7 C 172/2020-197

Rubrum

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Burachovičovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně] b) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 2 134 115 Kč - náhrada škody takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalovaná je jediným a výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytu v budově [adresa] stojící na pozemku st. parc. [číslo] k ní náležejícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa] stojící na pozemku st. parc. [číslo] to vše v [katastrální uzemí] v obci [obec] evidované u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo].

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9% ročně od 11. 01. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů do právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice Okresnímu soudu v Sokolově náhradu nákladů řízení ve výši 18 200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům, k rukám jejich právního zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 356 822,33 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

Žalobci se svým návrhem podaným u zdejšího soudu domáhali, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 2 134 115 Kč spolu s příslušenstvím ve formě úroku z prodlení. Současně požadovali, aby soud určil, že žalovaná je výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [číslo] v [katastrální uzemí] v obci [obec]. Žalobu odůvodnili tím, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] se stali vlastníky bytové jednotky [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy. Kupní cena činila částku 2 150 000 Kč, přičemž částku 400 000 Kč uhradili žalobci z vlastních prostředků a částku 1 720 000 Kč uhradili prostřednictvím úvěru poskytnutého [právnická osoba] Poté co začali žalobci předmětnou bytovou jednotku užívat, zjistili na stěně v suterénu bytu vlhkost zdiva v šíři jednoho metru, s tím, že jako příčina byl označen průnik vodního kondenzátu z neužívaného komína. Žalobcům byla po dohodě se žalovanou poskytnuta sleva z kupní ceny ve výši 15 885 Kč na odstranění předmětné vady, v bytě se však nadále projevovala nadměrná vlhkost, v důsledku čehož nechali žalobci zpracovat znalecký posudek Ing. Martinem Polepilem, který konstatoval, že v případe předmětného bytu se jedná o vady, pro které lze bytovou jednotku užívat pouze provizorně. S ohledem na to, že se žalobci užívají byt i jejich dvě nezletilé děti, odstoupili žalobci dopisem ze dne 17. 12. 2019 od kupní smlouvy. Společně s odstoupením od smlouvy zaslali žalobci žalované i uvedený znalecký posudek a čtyři vyhotovení souhlasného prohlášení o výlučném vlastnictví žalované k bytové jednotce, určená ke vkladu na katastr nemovitostí. Zároveň byla žalovaná požádána, aby tato souhlasná prohlášení podepsala a zaslala k rukám právního zástupce žalobců. Žalovaná však toto souhlasné prohlášení nepodepsala a kupní cenu, poníženou o částku 15 885 Kč žalobcům neuhradila. Dopisem ze dne 9. 1. 2020 sdělila právní zástupkyně žalované žalobcům, že odstoupení od kupní smlouvy považují za neplatné. Žalobci dále uvedli, že nezpochybňují, že by vada váznoucí na předmětné bytové jednotce byla vadou odstranitelnou, rozhodující však je, jaké náklady jsou s odstraněním vady spojené. Žalobci poskytli žalované lhůtu k vrácení kupní ceny do 10. 1. 2020, tato lhůta uplynula marně. Od tohoto data pak požadují i úhradu úroku z prodlení v zákonné výši. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok na úhradu částky 2 134 115 Kč neuznává ani co do důvodu ani její výše. Skutečnosti uvedené žalobci ohledně koupě a financování bytové jednotky nikterak nerozporovala. Poukázala na to, že znalecký posudek Ing. Polepila, na základě něhož přistoupili žalobci k odstoupení od smlouvy, je nekonkrétní, je vypracován povrchně a neuvádí konkrétní příčiny vzniku vlhkosti v bytě. Dále uvedla, že spolu se svým manželem, zřídili v suterénních prostorech domu, které původně nebyly bytovými prostory, šatnu a koupelnu s WC. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením o nezpůsobilosti bytové jednotky, respektive předmětných suterénních prostor k bydlení, když tyto byly před prodejem po dobu 4 let užívány bez vad. Dále poukázala na to, že bytová jednotka byla prodávána s využitím realitního makléře, který žalobce v rámci prohlídky bytu seznámil s faktickým stavem bytové jednotky, a žalobci měli možnost, si nechat na uvedený stav vypracovat odborné vyjádření, jak deklarovali v samotné kupní smlouvě článku 4. bod 4. Dále namítala, že již na základě dodatku č. 1 ke kupní smlouvě ze dne [datum] byly mezi účastníky vady vypořádány, byla jim poskytnuta sleva z kupní ceny v částce 15 885 Kč a proto nelze tyto, již vypořádané vady, opětovně uplatňovat u soudu. Ani samotné odstoupení od smlouvy, nemůže požívat právní ochrany, když v dodatku ke kupní smlouvě účastníci konstatovali, že zaplacením předmětné částky, budou veškeré nároky žalobců z titulu zjištěné a vytčené vady zcela vypořádány a další nároky z titulu uvedené vady (vlhkost zdiva v suterénu) nebudou ze strany žalobců uplatněny. Žalovaná dále namítala, že žalobci si prioritně vybrali jako řešení vadného plnění a odstranění jimi tvrzené skryté vady, postup podle § 2106 odst. 1 písm. c) Zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku, tedy poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny, Tato sleva je kompenzací úhrady zvýšených nákladů na odstranění vady. Podle téhož ustanovení pak platí, že provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího a z tohoto důvodu nemohou nyní ještě žalobci od uzavřené kupní smlouvy odstoupit. Žalovaná dále namítala nedostatek pasivní legitimace žalované. Tvrzené vady spočívají v průniku venkovní vlhkosti do obvodového zdiva z důvodu absence venkovní izolace. A jelikož vnější plášť domu je společnou částí domu, není žalovaná v předmětném sporu pasivně legitimována. Závěrem pak žalovaná ještě doplnila, že realitní makléř provádějící prohlídku prodávané bytové jednotky, seznámil žalobce podrobně s faktickým a technickým stavem nabízené jednotky, přičemž je informoval o zvýšené vlhkosti venkovního obvodového zdiva budovy a nabídl žalobcům, jako příslušenství bytové jednotky i čističku vzduchu a odvlhčovač. Žalobci tedy nemohou nyní tvrdit, že se jednalo o skrytou vadu, když s vědomím zvýšené vlhkosti bytovou jednotku již kupovali. Za účelem zjištění rozsahu pronikající vlhkosti v suterénních prostorách bytové jednotky a vyjádření se k její zjevnosti, nechal soud zpracovat znalecký posudek [celé jméno znalce], znalcem v oboru stavebnictví. Ten ve svém znaleckém posudku ze dne 12. 5. 2021 dospěl k závěru, že v suterénních prostorách bytové jednotky se vyskytuje vlhkost obvodových stěn, která je patrná na základě pozorování vlhkostních map a výronů sanytru. Příčinou vlhkosti je kapilární vzlínání zatékající povrchové vody k základům suterénních stěn a dále i kondenzace vodní páry na povrchu suterénních stěn. Tato vlhkost se v místech musela vyskytovat i v roce 2018, míra vlhkosti se pravděpodobně zvýšila po provedení terénních úprav v okolí budovy. Stáří domu lze odhadnout na cca 90 let, kdy v této době se izolace suterénních prostor neprováděla. Dům tedy není izolován vodorovnou izolací a dodatečně provedená svislá hydroizolace nopovou fólií u severovýchodní obvodové zdi je porušená a má sníženou funkčnost. Závěrem pak znalec uvádí, že zvýšená vlhkost povrchu suterénních zdí významně snižuje užitnou jakost bytové jednotky, kdy vlivem vlhkosti může docházet k postupnému rozvoji plísní, které mohou způsobovat zdravotní problémy obyvatel, zvláště alergické reakce. Při svém výslechu pak znalec ještě doplnil, že budova, ve které se nachází předmětná bytová jednotka je umístěna u silnice, kdy voda stékající ze silnice zatéká blíže nezjištěným způsobem pod budovu. Předmětem zkoumání znalce byla místnost nacházející se v suterénu bytu. Při vizuální prohlídce bylo patrné, že je zde zvýšená vlhkost, díky mapám vlhkosti na stěnách a výronu sanytru. Znalec dále uvedl, že vlhkost zhruba do 3 % ve zdi je přípustná, avšak nad tuto mez je již potřeba provádět opatření, jelikož vlhkost proniká ze zdí i do prostoru a zvyšuje vlhkost vzduchu v místnosti. Na snížení vlhkosti vzduchu může mít vliv odvlhčovač a dále větrací zařízení, které je umístěno ve stěně suterénní místnosti cca 1,7 metru na podlahou, které má odvádět vzduch ven z místnosti, toto větrací zařízení však nebylo v době prohlídky znalcem funkční. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je realitním makléřem, který měl na starost prodej předmětné bytové jednotky a zároveň je obyvatelem shodného domu, ve kterém se bytová jednotka nachází. Prodej bytu realizoval na základě žádosti pana [příjmení] z května 2018. Uvedl, že před manželi [příjmení] v bytě bydlela paní [příjmení], která provedla rozšíření bytu o suterénní prostory, které byly původně součástí sklepa. Ještě před zveřejněním nabídky pořídil svědek v bytě fotodokumentaci. Poté co byla zveřejněna na realitních serverech nabídka na prodej bytu, proběhlo nejméně 10 prohlídek se zájemci. Dále uvedl, že vlhkost v suterénu bytu byla evidentní, nikterak jí před zájemci nezatajoval. Byla znatelná zejména, když se přecházelo zpět ze suterénu do patra, byl tam patrný rozdíl teplot. Z toho důvodu se v bytě nechávala zapnutá čistička vzduchu a odvlhčovač. Svědek žalobce na vlhkost upozornil a nabídl jim i přenechání odvlhčovače. Byt se prodával 3,5 měsíce, což je dlouhá doba s porovnání s jinými byty, pravděpodobně z důvodu suterénu v bytě, který se obecně hůře prodává. Svědek neměl povědomí o funkčnosti větracího zařízení napojeného na venkovní solární panel. Svědek dále uvedl, že on sám má ve svém bytě problémy s vlhkostí a to bydlí ve 2. patře domu. Dále uvedl, že v době kdy probíhala prohlídka, nebyla žádná vlhkost na zdech patrná. Dále uvedl, že dole v koupelně zapaloval vonné svíčky, aby navodil krásnou atmosféru při prohlídkách potencionálních zájemců. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je obyvatelkou shodného domu, v němž se nachází předmětná bytová jednotka. Žije zde již 16 let. V bytě žalobců se byla podívat po rekonstrukci, kterou provedla paní [příjmení], když po nějakou dobu v předmětném bytě bydlela její kamarádka, která měla o byt zájem. Nakonec jej však nekoupila, neboť jí tam vadila přítomná vlhkost, zplesnivěla jí tam skříň, bydlela tam asi 6 měsíců. V suterénu bytu svědkyně nikdy nebyla. Z projektové dokumentace zpracované Ing. Zdeňkem Sochou pro investorku paní [příjmení] bylo zjištěno, že v minulosti bylo řešeno propojení bytové jednotky v přízemí s příslušenstvím v suterénu, kdy součástí stavebních úprav je mj. i provedení nové podlahy v suterénu, skládající se ze štěrkového podsypu, podkladního betonu, vodorovné vodotěsné izolace těsnící hmotou Aquafin, tepelné izolace z extrudovaného polystyrenu a vrchní konstrukce podlahy s podlahovým topením. Suterénní obvodové zdivo mělo být opatřeno vnitřní svislou izolací do výše 300 mm a dále pak vnitřní chemickou ochranou. Z kolaudačního souhlasu stavebního úřadu [stát. instituce] ze dne [datum] soud zjistil, že byl udělen žadatelce [jméno] [příjmení] k rozšíření bytu č. 2 do prvního podlaží na adrese [příjmení] [ulice a číslo]. Rozšíření bytu spočívalo v přičlenění sklepních prostor, kdy byl vybourán otvor v podlaze pro nové schodiště, které vertikálně spojilo první nadzemní podlaží a první podzemí. Otvor byl staticky zajištěn, ve sklepních prostorách byla provedena nová šatna a koupelna s WC. Provedeny byly nové rozvody vody, kanalizace a dále povrchové úpravy stěn a podlah včetně izolace. Z fotodokumentace předložené žalobci, kterou byla dokumentována demontáž obkladového panelu po koupi bytu, průběh a vývoj vlhkých map na stěnách v suterénu a to po celé období roku 2019 počínaje květnem, ze kterého je patrné zhoršení situace spočívající ve zvětšování map na omítce a výronu sanytru. Dále je zdokumentován i stav vlhkosti v prvním nadzemním podlaží, konkrétně v dětském pokoji, kde jsou na stěnách patrné kapky vody a zplesnivělý nábytek. Vývoj známek vlhkosti je pak zdokumentován i za rok 2020, jak v suterénních prostorách, tak v prvním nadzemním podlaží. Poslední část fotodokumentace pak zachycuje stav spodních prostor k 8. 11. 2021, kde jsou již na všech stěnách suterénu patrny rozsáhlé mapy vlhkosti, je patrné odpadávání omítky a výkvět sanytru. Dále soud provedl k důkazu fotodokumentaci pořízenou realitním makléřem, který zprostředkovával prodej bytové jednotky. Na fotografiích je zachycen stav bytové jednotky v době jejího prodeje. Z fotodokumentace soud nezjistil žádné viditelné vady na stěnách suterénních prostor, stěna podél schodiště byla obložena laminátovými panely, na snímcích je patrná přítomnost čističky vzduchu v suterénních prostorách. Celou plochu stěny naproti schodišti vyplňuje šatní skříň. Ze snímku venkovního stavu budovy soud zjistil, přítomnost solárního panelu a dále existenci vlhkých map na omítce budovy. Soud dále provedl k důkazu kupní smlouvu z [datum], předávací protokol, výpis z katastru nemovitostí a dodatek ke kupní smlouvě z [datum]. Z těchto důkazů a nesporných tvrzení účastníků zjistil, že mezi nimi došlo k převodu vlastnictví bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [adresa] stojící na parcele [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy, to vše v [katastrální uzemí], obci a okrese [obec]. Z dodatku č. 1 ke kupní smlouvě uzavřeného mezi účastníky dne [datum] pak vyplývá, že po odstranění nábytku na stěně v suterénu byl zjištěn cca 1 metr široký vlhký pruh zdiva, kdy následně bylo zjištěno, že v těch místech se nachází těleso nepoužívaného komína, v jehož zdech dochází k průniku vodního kondenzátu do stěny a tato navlhlá stěna následně plesnivý. Nárok na slevu z kupní ceny za tuto skrytou vadu byl vypořádán poskytnutím slevy z kupní ceny v částce 15 885 Kč. Ze znaleckého posudku Ing. Martina Polepila ze dne 15. 7. 2019, vyplývá že znalec konstatuje vzlínání vlhkosti v obvodových zdech suterénu až do úrovně prvního nadzemního podlaží předmětného bytu. Jako příčinu tohoto jevu znalec uvádí nefunkční izolaci proti zemní vlhkosti, absence kompletní izolace domu i s ohledem na jeho stáří. Znalec neuvádí konkrétně v jakých místech a jaké vady a jakým způsobem se projevují. Z cenové nabídky společnosti [právnická osoba] soud zjistil, že náklady na sanaci suterénních prostor v bytové jednotce by dosáhly výše 163 625,70 Kč. Tato nabídka byla učiněna na základě průzkumu, provedeného shodnou společností. Z dopisu právního zástupce žalobců adresovaného žalované ze dne 17. 11. 2019 soud zjistil, že žalované bylo sděleno odstoupení od kupní smlouvy v důsledku vzlínání a pronikání vlhkosti do podzemního podlaží bytové jednotky. Současně byla žalovaná požádána o podepsání souhlasného prohlášení pro katastr nemovitostí a vrácení kupní ceny ve výši 2 134 115 Kč, což je částka kupní ceny 2 150 000 Kč ponížená o částku 15 885 Kč, která byla poskytnuta jako sleva z kupní ceny. Žalobci poskytli žalované ke splnění povinností lhůtu do 10. 1. 2019. Dopisem ze dne 17. 12. 2019 pak byla opravena písařská chyba v předchozím dopise, kdy lhůta byla poskytnuta do 10. 1. 2020. Z dopisu zástupkyně žalované, adresovaného zástupci žalobců soud zjistil, že žalovaná sdělila, že odstoupení od smlouvy považuje za neplatné, kdy reakcí byl dopis ze 14. 1. 2020, ve kterém žalobci informují žalovanou, že pokud nebude jejich požadavkům vyhověno, přistoupí k podání žaloby. Soud neprovedl výslech navrhovaného svědka [příjmení], neboť se jedná o manžela žalované a jeho výpověď by tak soud považoval za podjatou, s ohledem na rodinný poměr k žalované. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi účastníky došlo k převodu vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [adresa] stojící na parcele [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy, to vše v [katastrální uzemí], obci a okrese [obec]. Jednalo se o bytovou jednotku, která vznikla spojením bytu v 1. NP a prostor, které původně sloužili jako sklep. Rekonstrukce byla provedena na základě projektové dokumentace předchozí majitelkou bytu paní [příjmení]. Žalobci začali bytovou jednotku nejprve upravovat, když při odstranění šatní skříně zjistili 1m široký vlhký pás zdiva. Tuto vadu u žalované uplatnili bez zbytečného odkladu dopisem ze dne 24.01.2019 u žalované, která jim poskytla slevu z kupní ceny ve výši nákladů potřebných na odstranění a opravu této vady. Jak vyplývá z provedených důkazů, zejména předložených fotodokumentací, byly stěny bytové jednotky v době prodeje bez zjevných známek vlhkosti. Toto ostatně potvrzuje i svědek [příjmení] ve své výpovědi. Soud má ale zároveň za prokázané, že v době prodeje se především v suterénních prostorách bytu vyskytovala zvýšená vlhkost vzduchu. Jak vyplývá z provedených důkazů, musela tato skutečnost být žalobcům známa. Jednak byli na tuto vlhkost upozorněni realitním makléřem při prohlídce, jednak se v suterénu nacházel odvlhčovač a čistička vzduchu, což rovněž vyplývá z fotodokumentace. Tyto přístroje byly žalobcům nabídnuty jako příslušenství bytu. V místnosti v suterénu se rovněž nachází zabudované větrací zařízení, které zde větrá pomocí energie za solárního panelu, který je umístěn na vnější straně zdi budovy. Soud má tedy za to, že žalobcům byla, nebo alespoň měla být zřejmá skutečnost, že v suterénních prostorách bytu je zvýšená vlhkost vzduchu. Po odstranění laminátových panelů podél schodiště objevili žalobci první plísně na stěnách. V průběhu roku 2019 a 2020 pak byl nárůst vlhkých map na stěnách a výrony sanytru progresivní, jak vyplývá z pořízené fotodokumentace. Postupně začaly odpadat kusy omítky a vlhkost zdiva postoupila i na další stěny v suterénu a projevila se i v nadzemním podlaží, kde způsobila plísně nábytku i stěn. Žalobci nechali vlhkost posoudit znalcem Ing. Polepilem, který ve svém posudku konstatuje, že předmětné prostory lze užívat toliko provizorně. Znalec však ve svém posudku popisované vady blíže nespecifikuje, proto z něj soud nemohl vycházet při zhodnocení rozsahu vad. Znale Ing. Vonka pak podrobně zdokumentoval jednotlivé projevy vlhkosti na stěnách, a jednak stanovil příčinu, kterou je vlínání zatékající povrchové vody pod základy suterénních stěn. Dopisem ze dne [datum] odstoupili žalobci od kupní smlouvy a zároveň vyzvali žalovanou k podpisu souhlasného prohlášení o vlastnictví jednotky pro účely vkladu do katastru nemovitostí. Současně požadovali úhradu kupní ceny ponížené o poskytnutou slevu z ceny díla. Žalovaná považovala odstoupení od smlouvy za neplatné. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: Podle ustanovení § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Podle § 2131 o. z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Podle ustanovení § 2095 o.z., prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Podle ustanovení § 2001 o.z., od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Podle ustanovení § 2002 o.z., poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle ustanovení § 2106 o.z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107. Podle § 2004 o.z., odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Podle § 2111 o.z., neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy. Podle § 2112 o.z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Při posouzení nároku žalobců na vrácení kupní ceny bytové jednotky a určení, že bytová jednotka je ve výlučném vlastnictví žalované, se soud nejprve musel zabývat otázkou, zda žalobci dne [datum] platně odstoupili od kupní smlouvy ze dne [datum]. Odstoupení od smlouvy je výjimečným právním institutem, pro který musejí být naplněny zákonem stanovené nebo smluvně sjednané důvody. V kupní smlouvě mezi sebou žádné podmínky pro odstoupení od smlouvy neujednali. Nastupuje tak aplikace shora citovaného ustanovení § 2106 o.z., které dává v případě koupě možnost kupujícímu od kupní smlouvy odstoupit v případech, kdy zakoupená věc trpí takovými vadami, které jsou podstatným porušením smlouvy. Takové porušení pak definuje ustanovení § 2002 o.z., kdy podstatným je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Soud tedy zvažoval, zda zjištěný skutkový stav, ve kterém má za prokázané, že bytová jednotka trpí vadou spočívající ve zvýšené vlhkosti zdiva v suterénních prostorech, která způsobuje odpadávání omítky, mapy vlhkosti na zdech a výrony sanitu, je naplněním podmínky podstatného porušení smlouvy, a zda by žalobci, kdyby mohli takto rozsáhlé vady zdiva předvídat, danou kupní smlouvu uzavřeli. Předně je důležité uvést, že žalobci byli, nebo alespoň museli být, s určitou mírou vlhkosti v suterénních prostorách bytu srozuměni. Je obecně známou skutečností, že ve starších domech se, díky absenci horizontální izolace, vyskytuje vlhkost. To muselo být žalobcům zřejmé i s ohledem na přítomnost větracího zařízení, odvlhčovače a čističky vzduchu. Pokud by tedy žalobci pro odstoupení od smlouvy uplatnili jako důvod zvýšenou vlhkost vzduchu, která se viditelně nijak neprojevila vizuálně, ale pouze v rozdílu teplot a horší kvalitě vzduchu, považoval by soud takové odstoupení za neplatné, když tyto vady museli být žalobcům zřejmé již v době převodu vlastnického práva. V daném případě se ale jednalo o vlhkost zdiva, která během dvou let postoupila a progredovala natolik, že suterénní prostory je možno užívat jen provizorně, pak je soud je toho názoru, že se v daném případě v důsledku zjištěných vad jedná o porušení smlouvy podstatným způsobem. Žalobci by, pokud by předvídali, že vlhkost bytové jednotky je tak masivní, jistě kupní smlouvu neuzavřeli, i s ohledem na skutečnost, že byt užívají společně se svými nezletilými dětmi. V důsledku zjištěného podstatného porušení smlouvy pak měli žalobci na výběr, jaký způsob řešení uvedený v § 2106 zvolí. Žalobci oprávněně zvolili odstoupení od smlouvy, které řádně žalované doručili. K účinnému odstoupení od smlouvy není třeba souhlasu druhé smluvní strany ani jakéhokoliv jejího vyjádření, jedná se o jednostranný úkon. V průběhu řízení se soud musel vypořádat s námitkou žalované ohledně nedostatku její pasivní legitimace, když příčiny zjištěných vad má původ v obvodovém zdivu budovy, které je spoluvlastnictvím majitelů bytových jednotek v budově. Soud k tomu uvádí, že s vlastnictvím bytové jednotky jako takové se žalobci stali vlastníky i podílu na společných částech budovy, a tudíž i obvodového zdiva, které je současně vnitřní stěnou jejich bytové jednotky. Soud tedy nemá o pasivní legitimaci žalované pochybnosti. Pokud jde o další námitku, týkající se již vypořádaných vad, které mezi sebou účastníci upravili dodatkem ke kupní smlouvě, tak k tomu soud uvádí, že ze smluvních ujednání stran vyplývá, že se jednalo o 1m široký vlhký pruh zdiva. Tím byla vada mezi účastníky jasně a srozumitelně vymezena a nároky z ní byly vypořádány slevou z kupní ceny ve výši nákladů na odstranění této vady. V čl. III b) se sice uvádí, že zaplacením částky budou veškeré nároky kupujících z titulu zjištěné a vytčené vady vypořádány, avšak jde toliko a předmětnou vadu v rozsahu 1 m širokého pruhu vlhkého zdiva. Vypořádáním nároků z této vady se žalobkyně nezbavila odpovědnosti za případné další zjištěné vady. Zákon neobsahuje žádná zvláštní pravidla pro vypořádání stran po nastoupení účinků odstoupení. Uplatní se obecná úprava bezdůvodného obohacení, která výslovně počítá i s případy, kdy bylo plněno dle závazku, který byl zrušen. Dle § 2991 odst. 2 platí, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním z právního důvodu, který odpadl. Ustanovení § 2993 pak jako obecný důsledek stanoví, že plní-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala. Soud proto rozhodl o nároku žalobců tak, že určil, že v důsledku anulování kupní smlouvy se výlučným vlastníkem předmětné bytové jednotky stala opět žalovaná a tato je povinna vrátit žalobcům uhrazenou kupní cenu, jejíž původní výše 2 150 000 Kč byla ponížena o poskytnutou slevu z kupní ceny ve výši 15 885 Kč Lhůtu k plnění uložil soud podle § 160 o.s.ř., když neshledal důvody pro poskytnutí lhůty delší. Ve výroku III. shora rozhodl soud podle § 148 o.s.ř. o náhradě nákladů státu. Z rozpočtových prostředků bylo soudem uhrazeno na znalečném znalci Ing. Vonkovi celkem 18 200 Kč, které dle výsledku sporu soud uložil nahradit žalované. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 356 822,33 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 106 706 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 2 134 115 Kč sestávající z částky 26 976 Kč za každý z sedmi úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. (za převzetí a přípravu zastoupení) s tím, že odměna byla zvýšena z původní částky 118 020 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 2 134 115 Kč sestávající z částky 13 488 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. s tím, že odměna byla zvýšena z původní částky 8 430 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně paušální náhrady výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 1 987,71 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 474,97 Kč za 40 ujetých km v částce 274,97 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 8,9 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 496,33 Kč za 40 ujetých km v částce 296,33 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 8,9 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 496,33 Kč za 40 ujetých km v částce 296,33 Kč (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 8,9 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 520,08 Kč za 40 ujetých km v částce 320,08 Kč (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 8,9 l /100 km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 206 707,71 Kč ve výši 43 408,62 Kč.