13 C 515/2024 - 255

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Jelínkovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 1 287 444 Kč takto:

Výrok

I. Žaloba o uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 1 287 444 Kč, eventuálně o uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 1 187 444 Kč se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 100 986,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobce se podanou žalobou ve znění změny žaloby po žalované domáhal zaplacení částky 1 287 444 Kč, eventuálně pro případ, že soud dospěje k závěru, že smluvní pokuta je platná, aby mu byla žalovaná povinna uhradit částku 1 187 444 Kč. Svůj návrh odůvodnil tím, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 15. 7. 2022 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem byly vzájemné závazky smluvních stran směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „[adresa]“, přičemž předmětem koupě měl být rodinný dům č. [hodnota] na pozemcích parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] zapsaných v katastru nemovitostí u [právnická osoba], Katastrální pracoviště [adresa], na LV č. [hodnota], za kupní cenu ve výši 13 166 400 Kč, ze které již žalobce žalované uhradil zálohy celkem ve výši 1 974 960 Kč. Ve smlouvě byla sjednána smluvní pokuta ve výši 10 % kupní ceny pro případ, že žalobce poruší ve smlouvě specifikované smluvní povinnosti. Žalovaná adresovala žalobci výzvu k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy datovanou dne 7. 6. 2024, žalobce však žalovanou požádal o ukončení smlouvy, kdy mu objektivní okolnosti (změna na trhu hypoték od roku 2022 do 2024, kdy by žalobce hypotéku neobdržel), neumožňovaly kupní smlouvu uzavřít. Žalovaná následně adresovala žalobci odstoupení od smlouvy datované dnem 17. 7. 2024 z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy a zároveň vůči žalobci uplatnila smluvní pokutu, kdy žalobci uhradila rozdíl ve výši 687 516 Kč (složené zálohy 1 974 960 Kč mínus smluvní pokuta 1 287 444 Kč). Ačkoli žalobce vyzýval žalovanou k vrácení smluvní pokuty, žalovaná odmítla vrátit žalobci jakoukoli její část. Žalobce je ve vztahu k žalované v pozici spotřebitele a požívá z uvedeného titulu ochrany, kdy smlouva obsahuje evidentně zneužívající ujednání o smluvní pokutě, kdy pro případ porušení povinnosti žalobce (spotřebitele) činí pokuta 10 % kupní ceny, a pro případ porušení povinnosti žalované (podnikatele) činí pokuta 5 % kupní ceny. Ustanovení o smluvní pokutě je zjevně nevyvážené a ve výrazný neprospěch žalobce. Jedná se tak o zneužívající ustanovení způsobující jeho neplatnost a je v rozporu s dobrými mravy. V době, kdy žalovaná odstupovala od smlouvy, neměla zdaleka prodány všechny domy projektu, tudíž jí nemohla vzniknout ani škoda.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce neuznala. Žalovaná uvedla, že účastníci uzavřeli předmětnou smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy a že žalobce uhradil žalované na zálohách částku 1 974 960 Kč. Žalovaná doplnila, že došlo s ohledem na snížení zákonné sazby DPH (z 15 % na 12 %) ke snížení kupní ceny, a to z částky 13 166 400 Kč na částku 12 874 449 Kč vč. DPH. Žalovaná rozporovala, že by žalobce žalované sdělil, z jakého konkrétního důvodu kupní smlouvu neuzavře. Žalovaná uvedla, že dle průměrná výše hypotečních sazeb nových úvěrů v době uzavření budoucí smlouvy (7/2022) činila 4,72 %, průměrná výše hypotečních sazeb v době, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy (6/2024), činila 5,00 %, byl zde tedy pouze drobný rozdíl. Žalobce je ředitelem [Anonymizováno] (franšíza společnosti [právnická osoba]., poskytující realitní a finanční služby) s pobočkou v [adresa], kdy sám žalobce sám četně investuje do nemovitostí, kdy je vlastníkem 5 nemovitostí, přičemž jednotku č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené dne 20. 7. 2022 (tedy jen několik dní po uzavření budoucí smlouvy) za kupní cenu 6 900 000 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 4 810 000 Kč měl hradit hypotečním úvěrem. Jednotku č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] pak žalobce nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené dne 29. 5. 2023, tedy necelý rok po uzavření budoucí smlouvy, za kupní cenu 12 900 000 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 10 320 000 Kč měl hradit hypotečním úvěrem. Žalovaná tak měla za to, že buď si koupi žalobce rozmyslel, nebo měl v úmyslu zakoupit obě nemovitosti, nicméně přecenil své finanční možnosti. Ani jedno nelze klást k tíži žalované. Žalovaná po odstoupení od smlouvy uplatila nárok na úhradu smluvní pokuty, kdy tuto částku započetla oproti složené záloze ve výši 1 974 960 Kč a zbylou část ve výši 687 516 Kč vrátila žalobci. Smluvní pokuta ve výši 10 % z kupní ceny u dlouhodobých budoucích smluv kupních, kdy má developer povinnost vybudovat nemovitost, zkolaudovat ji, držet ji po celou dobu v rezervaci pro zájemce (budoucího kupujícího) za sjednaných smluvních cen, a to bez ohledu na vývoj trhu, je zásadně přiměřená a je na trhu zcela obvyklá. Developerské projekty jsou obvykle financovány externě, a to buď prostřednictvím bankovních či nebankovních úvěrů. Tyto úvěrující subjekty obvykle neposkytují prostředky bez zajištění jimi zadaného procenta prodejů na základě rezervačních či budoucích smluv, zároveň je pak developer povinen tyto prostředky vrátit, jakmile je projekt dokončen, zpravidla formou postupného umořování dluhu z každého prodeje, kdy zisk je až z prodejů posledních jednotek nebo domů. Uzavírání rezervačních a budoucích kupních smluv, jakož i jejich dodržení, je tak pro developera klíčové. Žádný právní předpis nepožaduje, aby byly pokuty ve smlouvě pro obě strany shodné, ostatně to není ani obvyklé. Výrazně častěji developerské smlouvy budoucí neobsahují žádné smluvní pokuty v neprospěch developera. Ostatně rizika plynoucí ze závazku pro žalovanou jako developera, jsou výrazně vyšší a plnění jejích povinností náročnější. Uváděl-li žalobce, že žalované nevznikla škoda, dané není pravdou, škoda vznikla, a to ať ta relativně minoritní ve vztahu k přípravě smluvní dokumentace, nákladům právního zastupování, nákladům na zprostředkování či na marketing apod., tak zejména ta majoritní s ohledem k ceně peněz, kdy doplatek kupní ceny ve výši 10 899 489 Kč měl být uhrazen dle budoucí smlouvy do 30 dnů od doručení výzvy k úhradě, tj. do 10. 7. 2024, předmětná nemovitost však prodána nakonec prodána až v roce 2025. Žalované vznikla škoda jistě minimálně ve výši 500 000 Kč.

3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Účastníci učinili nesporným, že mezi nimi byla dne 15. 7. 2022 uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem byly vzájemné závazky účastníků směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „[adresa]“, předmětem koupě měl být rodinný dům č. 15 za kupní cenu 13 166 400 Kč, přičemž změnou zákonné sazby DPH došlo ke snížení kupní ceny na částku 12 874 449 Kč, kdy žalobce žalované uhradil částku 1 974 960 Kč. Dále pro případ, že žalobce jakožto budoucí kupující poruší ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě své povinnosti, je žalobce povinen žalované jakožto budoucí prodávající uhradit smluvní pokutu ve výši 10 % kupní ceny. Dále, že žalovaná výzvou ze dne 7. 6. 2024 vyzvala žalobce k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy. Dále, že žalobce opakovaně žádal žalovanou o ukončení smlouvy, nicméně v nich neuvedl důvod, proč žádá smlouvu ukončit. Dále, že žalovaná doručila žalobci přípisem ze dne 1. 7. 2024 znění kupní smlouvy s výzvou k jejímu uzavření. Dále, že žalovaná ke dni 17. 7. 2024 odstoupila od smlouvy o budoucí kupní smlouvě z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobce a také, že žalovaná uhradila žalobci částku 687 516 Kč, tj. rozdíl mezi zálohou ve výši 1 974 960 Kč a smluvní pokutou ve výši 1 287 444 Kč. Z tohoto důvodu soud také neprováděl důkazy listinami e-maily žalobce z května 2024 a odstoupením od smlouvy ze dne 17. 7. 2024.

5. Účastníci uzavřeli dne 15. 7. 2022 smlouvu o budoucí smlouvě kupní, kdy se zavázali, že mezi sebou uzavřou kupní smlouvu týkající se prodeje předmětu budoucí koupě, tj. rodinného domu č. 15 (dále také jen jako „předmět koupě“), za kupní cenu 13 166 400 Kč včetně DPH. Účastníci se dohodli, že kupní smlouvu uzavřou nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy žalobce obdrží od žalované písemnou výzvu k uzavření kupní smlouvy. Kupní cena 13 166 400 Kč měla být uhrazena tak, že a) 1. záloha 150 000 Kč byla žalobcem zaplacena jako rezervační poplatek před podpisem této smlouvy, b) 2. zálohu 1 824 960 Kč žalobce uhradí do 5 dnů ode dne podpisu této smlouvy a c) doplatek 11 191 440 Kč žalobce uhradí na základě písemné výzvy žalované. Žalobce byl oprávněn od smlouvy odstoupit v případě, že a) podmínky pro uzavření kupní smlouvy nebudou splněny do 31. 3. 2025, b) na majetek žalované bude zahájeno oprávněné insolvenční řízení, c) žalovaná neuzavře s žalobcem kupní smlouvu ani do 50 dnů ode dne, kdy bude vydán kolaudační souhlas a přiděleno číslo popisné, nebo d) vyšší moci. Pro případ, že žalovaná neuzavře s žalobcem kupní smlouvu ani do 50 dnů ode dne, kdy bude vydán kolaudační souhlas a přiděleno číslo popisné či že na majetek žalované bude zahájeno oprávněné insolvenční řízení, byla žalovaná povinna uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná poté byla oprávněna od smlouvy odstoupit v případě, že a) žalobce neuhradí nebo nezajistí uhrazení kupní ceny řádně a včas, b) na majetek žalobce bude zahájeno oprávněné insolvenční řízení, c) žalobce neuzavře se žalovanou kupní smlouvu ani do 35 dnů ode dne, kdy žalobci bude prokazatelně odeslána výzva k uzavření kupní smlouvy, d) žalobce nesplní podmínky stanovené smlouvou, nebo e) vyšší moci. Pro případ, že žalobce neuhradí nebo nezajistí uhrazení kupní ceny řádně a včas, žalobce neuzavře se žalovanou kupní smlouvu ani do 35 dnů ode dne, kdy žalobci bude prokazatelně odeslána výzva k uzavření kupní smlouvy, žalobce nesplní podmínky stanovené smlouvou, nebo že na majetek žalobce bude zahájeno oprávněné insolvenční řízení, byl žalobce povinen uhradit žalované smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny, přičemž si účastníci sjednali, že nárok žalované na smluvní pokutu je žalovaná oprávněna započíst oproti nároku žalobce na vrácení zaplacené zálohy dle této smlouvy (smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy).

6. Žalobce v květnu 2024 žádal žalovanou o ukončení smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kdy také uvedl, že nebude souhlasit se sjednanou výší smluvní pokuty (e-mail žalobce ze dne 13. 5. 2024).

7. Žalovaná vyzývala žalobce dopisem ze dne 7. 6. 2024 k doplacení kupní ceny za předmět koupě, kdy ten již byl zkolaudován a bylo mu přiděleno číslo popisné, pročež byly splněny podmínky pro doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy (výzva k doplacení kupní ceny ze dne 7. 6. 2024).

8. Žalobce žádal o ukončení smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu, že se u žalobce dramaticky změnila situace (dopis ze dne 13. 6. 2024, dopis ze dne 15. 7. 2024). Žalobce žalované sdělil, že je ochoten kompenzovat nutně vynaložené náklady žalované na prodej předmětného domu ve výši 200 000 Kč včetně dalších drobných nákladů žalované, pročež žádal o vrácení smluvní pokuty ve výši 1 000 000 Kč (výzva k vrácení smluvní pokuty ze dne 24. 9. 2024). Žalobce dále vyzýval žalovanou k vrácení smluvní pokuty, neb ji považoval za zcela nepřiměřenou (odpověď ze dne 17. 10. 2024). Žalovaná reagovala na výzvu žalobce k vrácení smluvní pokuty tak, že neshledala výši smluvní pokuty ve výši 10 % z kupní ceny za nepřiměřenou, kdy s návrhem žalobce na její snížení nesouhlasila (odpověď na výzvu ze dne 8. 10. 2024, odpověď na dopis ze dne 4. 11. 2024).

9. Žalobce je ředitelem [Anonymizováno] na [adresa] (informace o žalobci z webových stránek). Žalobce je také podnikatel, má dvě živnostenská oprávnění, u 1. živnosti je předmět podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obory činnosti zprostředkování obchodu a služeb a nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí; u 2. živnosti je předmět podnikání realitní zprostředkování (výpis žalobce z živnostenského rejstříku).

10. Žalobce je od 19. 10. 2007 vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (výpis z katastru nemovitosti LV č. [hodnota]), od 9. 5. 2016 je vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (výpis z katastru nemovitostí LV č. [hodnota]), od 29. 7. 2019 je vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] (výpis z katastru nemovitostí LV č. [hodnota]), dále je od 3. 8. 2022 vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], kterou nabyl na základě kupní smlouvy ze dne 20. 7. 2022 za kupní cenu ve výši 6 900 000 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 4 810 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, přičemž na této nemovité věci vázne zástavní právo smluvní ve prospěch společnosti [právnická osoba]., a to pro veškeré pohledávky do výši 9 620 000 Kč vzniklé do 25. 8. 2057 (výpis z katastru nemovitostí LV č. [hodnota], kupní smlouva žalobce ze dne 20. 7. 2022), a v neposlední řadě je žalobce od 14. 6. 2023 vlastníkem nemovité věci, a to bytové jednotky č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], kterou nabyl na základě kupní smlouvy ze dne 29. 5. 2023 za kupní cenu 12 900 000 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 10 320 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, přičemž na této nemovité věci vázne zástavní právo smluvní ve prospěch společnosti [právnická osoba]., a to pro dluhy ve výši 10 370 000 Kč s příslušenstvím a další dluhy vznikající ze smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy v období od uzavření těchto smluv do 28. 2. 2074 do celkové výše 12 444 000 Kč (výpis z katastru nemovitostí LV č. [hodnota], kupní smlouva žalobce ze dne 29. 5. 2023, fotografie domu).

11. Co se týká vlastnického práva žalobce k bytové jednotce v [Anonymizováno], žalobce projevil zájem o koupi této nemovitosti v květnu 2022 (e-mail žalobci z května 2022), v lednu 2023 žádal banku o odhad pro možnost získání hypotečního úvěru na tuto nemovitou věc (e-mailová komunikace žalobce s[Anonymizováno][Anonymizováno] z ledna 2023), a v únoru 2023 mu poté byl hypoteční úvěr bankou schválen (e-mailová komunikace žalobce s [Anonymizováno] z února 2023).

12. Žalobce v průběhu roku 2023 a 2024 opakovaně žádal o osobní úvěr, jeho žádost však byla odmítnuta (výpis z bankovního a nebankovního registru).

13. Žalovaná soudu předložila koncepty několika developerských smluv, a to smluv o budoucí smlouvě kupní, z nichž vyplývá, že developer jakožto budoucí prodávající pro případ porušení jeho ve smlouvě specifikovaných smluvních povinností bude povinen zaplatit budoucímu kupujícímu smluvní pokutu až do výše 5 % z kupní ceny, přičemž pokud dojde k porušení smluvních povinností ze strany budoucího kupujícího, bude budoucí kupující povinen zaplatit developerovi jakožto budoucímu kupujícímu smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny, někdy i 15 % z kupní ceny, (zejména pro případ prodlení s úhradou kupní ceny či neuzavřením kupní smlouvy), (smlouvy o smlouvě budoucí kupní).

14. V době uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, tj. v červenci 2022, činila výše úrokových sazeb pro úvěry na nákup nemovitostí poskytujících bankami občanům ČR cca 4,7 %, v době, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy, tj. v červnu 2024, činila sazba cca 5 % (graf úrokových sazeb na čísle, sazby hypoték).

15. V srpnu 2022 byla zkolaudovaná 1 etapa výstavby projektu žalované a v červnu 2024 byla zkolaudovaná část druhé etapy výstavby projektu žalované (informace z webových stránek o další etapě, plán etap). V listopadu 2024 byl předmětný dům č. 15 již rezervován jiným zájemcem (printscreen z webových stránek žalované).

16. Žalovaná jakožto investor a [jméno FO], později [jméno FO], a [jméno FO] jakožto zájemci uzavřeli dne 18. 10. 2024 rezervační smlouvu, jejímž předmětem byl zájem zájemců o uzavření kupní smlouvy na předmětný rodinný dům za kupní cenu 13 166 400 Kč (rezervační smlouva ze dne 18. 10. 2024). Žalovaná s těmito osobami jakožto kupujícími následně dne 3. 4. 2025 uzavřela kupní smlouvu o prodeji předmětného rodinného domu, přičemž jejich vlastnické právo k předmětu koupě bylo zavkladováno do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu ke dni 4. 4. 2025 (printscreen z webových stránek žalované, kupní smlouva ze dne 3. 4. 2025, výpis z katastru nemovitostí LV č. 1139).

17. Žalovaná uhradila společnosti [Anonymizováno] jakožto zprostředkovatelské realitní kanceláři provizi za zprostředkování prodeje předmětu koupě žalobci v částce 75 000 Kč, ačkoli se prodej předmětného rodinného domu žalobci nakonec nerealizoval (účetní doklady, dohoda o vzájemném zápočtu pohledávek).

18. Soud zamítl návrh na doplnění dokazování listinami: rozhodnutí jediného společníka ze dne 28. 6. 2024 na čísle listu 15, příloha k účetní závěrce na čísle listu 24, výpis z obchodního rejstříku žalované na čísle listu 27, výpis z katastru nemovitostí LV č. [hodnota] na čísle listu 100, smlouva o realitním zprostředkování s realitní kanceláří [Anonymizováno], výslechem svědka [jméno FO], výslechem žalobce, vypracováním znaleckého posudku na výši škody vzniklé žalované, jakož i dalšími navrženými a nepovedenými důkazy, jelikož má soud za to, že tyto důkazy nejsou relevantní pro prokázání skutečností významných pro rozhodnutí ve věci.

19. Po takto provedeném řízení soud další dokazování neprováděl.

20. Svá skutková zjištění opřel soud o shora uvedené listinné důkazy, které zhodnotil v souladu s § 132 o. s. ř., tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru o skutkovém stavu.

21. Žalobce jakožto budoucí kupující a žalovaná jakožto budoucí prodávající uzavřeli dne 15. 7. 2022 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také jen jako „smlouva budoucí“), jejímž předmětem byly vzájemné závazky účastníků směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „[adresa]“, s předmětem koupě - rodinný dům č. 15 - za kupní cenu 12 874 449 Kč (původní kupní cena 13 166 400 Kč byla změnou zákonné sazby DPH snížena), kdy žalobce žalované uhradil částku 1 974 960 Kč. Účastníci si ve smlouvě budoucí sjednali, že pro případ, že žalobce poruší své smluvní povinnosti, bude povinen žalované uhradit smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny a pro případ, že žalovaná poruší své smluvní povinnosti a žalobce od smlouvy budoucí odstoupí, bude žalovaná povinna žalobci uhradit smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla oprávněna od smlouvy odstoupit mimo jiné v případě, že žalobce neuhradí kupní cenu či neuzavře se žalovanou kupní smlouvu na předmět koupě ani do 35 dnů ode dne doručení výzvy žalobci k uzavření kupní smlouvy. Žalobce žalovanou opakovaně žádal o ukončení smlouvy, aniž by uvedl důvod. Žalovaná vyzvala dne 7. 6. 2024 žalobce k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy, nicméně s ohledem na skutečnost, že žalobce neměl dále zájem kupní smlouvu uzavřít, žalovaná ke dni 17. 7. 2024 odstoupila od smlouvy budoucí z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobce. Žalovaná dále uhradila žalobci částku 687 516 Kč, tj. rozdíl mezi zálohou ve výši 1 974 960 Kč a smluvní pokutou ve výši 1 287 444 Kč. Žalobce, ač uzavřel smlouvu budoucí jako spotřebitel, také podniká v oboru zprostředkování obchodu a služeb; nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí; a realitní zprostředkování a dále je ředitelem [Anonymizováno] na [adresa]. Žalobce je vlastníkem 5 nemovitých věcí, kdy některé z nich pronajímá, přičemž nemovitou věc, bytovou jednotku v [Anonymizováno] nabyl v srpnu 2022 za kupní cenu ve výši 6 900 000 Kč, kdy část ve výši 4 810 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, a dále v červnu 2023 nabyl bytovou jednotku v [Anonymizováno] za kupní cenu 12 900 000 Kč, kdy část ve výši 10 320 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru. Žalobce projevil zájem o koupi bytové jednotky v [Anonymizováno] v květnu 2022, přičemž v únoru 2023 mu byl schválen hypoteční úvěr. Žalovaná s [jméno FO], později [jméno FO], a [jméno FO] uzavřela v říjnu 2024 rezervační smlouvu, jejímž předmětem byl zájem těchto osob o koupi rodinného domu č. 15, kdy následně v dubnu 2025 uzavřeli kupní smlouvu, na základě které se stali vlastníky předmětu koupě za kupní cenu 13 166 400 Kč.

22. Dle § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

23. Dle § 1785 o. z., smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

24. Dle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

25. Dle § 1788 odst. 2 o. z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

26. Dle § 1810 o. z., ve znění účinném od 1. 7. 2021 do 4. 1. 2023, ustanovení tohoto dílu se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (dále jen „spotřebitelské smlouvy“) a na závazky z nich vzniklé.

27. Dle § 1813 o. z., ve znění účinném od 1. 7. 2021 do 4. 1. 2023, má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

28. Dle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

29. Dle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

30. Dle § 2005 odst. 2 o. z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

31. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

32. Dle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

33. Soud vzhledem k výše uvedenému dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

34. Mezi účastníky byla v souladu s § 1785 o. z. uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, od níž žalovaná v souladu s § 2001 a násl. o. z. odstoupila z důvodu porušení smluvních povinností žalobce a uplatnila vůči němu nárok na smluvní pokutu dle § 2048 o. z., přičemž na základě ujednání účastníků žalovaná započetla svůj nárok na úhradu smluvní pokuty oproti nároku žalobce na vrácení zaplacené zálohy na kupní cenu. Mezi účastníky nebyly sporné skutkové okolnosti věci, rozhodné skutečnosti, pouze otázka platnosti a případně přiměřenosti sjednané smluvní pokuty ve výši 10 % kupní ceny, kterou měl žalobce žalované uhradit z důvodu nedoplacení kupní ceny za předmět koupě a neuzavření kupní smlouvy. V rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1121/2020 Nejvyšší soud uvedl, že „není vyloučeno posoudit ujednání smluvní pokuty jako (absolutně) neplatné právní jednání podle § 588 o. z.; v takovém případě nepřichází v úvahu její snížení. Nepřiměřeně vysoká smluvní pokuta nemůže z důvodu své nepřiměřené výše zakládat (absolutní) neplatnost ujednání pro rozpor s dobrými mravy, nýbrž může být důvodem k použití moderačního práva soudu (§ 2051 o. z.)“. Soud se proto nejprve zabýval platností sjednané smluvní pokuty, kdy dospěl k závěru o platnosti sjednané smluvní pokuty.

35. Ačkoli žalobce argumentoval tím, že smluvní pokuta je neplatná vzhledem k § 1814 odst. 1 písm. l) o. z., dle kterého jsou zneužívající vždy ujednání, která ukládají spotřebiteli pro případ porušení povinnosti nepřiměřenou sankci, v době uzavření smlouvy budoucí dané ustanovení občanský zákoník neobsahoval (pozn. o. z. znění účinné od 1. 7. 2021 do 4. 1. 2023). V dané době však bylo účinné ustanovení § 1813 o. z., dle něhož se má za to, že jsou zakázaná ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Žalobce uzavřel smlouvu jako spotřebitel, v důsledku čehož mají být aplikována ustanovení o. z. (hlava I, oddíl 1.) o závazcích ze smluv uzavíraných se spotřebitelem. Zneužití práva právo zakazuje (§ 8 o. z.). To, co je nepřiměřené, však nemusí být zneužívající. Zneužití je vždy protiprávní, nepřiměřenost může být legitimní. Ač by v daném případě mohl být případně aplikován § 1813 o. z. s ohledem na skutečnost, že smluvní pokuta vůči žalobci byla stanovena ve výši 10 % kupní ceny a smluvní pokuta vůči žalované na 5 % kupní ceny, tj. mohla by přicházet v úvahu významná nerovnováha stran v neprospěch žalobce, soud má za to, že přestože nejsou smluvní pokuty ve stejné výši, nejsou zároveň v rozporu s požadavkem přiměřenosti, kdy zde není významná nerovnováha práv a povinností stran v neprospěch žalobce jakožto spotřebitele. Soud má za to, že rozdíl mezi sjednanou smluvní pokutou vůči každému z účastníků je pochopitelný, legitimní již vzhledem k tomu, že žalovaná jako developer byla povinna projekt, předmět koupě, celý kompletně vybudovat a po danou dobu ho rezervovat pro žalobce za ujednanou kupní cenu, bez ohledu na případnou změnu vývoje cen na trhu s nemovitými věcmi či nákladů na materiál a práci, oproti tomu žalobce byl povinen „pouze“ sjednanou kupní cenu uhradit, ničeho dalšího se po něm pro možnost realizace výstavby či samotné koupě nepožadovalo.

36. V souladu s § 418 o. z. je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Tímto je spotřebitel definován jako slabší strana smlouvy, která na druhé straně bude mít vždy profesionála, kdy spotřebitel je osoba, která obvykle nemá žádné zvláštní znalosti a není vybavena stejně jako podnikatel. Spotřebitel je vymezen jako osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, tedy která jedná za účelem osobní potřeby ve smyslu spotřeby, nebo-li nečiní tak opakovaně za úplatu. Pouhá skutečnost, že předmět plnění je hodnotný a že tato osoba má i určité podnikatelské zkušenosti a znalosti, neznamená, že nejedná jako spotřebitel (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1835/2012). Z okruhu spotřebitelů nejsou vyloučeny ani osoby, které definici splňují, zároveň ale potřebné znalosti a zkušenosti mají. Dovolání se ochranných ustanovení spotřebitelského práva z jejich strany by bylo možno někdy považovat až za zneužití práva nebo za jednání odporující dobrým mravům. V daném případě bylo prokázáno, že žalobce je nejen ředitelem [Anonymizováno], franšíza společnosti [právnická osoba] poskytující realitní a finanční služby, ale také podnikatelem se dvěma živnostenskými oprávněními, u 1. živnosti je předmět podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obory činnosti zprostředkování obchodu a služeb a nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí; u 2. živnosti je předmět podnikání realitní zprostředkování. Žalobce dále vlastní několik nemovitých věcí, které pronajímá. Již z tohoto důvodu má soud za to, že žalobce není zcela běžným spotřebitelem, který by neměl potřebné znalosti či zkušenosti v oboru realit a financování, pročež se soud domnívá, že i pokud by připadalo v úvahu, že ujednání o smluvní pokutě je v rozporu s § 1813 o. z., tedy, že ujednání je v rozporu s požadavkem přiměřenosti, k čemuž však soud nedospěl, žalobce není osobou v oboru neznalou, byl si zcela vědom toho, za jakých podmínek smlouvu uzavírá, jaké jsou následky porušení jeho povinností a pouhá skutečnost, že si žalobce nakonec koupi předmětného rodinného domu rozmyslel, ač i z důvodu, že mu nebyl poskytnut hypoteční úvěr na financování předmětné nemovité věci, nemělo by být dané ustanovení zákona aplikováno. Ujednání o smluvní pokutě je tak dle soudu platně sjednané, kdy není v rozporu s o. z., ani v rozporu s dobrými mravy.

37. Žalobce v řízení nerozporoval, že by žalované uvedl důvod, proč hodlá smlouvu budoucí ukončit, kdy až v žalobě specifikoval, že se mu na koupi předmětného rodinného domu nepodařilo získat hypoteční úvěr, neboť se úrokové sazby od roku 2022 do roku 2024 výrazně zvýšily. V řízení však bylo prokázáno, že v době uzavření smlouvy budoucí, tj. v červenci 2022, činila výše úrokových sazeb cca 4,7 %, a v době, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy, tj. v červnu 2024, činila sazba cca 5 %, rozdíl tedy nebyl nijak markantní. Soud také přihlédl ke skutečnosti, že žalobce zakoupil 2 nemovité věci v době po uzavření předmětné smlouvy budoucí, a to bytovou jednotku v [Anonymizováno], nabytou v srpnu 2022 za kupní cenu ve výši 6 900 000 Kč, kdy část ve výši 4 810 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, a dále bytovou jednotku v [Anonymizováno], kterou nabyl v červnu 2023 za kupní cenu 12 900 000 Kč, kdy část ve výši 10 320 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, nehledě na skutečnost, že žalobce projevil zájem o koupi bytové jednotky v [Anonymizováno] již v květnu 2022, přičemž v únoru 2023 mu byl schválen hypoteční úvěr. Skutečnost, že žalobce případně následně již nesplnil podmínky pro poskytnutí dalšího hypotečního úvěru pro možnost koupi předmětu koupě, nemůže jít k tíži žalované.

38. Žalobce namítal, že žalované nevznikla téměř žádná škoda, případně jen ve výši odměny uhrazené zprostředkovatelské realitní kanceláři ve výši 75 000 Kč, a to již s ohledem na to, že předmět koupě byl v roce 2025 prodán, přestože žalovaná uvedla, že jí vznikla škoda minimálně ve výši 500 000 Kč. Soud se případnou výší škody v posuzovaném případě nezabýval, nezjišťoval její konkrétní výši a neprováděl k tomuto dokazování, neboť dle § 2048 odst. 1 o. z. může věřitel požadovat po dlužníkovi smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda či nikoli.

39. Soud se následně zabýval otázkou, zda je sjednaná smluvní pokuta ve výši 10 % kupní ceny přiměřená. Přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. se posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné. Pro možnost posouzení přiměřenosti nároku ze smluvní pokuty soud musel nejprve posoudit, jakou funkci měla předmětná smluvní pokuta plnit. Primárně lze vyjít z předpokladu, že každá smluvní pokuta se vyznačuje preventivní funkcí, neboť vytváří na dlužníka dodatečný nátlak, aby smluvní povinnosti dostál, respektive ji neporušil. Smluvní pokuta může dále plnit výlučně paušalizační funkci (paušalizace náhrady škody), nebo výlučně funkci sankční, případně dílem funkci sankční a dílem paušalizační. V pochybnostech je tedy možné vycházet z toho, že smluvní pokuta slouží k paušalizaci náhrady škody. Tento závěr se však nemůže prosadit tehdy, je-li utvrzená smluvní povinnost takové povahy, že škoda, kterou mohly strany v době ujednání smluvní pokuty předvídat, se v podstatné míře odchyluje od sjednané smluvní pokuty. Bude-li sjednaná výše smluvní pokuty významně nižší než škoda, kterou strany mohly očekávat, pak měla smluvní pokuta spíše funkci sankční. Naproti tomu přesahuje-li sjednaná výše smluvní pokuty významně očekávanou výši škody, pak smluvní pokuta měla jak funkci paušalizační, tak funkci sankční. Na sankční smluvní pokutu lze usuzovat zejména tehdy, je-li utvrzena povinnost, při jejímž porušení nehrozí věřiteli žádná škoda, kterou by byl dlužník jinak povinen nahradit za podmínek § 2913 o. z. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 2273/2022). Soud v posuzovaném případě dospěl k závěru, že smluvní pokuta měla funkci nejen preventivní, tj. nátlakovou, ale také dílem paušalizační (paušalizace náhrady škody) a dílem sankční. Soud tedy vycházel z předpokladu, že smluvní pokuta měla funkci preventivní, tj. nátlakovou, neboť měla na žalobce vytvářet dodatečný nátlak, aby smluvní povinnosti neporušil. Dále měla smluvní pokuta jak funkci paušalizační, tak funkci sankční, a to s ohledem na skutečnost, že sjednaná výše smluvní pokuty ve výši 1 287 444 Kč výrazně přesahovala očekávanou výši škody (žalovaná odhadovala výši škody na částku 500 000 Kč).

40. V daném případě žalobce uzavíral smlouvu budoucí v době, kdy disponoval finančními prostředky pro možnost koupě předmětného rodinného domu, neboť nemovitou věc v [Anonymizováno] nabyl v červnu 2023 (za kupní cenu 12 900 000 Kč, kdy část ve výši 10 320 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru), přičemž hypoteční úvěr mu byl schválen v únoru 2023. Žalobce si byl také vědom a byl srozuměn s tím, že pokud nesplní své smluvní povinnosti, bude povinen žalované uhradit smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny. Ačkoli se po cca 2 letech, kdy již mělo dojít k uzavření kupní smlouvy na předmět koupě, nikterak zásadním způsobem nezvýšily sazby hypotečních úvěrů, žalobce již nedisponoval finančními prostředky pro možnost koupě předmětného rodinného domu. Soud má za to, že ať žalobce přecenil své finanční možnosti či si koupi další nemovité věci jednoduše rozmyslel, dané by nemělo jít k tíži žalované. Žalobce si tak byl po celou dobu vědom toho, že pokud se žalovanou neuzavře kupní smlouvu a/či neuhradí kupní cenu, bude povinen žalované uhradit smluvní pokutu v určité výši, kdy smluvní pokuta byla stanovena pevnou částkou v čase se nijak neměnící. V daném případě měl žalobce žalované uhradit částku 1 287 444 Kč (po snížení kupní ceny s ohledem na snížení sazby DPH). Soud nepovažuje částku 1 287 444 Kč za nepřiměřenou, a to i vzhledem k hodnotě zajišťované povinnosti. Z pohledu přiměřenosti výše smluvní pokuty je na místě hodnotit jinak smluvní pokutu sjednanou ve formě pevně stanovené částky a smluvní pokutu sjednanou formou určité sazby za stanovenou časovou jednotku. Pevně stanovenou smluvní pokutu by bylo možno považovat za nepřiměřenou s ohledem na poměr mezi hodnotou zajištěné povinnosti a výší smluvní pokuty, kterou by v takovém případě byl dlužník povinen zaplatit i třeba jen za několik dnů prodlení. V daném případě byla sice částka sjednané smluvní pokuty vysoká, nicméně stanovená kupní cena a hodnota předmětu koupě, kterou měl žalobce nabýt (kupní cena ve výši 12 874 449 Kč, původně ve výši 13 166 400 Kč), byla taktéž vysoká. Žalobce měl po celou dobu trvání závazku jistotu, že se výše kupní ceny nebude časem nikterak zvyšovat, to platí taktéž o výši sjednané smluvní pokuty. Zároveň zde byl předpoklad, že případnou smluvní pokutu nebude hradit v řádech dnů či týdnů od uzavření budoucí smlouvy, kdy žalovaná předmět koupě měla teprve vybudovat. K uzavření samotné kupní smlouvy mělo dojít až po tom, co bude vydán kolaudační souhlas a rodinnému domu bude přiděleno číslo popisné. Žalobce tedy věděl, že časový rozptyl mezi uzavřením budoucí smlouvy a kupní smlouvy bude v řádech měsíců, v posuzovaném případě tomu byly dva roky. Prodlení žalobce tak nemělo žádný vliv na výši smluvní pokuty (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1121/2020, rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 330/2012 či usnesení Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 3043/20).

41. Soud vzhledem k uvedenému dospěl k závěru, že výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k zájmům žalované, které byly narušeny v důsledku porušení smluvních povinností ze strany žalobce a měly být smluvní pokutou chráněny. Soud nepovažuje za neobvyklé u takovýchto typů smluv budoucích uzavíraných s developery jakožto budoucími prodávajícími, že smluvní pokuta vůči developerům je nižší než smluvní pokuta vůči budoucím kupujícím. Povinnosti těchto stran se totiž zásadně odlišují. Developer musí zejména zajistit financování projektu, jeho výstavbu včetně zřízení kompletní infrastruktury a kolaudace, což s sebou přináší nemalé povinnosti, ať již z finančního či stavebního hlediska, přičemž povinností budoucího kupující je v podstatě pouhé uhrazení kupní ceny. Zajištění smluvní pokutou vůči žalobci ve výši 10 % kupní ceny, která je o polovinu vyšší, než je sjednaná smluvní pokuta vůči žalované, je tak v daném případě dle soudu legitimní a přiměřené.

42. Soud vzhledem ve všemu uvedenému dospěl k závěru, že sjednaná smluvní pokuta není neplatná, ani nepřiměřená, kdy tak žaloba není důvodná, pročež ji v celém rozsahu zamítl (výrok I.).

43. O nákladech řízení rozhodl soud § 151 odst. l o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalované v souladu s § 137 o. s. ř. přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 100 986,60 Kč. Náklady sestávají z odměny za zastoupení advokátem ve výši 13 460 Kč za každý ze 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření žalované ze dne 27. 1. 2025, účast při jednání dne 18. 6. 2025, vyjádření žalované k odvolání žalobce ze dne 8. 8. 2025, vyjádření žalované ze dne 5. 9. 2025, účast při jednání dne 10. 9. 2025) dle § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“), z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 2 700 Kč za 6 úkonů právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a také z daně z přidané hodnoty ve výši 21 % podle § 137 odst. 3 o. s. ř. Soud pro úplnost dodává, že žalované nepřiznal jako úkon podání ze dne 25. 6. 2025, neboť dané bylo pouze průvodním dopisem k dokládanému listinnému důkazu, nikoli vyjádřením ve věci. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalované. Třídenní lhůta k plnění plynoucí od právní moci rozsudku byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o. s. ř.

Poučení