou námitku promlčení práva žalobce na odstoupení od kupní smlouvy v rozporu s dobrými mravy, když nelze dovodit splnění kumulativních podmínek ve smyslu rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1839/2000. Právní omyl ohledně vzniku a trvání kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí, když navíc žalobce byl nejpozději ke dni 4. 5. 2021 právně zastoupen, nemůže rozpor námitky promlčení s dobrými mravy založit.

21. Právo žalobce na odstoupení od smlouvy z tohoto důvodu je tak promlčeno (§ 609 věta první o.z., § 610 odst. 1 věta první o.z., § 619 odst. 1 o.z., § 619 odst. 2 o.z., § 629 odst. 1 o.z.), když ust. § 647 o.z. na daný případ nelze aplikovat, jelikož upravuje plynutí promlčecí lhůty v případech, kdy se strany pokusí řešit svůj spor mimosoudní cestou. Smlouva o smlouvě budoucí nepředstavuje dohodu o mimosoudním jednání žalobce a žalovaného ve smyslu tohoto ustanovení, když se jedná o zcela jinou (navíc neplatnou) smlouvu – o smlouvě budoucí, která žádné ujednání týkající se kupní smlouvy, natož vymezení sporu mezi účastníky z této kupní smlouvy neobsahuje.

22. Odstoupení ze dne 18. 6. 2025 považoval za účelové, neboť nebyla splněna podmínka pro uvolnění depozita, tj. výmaz poznámky spornosti z listu vlastnictví, až bude řízení pravomocně skončeno, bude kupní cena vyplacena. Kupní cena nebyla žalobci vyplacena, neboť nebyly splněny podmínky pro uvolnění této části kupní ceny z notářské úschovy, když z důvodu zamítnutí návrhu na vklad nedošlo k zápisu vlastnického práva dle kupní smlouvy ve prospěch kupujícího.

23. Pokud daná smlouva (s jasně určenou kupní cenou) byla uzavřena již v roce 2017, žalovaný svůj závazek ze smlouvy splnil, nevyplacení kupní ceny žalobci nezavinil a je připraven svůj závazek uhradit kupní cenu opětovně splnit, na rozdíl od žalobce, který začal již v roce 2021 zpochybňovat smlouvu o smlouvě budoucí (dopis právního zástupce žalobce ze dne 4. 5. 2021) a následně samotnou kupní smlouvu (žaloba ze dne 13. 3. 2025 v dané věci), od níž odstoupil až po podání návrhu na vklad žalovaným a provedení zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaného v roce 2025, měl soud I. stupně takové odstoupení za rozporné s dobrými mravy, které je absolutně neplatné (§ 580 odst. 1 o.z., 588 o.z.), když toto jednání vede k výrazně nespravedlivým následkům, které zakládá (zánik dané kupní smlouvy po více jak sedmi letech a opětovný zápis žalobce jako vlastníka předmětných nemovitostí). Zároveň pak nelze ze stejných důvodů za rozpornou s dobrými mravy, resp. zjevné zneužití práva, považovat samotnou kupní smlouvu, resp. návrh na vklad podaný žalovaným v roce 2025, jak namítá žalobce. Námitky žalobce k otázce žalovaným zvoleného náhradního způsobu úhrady kupní ceny jsou za situace, kdy původní ustanovení kupní smlouvy týkající se platebních podmínek nelze již použít a výběr způsobu úhrady kupní ceny tak náleží žalovanému jako dlužníku (§ 1 odst. 2 o.z., § 1926 odst. 1 o.z.) a zejména s ohledem na nezájem žalobce o úhradu sjednané kupní ceny, bezpředmětné.

24. Proto soud I. stupně žalobu zamítl.

25. Výrok o nákladech řízení odůvodnil § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal náklady plně procesně úspěšnému žalovanému.

26. Proti tomuto rozhodnutí podal včasné odvolání žalobce, které odůvodnil tak, že nesouhlasí se skutkovými a právními závěry soudu prvního stupně, dle kterých nelze z doložených tvrzení a důkazů dovodit zrušení kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017, respektive její nahrazení smlouvou o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019, nebylo možné z doložených tvrzení a důkazů zjistit vůli účastníků řízení kupní smlouvu ze dne 14. 11. 2017 zrušit, respektive ji nahradit smlouvou o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019 a později uzavřená smlouva o smlouvě budoucí, jejímž předmětem je povinnost uzavřít v budoucnu kupní smlouvu ke stejným nemovitostem, které byly předmětem dřívější kupní smlouvy, nemůže obstát a je absolutně neplatná pro nemožnost plnění, a nevyvolává žádné zamýšlené právní následky.

27. Právě smluvními stranami smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019 zamýšlené právní následky jsou přitom pro výklad smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019 rozhodující.

28. Žalobce poukázal na tvrzení účastníků řízení, včetně tvrzení přednesených v rámci soudního jednání konaného dne 2. 7. 2025, z nichž, jakož i ze založených důkazů je zřejmé, že v situaci, kdy z důvodů na straně třetí osoby nedošlo k provedení vkladu kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 do katastru nemovitostí, došlo účastníky řízení k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019, která nově stanovila podmínky, za jakých má k převodu dotčených nemovitostí mezi účastníky řízení případně dojít. Účastníci řízení zjevně po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019 nadále nepočítali s variantou, nebylo jejich záměrem a neodpovídalo jejich dohodě, aby k převodu dotčených nemovitostí došlo na základě původní kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017.

29. Veškerá následná komunikace smluvních stran pak mluvila nikoliv o povinnostech dle původní kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017, ale o případných právech a povinnostech podle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019. Ještě počátkem roku 2025 se žalovaný domáhal nahrazení projevu vůle žalobce při uzavření kupní smlouvy, kterou byl dle jeho názoru žalobce povinen uzavřít dle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019.

30. Neobstojí rovněž závěr soudu prvního stupně, že by nebylo možné uzavřít mezi smluvními stranami novou smlouvu (ať už kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí) týkající se stejných nemovitostí, kterých se týkala dříve uzavřená kupní smlouva.

31. Pakliže spolu účastníci řízení uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019 a svá případná práva a povinnosti ve vztahu k dotčeným nemovitostem řešili nadále až do ledna 2025 pouze v souvislosti s ní, neměl žalobce důvod odstupovat od původní kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 s ohledem na uplynutí příslušné šestiměsíční lhůty pro neprovedení vkladu do katastru nemovitostí dle jejího článku 4.2, neboť příslušná práva mezi žalobcem a žalovaným byla upravena jinou dohodou (tj. smlouvou o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019).

32. K promlčení příslušného nároku na odstoupení nedošlo s ohledem na to, že promlčecí doba neběžela po dobu od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7. 2. 2019 do podání návrhu na vklad kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 žalovaným dne 31. 1. 2025.

33. Nesprávný je i závěr soudu prvního stupně, že neplatným pro rozpor s dobrými mravy je i odstoupení žalobce od kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 dle jejího článku 8.2. z důvodu, že příslušná kupní cena nebyla žalobci vyplacena dle článku 2 předmětné kupní smlouvy.

34. Dle článku 5.2. dotčené kupní smlouvy bylo sjednáno, že k úhradě sjednané kupní ceny má dojít výlučně prostřednictvím úschovy stranami výslovně specifikovaného notáře a za výslovně sjednaných podmínek.

35. Je zjevné, že pokud by mělo k převodu nemovitostí a úhradě kupní ceny dojít v roce 2025 místo v původně sjednané maximální době do 31. 12. 2020, jde o relevantní důvod pro odstoupení od kupní smlouvy žalobcem, který v rozporu s dobrými mravy v žádném případě není.

36. Předmětná kupní smlouva ze dne 14. 11. 2017, respektive pokus žalovaného o převod vlastnického práva k dotčeným nemovitostem v roce 2025 za ceny z roku 2019 a za zjevného a opakovaně vyjadřovaného nesouhlasu žalobce, je v rozporu s dobrými mravy a základními zásadami občanského zákoníku, je zjevným zneužitím práva a nepožívá právní ochrany.

37. Žalobce zdůraznil, že od kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 odstoupil i s ohledem na podstatnou změnu okolností, ze kterých smluvní strany při jejím uzavření vycházely. Při uzavření kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 žalobce rozhodně nevycházel z toho, že by měl být nucen dotčenou nemovitost z důvodu nikoliv na své straně převádět až v roce 2025 za cenu v cenové hladině z roku 2017.

38. Pokud měl soud prvního stupně za to, že žalobce nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti nebo že je uvedl neúplně, pak jej soud prvního stupně v rozporu s § 118a odst. 1 o. s. ř. nevyzval, aby svá tvrzení doplnil a nepoučil jej, o čem má svá tvrzení doplnit a jaké by byly následky nesplnění této výzvy.

39. Pokud měl soud prvního stupně za to, že věc je možné po právní stránce posoudit jinak než podle žalobcova právního názoru, pak jej soud prvního stupně v rozporu s ustanovením § 118a odst. 2 o. s. ř. nevyzval, aby v potřebném rozsahu doplnil vylíčení rozhodných skutečností.

40. Pokud měl soud prvního stupně za to, že žalobce dosud nenavrhl důkazy potřebné k prokázání všech svých sporných tvrzení, pak jej soud prvního stupně v rozporu s ustanovením § 118a odst. 3 o. s. ř. nevyzval, aby tyto důkazy označil bez zbytečného odkladu, a nepoučil jej o následcích nesplnění této výzvy.

41. Žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně aby odvolací soud rozsudek změnil tak, že žalobcem podané žalobě vyhoví.

42. Žalovaný s posouzením věci a právními závěry nalézacího soudu souhlasil a považoval je za věcně správné s tím, že nalézací soud se vypořádal se všemi námitkami vznesenými žalobcem ohledně údajné neplatnosti kupní smlouvy ze dne 14.11. 2017, na jejímž základě byl Katastrálním úřadem pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa] proveden vklad vlastnického práva ve prospěch žalovaného k bytové jednotce č. [číslo] v obci [adresa], k.ú. [adresa]. Závěry nalézacího soudu jsou ohledně kupní smlouvy prakticky stejné, k jakým dospěl Katastrálním úřadem pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa], který v rámci vkladového řízení [spisová značka] posuzoval a hodnotil stejné námitky žalobce, jaké žalobce uplatnil i následně v tomto řízení o neplatnost kupní smlouvy.

43. Katastrální úřad, stejně jako nalézací soud dospěl k právnímu závěru, že uzavřená kupní smlouva je právně bezvadná, lze ji považovat za platnou vkladovou listinu a vklad vlastnického práva k předmětné bytové jednotce ve prospěch žalovaného provedl (viz výpis z vkladového řízení ze dne 1.4. 2025). Nad rámec uvedl, že jednání žalobce od roku 2023 vykazuje znaky neochoty žalobce plnit své závazky z uzavřené kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí.

44. Žalobce vyhledává a vznáší námitky a argumenty, jejichž jediným cílem je neplnit závazky, ke kterým se smluvně zavázal. Svým jednání žalobce vědomě porušuje základní zásadu závazkového práva „pacta sunt servanda“. Tato zásada právně zakotvena mimo jiné v § 1724 odst. 1 o. z., kdy smluvní strany uzavřením smlouvy deklarují, že se shodly na obsahu vzájemných závazků a zavazují se tyto závazky řádně plnit.

45. Jednání žalobce v dané věci rozhodně nelze považovat za poctivé jednání v právním styku, ke kterému je povinen dle ust. 6 odst. 1 o. z. Je zřejmé, že ze svého nepoctivého jednání hodlá vytěžit pro sebe neoprávněné výhody na úkor žalovaného.

46. Naopak žalovaný v dané věci činil pouze takové úkony, které vedly ke splnění jeho závazků vyplývajících z kupní smlouvy a naplnění cíle kupní smlouvy.

47. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek nalézacího soudu jako věcně správný potvrdil a žalobce zavázal k úhradě nákladů odvolacího řízení.

48. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

49. Skutkový stav, jak byl soudem prvního stupně zjištěn, odpovídá výsledkům provedeného dokazování a nebylo třeba dokazování opakovat postupem podle § 213 o. s. ř. Rozsudek soudu prvního stupně má náležitosti předepsané občanským soudním řádem, přičemž soud prvního stupně stručně a jasně vyložil, z jakých důkazů čerpal jednotlivá skutkových zjištění, podrobně vysvětlil, jak věc posoudil po právní stránce a jeho rozhodnutí je přezkoumatelné. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neboť rozhodné skutečnosti byly zjištěny procesně správným způsobem a v dostatečném rozsahu. Soud I. stupně také věc správně posoudil po právní stránce.

50. Skutkový stav pak nedoznal žádných změn ani v odvolacím řízení.

51. Zjištěný skutkový stav posuzoval soud I. stupně pak také podle odpovídající hmotněprávní úpravy.

52. Odvolací soud pak souhlasí především se závěrem soudu I. stupně o naléhavém právním zájmu žalobce podle ust. § 80 o.s.ř., který lze dovodit z § 24 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

53. Na odůvodnění napadeného rozhodnutí (zejména bod 25.-36.) pak z důvodu hospodárnosti lze odkázat (ust. § 6 o. s. ř.).

54. Všemi námitkami uvedenými odvolatelem v odvolání se již podrobně zabýval soud I. stupně.

55. K odvolacím námitkám žalobce je třeba zdůraznit. V soukromém právu se klade důraz na lidskou svobodu a autonomii vůle (§ 3 odst. 1 a § 1 odst. 2 o.z.). V souladu s judikaturou Ústavního soudu má přednost výkladu, který nezakládá neplatnost projevů právních jednání, přičemž se preferuje rozumný výklad (srov. např. nálezy Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 571/2006, I. ÚS 625/2003, II. ÚS 2124/14 nebo I. ÚS 331/98).

56. Návrh na vklad kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 14. 11. 2017 byl katastrálním úřadem zamítnut dne 30. 1. 2018 z důvodu probíhajícího soudního sporu o určení vlastnictví k ideální nemovitostem zahájeného dne 10. 1. 2018 bývalou manželkou žalobce. Kupní cena dle kupní smlouvy ve výši 6 070 000 Kč byla žalovaným uhrazena. Kupní smlouva přitom řešila pouze situaci, kdy návrh na vklad bude zamítnut pro vyskytující se nepřesnosti a nedostatky věcné smlouvy, a pro ten případ měla být uzavřena „nová“ smlouva. Případ, že návrh na vklad bude zamítnut z jiného důvodu smluvně upraven nebyl. Žalobce měl možnost v případě neprovedení zápisu vlastnického práva kupujícího nejpozději do 6 měsíců od podání návrhu na vklad od smlouvy odstoupit.

57. Žalobce místo odstoupení od smlouvy uzavřel další smlouvu – o smlouvě budoucí na stejné nemovitosti za stejnou kupní cenu na doporučení zprostředkovatele, která žádné ujednání ohledně kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 (a to ani ujednání o jejím zrušení nebo změně) neobsahuje.

58. Přitom vůle je pak vnitřní stav jednající osoby, který není bezprostředně přístupný interpretovi právního úkonu a není interpretem tohoto právního úkonu poznatelný. Na vůli je nutno usuzovat z vnějších okolností spojených s podpisem a realizací smluvního vztahu (srov. např. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 623/03).

59. Vůle je vnitřním stavem jednající osoby, který není bezprostředně přístupný interpretovi právního úkonu a není interpretem tohoto právního úkonu poznatelný. Vůli je proto nutno dovozovat z vnějších okolností spojených s podpisem a realizací smluvního vztahu (srov. nález Ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 625/03).

60. U dvoustranného adresovaného právního jednání, pokud bylo dáno srozumění s adresátem, je určující společný úmysl stran, a to i v případě, že je v rozporu s jazykovým vyjádřením (falsa demonstratio non nocet).

61. Ze samotného ujednání stran o závazku uzavřít v ujednané lhůtě kupní smlouvu ke stejným nemovitostem a za stejnou cenu nelze vůli stran tuto kupní smlouvu zrušit v žádném případě dovodit, naopak lze dovodit vůli obou stran být nadále vázán ujednáním kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí za v ní sjednanou kupní cenu. Lze tak souhlasit se soudem I. stupně, že nelze dovodit vůli zrušit kupní smlouvu (viz ust. § 555 odst. 1 o.z. a § 556 odst. 1 o.z).

62. Pokud tedy kupní smlouva nebyla zrušena ve smyslu cit. ust. § 1902 věta první o.z., později uzavřená smlouva o smlouvě budoucí, jejímž předmětem je závazek uzavřít kupní smlouvu ke stejným nemovitostem, vedle ní nemůže obstát a tato je pro počáteční právní nemožnost plnění absolutně neplatná, nevyvolává tak žádné zamýšlené právní následky (viz § 580 odst. 2 o.z., § 588 o.z.).

63. Kupní smlouva (uzavřená v zákonem požadované písemné formě) přitom obsahuje všechny podstatné náležitosti ve smyslu § 2079 odst. 1 o.z. (závazek převést vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného a závazek žalovaného nemovitosti převzít do svého vlastnictví a zaplatit žalobci kupní cenu) a je tak platná s tím, že v otázkách kupní smlouvou neupravených se i s přihlédnutím k ujednání v čl. 9.3 kupní smlouvy vzájemná práva a povinnosti smluvních stran řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku.

64. Je tak zcela nedůvodná i námitka žalobce, že kupní smlouva je neplatná, jelikož je v rozporu s dobrými mravy a základními zásadami občanského zákoníku, je zjevným zneužitím práva a nepožívá právní ochrany kvůli skutečnosti, že je v cenách z roku 2017, jelikož tento rozpor se posuzuje k okamžiku uzavření smlouvy a nikoli k současnému stavu na trhu nemovitostí.

65. Jak již uvedl soud I. stupně, podle § 2001 o.z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

66. Dle § 2004 odst. 1 o.z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

67. Dle § 609 věta první o.z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit.

68. Dle § 610 odst. 1 věta první o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno.

69. Dle § 619 odst. 1 o.z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

70. Dle § 619 odst. 2 o.z. právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

71. Dle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

72. Dle § 647 o.z. v případě uzavření dohody o mimosoudním jednání věřitele a dlužníka o právu nebo o okolnosti, která právo zakládá, počne promlčecí lhůta běžet poté, co věřitel nebo dlužník výslovně odmítne v takovém jednání pokračovat; počala-li promlčecí lhůta běžet již dříve, po dobu jednání neběží.

73. Odstoupit od smlouvy tak lze jen v případech stanovených zákonem anebo zakotvených ve smlouvě. Podmínky pro odstoupení mohou být mezi stranami sjednány odlišně od podmínek zákonných. V souzeném případě žalobce od kupní smlouvy odstoupil z důvodů uvedených v čl. 8.1 a 8.2 kupní smlouvy (bez časového omezení) a zákonná úprava odstoupení od smlouvy se tak neuplatní.

74. Promlčení je právní následek vyvolaný marným uplynutím lhůty, během níž bylo možné subjektivní právo věřitele vymáhat před orgány ochrany práva (zejména před soudem) a která uplynula, aniž by se právo realizovalo.

75. Dobrým mravům zásadně neodporuje, namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut promlčení přispívající k jistotě v právních vztazích je institutem zákonným, a tedy použitelným ve vztahu k jakémukoliv právu, které se podle zákona promlčuje. Uplatnění promlčecí námitky by se příčilo dobrým mravům jen v těch výjimečných případech, kdy by: 1/ bylo výrazem zneužití tohoto práva, 2/ na úkor účastníka, který marné uplynutí promlčecí doby nezavinil, a 3/vůči němuž by za takové situace zánik nároku na plnění v důsledku uplynutí promlčecí doby byl nepřiměřeně tvrdým postihem ve srovnání a/ s rozsahem a charakterem jím uplatňovaného práva a b/ s důvody, pro které své právo včas neuplatnil. Tyto okolnosti by přitom musely být naplněny v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do principu právní jistoty, jakým je odepření práva uplatnit námitku promlčení (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1839/2000).

76. Dobré mravy plní funkci krajního korektivu obsahu právních jednání v případech, kdy jednání nemůže obstát pro rozpor s hodnotami, které dobré mravy chrání, popř. pro výrazně nepřiměřené či nespravedlivé následky, které zakládá. Odpovídajícím právním následkem porušení dobrých mravů je absolutní neplatnost právního jednání. Skutečnost, že zákon hovoří o zjevném rozporu s dobrými mravy, je třeba chápat tak, že se rozpor s dobrými mravy nepředpokládá, ale musí vyplývat z konkrétních okolností každého případu (viz Občanský zákoník I, komentář, 1. vydání 2014, C.H. Beck, s. 2087).

77. Lze tak souhlasit se soudem I. stupně, že rozpor s dobrými mravy nelze u předmětné námitky promlčení vznesené žalovaným dovodit.

78. U odstoupení žalobce dopisem ze dne 26. 3. 2025, doručeném žalovanému dne 31. 3. 2025, dle čl. 8.1 kupní smlouvy, byla tak důvodně vznesena námitka promlčení, neboť k podání návrhu na vklad žalobcem došlo dne 15. 11. 2017 a šestiměsíční lhůta k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí tak marně uplynula dne 15. 5. 2018, šestiměsíční lhůta k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí marně uplynula dne 15. 5. 2018 a počala ode dne 16. 5. 2018 běžet promlčecí lhůta k odstoupení od smlouvy, která skončila uplynutím 3 let, tj. 16. 5. 2021. Ust. § 647 o.z. přitom na daný případ nelze aplikovat, když toto ustanovení upravuje plynutí promlčecí lhůty v případech, kdy se strany pokusí řešit svůj spor mimosoudní cestou. K zastavení běhu promlčecí lhůty stačí uzavření jakékoliv dohody mezi věřitelem a dlužníkem, že spor, který mezi nimi vznikl, budou řešit mimosoudně bez ohledu na formu této smlouvy. Předmětné ustanovení představuje posílení právního postavení věřitele, aby mohl bez obav, že se jeho právo promlčí, využít prostředky alternativního řešení sporu s dlužníkem a nebyl nucen hledat ochranu svých práv u soudu pouze z důvodu dosažení přerušení promlčecí lhůty (viz Občanský zákoník I, komentář, 1. vydání 2014, C.H. Beck, s. 2265). Smlouva o smlouvě budoucí však nepředstavuje dohodu o mimosoudním jednání žalobce a žalovaného ve smyslu citovaného ustanovení, když se jedná o zcela jinou smlouvu – o smlouvě budoucí.

79. Právo žalobce na odstoupení od smlouvy z tohoto důvodu je tak promlčeno (§ 609 věta první o.z., § 610 odst. 1 věta první o.z., § 619 odst. 1 o.z., § 619 odst. 2 o.z., § 629 odst. 1 o.z.).

80. Pokud právním jednáním ze dne 18. 6. 2025 žalobce dále (již podruhé) odstoupil od kupní smlouvy z důvodu, že nedošlo k uhrazení příslušné kupní ceny, resp. její příslušné části způsobem sjednaným v článku 2. kupní smlouvy, je toto odstoupení neplatné, jelikož podmínky sjednané v čl. 8.2. pro vyplacení depozitovaných finančních prostředků ještě nenastaly, když vinou samotného žalobce byla zapsána poznámka spornosti na listu vlastnictví a doposud nebyla vymazána. Sjednaný důvod pro odstoupení doposud tedy neexistuje a žalobce neměl zákonný a ani smluvní důvod odstoupení.

81. Právně irelevantní je pak i tvrzený právní omyl ohledně vzniku a trvání kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí, když navíc žalobce byl a je právně zastoupen. Přitom žalobce dopisem ze dne 4. 5. 2021 sdělil žalovanému, že smlouvu o smlouvě budoucí považuje za neplatnou.

82. Z hlediska posouzení uplatněného nároku je právně irelevantní i podání žaloby žalovaným na splnění smlouvy o smlouvě budoucí, jakož i podání nového návrhu na vklad dle kupní smlouvy.

83. Právně irelevantní je pak občanství žalobce, když žalobce sám žalovanému za celou dobu nesdělil, kam mají být prostředky zaslány. Nebyla splněna podmínka pro uvolnění depozita. Žalobce k tomu namítl, že odstoupení bylo z toho důvodu, že kupní cena nebyla uhrazena způsobem sjednaným v kupní smlouvě.

84. Námitky žalobce k otázce žalovaným zvoleného náhradního způsobu úhrady kupní ceny jsou za situace, kdy původní ustanovení kupní smlouvy týkající se platebních podmínek nelze již použít a výběr způsobu úhrady kupní ceny tak náleží žalovanému jako dlužníku (§ 1 odst. 2 o.z., § 1926 odst. 1 o.z.) a zejména s ohledem na nezájem žalobce o úhradu sjednané kupní ceny, bezpředmětné. Přitom žalobce je dlouhodobě zastoupen kvalifikovaným právním zástupcem.

85. Mezi účastníky byla uzavřena platná kupní smlouva podle ust. 2079 a násl. o.z. a nedošlo k jejímu zrušení zamítnutím návrhu na vklad z důvodu podané určovací žaloby třetí osobou. Nedošlo k jejímu zrušení ani uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 7.2.2019, v níž (dle jejího slovního výkladu i jednoznačného obsahu) pouze deklarovali, že stále trvají na uzavřené kupní smlouvě v nezměněném obsahu. Jedná se tak dle svého obsahu i jazykového vyjádření o potvrzení vůle obou stran nadále být vázán původní kupní smlouvou z 14.11.2017.

86. Tato původní kupní smlouva pak nebyla zrušena ani dvojitým odstoupením (ze dne 26.3.2025 a ze dne 18. 6. 2025) od smlouvy žalobcem.

87. Soud I. stupně pak nepochybil, pokud nepoužil ust. § 118a o.s.ř. Odvolatel totiž opomněl jak znění tohoto ustanovení, tak jeho účel. Podle ust. § 118a odst. 1 o.s.ř. ukáže-li se v průběhu jednání, že účastník nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti nebo že je uvedl neúplně, předseda senátu jej vyzve, aby svá tvrzení doplnil, a poučí jej, o čem má tvrzení doplnit a jaké by byly následky nesplnění této výzvy. Použití tohoto ustanovení je tedy možné pouze v případě, jestliže účastník nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti, o což v projednávané věci nejde.

88. Podle ust. § 118a odst. 1 o.s.ř. má-li předseda senátu za to, že věc je možné po právní stránce posoudit jinak než podle účastníkova právního názoru, vyzve účastníka, aby v potřebném rozsahu doplnil vylíčení rozhodných skutečností. Soud I. stupně přitom věc neposoudil jinak po právní stránce, pouze při aplikaci stejných právních ustanovení dospěl k jiným právním závěrům než žalobce.

89. Podle ust. § 118a odst. 3 o.s.ř. zjistí-li předseda senátu v průběhu jednání, že účastník dosud nenavrhl důkazy potřebné k prokázání všech svých sporných tvrzení, vyzve jej, aby tyto důkazy označil bez zbytečného odkladu, a poučí jej o následcích nesplnění této výzvy. V předmětné věci přitom žaloba nebyla zamítnuta pro neunesení důkazního břemene, ale jen z důvodu 90. Námitka nepoužití ust. § 118 o.s.ř. soudem I. stupně je tak zcela nedůvodná a odvolací soud tak neshledal procesní pochybení soudu I. stupně.

91. Souladné s dobrými mravy pak i odvolací soud shledal podání návrhu na vklad vlastnického práva žalovaným. Návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je možno podle názoru Ústavního soudu podat v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků jejich projevy vůle. Uzavřením smlouvy vznikl kupujícímu obligační nárok na převedení vlastnického práva k nemovitostem a prodávajícímu rovněž obligační nárok na zaplacení dohodnuté kupní ceny. Přitom nejde o závazky ze synallagmatické smlouvy, pro niž je typická vzájemná vázanost plnění (srov. např. nález Ústavního soudu sp.zn. IV. ÚS 201/96).

92. Odvolací soud proto postupoval podle § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil, včetně výroku o nákladech řízení.

93. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalovanému, který byl v odvolacím řízení plně úspěšný, náhradu nákladů řízení za 2 úkony právní služby – vyjádření k odvolání žalobce a účast na ústním jednání dne 25.11.2025 dle § 11 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále jen „a. t.“, po 3 700 Kč. K odměně náleží 2 paušální náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč (§ 13 odst. 4 a. t.) a náhrada DPH ve výši 21 % (§ 14a a. t.) ve výši 1 743 Kč. Žalobci byla uložena povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 10 043 Kč (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) a lhůta k plnění byla stanovena v délce tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.).