80 C 69/2025 - 38

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní JUDr. Monikou Primusovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] zastoupený [Jméno žalobce B], advokátkou sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] žalovanému: [Jméno žalovaného A], narozený [Datum narození žalovaného A] bytem [Adresa žalovaného A] zastoupený [Jméno žalovaného B], advokátem sídlem [Anonymizováno] o určení neplatnosti kupní smlouvy k nemovitostem takto:

Výrok

I. Žaloba s návrhem na určení, že kupní smlouva ze dne 14.11.2017, týkající se prodeje bytové jednotky [Anonymizováno] se spoluvlastnickými podíly o velikosti 8000/633820 na společných částech domu [Anonymizováno] a na pozemcích [Anonymizováno] spoluvlastnických podílů o velikosti 4000/633820 na pozemcích [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa], obec [adresa], uzavřená mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, je neplatná a pro případ, že by soud předmětnou kupní smlouvu nepovažoval za neplatnou, ale za zrušenou, že kupní smlouva ze dne 14.11.2017, týkající se prodeje bytové [Anonymizováno], se spoluvlastnickými podíly o velikosti 8000/633820 na společných částech domu [Anonymizováno] a na pozemcích [Anonymizováno], a spoluvlastnických podílů o velikosti 4000/633820 na pozemcích [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa], obec [adresa], uzavřená mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, byla zrušena, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám právního zástupce žalovaného na náhradě na řízení 15 064,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se po změně žaloby (č.l. 18, 19 spisu) domáhal určení, že kupní smlouva ze dne 14. 11. 2017 týkající se prodeje shora citovaných nemovitostí (dále jen „nemovitosti“), uzavřená mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, je neplatná, a pro případ, že by soud předmětnou kupní smlouvu nepovažoval za neplatnou, ale za zrušenou, navrhl, aby soud určil, že daná kupní smlouva byla zrušena. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce je vlastníkem nemovitostí a žalovaný podal dne 31. 1. 2025 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa] (dále jen „katastrální úřad“), návrh na vklad svého vlastnického práva k nemovitostem dle kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 14. 11. 2017 (dále jen „kupní smlouva“). Dle žalobce je daná kupní smlouva neplatná a má tak naléhavý právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy, coby podkladu pro zamítnutí daného návrhu na vklad, o němž je u katastrálního úřadu vedeno vkladové řízení pod sp. zn. [Anonymizováno] Hlavním důvodem neplatnosti je to, že původní dohoda žalobce a žalovaného ohledně podmínek převodu nemovitostí obsažená v kupní smlouvě byla dne 7. 2. 2019 nahrazena dohodou novou, obsaženou ve smlouvě o smlouvě budoucí, kterou žalobce a žalovaný uzavřeli dne 7. 2. 2019 (dále jen „smlouva o smlouvě budoucí“), čímž došlo ke zrušení kupní smlouvy a k nahrazení závazků z ní vyplývajících závazky dle smlouvy o smlouvě budoucí. Práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí jsou mezi účastníky sporná. Žalovaný se s ohledem na spornost práv a povinností dle smlouvy o smlouvě budoucí domáhá v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] nahrazení projevu vůle žalobce - povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu, a to spolu s návrhem na určení obsahu kupní smlouvy. Dále žalobce uvedl, že původní zamýšlený převod nemovitostí dle kupní smlouvy byl znemožněn bývalou manželku žalobce, tedy třetí osobou, která (neoprávněně) rozporovala výlučné vlastnické právo žalobce coby převodce, což žalovaný bere na vědomí i v textu smlouvy o smlouvě budoucí. Dále návrh na vklad svého vlastnického práva dle kupní smlouvy podal žalovaný přes nesouhlas žalobce, a přestože si byl vědom existence smlouvy o smlouvě budoucí, a to přesto, že v článku 4.2 kupní smlouvy bylo sjednáno, že návrh na vklad případně podá žalobce coby prodávající. Dále původní kupní smlouva počítala s notářskou úschovou kupní ceny pouze do 31. 12. 2020, a to s tím, že s ohledem na uplynutí času byla kupní cena následně vrácena kupujícímu. Dále smlouva o úschově peněžních prostředků z 29. 1. 2025 mezi žalovaným a [Jméno žalovaného B] (dále též jen „smlouva o úschově“), kterou se žalovaný snaží doložit složení finančních prostředků do úschovy advokáta, je úschovou zdánlivou, neboť žalobce coby údajný oprávněný není její smluvní stranou a není osobou z předmětné smlouvy oprávněnou ani povinnou.

2. V podání ze dne 23. 4. 2025 žalobce doplnil, že dopisem ze dne 26. 3. 2025, doručeným žalovanému dne 31. 3. 2025, z opatrnosti odstoupil od kupní smlouvy, a to dle článku 8.1 kupní smlouvy, neboť vlastnické právo žalovaného dle kupní smlouvy nebylo do katastru nemovitostí zapsáno nejpozději do 6 měsíců ode dne podání návrhu na vklad žalobcem dle článku 4.2 kupní smlouvy, přičemž k podání návrhu na vklad žalobcem došlo dne 15. 11. 2017 a bylo o něm vedeno vkladové řízení sp. zn. V-[č. účtu]-101. Uvedené nic nemění na právním názoru žalobce, že kupní smlouva je neplatná, respektive byla nahrazena a zrušena smlouvou o smlouvě budoucí.

3. V podání ze dne 19. 5. 2025 žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že s právním názorem žalobce o neplatnosti kupní smlouvy z důvodu uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, která nahrazuje kupní smlouvu, nesouhlasí, na takové podmínce se smluvní strany ve smlouvě o smlouvě budoucí nedohodly, taková domněnka nevyplývá ani ze žádného ustanovení občanského zákoníku. Jedná se o účelovou právní konstrukci žalobce. Vzhledem k tomu, že žalobce považuje za neplatnou jak kupní smlouvu, tak smlouvu o smlouvě budoucí a deklaruje, že ani jednu z nich nehodlá plnit, učinil žalovaný následující jednání: a/ na základě kupní smlouvy podal návrh na vklad svého vlastnického práva, kdy vkladové řízení probíhá u katastrálního úřadu pod č. j. [Anonymizováno]101 a b/u zdejšího soudu podal žalobu o nahrazení projevu vůle prodávajícího s povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Tato jednání žalovaný učinil v souladu s právními předpisy ve snaze domoci se plnění, ke kterému se žalobce zavázal, s tím, že uzavřené smlouvy se musí plnit. K dalším tvrzením žalobce dále uvedl, že převod nemovitostí na základě uzavřené kupní smlouvy nebyl mařen žalovaným, ale výhradně žalobcem a osobami jemu blízkými (manželkou). Pokud jde o podání návrhu na vklad žalovaným dle kupní smlouvy, tak žalovaný postupoval v souladu s ustálenou judikaturou, kdy návrh na vklad může podat každý účastník smlouvy, pokud druhý účastník smlouvy zůstává nečinný. Dále vzhledem k dlouhodobé nečinnosti žalobce a ukončení činnosti notáře složil žalovaný peněžní prostředky účelově určené na úhradu kupní ceny do depozita advokáta [Jméno žalovaného B], kdy tomuto předcházely výzvy adresované žalobci k určení náhradního notáře, které však žalobce ignoroval. Složení peněžních prostředků do úschovy advokáta tak bylo náhradním řešením žalovaného, které vyplynulo z omisivního jednání žalobce. Odstoupení žalobce od kupní smlouvy ze dne 26. 3. 2025 vzal žalovaný na vědomí a ohledně tohoto jednání vznesl vůči žalobci námitku promlčení práva žalobce na odstoupení od kupní smlouvy. Odstoupení tak nemůže vyvolat účinek zániku kupní smlouvy.

4. V podání ze dne 18. 6. 2025 žalobce doplnil, že v katastru nemovitostí došlo k zápisu převodu nemovitostí na žalovaného a k vyznačení příslušných poznámek spornosti. Žalobce trvá na tom, že kupní smlouva je neplatná, respektive byla zrušena, a to primárně vzhledem k tomu, že příslušná dohoda smluvních stran ohledně nemovitostí byla nahrazena smlouvou o smlouvě budoucí, kdy z ujednání v článku II.1. smlouvy budoucí je zřejmé, že vůlí smluvních stran bylo za splnění příslušných podmínek uzavřít ohledně převodu nemovitostí novou kupní smlouvu sjednaného znění, nikoliv převést nemovitosti na základě původní kupní smlouvy. Pro případ, že by kupní smlouva nebyla zrušena smlouvou o smlouvě budoucí, trvá žalobce na odstoupení ze dne 26. 3. 2025. Námitku promlčení vznesenou žalovaným žalobce neakceptuje z následujících důvodů. Pokud by smlouva o smlouvě budoucí kupní smlouvu nezrušila, byla by smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu § 647 občanského zákoníku dohodou v rámci mimosoudního jednání o okolnosti, která předmětné právo odstoupit založila, a to s tím, že příslušná promlčecí doba by neběžela ode dne uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tj. ode dne 7. 2. 2019, do doby, kdy žalovaný odmítl pokračovat v jednání ve smyslu příslušné dohody, tedy do dne 31. 1. 2025, když žalovaný podal návrh na vklad dle kupní smlouvy. Žalovaný se po celou dobu od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí choval tak, že případná vzájemná práva a povinnosti mezi účastníky se budou řídit touto smlouvou o smlouvě budoucí, pročež žalobce neměl důvod od původní kupní smlouvy výslovně pro uplynutí doby odstupovat. V situaci, kdy žalovaný podal návrh na vklad podle původní kupní smlouvy až po více než sedmi letech od jejího uzavření, je uplatnění námitky promlčení v rozporu s dobrými mravy a je tak neplatné. Kupní smlouva je neplatná, resp. byla zrušena i z následujících důvodů. Kupní smlouva, resp. pokus o převod vlastnického práva k nemovitostem v roce 2025 za ceny z roku 2019 a za nesouhlasu žalobce je v rozporu s dobrými mravy a základními zásadami občanského zákoníku, je zjevným zneužitím práva a nepožívá právní ochrany. Dále návrh na vklad dle kupní smlouvy podal žalovaný přes nesouhlas žalobce, a to přesto, že si byl vědom existence smlouvy o smlouvě budoucí, a přesto, že v článku 4.2 kupní smlouvy bylo sjednáno, že návrh na vklad podá žalobce. Dále kupní smlouva počítala s notářskou úschovou kupní ceny pouze do 31. 12. 2020, a to s tím, že s ohledem na uplynutí času byla kupní cena následně vrácena kupujícímu. Dále smlouva o úschově je úschovou jen zdánlivou, neboť žalobce coby údajný oprávněný není její smluvní stranou a není osobou z předmětné smlouvy oprávněnou ani povinnou. Dle článku 5.2 kupní smlouvy bylo přitom sjednáno, že k úhradě sjednané kupní ceny má dojít výlučně prostřednictvím úschovy stranami výslovně specifikovaného notáře a za výslovně sjednaných podmínek. Žalobce s úhradou kupní ceny dotčeným schovatelem prostřednictvím smlouvy o úschově a za v ní uvedených podmínek nesouhlasí. Ke smlouvě o úschově dále uvedl, že vlastníkem složených prostředků zůstává žalovaný, dále schovatel si nárokuje v rozporu s právními předpisy nárok na přírůstky úroků ze složené částky, dále schovatel v souvislosti s prováděnou úschovou neprovedl identifikaci žalobce a ani jeho příslušné prověření dle příslušných AML předpisů, dále dle článku IV. odst. 3 smlouvy mají být složené prostředky po šesti měsících vráceny zpět žalovanému, dále není pravdou, že žalobce nereagoval na výzvu žalovaného, jak je uvedeno v článku I.4. smlouvy o úschově, kdy příslušná výzva se do dispozice žalobce vůbec nedostala, zřejmě s ohledem na to, že žalovaný doručoval s chybným směrovacím číslem, a to přímo a pouze žalovanému (přestože věděl, že tento je právně zastoupen a že žalobce se na uvedené adrese fakticky nenachází, neboť je v Ruské federaci držen ve vazební věznici), dále původně složená kupní cena nebyla z úschovy notáře žalovanému vrácena vzhledem k ukončení činnosti notáře, jak je uvedeno v článku I. 3. smlouvy o úschově, ale s ohledem na uplynutí doby (do 31. 12. 2020), po kterou měly být předmětné prostředky u notáře uschovány, což byla maximální doba, se kterou smluvní strany počítaly pro případ realizace převodu dotčených nemovitostí dle kupní smlouvy. Dále žalobce vzhledem k tomu, že nedošlo k uhrazení příslušné kupní ceny, resp. její příslušné části způsobem sjednaným v článku 2. kupní smlouvy, z opatrnosti od kupní smlouvy odstoupil i z tohoto důvodu, kdy úhrada kupní ceny žalobci, který je občanem Ruské federace, je původně sjednaným způsobem i náhradním způsobem konstruovaným žalovaným v aktuální politické a faktické situaci a s ohledem na příslušná vnitřní omezení dostupných bank reálně nemožná, dále kupní smlouva je aktuálně neplatná i pro svou neurčitost, kdy v ní není reálně a s určitostí sjednáno, jak mají být za stávající situace a po uplynutí času, s jehož uplynutím smluvní strany nepočítaly, vypořádána případná vzájemná práva a povinností smluvních stran. Dále žalobce uvedl, že mezi žalobcem a jeho bývalou manželku byl veden reálný spor o vlastnictví nemovitostí a úkony bývalé manželky žalobce nelze přičítat žalobci a tedy šlo o třetí osobu, nikoliv o osobu žalobci blízkou.

5. K naposledy uvedenému odstoupení žalovaný při jednání dne 2. 7. 2025 uvedl, že kupní cena ještě nebyla převedena na účet žalobce, a to z důvodu, že podmínky pro uvolnění depozita nebyly splněny, neboť na listu vlastnictví je zapsána poznámka spornosti vlastnického práva. Dále minulý týden oslovil právní zástupkyni žalobce s tím, že pokud rozporuje to, že peněžní prostředky určené na úhradu kupní ceny jsou uloženy na jeho účtu, navrhuje jí, že si může sama vybrat nějakého advokáta, jí samu či notáře a že jsou připraveni danou částku složit do depozita jinému subjektu za stejných podmínek, kdy trvají pouze na tom, že se prostředky uvolní až v okamžiku, až by byla vymazána poznámka spornosti. Odstoupení z důvodu, že nebyla uhrazena kupní cena, považuje za účelové, neboť nebyla splněna podmínka pro uvolnění depozita, tj. výmaz poznámky spornosti z listu vlastnictví, to znamená, že až toto řízení bude pravomocně skončeno, bude muset kupní cenu vyplatit.

6. Právní zástupce žalobce k tomu uvedl, že ve vztahu k odstoupení komunikace proběhla ve vztahu k uplynutí času, ale pokud jde o úschovu, tak odstoupení je jeden ze subsidiárních důvodů, protože nebylo hrazeno způsobem sjednaným v původní kupní smlouvě, tam pro ně nemá význam to, kde se dané peníze nacházejí, ale to, jak dlouho měly být v úschově, takže kupní cena za daný byt pro ně aktuálně není relevantní, kupní cena měla být uhrazena způsobem sjednaným v kupní smlouvě a nahradit to aktuálně úschovou s jinými podmínkami včetně časových, je věc, kterou nemá smysl řešit a nemá smysl takovou smlouvu uzavírat, protože ta úschova ve vztahu k původní kupní smlouvě už není relevantní.

7. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

8. Z kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 soud zjistil, že uvedeného dne byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí žalobcem žalovanému, a to za dohodnutou kupní cenu ve výši 6 070 000 Kč. Pokud jde o platební podmínky, tak strany smlouvy v čl. 2 sjednaly, že kupující složil před uzavřením smlouvy první část kupní ceny ve výši 120 000 Kč jako rezervační poplatek na účet zprostředkovatele společnosti [právnická osoba]., IČ 45800031 (dále jen „zprostředkovatel“), s tím, že tato částka bude použita prodávajícím na úhradu první části nákladů spojených s užíváním bytu a zprostředkováním prodeje předmětu převodu a právními službami spojenými s prodejem předmětu převodu (odst. 2.1). Dále kupující složí nejpozději do 10 pracovních dnů po podepsání smlouvy druhou část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč na účet notářské úschovy [tituly před jménem] [jméno FO] se sídlem [adresa] (dále též jen „notář“) – čl. 2.

2. Z notářské úschovy bude kupní cena ve výši 5 950 000 Kč uvolněna na základě těchto podmínek: Uvedená částka bude odeslána na účet č. [č. účtu] prostřednictvím notáře do 7 pracovních dnů poté, kdy budou notáři předloženy kupujícím nebo prodávajícím: a/ výpis z katastru nemovitostí, ve kterém bude kupující uveden jako výlučný vlastník předmětu koupě, v němž nebudou vyznačeny žádné právní vady či zápisy vzniklé na základě úkonů prodávajícího nebo z důvodů stojícího na straně prodávajícího, předmět koupě bude prostý nedořešených právních vztahů a uvedené údaje nebudou dotčeny změnou právních vztahů vyjma práv a právních vad zřízených kupujícím nebo na straně kupujícího či jeho právních nástupců, b/ kupní smlouva s ověřenými podpisy všech účastníků smlouvy (čl. 2.3). Prodávající a kupující se zavázali, že podepíší u notáře protokol/smlouvu o notářské úschově, která bude v souladu s čl. 2 smlouvy uzavřena nejpozději ke dni podpisu této smlouvy (čl. 2.4). Výše uvedeným postupem bude celková kupní cena za předmět koupě vyrovnána. Složení kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč na účet notářské úschovy a 120 000 Kč na účet zprostředkovatele se považuje za splnění závazku z této smlouvy ze strany kupujícího vůči prodávajícímu (čl. 2.5). Dle čl. 4.2 smluvní strany podepíší návrh na vklad vlastnického práva současně s podpisem smlouvy. Návrh na vklad s přílohami podá katastrálnímu úřadu prodávající. Dle čl. 4.3 se smluvní strany zavázaly zajistit všechna potřebná opatření s cílem zajistit provedení vkladu ve prospěch kupujícího, včetně toho, že na výzvu katastrálního úřadu odstraní případné vady návrhu, event. uzavřou novou kupní smlouvu v případě zastavení řízení o povolení vkladu, a to nejpozději do 1 měsíce od právní moci zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu. Toto ujednání a závazky z něho pro smluvní strany vyplývající se považuje za ujednání o smlouvě budoucí dle občanského zákoníku, čímž není dotřeno právo odstoupit od smlouvy dle čl. 8.1 smlouvy. Dle čl. 5.1 prodávající se zavazuje předat kupujícímu předmět koupě včetně vybavení bytu a kupující jej od prodávajícího převezme formou písemného protokolu nejpozději do 5 dnů od podání návrhu na vklad a složení celé kupní ceny dle čl. 2.1 a 2.

2. Kupující se zavazuje hradit veškeré náklady spojené s vlastnictvím a užíváním předmětu koupě ode dne jeho protokolárního převzetí od prodávajícího, případně od prvního dne prodlení s převzetím předmětu koupě. Dle čl. 8.1 kterákoliv ze smluvních stran je oprávněna odstoupit od smlouvy doručením písemného oznámení o odstoupení druhé smluvní straně, pokud vlastnické právo kupujícího k předmětu koupě nebude zapsáno do katastru nemovitostí nejpozději do šesti měsíců ode dne podání návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí dle čl. 4.

2. V případě, že katastrální úřad zamítne návrh na povolení vkladu vlastnického práva kupujícího, zavazují se strany učinit vše k odstranění nedostatků, které vedly k zamítnutí návrhu, zejména uzavřít kupní smlouvu za stejných podmínek a znovu podat návrh na vklad vlastnického práva kupujícího tak, aby vyhovoval požadavkům katastrálního úřadu. Dle čl. 8.2 smlouvy je prodávající oprávněn odstoupit od smlouvy doručením písemného oznámení o odstoupení kupujícímu, pokud nebude vyplacena kupní cena za předmět koupě dle čl. 2 smlouvy.

9. Dle informace o řízení vedeném u katastrálního úřadu pod sp. zn. V-[č. účtu]-101 týkajícího se vlastnictví nemovitostí v k.ú. [adresa] ve věci účastníků žalobce jakožto navrhovatele a převodce a žalovaného jakožto navrhovatele a nabyvatele byly provedeny tyto operace: založení řízení dne 15. 11. 2017, zaplombování dne 15. 11. 2017, informace o vyznačení plomby 16. 11. 2017, výzva k doplnění dne 6. 12. 2017 a 15. 11. 2017, zamítnutí návrhu 30. 1. 2018, žaloba nebyla podána 28. 3. 2018, ukončení řízení 29. 3. 2018.

10. Ze smlouvy o smlouvě budoucí soud zjistil, že dne 7. 2. 2019 byla mezi žalobcem jako budoucím prodávajícím a žalovaným jako budoucím kupujícím uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, podle níž budoucí kupující projevil zájem o odkoupení nemovitostí za dále uvedených podmínek. Ve smlouvě se konstatuje, že smluvní strany berou na vědomí, že ohledně nemovitostí bylo na návrh žalobkyně [jméno FO] - manželky budoucího prodávajícího, zahájeno dne 10. 1. 2018 u Obvodního soudu pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] soudní řízení o určení, že žalobkyně je majitelkou id. nemovitostí dále též jen „řízení [spisová značka]“ - čl. I. Budoucí prodávající a budoucí kupující se zavázali uzavřít kupní smlouvu, která měla tvořit přílohu č. [hodnota] smlouvy o smlouvě budoucí, a jejímž předmětem je prodej nemovitostí za kupní cenu ve výši 6 070 000 Kč. Smluvní strany ujednaly, že kupní smlouvu uzavřou na základě výzvy kteréhokoliv účastníka nejpozději 60 dnů ode dne, kdy bude pravomocně zamítnuta výše specifikovaná žaloba či bude mezi stranami sporu uzavřen smír a bude tak najisto dáno, že výlučným vlastníkem nemovitostí je budoucí prodávající za podmínky složení doplatku kupní ceny do plné výše do úschovy notáře/advokáta či banky. Smluvní strany dále konstatovaly, že ke dni podpisu této smlouvy budoucí kupující již složil první část kupní ceny ve výši 120 000 Kč na účet zprostředkovatele. Smluvní strany se dohodly, že budoucí kupující složí druhou část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč do notářské úschovy [tituly před jménem] [jméno FO] nejpozději do 10 dnů po podpisu této smlouvy (čl. II.). Dle čl. III.1. budoucí prodávající je povinen informovat budoucího kupujícího na základě jeho žádosti o průběhu shora uvedeného soudního sporu a bez zbytečného informovat budoucího kupujícího o výsledku soudního sporu a jeho pravomocném skončení. Dle čl. IV.4 smluvní strany si sjednali, že změnou okolností, z nichž při uzavření této smlouvy vycházely, není změna tržní ceny nemovitostí.

11. Dle protokolu o přijetí peněz do úschovy sp. zn. [Anonymizováno] sepsaném dne 10. 6. 2019 notářem [tituly před jménem] [jméno FO] je předmětem přijetí peněžní částky ve výši 5 950 000 Kč, přítomni byli notář, žalobce jakožto prodávající a příjemce a žalovaný jakožto kupující a složitel, účastníci prohlásili, že byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí k nemovitostem s tím, že berou na vědomí, že ohledně nemovitostí je vedeno řízení [spisová značka]. Ve shodě s úředním záznamem z 4. 4. 2019 účastníci notáře požádali, aby za účelem zajištění závazku uhradit část kupní ceny v souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí přijal do notářské úschovy část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč, která bude uhrazena kupujícím na blíže specifikovaný účet notářské úschovy nejpozději do 10 dnů od podpisu tohoto protokolu o notářské úschově. [adresa] a složitel se dohodli, že předmětná částka bude vydána po splnění těchto podmínek: a/ z notářské úschovy bude uvedená částka vyplacena na účet prodávajícího č. [č. účtu] dle podmínek uvedených ve smlouvě o smlouvě budoucí, a to do 10 dnů po provedení zápisu kupujícího do katastru nemovitostí jako vlastníka nemovitostí, kdy podkladem pro uvolnění peněz z úschovy bude nový LV s uvedeným zápisem, b/ v případě, že nebudou splněny podmínky uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí pro výplatu peněz prodávajícímu z notářské úschovy, bude uvedená částka vrácen na účet kupujícího, pokud bude notáři předložen pravomocný rozsudek, že manželka prodávajícího je vlastníkem nemovitostí. Částka odpovídající přirostlým úrokům z částky, která je předmětem notářské úschovy, bude vydána bezhotovostním převodem po splnění popsaných podmínek tomu, komu bude vydána listina. Pokud nebudou do 31. 12. 2020 splněny shora uvedené podmínky k vydání předmětné částky z notářské úschovy prodávajícímu, poukáže notář předmětnou částku, včetně úroků, složiteli- kupujícímu na jeho účet do 5 pracovních dnů po tomto datu. O připsání části kupní ceny v souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí budou prodávající i kupující písemně informováni.

12. Dle úředního záznamu sp. zn. [Anonymizováno] sepsaném dne 15. 12. 2021 notářem [tituly před jménem] [jméno FO] je předmětem je vydání peněžní částky ve výši 5 950 000 Kč z notářské úschovy s tím, že notář na základě protokolu o přijetí peněz do úschovy ze dne 10. 6. 2019 a dle sdělení právního zástupce žalobce zjistil, že dosud nebyly splněny podmínky pro vydání dané částky z notářské úschovy včetně úroků s tím, že z výpisu z katastru nemovitostí z [Anonymizováno] pro k.ú. [adresa] ze dne 31.12.2021 notář zjistil, že žalobce je vlastníkem nemovitostí a nedošlo k žádné změně oproti výpisu z katastru nemovitostí ze dne 4.4.2019. Právní zástupce žalobce sdělil, že nemá námitky k vydání peněžní částky z notářské úschovy. Předmětná částka včetně úroků bude zaslána na účet složitele-žalovaného. Tato úschova bude nadále vedena jako skončená.

13. Z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí sp. zn. [Anonymizováno] soud zjistil, že dne 31. 1. 2025 byl u katastrálního úřadu podán žalovaným návrh na vklad vlastnického práva k nemovitostem dle kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017.

14. Dopisem ze dne 3. 2. 2025 bylo žalobci oznámeno zahájení řízení o povolení vkladu dle kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017.

15. V podání došlém katastrálnímu úřadu dne 10. 3. 2025 žalovaný do správního spisu založil dokumenty o provedené úhradě kupní ceny dle kupní smlouvy, a to úřední záznam ze dne 14. 11. 2017 sepsaný notářem o záměru přijetí peněz do notářské úschovy, úřední záznam ze dne 15. 11. 2017, sp. zn. [Anonymizováno], sepsaný notářem o přijetí peněz do notářské úschovy, s tím, že vzhledem k ukončení činnosti notáře byla kupní cena před podáním návrhu na vklad za týchž podmínek složena do úschovy advokáta [Jméno žalovaného B] s tím, že byly dále založeny tyto dokumenty: Smlouva o advokátní úschově peněžních prostředků ze dne 29. 1. 2025 sepsaná advokátem [Jméno žalovaného B], výpis z účtu úschov č. [č. účtu] o složení kupní ceny do depozita uvedeného advokáta, Potvrzení o uložení nového záznamu o úschově České advokátní komory ze dne 30. 1. 2025, ČSOB Oznámení identifikačních údajů skutečného majitele peněžních prostředků pro účely úschov notářů, advokátů a realitních zprostředkovatelů ze dne 30. 1. 2025. Ze smlouvy o úschově peněžních prostředků ze dne 29. 1. 2025 soud zjistil, že uvedeného dne byla mezi právním zástupcem žalobce jako schovatelem a žalovaným jako složitelem uzavřena smlouva o úschově peněžních prostředků s tím, že v čl. I. se konstatuje, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 14. 11. 2017 kupní smlouva s tím, že byla sjednána kupní cena ve výši 6 070 000 Kč s tím, že první část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč byla při podpisu kupní smlouvy složena do notářské úschovy notáře [tituly před jménem] [jméno FO] a druhá část kupní ceny ve výši 120 000 Kč byla složena na účet zprostředkovatele. Dále vzhledem k ukončení činnosti notáře byla složená první část kupní ceny vrácena zpět kupujícímu jako složiteli. Dále na výzvu kupujícího – složitele -adresovanou prodávajícímu jako oprávněné osobě ze dne 11. 12. 2023 ke sdělení možnosti složení první části kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč prodávající nereagoval. Smluvní strany se dohodly, že schovatel vezme do úschovy první část kupní ceny 5 950 000 Kč a vyplatí ji prodávajícímu - oprávněnému na úhradu kupní ceny za prodej nemovitostí za podmínek uvedených v této smlouvě. Předmět úschovy se kupující zavazuje složit do úschovy schovatele na blíže specifikovaný účet nejpozději do 10 dnů ode dne uzavření této smlouvy. V článku III.2 se smluvní strany dohodly, že schovatel převede uschovanou částku na účet č. [č. účtu] do 15 pracovních dnů ode dne, kdy budou schovateli předloženy listy vlastnictví k nemovitostem se zápisem kupujícího jako vlastníka s tím, že část D a část Poznámky a obdobné údaje bude bez zápisů z důvodů ležících na straně prodávajícího a zapsána na [adresa], ke dni 13. 1. 2025, přičemž za důvody ležící na straně prodávajícího se pro účely této smlouvy rozumí takové jednání či nejednání (opomenutí) prodávajícího nebo jednání směřujících k jeho osobě ze strany osoby třetí, či jejich následek, v jehož důsledku, příčinou nebo v souvislosti došlo k danému zápisu, a současně nejsou v souladu s touto smlouvou či kupní smlouvou. Dle čl. IV.3 v případě, že nejpozději do 6 měsíců ode dne uzavření této smlouvy nebudou splněny podmínky pro vyplacení dané finanční částky, vyplatí schovatel bez zbytečného odkladu, nejpozději do 10 dnů, finanční prostředky z úschovy na bankovní účet, ze kterého byly uhrazeny. Dle výpisu z účtu u ČSOB č [č. účtu], jehož majitelem je [Jméno žalovaného B], byla na tento účet dne 30. 1. 2024 připsána částka 5 950 000 Kč od žalovaného. Dle potvrzení o uložení nového záznamu o úschově z Elektronické knihy úschov datum uložení je 30. 1. 2025, identifikátor úschovy je „[jméno FO] kupní cena [jméno FO]“, jméno advokáta je [Jméno žalovaného B]. Dle oznámení identifikačních údajů skutečného majitele peněžních prostředků je skutečným majitelem částky ve výši 5 950 000 na účtu úschovy č. [č. účtu] žalovaný.

16. Z výpisů z katastru nemovitostí, [Anonymizováno].ú. [adresa], podle stavu k 13. 3. 2025, soud zjistil, že jako vlastník předmětných nemovitostí je zapsán žalobce s tím, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou [Anonymizováno]. Z výpisů z katastru nemovitostí, LV 7383 a 6761, pro k.ú. [adresa], podle stavu k 18. 6. 2025 soud zjistil, že jako vlastník předmětných nemovitostí je zapsán žalovaný, jako nabývací titul je uvedena kupní smlouva ze dne 14. 11. 2017, právní účinky zápisu jsou k 31. 1. 2025, zápis byl proveden 4. 6. 2025 s tím, že v části D Poznámky a další obdobné údaje je zapsána poznámka spornosti na základě dané žaloby s tím, že právní účinky zápisu jsou k 14. 3. 2025 a zápis byl proveden dne 9. 6. 2025.

17. Dopisem ze dne 4. 5. 2021 se právní zástupce žalobce obrátil na žalovaného, a to v souvislosti se smlouvami, které byly mezi účastníky uzavřeny ve vztahu k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] a ve věcech s ní souvisejících. V dopise se konstatuje, že s ohledem na to, že není zřejmé, kdy, jak a zda vůbec budou vzájemné vztahy k dané jednotce dle stávající smluvní dokumentace vypořádány, má žalobce za to, že příslušná smluvní úprava je v tomto směru neurčitá a tudíž neplatná. S ohledem na neočekávanou délku vedení příslušného soudního řízení ve sporu o vlastnictví předmětné jednotky, kdy v mezidobí žalovaný jednotku užívá bez jakékoliv úplaty, došlo v průběhu času k podstatné změně okolností, ze kterých smluvní strany při jejich sjednávání vycházely (resp. nastaly skutečnosti, se kterými nebylo smluvními stranami kalkulováno), a to s tím, že po žalobci nelze spravedlivě požadovat, aby příslušné neurčité a neplatné smluvní povinnosti v některých jejich částech či jako celek nadále dodržoval a řídil se jimi, a to zejména s ohledem na to, že byl při sjednání příslušných smluv uveden v omyl ohledně jejich faktického obsahu a významu. Zároveň navrhuje jednání o možnosti ukončit a vypořádat případné stávající vzájemné smluvní či jiné vztahy dohodou.

18. Dopisem právního zástupce žalobce ze dne 26. 3. 2025 doručeným žalovanému dne 31. 3. 2025 (dodejka, plná moc ze dne 20. 1. 2022) žalobce odstoupil od kupní smlouvy, a to dle čl. 8.1 kupní smlouvy, neboť vlastnické právo dle kupní smlouvy nebylo do katastru nemovitostí zapsáno nejpozději do 6 měsíců od podání návrhu na vklad žalobcem v souladu s ust. čl. 4.2 kupní smlouvy, přičemž k podání příslušného návrhu došlo dne 15. 11. 2017 a bylo o něm vedeno vkladové řízení sp. zn. V-[č. účtu]

19. Dopisem ze dne 13. 4. 2025 právní zástupce žalovaného sděluje právnímu zástupci žalobce, že ve vztahu k odstoupení ze dne 26. 3. 2025 žalovaný vznáší námitku promlčení práva žalobce od smlouvy odstoupit.

20. Dopisem ze dne 15. 4. 2025 právní zástupkyně žalobce sděluje právnímu zástupci žalovaného, že žalobce danou námitku promlčení neakceptuje s tím, že pokud smlouva o smlouvě budoucí danou kupní smlouvu nezrušila, byla by smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu § 647 občanského zákoníku dohodou v rámci mimosoudního jednání o okolnosti, která předmětné právo odstoupit založila, a to s tím, že příslušná promlčecí doba neběžela ode dne uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tj. ode dne 7. 2. 2019, do doby, kdy žalovaný odmítl v jednání ve smyslu příslušné dohody pokračovat, tedy do dne 31. 1. 2025, kdy žalovaný podal návrh na vklad sp. zn. [Anonymizováno]. Zároveň je uplatnění námitky promlčení s ohledem na vzájemnou odchylnou dohodu v rozporu s dobrými mravy.

21. Dopisem ze dne 12. 5. 2025 (doručeným téhož dne – Odeslaná zpráva – detail zprávy) sděluje právní zástupce žalovaného právní zástupkyni žalobce, že s jejich konstrukcí běhu promlčecí doby, resp. přerušení běhu promlčecí doby, nelze souhlasit, kdy jimi uváděné ustanovení není možné na daný případ aplikovat. Dále upozornil, že již podáním ze dne 4. 5. 2021 žalovanému sdělili, že smluvní dokumentace mezi účastníky vztahující se k bytové jednotce je neurčitá a tudíž neplatná. Tedy minimálně od 4. 5. 2021 žalobce věděl, že smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou dne 7. 2. 2019 nehodlá splnit, tedy odmítl v jednání ve smyslu příslušné dohody pokračovat. Námitka promlčení práva na odstoupení od kupní smlouvy tak byla učiněna po právu.

22. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne 23. 3. 2023, č. j. [spisová značka], ve věci žalobkyně: [jméno FO] proti žalovanému: [Jméno žalobce A], za účasti vedlejšího účastníka: [Jméno žalovaného A], o určení vlastnictví, byla žaloba na určení, že žalobkyně je spoluvlastníkem s podílem id. předmětných nemovitostí, zamítnuta, s tím, že žaloba byla podána 10. 1. 2018 s odůvodněním, že žalobkyně a žalovaný byli manželé a že předmětnou bytovou jednotku nabyli do rovnodílného spoluvlastnictví s podílem id. . V roce 2017 však mezi manželi došlo k rozkolu, v roce 2018 bylo jejich manželství v Rusku rozvedeno. Žalobkyně 3. 5. 2016 mínila žalovanému udělit plnou moc k pronájmu předmětného bytu, avšak – jak posléze zjistila – plná moc žalovaného opravňovala k prodeji předmětného bytu, resp. jejího spoluvlastnického podílu. Žalovaný tak žalobkyni při podepisování plné moci uvedl v omyl o jejím obsahu, přičemž využil její neznalosti českého jazyka, zároveň je text plné moci záměrně formulován tak, aby neobsahoval české slovo „prodej“, které i v ruštině zní podobně a žalobkyně by tak mohla získat povědomí o úmyslu žalovaného. Konečně na základě takto udělené plné moci žalovaný dne 3. 7. 2017 uzavřel „sám se sebou“ kupní smlouvu ke spoluvlastnickému podílu žalobkyně a převedl jej sám na sebe, přičemž žalobkyni neuhradil kupní cenu, která byla obsažena v kupní smlouvě. Žalovaný tedy jednal při uzavření kupní smlouvy v rozporu se zájmy žalobkyně, tj. zastoupené, přičemž ta o jeho jednání neměla jakoukoliv povědomost. Právní jednání žalovaného jsou neplatná a žalobkyně je tak stále spoluvlastníkem předmětného bytu. Soud I. stupně v rozsudku dospěl, po zjištění, že žalobkyni svědčí naléhavý právní zájem na požadovaném určení, k závěru, že plná moc udělená žalobkyní žalovanému z 3. 5. 2016 je platná s tím, že kupní smlouva z 3. 7. 2017 netrpí vadou způsobující neplatnost pro nedostatek zastoupení prodávající (žalobkyně.). Rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 11. 10. 2023, č. j. [spisová značka], byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen s tím, že rozsudky nabyly právní moci dne 14. 11. 2023.

23. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že dne 13. 1. 2025 byla žalobcem [jméno FO] proti žalovanému [jméno FO] Chestnoyovi podána žaloba na nahrazení projevu vůle-povinnosti uzavřít kupní smlouvu, spojená s návrhem na určení obsahu kupní smlouvy, s odůvodněním, že v roce 2017 žalovaný projevil zájem prodat předmětné nemovitosti a dohodl se na jejich prodeji žalobci za sjednaných podmínek. K prodeji nemovitostí však nedošlo, neboť mezi žalovaným a jeho manželkou došlo ke sporu o vlastnictví nemovitostí, kdy ve věci bylo v lednu roku 2018 zahájeno řízení [spisová značka], a z důvodu probíhajícího soudního sporu byl prodej nemovitostí odložen a mezi účastníky došlo dne 7. 2. 2019 k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, na základě které se oba účastníci sporu zavázali uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí za kupní cenu ve výši 5 970 000 Kč. Uzavření budoucí kupní smlouvy bylo vázáno na výsledek a pravomocné rozhodnutí daného sporu. Řízení skončilo zamítnutím žaloby s právní mocí dne 14. 11. 2023. Jiné informace o skončení soudního sporu žalobce nemá, neboť žalovaný neplnil svoji povinnost informovat budoucího kupujícího o průběhu soudního sporu. Žalobce v souladu s podmínkami smlouvy o smlouvě budoucí dopisem ze dne 11. 12. 2023 písemně vyzval žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kdy výzva byla zaslána žalovanému na adresu uvedenu v záhlaví smlouvy o smlouvě budoucí (v Rusku – pozn. soudu) s tím, že žalovaný poštovní zásilku v zemi určení nepřevzal. Jiný aktuální kontakt na žalovaného žalobce nemá. Uzavřít budoucí kupní smlouvu se žalovaný zavázal do 60 dnů ode dne, kdy bude pravomocně zamítnuta žaloba v daném soudním sporu. Povinnost uzavřít kupní smlouvu však žalovaný nesplnil a ani neposkytl nezbytnou součinnost k naplnění účelu smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobce se proto domáhá nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy se žalobcem, kterou dojde k prodeji nemovitostí za kupní cenu 5 970 000 Kč, blíže uvedeného znění. V podání ze dne 14. 2. 2025 žalovaný [Jméno žalobce A] navrhl zamítnutí žaloby s tím, že žalobou uplatněný nárok neuznává, kdy hlavním důvodem neuznání je skutečnost, že s ohledem na podstatnou změnu okolností, z nichž žalobce a žalovaný při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí zjevně vycházeli, došlo v souladu s ust. § 1788 odst. 2 občanského zákoníku k zániku povinnosti žalovaného uzavřít danou kupní smlouvu, neboť předmětné okolnosti, z nichž žalovaný při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí vycházel, se změnily do té míry, že na žalovaném nelze spravedlivě požadovat, aby předmětnou kupní smlouvu uzavřel. Při uzavírání původní kupní smlouvy žalovaný vycházel z toho, že žalobci předmětný byt prodá v obvyklém časovém horizontu za kupní cenu 6 070 000 Kč s tím, že za utrženou kupní cenu plánoval koupit jiný obdobný byt. Není vinou žalovaného a žalovaný nemohl rozumně očekávat, že předmětný prodej fakticky znemožní a učiní pro údajné sporné vlastnictví dotčeného bytu sporným třetí osoba, a to v rozporu se skutečným faktickým stavem. Žalovaný vedl spor s bývalou manželkou o výlučné vlastnictví předmětného bytu, ve kterém uspěl. Příslušné rozsudky nabyly právní moci až 14. 11. 2023, tedy 6 let po podpisu původní smlouvy. Sjednaná kupní cena přitom v danou chvíli neodpovídala a nadále neodpovídá reálné obvyklé ceně předmětného bytu a žalovaný by si za uvedenou cenu tehdy a ani nyní jiný obdobný byt koupit nemohl, kdy reálné nabídkové ceny jsou aktuálně téměř dvojnásobné a obdobně vysoké byly i po 14. 11. 2023. Pokud žalovaný uzavřel se žalobcem smlouvu o smlouvě budoucí, bylo to na doporučení zprostředkujícího realitního makléře a ve snaze žalobci vyhovět po nerealizovaném vkladu původní kupní smlouvy, a to s tím, že žalovaný vycházel z toho, jeho že spor s bývalou manželkou nebude mít takto dlouhého trvání, což mu bylo takto prezentováno i protistranou a čemuž odpovídala i sjednaná maximální délka notářské úschovy části sjednané kupní ceny, která byla sjednána na dobu do 31. 12. 2020. Stranami předpokládanou délku trvání soudního sporu potvrdil i právní zástupce žalobce v emailu ze dne 21. 8. 2021. Z úryvku tohoto emailu se mj. podává, že vzhledem ke skutečnosti, že délku soudního sporu strany smlouvy o smlouvě budoucí předpokládaly kolem dvou let, byla u notáře deponována částka 5 950 000 Kč na tuto dobu. Smlouvu o notářské úschově je tedy třeba dodatkem prodloužit či najít jiný způsob zajištění úhrady kupní ceny [jméno FO]. Dále právní zástupce žalovaného ve vyjádření uvedl, že příslušný nárůst cen potvrdil právní zástupce žalobce v emailu ze dne 19. 12. 2021. Dle úryvku tohoto emailu hodnota dané nemovitosti stoupla o 3,5 - 4 mil. Kč s tím, že pan [jméno FO] by rád věděl, kdo tento zisk obdrží a v jakém poměru se s ním o tento zisk rozdělí s tím, že v případě rozdělení zisku by na nabytí vlastnictví jednotky již netrval. Dále právní zástupce žalovaného uvedl, že ve smlouvě o smlouvě budoucí nebylo mezi stranami sjednáno, co nastane, pokud uplyne stranami předpokládaná délka daného soudního sporu a dojde k uvolnění příslušné části kupní ceny z notářské úschovy, a smlouva je v tomto směru neurčitá a tudíž neplatná s tím, že o neplatnosti smlouvy pro neurčitost a o zániku povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu pro změnu okolností informoval žalobce již dopisem ze dne 4. 5. 2021. Právní zástupce dále upozornil na další podstatné změny okolností, a to že žalovaný je aktuálně zadržován Ruskou federací a nemůže vycestovat a předmětný byt je jeho jedinou majetkovou jistotou s tím, že pokud by byl nucen jej prodat za danou netržní cenu, bylo by to pro něj likvidační, a dále že peněžní platby ve prospěch občanů Ruské federace jsou dle informací žalovaného aktuálně omezeny limitem 100 000 EUR a žalovanému by nemohla být případná kupní cena reálně uhrazena. Dále právní zástupce uvedl, že není pravdou, že žalovaný žalobce o pravomocném skončení soudního sporu neinformoval, kdy se tak stalo emailem ze dne 22. 1. 2024. Rovněž není pravdou, že žalobci nebyly známy informace o skončení daného soudního sporu, kdy žalobce se na vlastní žádost stal vedlejším účastníkem daného sporu. Žalobce pak doručoval výzvu k uzavření kupní smlouvy přímo žalobci, přestože věděl, že žalobce je zastoupen advokátem (jak vyplývá z emailu právního zástupce žalovaného ze dne 18. 1. 2022), a přestože z daného soudního řízení věděl, že na dotčené adrese se fakticky nezdržuje, neboť je zadržován Ruskou federací. Dané jednání žalobce je tak v rozporu s dobrými mravy a nepožívá právní ochrany a doručování na adresu, kde se žalovaný zjevně nezdržoval, bylo neúčinné. Žalobce tedy nesplnil ani podmínku dle § 1785 občanského zákoníku pro vznik povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu, spočívající v učinění výzvy ve lhůtě do jednoho roku od splnění příslušných podmínek.

24. Po takto provedeném dokazování soud řízení již dalšími důkazy nedoplňoval, když ani účastníci dalších důkazních návrhů ve věci nečinili, a dospěl k závěru, že žaloba nebyla podána po právu.

25. K otázce naléhavého právního zájmu na požadovaném určení:

26. Dle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Dle § 24 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální zákon“), není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené. Dle § 24 odst. 2 katastrálního zákona, pokud je řízení, o kterém se zapisuje poznámka spornosti zápisu, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje. Dle § 24 odst. 3 katastrálního zákona vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.

27. V daném případě se žalobce, který byl ke dni podání žaloby, tj. k 13. 3. 2025, zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, domáhal neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 14. 11. 2017 (následně po změně žaloby též případného určení, že daná kupní smlouva byla zrušena), když žalovaný dne 31. 1. 2025 podal u katastrálního úřadu návrh na vklad svého vlastnického práva k nemovitostem dle dané kupní smlouvy (vkladové řízení sp. zn. [Anonymizováno]). Na základě oznámení soudu ze dne 13. 3. 2025 byla v katastru nemovitostí zapsána poznámka o podané žalobě v této věci. Zápis vlastnického práva dle dané kupní smlouvy ve prospěch žalovaného byl proveden 4. 6. 2025 s právními účinky zápisu k 31. 1. 2025. Pokud by soud takové žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti, vyhověl, vymazal by katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti působí, v daném případě zápis vlastnického práva žalovaného provedený na základě dané kupní smlouvy. S ohledem na výše uvedené tak žalobce může dosáhnout toho, že by byl vymazán zápis o vlastnickém právu žalovaného na základě kupní smlouvy, určení jejíž neplatnosti, příp. jejíhož zrušení, se domáhá, což by nepochybně mělo příznivý vliv na právní postavení žalobce. V daném případě je tak dán naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení (soud v tomto směru opravuje nesprávné ústní odůvodnění rozsudku).

28. K otázce neplatnosti, příp. zrušení kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017:

29. Dle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o.z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Dle § 1875 o.z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Dle § 1902 o.z. dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem. Může-li však dosavadní závazek vedle nového závazku obstát, má se za to, že nebyl zrušen. Dle § 580 odst. 1 o.z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Dle § 580 odst. 2 o.z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného. Dle § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. Dle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Dle § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

30. Žalobce tvrdil, že původní dohoda žalobce a žalovaného ohledně podmínek převodu nemovitostí obsažená v kupní smlouvě byla dne 7. 2. 2019 nahrazena dohodou novou, obsaženou ve smlouvě o smlouvě budoucí, čímž došlo ke zrušení kupní smlouvy a k nahrazení závazků z ní vyplývajících závazky dle smlouvy o smlouvě budoucí s tím, že z ujednání v čl. II.1. smlouvy o smlouvě budoucí je zřejmé, že vůlí smluvních stran bylo za splnění příslušných podmínek uzavřít ohledně převodu nemovitostí novou kupní smlouvu sjednaného znění, nikoliv převést nemovitosti na základě původní kupní smlouvy. S takovým výkladem smlouvy o smlouvě budoucí soud nesouhlasí. Ze shora cit. listinných důkazů vyplývá, že ohledně kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 14. 11. 2017 byl katastrálním úřadem zamítnut návrh na vklad podaný žalobcem dne 15. 11. 2017 (sp. zn. [č. účtu]), a to z důvodu probíhajícího soudního sporu o určení vlastnictví k nemovitostem (id. ) zahájeného dne 10. 1. 2018 u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] bývalou manželkou žalobce proti žalobci, v němž byla namítána neplatnost kupní smlouvy o prodeji spoluvlastnického podílu na nemovitostech jakožto nabývacího titulu pro žalobce. Návrh na vklad byl zamítnut 30. 1. 2018 a vkladové řízení bylo ukončeno 29. 3. 2018 (informace o řízení sp. zn. [č. účtu], shodná tvrzení účastníků). Kupní cena dle kupní smlouvy ve výši 6 070 000 Kč byla žalovaným uhrazena v části ve výši 120 000 Kč před uzavřením smlouvy jakožto rezervační poplatek na účet zprostředkovatele a v části ve výši 5 950 000 Kč složením do notářské úschovy notáře [tituly před jménem] [jméno FO] pod sp. zn. [Anonymizováno] (kupní smlouva, úřední záznam ze dne 15. 11. 2017, sp. zn. [Anonymizováno], jakožto cit. příloha podání žalovaného katastrálnímu úřadu ze dne 10. 3. 2025). Daná kupní smlouva blíže řešila pouze situaci (čl. 4.3, 8.1), kdy návrh na vklad bude zamítnut pro (z úhlu pohledu katastrálního úřadu) vyskytující se nepřesnosti a nedostatky věcné smlouvy, a pro ten případ měla být uzavřena „nová“ smlouva, která však de facto měla být toliko opravou či upřesněním případně se vyskytujících takových nepřesností a nedostatků (srov. sp. zn. [spisová značka]). Situaci, kdy návrh na vklad bude zamítnut z jiného (včetně shora uvedeného) důvodu, kupní smlouva blíže neřešila, pouze dávala žalobci možnost v případě neprovedení zápisu vlastnického práva kupujícího nejpozději do 6 měsíců od podání návrhu na vklad od smlouvy odstoupit. Jak vyplývá i ze shora cit. podání žalobce ze dne 14. 2. 2025 v řízení sp. zn. [spisová značka], cílem uzavření smlouvy o smlouvě budoucí bylo (na doporučení zprostředkovatele) řešit nastalou situaci po nerealizovaném vkladu, kdy žalovaný již uhradil celou kupní cenu nemovitostí zahrnující i odměnu zprostředkovatele, avšak žalobce dosud nesplnil svůj závazek převést na žalovaného vlastnické právo k nemovitostem. Samotná smlouva o smlouvě budoucí žádné ujednání (vyjma konstatování probíhajícího soudního sporu [spisová značka]) ohledně kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2017 (natož ujednání o jejím zrušení) neobsahuje a ze samotného ujednání stran o závazku uzavřít v ujednané lhůtě kupní smlouvu ke stejným nemovitostem a za stejnou cenu nelze vůli stran tuto kupní smlouvu zrušit dovodit. Ani z obdobného ujednání stran ve smlouvě o smlouvě budoucí o způsobu úhrady kupní ceny (v části ve výši 120 000 Kč již složena – zjevně na základě kupní smlouvy - na účet zprostředkovatele a v části ve výši 5 950 000 Kč složením do notářské úschovy stejného notáře, kde tato byla za účelem zajištění závazku uhradit část kupní ceny v souvislosti se smlouvou o smlouvě budoucí opětovně složena pod jinou sp. zn. - [Anonymizováno]) nelze takovou vůli dovodit. Přičemž jiné okolnosti, z nichž by bylo možno zjistit takovou vůli stran, nebyly tvrzeny a tedy ani prokazovány, a ani nebyly soudem zjištěny, to vše při posuzování skutečné vůle (úmyslu) účastníků k okamžiku, kdy smlouvu o smlouvě budoucí uzavřeli (7. 2. 2019). K tomu srov. ust. § 555 odst. 1 o.z., § 556 odst. 1 o.z. Nabízí se i úvaha, že strany (včetně realitního makléře, který daný prodej zprostředkoval) mylně považovaly (i s přihlédnutím k v kupní smlouvě sjednanému závazku uzavřít v případě zamítnutí návrhu na vklad „novou“ smlouvu) kupní smlouvu z důvodu zamítnutí návrhu na vklad za neplatnou, resp. zrušenou, a proto tuto situaci již v následné smlouvě o smlouvě budoucí ani v rámci notářského záznamu o přijetí peněz do notářské úschovy ze dne 10. 6. 2019 nikterak neřešily. Právní omyl pak není omluvitelný. Pokud tedy kupní smlouva nebyla zrušena ve smyslu cit. ust. § 1902 věta první o.z., později uzavřená smlouva o smlouvě budoucí, jejímž předmětem je závazek uzavřít kupní smlouvu ke stejným nemovitostem, vedle ní nemůže obstát a tato je pro počáteční právní nemožnost plnění absolutně neplatná a nevyvolává tak žádné zamýšlené právní následky (§ 580 odst. 2 o.z., § 588 o.z.). Námitka žalobce, že daná kupní smlouva je aktuálně neplatná i pro svou neurčitost, kdy v ní není sjednáno, jak mají být za stávající situace a po uplynutí času vypořádána případná vzájemná práva a povinností smluvních stran, neobstojí, když kupní smlouva (uzavřená v zákonem požadované písemné formě) obsahuje všechny podstatné náležitosti ve smyslu § 2079 odst. 1 o.z. (závazek převést vlastnické právo k nemovitostem na žalovaného a závazek žalovaného nemovitosti převzít do svého vlastnictví a zaplatit žalobci kupní cenu) a je tak platná s tím, že v otázkách kupní smlouvou neupravených se i s přihlédnutím k ujednání v čl. 9.3 kupní smlouvy vzájemná práva a povinnosti smluvních stran řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Námitka žalobce, že kupní smlouva je neplatná, resp. byla zrušena i z důvodu, že kupní smlouva, resp. pokus o převod vlastnického práva k nemovitostem v roce 2025 za ceny z roku 2019 a za nesouhlasu žalobce je v rozporu s dobrými mravy a základními zásadami občanského zákoníku, je zjevným zneužitím práva a nepožívá právní ochrany, rovněž neobstojí (k tomu viz odst. 36 odůvodnění).

31. K otázce platnosti odstoupení od kupní smlouvy, k námitce promlčení práva žalobce na odstoupení od kupní smlouvy, k námitce rozporu námitky promlčení s dobrými mravy, k námitce, že kupní smlouva, resp. pokus o převod vlastnického práva k nemovitostem v roce 2025, je v rozporu s dobrými mravy a základními zásadami občanského zákoníku, je zjevným zneužitím práva a nepožívá právní ochrany:

32. Dle § 2001 o.z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Dle § 2004 odst. 1 o.z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Dle § 609 věta první o.z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Dle § 610 odst. 1 věta první o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Dle § 619 odst. 1 o.z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Dle § 619 odst. 2 o.z. právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla. Dle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky. Dle § 647 o.z. v případě uzavření dohody o mimosoudním jednání věřitele a dlužníka o právu nebo o okolnosti, která právo zakládá, počne promlčecí lhůta běžet poté, co věřitel nebo dlužník výslovně odmítne v takovém jednání pokračovat; počala-li promlčecí lhůta běžet již dříve, po dobu jednání neběží.

33. Odstoupit od smlouvy lze jen v případech stanovených zákonem anebo zakotvených ve smlouvě. Zákonodárcem je předpokládáno, že podmínky pro odstoupení mohou být mezi stranami sjednány odlišně od podmínek zákonných. Lze sjednat i velmi široké oprávnění od smlouvy odstoupit, které vůbec nemusí mít sankční povahu. Může být např. navázáno na objektivní skutečnosti, na úkony třetích osob. V daném případě žalobce od kupní smlouvy odstoupil z důvodů uvedených v čl. 8.1 a 8.2 kupní smlouvy (bez časového omezení) a zákonná úprava odstoupení od smlouvy se tak neuplatní (zde soud opravuje nesprávné ústní odůvodnění rozsudku, když přehlédl ust. čl. 8.2 kupní smlouvy).

34. Promlčení je právní následek vyvolaný marným uplynutím lhůty, během níž bylo možné subjektivní právo věřitele vymáhat před orgány ochrany práva (zejména před soudem) a která uplynula, aniž by se právo realizovalo. Institut promlčení sleduje, aby věřitelé po marném uplynutí takto stanovené lhůty již neměli možnost svá subjektivní občanská práva s úspěchem časově neomezeně autoritativně vynucovat. Své závěry k otázce promlčení a dobrých mravů Nejvyšší soud shrnul v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 1839/2000 tak, že dobrým mravům zásadně neodporuje, namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut promlčení přispívající k jistotě v právních vztazích je institutem zákonným a tedy použitelným ve vztahu k jakémukoliv právu, které se podle zákona promlčuje. Uplatnění promlčecí námitky by se příčilo dobrým mravům jen v těch výjimečných případech, kdy by: 1/ bylo výrazem zneužití tohoto práva, 2/ na úkor účastníka, který marné uplynutí promlčecí doby nezavinil, a 3/vůči němuž by za takové situace zánik nároku na plnění v důsledku uplynutí promlčecí doby byl nepřiměřeně tvrdým postihem ve srovnání a/ s rozsahem a charakterem jím uplatňovaného práva a b/ s důvody, pro které své právo včas neuplatnil. Tyto okolnosti by přitom musely být naplněny v natolik výjimečné intenzitě, aby byl odůvodněn tak významný zásah do principu právní jistoty, jakým je odepření práva uplatnit námitku promlčení.

35. K otázce dobrých mravů obecně pak soud uvádí: Dobré mravy plní funkci krajního korektivu obsahu právních jednání v případech, kdy jednání nemůže obstát pro rozpor s hodnotami, které dobré mravy chrání, popř. pro výrazně nepřiměřené či nespravedlivé následky, které zakládá. Odpovídajícím právním následkem porušení dobrých mravů je absolutní neplatnost právního jednání. Skutečnost, že zákon hovoří o zjevném rozporu s dobrými mravy, je třeba chápat tak, že se rozpor s dobrými mravy nepředpokládá, ale musí vyplývat z konkrétních okolností každého případu (viz Občanský zákoník I, komentář, 1. vydání 2014, C.H. Beck, s. 2087).

36. Pro případ, že by kupní smlouva nebyla zrušena, žalobce namítl, že od smlouvy odstoupil, a to: 1/ dopisem ze dne 26. 3. 2025, doručeném žalovanému dne 31. 3. 2025, a to dle čl. 8.1 kupní smlouvy, neboť vlastnické právo žalovaného dle kupní smlouvy nebylo do katastru nemovitostí zapsáno nejpozději do 6 měsíců ode dne podání návrhu na vklad žalobcem dle čl. 4.2 kupní smlouvy s tím, že k podání návrhu na vklad žalobcem došlo dne 15. 11. 2017 a bylo o něm vkladové řízení sp. zn. [č. účtu]. Uvedené vyplývá z cit. dopisu a dodejky. Ve vztahu k tomuto odstoupení žalovaný vznesl námitku promlčení (dopis ze dne 13. 4. 2025). Žalobce námitku promlčení neakceptoval z důvodu, že pokud smlouva o smlouvě budoucí kupní smlouvu nezrušila, byla by smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu § 647 o.z. dohodou v rámci mimosoudního jednání o okolnosti, která předmětné právo odstoupit založila, a to s tím, že příslušná promlčecí doba by neběžela ode dne uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tj. ode dne 7. 2. 2019 do doby, kdy žalovaný odmítl pokračovat v jednání ve smyslu příslušné dohody, tedy do dne 31. 1. 2025, když žalovaný podal návrh na vklad dle kupní smlouvy (vkladové řízení sp. zn. [Anonymizováno]) – dopis ze dne 15. 4. 2025. Žalovaný trval na tom, že námitka promlčení byla učiněna po právu (dopis ze dne 12. 5. 2025), když s konstrukcí žalobce ohledně běhu promlčecí doby, resp. přerušení běhu promlčecí doby, nelze souhlasit, kdy ust. § 647 o.z. není možné na daný případ aplikovat. Navíc pak podáním ze dne 4. 5. 2021 žalobce žalovanému sdělil, že smluvní dokumentace (smlouva o smlouvě budoucí) mezi účastníky vztahující se k bytové jednotce je neurčitá a tudíž neplatná a tedy minimálně od 4. 5. 2021 žalobce věděl, že smlouvu o smlouvě budoucí nehodlá splnit, tedy odmítl v jednání ve smyslu příslušné dohody pokračovat. Námitka promlčení práva na odstoupení od kupní smlouvy tak byla učiněna po právu (dopis ze dne 12. 5. 2025). Žalobce dále namítl, že žalovaný se po celou dobu od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí choval tak, že případná vzájemná práva a povinnosti mezi účastníky se budou řídit touto smlouvou o smlouvě budoucí, pročež žalobce neměl důvod od původní kupní smlouvy výslovně pro uplynutí doby odstupovat. V situaci, kdy žalovaný podal návrh na vklad podle původní kupní smlouvy až po více než sedmi letech od jejího uzavření, je uplatnění námitky promlčení v rozporu s dobrými mravy a je tak neplatné. K tomu soud uvádí následující. Návrh na vklad dle čl. 4.2 kupní smlouvy podal žalobce dne 15. 11. 2017 (řízení [č. účtu]) a šestiměsíční lhůta k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí tak marně uplynula dne 15. 5. 2018 a (až do 31. 1. 2025) nebyl podán návrh nový. Smluvní důvod odstoupení je tak dán. Za situace, kdy návrh na vklad podal žalobce dne 15. 11. 2017, šestiměsíční lhůta k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí marně uplynula dne 15. 5. 2018, počala ode dne 16. 5. 2018, kdy žalobce mohl uplatnit právo na odstoupení od kupní smlouvy dle cit. ustanovení, běžet promlčecí lhůta k odstoupení od smlouvy, která skončila uplynutím 3 let, tj. 16. 5. 2021. Právo žalobce na odstoupení od smlouvy z tohoto důvodu je tak promlčeno (§ 609 věta první o.z., § 610 odst. 1 věta první o.z., § 619 odst. 1 o.z., § 619 odst. 2 o.z., § 629 odst. 1 o.z.). Ust. § 647 o.z. na daný případ nelze aplikovat. Dané ustanovení upravuje plynutí promlčecí lhůty v případech, kdy se strany pokusí řešit svůj spor mimosoudní cestou. Z gramatického výkladu cit. ustanovení vyplývá, že k zastavení běhu promlčecí lhůty stačí uzavření jakékoliv dohody (nejen mediační) mezi věřitelem a dlužníkem, že spor, který mezi nimi vznikl, budou řešit mimosoudně bez ohledu na formu této smlouvy. Předmětné ustanovení představuje posílení právního postavení věřitele, aby mohl bez obav, že se jeho právo promlčí, využít prostředky alternativního řešení sporu s dlužníkem a nebyl nucen hledat ochranu svých práv u soudu pouze z důvodu dosažení přerušení promlčecí lhůty (viz Občanský zákoník I, komentář, 1. vydání 2014, C.H. Beck, s. 2265). Smlouva o smlouvě budoucí nepředstavuje dohodu o mimosoudním jednání žalobce a žalovaného ve smyslu cit. ustanovení, když se jedná, jak výše uvedeno, o zcela jinou (navíc neplatnou) smlouvu - o smlouvě budoucí, která žádné ujednání (vyjma konstatování probíhajícího soudního sporu [spisová značka] mezi žalobcem a jeho bývalou manželkou) týkající se kupní smlouvy, natož vymezení sporu mezi účastníky z této kupní smlouvy neobsahuje (navíc o sporu nelze za situace, kdy účastníci řešili nastalou situaci bez dalšího uzavřením smlouvy nové) ani uvažovat. Cit. ustanovení o přerušení promlčecí lhůty se tak neuplatní. Zároveň soud neshledal uplatněnou námitku promlčení práva žalobce na odstoupení od kupní smlouvy v rozporu s dobrými mravy, když nelze dovodit splnění kumulativních podmínek ve smyslu cit. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]. Právní omyl ohledně vzniku a trvání kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí, když navíc žalobce byl nejpozději ke dni 4. 5. 2021 právně zastoupen a dopisem ze dne 4. 5. 2021 sdělil žalovanému, že smlouvu o smlouvě budoucí považuje (byť z jiného důvodu) za neplatnou (dopis právního zástupce žalobce ze dne 4. 5. 2021), stejně tak jako chování žalovaného, který ve snaze domoci se svých práv z kupní smlouvy podal po skončení daného soudního sporu nový návrh na vklad dle kupní smlouvy (k tomu viz dále), nemůže rozpor námitky promlčení s dobrými mravy založit. 2/ V podání ze dne 18. 6. 2025 (doručeném právnímu zástupci žalovaného dne 25. 6. 2025 – č.l. 30 p.v. spisu) žalobce dále odstoupil od kupní smlouvy z důvodu, že nedošlo k uhrazení příslušné kupní ceny, resp. její příslušné části způsobem sjednaným v článku 2. kupní smlouvy s tím, že úhrada kupní ceny žalobci, který je občanem Ruské federace, je původně sjednaným způsobem i náhradním způsobem konstruovaným žalovaným v aktuální politické a faktické situaci a s ohledem na příslušná vnitřní omezení dostupných bank reálně nemožná. K tomuto odstoupení žalovaný při jednání dne 2. 7. 2025 uvedl, že kupní cena ještě nebyla převedena na účet žalobce, a to z důvodu, že podmínky pro uvolnění depozita nebyly splněny, neboť na listu vlastnictví je zapsána poznámka spornosti vlastnického práva. Dále právní zástupce žalovaného uvedl, že oslovil právní zástupkyni žalobce s tím, že pokud rozporuje to, že peněžní prostředky určené na úhradu kupní ceny jsou uloženy na jeho účtu, že si může vybrat jiného advokáta, i ji samu, či notáře a žalovaný je připraven danou částku složit do depozita jinému subjektu, kdy trvá pouze na tom, že se prostředky uvolní až v okamžiku, až bude vymazána poznámka spornosti. Odstoupení z daného důvodu tak považuje za účelové, neboť nebyla splněna podmínka pro uvolnění depozita, tj. výmaz poznámky spornosti z listu vlastnictví, až bude řízení pravomocně skončeno, bude kupní cena vyplacena. Žalobce k tomu namítl, že odstoupení bylo z důvodu, neboť kupní cena nebyla uhrazena způsobem sjednaným v kupní smlouvě, nemá význam to, kde se dané peníze nacházejí, ale jak dlouho měly být v úschově, kupní cena za daný byt není pro žalovaného aktuálně relevantní, nahrazení úhrady kupní ceny aktuálně úschovou s jinými podmínkami včetně časových, je bezpředmětná, daná úschova ve vztahu ke kupní smlouvě už není relevantní. K tomu soud uvádí následující. Dle čl. 8.2 smlouvy je prodávající oprávněn odstoupit od smlouvy doručením písemného oznámení o odstoupení kupujícímu, pokud nebude vyplacena kupní cena za předmět koupě dle čl. 2 smlouvy. V souladu se shora cit. platebními podmínkami žalovaný (po složení části kupní ceny ve výši 120 000 Kč na účet zprostředkovatele) složil část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč do notářské úschovy (sp. zn. [Anonymizováno]). Kupní cena nebyla žalobci vyplacena, neboť nebyly splněny podmínky pro uvolnění této části kupní ceny z notářské úschovy, když z důvodu zamítnutí návrhu na vklad nedošlo k zápisu vlastnického práva dle kupní smlouvy ve prospěch kupujícího. Nejpozději ke dni 10. 6. 2019, kdy se žalovaný za účasti žalobce a notáře opětovně zavázal složit danou částku do notářské úschovy z jiného (neplatného) důvodu pod sp. zn. [Anonymizováno] (protokol o přijetí peněz do úschovy sp. zn. [Anonymizováno] tak bylo zřejmé, že kupní cena nebyla vyplacena dle čl. 2 kupní smlouvy. Smluvní důvod odstoupení je tak dán. Námitku promlčení vznesenou žalovaným ve vztahu k jinému důvodu odstoupení, byť od stejné smlouvy, nelze na dané odstoupení (pro nevyplacení kupní ceny) vztáhnout. Dané odstoupení od smlouvy žalobcem však soud shledal v rozporu s dobrými mravy, a tedy neplatné. V daném případě žalovaný danou část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč složil do notářské úschovy (v roce 2017 – úřední záznam ze dne 15. 11. 2017, sp. zn. [Anonymizováno], jakožto cit. příloha podání žalovaného katastrálnímu úřadu ze dne 10. 3. 2025), přičemž situaci, že katastrální úřad návrh na vklad dle této smlouvy z důvodů výše uvedených zamítl a žalobci tak nebyla pro nesplnění podmínek daná část kupní ceny z notářské úschovy vyplacena, žalovaný nezavinil. Účastníci posléze ve snaze řešit nastalou situaci uzavřeli (neplatnou) smlouvu o smlouvě budoucí, přičemž žalovaný na základě této neplatné smlouvy opětovně složil danou část kupní ceny do notářské úschovy (v roce 2019 - protokol o přijetí peněz do úschovy sp. zn. [Anonymizováno] ze dne 10. 6. 2019), přičemž z důvodu opětovného nesplnění podmínek pro její výplatu a po uplynutí sjednané doby trvání úschovy mu byla daná část kupní ceny vrácena (v prosinci 2021 – úřední záznam sp. zn. [Anonymizováno], ze dne 15. 12. 2021). Po pravomocném skončení daného soudního sporu (v listopadu 2023 – shora cit. rozhodnutí ve věci [spisová značka]), který byl překážkou provedení vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy ve prospěch žalovaného, podal žalovaný dne 31. 1. 2025 nový návrh na vklad dle kupní smlouvy, když tento nebyl podán žalobcem, jak původně předpokládala kupní smlouva (čl. 4.2 kupní smlouvy, cit. návrh). Před podáním návrhu na vklad žalovaný za účelem zajištění úhrady dané části kupní ceny tuto složil dne 30. 1. 2025 do advokátní úschovy svého právního zástupce s tím, že její vyplacení na účet žalobce uvedený v kupní smlouvě bylo vázáno na splnění obdobných podmínek jako v kupní smlouvě, tj. zápis vlastnického ve prospěch kupujícího bez zápisů v části D z důvodů ležících na straně prodávajícího. Úschova pak byla časově omezena na dobu 6 měsíců od uzavření této smlouvy (shora cit. smlouva o úschově ze dne 29. 1. 2025, výpis z účtu úschov, potvrzení o uložení nového záznamu o úschově, oznámení identifikačních údajů skutečného majitele). Žalobce pak dne 13. 3. 2025 podal danou určovací žalobu, na základě níž byla v katastru nemovitostí vyznačena poznámka spornosti. Zápis vlastnického práva dle návrhu žalovaného byl proveden 4. 6. 2025 (výpis z katastru nemovitostí, [Anonymizováno] pro k.ú. [adresa], podle stavu k 18. 6. 2025). Výplata dané části kupní ceny nebyla z důvodu zapsané poznámky spornosti a nesouhlasu žalobce s daným postupem žalovaného včetně způsobu úhrady kupní ceny, kterou navíc považuje za neodpovídající reálné obvyklé ceně daného bytu, provedena (cit. smlouva o úschově, žaloba, podání žalobce ze dne 18. 6. 2025, přednes právních zástupců účastníků při jednání dne 2. 7. 2025, obsah spisu sp. zn. [spisová značka]). Z výše uvedeného je zřejmé, že žalovaný svůj závazek uhradit část kupní ceny ve výši 5 950 000 Kč původním složením do notářské úschovy splnil (čl. 2.5 kupní smlouvy), přičemž její nevyplacení žalobci nezavinil. Následně, po opětovném složení a vrácení dané částky z notářské úschovy (z jiného důvodu), tuto část kupní ceny za účelem zajištění úhrady kupní ceny složil do (dvoustranné) advokátní úschovy a podal nový návrh na vklad dle kupní smlouvy. Oproti tomu žalobce návrh na vklad dle smlouvy tak, aby splnil svůj závazek ze smlouvy převést na žalovaného vlastnické právo k nemovitostem, po skončení daného soudního sporu nepodal a namísto toho po podání návrhu na vklad žalovaným (když návrh na vklad může podat kterýkoli z účastníků smlouvy) a provedení zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaného od smlouvy odstoupil, přičemž daná část kupní ceny nebyla z advokátní úschovy uvolněna právě z důvodu jím zahájeného soudního sporu (sp. zn. [spisová značka]). Soud tak uzavírá, že pokud daná smlouva (s jasně určenou kupní cenou) byla uzavřena již v roce 2017, žalovaný svůj závazek ze smlouvy splnil, nevyplacení kupní ceny žalobci nezavinil a je připraven svůj závazek uhradit kupní cenu opětovně splnit, na rozdíl od žalobce, který začal již v roce 2021 zpochybňovat smlouvu o smlouvě budoucí (dopis právního zástupce žalobce ze dne 4. 5. 2021) a následně samotnou kupní smlouvu (žaloba ze dne 13. 3. 2025 v dané věci), od níž odstoupil až po podání návrhu na vklad žalovaným a provedení zápisu vlastnického práva ve prospěch žalovaného v roce 2025, má soud takové odstoupení za rozporné s dobrými mravy, které je absolutně neplatné (§ 580 odst. 1 o.z., 588 o.z.), když takové jednání vede k výrazně nespravedlivým následkům, které zakládá (zánik dané kupní smlouvy po více jak sedmi letech a opětovný zápis žalobce jako vlastníka předmětných nemovitostí). Zároveň pak nelze ze stejných důvodů za rozpornou s dobrými mravy, resp. zjevné zneužití práva, považovat samotnou kupní smlouvu, resp. návrh na vklad podaný žalovaným v roce 2025, jak namítá žalobce. Námitky žalobce k otázce žalovaným zvoleného náhradního způsobu úhrady kupní ceny jsou za situace, kdy původní ustanovení kupní smlouvy týkající se platebních podmínek nelze již použít a výběr způsobu úhrady kupní ceny tak náleží žalovanému jako dlužníku (§ 1 odst. 2 o.z., § 1926 odst. 1 o.z.) a zejména s ohledem na nezájem žalobce o úhradu sjednané kupní ceny, bezpředmětné.

37. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti soud žalobu zamítl.

38. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalovaný byl ve věci plně procesně úspěšný. Náklady řízení byly tvořeny odměnou advokáta za poskytování právních služeb v částce 11 100 Kč (3 úkony právní služby po 3 700 Kč: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne 2. 7. 2025 – § 9 odst. 3 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., v platném znění, § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ cit. vyhlášky, 3 režijními paušály po 450 Kč (§ 13 odst. 1, 4 cit. vyhlášky), a to včetně DPH. Celková výše nákladů řízení tak činí 15 064,50 Kč a v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. byla žalobci uložena povinnost tyto náklady řízení zaplatit k rukám právního zástupce žalovaného.

39. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle § 160 odst. 1 věty před středníkem o.s.ř.