28 C 190/2023 - 184

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Šárkou Malíkovou Petříčkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení vlastnického práva k nemovitosti takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výlučným vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno], byt, vymezené v budově č.p. [Anonymizováno] v obci [adresa], části obce a k.ú. [adresa], stojící na pozemcích parc. č. [hodnota] v k.ú. [adresa], s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. [Anonymizováno] o velikosti ideálních 74/8406, je žalobce, se zamítá.

II. Žaloba, aby bylo žalobci uloženo zaplatit žalované ve lhůtě 3 měsíců od dne právní moci tohoto rozsudku částku 5 100 000 Kč, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit České republice na náhradě nákladů státu – znalečném částku ve výši 1 400 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 245 630 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 20. 6. 2023 domáhal určení, že je vlastníkem nemovitosti, jednotky č. [Anonymizováno], byt, vymezené v budově č.p. [Anonymizováno] v obci [adresa], části obce a k.ú. [adresa], stojící na pozemcích parc. č. [hodnota] v k.ú. [adresa], s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. [Anonymizováno] o velikosti ideálních 74/8406 (dále také jako „nemovitost“ a „byt“), s odůvodněním, že žalobce nabyl byt děděním po svém otci, [jméno FO], narozeném [datum]. Cena bytu byla stanovená oceněním společnosti [právnická osoba]. ke dni 7. 9. 2022 a činila 7 420 000 Kč. V katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti vedena žalovaná, a to na základě kupní smlouvy o převodu bytu ze dne 16. 11. 2022. Žalobce je jediným společníkem společnosti [Anonymizováno]. (dále také jako „společnost“), jediným jednatelem této společnosti je matka žalobce, [tituly před jménem] [jméno FO], narozená [datum]. Žalobcova společnost uzavřela dne 12. 7. 2021 smlouvu o úvěru se společností [právnická osoba]. (dále také jako „věřitel 1“), na základě, které věřitel 1 poskytl společnosti úvěr ve výši 2 780 000 Kč, který se společnost zavázala splatit v dohodnutých splátkách nejpozději 12. 7. 2041, k zajištění tohoto úvěru zřídil žalobce ve prospěch věřitele 1 zástavní právo k nemovitosti. Věřitel 1 zesplatnil úvěr z důvodu zahájení insolvenčního řízení týkající se jednatele společnosti a vyzval společnost k okamžité úhradě úvěru. Žalobcova společnost uzavřela dne 17. 1. 2022 smlouvu o úvěru se společností [právnická osoba]. (dále také jako „věřitel 2“), na základě, které věřitel 2 poskytl společnosti úvěr ve výši 4 200 000 Kč, který byl v převážném rozsahu čerpán za účelem splacení úvěru poskytnutého věřitelem 1, společnost se zavázala poskytnutý úvěr splatit do devíti měsíců ode dne poskytnutí úvěru. K zajištění úvěru žalobce zřídil ve prospěch věřitele 2 zástavní právo k nemovitosti. Společnost byla povinna nejpozději 19. 10. 2022 splatit úvěr věřiteli 2, žalovaná nabídla žalobci řešení situace převodem bytu žalobcem na žalovanou a následným zpětným leasingem bytu. S tím, že žalovaná žalobci poskytne peněžní prostředky formou koupě bytu a úhrady jeho kupní ceny s tím, že si žalobce od žalované byt následně pronajme a formou zvýšeného nájemného poskytnuté peněžní prostředky žalované splatí a následně si byt od žalované za zůstatkovou cenu odkoupí zpět. Dne 16. 11. 2022 uzavřel žalobce se žalovanou kupní smlouvu, na základě které žalobce převedl nemovitost na žalovanou za kupní cenu 5 100 000 Kč, kupní smlouva neobsahovala žádná vedlejší ujednání upravující právo zpětné koupě. Dne 24. 10. 2022 uzavřel žalobce se žalovanou nájemní smlouvu na dobu určitou od 1.11. 2022 do 31. 10. 2023 s automatickou roční prolongací, nájemné bylo sjednáno ve výši 38 830 Kč měsíčně. V nájemní smlouvě bylo sjednáno předkupní právo žalobce k bytu. Dne 9. 5. 2023 vypověděla žalovaná žalobci nájem bytu z důvodu, že žalobce za dobu tří měsíců neuhradil sjednané nájemné za užívání bytu. Dle žalobce byly při uzavření kupní smlouvy a převodu bytu naplněny znaky lichvy, když žalovaná zneužila svého hospodářského postavení k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran, žalobce uzavíral kupní smlouvu v přesvědčení, že se jedná o tzv. zpětný leasing bytu, toto však v uzavřených smlouvách nebylo sjednáno, když bylo sjednáno pouze předkupní právo k nemovitosti, mylné přesvědčené o sjednání zpětného leasingu v žalobci vyvolala žalovaná prezentací své nabídky. Žalovaná přiměla žalobce uzavřít kupní smlouvu o převodu bytu a smlouvy o nájmu bytu, které byly pro žalobce krajně nevýhodné. Popsané jednání odporuje dobrým mravům, je tak patrné, že kupní smlouva je neplatným právním jednáním.

2. Podáním ze dne 10.8.2023 navrhl žalobce změnu žaloby, s tím, že se domáhal jednak určení vlastnictví k předmětnému bytu, ale dále v souvislosti s tím navrhl, aby byla žalobci v takovém případě uložena povinnost zaplatit žalované částku ve výši 5 100 000 Kč, ve lhůtě 3 měsíců od právní moci rozsudku, nevznikla tedy potřeba poučení soudu o doplnění petitu žaloby. (k tomu srov. NS ČR sp.zn. 30 Cdo 1666/2000) Změna žaloby byla soudem připuštěna na ústním jednání dne 23.7.2024. V dalším vyjádření ze dne 12.10.2023 žalobce uvedl, že trvá na tom, že žalovaná zneužila jeho finanční tísně, vycházel z toho, co mu žalovaná přislíbila, že způsobem řešení je zpětný leasing, což je podle žalobce běžné označení tohoto finančního produktu.

3. Žalobce se tedy podanou žalobou domáhal určení, že je výlučným vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno], byt, vymezené v budově č.p. [Anonymizováno] v obci [adresa], části obce a k.ú. [adresa], stojící na pozemcích parc. č. [hodnota] v k.ú. [adresa], s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. [Anonymizováno] o velikosti ideálních 74/8406 s tím, že takovém případě žalované zaplatí částku ve výši 5 100 000 Kč ve lhůtě 3 měsíců.

4. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 20. 7. 2023. Nesporovala, že dne 12. 10. 2022 uzavřela se žalobcem kupní smlouvu k nemovitosti, ve znění dodatku č.1 ze dne 16. 11. 2022, jímž došlo k úpravě ujednání o úhradě kupní ceny za převod vlastnického práva k bytu. Žalovaná uhradila žalobci kupní cenu ve výši 5 100 000 Kč, a to tak, že částku ve výši 5 013 200 Kč poukázala na účet společnosti [právnická osoba]., část kupní ceny ve výši 51 007 Kč poukázala na účet Společenství vlastníku jednotek domů [adresa] a část kupní ceny ve výši 35 793 Kč poukázala na účet určený žalobcem v kupní smlouvě. Společnost společně s žalobcovou matkou, jediným jednatelem společnosti, žalovanou kontaktovala za účelem řešení situace týkající se poskytnutých úvěrů společnosti žalobce. Po celou dobu komunikoval s matkou žalobce [jméno FO]. [jméno FO], ten mimo úvěrového financování navrhl i další možnosti řešení. V rámci komunikace matka žalobce předložila ing. [jméno FO] konkurenční nabídku společnosti [Anonymizováno]. Matka žalobce řešila finanční situaci společnosti dlouhodobě, a nejen se žalovanou. Finální verze kupní smlouvy byla připravena a podepsána 12. 10. 2022. Žalobce, respektive jeho matka, nejprve provedli konsolidaci úvěru od společnosti [Anonymizováno] a za necelé tři měsíce již refinancování této konsolidace. Financování společnosti řešila matka žalobce, nikoli sám žalobce, rovněž se podílela na finalizaci dědické dohody, na jejímž základě žalobce byt zdědil, v této dědické dohodě byl byt oceněn částkou 5 300 000 Kč. K podpisu smluv došlo dne 12. 10. 2022 na ÚMČ Praha 13, za účasti žalobce i matky žalobce, přítomen byl také Ing. [jméno FO]. Žalovaná dále uvedla, že žalobce ve svém žalobním návrhu porovnává minimální hodnotu nemovitosti s kupní cenou, což není možné. Pokud žalobce vychází z ocenění [právnická osoba], jednalo se o stanovení obvyklé ceny a šlo pouze o interní ocenění, nikoli o znalecký posudek. Žalovaná je přesvědčena, že objektivní znaky lichvy nebyly ani zčásti naplněny, když žalobce neúměrné zkrácení pouze tvrdí, nicméně ničím neprokazuje a jím předložené podklady svědčí spíše o tom, že k žádnému neúměrnému zkrácení žalobce nedošlo. Žalovaná ani nezneužila svého hospodářského postavení ani nezneužila závislosti slabší strany. Parametry zpětného leasingu poskytovaného žalovanou byly zřejmé od samého počátku a žalobce, i matka žalobce, byli s těmito parametry detailně seznámeni, přesvědčení žalobce o zpětném leasingu tak bylo správné, neboť ze strany žalované byl poskytnut zpětný leasing. Ten byl vtělen do dvou smluv, kupní smlouvy a nájemní smlouvy. V případě kupní smlouvy se jedná o standartní kupní smlouvu na nemovité věci, kupní cena v této smlouvě neměla odpovídat tržní ceně, v případě zpětného leasingu se cena se cena odvíjí s ohledem na mnohé proměnné, cena byla sjednána s ohledem na výši dluhů, výši budoucího nájemného a výši kupní ceny v případě zpětného odkupu a délce trvání zpětného leasingu. Zaplacené nájemné nemělo být jakkoli zohledňováno při případné budoucí koupi bytu žalobcem. Ohledně změny žaloby učiněné žalobcem žalovaná uvedla, že s tím, aby byla žalobci v případě určení vlastnictví v jeho prospěch prodloužena doba k úhradě kupní ceny ve výši 5 100 000 na dobu tří měsíců nesouhlasila, namítala, že představuje neúměrné zvýhodnění žalobce. Žalovaná v doplnění vyjádření ze dne 6.11.2023 uvedla, že nebyly naplněny znaky lichvy dle ust. § 1796 o.z. ani nedošlo ze strany žalované ke zneužití jejího hospodářského postavení dle ust. § 433 ve spojení s ust. § 580 o.z. a žalobce nebyl při uzavírání smlouvy uveden v omyl dle ust. § 583 o.z. a kupní smlouva není v rozporu s dobrými mravy dle ust. § 580 o.z. Podle přesvědčení žalované je uzavřená kupní smlouva platná a jednání žalobce účelové.

5. Ze všech shora uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.

6. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.). Soud dále provedl výslech svědkyně PaeDr. [jméno FO] (ustanovení § 126 o.s.ř.). Soud neprovedl žalobcem navrhovaný důkaz znaleckým posudkem znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, za účelem určení hodnoty bytu, neboť od tohoto návrhu žalobce v průběhu řízení ustoupil. Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

7. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

8. Listinnými důkazy má soud za prokázané, že žalobce nabyl předmětnou bytovou jednotku do výlučného vlastnictví v rámci dědického řízení po zemřelém otci žalobce ing. [jméno FO], které probíhalo u zd. soudu pod sp.zn. 32 D 523/2021. Usnesením ze dne 18.května 2021, které nabylo právní moci dne 22.6.2021 byla schválena dohoda dědiců, na základě které bytovou jednotku č. [Anonymizováno], na adrese [adresa], vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu o vel. 74/8406, k.ú. [adresa], včetně zařízení bytu, a dále os. automobil Škoda Octavia, práva ke dvěma účtům u [Anonymizováno], práva ke stavebnímu spoření a pohledávku u [právnická osoba]. získal žalobce, dcera zůstavitele převezme náhrobek na hřbitově [adresa], syn Ing. [Jméno žalobce] a pozůstalá manželka PaeDr. [jméno FO] z dědictví nepřevezmou ničeho. Celková cena žalobcem převzatého dědictví činila 5 806 226,84 Kč. (prokazováno usnesením zd. soudu č.j. 32 D 523/2021-69) [právnická osoba] provedla dne 7.9.2022 interní ocenění bytu a tržní hodnotu bytu určila částkou 7 420 000 Kč.(prokazováno interním oceněním banky) Žalovaná je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník bytu na LV [Anonymizováno]. (prokazováno výpisem z KN) Společnost [Anonymizováno]. jako dlužník a žalobce a PaeDr. [jméno FO] jako přistupitelé uzavřeli dne 12.7.2021 se společností [právnická osoba]. jako věřitelem smlouvu o úvěru č. 083/2021/124-A, kterou byl dlužníkovi poskytnut úvěr ve výši 2 780 000 Kč, který se dlužník zavázal vrátit formou celkem 240 měsíčních splátek ve výši 34 570 Kč. Celková částka, kterou měl dlužník splátkami uhradit, činila 8 296 770,85 Kč. Úvěr byl zajištěn zřízením zástavního práva k bytu a zákazem zcizení bytu žalobcem. Úvěrovou smlouvu za dlužníka podepsala matka žalobce PaeDr. [jméno FO]. Přistupitelé prohlásili, že přistupují k závazkům dlužníka, vč. příslušenství a jsou ze smlouvy o úvěru zavázáni společně a nerozdílně. (prokazováno úvěrovou smlouvou ze dne 12.7.2021, přistoupením k dluhu) Společnost [Anonymizováno] má jediného společníka žalobce, jednatelem je jeho matka PaeDr. [jméno FO]. Kromě jiného je předmětem podnikání této společnosti pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor (prokazováno výpisem z OR) Dne 15.12.2021 oznámil věřitel [právnická osoba]. dlužníkovi a žalobci, že zesplatnil úvěr č. 101/2021/001-A a vyzval dlužníka a žalobce k zaplacení částky 4 260 875 Kč. (prokazováno oznámením o zesplatnění úvěru) Společnost [Anonymizováno]. jako úvěrovaný uzavřela se společností [právnická osoba] jako úvěrujícím dne 17.1.2022 smlouvu o úvěru, na základě které poskytl věřitel úvěr ve výši 4 200 000 Kč, který se dlužník zavázal uhradit se smluvním úrokem a poplatky v celkové výši 5 003 200 Kč do 9 měsíců od poskytnutí úvěru. Úvěr byl vyplacen tak, že částka 3 749 000 Kč byla uhrazena společnosti [právnická osoba]., částka 350 000 Kč byla vyplacena společnosti [právnická osoba] a částka 101 000 Kč na účet v [právnická osoba]. Úvěrovou smlouvu za dlužníka podepsala matka žalobce PaeDr. [jméno FO]. K dluhu vyplývajícímu z této smlouvy o úvěru přistoupil žalobce jako fyzická osoba dne 17.1.2022 a současně téhož dne uzavřel s věřitelem zástavní smlouvu na zřízení zástavního práva k předmětnému bytu. (prokazováno úvěrovou smlouvou ze dne 17.1.2022, přistoupením k dluhu, zástavní smlouvou) Dne 20.1.2022 potvrdila společnost [právnická osoba]., že ze smlouvy o úvěru za dlužníkem [Anonymizováno]. a přistupiteli – žalobce a PaeDr. [jméno FO] neeviduje žádné pohledávky. (prokázáno potvrzením o zániku pohledávky) Tzv. zpětný leasing nemovitostí je finanční produkt, který je využíván subjekty ohroženými exekucí, insolvencí nebo dražbou a vlastní nemovitost, kterou odprodají financujícímu subjektu a současně s ním uzavřou nájemní smlouvu a následně mohou nemovitost odkoupit zpět. Tento finanční produkt je nabízen v ČR různými subjekty. (prokazováno nabídkami finančních produktů) Matka žalobce, PaeDr. [jméno FO] komunikovala s ing. [jméno FO] o možnosti poskytnutí úvěru emailem, dne 18.7.2022 jej požádala o možnost obnovení jednání. Dne 1.8.2022 zaslal [jméno FO] paní [jméno FO] na emailovou adresu [e-mail] parametry financování, kde uvedl, že byt kupují za částku 5 100 000 Kč od žalobce, na návrh na vklad vyplatí zástavu, po zajištění souhlasu [Anonymizováno] se zcizením ve prospěch žalované, žalobce bude platit nájemné ve výši 40 800 Kč + zálohy SVJ, cena zpětné koupě pro žalobce, který bude mít předkupní právo, je pevná a neměnná. Byly uvedeny tři varianty nájmu odlišené dle doby trvání nájmu – 1 až 3 roky. V případě souhlasu budou vypracovány kupní a nájemní smlouvy. (prokazováno emailem ze dne1.8.2022) Dne 3.8.2022 byly ing. [jméno FO] zaslány vzory kupní a nájemní smlouvy. Dne 19.9.2022 zaslala PaeDr. [jméno FO] konkurenční nabídku společnosti [právnická osoba]., která provedla indikativní nabídku společnosti [Anonymizováno] ve výši max. 5 200 000 Kč, za účelem provozního financování, s jednorázovou splatností, na cca 5 měsíců, úrok splatný měsícně ve výši 13,9 % p.a. a poplatek za poskytnutí úvěru výši 2% z úvěru splatný do 5 dnů od uzavření smlouvy o úvěru. Dne 23.9.2022 byla ing. [jméno FO] zaslána finální verze kupní a nájemní smlouvy, včetně předpokládané výše nájemného a záloh, s předpokladem podpisu smluv do 30.9.2022. (prokazováno emailovou korespondencí) Znaleckým posudkem znalce ing. [jméno FO] č. 17/24 byla určena tržní hodnota bytu podle stavu k datu 1.10.2022 ve výši 5 800 000 Kč. (prokazováno znaleckým posudkem) Tržní posouzení hodnoty bytu pro PaeDr. [jméno FO] za období od 07/2022 do 2/2024 provedla [Anonymizováno] z realitní kanceláře [právnická osoba] (prokazováno tržním posouzením)

9. Dne 12.10.2022 uzavřel žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující kupní smlouvu č. K002060, na základě které koupila byt od žalobce za cenu 5 100 000 Kč, ve znění dodatku č.

1. Dle dohody účastníku měla být část kupní ceny ve výši 51 007 uhrazena Společenství vlastníků bytových jednotek [Anonymizováno], část kupní ceny ve výši 35 793 Kč měla být uhrazena prodávajícímu a část kupní ceny ve výši 5 013 200 Kč měla být uhrazena společnosti [právnická osoba]. Dne 24.10.2022 uzavřel žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel nájemní smlouvu č. N002060 na předmětný byt, na dobu určitou od 1.11.2022 do 31.10.2023, nájemné bylo stanoveno v paušální výši 38 830 Kč, v níž byla zahrnuta částka za služby. Součástí nájemní smlouvy bylo sjednání předkupního práva ve prospěch nájemce, s tím, že ujednána byla kupní cena 6 577 000 Kč. (prokazováno kupní smlouvou, nájemní smlouvou)

10. Z výslechu svědkyně PaeDr. [jméno FO] bylo zjištěno, že je matkou žalobce, žalovanou společnost nezná, pouze pana [jméno FO], který věc vyřizoval. Bytovou jednotku dle dohody v rodině získal syn, bylo to přání zesnulého manžela, ostatní dědicové souhlasili. Úvěrovou smlouvu, která byla zajištěna touto bytovou jednotkou, jsem uzavírala jako jednatel firmy [Anonymizováno]., která patří synovi, já jsem zde jednatel se společností [právnická osoba]. Syn se stará ve firmě o organizaci jazykových kurzů, shánění klientů, předjednává smlouvy, nahrává na videokameru, nyní působí ve firmě omezeně z důvodu zdravotního stavu, svědkyně zajišťuje překlady, výuku. První úvěr byl na částku asi 1,6 mil. Kč, byla použita na rozvoj společnosti, nákup učebnic a pronájem kanceláří firmy a také na rekonstrukci bytu v Běhounkově ulici, kde já a syn bydlíme a společnost tam má sídlo. Společnost si vzala úvěr v říjnu roku 2021, a do listopadu 2021 úvěr řádně hradila. V prosinci 2021 byl úvěr zesplatněn z důvodu insolvence na moji osobu, jednalo se však o závazky v řádech stovek tisíc, které ale s touto věcí nesouvisely. Insolvenční návrh podávala svědkyně sama. Věřitel po zesplatnění úvěru požadoval úhradu dlužné částky v krátké době, asi měsíc. Snažili se zajistit nové financování v bance, to nevyšlo. Proto kontaktovali společnost [právnická osoba]., která nabídla úvěr, kde jsme byli oba se synem, syn ručil bytem. O uzavření této smlouvy insolvenčního správce neinformovala. [právnická osoba]. zaplatila společnosti [právnická osoba]. To poskytlo čas, aby sehnali investory, oslovovali různé firmy, bankovní i nebankovní subjekty. Záměr byl, aby někdo převzal financování, a [Anonymizováno] uhradil jejich dluhy, a aby si nemovitost mohli se synem ponechat. Záměrem nebylo nemovitost prodat. Obrátil se na ně pan [jméno FO], zástupce [právnická osoba]., s ním jednali od července 2022, nejprve jeho nabídku odmítli, pak ho sama kontaktovala, k uzavření kupní smlouvy došlo proto až v listopadu 2022. S [jméno FO] komunikovala e-mailem, ale i telefonicky, byly to desítky hovorů. [jméno FO] věřila, považovala jej za důvěryhodného. Ujišťoval je, že není rozdíl mezi koupí nemovitosti s nájemní smlouvou, kterou jim nabízel, a zpětným leasingem. O zpětném leasingu pan [jméno FO] výslovně hovořil, ujišťoval je, že pokud budou mít dostatek finančních prostředků, mohou kdykoliv svůj byt získat zpět. Kupní smlouvu a nájemní smlouvu měli se synem k dispozici už od srpna nebo září 2022, pan [jméno FO] ji zaslal e-mailem. Byt byl rekonstruován v roce 2021, jednalo se o celkovou rekonstrukci, elektrické vedení, podlahy, omítky v hodnotě asi 600 -700 tisíc Kč, uhrazena byla z úvěru [právnická osoba]. V době dědického řízení po manželovi měla sama splatné závazky, čelila exekucím, dědictví ale neodmítla z důvodu dluhů, ale z důvodu rodinné dohody, kdy byt na přání zesnulého manžela měl dostat syn. Bylo to přání manžela. Ostatní jeho děti z předchozího manželství byly finančně zajištěny, dostaly peníze, chalupu a jinou bytovou jednotku. Na bytě rovněž vázl závazek vůči [adresa]. Svědkyně má vysokoškolské vzdělání, pedagogickou fakultu, syn studuje tělovýchovnou fakultu.

11. Z ostatních provedených listinných důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení.

12. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

13. Vzhledem k charakteru podané žaloby se soud v prvé řadě zabýval tím, zda je na straně žalobce dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení, jak předpokládá ust. § 80 o.s.ř., neboť existence naléhavého právního zájmu na daném určení je vedle existence věcné legitimace účastníků jedním ze základních předpokladů úspěšnosti takto podané žaloby, a dospěl k závěru, že naléhavý právní zájem na požadovaném určení dán je. Judikatura je již ustálena v závěru, že obecně je na místě žalobci přiznat naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí ve snaze domoci se souladu mezi katastrem nemovitostí evidovaným stavem a žalobcem tvrzeným stavem právním. Uvedené zcela koresponduje se závěry ustálené judikatury (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2002, sp. zn. 33 Cdo 137/2002, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí NS pod C 1167, dále rozsudek téhož soudu ze dne 19. 5. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4593/2010, atd.).

14. Soud se proto dále zabýval důvody, pro které je dle žalobce uzavřená kupní smlouva ze dne 12.10.2022 neplatná. Žalobce uvedl, že při uzavírání kupní smlouvy žalovaná využila tísně žalobce a kupní smlouva vykazuje znaky lichvy a kromě toho žalovaná zneužila svého hospodářského postavení a využila závislosti slabší strany. Žalobce měl navíc kupní smlouvu uzavřít v omylu, neboť předpokládal, že se jednalo o tzv. zpětný leasing bytu, tedy že žalobce platbou zvýšeného nájemného bude splácet kupní cenu bytu, který si následně bude moci odkoupit za zůstatkovou hodnotu, v kupní smlouvě však bylo sjednáno pouze předkupní právo k bytu časově omezené na dobu trvání nájmu. Nájemné bylo navíc neopodstatněně nadhodnocené. Žalovaná zneužila situace žalobce a přiměla jej k uzavření nevýhodné kupní i nájemní smlouvy, což odporuje dobrým mravům.

15. Při posuzování merita věci soud postupoval dle ust. §§ 1796, 433, 583 a obecné ust. § 580 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

16. Dle ust. § 1796 o.z. je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

17. Dle ust. § 433 odst. 1 o.z. kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran. Dle odst. 2 se má za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním.

18. Dle ust. § 583 o.z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné 19. Dle ust. § 580 o.z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

20. Z relevantní judikatury soud uvádí následující:

21. Objektivním znakem lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod nemovitého majetku, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo - společně s naplněním alespoň jednoho (z níže rozvedených) subjektivních znaků lichevního jednání - mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Pokud takové okolnosti objektivního charakteru zaznamenány nebudou, soud přistoupí k posouzení hodnot těchto vzájemných plnění, kdy úvahy o hrubém nepoměru ve smyslu též výše připomenuté judikatury může zakládat skutkové zjištění o poskytnutém plnění, které představuje např. polovinu hodnoty plnění druhou smluvní stranou, tedy v podmínkách sledované smlouvy o převodu nemovitosti např. v situaci, kdy prodávající (vlastník nemovitosti) převádí vlastnického právo k nemovitosti nikoliv za cenu obvyklou (neboli tržní), ale za polovinu této jinak obvyklé (tržní) ceny. (k tomu srov. NS ČR sp.zn. 30 Cdo 670/2013, resp. 30 Cdo 4665/2009)

22. Jednající osoba se ve smyslu § 49a, věty první, obč. zák. může účinně dovolat podstatného omylu vyvolaného osobou, které byl právní úkon určen, jen jde-li o tzv. omluvitelný omyl. Omluvitelným je přitom jen takový omyl, k němuž došlo přesto, že jednající (mýlící se) osoba postupovala s obvyklou mírou opatrnosti (že vyvinula obvyklou péči), kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat k tomu, aby se takovému omylu vyhnul. (k tomu srov. NS ČR sp.zn. [spisová značka])

23. Obecně lze vycházet z toho, že soukromé právo v oblasti smluvní volnosti stanoví pouze hraniční korektivy, které mají ve vztahu ke smlouvám a právním jednáním obecně, představovat limity, ve kterých soukromé právo zasahuje při základním východisku, jímž je priorita platnosti smluv. V obecné podobě jde o případy neplatnosti právních jednání (§ 574, 578 o. z.), jež mohou být založeny mimo jiné porušením pravidel a zásad, na kterých je soukromé právo založeno. Jedním z těchto východisek je tzv. princip poctivosti (§ 6 o. z.) a zákaz zneužití práva (§ 8 o. z.). Právě postup označovaný jako zneužití je také východiskem úvah o konkrétní uzavřené smlouvě jako smlouvě lichevní ve smyslu § 1796 o. z. Tím se soukromé právo snaží bránit pod sankcí neplatnosti ujednáním, která jsou z obecného převažujícího pohledu považována za nepřijatelná pro zneužívající postup jedné ze smluvních stran, která zneužívá určitý existující handicap u smluvní strany druhé (tíseň, nezkušenost, rozumovou slabost, rozrušení, lehkomyslnost apod.), tj. postup, který není obecně tolerovatelný.

24. Námitky neplatnosti uzavřené kupní smlouvy z důvodu naplnění znaku lichvy dle ust. § 1796 o.z., ale ani z důvodu jednání v rozporu s dobrými mravy dle ust. § 580 o.z. soud neshledal důvodnými. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalobce nabyl byt v rámci dědického řízení v červnu 2021 a hned následující měsíc v červenci 2021 jej použil jako zajištění pro účely úvěru poskytnutého jeho společnosti [Anonymizováno] Hodnota bytu v obou případech, tj. jak v rámci dědického řízení, tak pro účely zajištění prvního úvěru, byla určena ve výši 5 300 000 Kč, resp. 5 400 000 Kč (vinkulace pojistného), v zástavní smlouvě je pak uvedena částka budoucích pohledávek z úvěrové smlouvy zajištěných nemovitostí do výše 5 560 000 Kč. Rovněž tak nabídka společnosti [Anonymizováno], kterou soudu předložil sám žalobce, kterou obstarala jeho matka, počítala s max. výší úvěru při zajištění bytem do výše 5 200 000 Kč. Lze tak učinit závěr, že žalobce měl dobrou povědomost o aktuální výši hodnoty bytu, která byla opakovaně různými subjekty potvrzena, s níž plně koresponduje i výše sjednané kupní ceny, která navíc zohledňovala fakt, že s nemovitostí byly spojeny ještě další závazky u [adresa], resp. vůči SVJ. V této souvislosti není bez významu ani to, že společnost žalobce, která uzavřela všechny úvěrové smlouvy, se dle výpisu z OR mimo jiné zabývá i realitní činností, jedná se tudíž o podnikatelský subjekt, u něhož je předpoklad, že s obdobným typem smluv může a pravděpodobně také přichází do styku v rámci své podnikatelské činnosti. Kupní smlouva byla navíc žalobci a stejně tak jeho matce, která zajišťovala prakticky veškerá jednání z pozice jednatele společnosti a ručitele, zaslána více než měsíc před jejím podpisem, a to včetně smlouvy o nájmu. Podstatné parametry obou návrhů smluv, kupní i nájemní, včetně variant výše nájemného v závislosti na trvání nájemní smlouvy, byly navíc žalobci a jeho matce zaslány i samostatně prostřednictvím emailu, takže odpadá i námitka přílišné složitosti smlouvy a nemožnosti jejího pochopení, resp. možnosti omylu při jejím výkladu. Jak žalobce, tak jeho matka ve všech uvedených úkonech jednali ve shodě a společně, přičemž oba mají dostatečné vzdělání i podnikatelské zkušenosti, aby rozumově obsáhli význam a případné důsledky uzavřených smluv. Soud v této souvislosti připomíná, že z dokazování emailovou korespondencí i výpovědí matky žalobce vyplynulo i to, že matka žalobce sama nejprve jednání se žalovanou ukončila, posléze se však za své jednání omluvila a žalovanou požádala o obnovení jednání. Odpadá tedy i námitka žalobce, že byl k uzavření smlouvy se žalovanou přinucen nátlakem žalované, naopak bylo prokázáno, že to byla jeho matka, která žalovanou sama kontaktovala a snažila se o obnovení jednání. Pokud žalobce uváděl, že byl při uzavírání smlouvy uveden v omyl, soud ani tuto námitku neshledal důvodnou. Z provedeného dokazování nijak nevyplynulo, že by žalobce mohl reálně předpokládat, že uzavření kupní a nájemní smlouvy pro něho bude mít jiné důsledky a vzniknou mu jiná práva, příp. povinnosti, než ta uvedená ve smlouvách. Jak shora vyloženo, obsahu a smyslu obou smluvních dokumentů bylo možné s běžnou mírou opatrnosti a pozornosti porozumět, případně byl dostatečný časový prostor pro možné vyjasnění konkrétních ustanovení žalovanou stranou na vyžádání žalobcem, když, jak uváděl žalobce i jeho matka ve svědecké výpovědi, intenzivně jednali několik měsíců. Definitivní verzi smluv žalobce obdržel a mohl prostudovat s dostatečným časovým předstihem. Soud konečně neshledal důvodnou ani námitku ohledně zneužití hospodářského postavení žalované. Jak shora vyloženo, v daném případě absentuje naplnění podmínky zneužití postavení žalované jako odborníka v daném oboru, neboť žalobce měl pro uzavření smlouvy dostatečnou odbornou znalost, nedošlo však ale ani k naplnění podmínky nerovnováhy, soud neshledal uzavřenou smlouvu nevýhodnou pro žalobce, a ani závislosti žalobce, který sám jednání se žalovanou inicioval a jí nabízené podmínky akceptoval. Pouze pro úplnost soud uvádí, že tyto závěry soudu bez dalšího korespondují i s dosavadním jednáním žalobce, který v období od června 2021, kdy předmětný byt získal do svého vlastnictví, s tímto bytem opakovaně zajišťoval své závazky z podnikání, a v rozmezí jednoho roku byt dvakrát zastavil a následně prodal.

25. Ze všech shora uvedených důvodů tedy soud uzavřel, že uzavřená kupní smlouva byla uzavřena platně, když důvody její neplatnosti soud neshledal. Z uvedeného důvodu soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. a II. tohoto rozsudku.

26. O nákladech státu soud rozhodl podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Stát vynaložil náklady v souvislosti s neprovedeným znaleckým posudkem přiznané usnesením ze dne 6. 5. 2024 č.j. 28 C 190/2023-143, ve znění usnesení MS v Praze, č.j. 12 Co 168/2024 ve výši 1 400 Kč. Žalobce, který byl v řízení zcela neúspěšný, nesplňuje předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, proto mu soud uložil povinnost tyto náklady v celkové výši 1 400 Kč uhradit. Lhůtu k náhradě nákladů řízení soud ponechal obecnou uvedenou v ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. (výrok III.)

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení spojených se zastoupením advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 5. ve spojení s ustanovením § 9 odst. 4 písm. a) a § 11 odst. 1 a 2 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 5 100 000 Kč (hodnota bytové jednotky dle uzavřené KS), tj. částka 28 700 Kč za každý z 7 úkonů právní služby [ustanovené § 11 odst. 1 písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, d) písemné podání ve věci samé – 3x vyjádření k žalobě, g) účast na jednáních soudu ve dnech 2.10.2023, 27.2.2024, 14.5.2024, 23.7. 2024, včetně 7 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 a. t. + DPH (výrok IV.)

28. Celkové náklady žalované ve výši 245 630 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ustanovení § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení