12 Co 89/2025 - 237

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Blanky Chlostové a soudců JUDr. Zuzany Hanákové, LL.M. a JUDr. Michala Holuba a ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení vlastnického práva k nemovitosti k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 23. července 2024, č. j. 28 C 190/2023-184 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výrocích I, II a III potvrzuje a v nákladovém výroku IV se mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 217 650 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované [Jméno advokáta B], advokáta.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 58 150 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované [Jméno advokáta B], advokáta.

Odůvodnění

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu, aby bylo určeno, že výlučným vlastníkem jednotky č. [číslo], byt, vymezené v budově č. p. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] v obci [adresa], části obce a k. ú. [adresa], stojící na pozemcích parc. č. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] v k. ú. [adresa], s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č. p. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] o velikosti ideálních 74/8406 (dále také jen „předmětný byt“), je žalobce (výrok I). Zároveň zamítl žalobu, aby bylo žalobci uloženo zaplatit žalované ve lhůtě 3 měsíců od dne právní moci rozsudku částku 5 100 000 Kč (výrok II). Žalobci uložil povinnost zaplatit České republice na náhradě nákladů státu – znalečném částku ve výši 1 400 Kč (výrok III) a nakonec uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 245 630 Kč (výrok IV).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem předmětného bytu s odůvodněním, že byt nabyl děděním po svém otci. Hodnota bytu byla stanovena oceněním společnosti [právnická osoba] [právnická osoba] [právnická osoba] ke dni 7. 9. 2022 na částku ve výši 7 420 000 Kč. V katastru nemovitostí je však jako vlastník uvedena žalovaná na základě kupní smlouvy o převodu bytu ze dne 16. 11. 2022. Žalobce je jediným společníkem obchodní společnosti [společnost], jejímž jediným jednatelem je jeho matka, [tituly před jménem] [jméno FO]. Tato společnost uzavřela dne 12. 7. 2021 smlouvu o úvěru se společností [společnost 2], na jejímž základě jí byl poskytnut úvěr ve výši 2 780 000 Kč, splatný v dohodnutých splátkách nejpozději do 12. 7. 2041. K zajištění úvěru zřídil žalobce zástavní právo k předmětné nemovitosti ve prospěch [společnost 2]. Tato společnost následně úvěr zesplatnila z důvodu zahájení insolvenčního řízení vůči jednatelce společnosti (matce žalobce) a vyzvala společnost žalobce k jeho okamžité úhradě. Následně, dne 17. 1. 2022, uzavřela žalobcova společnost další úvěrovou smlouvu se společností [společnost 3], na základě které jí byl poskytnut úvěr ve výši 4 200 000 Kč. Tento úvěr byl z větší části použit ke splacení úvěru poskytnutého [společnost 2]. Společnost žalobce se zavázala úvěr [společnost 3], splatit do devíti měsíců od jeho poskytnutí, tj. nejpozději do 19. 10. 2022. K zajištění tohoto úvěru opět zřídil žalobce ve prospěch [společnost 3] zástavní právo k předmětnému bytu. S ohledem na hrozící zesplatnění druhého úvěru a nevyhovující finanční situaci nabídla žalovaná žalobci řešení spočívající v tzv. zpětném leasingu bytu, na základě kterého měl žalobce převést předmětný byt do vlastnictví žalované, která mu měla poskytnut finanční prostředky ve formě kupní ceny, a žalobce si měl následně byt pronajmout s tím, že měl mít možnost po splacení poskytnutých prostředků formou zvýšeného nájemného za zůstatkovou cenu odkoupit předmětný byt zpět. Na základě této nabídky uzavřel žalobce se žalovanou dne 16. 11. 2022 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětnému bytu za sjednanou kupní cenu ve výši 5 100 000 Kč. Kupní smlouva však žádná vedlejší ujednání ohledně zpětné koupě neobsahovala. Již dříve, dne 24. 10. 2022, žalobce uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu na dobu určitou od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2023, s automatickou roční prolongací a s měsíčním nájemným ve výši 38 830 Kč. Součástí nájemní smlouvy bylo sjednání předkupního práva žalobce k předmětnému bytu. Dne 9. 5. 2023 žalovaná žalobci nájemní smlouvu vypověděla, s odůvodněním, že za dobu tří měsíců neuhradil sjednané nájemné. Žalobce tvrdil, že kupní smlouvu uzavřel v omylu, neboť se nacházel v přesvědčení, že se jedná o smlouvu odpovídající modelu zpětného leasingu, jak mu byl ze strany žalované prezentován. Tento omyl mu měla žalovaná vědomě přivodit, a to s cílem využít jeho obtížné finanční situace a své ekonomické převahy. Kupní smlouva tak byla dle jeho názoru uzavřena za podmínek, které vykazují znaky lichvy a jsou v rozporu s dobrými mravy, žalovaná také zneužila svého hospodářského postavení za účelem dosažení nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. Kupní smlouva je tak neplatná a žalobce je i nadále vlastníkem předmětného bytu.

3. Soud I. stupně v průběhu řízení připustil změnu žaloby spočívající v tom, že vedle požadovaného určení se domáhal také, aby žalobci bylo uloženo zaplatit žalované částku 5 100 000 Kč.

4. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Potvrdila uzavření kupní smlouvu k předmětnému bytu, jejíž obsah byl následně upraven dodatkem č. 1 ze dne 16. 11. 2022, který změnil způsob úhrady kupní ceny. Kupní cena byla sjednána ve výši 5 100 000 Kč, přičemž žalovaná částku 5 013 200 Kč uhradila na účet [společnost 3], částku 51 007 Kč na účet společenství vlastníků jednotek a zbylou část ve výši 35 793 Kč na účet určený žalobcem. Žalovaná byla kontaktována společností žalobce, jejímž jediným společníkem je žalobce a jejímž jednatelem je jeho matka, za účelem řešení situace týkající se úvěrového zatížení společnosti. Komunikace probíhala výhradně prostřednictvím matky žalobce a zástupce žalované, [tituly před jménem] [jméno FO], který navrhl různé varianty řešení, včetně úvěrového financování. V rámci jednání byla žalované předložena i konkurenční nabídka financování od společnosti [společnost 4]. Finanční situaci společnosti žalobce řešila výhradně matka žalobce, a nikoli žalobce sám. Ta se také podílela na přípravě a finalizaci dědické dohody, na jejímž základě žalobce předmětný byt nabyl. V uvedené dohodě byl byt oceněn částkou 5 300 000 Kč. Podpis kupní smlouvy se uskutečnil dne 12. 10. 2022 na Úřadu městské části [adresa], za účasti žalobce, jeho matky a [tituly před jménem] [jméno FO]. Ocenění banky [právnická osoba] bylo pouze interním oceněním banky, nikoliv znaleckým posudkem. Ze strany žalované se nejednalo o lichevní jednání, nejednalo se o neúměrné zkrácení, žalovaná nezneužila tísně žalobce. Parametry zpětného leasingu, který byl vtělen do kupní a nájemní smlouvy byly žalobci od počátku známy a jak žalobce, tak jeho matka s nimi byli řádně seznámeni. Kupní cena neměla odpovídat tržní ceně, a v daném případě byla ovlivněna výší dluhů, výší budoucího nájemného, výší kupní ceny v případě zpětného odkupu a délkou zpětného leasingu. Zaplacené nájemné nemělo být zohledňováno při případné koupi bytu žalobcem. Žalovaná také nijak nezneužila svoje hospodářské postavení, neuvedla žalobce v omyl a kupní smlouva ani nebyla v rozporu s dobrými mravy.

5. Soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu, z nějž vyplývá, že žalobce nabyl předmětnou bytovou jednotku do výlučného vlastnictví v rámci dědického řízení po zemřelém otci. [právnická osoba] provedla dne 7. 9. 2022 interní ocenění bytu a tržní hodnotu bytu určila na částku 7 420 000 Kč. Žalovaná je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník předmětného bytu. Společnost žalobce jako dlužník a žalobce a jeho matka jako přistupitelé uzavřeli dne 12. 7. 2021 se společností [společnost 2] jako věřitelem smlouvu o úvěru, kterou byl společnosti žalobce poskytnut úvěr ve výši 2 780 000 Kč, který se dlužník zavázal vrátit formou celkem 240 měsíčních splátek ve výši 34 570 Kč. Celková částka, kterou měl dlužník splátkami uhradit, činila 8 296 770,85 Kč. Úvěr byl zajištěn zřízením zástavního práva k předmětnému bytu a zákazem zcizení bytu žalobcem. Úvěrovou smlouvu za společnost podepsala matka žalobce. Žalobce a matka žalobce prohlásili, že přistupují k závazkům dlužníka a jsou ze smlouvy o úvěru zavázáni společně a nerozdílně. Společnost žalobce má jediného společníka, a to žalobce, jednatelem je jeho matka. Kromě jiného je předmětem podnikání společnosti žalobce pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Dne 15. 12. 2021 oznámil [společnost 2] dlužníkovi a žalobci, že zesplatnil úvěr a vyzval společnost žalobce a žalobce k zaplacení částky 4 260 875 Kč. Společnost žalobce jako úvěrovaný uzavřela se společností [společnost 3] jako úvěrujícím dne 17. 1. 2022 smlouvu o úvěru, na základě které poskytla společnosti žalobce úvěr ve výši 4 200 000 Kč, který se společnost žalobce zavázala uhradit se smluvním úrokem a poplatky v celkové výši 5 003 200 Kč do 9 měsíců od poskytnutí úvěru. Úvěr byl vyplacen tak, že částka 3 749 000 Kč byla uhrazena společnosti [společnost 2], částka 350 000 Kč byla vyplacena společnosti [p.o.3] a částka 101 000 Kč na účet v [právnická osoba]. Úvěrovou smlouvu za společnost žalobce podepsala matka žalobce. K dluhu vyplývajícímu z této smlouvy o úvěru přistoupil žalobce jako fyzická osoba dne [datum] a současně téhož dne uzavřel s věřitelem zástavní smlouvu na zřízení zástavního práva k předmětnému bytu. Dne 20. 1. 2022 potvrdila společnost [společnost 2], že ze smlouvy o úvěru za společností žalobce a přistupiteli, tj. žalobcem a jeho matkou neeviduje žádné pohledávky. Tzv. zpětný leasing nemovitostí je finanční produkt, který je využíván subjekty ohroženými exekucí, insolvencí nebo dražbou, které vlastní nemovitost, kterou odprodají financujícímu subjektu a současně s ním uzavřou nájemní smlouvu a následně mohou nemovitost odkoupit zpět. Tento finanční produkt je nabízen v ČR různými subjekty. Matka žalobce v této souvislosti komunikovala s [tituly před jménem] [jméno FO] o možnosti poskytnutí úvěru emailem, dne 18. 7. 2022 ho požádala o možnost obnovení jednání. Dne 1. 8. 2022 zaslal [tituly před jménem] [jméno FO] matce žalobce email s parametry financování, kde uvedl, že byt by byl koupen od žalobce za částku [částka], na návrh na vklad vyplatí zástavu, po zajištění souhlasu [společnost 3] se zcizením ve prospěch žalované, žalobce měl platit nájemné ve výši 40 800 Kč a zálohy SVJ, cena zpětné koupě pro žalobce, který měl mít předkupní právo byla pevná a neměnná. Byly uvedeny tři varianty nájmu odlišené dle doby trvání nájmu – 1 až 3 roky. V případě souhlasu měly být vypracovány kupní a nájemní smlouvy. Dne 3. 8. 2022 byly [tituly před jménem] [jméno FO] zaslány vzory kupní a nájemní smlouvy. Dne 19. 9. 2022 zaslala matka žalobce konkurenční nabídku společnosti [společnost 4], která provedla indikativní nabídku společnosti žalobce ve výši max. 5 200 000 Kč, za účelem provozního financování, s jednorázovou splatností, na cca 5 měsíců, s úrokem splatný měsíčně ve výši 13,9 % ročně a poplatkem za poskytnutí úvěru výši 2 % z úvěru, splatným do 5 dnů od uzavření smlouvy o úvěru. Dne 23. 9. 2022 byla [tituly před jménem] [jméno FO] zaslána finální verze kupní a nájemní smlouvy, včetně předpokládané výše nájemného a záloh, s předpokladem podpisu smluv do 30. 9. 2022. Znaleckým posudkem znalce [tituly před jménem] [jméno FO] č. [číslo] byla určena tržní hodnota bytu podle stavu k datu 1. 10. 2022 na částku ve výši 5 800 000 Kč. Tržní posouzení hodnoty bytu pro matku žalobce za období od 07/2022 do 2/2024 provedla [jméno FO] z realitní kanceláře [název]. Dne 12. 10. 2022 uzavřel žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující kupní smlouvu č. [číslo], na základě které žalovaná koupila předmětný byt od žalobce za částku 5 100 000 Kč, ve znění dodatku č.

1. Dle dohody účastníku měla být část kupní ceny ve výši 51 007 Kč uhrazena SVJ, část kupní ceny ve výši 35 793 Kč měla být uhrazena žalobci a část kupní ceny ve výši 5 013 200 Kč měla být uhrazena [společnost 3]. Dne 24. 10. 2022 uzavřel žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel nájemní smlouvu na předmětný byt, na dobu určitou od 1. 11. 2022 do 31. 10. 2023, nájemné bylo stanoveno v paušální výši 38 830 Kč měsíčně, v níž byla zahrnuta částka za služby. Součástí nájemní smlouvy bylo sjednání předkupního práva ve prospěch nájemce, s tím, že ujednána byla kupní cena ve výši 6 577 000 Kč.

6. Matka žalobce vypověděla, že má vysokoškolské vzdělání ([název] fakultu), žalobce také ([název] fakultu). Matka žalobce se snažila zajistit financování v bance, to se však nepodařilo, proto kontaktovali [společnost 3], která zaplatila úvěr od [společnost 2], což jí poskytlo čas na sehnání investorů. Záměrem nebylo nemovitost prodat. Nabídku [tituly před jménem] [jméno FO] nejprve odmítli, ale pak ho sama kontaktovala. Ujišťoval ji, že není rozdíl mezi zpětným leasingem a koupí nemovitosti a nájemní smlouvou. Kupní a nájemní smlouvu měla se žalobcem k dispozici od srpna nebo září 2022, kupní smlouva byla uzavřena v listopadu. Předmětný byt byl v roce 2021 zrekonstruován za částku asi ve výši 600 000 Kč až 700 000 Kč, která byla uhrazena z úvěru od [společnost 2]. V době dědického řízení měla splatné závazky, čelila exekucím. Na předmětném bytě vázl také závazek vůči Stavební spořitelně [název].

7. Zjištěný skutkový stav soud I. stupně posoudil podle ust. § 1796, 433, 583, 580 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) i s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu týkající se omluvitelného omylu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1830/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1830/2007) a na východisko priority platnosti smluv. Poté dospěl k závěru, že nebyly naplněny ani znaky lichy, ve smyslu ust. § 1796, ani omluvitelného omylu ve smyslu ust. § 583 o. z., ani zneužití hospodářského postavení žalobce podle § 433 odst. 1 o. z., ani rozporu kupní smlouvy s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 o. z. Z provedeného dokazování totiž vyplynulo, že žalobce nabyl předmětný byt v rámci dědického řízení v červnu 2021 a již v červenci 2021 jej použil k zajištění úvěru poskytnutého jeho společností. Hodnota bytu byla tehdy určena na částku mezi 5 300 000 Kč a 5 400 000 Kč, přičemž zástavní smlouva počítala s pohledávkami až do výše 5 560 000 Kč. Rovněž nabídka společnosti [společnost 4], kterou obstarala matka žalobce, pracovala s hodnotou zajištění ve výši 5 200 000 Kč. V řízení bylo prokázáno, že žalobce měl dostatečné povědomí o hodnotě nemovitosti a sjednaná kupní cena 5 100 000 Kč s touto hodnotou korespondovala, zejména s přihlédnutím k dalším závazkům váznoucím na nemovitosti. Kupní i nájemní smlouva byly žalobci i jeho matce, která se na jednání aktivně podílela z pozice jednatele a ručitele, zaslány s dostatečným časovým předstihem. Byly opakovaně projednávány, včetně konkrétních variant a podmínek. Soud I. stupně tedy neshledal, že by žalobce nebo jeho matka nemohli obsahu smluv porozumět, nebo že by byl žalobce uveden v omyl. Z dokazování rovněž vyplynulo, že iniciativu k jednání projevovala matka žalobce, která po přerušení kontaktu se žalovanou sama žádala o jeho obnovení. Námitku zneužití tísně tak byla nedůvodná. Nebylo prokázáno ani zneužití hospodářského postavení žalované, ani nerovnost stran, neboť žalobce je podnikatelem v oblasti realit a s nemovitostí opakovaně nakládal k zajištění závazků své společnosti. Smlouvy uzavíral dobrovolně a za účelem řešení své podnikatelské situace. Soud I. stupně proto uzavřel, že kupní smlouva byla uzavřena platně a důvody pro její neplatnost neshledal. Žalobu jako nedůvodnou proto zamítl.

8. Výrok o nákladech řízení odůvodnil ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a tyto přiznal ve věci plně úspěšné žalovanému za právní zastoupení advokátem, a to za sedm úkonů právní služby a sedm režijních paušálů podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., když za tarifní hodnotu považoval částku 5 100 000 Kč a DPH. Celkové náklady řízení tak vyčíslil na částku 245 630 Kč.

9. O nákladech státu (znalečném) rozhodl podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř.

10. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, ve kterém namítal, že soud I. stupně se zaměřil při posuzování znaků lichvy jen na kupní cenu, nezohlednil ale, že zároveň bylo sjednáno nepřiměřeně vysoké nájemné ve výši 38 830 Kč měsíčně, když obvyklá výše nájemného činila v rozhodné době jen 17 000 až 21 000 Kč měsíčně. Hodnotu předmětného bytu soud I. stupně nesprávně dovodil z úvěru nabídnutého od [společnost 4], která nabídla úvěr ve výši 5 200 000 Kč, ale přitom je třeba zohlednit skutečnost, že nebankovní subjekty nabízí úvěry obvykle jen ve výši asi 50 % hodnoty nemovitosti, banky maximálně 75 % hodnoty nemovitosti. Při sjednávání smlouvy byl žalobce v tísni, které si byla žalovaná vědoma, neměl jinou možnost získání finančních prostředků, a je bez významu, že v jednání účastníků nastala pauza, po které žalobce sám žalovanou kontaktoval. Společnost žalobce má sice v obchodním rejstříku zapsaný předmět činnosti „pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor“, ale jedná se jen o předmět činnosti, který se obvykle dává do zakladatelských smluv. Tuto činnost společnost žalobce nikdy nevykonávala. Žalobce nebyl osobou s dostatečnou odbornou znalostí k posouzení podmínek převodu předmětného bytu a žalovaná vůči němu zneužila svého hospodářského postavení. Na nabídce žalované byl závislý, tato sklutečnost byla posílena jeho tísní. [tituly před jménem] [jméno FO] žalobce a eho matku přesvědčoval, že se jednalo o zpětný leasing a že si předmětný byt budou moci odkoupit zpět. Žalobce ani jeho matka nemají právní vzdělání a nebyl jim zřejmý rozdíl mezi právem zpětné koupě a ujednáním o předkupním právu. Žalobce byl tak uveden v omyl o podstatné skutečnosti, když žalované důvěřoval. Kupní smlouva je proto neplatná a zároveň v rozporu s dobrými mravy, neboť žalovaná porušila uznávaná pravidla slušnosti, nerespektovala práva žalobce a v důsledku toho došlo k porušení obecných zájmů společnosti. Soud I. stupně také nesprávně při vyčíslení nákladů řízení vycházel z ceny předmětného bytu, ačkoliv správně měl vycházet z § 9 odst. 3 písm. a.) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu. Závěrem navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil, tak, že žalobě vyhoví, nebo, aby ho zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

11. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobce zopakovala svoji předchozí argumentaci, uvedla, že rozsudek soudu považuje za věcně správný a navrhla jeho potvrzení.

12. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle ust. § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

13. Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného v dostatečném rozsahu soudem I. stupně.

14. Odvolací soud pouze dle ust. § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování emailem matky žalobce [jméno FO] ze dne 18. 7. 2022 adresovaným [tituly před jménem] [jméno FO]. Z uvedeného emailu bylo zjištěno, že matka žalobce se [tituly před jménem] [jméno FO] omlouvala s tím, že neměla dobré období a uznala, že se k němu nechovala férově a svého jednání litovala. Dále uvedla, že nabídka [tituly před jménem] [jméno FO] byla velkorysá a dotázala se, zda by mohli obnovit jednání s tím, že pochopí, když odmítne. Dále uvedla, že si bude velmi vážit, když její omluvu přijme a budou moci pokračovat.

15. Odvolací soud zopakoval dokazování i emailem [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 23. 9. 2022 adresovaným žalobci, ze kterého zjistil, že v něm oslovuje matku žalobce, které zasílá kupní smlouvu, nájemní smlouvu s předkupním právem na tři roky s tím, že k základnímu nájmu 35 700 Kč připočetli stávající zálohy ve výši 4 580 Kč + 1 000 Kč jako rezervu pro mimořádné navýšení záloh s ohledem na energetický trh. Dále uvedl, že variantu budoucího prodeje v režii žalobce a jeho matky nakonec do smlouvy nezahrnul s tím, že by se musela uzavřít standartní spotřebitelská smlouva, přičemž matka žalobce by musela mít licenci (realitní zkoušky), bylo by to komplikované. Potvrdil, že platí, že závazek vůči [p.o.2] vyplatí do 30. 9. dle vyčíslení a zbytek kupní ceny vyplatí na účet žalobce poté, co dojde k dokončení převodu nemovitosti a zástavní právo [p.o.2] bude odstraněno.

16. Dle ust. § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

17. Dle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

18. Dle ust. § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

19. Dle ust. § 433 odst. 1 o. z. kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. Dle ust. § 433 odst. 2 o. z. má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním.

20. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 30 Cdo 3132/2011: „Objektivním znakem tzv. lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu, které - společně s naplněním jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání - mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd). Subjekty lichevní smlouvy jsou jednak osoba profitující z lichevního jednání, a dále osoba, která z určitého důvodu převádí svůj nemovitý majetek, jehož hodnota je v hrubém nepoměru k plnění, jež se převodci za takový majetkový transfer dostává. Mezi subjektivní znaky lichevní smlouvy náleží např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost převodce. Pro závěr, že smlouva o převodu nemovitosti představuje lichevní smlouvu, je nezbytné zjištění o naplnění objektivního a (alespoň jednoho) subjektivního znaku lichvy, které jsou v příčinné souvislosti, jakož i zjištění, že jednání osoby profitující z lichvy bylo úmyslné, a to alespoň ve formě nepřímého úmyslu (účastník profitující z lichvy věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena okolnostmi uvedenými shora a tuto okolnost využil); půjde tedy o jednání, které s přihlédnutím k okolnostem případu a zjištěnému hrubému nepoměru ve vzájemném plnění vytěsňuje jakékoliv úvahy o tom, že se jednalo o projev běžného (standardního) jednání obvyklého při uzavírání převodní smlouvy mezi uvážlivě jednajícími osobami, a současně nevnáší žádné pochybnosti o tom, že toto jednání v daném místě a čase již překročilo pravidla slušnosti a poctivosti, a tedy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. je v kolizi s dobrými mravy.“ (obdobně viz také rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 10. 2011, s. zn. 30 Cdo 4665/2009 a rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 12. 2011, sp. zn. 30 Cdo 1316/2011).

21. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně, který správně dovodil, že se nejednalo o lichvu ve smyslu ust. § 1796 o. z. V řízení bylo totiž zjištěno, že matka žalobce sama žalovanou opakovaně oslovila k uzavření kupní smlouvy a nájemní smlouvy a že žalobce i jeho matka měli dostatečný časový prostor k prostudování smluvní dokumentace. Nelze se odvolávat na skutečnost, že žalobce nebo jeho matka spoléhali na ujišťování o zpětném leasingu od zástupce žalované [tituly před jménem] [jméno FO]. Naopak od jakékoliv průměrné inteligentní osoby lze očekávat, že při prodeji bytu se řádně seznámí s dokumentací, která se prodej týká. V daném případě pak byl obsah smluvní dokumentace nepochybný. Jednalo o samostatnou kupní smlouvu a samostatnou nájemní smlouvu s předkupním právem. Pokud žalobce argumentuje tím, že ani on ani jeho matka nejsou právními odborníky, bylo na nich, aby si případně zajistili odbornou konzultaci s právníkem k posouzení předmětných dokumentů.

22. Pokud tedy bylo v řízeno zjištěno, že před podpisem smluv měl žalobce i jeho matka již od srpna 2020 smlouvy k dispozici a že kupní smlouva byla podepsána dne 12. 10. 2022 a nájemní smlouva dne 24. 10. 2022, nelze podle názoru odvolacího soudu dospět k závěru o zneužití tísně, nezkušenosti nebo rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalobce, ve smyslu. ust. § 1796 o. z. Žalobce za těchto okolností musel smlouvy podepsat po vlastní úvaze, má, stejně jako jeho matka, která podpis smluv domlouvala, vysokoškolské vzdělání a mohl v období od srpna do listopadu podpis smluv konzultovat s právníkem. Žalobce by tak měl nést zodpovědnost za své vlastní rozhodnutí i případná rizika s ním spojená. Jinými slovy je sám zodpovědný za skutečnost, že učinil rozhodnutí, na základě kterého vlastnictví bytu převedl na jinou osobu a uzavřel ve vztahu k bytu nájemní smlouvu na dobu určitou za oboustranně dojednané nájemné. Je nicméně třeba přihlédnout i k tomu, že v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy se žalobci dostalo protiplnění v podobě poskytnutí finančních prostředků na dluhy jeho společnosti vůči [společnost 3], která vyplácela předchozí úvěr společnosti žalobce od společnosti [společnost 2], z nějž byl předmětný byt v roce 2021 zrekonstruován za částku asi ve výši 600 000 Kč až 700 000 Kč.

23. Důvodnou pak neshledal odvolací soud ani námitku žalobce, že bylo sjednáno nepřiměřeně vysoké nájemné, neboť nebyl zjištěn subjektivní znak lichvy, tj. zneužití tísně žalobce, když ten měl veškerou smluvní dokumentaci dopředu k dispozici. Nelze totiž připustit, aby každá zdánlivě nevýhodná smlouva byla posléze, když si její strana uvědomí, že je nevýhodná, považována z neplatnou.

24. Odvolací soud považuje za správné i závěry soudu ohledně hodnoty bytu vyjádřené v bod 24 napadeného rozsudku, na který odvolací soud pro stručnost odkazuje. Ve vztahu k závěru, že se nejedná o lichvu ve smyslu § 1796 o. z. však postačovalo, že chyběl subjektivní znak, tj. zneužití tísně žalobce.

25. Ze stejných důvodů také správně soud I. stupně uzavřel, že nelze dovodit neplatnost smlouvy pro omyl ve smyslu ust. § 583 o. z., když všechny parametry smluvní dokumentace byla žalobci i jeho matce dopředu známy a mohli se s nimi tedy v rámci běžné opatrnosti seznámit. Nedošlo ani ke zneužití hospodářského postavení žalobce ve smyslu ust. § 433 o. z., neboť matka žalobce sama iniciovala nové jednání se žalovanou a žalobce zároveň nebyl na nabídce žalované závislý, když disponoval i konkurenční nabídkou od společnosti [společnost 4].

26. Kupní smlouvu odvolací soud také neshledává v rozporu s dobrými mravy ve smyslu ust. § 580 o. z.

27. Odvolací soud k tomu poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 8. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1993/2001, podle kterého „Zásadní je otázka, zda sjednání kupní ceny podstatně nižší, než kolik by činila obecná cena věci, může mít za následek rozpor smlouvy s dobrými mravy a následně i neplatnost smlouvy podle § 39 ObčZ. Samotná skutečnost, že věc byla prodána za podstatně nižší cenu než obvyklou, tedy cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni uzavření smlouvy (dále jen obecná cena), není důvodem neplatnosti smlouvy pro rozpor s dobrými mravy, případně z jiného důvodu, uvedeného v § 39 ObčZ. Je ovšem zřejmé, že účastníci právních vztahů obvykle neprodávají věci za cenu podstatně nižší, než za jakou by ji bylo možno prodat. Pokud prodávající jedná po zralé úvaze a jeho vůle není ovlivněna tísní, bezprávnou výhrůžkou nebo jinou závadou, uvedenou níže, a sjednání podstatně nižší ceny vychází z obecně přijatelného motivu, nelze takové smlouvě nic vytýkat.“ 28. V daném případě bylo vlastním rozhodnutím žalobce, že předmětný byt žalobce prodal a nájemní smlouvu na dobu určitou uzavřel a při učinění takových rozhodnutí si musel být vědom rizik s tím spojených. Naopak je třeba zdůraznit zásadu Pacta sunt servadna (Smlouvy se mají dodržovat) a zásadu, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné (§ 574 o. z.).

29. Pro rozpor s dobrými mravy, ale ani z jiných důvodů tedy kupní smlouva neplatná nebyla 30. Z důvodů shora uvedených postupoval odvolací soud podle § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu prvého stupně ve výrocích I a II o věci samé potvrdil z důvodů v něm uvedených, včetně věcně správného výroku III o náhradě nákladů státu.

31. Pokud jde o nákladový výrok IV napadeného rozsudku, shledal odvolací soud za účelně vynaložené náklady před soudem I. stupně následující úkony: převzetí a příprava zastoupení, třikrát písemné podání, a to ze dne 19. 7. 2023 (k vyjádření z 9. 8. 2023 nebyl žalobce vyzván), ze dne 22. 8. 2023 (ke změně žalobního petitu) a vyjádření ze dne 6. 11. 2023, (k vyjádření ze dne 9. 5. 2024, které se týkalo jen výše znalečného, nebyl žalobce soudem vyzván, a proto ho nelze považovat za účelně vynaložený náklad podle § 142 odst. 1 o. s. ř.). Jednání dne [datum] je třeba považovat jen za půl úkonu podle § 11 odst. 3 a. t. analogicky podle § 11 odst. 2 písm. f) (jako vyhlášení rozhodnutí), neboť při jednání dne [datum] bylo jednání pouze odročeno za účelem jednání o smíru, a další tři jednání, a to dne [datum], dne [datum] a dne [datum]. Celkem se tak jednalo o 7 a půl úkonu právní služby z tarifní hodnoty představované podle § 8 odst. 1 tarifní hodnotou bytu 5 100 000 Kč ve smyslu ust. § 8 odst. 1 a. t. K tomu odvolací soud doplňuje, že soud I. stupně sice nesprávně v odůvodnění nákladového výroku uvedl při stanovení tarifní hodnoty ust. § 9 odst. 4 písm. a) a. t., ale správně vycházel z ceny nemovitosti podle § 8 a. t. Stanovení tarifní hodnoty podle ceny věci, jíž se právní služby dotýkaly ve smyslu ust. § 8 odst. 1 a. t. upřednostňuje jak Nejvyšší soud (viz např. jeho rozhodnutí ze dne 12. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 684/2016, tak Ústavní soud (viz např. jeho rozhodnutí ze dne 11. 2. 2020, sp. zn. IV. ÚS 2305/19). Odměna za jeden úkon právní služby pak ve smyslu ust. § 6 a 7 a. t. činí 28 700 Kč a za půl úkonu činí 14 350 Kč. Další část nákladů nalézacího řízení tvořilo 8 režijních paušálů po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 a. t. ve znění do 31. 12. 2024. Zástupce žalované není plátcem DPH. Celková výše nákladů řízení žalované za řízení před soudem I. stupně tak činila 217 650 Kč.

32. S ohledem na uvedené důvody odvolací soud nákladový výrok IV změnil dle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 217 650 Kč.

33. Výrok o nákladech odvolacího řízení je pak odůvodněn ust. § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., a tyto byly přiznány i v odvolacím řízení plně úspěšné žalované. Náklady žalované sestávají z nákladů zastoupení advokátem, které tvoří opět odměna stanovená dle § 8 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) z tarifní hodnoty 5 100 000 Kč, z níž činila odměna za jeden úkon právní služby částku ve výši 28 700 Kč. Žalobkyni vznikl nárok na úhradu odměny advokáta za dva úkony právní služby, a to písemné vyjádření k odvolání ze dne 14. 10. 2024 dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a účast na odvolacím jednání dne [datum] dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) a. t., k nimž náleží dvě paušální náhrady hotových výdajů, a to za vyjádření k odvolání ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t ve znění do 31. 12. 2024 a ve výši 450 Kč za účast na jednání odvolacího soudu dne 13. 5. 2025 dle ust. § 13 odst. 4 a. t. ve znění od 1. 1. 2025. Celkové náklady odvolacího řízení žalované činí částku ve výši 58 150 Kč.

Poučení