20 Co 390/2025 - 284

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Ireny Saralievové a soudkyň JUDr. Renaty Hertlové a JUDr. Markéty Čermínové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČ [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 1 287 444 Kč k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 10. 9. 2025, č.j. 13 C 515/2024-255 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů odvolacího řízení 33 662 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta [Jméno advokáta B].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení 1 287 444 Kč, eventuálně 1 187 444 Kč, a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení 100 986,60 Kč. Žalobce se na žalované domáhal zaplacení uvedené částky s odůvodněním, že ji zaplatil žalované v rámci složené zálohy na základě smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne [datum] (smlouva o smlouvě budoucí), od níž žalovaná odstoupila dne [datum] z důvodu nedoplacení kupní ceny a žalobci vrátila ze zaplacené zálohy 1 974 960 Kč jen 687 516 Kč po odečtení smluvní pokuty 1 287 444 Kč. Žalobce dovozoval, že sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká a ujednání o ní nevyvážené v jeho neprospěch coby spotřebitele, neboť pro případ porušení jeho povinnosti byla smluvní pokuta sjednána ve výši 10 % kupní ceny a pro porušení povinnosti žalované ve výši 5 % kupní ceny. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s obranou, že rozdíl ve výši smluvní pokuty obou účastníků je v obdobných smlouvách obvyklý a odpovídá odlišným povinnostem a rizikům budoucího kupujícího a žalované coby developerky. Poukázala dále na to, že žalobce se pohybuje v oblasti realit a investuje do nemovitostí, po uzavření smlouvy se žalovanou uzavřel smlouvy na dvě další nemovitosti a kupní smlouvu se žalovanou si patrně rozmyslel, neboť přecenil své možnosti, což nelze klást žalované k tíži.

2. Soud I. stupně vyšel ze skutkových zjištění, popsaných v odstavcích 4. až 18. napadeného rozsudku, a na jejich základě učinil skutkový závěr, že žalobce jakožto budoucí kupující a žalovaná jakožto budoucí prodávající uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byly vzájemné závazky účastníků směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „[adresa]“, a koupi rodinného domu č. [hodnota] na pozemcích parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. [hodnota] u [Orgán veřejné moci] (nemovitost), za kupní cenu 12 874 449 Kč (původní kupní cena 13 166 400 Kč byla změnou zákonné sazby DPH snížena). Žalobce žalované uhradil zálohu 1 974 960 Kč a účastníci si sjednali, že pro případ porušení smluvních povinností bude žalobce povinen žalované zaplatit smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny, zatímco žalovaná žalobci smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla oprávněna od smlouvy odstoupit mimo jiné v případě, že žalobce neuhradí kupní cenu či neuzavře se žalovanou kupní smlouvu na předmět koupě ani do 35 dnů ode dne doručení výzvy žalobci k uzavření kupní smlouvy. Žalobce žalovanou opakovaně žádal o ukončení smlouvy, aniž uvedl důvod. Žalovaná ho vyzvala dne [datum] k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy a s ohledem na to, že žalobce neměl dále zájem kupní smlouvu uzavřít, odstoupila ke dni [datum] od smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy žalobcem. Žalobci uhradila 687 516 Kč, představující rozdíl mezi zálohou ve výši 1 974 960 Kč a smluvní pokutou ve výši 1 287 444 Kč. Žalobce uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí jako spotřebitel, sám nicméně podniká v oboru zprostředkování obchodu a služeb; nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, realitní zprostředkování, a dále je ředitelem [právnická osoba] v [adresa]. Žalobce vlastní pět nemovitostí, některé z nich pronajímá, byt v [adresa] nabyl v srpnu 2022 za kupní cenu ve výši 6 900 000 Kč, jejíž část ve výši 4 810 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, a v červnu 2023 koupil byt v [adresa] za kupní cenu 12 900 000 Kč, jejíž část ve výši 10 320 000 Kč hradil rovněž prostřednictvím hypotečního úvěru. Žalobce projevil zájem o koupi bytové jednotky v Dobřejovicích v květnu 2022 a v únoru 2023 mu byl schválen hypoteční úvěr. Žalovaná uzavřela v říjnu 2024 rezervační smlouvu ohledně rodinného domu č. [hodnota] s [jméno FO], později [jméno FO], a [jméno FO], kteří s ní v dubnu 2025 uzavřeli kupní smlouvu za kupní cenu 13 166 400 Kč.

3. Soud I. stupně po posouzení věci dle § 418, § 588, § 1785, § 1786, § 1788 odst. 2, § 1810, § 1813, § 2001, § 2004, § 2005 odst. 2, § 2048 odst. 1, § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.), za použití judikatury Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí pod sp. zn. 33 Cdo 1121/2020) neshledal žalobu důvodnou. Nepřisvědčil argumentaci žalobce, založené na neplatnosti ujednání o smluvní pokutě ve smyslu ustanovení § 1814 odst. 1 písm. l) o. z., které občanský zákoník v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí neobsahoval. Konstatoval, že v době od [datum] do [datum] ustanovení § 1813 o. z. zakazovalo ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Stran rozdílné sjednané výše smluvní pokuty pro žalobce (ve výši 10 % kupní ceny) a pro žalovanou (5 % kupní ceny) soud I. stupně nedovodil významnou nerovnováhu stran v neprospěch žalobce a konstatoval, že tyto smluvní pokuty nejsou v rozporu s požadavkem přiměřenosti. Rozdíl jejich výše je pochopitelný a legitimní proto, že žalovaná jako developer byla povinna projekt (předmět koupě) celý kompletně vybudovat a po danou dobu ho rezervovat pro žalobce za ujednanou kupní cenu, bez ohledu na případnou změnu vývoje cen na trhu s nemovitými věcmi či nákladů na materiál a práci. Oproti tomu žalobce byl povinen pouze sjednanou kupní cenu uhradit, ničeho dalšího se po něm pro možnost realizace výstavby či samotné koupě nepožadovalo. Žalobce uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí coby spotřebitel (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1835/2012), neboť z okruhu spotřebitelů nejsou vyloučeny ani osoby, které, byť definici spotřebitele splňují, zároveň mají potřebné znalosti a zkušenosti. Dovolání se ochranných ustanovení spotřebitelského práva z jejich strany by však bylo možné považovat až za zneužití práva nebo za jednání odporující dobrým mravům. Soud I. stupně poukázal na to, že žalobce je nejen ředitelem [právnická osoba], franšízy společnosti [právnická osoba]., poskytující realitní a finanční služby, ale také podnikatelem se dvěma živnostenskými oprávněními, včetně předmětu podnikání v oboru realitního zprostředkování, a současně vlastní několik nemovitých věcí, které pronajímá, není tedy zcela běžným spotřebitelem bez potřebné znalosti či zkušenosti v oboru realit a financování. Žalobce není osobou v oboru neznalou, byl si zcela vědom podmínek, za jakých smlouvu uzavírá, i následků porušení jeho povinností a pouhá skutečnost, že si koupi předmětného rodinného domu rozmyslel proto, že mu nebyl poskytnut hypoteční úvěr na jeho financování, by neměla vést k aplikaci § 1813 o.z., i kdyby byla jinak opodstatněna.

4. Soud I. stupně uzavřel, že sjednaná smluvní pokuta je platná, neboť není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy. Žalobce až v žalobě specifikoval, že se mu na koupi nemovitosti nepodařilo získat hypoteční úvěr, neboť se úrokové sazby od roku 2022 do roku 2024 výrazně zvýšily. V řízení však bylo prokázáno, že v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí v červenci 2022 činila výše úrokových sazeb cca 4,7 % a v době, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy v červnu 2024, činila sazba cca 5 %, rozdíl tedy nebyl markantní. Žalobce však zakoupil po uzavření smlouvy budoucí další dvě nemovitosti, v srpnu 2022 byt v [adresa] za cenu 6 900 000 Kč, z níž 4 810 000 Kč hradil z hypotečního úvěru, a v červnu 2023 byt [adresa] za cenu 12 900 000 Kč, z níž 10 320 000 Kč hradil též z hypotečního úvěru, nehledě na to, že zájem o koupi bytu v [adresa] projevil již v květnu 2022 a v únoru 2023 mu byl schválen hypoteční úvěr. Skutečnost, že žalobce následně již nesplnil podmínky pro poskytnutí dalšího hypotečního úvěru pro koupi nemovitosti, nemůže jít k tíži žalované. Případnou výší škody, vzniklé žalované porušením povinnosti žalobce, se soud I. stupně s odkazem na § 2048 odst. 1 o. z. nezabýval. Zabýval se však přiměřenost smluvní pokuty ve výši 10 % kupní ceny, přičemž vycházel za použití rozsudku Nejvyššího soudu pod sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 z funkcí, které měla smluvní pokuta plnit. Dovodil, že smluvní pokuta měla v daném případě funkci nejen preventivní a nátlakovou (měla na žalobce vytvářet dodatečný nátlak, aby smluvní povinnosti neporušil), ale také dílem paušalizační (paušalizace náhrady škody) a dílem sankční (výše smluvní pokuty přesahovala očekávanou výši škody 500 000 Kč). Vzal v úvahu, že žalobce uzavíral smlouvu budoucí v době, kdy disponoval finančními prostředky pro možnost koupě předmětného rodinného domu a byl si vědom smluvní pokuty pro případ nesplnění mluvní povinnosti, a přestože do doby možného uzavření kupní smlouvy se sazby hypotečních úvěrů podstatně nezvýšily, finančními prostředky pro koupi nemovitosti již následně nedisponoval. Pokud žalobce přecenil své finanční možnosti či si koupi další nemovité věci rozmyslel, nejde to k tíži žalované. Smluvní pokutu v pevně sjednané výši 1 287 444 Kč soud I. stupně neshledal vzhledem k hodnotě zajišťované povinnosti (kupní cena předmětu koupě ve výši 12 874 449 Kč, původně 13 166 400 Kč) nepřiměřenou. Uvedl, že žalobce měl po celou dobu trvání závazku jistotu, že se výše kupní ceny ani smluvní pokuty nebude měnit a zároveň byl předpoklad, že případnou smluvní pokutu nebude hradit v řádech dnů či týdnů od uzavření budoucí smlouvy, prodlení žalobce tak nemělo žádný vliv na výši smluvní pokuty (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu pod sp. zn. 33 Cdo 1121/2020, sp. zn. 23 Cdo 330/2012, usnesení Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 3043/20). S tímto odůvodněním soud I. stupně žalobu zamítl a podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.) přiznal procesně úspěšné žalované náhradu nákladů řízení ve specifikaci, popsané v odstavci 43. rozsudku.

5. Proti rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Setrval na tvrzení, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné ve smyslu § 1813 o.z., jelikož v rozporu s požadavkem přiměřenosti zakládá významnou nerovnováhu práv anebo povinností stran v jeho neprospěch coby spotřebitele, když je o 50 % vyšší než smluvní pokuta v neprospěch žalované. Dovozoval, že v daném vztahu také nesl nejistotu a rizika, spojená s developerským projektem, a poukázal na to, že zálohu složil ve výši 15 % z kupní ceny dva roky předem a žalovaná mohla z částky 1 974 960 Kč inkasovat úroky. Žalobce nesl riziko případného nevrácení zálohy při nerealizaci projektu či jiné nenadálé situaci, rizika obou stran tudíž byla vyrovnaná a nebyl důvod k rozdílné výši smluvních pokut. Vrácení zálohy nebylo nijak úročeno a žalovaná tak od něho měla „bezúročnou půjčku“. Pokud není smluvní pokuta neplatná, je namístě její výši s ohledem na významnou nerovnováhu práv a povinností smluvních stran v neprospěch spotřebitele moderovat. Soud I. stupně žalobci jako spotřebiteli ochranu odepřel s argumentací o jeho zkušenostech na trhu s realitami a financemi a vlastnictví několika nemovitostí, což jej však nezbavuje spotřebitelské ochrany. Zdroj příjmů žalobce pochází z jiné podnikatelské činnosti, která nemá s realitami nic společného a smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřel jako podnikatel. Soud I. stupně dále nesprávně posoudil funkci smluvní pokuty, jež podle samotné žalované plnila funkci paušalizované náhrady škody, která mohla žalované vzniknout pouze ve výši 75 000 Kč na odměně za zprostředkovatelskou činnost. Žádná další škoda prokázána nebyla a soud I. stupně ji ani nezjišťoval, přesto dospěl k závěru, že je smluvní pokuta ve výši 1 287 444 Kč je přiměřená. Konečně odvolatel soudu I. stupně vytkl, že neprovedl jím navržené důkazy, výslech zástupce realitní kanceláře, s nímž jednal o ukončení budoucí kupní smlouvy, znalecký posudek ke stanovení výše škody žalované a jeho účastnický výslech k okolnostem jeho žádosti o ukončení smlouvy, a že neposuzoval další okolnosti před a po odstoupení od smlouvy (např. zda si žalovaná sama nejednáním způsobila prodlení s prodejem nemovitosti dalšímu zájemci). Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

6. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku. Ve vyjádření k odvolání uvedla, že žalobce nelze v tomto vztahu vnímat jako nezkušeného spotřebitele, když působil jako ředitel realitní franšízy, je držitelem živnostenských oprávnění pro realitní zprostředkování a sám rozsáhle investuje do nemovitostí. Soud I. stupně nicméně nedovodil, že žalobce spotřebitelem v tomto případě není. Žalobce sám potvrdil, že v době podpisu smlouvy o smlouvě budoucí věděl, že úrokové sazby hypoték jsou na vzestupu, přesto se rozhodl ji podepsat a spoléhal na to, že sazby do doby dokončení stavby opět klesnou. Provedl tak spekulativní investiční rozhodnutí, které mu nevyšlo. Skutečnost, že se úrokové sazby nesnížily podle jeho očekávání, není změnou okolností ve smyslu § 1788 o. z. ani důvodem pro neplatnost smluvní pokuty či její moderaci. Právo by nemělo poskytnout ochranu spekulativním záměrům, které se nerealizovaly kvůli běžnému vývoji trhu. Riziko budoucího financování leželo plně na žalobci, který si ho měl být schopen vyhodnotit. Žalovaná poukázala v této souvislosti na § 6 a § 8 o. z., jež dopadají i na spotřebitele. Výše smluvní pokuty 10 % kupní ceny je v developerské praxi běžná, odůvodněná riziky, která nese developer a je v souladu se soudní judikaturou (rozsudky Krajského soudu v Praze sp. zn. 28 Co 24/2015, Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 330/2012, sp.zn. 33 Cdo 1121/2020). Z posledně citovaného rozhodnutí vyplývá, že smluvní pokuta nemůže být absolutně neplatná pro rozpor s dobrými mravy pouze z důvodu své nepřiměřené výše, která vede toliko k možnosti soudu moderovat její výši podle § 2051 o. z. V souladu s rozsudkem Nejvyššího soudu pod sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 měla i v tomto případě smluvní pokuta funkci preventivní (motivace žalobce splnit závazek v projektu s dlouhou dobou výstavby), kompenzační (jen přímé náklady a odhadované ztráty žalované by se blížily 500 až 700 000 Kč) a sankční, která je v soukromém právu legitimní. Žádný právní předpis nepožaduje, aby byly pokuty ve smlouvě pro obě strany shodné a soud I. stupně správně uzavřel, že postavení developera a budoucího kupujícího je v tomto kontraktu nesrovnatelné. Developer nese veškerá rizika výstavby, financování celého projektu, zajištění infrastruktury, kolaudace a riziko fluktuace cen materiálu. Pokud developer poruší smlouvu, kupujícímu se vrací jeho záloha, ale v opačném případě developer musí znovu prodávat, když po celou dobu výstavby nemohl s domem nakládat a držel jej pro žalobce v rezervaci. Žalobce měl po celou dobu výstavby jistotu pevné kupní ceny, ačkoli ceny stavebních prací a materiálů v daném období rekordně rostly. Toto riziko nesla žalovaná a žalobce se pokusil ze smlouvy vyvázat jen proto, že mu nevyšla spekulace na pokles úrokových sazeb. Skutečnost, že nedostal úvěr, si žalobce zavinil sám, neboť vyvíjel masivní akviziční činnost na realitním trhu, kterou bez problémů financoval bankovními úvěry. Je zřejmé, že v rozhodné době disponoval dostatečnou bonitou i úvěrovou kapacitou pro čerpání hypoték v řádech desítek milionů korun a skutečnost, že svoji úvěrovou kapacitu čerpal na nákup jiných nemovitostí, byla jeho svobodným rozhodnutím. K porušení smlouvy se rozhodl vědomě, účelově a rizika spojená s takovým postupem musí nést sám.

7. Z obsahu odvolání žalobkyně se podávají odvolací důvody ve smyslu § 205 odst. 2 písm. d) a g) o. s. ř. Odvolací soud proto z jeho podnětu přezkoumal napadený rozsudek, včetně předcházejícího řízení v intencích § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., odvolání však neshledal opodstatněným. Soud I. stupně provedl ve věci dostatečné dokazování a učinil odpovídající skutková zjištění, která správně posoudil za použití odpovídající judikatury i po právní stránce. Své závěry přiléhavě odůvodnil, odvolací soud s nimi souhlasí a může proto na vyčerpávající odůvodnění napadeného rozsudku pro stručnost převážně odkázat. Další důkazní návrhy žalobce soud I. stupně správně zamítl, neboť jejich provádění by bylo nadbytečné a nehospodárné, existence a výše škody žalované není pro věc rozhodná a průběh jednání mezi účastníky není významný, když žalovaná zjevně trvala na povinnostech dohodnutých ve smlouvě o smlouvě budoucí.

8. Soud I. stupně správně vycházel z toho, že žalobce uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí v postavení spotřebitele. Jeho závěr o platnosti ujednání o smluvní pokutě je primárně založen na tom, že ujednání o smluvní pokutě ve smlouvě účastníků nepředstavuje významnou nerovnováhu práv a povinností smluvních stran v neprospěch spotřebitele ve smyslu § 1813 o.z., nikoliv na charakteru činnosti žalobce a jeho zkušenostech v oboru realit a financí. S tímto závěrem se odvolací soud plně ztotožnil, samotný rozdíl výše smluvních pokut účastníků, odůvodněný povahou jejich smluvního vztahu a rozdílným charakterem a rozsahem povinnosti stran, významnou nerovnováhu v neprospěch spotřebitele nezakládá. Z povahy závazků, založených smlouvou o smlouvě budoucí, je zřejmé, že povinnosti stran byly diametrálně odlišné. Soud I. stupně správně reflektoval rozsah a význam závazku žalované prodat žalobci dokončený a pro něj rezervovaný rodinný dům, jehož výstavba byla v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí teprve zahájena v rámci projektu výstavby 11 rodinných domů. Závazek žalované v sobě z logiky věci zahrnoval splnění množství povinností, souvisejících se samotnou výstavbou rodinných domů bez vad a realizací finančně náročného projektu, dotčeného i změnami cen na trhu stavebních materiálů. Potenciální riziko žalobce, pro něhož ze smlouvy vyplývala především platební povinnost, omezená pevně stanovenou cenou, tak bylo nesrovnatelné s rizikem žalované. Nelze tak na podkladě rozdílné výše sjednané smluvní pokuty dovozovat zneužití postavení žalované coby podnikatele a nepřiměřené omezení práv žalobce jakožto spotřebitele. Žalobci byla ostatně výše smluvních pokut pro obě smluvní strany od počátku známa, měl možnost je svobodně zvážit a učinit odpovídající rozhodnutí.

9. Soud I. stupně rovněž správně dovodil, že není důvod k moderaci smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. Její pevně stanovená výše 1 287 444 Kč představovala 10 % kupní ceny nemovitosti a byla tedy přímo úměrná vysoké hodnotě nemovitosti, kterou měla žalovaná pro žalobce postavit. Žalovaná s odkazem na odpovídající soudní judikaturu připomněla, že taková výše smluvní pokuty není při realizaci developerských projektů neobvyklá. Soud I. stupně správně v souladu s rozsudkem velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, uveřejněném pod č. 76/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, zkoumal přiměřenost nároku žalované na smluvní pokutu na základě funkcí, jež měla v tomto případě plnit a přihlédl ke konkrétním okolnostem věci. Zatímco žalobce redukuje funkci smluvní pokuty jen na paušalizovanou náhradu škody, soud I. stupně správně dovodil, že smluvní pokuta primárně plnila funkci preventivní, vyplývající ze zájmu žalované na realizaci projektu výstavby, včetně finančního zajištění, která by byla významně ohrožena, kdyby více zájemců o rodinné domy z projektu porušilo své smluvní povinnosti obdobně jako žalobce. Smluvní pokuta měla nepochybně i funkci paušalizační, nikoliv však výlučně, jak žalobce nepřípadně dovozuje z vyjádření žalované, která v něm naopak zdůraznila rozsah svých povinností coby developera a zájem na realizaci projektu. Smluvní pokuta měla konečně i sankční funkci, neboť směřuje k postihu porušení smluvní povinnosti, které se právě žalobce v daném případě dopustil.

10. Nelze odhlédnout od toho, že žalobce porušil smlouvu vědomě a úmyslně v rámci svého spekulativního jednání, kdy záhy po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí realizoval koupi dalších dvou nemovitostí v hodnotě desítek milionů korun. Je zřejmé, že žalobce si v krátkém časovém horizontu sjednal koupi více nemovitostí a bylo jeho svobodným rozhodnutím, že dal přednost jiným nemovitostem před nemovitostí, kterou pro něho stavěla žalovaná, při němž si musel být vědom hrozící smluvní pokuty, sjednané právě proto, aby si zájemci koupi nemovitosti libovolně nerozmysleli. Na uvedeném závěru nic nemění případný pohyb v sazbách poskytovaných hypotečních úvěrů, který ostatně nebyl podle zjištění soudu I. stupně nijak výrazný, či vyčerpání úvěrové kapacity žalobce, neboť s těmito okolnostmi musel žalobce při realizaci více realitních obchodů počítat. Uvedené okolnosti vylučují možnost moderace smluvní pokuty, kterou lze uplatnit zásadně výjimečně. Z výše zmíněné judikatury se podává, že moderace sjednané smluvní pokuty může být užita jen tam, kde o nepřiměřenosti nároku z ní nepanují pochybnosti, neboť jen tehdy je soudní zásah do pohledávky věřitele ospravedlnitelný, což není tento případ.

11. Z uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek podle § 219 o. s. ř. potvrdil. Podle § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. má procesně úspěšná žalovaná právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení, která sestává z náhrady odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu) po 13 460 Kč podle § 7 bodu 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), s paušální náhradou jeho výdajů za tyto úkony po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a z 21% náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 5 842 Kč.

Poučení