13 C 66/2021- 251

Rubrum

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Drahozalovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená [anonymizováno] [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] pro: zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalované k nemovitým věcem, a to pozemku parc. č. St. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - rodinný dům [adresa], [obec], a pozemku parc. [číslo] zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Radostín nad Oslavou v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou se zrušuje.

II. Do výlučného vlastnictví žalobce se přikazují nemovité věci, a to pozemek parc. č. St. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - rodinný dům [adresa], [obec], a pozemek parc. [číslo] zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Radostín nad Oslavou v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou.

III. Žalobce je povinen na vypořádání spoluvlastnického podílu zaplatit žalované částku 2 425 000 Kč, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou na náhradě nákladů řízení částku 1 225 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou na náhradě nákladů řízení částku 1 225 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem označeným ve výroku tohoto rozsudku. Uvedl, že účastníci jsou spoluvlastníky uvedených nemovitostí každý jednou ideální polovinou, komunikace ohledně správy je mezi nimi komplikovaná, navíc stavba [adresa] vyžaduje vynaložení výrazných nákladů na údržbu a opravy, protože již desítky let chátrá. Žalobce je připraven do předmětných nemovitých věcí investovat a řádně je v zájmu občanů obce užívat, přičemž oprava objektu je nezbytná nejen z hlediska možnosti jeho využití, ale i z hlediska estetického, když současný stav vzhledu obce neprospívá. Navrhl, aby spoluvlastnictví bylo vypořádáno přikázáním všech nemovitostí do jeho vlastnictví s tím, že je připraven žalované zaplatit na vypořádání spoluvlastnického podílu odpovídající částku.

2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že nerozporuje skutečnost komplikované komunikace mezi účastníky ohledně správy nemovitých věcí. Úvodem však odmítla, že budova [adresa] desítky let chátrá a je nutná oprava tohoto objektu (přestože závěrem svého vyjádření potvrdila, že do budovy zatéká a oprava střešní krytiny je potřebná). Zdůraznila, že nemovité věci byly majetkem rodiny žalované, který jim byl zabaven a předán do správy Jednotě lidovému spotřebnímu družstvu. Žalovaná a právní předchůdkyně žalobce (paní [jméno] [příjmení]) nabyly dotčené nemovité věci do svého majetku v 90. letech v rámci uplatněných restitučních nároků. Po jejich navrácení musely provést kompletní rekonstrukci sociálních zařízení budovy, sanaci zdí a rekonstrukci komínů, byla napojena plynová přípojka, instalována kamna, dveře a okna byla osazena mřížemi. Do roku 2000 sloužila budova k provozu restauračního zařízení, které provozovala žalovaná. Po roce 2000 byla budova pronajímána, od roku 2015 slouží k provozu samoobslužné prodejny smíšeného zboží. Žalobce nabyl vlastnictví ke svému spoluvlastnickému podílu na základě kupní smlouvy ze dne [datum], od samého počátku začal vůči žalované projevovat nepřátelství. Žalovaná souhlasila se zrušením a vypořádání spoluvlastnictví, navrhla však, aby byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví.

3. Žalobce v reakci doplnil, že ze strany žalované byla budova po roce 2000 pronajímána, nájemci byl narušován veřejný pořádek, zejména hlukem v nočních hodinách, v souvislosti s provozem objektu parkovala vozidla na pozemcích obce a obyvatelé tak sami neměli ve středu obce kde zaparkovat. Dále upřesnil své další záměry s využitím objektu, a sice rozšíření plochy současné prodejny se smíšeným zbožím a využitím zbývajících prostor pro provozovnu služeb, do budoucna uvažuje o provedení nástavby s umístěním několika bytových jednotek, zejména pro starší občany.

4. Ve věci se konala dvě jednání a bylo provedeno místní šetření přímo v objektu budovy [adresa] a v místě přilehlé zahrady v [obec].

5. Při jednání dne [datum] žalobce uvedl, že na budově [adresa] byl proveden stavebnětechnický posudek týkající se střechy budovy, ze kterého vyplynula nutnost její opravy. Žalovaná uvedla, že k provedení prohlídky budovy nebyla přizvána, s výsledky posudku nebyla seznámena. Poukázala na další domy ve výlučném vlastnictví obce, které by byly způsobilé pro vybudování bytů pro seniory a do kterých obec přesto více než 10 let neinvestovala a nyní chátrají. Žalobce upřesnil, že výstavba bytů je výhledovou záležitostí, naopak zdůraznil, že sama žalovaná od nabytí vlastnického práva s objektem v podstatě nic významného nedělá a neinvestuje do něj. Žalovaná vysvětlila, že v roce 2017 měla zájem o odkoupení spoluvlastnického podílu od paní [příjmení], neměla však dostatečné finanční prostředky na úhradu kupní ceny.

6. V následujícím vyjádření žalobce ze dne [datum] mimo jiné upřesnil, že prostor ve dvoře domu [adresa] byl dříve využíván např. na výstavy chovatelů, od doby, kdy žalovaná objekt nabyla, je však uzavřen a je neudržovaný. Bylo by třeba ho otevřít a využít k parkování vozidel uživatelů domu a k zajištění přístupu k rampě sousední nemovitosti, čímž by byla zajištěna její obslužnost a tím pádem i plné využívání. Žalobce má v úmyslu předmětné nemovité věci uvést do takového stavu, aby obec nehyzdily a aby byly prostory plnohodnotně využitelnými pro obchod a služby, o pronájem již projevila zájem společnost [právnická osoba] Znovu poukázal, že žalovaná nemá žádnou smysluplnou představu o účelném využití objektu do budoucna, kdyby ji měla, tak by k její realizaci již přistoupila. Významné je i to, že účelné využití objektu do budoucna vyžaduje nejen finanční prostředky na vyrovnání hodnoty spoluvlastnického podílu druhého spoluvlastníka, ale i na rekonstrukci budovy, žalobce je k tomuto připraven.

7. Žalovaná ve svém vyjádření z [datum] zpochybnila připravenost žalobce do nemovitých věcí investovat, když dosud žádné investice neprovedl, odmítla estetické hledisko, když v obci se nacházejí domy v mnohem horším stavu, odmítla i další argumenty žalobce jako je několikaleté uzavření provozovny, parkování nájemců na obecním prostranství, neudržování prostoru dvora a zahrady. [jméno] by ráda zahradu obnovila, aby byla místem k odpočinku, vybudování parkoviště odmítá. Vyjádřila nesouhlas s prohlídkou budovy prvním znalcem [příjmení] [příjmení] i Ing. Pohankou.

8. Z informací o pozemku soud zjistil, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitých věcí v [obec] – pozemku parc. č. St. [číslo], jehož součástí je budova rodinného domu [adresa], a pozemku parc. [číslo] každý podílu o velikosti id. .

9. Z výzev žalobce k mimosoudnímu jednání ze dne [datum] a [datum] soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k uzavření dohody ohledně zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem s návrhem, že nemovité věci převezme do svého výlučného vlastnictví a žalované uhradí částku odpovídající obvyklé ceně jejího spoluvlastnického podílu, která bude zjištěna znaleckým posudkem. Z výzvy žalované k mimosoudnímu jednání ze dne [datum] soud zjistil, že i žalovaná vyzvala žalobce k domluvě nejdůležitějších oprav budovy s tím, že by nemovité věci převzala do svého výlučného vlastnictví a žalobci uhradila částku odpovídající obvyklé ceně jeho spoluvlastnického podílu.

10. Z plánu rozvoje obce Radostín nad Oslavou 2018 [číslo] soud zjistil koncepci a okruh plánovaných činností směřujících k rozvoji obce, včetně výstavby Domu pokojného stáří na místě usedlosti [adresa].

11. Z pokladních dokladů, faktur a výpisů z bankovních účtů předložených žalovanou soud zjistil, že v letech 1993 – 2005 byly provedeny drobné opravy nemovitých věcí, jako je oprava dveří, instalace mříží do oken, výměna podlahové krytiny, zavedení telefonu, oprava rozvodů, omítek, komínů, dále byla zrekonstruována sociální zařízení budovy (včetně vodoinstalace), provedena elektroinstalace v budově, přestavěn komín, provedena plynová přípojka včetně rozvodu plynu, opravena střešní krytina a žlaby, pořízena kachlová kamna. Nejvýznamnější investice byly provedeny do roku 2000, následně byly prováděny pouze drobnější opravy se snižující se četností, např. V roce 2005 byla pouze pořízena svítidla do skladu a vyměněny vypínače. Další oprava byla provedena až v roce 2007, a to drobná oprava dveří. Další investice byla doložena až v roce 2017, a to instalace nových dveří a další v roce 2021, obě strany uhradily rovným dílem drobnou opravu střechy.

12. Ze znaleckého posudku [číslo] vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] pro účely stanovení obvyklé ceny při prodeji nemovitých věcí původní spolumajitelkou paní [jméno] [příjmení] soud zjistil, že budova byla původně zemědělskou usedlostí, pořízena byla v roce [číslo], následně v roce 1931 přestavěná. Další úpravy byly provedeny po roce 1965 Jednotou spotřební družstvo [obec], byla adaptována na provozovnu pohostinství. V současné době je většina budovy značně opotřebovaná. Přístup k budově je dobrý, u budovy je možnost parkování, budova je napojena na inženýrské sítě. V současné době je rozdělena na dvě části, které jsou zevnitř propojené, v jedné části se dříve nacházel hostinec, nyní je nevyužitá, v další části se nachází prodejna potravin. Celkově je budova opotřebovaná, bude potřebovat větší údržbu a zejména nalezení vhodného využití, protože v současné době je z většiny prázdná. Bez využití bude ještě více chátrat. [ulice] zařízení budovy je převážně dožité a vyžaduje výměnu a modernizaci.

13. Soudu byla předložena rozsáhlá fotodokumentace, ze které zjistil současný stav nemovitých věcí, který si dále se stejným zjištěním potvrdil i při šetření na místě samém. Dále byly žalobcem předloženy dvě fotografie vozidel zaparkovaných před budovou, ze kterých však nelze blíže určit, komu vozidla patří a kdy byly fotografie pořízeny. S ohledem na cedule umístěné na domě lze pouze obecně dovodit, že fotografie pocházejí z doby, kdy byla restaurace v budově ještě provozována.

14. Z žádosti o řešení situace ze dne [datum] soud zjistil, že pan [jméno] [jméno], majitel sousední nemovitosti [adresa], se obrátil na žalobce s tím, že na předmětných pozemcích se nachází dva vzrostlé stromy, které svými větvemi poškozují střešní krytinu jeho stodoly. Ve své žádosti uvedl, že se obrací na žalobce, protože s žalovanou je velmi obtížná domluva. Je tak zřejmé, že přilehlá zahrada na pozemku parc. č. st [číslo] je dlouhodobě neudržovaná, když stromy již takto větvemi mohutně přesahují hranici pozemku.

15. Ze stavebnětechnického posudku střechy objektu [adresa žalobkyně] zpracovaného Ing. [jméno] [příjmení] dne [datum] soud zjistil, zpracovatel provedl prohlídku střechy. Dospěl k odbornému závěru, že hlavním problémem objektu je zatékání skrz střešní krytinu, která je sice nyní částečně vyspravena (výměna pouze jednotlivých kusů tašek), ale není zabráněno ve vhánění deště větrem nebo zafoukávání sněhu do půdního prostoru mezi střešními taškami. Tím dochází k vlhnutí dřevěného krovu i stropní konstrukce a obvodových stěn. Nefungujícími dešťovými žlaby dochází k vlhnutí základových konstrukcí, zemní vlhkost dále stoupá do nosných stěn, čímž může docházet k narušení statiky celého domu. [příjmení] konstrukce krovu jeví známky napadení dřevokaznými škůdci a houbami. Je nutné provést výměnu celého krovu včetně střešního pláště. Zpracovatel stanovil orientační cenu navrhovaného řešení ve výši 1 687 095 Kč včetně DPH.

16. Žádost o opatření na sousedním pozemku ze dne [datum] a rozhodnutí Krajského úřadu kraje [obec], odbor územního plánování a stavebního řádu ze dne [datum], které se týkají žádosti obce o vydání opatření na sousedním pozemku z důvodu výměny pojistkové skříňky přívodního elektrického kabelu do budovy [adresa], spočívající v trpění přístupu u umístění mechanizace na pozemku parc. [číslo] dokládají neschopnost komunikace mezi obcí a žalovanou.

17. Z oznámení o termínu spolu s doručenkou ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k účasti na předání a převzetí nemovitých věcí dne [datum]. Z předávacího protokolu z uvedeného dne soud dále zjistil, že žalovaná se tohoto předání neúčastnila, žalobci nebyly předány klíče od budovy, ani nebyla předložena nájemní smlouva se stávajícím nájemcem. Z výzvy ze dne [datum] spolu s doručenkou soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou s ohledem na její nepřítomnost při převzetí nemovitostí o stanovení nového termínu jednání o dalším postupu při hospodaření se společným majetkem, zároveň ji vyzval k předání alespoň jednoho klíče od vstupních dveří do prodejny nájemce. Ze zápisu jednání spoluvlastníků ze dne [datum] soud zjistil, že bylo řešeno vydání klíčů od nemovitosti obci, osazení nového zámku na bráně do dvora. Ze žádosti o zaslání informací ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná se ohradila proti předání nemovitých věcí bez její přítomnosti a jejího souhlasu, vyžádala seznam lidí, kteří prohlídku prováděli, a veškeré pořízené fotografie. Ze zápisu z jednání spoluvlastníků ze dne [datum] soud zjistil, že byly projednány podmínky nové nájemní smlouvy, doba nájmu byla dohodnuta do konce roku 2020 za nájemné 1 000 Kč měsíčně pro každého ze spoluvlastníků. S projednáním podmínek vyrovnání nájmu od [datum] žalovaná nesouhlasila a jednání opustila. Ze zápisu z jednání spoluvlastníků ze dne [datum] soud zjistil, že se účastníci dohodli na prodloužení nájemní smlouvy stávajícím nájemcům, také se dohodli na nutnosti schůzky kvůli dohodě o opravách nemovitosti s tím, že termín navrhne žalovaná. Z výzvy ze dne [datum] spolu s doručenkou soud zjistil, že žalobce vyzval žalovanou k řešení problému se zatékáním do budovy [adresa] a stanovisko k celkové opravě střechy. Ze sdělení ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná nabídla dva termíny k jednání. Ze zápisu z jednání spoluvlastníků ze dne [datum] soud zjistil, že bylo řešeno zatékání u okna a byla domluvena oprava. Z uvedených dokumentů i z dalších listin jako je dopis žalované ze dne [datum], sdělení Policii ČR ze dne [datum] včetně fotodokumentace, další fotodokumentace (fotografie sněhu, stánků a posezení před budovou), výzvy žalované ze dne [datum], [datum], [datum]) soud souhrnně zjistil, že komunikace mezi účastníky je problematická, nedokáží se shodnout ani na nejzákladnějších úkonech při správě společné věci (jako je např. předání klíčů), obě strany stále upozorňují na nutnost alespoň dílčích oprav střechy, účelné kroky však nejsou schopni dohodnout.

18. Soud provedl šetření na místě samém, při kterém zjistil, že v části budovy je nyní umístěna samoobslužná prodejna smíšeného zboží, prostory bývalé restaurace současní nájemci částečně využívají jako sklad. Budova je v horším technickém stavu, na první pohled je vidět, že není účelně využívána a není udržována, její vnitřní vybavení je evidentně opotřebované a poškozené (podlahová krytina, světla, vypínače apod.). Budova je velmi členěná, jednotlivé místnosti, které dříve sloužily jako skládky, kuchyně, šatna pro zaměstnance apod. jsou zaskládané nepotřebnými věcmi a krabicemi. Je evidentní, že některé žalovanou tvrzené opravy byly provedeny pouze částečně a v nejnutnějším rozsahu (jako např. přípojka vody patrná ve skladu; jističe a rozvaděče elektřiny jsou staré několik desítek let). Vedle vstupu je dokonce patrná veliká díra ve stropu (propadlý strop), která je provizorně zakryta dřevěnou deskou. Ve druhé části budovy se nachází standartní provozovna prodejny se smíšeným zbožím. Udržované není ani okolí budovy, dvůr je zarostlý a přes křoviny a stromy v podstatě nepřístupný.

19. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] 2021 soud zjistil, že stavebnětechnický stav budovy je průměrný, objekt je dlouhodobě bez údržby, probíhají zde pouze nutné opravy. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV [číslo] to domu [adresa] včetně součástí a příslušenství je 4 850 000 Kč. Žalobce i žalovaná s takto zjištěnou výší obvyklé ceny souhlasili.

20. Z mimořádného výpisu bankovního účtu č. [bankovní účet] vedeného na jméno žalované soud zjistil, že ke dni [datum] je zde veden konečný zůstatek 1 284 575 Kč. Z mimořádného výpisu bankovního účtu č. [bankovní účet] vedeného také na jméno žalované je ke dni [datum] veden konečný zůstatek 126 392 Kč.

21. Z návrhu kupní smlouvy, výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] pro k.ú. Bosonohy a prohlášení [právnická osoba] a.s. soud zjistil, že [právnická osoba] a.s. má zájem o koupi spoluvlastnického podílu žalované na nemovitých věcí v k.ú. Bosonohy za kupní cenu 1 300 000 Kč. Z prohlášení společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že i tato společnost má dlouhodobý zájem o koupi spoluvlastnického podílu žalované na uvedených pozemcích.

22. Z výpisu účtu č. [bankovní účet] vedeného na žalobce soud zjistil, že ke dni [datum] činil konečný zůstatek 4 636 378 Kč. Žalobce soudu dále předložil výpis z bankovního účtu vedeného na jméno žalobce u [obec] národní banky, ze které soud zjistil, že konečný zůstatek na tomto účtu činí ke dni [datum] částku přes 8 000 000 Kč.

23. Z vyjádření společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že tato společnost projevila zájem o pronájem prostoru v prvním nadzemním podlaží budovy [adresa].

24. Žalovaná předložila soudu důkazy k prokázání stavu jiných nemovitých věcí na území [obec] ve vlastnictví žalobce jako je výpis z katastru nemovitostí k pozemku parc. č. St. 22, jehož součástí je zemědělská usedlost [adresa], fotodokumentace stavby, katastrální mapy se zachycením pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] fotodokumentace pozemků, informace o pozemku parc. [číslo] fotodokumentace pozemku. Zjištění z těchto důkazů však pro rozhodnutí soudu nebyla významná, jak bude dále vysvětleno.

25. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], místostarostky obce Radostín nad Oslavou soud zjistil, že obec v roce 2017 koupila od paní [příjmení] spoluvlastnický podíl, protože měla zájem o možnost podílet se na opravách nemovitostí, zvlášť když se nachází uprostřed obce, dále možnost podílet se na řešení opakujících se problémů s omezováním veřejného prostranství před budovou, odkud odjíždí autobusy na různé akce obyvatel a školy, možnost zajistit obslužnost vedlejší budovy [adresa], která by díky přístupu k rampě mohla mít pro obyvatele obce mnohem širší využití. Obec má zájemce o nájem dalších částí této budovy, přístup k rampě kvůli zásobování je však podmínkou. Na žádných opravách, mimo výměny několika tašek na střeše, se však účastníci nedokázali shodnout, i když jednání opakovaně vedli. Potvrdila záměry s budoucím využitím objektu tak, jak je přednesl žalobce. Potvrdila, že v rozpočtu obce jsou schválené finanční prostředky na vplacení vypořádacího podílu, ve vedení obce je na tomto shoda.

26. Soud neprovedl důkaz svědeckou výpovědí pana [jméno] [příjmení], bývalého starosty [obec], k prokázání úrovně vztahů mezi účastníky, když spatné vzájemné vztahy zcela jednoznačně vyplynuly z ostatních provedených důkazů a výslech svědka k této věci by byl nadbytečný.

27. Žalobce závěrem navrhl zrušení spoluvlastnictví a přikázání nemovitých věcí do jeho výlučného vlastnictví s tím, že by soud měl zohlednit, že žalovaná nemovitost užívala pouze krátkou dobu, objekt nebyl potřebně udržován, současné využití není optimální a žalovaná na rozdíl od žalobce během řízení žádnou svoji vizi dalšího účelného využití budovy nepředložila, žalovaná neprokázala schopnost vyplatit vypořádací podíl ani financovat potřebnou rekonstrukci. Žalovaná závěrem také navrhla zrušení spoluvlastnictví a přikázání nemovitých věcí do jejího výlučného vlastnictví, situaci srovnala s událostmi v 50. letech, kdy nemovitosti byly tetě žalované odebrány a znárodněny, či s postupem při vyvlastnění majetku státem. Zdůraznila, že současný technický stav nemovitostí je důsledkem chování obou spoluvlastníků, žalobce sice přednesl vizi budoucího využití, žádné další kroky k jejímu naplnění však neučinil, plány žalované byly zmařeny právě žalobcem. Byla to právě žalovaná, kdo zajistil současné nájemce prodejny.

28. Soud vzal za zjištěné, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý v rozsahu jedné ideální poloviny, cena těchto nemovitostí je 4 850 000 Kč. Komunikace mezi účastníky je problematická, na základních krocích správy společných nemovitostí se nedokáží shodnout, oba účastníci nechtějí setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu a mají zájem získat celé nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Žalobce nabyl svůj spoluvlastnický podíl v roce 2017 kupní smlouvou uzavřenou s paní [jméno] [příjmení]. Žalovaná nabyla svůj spoluvlastnický podíl v restituci v 90. letech, nemovitosti původně vlastnila a užívala její teta, paní [jméno] [příjmení] [adresa] není reálně dělitelný, související pozemek by reálným rozdělením ztratil v jedné části přístup z veřejné komunikace. V objektu byl do roku 2000 provozován žalovanou hostinec, následně byl pronajímán různým subjektům provozujícím také restaurační zařízení, od roku 2015 je pronajímán provozovatelům prodejny se smíšeným zbožím. Samotná prodejna je umístěna v menší části objetu, velký sál v hlavní části objektu je nájemci používán zčásti jako sklad zboží, přilehlé technické místnosti (bývalé skladovací prostory, šatna, kuchyň apod.) používány nejsou, využívána nijak není ani spodní část objektu. Žalovaná spolu s právní předchůdkyní žalobce provedla investice do modernizace a oprav budovy, převážnou část v letech 1993 až 2000, kdy byla zrekonstruována sociální zařízení včetně vodoinstalace, provedena elektroinstalace, přestavěn komín, přivedena plynová přípojku včetně rozvodů plynu, opravena střešní krytina a pořízena kachlová kamna, která zde stojí dosud. V následujících letech byly prováděny pouze drobnější opravy s menší četností a od roku 2005 v podstatě opravy prováděny nebyly mimo instalace nových dveří v roce 2017 a výměny menšího množství střešních tašek v roce 2021. Stavebnětechnický stav objektu je průměrný, problémem je především zatékání skrz střešní krytinu, v důsledku čehož dochází k vlhnutí dřevěného krovu i stropní konstrukce a obvodových stěn, v hlavním sále se částečně propadl strop. Budova tak vyžaduje minimálně opravu propadlého stropu a rekonstrukci střechy, náklad na její provedení byl Ing. [jméno] [příjmení] předběžně vyčíslen na částku 1 687 095 Kč. Přilehlá část pozemku parc. č. st. [číslo] a parc. [číslo] se zahradou je neudržovaná, zarostlá křovinami a stromy. Část přístavby (vchod do prodejny), která není zanesena v katastru nemovitostí, se nachází na pozemku parc. [číslo] ve výlučném vlastnictví žalobce. Žalobcův další záměr s využitím a zhodnocením nemovitostí je provedení potřebné rekonstrukce, přemístění prodejny se smíšeným zbožím do větších prostor (tj. do míst hlavního sálu), vybudování parkoviště v místě současné zahrady, pronajmutí stávajících prostor prodejny provozovateli drobné provozovny či poskytovateli služeb pro občany obce, zájem o nájem projevila společnost [právnická osoba] Žalobce by dále získal plný přístup k sousední budově [adresa] nacházející se na pozemku parc. č. st. [číslo] ve výlučném vlastnictví žalobce, díky čemuž by mohlo být rozšířeno využití i této budovy ve prospěch obyvatel obce. Žalovaná ke svému záměru s dalším využitím budovy uvedla, že také usilovala o přesunutí prodejny se smíšením zbožím do větších prostor budovy a do budoucna plánuje obnovení zahrady. Žalobce je schopen vyplatit náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné poloviny znalcem určené ceny nemovitostí ihned, žalovaná má bezprostředně k dispozici částku 1 410 967 Kč, zbylou část by financovala prodejem spoluvlastnického podílu na pozemcích v k.ú. Bosonohy, doložila zájemce o koupi těchto pozemků, prodej dosud nebyl realizován. Žalobce má k dispozici finanční prostředky na pokrytí nákladů nutné rekonstrukce střehy objektu.

29. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

30. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

31. Podle § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

32. Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, je tak namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci není s ohledem na charakter stavby [adresa], když se jedná o podsklepenou jednopodlažní budovu s masivní sedlovou střechou s přístavbou, ani s ohledem na umístění a tvar pozemků parc. č. St. [číslo] a parc. [číslo] reálné rozdělení věci, které by skutečně účelně řešilo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků, možné, na čemž se účastníci také shodli. V daném případě je neopomenutelným faktorem i vzájemně dlouhodobě konfliktní vztah účastníků, kteří dosud nebyli schopni se na základní údržbě nemovitostí domlouvat a je vysoce pravděpodobné, že by žádné domluvy nebyli schopni ani do budoucna. Navíc přilehlá zahrada by reálných rozdělením v jedné části nutně ztratila přístup z veřejné komunikace a není představitelné řešení přístupu na část pozemku zřízením věcného břemene. Takové uspořádání vlastnických vztahů by mezi účastníky otevíralo prostor pro další spory. Navíc ani jeden z účastníků neměl o reálné rozdělení nemovitých věcí zájem.

33. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Vzhledem k tomu, že podíly obou účastníků jsou stejné, nemohlo být uplatněno hledisko velikosti podílů. Jako rozhodující kritérium soud vzal připravenost účastníků k vyplacení přiměřené náhrady. Pouze žalobce v řízení prokázal okamžitou připravenost k vyplacení podílu. Žalovaná v řízení neprokázala, že skutečně disponuje penězi potřebnými k výplatě podílu v plné výši. Prokázala, že disponuje celkovou částkou 1 410 967 Kč, ve zbylé části doložila zamýšlený způsob, jakým by si peníze obstarala. Její plná připravenost k vyplacení náhrady by tedy mohla nastat až v budoucnu, nyní není postavena na jisto. Žalovaná má k nemovitým věcem určitý citový vztah, když se jedná o historický majetek její rodiny. Tato vazba žalované byla pouze doplňujícím kritériem, které soud hodnotil. Soud zde však zohlednil i skutečnost, že se nejednalo o dům, ve kterém by bydlela žalovaná sama, ale bydlela zde její teta z otcovy strany, žalovaná je tedy příbuznou původních vlastníků v linii pobočné. [jméno] žalovaná dům k bydlení nikdy neužívala, v [obec] nebydlí. Osobně ho využívala pouze krátkou dobu v letech 1998 až 2000 za účelem podnikatelské činnosti při provozování restaurace, následně byl dům pronajímán. Žalobce ze své samotné povahy právnické osoby nemá k předmětným nemovitým věcem vůbec žádný citový vztah, soud však na jeho straně shledal skutečně vyšší zájem na jejich údržbě, protože nemovitosti jsou situované v místě výhodně dostupném obyvatelům obce. Navíc žalobce soudu předložil představu dalšího zhodnocení a racionálního využití nemovitostí, a to ve veřejném zájmu obyvatel obce. Žalobce hodlá na objektu budovy [adresa] rekonstruovat střechu, jejíž oprava je pro zachování celého objektu nezbytná, jak bylo prokázáno odborným vyjádřením [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jak vyplývá ze zhodnocení stavu nemovitostí znaleckými posudky a jak ostatně bylo i zjištěno místním šetřením samotným soudem. Žalobce výpisy ze svých bankovních účtů doložil, že má finanční prostředky v dostatečné výši na financování takové rekonstrukce, výpovědí svědkyně bylo prokázáno, že ve vedení obce na tomto panuje shoda. Poté hodlá stávající prodejnu smíšeného zboží přesunout do větších prostor hlavní části budovy (což by bez zmíněné rekonstrukce bylo i z hlediska bezpečnosti nemožné). Žalobce dále plánuje prostor stávajícího obchodu pronajmout některému z poskytovatelů služeb či provozovateli drobné provozovny v obci, soudu doložil konkrétní zájem o nájem prostor společností [právnická osoba] Ze zajištění odborného posouzení stavu střechy, doložení dispozice s finančními prostředky v odpovídající výši a ze zjištění zájemce o nájem prostor je zřejmé, že se žalobce o zachování, zhodnocení a zajištění účelného využití nemovitostí snaží a realizaci již konkrétních kroků brání oboustranná a vzájemná neschopnost dohodnout se mezi stávajícími spoluvlastníky. Soud souhlasí s žalovanou, že estetické hledisko nemůže být uvažováno, a to ani jako podpůrné. Zmíněnou připravenost k rekonstrukci objektu soud posuzoval pouze z pohledu zachování funkčnosti a bezpečnosti stavby, nikoliv z pohledu estetického. Nic na tom tak nemění stav jiných nemovitých věcí ve vlastnictví žalobce či žalované v katastrálním území obce. Řízení se netýkalo těchto jiných nemovitých věcí, nebylo provedeno dokazování k okolnostem jejich nabytí, způsobu současného užívání a dalším záměrům při nakládání s nimi. Žalovaná ke svému plánu využití nemovitostí uvedla, že také usilovala o přesun prodejny se smíšeným zbožím do hlavní části budovy, zda ale hodlá dům případně využívat jiným, než dosavadním způsobem během řízení neuvedla. Soudu nepředložila žádné své plány postupu nutné rekonstrukce budovy a jejího financování, ba naopak s posouzením stavu střechy [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vyjádřila ve svém přípisu ze dne [datum] nesouhlas. Pokud tvrdila, že její plán s rozšířením prodejny smíšeného zboží nemohl být realizován kvůli nesouhlasu žalobce s možným parkováním zákazníků před objektem, takto soud nepovažuje za důvodné. Vhodný prostor pro vybudování parkoviště pro zákazníky se nachází i za budovou na místě současné zahrady, která není využívána jako zahrada v užším slova smyslu (prostor pro odpočinek, setkávání apod.), když je zcela zjevně dlouhodobě neudržovaná a zpustlá. Jestliže žalovaná uvedla, že zde chce zahradu obnovit, tak se jeví jako nelogické, že s tímto již nezapočala, resp. nechala v minulosti zahradu takto zarůst. Žalovaná prokázala doloženými pokladními doklady a fakturami, že do předmětných nemovitostí spolu s právní předchůdkyní žalobce investovaly a prováděly opravy, jednalo se však o práce provedené minimálně před patnácti lety a to především z důvodu jejích podnikatelských aktivit (provozování restaurace). Jak soud zjistil při místním šetření a jak vyplývá i ze znaleckých posudků, v současné době jsou nemovité věci v horším technickém stavu (a v tomto stavu byly již před nabytím vlastnického práva žalobcem) způsobeném dlouhodobější neúdržbou. Od roku 2005 žalovaná spolu s tehdejší spoluvlastnicí žádné významnější investice neprovedly, ačkoliv to nemovitosti jistě vyžadovaly, a během řízení nevysvětlila důvod takového postupu. Žalovaná neprokázala, že je schopna se o údržbu nemovitostí do budoucna starat a financovat ji. Soud zde zdůrazňuje, že nedostatečné pečování o nemovitosti ze strany žalované, a to ještě i v době před nabytím spoluvlastnického podílu žalobcem, není samo o sobě důvodem pro jejich přikázání žalobci, ale ukazuje na přístup žalované k těmto nemovitostem a na její možnosti, podle čehož soud hodnotil i očekávaný přístup budoucí, když žalovaná soudu opak ani netvrdila. Konečně soud podpůrně ve prospěch žalobce přihlédl i k jeho vlastnictví sousedního pozemku parc. [číslo] s objektem [adresa], který nyní z důvodu nepřístupnosti zadního vchodu s rampou nemůže být plně využíván ve prospěch obyvatel obce a dohody s žalovanou na řešení nebylo dosaženo. Nabytím předmětných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce se usnadní přístup i k této vedlejší budově. Na straně žalobce stojí dle názoru soudu i skutečnost, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] na kterém je vystavěna část přístavby budovy (prostor vchodu do prodejny smíšeného zboží). Na druhé straně podpůrnou okolností ve prospěch žalované soud zhodnotil délku trvání jejího vlastnického práva oproti žalobci, který vlastnické právo nabyl v roce 2017. Ale ani tato okolnost nepřevážila kritéria hovořící ve prospěch žalované oproti kritériím ve prospěch žalobce.

34. Tvrzení žalované, že žalobce od roku 2017 na žalovanou vyvíjel soustavný nátlak k tomu, aby nemovitosti bez dalšího předala do jeho výlučné správy, nebylo v řízení prokázáno. Z jednotlivých zápisů o jednání spoluvlastníků a dalších listin (např. výzva ze dne [datum]) vyplývá, že žalobce se o dohodu o správě a využití nemovitých věcí snažil. Ba naopak žalovaná i z jednání odešla (viz. zápis z jednání spoluvlastníků ze dne [datum]), čímž projevila svoji neochotu kompromisní řešení a dohodu skutečně nalézt. Nebylo prokázáno ani žalovanou tvrzené odmítání žalobce jednat o opravě střechy budovy. Byl to právě žalobce, kdo zajistil odbornou prohlídku střechy a doložil i finanční připravenost k realizaci její opravy.

35. Soud tedy shrnuje, že při svém rozhodování zohlednil především hledisko připravenosti k vyplacení podílů a hledisko budoucího účelného využití nemovitých věcí s čímž je spojeno i hledisko solventnosti pro nutnou rekonstrukci střechy a některých dalších částí budovy (propadnutý strop apod.). Tato hlavní kritéria svědčí žalobci oproti žalované. Dále soud v jeho prospěch přihlédl k vlastnictví pozemků parc. [číslo] parc. [číslo]. Ostatní kritéria, jak je popsáno výše, zvážil jako podpůrná, a dospěl k závěru, že ani hlediska historické vazby žalované, provedených investic do nemovitostí (vzhledem k jejich rozsahu a časové souslednosti) a délka existence jejího vlastnického práva nemohou převážit nad hledisky hovořícími ve prospěch žalobce. Soud odmítá tvrzení žalované, že se fakticky jedná o vyvlastnění předmětných nemovitostí. Svědkyně, která je místostarostkou obce, vysvětlila důvody, pro které se žalobce rozhodl koupit spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech, tedy možnost podílet se na opravách domu, řešit přístup k vedlejší budově, řešit využívání veřejného prostranství před domem. Žalovaný svůj spoluvlastnický podíl nabyl zcela řádně a z jasných důvodů. I žalovaná měla možnost spoluvlastnický podíl koupit, nemohla tak učinit pro nedostatek finančních prostředků, jak potvrdila při jednání dne [datum]. Vlastnické právo náleží bez omezení nejen fyzickým, ale i právnickým osobám, všechny subjekty vlastnického práva jsou si rovny. Žalobce je právnickou osobou a jeho vlastnické právo má stejný obsah a požívá stejné ochrany jako vlastnické právo žalované, která je osobou fyzickou. Charakter žalobce na projednávanou věc nemá žádný vliv, i když motivem jeho jednání je především prospěšnost pro obyvatele obce. Ve věci by bylo rozhodnuto naprosto stejně (za zcela shodných skutkových okolností) i v případě, že by žalobce byl osobou fyzickou.

36. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů a vychází z obvyklé ceny zjištěné znaleckým posudkem, se kterou obě strany souhlasily. Za přiměřenou náhradu soud považuje polovinu obvyklé ceny nemovitostí, která je hodnotovým ekvivalentem ideálního spoluvlastnického podílu, o který žalovaná přichází.

37. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu. Vycházel při tom z nálezu Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 262/20, podle kterého„ V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být vlastnické právo každého ze spoluvlastníků v souladu s článkem 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod chráněno stejnou měrou. Ustanovení § 142 o. s. ř. je proto třeba interpretovat tak, že plný úspěch a neúspěch procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví (za podmínek upravených § 1140 odst. 2 o. z.). Jinak, vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků, majících v řízení s povahou iudicii duplicis totožné postavení žalobce i žalovaného, třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř.“. V daném případě šlo o řízení s povahou tzv. iudicium duplex, kde obě strany mají shodné postavení, obě strany souhlasily se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví, žaloba nebyla zamítnuta, takže na úspěch, resp. neúspěch každého z účastníků soud pohlížel jako na shodný.

38. V řízení vznikly náklady státu za znalecký posudek, usnesením Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou ze dne 13. 1. 2022, č.j. 13 C 66/2021 – 185, byla znalci [titul] [celé jméno znalce] přiznána odměna a náhrada hotových výdajů v celkové výši 12 450 Kč. Tato částka mu také byla vyplacena, a to v částce 10 000 Kč ze záloh složených žalobcem a žalovanou (vždy po 5 000 Kč) a v částce 2 450 Kč z rozpočtových prostředků soudu. Soud proto dle § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil žalobci i žalované povinnost zaplatit vždy polovinu těchto nákladů státu. Žalobce i žalovaná jsou povinni částku 1 225 Kč Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou zaplatit do 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.), na bankovní účet [číslo] [variabilní symbol].