13 Co 147/2022-240

Rubrum

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Havlové a soudců Mgr. Jiřího Novotného a JUDr. Hany Zemanové v právní věci žalobců: ; a) [jméno] [příjmení], narozená dne [datum] bytem [adresa] b) [jméno] [příjmení], narozený dne [datum] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti; žalované: ; Bc. [jméno] [příjmení], narozená dne [datum] bytem [adresa] zastoupená advokátkou Mgr. Ing. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 2 134 115 Kč s příslušenstvím oproti určení vlastnického práva k bytové jednotce o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Sokolově ze dne 17. 1. 2022, č. j. 7 C 172/2020-197 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I a ve výroku II, pokud jím byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od 11. 1. 2020 do zaplacení, potvrzuje.

II. Ve výroku II, pokud jím byla stanovena lhůta splatnosti, se rozsudek soudu prvního stupně mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od 11. 1. 2020 do zaplacení, ve lhůtě 4 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

III. Ve výroku III se rozsudek soudu prvního stupně mění tak, že státu se vůči žalované nepřiznává právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 343 018,20 Kč k rukám jejich právního zástupce ve lhůtě 4 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 68 523,50 Kč k rukám jejich právního zástupce ve lhůtě 4 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně určil, že žalovaná je jediným a výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytu v budově [adresa] stojící na pozemku st. parc. [číslo] k ní náležejícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] stojící na pozemku st. parc. [číslo] to vše v [katastrální uzemí] v obci [obec] evidované u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] (výrok I). Dále rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč s příslušenstvím do tří dnů do právní moci rozsudku (výrok II). Žalované uložil povinnost zaplatit státem zálohované náklady řízení v částce 18 200 Kč (výrok III) a dále jí uložil povinnost zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení 356 822,33 Kč nákladů řízení (výrok IV).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci nabyli od žalované na základě kupní smlouvy z 9. 11. 2018 výše specifikovanou bytovou jednotku za kupní cenu 2 150 000 Kč. Jednalo se o bytovou jednotku umístěnou v prvním nadzemním podlaží bytového domu, kterou předchůdkyně žalované rozšířila o suterénní prostory, které byly původně součástí sklepních prostor bytového domu. V suterénních prostorách bytu pak byla zřízena jedna místnost, WC a koupelna. Rozšíření bytu bylo kolaudováno Stavebním úřadem [stát. instituce]. Žalobci poté, co začali bytovou jednotku po jejím zakoupení od žalované užívat, zjistili, že je v ní přítomna nadměrná vlhkost, a to zejména v suterénních prostorách. Nejprve zaregistrovali vlhkost zdiva v šíři jednoho metru. Ohledně této vady vyšlo najevo, že její příčinou byl průnik vodního kondenzátu z neužívaného komína. Ohledně této vady se účastníci před zahájením řízení na základě dodatku kupní smlouvy z 9. 11. 2018 vyrovnali slevou z kupní ceny ve výši 15 885 Kč. Vlhkost bytu však ani po odstranění předmětné vady nezmizela. Žalobci proto nechali posoudit charakter a příčiny nadměrné vlhkosti bytové jednotky znaleckým posudkem znalce z oboru stavebnictví Ing. [jméno] [příjmení]. Znalec dospěl k závěru, že technický stav konstrukčních prvků prostoru bytové jednotky je havarijní v důsledku vzlínání a pronikání vlhkosti, příčinou je vlhkost ve zdivu zapříčiněná vzlínáním z podzákladí a souvrstvími obvodových zdí suterénu až do úrovně zdí 1. NP, poukázal na nesystémové řešení hydroizolace zdiva a celkového odizolování domu (exteriéru i interiéru). Znalec uvedl, že vlhkost z uvedených příčin ohrožuje zdraví osob, jedná se o závažnou poruchu, vlhkost působí na stavební materiály, výrazně se podílí na jejich degeneraci a stárnutí, stav bytu označil za havarijní. Uvedl, že se jedná o skrytou vadu, kterou nebylo možné zjistit při běžné vizuální kontrole v době převzetí. Posudek podal s doložkou podle ust. § 127a o. s. ř. S ohledem na zdravotní závadnost bytu dokumentovanou posudkem Ing. [jméno] [příjmení], s přihlédnutím k zájmu dvou nezletilých dětí mladších v té době tří let, žalobci od kupní smlouvy uzavřené s žalovanou dopisem ze 17. 12. 2019 odstoupili. Současně s odstoupením zaslali žalované k podpisu souhlasné prohlášení pro katastr nemovitostí, jímž mělo být stvrzeno, že se žalovaná v důsledku jejich odstoupení od kupní smlouvy stává opět výlučnou vlastnicí bytové jednotky. Žalovaná označila odstoupení žalobců od kupní smlouvy za neplatné a souhlasné prohlášení pro katastr nemovitostí nepodepsala. Namítala, že znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] neuvádí konkrétní příčiny vzniku vlhkosti v bytě, nesouhlasila s tím, že je byt nezpůsobilý k bydlení, poukazovala na to, že v bytě žila s manželem a dcerou před jeho prodejem po dobu čtyř let bez zdravotních obtíží. Makléř realitní kanceláře, která prodej bytu zajišťovala, žalobce před uzavřením kupní smlouvy seznámil s faktickým stavem bytové jednotky, žalobci měli možnost poradit se s odborníkem. Argumentovala tím, že vypořádáním vady vlhkosti zapříčiněné kondenzací vody v komíně, jež byla mezi účastníky vyřešena na základě dodatku kupní smlouvy z 9. 11. 2018 slevou z kupní ceny, byly veškeré nároky žalobců z titulu vady vlhkosti bytové jednotky vypořádány, a proto jim další nároky z titulu uvedené vady nepřísluší, neboť vybrali-li si žalobci řešení vadného plnění formou slevy, pak provedenou volbu již bez jejího souhlasu nemohou měnit. Dále žalovaná namítala nedostatek své pasivní legitimace v řízení s tím, že mají-li tvrzené vady bytové jednotky spočívat v průniku venkovní vlhkosti do obvodového zdiva bytového domu z důvodu absence venkovní izolace, pak vnější plášť domu je společnou částí domu, a proto za jeho stav žalovaná neodpovídá, nýbrž odpovídá společenství vlastníků jednotek, a tudíž žalovaná není ve sporu pasivně legitimována. Protože pak mezi účastníky před zahájením řízení nedošlo k vyřešení sporu, obrátili se žalobci na soud žalobou o zaplacení částky 2 134 115 Kč odpovídající rozdílu mezi kupní cenou 2 150 000 Kč a částkou 15 885 Kč, kterou jim žalovaná poskytla jako slevu za vadu vlhkosti zapříčiněnou kondenzací vody v suterénu z neužívaného komína. Po poučení soudem prvního stupně o podmíněnosti vzájemných plnění z titulu neplatného, resp. zrušeného smluvního vztahu, pak žalobci svou žalobu v petitu doplnili o návrh na určení vlastnického práva žalované k bytové jednotce. Soud prvního stupně vyhověl důkaznímu návrhu žalobců, k němuž se žalovaná připojila, a k posouzení příčin, rozsahu a zjevnosti vady vlhkosti bytové jednotky zadal zpracovat posudek soudnímu znalci z oboru stavebnictví Ing. [jméno] [příjmení]. Jmenovaný znalec v písemném posudku stejně jako při výslechu před soudem konstatoval, že v suterénních prostorách bytové jednotky je patrná vlhkost obvodových stěn (poukazoval na výron sanytru). Stejně jako znalec [příjmení] [jméno] [příjmení], označil za příčinu vlhkosti vzlínání zatékající povrchové vody k základům suterénních stěn a kondenzaci vodní páry na povrchu suterénních stěn. Uvedl, že vlhkost se v bytové jednotce musela vyskytovat i v roce 2018, kdy byla uzavřena kupní smlouva. Stáří domu odhadl na cca 90 let a poukázal na to, že v době, kdy se dům stavěl, se izolace suterénních prostor neprováděla. Podle znalce není dům řádně izolován. Konstatoval, že zvýšená vlhkost suterénních zdí významně snižuje užitnou jakost bytové jednotky, může docházet k rozvoji plísní, což může mít za následek zdravotní problémy, alergie atd. Dále soud prvního stupně provedl výslech souseda žalobců, resp. bývalého souseda žalované [jméno] [příjmení], realitního makléře, který prodej bytu mezi účastníky zprostředkoval. Ten vypověděl, že vlhkost v bytu byla evidentní, nikterak jí před zájemci nezatajoval, byla znatelná zejména, když se přecházelo ze suterénu do patra, byl tam patrný rozdíl teplot. Z uvedeného důvodu se v bytě nacházela čistička vzduchu a odvlhčovač. Vypověděl, že jako makléř oba žalobce na vlhkost bytu upozornil a nabídl jim i přenechání odvlhčovače. Z jeho výpovědi vyplynulo, že na zdech bytové jednotky nebyla v době, kdy probíhala prohlídka, žádná vlhkost patrná. Dále soud prvního stupně vyslechl na návrh žalobců jako svědkyni paní [jméno] [příjmení], která vypověděla, že po nějakou dobu v předmětném bytě bydlela její kamarádka, neboť měla stejně jako žalobci o byt zájem. K zakoupení bytové jednotky však nakonec právě z důvodu nadměrné vlhkosti bytu nepřistoupila. Na podkladě fotodokumentace realitního makléře, na níž byl zachycen stav bytové jednotky v době jejího prodeje, vzal soud prvního stupně za prokázané, že žádné viditelné vady vlhkosti zdiva nebyly na stěnách bytu včetně suterénních prostor patrné. Stěna podél schodiště do suterénu byla obložena laminátovými panely, plochu stěny naproti schodišti pak vyplňovala šatní skříň. V této fotodokumentaci byl i snímek venkovního stavu budovy, kde byla na zdi patrná existence vlhkých map na omítce. Z obsahu spisu vyplývá, že oproti tomu měl soud prvního stupně k dispozici fotodokumentaci stavu po demontáži obkladového panelu u schodiště do suterénu provedenou žalobci po koupi bytu, jež byla součástí posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], dokumentující na stěnách v suterénu znatelné vlhké mapy. Z cenové nabídky společnosti [právnická osoba], kterou předložili žalobci, soud prvního stupně zjistil, že náklady na sanaci suterénních prostor by představovaly částku 163 625,70 Kč.

3. Z hlediska právního hodnocení posuzoval soud prvního stupně především otázku platnosti odstoupení žalobců od kupní smlouvy. Po zjištění, že v kupní smlouvě nebyly žádné podmínky odstoupení od smlouvy ujednány, vyšel z ust. § 2106 o. z., podle něhož má kupující právo od kupní smlouvy odstoupit, trpí-li zakoupená věc takovými vadami, které jsou podstatným porušením smlouvy. Podle ust. § 2002 o. z. je nutno podstatným porušením smlouvy rozumět takové její porušení, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala. Soud prvního stupně vyložil, že žalobci museli být s určitou mírou vlhkosti v suterénních prostorách bytu srozuměni, neboť ve starších domech se obecně vlhkost vyskytuje. Věděli o přítomnosti větracího zařízení, odvlhčovače a čističky vzduchu v bytě. Pokud by proto žalobci pro odstoupení od smlouvy uplatnili jako důvod zvýšenou vlhkost vzduchu, považoval by jejich odstoupení od kupní smlouvy za neplatné, neboť taková vada bytové jednotky jim musela být zřejmá již v době uzavření kupní smlouvy. V daném případě se však jednalo o vlhkost zdiva, která byla podle toho, co vyplynulo z provedených důkazů, skrytá. Ve vztahu k této vadě konstatoval, že představovala porušení smlouvy podstatným způsobem, neboť pokud by žalobci předvídali, že vlhkost bytové jednotky je tak masivní, jak bylo zjištěno, jistě by kupní smlouvu neuzavřeli. V důsledku podstatného porušení smlouvy pak měli žalobci právo od kupní smlouvy podle ust. § 2106 odstoupit. Vzhledem k uvedenému proto jejich odstoupení posoudil jako platné a žalobě v plném rozsahu vyhověl. Námitku nedostatku pasivní legitimace žalované z důvodu, že příčina zjištěných vad má původ v obvodovém zdivu budovy, které je spoluvlastnictvím majitelů bytových jednotek v budově, soud prvního stupně posoudil jako neopodstatněnou s tím, že žalobci spolu s vlastnictvím bytové jednotky nabyli podíl také na společných částech budovy včetně obvodového zdiva.

4. Žalobkyně napadla rozsudek soudu prvního stupně v zákonné lhůtě odvoláním. Namítala, že žalobci si kupovali bytovou jednotku s vědomím, že je v ní zvýšená vlhkost, jednalo se o starou bytovou zástavbu. Při venkovním pohledu na dům bylo z fotodokumentace patrné, že ze zdi vystupuje sanytr. Žalobci měli možnost si na prohlídku bytové jednotky před jejím zakoupením přizvat odborníka. Prohlídku realizoval makléř, který žalobce o zvýšené vlhkosti bytu informoval. Poukazovala na to, že v bytě pro kupující zanechávala odvlhčovač a čističku vzduchu. Namítala, že žalobce v suterénních prostorách bytu osekal původní omítky a provedl jejich opětovné nanesení, přičemž až na jím realizované omítce se později (v průběhu dvou let) ve zvýšené míře projevila vlhkost, přičemž soud nezkoumal a neprovedl důkaz o tom, zda tyto práce, které žalobce prováděl, byly provedeny kvalitně a zda právě žalobce svou činností neporušil izolace, které byly provedeny při rekonstrukci bytové jednotky předchozí vlastnicí v roce 2014 dle projektové dokumentace v pořádku včetně hydroizolace stěn, podlah a včetně podlahového vytápění, kdy suterén byl po těchto úpravách jako prostor bez závad bránících bezpečnému užívání bytové jednotky zkolaudován. Žalovaná poukazovala na to, že vlhkost v suterénu řešila intenzivním větráním za současného topení a snižovala ji pomocí odvlhčovače a čističky vzduchu umístěných v suterénu bytu, který s manželem od počátku až do prodeje užívala jako koupelnu a ložnici. Nesouhlasila s tím, že soud prvního stupně zamítl důkaz výslechem jejího manžela. Z vyjádření znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] podle žalované vyplynulo, že suterénní vlhkost se dala účinně eliminovat intenzivním větráním. Pokud žalobci dostatečně nevětrali, pak stav bytové jednotky, resp. její vzrůstající vlhkost, byl zapříčiněn jimi samotnými. Dále žalovaná v odvolání zopakovala, že nároky žalobců z titulu odpovědnosti žalované za vadu vlhkosti bytové jednotky byly vypořádány slevou z kupní ceny sjednanou dodatkem č. 1 ke kupní smlouvě z 9. 11. 2018. Zopakovala také námitku nedostatku své pasivní legitimace s tím, že pokud znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] stanovil za příčinu vlhkosti bytové jednotky vzlínání zatékající povrchové vody pod základy suterénních stěn bytového domu, pak tyto stěny jsou společnými částmi domu a žalovaná nemohla jejich stav ovlivnit a v tom důsledku není za stav odpovědná. Soudu prvního stupně vytýkala, že nepřihlédl k tomu, že žalobci provedli zásadní rekonstrukci bytu, kdy původní bytovou jednotku přestavěli, snížili stropy, odstranili obložení stěn, osekali omítky, tj. změnili do té míry stav bytové jednotky, že nejsou již schopni vrátit ji do stavu, v jakém ji převzali. Pro žalovanou je nepřijatelné převzít na základě rozsudku soudu prvního stupně zpět do vlastnictví bytovou jednotku se zdevastovaným suterénním prostorem. Nesouhlasila s tím, že má oproti tomu žalobcům vrátit kupní cenu odpovídající původnímu stavu bytové jednotky. Má za to, že je-li vlhkost bytové jednotky odstranitelná, nemají žalobci právo od kupní smlouvy odstoupit a požadovat po ní vrácení celé kupní ceny. Navrhovala zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení, in eventum změnu rozsudku tak, aby byla žaloba zamítnuta. Pro případ, že by odvolací soud napadené rozhodnutí potvrdil, navrhovala alespoň změnu lhůty k plnění tak, aby jí byla stanovena minimálně šestiměsíční pariční lhůta s tím, že na vyplacení žalobců bude čerpat úvěr od banky.

5. Žalobci ve vyjádření k odvolání žalované zopakovali svou argumentaci, jíž odůvodnili žalobu, zdůraznili, že o zvýšené vlhkosti bytové jednotky v době uzavření kupní smlouvy s žalovanou nevěděli a navrhovali potvrzení napadeného rozhodnutí.

6. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobami oprávněnými, přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně včetně předcházejícího řízení (ust. § 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není ve věci samé důvodné a přisvědčit mu lze, jen pokud jde o návrh na změnu délky lhůty k plnění.

7. Soud prvního stupně zjistil v odpovídajícím rozsahu skutkový stav věci a odvolací soud se ztotožňuje také s jeho právními závěry. K jednotlivým odvolacím námitkám žalované je nutno uvést: V řešeném případě dva znalecké posudky znalců z oboru stavebnictví (Ing. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]) potvrdily, že v předmětné bytové jednotce se již v době jejího prodeje žalobcům vyskytovala vlhkost v takovém rozsahu, že ohrožovala zdraví osob (rozvoj plísní apod.) a svým všestranným působením na stavební materiály se výrazně podílela na jejich degeneračních procesech a stárnutí. Podle závěru znalců bylo sice možné bytovou jednotku provizorně užívat, avšak nesplňovala požadavky na bezpečnost a užitné vlastnosti staveb. Nejednalo se tudíž o běžné opotřebení staršího domu, nýbrž o vadu nemovitosti, za kterou žalovaná jako prodávající objektivně odpovídá ve smyslu ust. § 2100 o. z. Znalci označili za příčinu nadměrné vlhkosti zdí bytové jednotky v podstatě shodně vzlínání povrchové vody zatékající k základům suterénních stěn a kondenzaci vodní páry na povrchu suterénních stěn s tím, že vlhkost suterénních zdí se musela vyskytovat již v roce 2018, kdy byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva. Uvedené vylučuje, že by příčina nadměrné vlhkosti zdí bytové jednotky spočívala až ve stavebních úpravách provedených žalobci, jak namítá žalovaná v odvolání. Soud prvního stupně dospěl ke správnému skutkovému závěru potud, že vada nadměrné vlhkosti bytové jednotky existovala již v době, kdy žalobci bytovou jednotku od žalované na základě kupní smlouvy nabyli. Z fotodokumentace realitní kanceláře, která zajišťovala prodej bytu, vyplývá, že stěny bytové jednotky byly před prodejem na schodišti do suterénu zakryty laminátovými deskami a v suterénu pak skříní, tj. stěny nebyly obnaženy, a tudíž vlhkost zdiva nemohla být při vlastním prodeji bytu zjistitelná, resp. žalobci jako kupující tuto vadu nemohli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy (ust. § 2103 o. z.). Námitka žalované, že se nejednalo o skrytou vadu, neboť žalobci byli o vlhkosti bytu informováni realitním makléřem a mohli ji dovodit ze skutečnosti, že jim v bytě zanechala odvlhčovač a čističku vzduchu, či ze skutečnosti, že bytová jednotka byla vybavena zabudovaným větracím zařízením, neobstojí. Žalovaná neprokázala, že by žalobce před uzavřením kupní smlouvy upozornila na nadměrnou vlhkost zdiva v rozsahu vylučujícím ze zdravotního hlediska bez závadové užívání bytové jednotky a vedoucí k předčasné destrukci jejích konstrukčně-stavebních prvků, tj. neprokázala, že by žalobce před uzavřením kupní smlouvy upozornila právě na tu vadu, pro niž žalovaní od kupní smlouvy odstoupili. Námitka žalované, že nároky žalobců z titulu její odpovědnosti za vadu vlhkosti bytové jednotky byly vypořádány slevou z kupní ceny sjednanou dodatkem č. 1 ke kupní smlouvě z 9. 11. 2018, není opodstatněná, neboť dodatkem ke kupní smlouvě byla řešena výlučně vada vlhkosti způsobená v konkrétním místě kondenzací vody v nepoužívaném komíně, tj. vada odlišná od té, jež vedla žalobce k odstoupení od kupní smlouvy. Soud prvního stupně dospěl ke správnému závěru, že bytová jednotka neměla v době uzavření kupní smlouvy mezi účastníky obvyklé vlastnosti, které lze u bytové jednotky v domě zjištěného stáří (dle znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] cca 90 let) předpokládat, např. mírnou vlhkost interiéru, ale naopak se vyznačovala nadměrnou vlhkostí popsanou v posudcích obou výše jmenovaných znalců, což obvyklá vlastnost ani u bytů tak starého domu není. Pokud žalovaná chtěla předejít problémům při prodeji této starší bytové jednotky, mohla a měla žalobce na výskyt její nadměrné vlhkosti zdiva výslovně upozornit, případně tuto okolnost vtělit do textu samotné kupní smlouvy. Žalovaná neprokázala ani výpověďmi slyšených svědků, že by žalobce na nadměrnou vlhkost zdiva bytové jednotky před uzavřením kupní smlouvy upozornila, přestože již při uzavření kupní smlouvy věděla nebo musela vědět, že by žalobci kupní smlouvu neuzavřeli, pokud by dotčenou vadu bytové jednotky předvídali (ust. § 2106, § 2002 o. z.). Vzhledem k uvedenému je právní závěr soudu prvního stupně o tom, že žalobci splnili zákonné podmínky pro odstoupení od smlouvy předpokládané v ust. § 2106 odst. 1 písm. d) o. z. plně odpovídající.

8. Okruh restitučních povinností vyplývajících ze smlouvy, od níž její účastníci odstoupili, vyplývá z ust. § 2993 o. z. Vyplývá z něj vzájemně podmíněná povinnost k vrácení plnění, jež si účastníci na základě této smlouvy poskytli. Zákonná úprava ust. § 2993 o. z. navazuje na ust. § 457 zák. č. 40/1963 Sb., obč. zák., avšak odchyluje se od předchozího pojetí, dle něhož se v soudním řízení ex offo - bez ohledu na to, jakou obranu zvolil žalovaný - uplatňovala teze, že se vydání bezdůvodného obohacení může úspěšně domoci jen ten, kdo již svou restituční povinnost splnil nebo je připraven ji splnit. Nová právní úprava naproti tomu předpokládá, že soud bude k oboustrannosti plnění na základě předmětné smlouvy přihlížet toliko v případě uplatnění námitky vzájemného plnění ze strany žalovaného. V řešeném případě žalovaná námitku vzájemného plnění proti nároku žalobců na vrácení kupní ceny, tj. námitku, že jim takové plnění může být přiznáno jen oproti povinnosti převést na ni zpět vlastnictví bytové jednotky, neuplatnila. Bez ohledu na uvedené má však odvolací soud za to, že je v dispozičním oprávnění žalobců a odpovídá spravedlivému uspořádání vztahů vyplývajících mezi účastníky ze zrušené kupní smlouvy, přiznat žalobcům nárok na vrácení kupní ceny oproti určení vlastnického práva žalované k bytové jednotce. Uplatnění žalobního nároku v rámci dispozičního oprávnění žalobců tak, jak ho odráží výroky I a II napadeného rozsudku soudu prvního stupně, tj. v té podobě, že zakotvují povinnost žalobců vydat žalované kupní cenu současně s určením (opětovně) jejího vlastnického práva k bytové jednotce, plně reflektuje zákonný okruh restitučních povinností účastníků zrušené kupní smlouvy ve smyslu ust. § 2993 o. z., a odvolací soud ho pokládá za věcně správný a zákonný.

9. Ani námitce nedostatku pasivní legitimace uplatněné žalovanou z důvodu, že nemohla ovlivnit vlhkost způsobenou vzlínáním zatékající povrchové vody pod základy suterénních stěn bytového domu, neboť se jedná o společné části domu, nelze přisvědčit. V posuzované věci se jedná o nárok na vrácení kupní ceny vyplývající ze zrušené kupní smlouvy uzavřené žalobci s žalovanou, která je proto ve věci pasivně legitimována. Argumentaci žalované, že by mělo být ve věci pasivně legitimováno společenství vlastníků jednotek, je nutno odmítnout. Právní subjektivitu a způsobilost společenstvím vlastníků jednotek k právním úkonům vymezuje ust. § 9 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tak, že se jedná o právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem apod. společných částí domu. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Ve vztahu k nárokům vyplývajícím z odpovědnosti za vady předmětu kupní smlouvy uzavřené vlastníky jednotek společenství pasivně legitimováno z povahy věci není. Soud prvního stupně dále správně pominul tvrzení žalované o tvrzené zásadní rekonstrukci bytu žalobci po uzavření kupní smlouvy. Judikaturou vyšších soudů je ustálen názor, že součástí vzájemně podmíněných restitučních povinností stran kupní smlouvy není náhrada za zhodnocení či naopak zhoršení (poškození) převáděné věci, ani za užívání daného statku bez náležitého právního důvodu (NS 28 Cdo 2640/2012, NS 28 Cdo 1942/2013, NS 28 Cdo 696/2018, NS 28 Cdo 3168/2018).

10. Lze uzavřít, že rozhodnutí soudu prvního stupně je v napadených výrocích I a II o věci samé věcně správné a jako takové bylo potvrzeno podle § 219 o. s. ř.

11. Co se týče lhůty k plnění ve vztahu k nároku žalobců na vrácení kupní ceny, odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II za podmínek ust. § 220 o. s. ř. změnil a s ohledem na potřebu administrace platby žalovanou prostřednictvím úvěru od banky stanovil pariční lhůtu v délce čtyř měsíců.

12. Odvolací soud změnil výrok III o náhradě státem zálohovaných nákladů řízení a to tak, že státu vůči žalované nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení, neboť bylo-li žalované usnesením soudu prvního stupně z 29. 4. 2022, č. j. 7 C 172/2020-220, přiznáno osvobození od soudních poplatků, nelze jí povinnost k náhradě státem zálohovaných nákladů řízení uložit (ust. § 148 odst. 1 o. s. ř).

13. Odvolací soud změnil dále výrok IV o náhradě nákladů řízení mezi účastníky před soudem prvního stupně a na rozdíl od soudu prvního stupně přiznal žalobcům za účast jejich právního zástupce na posledním jednání mimosmluvní odměnu toliko ve výši jedné poloviny, tj. nikoliv v plné výši, jak byla přiznána soudem prvního stupně, neboť při tomto jednání byly pouze konstatovány písemně zpracované závěrečné návrhy účastníků a vyhlášen rozsudek, přičemž za sepis písemně zpracovaného závěrečného návrhu právním zástupcem byla žalobcům náhrada nákladů právního zastoupení přiznána samostatně v plné výši mimosmluvní odměny. Dále pak zkrátil soud prvního stupně náhradu nákladů právního zastoupení žalobců o 400 Kč za náhradu za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., neboť v uvedeném rozsahu nebyla náhrada žalobci uplatněna (viz. podání žalobců ze 13. 1. 2022 - závěrečný návrh). Odvolací soud přiznal na rozdíl od soudu prvního stupně žalobcům dále náhradu za zálohu v částce 3 000 Kč, kterou složili na základě usnesení soudu prvního stupně z 15. 2. 2021, č. j. 7 C 172/2020-97, na náklady znaleckého posudku zpracovaného Ing. [jméno] [příjmení]. Ve zbytku zůstal výrok o nákladech řízení odvolacím soudem nedotčen a odvolací soud odkazuje na jeho jinak správné podrobné zdůvodnění soudem prvního stupně.

14. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 224 odst. 1 ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná nebyla se svým odvoláním ve věci samé procesně úspěšná, a proto jí soud uložil nahradit žalobcům náklady odvolacího řízení. Ty sestávají z náhrady nákladů právního zastoupení za dva úkony právní služby (písemné vyjádření k odvolání žalované a účast při jednání před odvolacím soudem), každý v sazbě mimosmluvní odměny jako v řízení před soudem prvního stupně v částce 26 976 Kč spolu s dvěma režijními paušály po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. a z náhrady cestovného právního zástupce žalobců ze sídla jeho kanceláře v [obec] k jednání u odvolacího soudu (2 x 85 km) automobilem s průměrnou spotřebou 8,9 l na 100 km benzinu natural 95 v ceně 37,10 Kč za litr paliva dle vyhl. č. 511/2021 Sb. celkem v částce 1 479 Kč a náhrady za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. za šest půlhodin po 100 Kč, celkem 600 Kč, to vše s DPH 21%, tj. celkem v částce 68 523,50 Kč. Náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně i odvolacích umožnil soud žalované uhradit žalobcům rovněž v prodloužené lhůtě čtyř měsíců, aby měla dostatečný prostor pro vyřízení úvěru u banky, neboť sdělila, že prostřednictvím úvěru bude žalobcům podle rozsudku plnit.

Poučení