13 C 361/2023 - 270

Rubrum

Okresní soud v Mladé Boleslavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Zavadilovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa].

II. Nařizuje se prodej nemovitostí, a to pozemku st. p č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa], ve veřejné dražbě, s tím, že jeho výtěžek bude rozdělen mezi účastníky tak, že každému připadne jedna polovina tohoto výtěžku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v širším smyslu částku [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Vzájemná žaloba o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v širším smyslu se co do částky [částka], zamítá.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v užším smyslu.

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v širším smyslu.

VII. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi soudní poplatek ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VIII. Žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi náklady řízení ve výši 50 %, jejichž výše bude specifikována v samostatném usnesení.

IX. Žalovaná je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu v Mladé Boleslavi náklady řízení ve výši 50 %, jejichž výše bude specifikována v samostatném usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa] (dále též jen „předmětné nemovitosti“ nebo „pozemek st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]“). Svůj návrh odůvodnila tím, že žalobkyně a žalovaná vlastní každá podíl o velikosti id k předmětným nemovitostem, avšak je potřebné s ohledem na vztahy účastnic a absenci dohody o zrušení spoluvlastnictví zrušit spoluvlastnictví soudem. Navrhovala předně, aby byla nařízení dražba předmětných nemovitostí s rozdělením výtěžku, případně aby soud předmětné nemovitosti rozdělil v souladu se zápisem v katastru nemovitostí (dále též jen „KN“). Tj. že by byl pozemek st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], přikázán do výlučného vlastnictví žalované, a pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] žalobkyni. Žalovaná by byla zavázána k zaplacení vypořádacího podílu odpovídajícího rozdílu mezi hodnotou obou těchto pozemků. Předmětné nemovitosti nejsou nikým užívané, vyžadují rekonstrukci. Nejsou reálně dělitelné na jednotky. Vztahy mezi žalobkyní a žalovanou jsou nedobré. Cena předmětných nemovitostí je min. [částka]. V řízení předložila ocenění realitní kanceláří a znalecký posudek (dále jen „ZP“) č. [č. účtu] znalecké kanceláře XP [právnická osoba]., která ocenila pozemek st. p. č. [hodnota] s budovou č. p. [Anonymizováno] částkou [částka], a pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] částkou [částka]. Žalobkyně vůči požadavku žalované na tzv. širší vypořádání namítala započtení jí zaplacených částek vynaložených na úpravu a sekání trávníku provedeného třetí osobou dne [datum] v celkové výši [částka] a dne [datum] ve výši [částka]. Započítává tak celkem částku [částka] ([částka] + [částka]).

2. Žalovaná souhlasila se zrušením spoluvlastnictví účastnic, nesouhlasila se způsobem vypořádání. Požadovala, aby byly předmětné nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví žalované, ale pouze v případě, že bude soud pro určení obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházet nejprve z ocenění realitní kanceláří v rozmezí [částka] až [částka], posléze ze ZP znalce [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu], který určil tuto cenu ve výši [částka]. Pokud by soud dospěl k závěru, že obvyklá cena předmětných nemovitostí je vyšší, neměla zájem o jejich nabytí do vlastnictví. Se závěry ZP č. [č. účtu] znalecké kanceláře XP [právnická osoba]. (ZP předložený žalobkyní) nesouhlasila, neboť byly předmětné nemovitosti oceňovány nikoli jako jednotný funkční celek, ZP byl žalobkyní zadán tendenčně a nezohledňuje stav nemovitostí. Stejně tak nesouhlasila se ZP č. [č. účtu] uvedené znalecké kanceláře, který byl této zadán soudem za účelem ocenění předmětných nemovitostí jakožto jednotného funkčního celku. Zdůraznila, že dům je ohodnocen znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] jakožto „ruina“ a je s podivem, že tyto ZP stanovují markantně rozdílné obvyklé ceny předmětných nemovitostí. Předmětné nemovitosti nejsou v současné době užívány a vyžadují rekonstrukci, rodinný dům je bez topení a s vodou pouze ve sklepě. Rozdělení na bytové jednotky žalovaná vyloučila. Žalobkyně se po celou dobu nikterak nepodílí na nutných opravách a úhradách záloh dodavatelům médií. Žalovaná učinila předmětem řízení tzv. širší vypořádání spoluvlastnictví představované částkou [částka] obsahující náklady vynaložené žalovanou, a to zaplacené vyúčtování elektřiny v období od [datum] do [datum] částkou [částka], v období od [datum] do [datum] částkou [částka], v období od [datum] do [datum] částkou [částka], zálohy na elektřinu od 4/2025 do 6/2025 částkou [částka]. Dále jsou náklady žalované představovány vyúčtováním plynu za období od [datum] do [datum] na částku [částka], za období od [datum] do [datum] na částku [částka], za období od [datum] do [datum] na částku [částka], zálohy na plyn za 5/2025 až 6/2025 v částce [částka]. Co se týká sekání trávy třetí osobou, souhlasila pouze v případě, že by se žalobkyně a žalovaná podílely částkou ve výši každá [částka].

3. Soud ve věci provedl dokazování níže uvedenými listinami, znaleckými posudky a výslechem znalecké kanceláře prostřednictvím osoby podílející se na zpracování posudku – odhadkyně [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO].

4. Stejně tak vzal soud za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastnic učiněná v průběhu řízení, a to zejména, že vztahy mezi žalobkyní a žalovanou jsou napjaté. Rozdělení rodinného domu č. p. [Anonymizováno] na jednotky není možné. [právnická osoba] prochází rekonstrukcí, není aktuálně obyvatelná ani obývaná.

5. Žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastníky pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa], a to každá s podílem o velikosti id . Jedná se o rodinný dům v rekonstrukci, který je obklopen zahradou. Na zahradě (pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) se nachází pergola a garáž. Pozemky st. p. č. [hodnota] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jsou samostatně oploceny (prokázáno shodnými tvrzeními účastnic, výpisem z KN).

6. Žalovaná v řízení předložila ocenění nemovitostí realitní kanceláří, která předmětné nemovitosti ocenila dne [datum] tržní hodnotou [částka], prodejní hodnotu stanovila na částku [částka] až [částka] (prokázáno oceněním nemovitosti realitní kanceláří [jméno FO] ze dne [datum]). Žalovaná dále předložila soudu znalecký posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí jakožto jednotného funkčního ke dni [datum] ve výši [částka]. Zohlednil stáří domu 94 let (rok 1930 podle sdělení žalované), jeho stavebně-technický stav. Pro odhad obvyklé ceny použil 6 prodejů realizovaných v roce 2017 (1 prodej), 2018 (1 prodej), 2020 (1 prodej) a 2021 (3 prodeje). Znalec se vzhledem ke svému zdravotnímu stavu k ZP vyjádřil písemně v tom směru, že nemovitosti tvoří jednotný funkční celek, ačkoli by při ocenění pozemků každého jednotlivě byly ceny srovnatelné. Stavebně-technický stav stavby (č. p. [Anonymizováno]) je neobývaná „ruina“. Jde o 4 obvodové stěny s novou krytinou. V patře je „nějaký pokus“ o zahájení rekonstrukce. Problém jsou i okna. Ke kolaudaci bude potřeba posouzení tepelné účinnosti domu, okna by měla být trojitá, zateplení fasády atd. Objekt je připojen na el. proud, vodu, kanalizaci, plyn je u domu. Objekt není zateplený, do krovu připevněna tepelná izolace neznámé účinnosti. Prodej podobných stavebních ruin nebylo možné zjistit. Je registrován prodej domů, které jsou běžně užívány v dobrém stavu, proto použil k reálnosti ceny starší prodeje z roku 2021. Je možné dosáhnout odlišné ceny dvěma znalci, pokud jiný znalec bude vycházet z prodejů nemovitostí ve výborném stavu (prokázáno znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu] ze dne [datum], písemným vyjádřením znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum]).

7. Žalobkyně v řízení také předložila posouzení ceny tržní realitní kanceláří, která předmětné nemovitosti ocenila dne [datum] částkou [částka] (prokázáno expertním oceněním nemovitosti realitní kanceláří [právnická osoba] ze dne [datum] č. 348/2023/LK). Stejně tak předložila znalecký posudek znalecké kanceláře XP [právnická osoba]., která stanovila obvyklou cenu předmětných nemovitostí jakožto jednotlivých pozemků tak, že st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], ocenila částkou [částka], pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] částkou [částka]. Pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve skutečnosti tvoří zahradu k rodinnému domu č. p. [Anonymizováno], avšak žalobkyně zadala znalecký úkol tak, aby byl tento pozemek oceněn samostatně jako stavební pozemek k individuální výstavbě. Na znaleckém posudku pracovaly tři osoby, a to [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] (znalec). [právnická osoba] XP [právnická osoba]. pověřila [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO] k výpovědi u soudu k jimi zpracovanému znaleckému posudku, když výslechem bylo prokázáno, že předmětné pozemky byly oceňovány s aktuálními prodeji, tj. v roce 2024. Byl zohledněn i jejich stavebně-technický stav, tj. zejména že se jedná o rodinný dům procházející rekonstrukcí, neobývaný, se zohledněním vad i při osobní prohlídce, tj. stav domu hodnocen jako započatá rekonstrukce, existující podlahy, hrubá stavba, nové rozvody IS, podkroví již udělané s podlahami ve větší fázi rozpracovanosti. Spodní patro je hrubá stavba s hotovými rozvody. Střecha i okna hotové, zateplení nikoli, resp. zateplená pouze střecha a stropy. Jedná se o rodinný dům z roku 1945 podle sdělení žalobkyně. Předmětné nemovitosti tvoří jednotný funkční celek, avšak na ocenění by uvedené nemělo mít zásadní vliv. K porovnání byly použity podobné vzorky nemovitostí, tj. se zohledněním rozlohy pozemků, podlahové a užitné plochy, příslušenství k nemovitosti a na základě korekčních činitelů vzorky srovnali a stanovili obvyklou cenu nemovitostí podle zadání žalobkyně. Stáří porovnávaných nemovitostí bylo obdobné, neboť vycházeli z fotografií prodejů (ze systému INEM mají informace o fotografiích prodávaných nemovitostí, jejich rekonstrukcí, napojení na IS apod.). V letech 2021 – 2024 došlo k nárůstu cen nemovitostí, a to napříč republikou s ohledem na vyšší poptávku po nemovitostech. Pokud jde o označení pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jakožto zahrady v KN, tak s ohledem na nadřazenost územního plánu katastru nemovitostí hodnotila znalecká kancelář tento pozemek jakožto stavební určený pro bydlení (prokázáno znaleckým posudkem č. [č. účtu] ze dne [datum] a výslechem odhadkyně [tituly před jménem] [jméno FO] při jednání dne [datum]).

8. Soud v řízení ustanovil znaleckou kancelář XP [právnická osoba]. ke zpracování znaleckého posudku za účelem zjištění obvyklé ceny předmětných nemovitostí, když znalecký úkol zněl stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí jakožto jednotného funkčního celku. [právnická osoba] stanovila cenu obvyklou pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ve výši [částka]. Na znaleckém posudku pracovaly tři osoby, a to [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] (znalec). Oceňovaný rodinný dům je samostatný objekt, který má 1 nadzemní podlaží. Dům je částečně podsklepený, v objektu je půda a má vybudované podkroví. Objekt byl postaven odhadem v roce 1945, v roce 2020 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: vnější omítky – drobná, v roce 2021 střecha – celková, úprava dispozice – částečná (vybudování podkroví), rozvody elektřiny – celková v podkroví, v 1. NP v převážné části, rozvody odpadů – celková, rozvody vody – celková, topná tělesa a rozvody – částečná (pouze rozvody, bez topných těles), okna – celková, zateplení pláště – částečná (vnitřní zateplení stěn v podkroví, střechy a částečně stropů v 1. NP). Skla plastová s dvojsklem. Vady rodinného domu: podlahy – prvek chybí, vybavení – prvek chybí. Stav objektu lze charakterizovat jako v rekonstrukci. Do domu je zavedena elektřina o napětí 230 a 400 V a je dodávána z rozvodné sítě. Voda je přivedena z obecního vodovodu. Objekt je napojen na veřejnou kanalizaci. Zemní plyn není zaveden, přípojka je před domem. Stavba není vytápěna, topná tělesa a ohřev vody ještě v objektu nejsou. Sklon obou pozemků (st. p. č. [hodnota] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) je rovinatý. Oba jsou oplocené. Na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] se nachází hospodářská stavba a pergola (prokázáno znaleckým posudkem č. [č. účtu] ze dne [datum] a výslechem odhadkyně [tituly před jménem] [jméno FO] při jednání dne [datum]).

9. Reálně rozdělení předmětných nemovitostí podle stavu v KN (tj. na pozemek st. p. č. [hodnota] se stavbou a na pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]) není možné, neboť se jedná o rodinný dům v rekonstrukci s navazující zahradou (prokázáno fotodokumentací k v řízení provedených ZP, náhledem do KN). Reálné rozdělení domu č. p. [Anonymizováno] na jednotky není možné s ohledem na stav nemovitosti a případné značné stavební úpravy (prokázáno fotodokumentací k v řízení provedených ZP, shodnými tvrzeními účastnic). Vztahy mezi žalobkyní a žalovanou jsou nesouladné, napjaté (prokázáno shodnými tvrzeními účastnic).

10. Žalovaná zaplatila na vyúčtování elektřiny za období od [datum] do [datum] částku [částka], na vyúčtování plynu částku [částka] ([částka] + [částka]). Dále zaplatila zálohy na plyn za měsíc 4-6/2025 v celkové výši [částka], na elektřinu [částka] (prokázáno vyúčtováním plynu za období od [datum] do [datum] č. [hodnota] na částku [částka] a za období od [datum] do [datum] č. [hodnota] na částku [částka], vyúčtováním elektřiny za období od [datum] do [datum] č. [hodnota] na částku [částka], výpis záloh na elektřinu na období od [datum] do [datum], výpis záloh na plyn na období od [datum] do [datum]).

11. Žalobkyně zaplatila částku [částka] za sekání a likvidaci trávy ke dni [datum], za sekání trávy a částečný ořez stromů ke dni 9. 10 2024 částku [částka] (prokázáno příjmovými doklady ze dne [datum] a ze dne [datum]).

12. Žalobkyně před podáním žaloby vyzvala žalovanou k jednání o zrušení a vypořádání jejich spoluvlastnictví. Se žalovanou se neshodly na finálním řešení (prokázáno předžalobní výzvou vč. podacího lístku ze dne [datum], e-mailovou komunikací mezi zástupcem žalobkyně a žalovanou z 10-11/2023). Účastnice se prostřednictvím svých zástupců snažily o dohodu, avšak s ohledem na zcela odlišné představy o ocenění předmětných nemovitostí nedošlo ke smírnému řešení věci (prokázáno e-mailovou komunikací mezi zástupcem žalobkyně, žalovanou a její zástupkyní z 3-4/2024).

13. Žalobkyně a žalovaná v roce 2023 komunikovaly o potřebě posekání trávy na předmětných pozemcích, přičemž mezi nimi došlo k rozdílnému náhledu na cenu za uvedené služby. Žalovaná souhlasila s maximální částkou [částka] na osobu s tím, že jinak by uvedené zajistila sama, ochotná by byla zaplatit maximálně [částka], což je o 100 % více, než byla původní dohoda účastnic. Žalobkyně na uvedené reagovala v tom smyslu, že náklady za rok 2023 zaplatí. Pro rok 2024 žalobkyně informovala žalovanou, že počítá se zajištěním sekání žalovanou vč. odvozu a likvidace trávy za [částka] za sezonu. Žalovaná vyjádřila souhlas s tím, že senoseč za rok 2023 půjde za žalobkyní, další následné půjdou za žalovanou. Žalovaná také zaslala žalobkyni částku [částka] jakožto náklady za sekání trávy v roce 2023. Tuto částku žalobkyně žalované vrátila zpátky na účet (prokázáno e-mailovou komunikací z období 7/2023 – 8/2023).

14. Z následujících provedených důkazů soud neučinil žádní další (odlišná) zjištění v tom rozsahu, v jakém byl oprávněn tato přezkoumávat: ocenění bytu ze dne [datum], výpis z KN – LV č. [hodnota], smlouva o zprostředkování prodeje, kupní smlouva ze dne [datum]).

15. Soud v řízení neprovedl další navrhované důkazy účastnic, a to pro nadbytečnost, neboť měl veškeré skutkové okolnosti pro rozhodnutí o nárocích žaloby za dostatečně objasněné. Jednalo se o tyto navrhované důkazy: potvrzení o zániku zástavního práva, návrh na vklad, kupní smlouva ze dne [datum], inzerce nemovitostí, výslech [jméno FO]. Soud dále již nepřikročil k opakovanému výslechu znalecké kanceláře XP [právnická osoba]. k ZP č. [č. účtu] ze dne [datum], resp. oprávněné osoby, neboť závěry uvedené v ZP jsou náležitě odůvodněny a jsou podloženy obsahem nálezu, znalecká kancelář vyčerpala úkol v rozsahu, jak jí byl zadán, přihlédla ke všem skutečnostem, s nimiž se měla vypořádat a její závěry jsou podloženy výsledky řízení a nejsou v rozporu s výsledky ostatních provedených důkazů. Kromě uvedeného byla slyšena pověřená osoba za znaleckou kancelář k výslechu v rámci obhajoby ZP č. [č. účtu] ze dne [datum] při jednání soudu dne [datum], kdy byly sděleny veškeré potřebné informace k hodnocení obou uvedených znaleckých posudků (tj. způsob ocenění provádění znaleckou kanceláří, srovnávané nemovitosti, čerpání informací ze systému INEM).

16. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu skutkovému závěru.

17. Žalobkyně a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], a pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], vše v obci [adresa], k. ú. [adresa]. Každá vlastní id podílu. Mezi účastnicemi nepanují dobré vztahy. Reálné rozdělení věci není možné, neboť rozdělení rodinného domu na bytové jednotky by vyžadovalo další nákladné stavební úpravy, žádná z účastnic nemá zájem o tento způsob rozdělení a vztah mezi účastnicemi není souladný. Předmětné nemovitosti fakticky představují rodinný dům obklopený zahradou a plynule navazující zahradu větších rozměrů. Na zahradě se nachází pergola a další drobná stavba (garáž), zahrada slouží k rekreaci. Předmětné nemovitosti tvoří jeden funkční celek. Účastnice před podáním žaloby nedospěly k dohodě o vypořádání spoluvlastnictví.

18. Žalobkyně nemá zájem o přikázání nemovitostí do svého vlastnictví. Žalovaná pouze v případě, že by byly předmětné nemovitosti oceněny částkou max. [částka]. S ohledem na ocenění nemovitostí znaleckou kanceláří částkou [částka] (znaleckým posudkem č. [č. účtu] ze dne [datum]) žalovaná taktéž nemá zájem o nabytí předmětných nemovitostí do svého výlučného vlastnictví.

19. Žalovaná prokazovala (byť neprokázala) solventnost pouze pro případ ocenění nemovitostí jako celku max. částkou [částka], žalobkyně neprokázala svoji solventnost s ohledem na její postoj k věci. Soud tak solventnost účastnic blíže nezkoumal.

20. Obvyklá cena předmětných nemovitostí činí částku [částka]. Soud nepřihlédl k ocenění realitní kanceláří [jméno FO], neboť toto ocenění neobsahovalo žádné relevantní skutečnosti podporující závěr o ocenění částkou [částka]. K ocenění předmětných nemovitostí realitní kanceláře [právnická osoba] částkou [částka] soud nepřihlédl z důvodu, že v řízení byly k důkazu provedeny znalecké posudky, které mají relevantní vypovídací potenci. Soud však dospěl k závěru, že ZP zpracovaný znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], který ocenil nemovitosti částkou [částka], není přesvědčivý z následujících důvodů. Znalec [tituly před jménem] [jméno FO] při porovnávání prodejů srovnával prodeje z roku 2021. Ačkoli uváděné zdůvodnil tím, že se jedná o nemovitost v „dezolátním stavu, ruinu“ a proto vzal v potaz pouze prodeje z roku 2021 (resp. prodeje z roku 2017, 2018, 2020 a 2021), tak uvedené je zcela nevypovídající. Zcela tak absentuje zdůvodnění použití prodejů právě v roce 2021 a nikoli např. v roce 2022, 2023, 2024. Není žádného důvodu neporovnat uskutečněné prodeje v době vyhotovení ZP (rok 2024) a stanovit obvyklou cenu s určitou korekcí tak, jak učinila znalecká kancelář XP [právnická osoba]. Naopak znalecký posudek znalecké kanceláře XP [právnická osoba]. obsahuje srovnávané prodeje aktuální, tj. z roku 2025, když je zohledněn stav nemovitostí s porovnávanými prodanými nemovitostmi (byť se jednalo o porovnání i prodejů rodinných domů po rekonstrukci, znalecká kancelář k uvedenému přihlédla). Kromě uvedeného v letech 2021 – 2024 došlo k nárůstu cen nemovitostí, jak vyplynulo i z výslechu [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO].

21. Pokud jde o ohodnocení rodinného domu č. p. [Anonymizováno] na pozemku st. p. č. [hodnota] znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] jakožto „ruiny“, soud dospěl k závěru, že uvedené hodnocení není na místě. Dům je skutečně značného stáří, jak vyplynulo ze znaleckých posudků provedených v řízení k důkazu. Ale již na něm od roku 2020 probíhala rekonstrukce, alespoň základních prvků, a tedy nelze uvedené hodnotit jako „zříceninu“, což vyplývá i ze samotných fotografií přiložených k ZP č. [č. účtu] ze dne [datum]. Ačkoli objekt potřebuje další stavební úpravy, dospěl soud k závěru, že znalecký posudek znalecké kanceláře XP [právnická osoba]. je věrohodný oproti znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který své závěry uváděl pouze vágně (např. již zmíněné hodnocení objektu jako „ruiny“, použití prodejů z roku 2021 právě z důvodu posouzení obvyklé ceny „ruiny“).

22. Soud konstatuje, že ustanovená znalecká kancelář se prostřednictvím osoby pověřené k obhájení znaleckého posudku (byť) č. [č. účtu] ze dne [datum] (tj. nikoli k posudku č. [č. účtu] ze dne [datum]) při jednání dne [datum] podrobně vyjádřila a svůj postup přesvědčivě obhájila, ačkoli byl uvedený ZP zaměřen na ocenění v souladu se zadaným znaleckým úkolem žalobkyní, tj. oceňovala nejprve nemovitosti (pozemky) každou samostatně. Následně v rámci zadání znaleckého úkolu spočívajícího v ocenění předmětných nemovitostí jakožto jednotného funkční celku soud považuje znalecký posudek č. [č. účtu] ze dne [datum] za plně přesvědčivý s tím, že jak dospěla znalecká kancelář k výsledné ceně, bylo prokázáno již předchozím výslechem [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO] (neboť postup k ocenění obvyklou cenou vychází vždy z porovnání prodejů obdobné nemovitosti a za použití porovnání v systému INEM) a vycházel tak z ceny stanovené v uvedeném ZP. Tento tedy vzal za podklad pro své rozhodnutí.

23. Žalobkyně vynaložila finanční prostředky na vyúčtování elektřiny a plynu v celkové částce [částka] (vyúčtování plynu [částka] + [částka] + vyúčtování elektřiny [částka]). Jiné doklady prokazující náklady nebyly v řízení žalovanou předloženy. Žalovaná také zaplatila zálohy na elektřinu na období 4-6/2025 v celkové výši [částka], ve stejném období na plyn ve výši [částka].

24. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

25. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1140 odst. 2 souvětí prvé o. z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

26. V projednávané věci se žalobkyně domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků řízení, žalovaná se zrušením spoluvlastnictví souhlasila. Žádná z účastnic řízení skutkově netvrdila, že by žalobkyně žádala zrušení podílového spoluvlastnictví v nevhodnou dobu nebo k újmě žalované, a taková skutečnost ani jinak nevyšla najevo. Soud proto podílové spoluvlastnictví účastnic řízení výrokem I. zrušil.

27. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm podle § 1143 o. z. na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Je-li to možné, rozhodne soud podle § 1144 odst. 1 o. z. o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud podle § 1147 o. z. za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

28. V závazném pořadí způsobů vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu stojí na prvém místě rozdělení společné věci, včetně přeměny podílového spoluvlastnictví budovy na vlastnictví jednotek (usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

29. K rozdělení dosud společné nemovité věci na jednotky soud přistoupí jen tam, kde vztahy mezi účastníky řízení při užívání domu jsou po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Samotná okolnost, že účastníci řízení vedou spor o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je zpravidla důkazem, že vztahy mezi nimi nejsou nejlepší, avšak ani to nemůže vyloučit rozdělení domu na jednotky (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).

30. Z provedeného dokazování vyplynulo, že mezi účastnicemi řízení panují dlouhodobě nepříznivé vztahy. Ostatně i jejich neshody týkající se péče o zahradu svědčí o přetrvávajících špatných vztazích a absenci jejich vzájemné domluvy. Následkem uvedených neshod účastnic nedochází v podstatě k žádným investicím do nemovitostí (především budovy) a nemovitosti tak chátrají. Přitom právě budova a její společné části by po rozdělení budovy na jednotky vyžadovaly dosažení dohody účastníků řízení o provedení potřebných oprav a údržby a o nákladech na ně. Sami účastnice řízení rozdělení nemovitostí touto formou ani nenavrhovaly. V daném případě nelze očekávat, že by rozdělení společné nemovité věci (rodinného domu) na jednotky přineslo řešení sporu mezi účastnicemi řízení. Právě naopak, vedlo by ke vzniku dalších sporů o správu budovy. Z tohoto důvodu soud nepřistoupil k rozdělení budovy, která je předmětem podílového spoluvlastnictví účastnic řízení, na jednotky.

31. Žalobkyně dále navrhovala rozdělení nemovitostí tak, že by soud přikázal nemovitost – pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] žalobkyni a pozemek st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], přikázal do výlučného vlastnictví žalované. Rozhodovací činnost soudů se ustálila v závěru, že zejména pozemky přiléhající k obytným domům vytvářejí zpravidla s domem jediný funkční celek, slouží k lepšímu využití domu a také blízkost obytného domu, ve kterém vlastník zahrady bydlí, zlepšuje využití zahrady. Proto není v rozporu se zákonem postup, při kterém soud, jenž rozhoduje o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, přikáže pozemek - zahradu přilehlou k domu tomu, komu připadá dům, aniž by provedl jeho dělení (shodně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1181/2008, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1438/2014).

32. O takový případ jde i v projednávané věci. Obě pozemkové parcely st. p. č. [hodnota] (zahrada s RD) pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (zahrada) tvoří s budovou, která je součástí dosud společné stavební parcely, jediný funkční celek, protože slouží jejímu lepšímu využití (uvedené vyplývá i ze znaleckého posudku). I kdyby tedy pozemkovou parcelu č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] bylo možné oddělit, narušilo by takové dělení uvedený funkční celek, protože by vedlo ke zhoršení možnosti užívání domu a naopak. Mimoto ani v tomto případě nelze opomenou shora uvedené dlouhotrvající špatné vztahy mezi žalobkyní a žalovanou a lze proto očekávat, že i takové rozdělení dosud společných nemovitých věcí by vedlo ke vzniku dalších sporů.

33. Pro případ, že není možné reálné rozdělení věci, následuje přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu, to však samozřejmě za předpokladu, že spoluvlastník s přikázáním do svého vlastnictví souhlasí. Zákonem výslovně neuvedeným, z povahy věci však vyplývajícím, předpokladem tohoto způsobu vypořádání je nejen to, že o společnou věc má některý ze spoluvlastníků zájem, ale také to, že je schopen za ni zaplatit (nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. III. ÚS 687/2004).

34. V předmětné věci žalobkyně neměla zájem o přikázání nemovitostí do svého výlučného vlastnictví, žalovaná pouze v případě ocenění nemovitostí do částky [částka]. Jelikož v řízení byla zjištěna obvyklá cena nemovitostí ve výši [částka], soud již dále nezkoumal solventnost účastníků pro nadbytečnost a dospěl k závěru, že žádné z účastnic nebudou přikázány předmětné nemovitosti do vlastnictví z důvodů výše uvedených.

35. Pokud jde o námitku žalované ohledně výslechu odhadkyně [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO] k ZP č. [č. účtu] ze dne [datum] namísto znalce, je zřejmé, že znalecký posudek byl zpracován znaleckou kanceláři, a to v souladu se zákonem č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a ústavech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 254/2019 Sb.“). Tedy osoba znalce, [jméno FO], se podílela na zhotovení uvedeného ZP (stejně tak ZP č. [č. účtu] ze dne [datum]) v souladu s § 28 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb. s [jméno FO] a odhadkyní [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO]. Soud vyslechl znaleckou kancelář v souladu s § 28 odst. 6 zákona č. 254/2019 Sb., neboť znalecká kancelář pověřila k ústnímu podání ZP právě [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO] (viz pověření na č. l. spisu 174 podepsané mj. znalcem [jméno FO]). Soud má za to, že závěry relevantního ZP č. [č. účtu] jsou náležitě odůvodněny, jsou podloženy obsahem nálezu, bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. [právnická osoba] prostřednictvím pověřené osoby soudu jednoznačně vysvětlila, jakou cestou k závěrům znalecká kancelář dospěla a na základě jakých úvah. Uvedené soud konstatuje při vědomí, že soud sám není oprávněn přezkoumávat odborné závěry znalce a nahrazovat je vlastními závěry.

36. Jestliže není dobře možné reálné rozdělení dosud společných nemovitých věcí a žádný z účastníků řízení je nechce do svého výlučného vlastnictví, zbývá jako jediný způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků řízení nařízení jejich prodeje ve veřejné dražbě. Výtěžek se mezi účastníky řízení rozdělení v poměru, který odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům tak, jak je ve výroku II. uvedeno.

37. Podle § 1148 odst. 1 o. z. při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Podle odst. 2 téhož ustanovení každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.

38. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 téhož ustanovení započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

39. K otázce tzv. širšího vypořádání podílového spoluvlastnictví, kdy podíloví spoluvlastníci (v daném případě žalovaná navrhla v řízení širší vypořádání, žalobkyně navrhla započtení pohledávek) vzájemně vypořádají též pohledávky a dluhy na společné věci podle § 1148 o. z., soud podotýká, že takový způsob vypořádání je přípustný za použití § 1982 o. z. o započtení pohledávek. Započíst lze pouze splatné pohledávky, popř. splatné do 1 roku po účinnosti dohody nebo po zahájení tohoto soudního řízení. Uplatnila-li žalovaná pohledávku za žalobkyní ve výši z celkových plateb (vč. záloh) na platby elektřiny a plynu v částce [částka], pak se jednalo o investice do společné věci bezesporu odsouhlasené oběma spoluvlastníky. Na pohledávku se pohlíží jako na již splatnou a zahrnutou do vypořádání podílového spoluvlastnictví (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka], [spisová značka]). Soud však nezahrnul do požadované částky platby na zálohy elektřiny a plynu, ačkoli se zajisté jedná o platby, které budou v rámci jejich vyúčtování splatné do jednoho roku. Jedná se o platby zálohové, kdy není dané najisto, jaká částka bude konečně účtována účastnicím dodavateli energií za uskutečněnou spotřebu. Tedy přihlížel pouze k prokázaným platbám již splatným s ohledem na soudu žalovanou předložená vyúčtování. Soud nepřikročil k započtení žalobkyní navrhovaných částek za sekání zahrady a ořez stromů, neboť v řízení bylo prokázáno, že žalovaná již předem nesouhlasila s vysokou částkou za sekání zahrady s tím, že uvedené zajistí v roce 2024 sama. Žalobkyně dále sama v e-mailové komunikaci se žalovanou uvedla, že náklady za rok 2023 ponese sama, za rok 2024 uvedené měla zajistit žalovaná. Žalobkyně tak se svoji procesní obranou nebyla úspěšná. Výpočet pak soud promítl do výroku III. a IV. rozsudku, když žalobkyni zbývá zaplatit žalované na její pohledávku v rámci tzv. širšího vypořádání podílového spoluvlastnictví [částka] (viz skutková zjištění v bodu 23 tohoto rozsudku, tj. z částky [částka]), ve zbývající části, tj. co do částky [částka] soud žalobu zamítl. Třídenní lhůta ke splnění povinností žalobkyně výrokem III. byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.

40. Výrok V. o nákladech řízení o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v užším smyslu je odůvodněn § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého si každý z účastníků řízení nese své náklady sám. Soud vycházel z nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 404/22, ze dne [datum], přičemž zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám. Jiná situace by mohla nastat pouze v případě, že by soud zamítl návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z důvodů uvedených v § 1140 odst. 2 věta druhá o. z., kdy v takovémto případě by bylo možné hovořit o plném úspěchu ve věci, což se však v daném případě rovněž nestalo.

41. Výrok VI. o nákladech řízení o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v širším smyslu je odůvodněn § 142 odst. 2 o. s. ř., a to podle míry úspěchu za situace, kdy úspěch žalované činil 49 % (výrokem III. jí byla přiznána částka [částka] z částky [částka]), úspěch žalobkyně činil 51 % (kdy byla žaloba co do částky [částka] z částky [částka] zamítnuta), a je tak v zásadě shodný.

42. Výrokem VII. soud uložil žalované povinnost zaplatit soudní poplatek za řízení o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví v širším smyslu ve výši [částka] (se zohledněním jejího úspěchu ve věci ve výši 49 %), a to podle § 4 odst. 1 písm. j) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o soudních poplatcích“), neboť tento nebyl soudem vybrán po podání návrhu žalovanou. Výši poplatku vypočetl soud z částky uplatněné žalovanou jakožto pohledávky za žalobkyní ve výši [částka], tj. soudní poplatek podle položky 1 bod 1 písm. a) sazebníku poplatků činí do částky [částka] částku [částka]. Splatnost soudního poplatku soud stanovil podle § 7 odst. 1 ve spojení s § 4 odst. 1 písm. j) zákona o soudních poplatcích v délce tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

43. Soud současně uložil výrokem VIII. a IX. tohoto rozsudku žalobkyni a žalované povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v [adresa] náhradu nákladů řízení, neboť podle § 148 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V soudním řízení vznikly státu náklady spojené s vypracováním znaleckého posudku znaleckou kanceláří XP [právnická osoba]. č. [č. účtu] ke stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí (zadaného v souladu s § 120 odst. 2 o. s. ř. a spojené s výslechem [tituly před jménem] [jméno FO] [jméno FO] při jednání dne [datum] a vyjádřením znalce [tituly před jménem] [jméno FO], neboť tyto důkazy byly potřebné pro zjištění skutkového stavu a současně vyplývaly z obsahu spisu). Tyto náklady s ohledem na výsledek řízení budou uloženy účastnicím k úhradě ve výši 50 % každé. Celková výše bude stanovena v samostatném usnesení.

Poučení