14 C 143/2023 - 163

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Marethovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [adresa] zastoupený advokátem [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] proti žalovanému: [Anonymizováno] IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] zastoupený advokátkou [jméno FO] vykonávající advokacii jako společník [Jméno advokátky]. sídlem [Adresa advokátky] pro zaplacení 105 160 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 86 707 Kč, úrok z prodlení z částky 78 037 Kč ve výši 15 % ročně za období od 1. 9. 2023 do zaplacení a úrok z prodlení z částky 8 670 Kč ve výši 14,75 % ročně za období od 23. 3. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Ve zbytku, tj. co se týče požadavku žalobce na zaplacení částky 18 453 Kč a úroku z prodlení z částky 16 343 Kč ve výši 15 % ročně za období od 1. 9. 2023 do zaplacení a úroku z prodlení z částky 2 110 Kč ve výši 14,75 % ročně za období od 23. 3. 2024 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 29 346 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

IV. Žalobce je povinen zaplatit na účet ČR – Obvodního soudu pro Prahu 1, náklady státu, jejichž konkrétní výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

V. Žalovaný je povinen zaplatit na účet ČR – Obvodního soudu pro Prahu 1, náklady státu, jejichž konkrétní výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobce se na žalovaném domáhal vydání bezdůvodného obohacení vzniklého tím, že žalovaný má na pozemku žalobce umístěnu stavbu, a to bez existence smluvního vztahu s žalobcem a bez poskytnutí úplaty.

2. Žalobce uvedl, že je vlastníkem pozemku p. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa] o výměře [Anonymizováno] (dále též „pozemek“ či „pozemek p. č. [Anonymizováno]“). Žalovaný na pozemku vybudoval v celé jeho výměře pozemní komunikaci, kterou vlastní. K vlastnictví se žalovaný přihlásil dopisem ze dne 7. 3. 2013. Fakticky se na pozemku nachází chodník a vjezd k čerpací stanici, které jsou součástí místní komunikace.

3. Byl to nadto žalovaný, kdo bez vědomí a souhlasu původního vlastníka pozemku (matky žalobce) opatřil geometrický plán, na jehož základě došlo ke vzniku pozemku p. č. [Anonymizováno], a to vyčleněním z původní parcely p. č. [Anonymizováno]. Žalovaný si jistě byl vědom, proč vyděluje pouze právě předmětnou parcelu. Ostatně, žalovaný projevuje zájem o odkup celého pozemku a nechal si zpracovat znalecký posudek na bezdůvodné obohacení ve vztahu k celému pozemku.

4. Žalobce tak má právo na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na straně žalovaného. Část tohoto nároku (týkající se bezdůvodného obohacení vzniklého v době, kdy byla vlastníkem pozemku matka žalobce) byla na žalobce postoupena smlouvami o postoupení pohledávek uzavřenými s matkou žalobce jako předchozím vlastníkem pozemku.

5. Vydání bezdůvodného obohacení žalobce žádal: - za období od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2020 ve výši 11 000 Kč; - za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 ve výši 29 480 Kč; - za období od 1. 1. 2022 do 31.12. 2022 ve výši 32 340 Kč a - za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 ve výši 32 340 Kč.

6. K uvedeným částkám žalobce dospěl na základě znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO].

7. Žalobce dále žádal i o přiznání příslušenství v podobě úroku z prodlení v zákonné výši z částky 94 380 Kč za období od 1. 9. 2023 (den následující po dni uplynutí čtrnáctidenní lhůty dle předžalobní výzvy) do zaplacení a z částky 10 780 Kč ode dne 23. 3. 2024 (den následující po dni doručení rozšíření žaloby žalovanému) do zaplacení.

8. Žalovaný nárok neuznal.

9. Byl názoru, že žalobce neprokázal, v jakém rozsahu a jakou stavbou je pozemek zastaven. Neprokázal ani to, že danou stavbu by vlastnil žalovaný.

10. Ve věci tak není dle žalovaného dána jeho pasivní legitimace, když nebylo prokázáno, že by k vydání bezdůvodného obohacení byl povinen právě žalovaný.

11. Žalovaný v této souvislosti poukázal na to, že pozemek je zastaven přístupovou komunikací k čerpací stanici a do areálu kancelářských budov a servisu a nachází se něm dva stožáry trakčního vedení vlastněné nikoliv žalovaným, nýbrž [právnická osoba].

12. Pozemek je nadto zatížen věcným právem přístupu, kontroly a oprav vodoměrů, vodovodního řádu a elektrických kabelů ve prospěch [jméno FO] a [jméno FO]. Dále je pozemek zatížen věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch jiných, panujících, pozemků.

13. Žalovaný poukázal i na spor vedený před Obvodní soudem pro [adresa] pod sp. zn. [spisová značka], ve kterém byla řešena otázka bezdůvodného obohacení tvrzeně spojeného s nyní zkoumaným pozemkem. Nárok byl zamítnut, neboť tamější žalobce (matka žalobce v nynějším řízení) nebyl schopen nárok řádně vymezit a prokázat, že by žalovaný užíval celý pozemek.

14. Ve vztahu k nároku za období od 20. 1. 2023 do 24.1. 2023 není žalobce dle žalovaného aktivně legitimován, neboť původní vlastnice pozemku na žalobce postoupila pohledávku pouze ve vztahu k nároku vzniklému do dne 19. 1.2024, avšak byla vlastníkem pozemku až do dne 25. 1. 2023.

15. Žalovaný vznesl i námitku promlčení, a to co se týče nároku za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020. Jelikož byla žaloba podána dne 1. 9. 2023, stalo se tak po uplynutí tříleté promlčecí lhůty podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném pro rozhodné období (dále též „o. z.“).

16. Znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] považoval žalovaný za nevyužitelný. Uvedený znalecký posudek porovnává pozemky, které nejsou k porovnání s nyní zkoumaným pozemkem vhodné. Většina srovnávaných pozemků se týká záborů, tj. pronájmu na krátkou dobu. Nyní posuzovaný pozemek je určený k obecnému využití. Ke srovnání lze využít pouze pozemky zastavěné komunikací. [jméno FO]. [jméno FO] však takové pozemky nevyužil. Vybíral srovnatelné pozemky dle toho, zda se na ně vztahuje stejná cenová regulace, jako na zkoumaný pozemek, a to bez ohledu na využití pozemků. Takový postup není správný. V nynější věci nadto nelze využít porovnávací metodu, kterou využil [jméno FO]. [jméno FO], nýbrž je nutno výši bezdůvodného obohacení zjistit pomocí metody simulovaného nájemného. Tomuto přístupu odpovídá žalovaným předložený znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO]. Žalovaný v této souvislosti odkazoval na rozhodovací praxi [Anonymizováno], zejména na rozhodnutí tohoto soudu č. j. [spisová značka].

17. Žalobce v reakci na obranu žalovaného uvedl, že nesporuje, že na pozemku jsou umístěny dva sloupy ve vlastnictví [právnická osoba]. Žalovaná má nicméně na daných sloupech umístěno veřejné osvětlení.

18. Co se týče věcných břemen, ta byla přenesena z původního pozemku p. č. [Anonymizováno] a to bez zkoumání, zda se na nově odděleném pozemku nachází vodoměr, resp. vodovodní šachta. Věcné břemeno chůze a jízdy pozbylo svého účelu, když na pozemku se nachází veřejně přístupná účelová komunikace.

19. Žalobce nesouhlasil se znaleckým posudkem [jméno FO]. [jméno FO]. Znalec použil pouze pozemky s nízkou cenou. Žalobce koupil v roce 1998 pozemek, na kterém je [adresa] za cenu 2 800 Kč za metr. Zkoumaný pozemek byl nadto vyčleněn z většího pozemku a jako větší pozemek by měl vyšší cenu. Dle cenové mapy, která dopadá na pozemek s ulicí [Anonymizováno], by cena byla 11 000 Kč za m2.

20. Z provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění.

21. Žalobce je vlastníkem pozemku p. č. [Anonymizováno] katastrálním území [adresa], obec [adresa], s výměrou [Anonymizováno] a se způsobem využití ostatní komunikace. Vlastníkem se stal ke dni 25. 1. 2023. Pozemek je zatížen věcným břemenem chůze a jízdy zřízeným smlouvou o věcném břemeni z roku 1998. Pozemek je dále zatížen věcným břemenem přístupu, kontroly a oprav vodoměrů, vodovodního řadu a el. kabelu zřízeným v roce 2002. (výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18. 9. 2023 tvořící přílohu znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO])

22. Předchozím vlastníkem dotčeného pozemku byla matka žalobce, [jméno FO], která na žalobce smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 31. 1. 2023 postoupila pohledávku vzniklou na základě bezdůvodného obohacení žalovaného z titulu jeho vlastnictví silnice I. třídy ležící na předmětném pozemku, a to za období od 1. 1. 2019 do 19. 1. 2023. (smlouva o postoupení pohledávky ze dne 31. 1. 2023)

23. K postoupení předmětné pohledávky za období od 19. 1. 2023 do 25. 1. 2023 následně došlo smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 31. 3. 2023. (smlouva o postoupení pohledávky dodatek číslo 1 a)

24. Pozemek vznikl vyčleněním z pozemku p. č. [Anonymizováno], a to na základě geometrického plánu číslo [hodnota]. Vlastník předmětného pozemku tj v rozhodné době [jméno FO], nedal souhlas s dělením pozemků. (dopis [právnická osoba], ze dne 25. 1. 2022)

25. Odbor evidence, správy a využití majetku [Anonymizováno] v dopisu ze dne 7. 3. 2013 uvedl, že na předmětném pozemku je umístěna část místní komunikace I. třídy nacházejících se na [adresa]. Předmětná stavba po stránce stavebně technického vybavení plní účel jako stavba pro dopravu. (dopis [Anonymizováno], odboru dopravních agend ze dne 7. 3. 2013)

26. Magistrát [Anonymizováno], Odbor evidence, správy a využití majetku, dopisem ze dne 27. 6. 2014 oznámil [právnická osoba] zápis změn údajů týkajících se předmětného pozemku s tím, že tak činí jako vlastník stavby místní komunikace I. třídy, kterou je zastavěn pozemek p. č. [Anonymizováno] (dopis Magistrátu [Anonymizováno], odboru dopravních agend ze dne 27. 6. 2014) 27. [tituly před jménem] [jméno FO], vedoucí majetkosprávního oddělení [právnická osoba]., k dotazu soudu uvedla, že na pozemku p. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] se v celé jeho výměře nachází stavba chodníku, stavba vjezdu a přechod pro chodce, vše ve vlastnictví [právnická osoba] a ve správě [právnická osoba] Chodník je dle zákona o pozemních komunikací součástí místní komunikace I. třídy na [adresa] a byl spolu s vjezdem a přechodem pro chodce vybudován [právnická osoba]. To potvrdil i další pracovník [právnická osoba], [jméno FO]. Tímto způsobem je předmětný pozemek zanesen v souvisejících mapových podkladech zpracovávaných [právnická osoba]. Tj. na pozemku je v celé jeho výměře vyznačena místní komunikace. (e-maily ze dne 5. 9. 2024 a ze dne 9. 9. 2024)

28. Na předmětném pozemku se fakticky nachází těleso chodníku přiléhající k vedlejší silnici a dále výjezd do vedle stojících budov, na kterém je vodorovným dopravním značením vyznačen přechod pro chodce (tzv. zebra). Vodovodní šachta a se na předmětném pozemku nenachází (fotografie předmětného pozemku a fotografie vodovodní šachty, protokol o místním šetření Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 25. 1. 2022, č. j. [spisová značka]). Nachází se zde však sdružené stožáry trakčního vedení, které jsou ve vlastnictví [právnická osoba]. Tyto stožáry slouží pro uchycení trolejového vedení. Dále slouží pro potřeby veřejného osvětlení, neboť jsou na nich umístěny výložníky veřejného osvětlení a uvnitř kabelové vedení ve vlastnictví [právnická osoba]. Základna stožárů má rozměry 2 × 2 m. (sdělení [právnická osoba], ze dne 10. 4. 2024)

29. Žalobce si nechal za účelem určení výše bezdůvodného obohacení za období od 1. 8. 2020 do 31. 7. 2023 zpracovat [jméno FO]. [jméno FO] znalecký posudek číslo položky [hodnota]. Znalec se v bodě 4.2 posudku zabýval určením obvyklého nájemného za užívání pozemku, a to za využití porovnávací metody. Znalec pro určení obvyklého nájemného využil srovnání s nájmy jiných pozemků, využil přitom například nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem užívání pozemku jako prostoru pro umístění stavby občanského vybavení – kontejnerové sestavy, nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem zřízení staveniště pro realizaci stavby (Lávky [adresa]), nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem provozování čističky odpadních vod, nájemní smlouvu týkající se prostoru o výměře 3,5 m za účelem akce číslo [hodnota] „[adresa]“, nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem realizace stavby „P + R [právnická osoba]“ či nájemní smlouvu týkající se pronájmu přístupové cesty a technické infrastruktury pro loď [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa]. [jméno FO] zohlednil i některé zábory. Výsledkem znaleckého zkoumání [jméno FO]. [jméno FO] bylo, že obvyklé nájemné za užívání předmětného pozemku za období od 1. 8. 2020 do 31. 7. 2023 činí částku 92 968 Kč. (znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] dne 30. 10. 2023, číslo položky [hodnota]). 30. [jméno FO]. [jméno FO] při výslechu před soudem uvedl že pro stanovení obvyklého nájemného se musí provést analýza srovnatelných obdobných nájemních smluv. To on učinil pro období roku 2020 až do dne 31. 7. 2023. Jím zjištěné hodnoty odpovídají výměru číslo 1 o regulaci nájemného pozemků hlavního města Prahy a nejsou nikde překročeny. Znalec uvedl, že veškeré pozemky, které srovnával, nejsou pozemky s místní komunikací. Ve všech případech se nicméně jedná o pozemky, které neslouží podnikatelské činnosti, vztahuje se tak na ně výměr číslo 1. [jméno FO] dále uvedl, že [jméno FO] nepostupoval správně. Zákon o oceňování jednoznačně upřednostňuje využití porovnávací metody. Navíc adekvátně nevysvětlil, respektive neprovedl, analýzu zjištěných vzorků, aby bylo obhajitelné, že nevyužil porovnávací metodu, nýbrž metodu simulovaného nájemného [jméno FO] byl názoru, že obvyklá cena pozemku ve výši 2 400 Kč za metr2 neodpovídá průměrné ceně takových pozemků. Cenová mapa v případě pozemku kolmého na [adresa] uvádí cenu 11 990 Kč za m2. Nadto podle prováděcí vyhlášky zákona o oceňování je minimální cena 2800 za m2. (výslech [jméno FO] provedený dne 10. 6. 2024)

31. Znalecký posudek za účelem zjištění obvyklé ceny nájemného za předmětný pozemek si nechal zpracovat i žalovaný. Předložil soudu znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO], číslo položky [hodnota]. Úkolem znalce bylo odhadnout obvyklý nájem za užívání pozemku p. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], za období od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2023 dle účelu určeného dle jeho zastavěním, kdy na pozemku se nachází zpevněná stavba pozemní komunikace (chodník). Znalci bylo uloženo nepřihlížet při ocenění k zápisům v katastru nemovitostí týkajícím se předmětného pozemku. Znalec uvedl, že obvyklé nájemné lze určit porovnáním se srovnatelnými nájmy. Pro odhad obvyklého nájmu pro tento případ a druh nemovitosti (pronájem pozemku užívaného stavbou komunikace) nicméně nebyly nalezeny odpovídající nájemní smlouvy, neboť nájemné bylo realizováno pouze ve specifických, anebo neporovnatelných případech. Bylo tak nutno vyjít z tzv. simulovaného nájemného. Simulované nájemné lze určit jako procentní podíl z obvyklé hodnoty věci. Obvyklé nájemné se na základě trvalého vyhodnocování závislosti ceny nájmu a ceny nemovité věci pohybuje přibližně v rozmezí 4 až 8 procent podílu její obvyklé ceny či tržní hodnoty. U komerčních nemovitých věcí v některých případech až 10 %. U pozemku sloužícího jako zastavěného místní komunikací s veřejným přístupem se podíl pro současné časové období může pohybovat ve výši 3 až 5 %, a to na základě vyhodnocení umístění pozemků v Praze, míře návratnosti, míře rizika a způsobu využití. Znalec využil kapitalizační míru ve výši 5 %. Tato odhadnutá procentní výše byla indikována i na základě předpokladu dlouhodobého výnosu vzhledem k umístění staveb komunikací, stabilitě výnosů, vzhledem k vlastníkovi staveb, míře návratnosti, vzhledem k předpokladu zachování hodnoty pozemku po dobu nájmu a ostatním malým rizikům. [jméno FO] tedy stanovil obvyklé nájemné s využitím metody simulovaného nájemného. Zjišťoval tedy obvyklou cenu pozemku, a to pomocí porovnávací metody. Uvedl, že srovnatelné případy prodeje obdobných pozemků nejsou běžné, nicméně částečně obdobné byly zjištěny. Pro účely odhadu byly použity pozemky zastavěné stavbami komunikací, které slouží veřejnému účelu v rámci celé obce Prahy. Při tomto specifickém využití ceny pozemků nevykazují podstatné rozdíly v rámci jednotlivých katastrálních území [Anonymizováno], je tak možné jejich vzájemné porovnání v rámci analýzy. Pro účely odhadů byly použity porovnatelné pozemky určené k využití nebo již využité porovnatelným způsobem. Obecně prodeje pozemků pro veřejné vybavení, nekomerční využití, pod komunikacemi, zelení či cizími stavbami, jsou v rámci běžného trhu minimální. Realizují se převážně jen tehdy, když jsou součástí projektu na využití dalších souvisejících pozemků, nebo jsou realizovány mezi předem určeným stranami, nebo dochází ke sjednocení vlastnictví stavby a pozemku. Prakticky se v těchto případech jedná o výkupy pozemků zastavěných komunikacemi s eventuálně doprovodnými pozemky nebo jinými stavbami, obcí. Může jít i o prodeje z důvodu scelení, nebo lepšího využití se sousedními nemovitými věcmi, nebo ke sjednocení vlastnictví staveb a pozemku. Znalcem uvedené realizované ceny bylo možné posoudit jako vhodné k porovnání, neboť zjištěné ceny nevykazovaly podstatné změny; hladina cen byla stabilizována. [jméno FO] pro zjištění obvyklé ceny pozemku jako srovnávací vzorek využil pozemky zastavěné pozemními komunikacemi, respektive pozemky při komunikacích prodávané společně s pozemky zastavěnými komunikací. Takto dospěl k závěru, že obvyklá cena pozemku je pro období od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2021 ve výši 2 432,48 Kč za m2. Za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2023 pak obvyklá cena pozemku činí 2 467,21 Kč za m2. Obvyklé nájemné předmětného pozemku za období od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2021, tj. za 518 dní, činí 37 973 Kč (121,62 Kč za rok za a 1 m). Za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2023, tj za 730 dní, obvyklé nájemné činí 54 289 Kč (123,36 Kč za rok za m2). [jméno FO] uvedl, že provedená porovnávací hodnota pozemků a z ní určená procentuální výše simulovaného nájemného jsou založeny na úsudku znalce. Na základě této skutečnosti je výsledek promítnutý do závěrů posudků jen pravděpodobný. (znalecký posudek [jméno FO] ze dne 26. 4. 2024, č. položky [hodnota]) 32. [jméno FO] při výslechu před soudem uvedl, že obecně přijatelnější metodou určení obvyklého nájemného by byla metoda založená na porovnávání jiných uzavřených nájemních smluv. Ty by nicméně musely splňovat podmínky srovnatelnosti, tj. muselo by se jednat o nájmy za účelem obecného využití pozemku jako veřejně přístupné komunikace. Takové nájemní smlouvy se znalci nepodařilo dohledat. Nájemní smlouvy, které vycházejí z výměru ministerstva financí, jsou pro účely určení obvyklého nájemného prakticky bezcenné. Pokud je něco regulováno, nejedná se o obvyklou cenu. Obvyklá cena může být nižší, či vyšší. Jelikož nenalezl pro zkoumané období srovnatelné nájemní smlouvy (hledal v dostupných veřejně přístupných databázích), přistoupil k určení výše obvyklého nájemného za pomocí využití metody simulovaného nájmu. K dotazu, proč při určení obvyklého nájemného využil koeficient ve výši 5 %, uvedl, že uvedené procento souvisí s kapitalizací hodnoty pozemků. Je zhruba doporučováno rozmezí od 4 do 7 %. Závisí to na vlastnosti daného pozemku. On použil 5 % ceny pozemku. Činí tak skoro u všech případů oceňování pozemních komunikací I. až IV. třídy. Při hledání srovnatelného vzorku prodejů pozemků hledal pozemky sloužící jako komunikace, užívané jako komunikace, nebo určené pro stavbu komunikace. V reakci na tvrzení [jméno FO], že cena ve výši 2 400 Kč za m2 je nepřiměřeně nízká, uvedl, že za jím zjištěné ceny se jím posuzované pozemky zobchodovaly. [jméno FO] využil za účelem zpracování znaleckého posudku nájmy regulované výměrem ministerstva financí. Takové vzorky jsou nevyužitelné. Nadto byly využity pozemky, které s projednávanou věcí vůbec nesouvisí. [jméno FO] zohlednil vodní plochu, pozemky určené jako parkoviště, pozemky určené pro stavbu plynovodu či pozemky určené jako dočasné pro zařízení staveniště. [jméno FO] vyloučil, že by úmyslně hledal vzorky s nízkou cenou. Vyřadil vzorky z nepřiměřeně nízkou i nepřiměřeně vysokou cenou. Z jeho zkušeností plyne, že není rozdíl, co se týče prodejů pozemků s komunikacemi, mezi jednotlivými částmi [Anonymizováno], mimo [adresa]. Na výsledky jeho znaleckého posudku nemá vliv, že na části pozemku se nachází výjezd do vedle stojících budov. I ten je veřejným prostranstvím, resp. komunikací. Cena, za kterou byl pozemek zakoupen v minulosti, pro něj není rozhodná. Měl zjistit obvyklé nájemné předmětného pozemku v předmětném čase. Nyní se jedná o pozemek zastavěný pozemní komunikací. Ze stejného důvodu na určení ceny obvyklé nemá vliv ani to, že i vedlejší pozemek je ve vlastnictví stejného vlastníka a že nyní zkoumaný pozemek v minulosti tvořil celek s pozemkem nacházejícím se vedle něj. To by mohlo mít vliv v případě, kdyby se na zkoumaném pozemku nenacházela pozemní komunikace, která je veřejně přístupná, kterou nelze, například oplotit. Pak by vlastník sousedního pozemku mohl tento pozemek připojit ke svému vedlejšímu pozemku. Pro případy určení obvyklého nájmu by nevyužil pomocný pozemek nacházející se vedle komunikace, neboť tento není zastavěn komunikací. [jméno FO] konečně dodal, že jeho výsledek je jenom pravděpodobný, neboť při určení obvyklého nájemného využil svoje osobní poznatky ohledně výše procentního podílu při výpočtu simulovaného nájemného. (výslech [jméno FO] provedený dne 9. 9. 2024)

33. Mezi žalovaným a matkou žalobce (žalobce byl jejím obecným zmocněncem), avšak v opačných procesních pozicích, bylo pod sp. zn. [spisová značka] vedeno soudní řízení u Obvodního soudu pro [adresa]. V rámci tohoto řízení matka žalobce vznesla proti nároku žalovaného (na vydání bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání pozemku odlišného od nyní zkoumaného pozemku) protinávrh, kterým se domáhala vydání bezdůvodného obohacení za bezemsluvní užívání pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Uvedla, že mezi účastníky již 18 let probíhají jednání ohledně uzavření smlouvy o narovnání vzájemných nároků z titulu užívání pozemků, avšak bez úspěchu. Dále konstatovala, že žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení opakovaně vyzývala. Předmětný soudní spor byl ukončen rozsudkem ze dne 28. 6. 2023, kterým byl vzájemný návrh zamítnut. Obvodní soud pro [adresa] uzavřel, že matka žalobce ani přes odpovídající procesní poučení, neprokázala, že žalovaný využívá celý pozemek. Naopak bylo prokázáno, že pozemek je zatížen věcnými břemeny ve prospěch třetích osob. Pro určení poměru užívání pozemku by bylo nutno povést další rozsáhlé dokazování. Pohledávka matky žalobce je tak nejistá, a jako taková není způsobilá k uplatnění jako protinávrh. (rozsudek Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. J. [Anonymizováno])

34. Žalobce, prostřednictvím právního zástupce, požádal žalovaného dopisem ze dne 10. 8. 2023 o vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2023 ve výši 105 068 Kč. Žalovaný byl vyzván, aby předmětnou částku uhradil ve lhůtě 14 dnů. (dopis právního zástupce žalobce ze dne 10. 8. 2023, nazvaný „výzva k zaplacení částky 105 068 Kč (bezdůvodné obohacení), předžalobní výzva dle ust. § 142a OSŘ“)

35. Žalovaný v reakci na uvedenou výzvu dopisem ze dne 24. 8. 2023 uvedl, že již dříve projevil zájem o odkoupení předmětného pozemku, avšak žalobce mu neposkytl potřebnou součinnost. Žalovaný má nadále zájem o vypořádání trvalou formou. Pokud jde o zaplacení za užívání předmětného pozemku, je žalovaný připraven k úhradě, avšak nikoliv v požadované výši, která přesahuje maximum stanovené příslušným cenovým výměrem. Žalovaný dodal, že zmíněný výměr stanoví pouze maximální hranici, přičemž je nutno vždy zkoumat každý jednotlivý konkrétní případ. (dopis žalovaného ze dne 24. 8. 2023)

36. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti, pročež je na tomto místě nerekapituluje.

37. Další dokazování soud neprováděl, neboť měl pro rozhodnutí dostatek skutkových zjištění, a další dokazování by tak bylo nadbytečné a nehospodárné. Soud zejména nezadal zpracování revizního znaleckého posudku týkajícího se určení výše obvyklého nájemného. Dospěl totiž k závěru, že pro účely řízení je namístě vyjít ze závěrů znaleckého posudku [jméno FO]. Soud daný posudek vyhodnotil jako adekvátní odborný podklad pro určení výše bezdůvodného obohacení žalovaného. Znalecký posudek [jméno FO] soud naopak vyhodnotil jako nevyužitelný pro posuzovanou věc, a to zejména s ohledem na skutečnost, že jmenovaný znalec využil pro své závěry vzorky, které nejsou srovnatelné s nyní posuzovaným pozemkem (blíž vizte níže). V takové situaci není nutno přistoupit k reviznímu znaleckému zkoumání.

38. Po právní stránce posoudil soud věc následujícím způsobem.

39. Žalobce je vlastníkem pozemku, na kterém se nachází stavby ve vlastnictví žalovaného.

40. Jedná se o chodník lemující sousední místní komunikaci I. třídy na [adresa] a o vjezd z této místní komunikace I. třídy na plochu sloužící pro potřeby nemovitých věcí stojících vedle pozemku.

41. Uvedené stavby byly vybudovány žalovaným a jsou v jeho vlastnictví, jak bylo zjištěno z vyjádření [právnická osoba]

42. Chodník není samostatnou pozemní komunikací, nýbrž se jedná o součást místní komunikace I. třídy na [adresa]. Chodník je tedy vlastnictvím žalovaného dle zákona (§ 12 odst. 4 a § 9 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích).

43. Vjezd byl vybudován žalovaným, je označen vodorovným dopravním značením, je součástí mapového podkladu komunikací náležejících žalovanému a je spravován žalovaným prostřednictvím [právnická osoba]

44. Ostatně v katastru je celý pozemek evidován jako ostatní komunikace a o vlastnickém vztahu žalovaného, resp. o tom, že celý zkoumaný pozemek je zastaven stavbami tvořícími (funkční) součást místní komunikace I. třídy na [adresa], svědčí již to, že žalovaný (nadto bez souhlasu tehdejšího vlastníka pozemku, tj. matky žalobce) v minulosti pozemek vyčlenil na základě geometrického plánu z vedlejšího pozemku p. č. [Anonymizováno], a to právě s ohledem na jeho spojitost s místní komunikací na [adresa]. Dodat konečně lze i to, že žalovaný se k vlastnictví staveb (stavby) na daném pozemku přihlásil, a to například v přípise ze dne 27. 6. 2014, ve kterém se označil za vlastníka místní komunikace I. třídy, kterou je pozemek p. č. [Anonymizováno] zastaven. Konečně, přehlédnout nelze ani to, že žalovaný v reakci na předžalobní výzvu nesporoval že by se na pozemku nacházely stavby zakládající jeho povinnost k vydání bezdůvodného obohacení. Naopak uvedl, že již dříve projevil zájem o odkoupení předmětného pozemku, avšak žalobce mu neposkytl potřebnou součinnost. Dodal, že je připraven k vydání bezdůvodného obohacení, avšak ne v požadované výši.

45. Z uvedeného jednoznačně plyne, že žalobce je vlastníkem pozemku, který je zastaven stavbami vlastněnými žalovaným.

46. Již na základě této skutečnosti zásadně vzniká žalovanému bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného pozemku, které je žalovaný povinen žalobci vydat, když v případě užívání dané části pozemku žalovaným se jedná o plnění bez právního důvodu (§ 2991 odst. 1 a 2 o. z., rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1848/2016, 28 Cdo 3082/2018 či 28 Cdo 2304/2021).

47. Žalobce požaduje vydání tohoto bezdůvodného obohacení ze období od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2023. V části tohoto období byl vlastníkem pozemku, a má tudíž právo na vydání bezdůvodné obohacení. Za zbývající období, tedy za období od 1. 8. 2020 do 25. 1. 2023, byla na žalobce předmětná pohledávka postoupena původním vlastníkem pozemku, matkou žalobce. Žalobce tak má obecně právo na vydání bezdůvodného obohacení za celé předmětné období.

48. Na tomto závěru přitom nic nemění, že v řízení před Obvodním soudem pro [adresa] bylo uzavřeno, že matka žalobce neunesla důkazní břemeno. Tvrzení a důkazy je nutno posoudit pro každé jednotlivé řízení samostatně. Nadto, nároku matky žalobce nebylo vyhověno [právnická osoba] na základě závěru Obvodního soudu pro [adresa] o nezpůsobilosti pohledávky matky žalobce k uplatnění jako protinároku, nikoliv na základě nedůvodnosti tohoto nároku.

49. Pokud přitom žalovaný pokazoval na skutečnost, že pozemek je zatížen věcnými břemeny chůze a jízdy a přístupu, kontroly a oprav vodoměrů, vodovodního řadu a el. kabelu, uvádí soud, že tato skutečnost nemění ničeho na tom, že žalovaný má na daném pozemku umístěnu stavbu (stavby), což jej bez dalšího zavazuje k vydání bezdůvodného obohacení. Vzhledem k povaze zastavěnosti pozemku (veřejně přístupný chodník, veřejně přístupný přejezd a přechod), je zřejmé jednak to, že žalobce nemůže pozemek využívat prakticky k žádnému jinému účelu, a jednak to, že žalovaný daný pozemek užívá pro saturování potřeb svých občanů. Není tudíž namístě dále prokazovat a zkoumat, v jakém rozsahu je chodník a přechod využíván občany žalovaného (kolik [Anonymizováno] je využívá). K daným věcným břemenům je nutno dále uvést, že tyto jsou tzv. vyčpělými věcnými břemeny. Věcná břemena byla na daný pozemek zřejmě převedena v souvislosti s jeho vznikem vyčleněním z pozemku p. č. [Anonymizováno] (na tomto jsou daná věcná břemena taktéž zaspána, a to se vznikem předcházejícím vzniku pozemku p. č. [Anonymizováno]. Právě na tomto pozemku se totiž nachází vodovodní šachta. Sluší se dodat i to, že pozemek p. č. [Anonymizováno] je veřejně přístupnou komunikací. Jakákoliv osoba na něj tudíž může vstoupit a taktéž jej může využít pro přístup k dalším pozemkům. Věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno kontroly a oprav vodoměrů, vodovodního řadu a el. kabelu tudíž nemají žádného faktického dopadu na užívání pozemku. Je tak nutno uzavřít, že věcná břemena nemají žádný vliv na základ nároku a ani na jeho výši (v tomto ohledu vizte žalovanou odkazovaný rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 16 Co 329/2022-596).

50. Žalovaný dále namítal, že jelikož žalobce podal žalobu dne 1. 9. 2023, je část nároku za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020 promlčena.

51. Námitka částečného promlčení nároku je důvodná.

52. Podle o. z. promlčecí lhůta činí 3 roky (§ 629 o. z.). Jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla (§ 619 o. z.). Okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání (§ 621 o. z.).

53. Žalobce žalobu podal skutečně dne 1. 9. 2023. Promlčena je tudíž ta část jeho nároku na vydání bezdůvodného obohacení, která vznikla v období před 1. 9. 2020. Nelze přitom ani dovozovat, že v nyní posuzovaném případě by se promlčecí lhůta rozběhla dle § 621 o. z. až později, když je zřejmé, že ochuzený (vlastník pozemku, matka žalobce) o vzniku bezdůvodného obohacení a o osobě povinné k jeho vydání věděl mnohem dříve. V tomto ohledu soud okazuje na bod 29 rozsudku Obvodního soudu pro [adresa] č. j. [spisová značka], ve kterém je rekapitulován obsah podání matky žalobce ze dne 1. 2. 2021, ve kterém jmenovaná uvedla, že mezi ní a žalovaným probíhají již více než 18 let jednání ohledně uzavření smlouvy o narovnání vzájemných nároků z titulu užívání pozemku, avšak bez úspěchu. Matka žalobce současně uvedla, že žalovaného opakovaně vyzývala k vydání bezdůvodného obohacení.

54. Nárok žalobce za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020 je tedy promlčen.

55. Nárok žalobce dále není důvodný, ani co se týče plochy, na které se nenachází stavba žalovaného, nýbrž na které se nachází dva sdružené stožáry trakčního vedení. Tyto stožáry jsou ve vlastnictví [právnická osoba] a slouží pro uchycení trolejového vedení. Jelikož daná část pozemku není zastavěna stavbou žalovaného, není žalovaný ve vztahu k této části povinen k vydání bezdůvodného obohacení. Na tom nic nemění ani skutečnost, že na stožárech jsou umístěny výložníky veřejného osvětlení a uvnitř kabelové vedení ve vlastnictví [právnická osoba]. Jelikož má základna každého ze sloupů rozměry 2 × 2 m, je namístě od výměry pozemku pro účely určení výše bezdůvodné obohacení odečíst 8 m2.

56. Co se týče konkrétní výše bezdůvodného obohacení, Nejvyšší soud se otázkou způsobu určení výše peněžité náhrady za bezesmluvní užívání zastavěného pozemku opakovaně zabýval. Z jeho rozhodovací praxe plyne, že v daném případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (z judikatury Nejvyššího soudu vizte např. rozsudek ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53, ročník 2000, rozsudek ze dne 30. 5. 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004, či rozsudek ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005).

57. Pokud přitom bylo nájemné regulovanou cenou, nemůže výše bezdůvodného obohacení přesáhnout částku omezenou cenovými předpisy (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněný pod č. 53/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2008, sp. zn. 30 Cdo 5484/2007, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 1748/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2777/2009, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2063/2009).

58. Z uvedeného předně plyne, že výši bezdůvodného obohacení nelze automaticky dovozovat z cenového věstníku Ministerstva financí. Je nutno zjistit obvyklé nájemné a na jeho základě i náhradu za bezesmluvní užívání pozemku. Tato náhrada nemůže překročit cenu dle věstníku; to však neznamená, že nemůže být nižší. Slovy Nejvyššího soudu, není nikterak vyloučeno, že v konkrétním případě bude tržní hladina nájemného nižší než autoritativně stanovená cena regulovaná (rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 4543/2016).

59. Citovaná judikatura svědčí dále o tom, že pokud je pro určení výše bezdůvodného obohacení nutno vycházet z ceny užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Srovnáním s věcí svým charakterem odlišnou by nebylo možné dospět ke správným závěrům (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1466/2013). Pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách (srov. dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 28 Cdo 900/2012).

60. Při zohlednění právě uvedeného soud dospěl k závěru, že je nutno vyjít ze znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO], a nikoliv ze znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO]. 61. [jméno FO] při zpracování znaleckého posudku zohlednil, že na pozemku se nachází komunikace (chodník a vjezd), a snažil se proto nalézt nájemní smlouvy týkající se nájmů srovnatelných pozemků, tj. nájmů pozemků, na kterých se nachází komunikace. Vzhledem k tomu, že takové nájemní smlouvy pro zkoumané období nenalezl (což odpovídá tomu, že trh s dlouhodobými nájmy pozemků zastavěných komunikacemi bude jistě velmi omezený), přistoupil k určení nájemného pomocí metody tzv. simulovaného nájemného určeného matematickým propočtem z obvyklé ceny pozemku. [jméno FO] přitom ve znaleckém posudku adekvátním způsobem osvětlil i to, proč přistoupil k využití dané metody. Uvedl, že nenalezl srovnatelné nájemní smlouvy. Uvedenou negativní skutečnost není znalec schopen jakkoli dále prokazovat; nedává přitom rozumného smyslu, aby například v posudku uváděl veškeré jím nalezené, avšak nesrovnatelné, pozemky. Soudu se za situace, kdy srovnatelné nájemní smlouvy nenalezl ani [jméno FO] (k tomu vizte dále), jeví odůvodnění postupu [jméno FO] jako zcela adekvátní.

62. Takovému postupu nelze nic vytknout.

63. Za odpovídající východiskům právní úpravy a judikatury soud hodnotí i výběr vzorků pro určení obvyklé ceny pozemku. [jméno FO] pro své závěry využil pozemky srovnatelné s nyní posuzovaným pozemkem, tj. s pozemkem plnícím funkci veřejně přístupné pozemní komunikace. Operoval proto v zásadě s pozemky taktéž zastavěnými pozemní komunikací.

64. Soud přitom souhlasí i se znalcem určenou procentní výší propočtu, tj. s tím, že znalec určil obvyklé nájemné jako 5 % z obvyklé ceny pozemku. Znalec k tomuto postupu v písemném vyhotovení znaleckého posudku a při výslechu osvětlil, že při určení procentního podílu vycházel z odborného posouzení účelu využití pozemku (využití jako komunikace pro veřejnost), dlouhodobosti a stability výnosnosti (způsobených jednak dlouhodobostí umístění stavby, a jednak osobou vlastnící chodník), míry návratnosti a umístění pozemku v rámci Prahy. Uvedený závěr soud považuje za logický a přezkoumatelný a dále poukazuje i na skutečnost, že podle § 39 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, se roční užitek práva stavby bez zřízené stavby určí ve výši obvyklého nájemného z pozemku, ke kterému je zřízeno právo stavby; nelze-li obvyklé nájemné z pozemku objektivně zjistit, stanoví se roční užitek z ceny pozemku, určené podle § 4, ve výši 5 %. I v takových případech tedy oceňovací předpisy využívají při určení obvyklého nájemného v případech využití metody simulovaného nájemného procentní podíl z ceny pozemku ve výši 5 %.

65. Závěry [jméno FO] nediskvalifikuje ani obecné tvrzení žalobce (převzaté od [jméno FO]), že snad by měly existovat případy prodejů srovnatelných pozemků za vyšší, než znalcem určené ceny. Žalobce i [jméno FO] v tomto ohledu zůstali v rovině obecných tvrzení znemožňujících znalci i soudu adekvátně posoudit, zda se skutečně jednalo o prodeje srovnatelných pozemků ve srovnatelném období. Jediný žalobcem konkrétně uvedený pozemek, tj. zatravněný pozemek za svodidly, by nebylo pro znalecké zkoumání zohlednit, když tento není zastavěn komunikací. [jméno FO] k přímému dotazu soudu vyloučil, že by snad měl účelově hledat prodeje za nízkou cenu. Naopak vysvětlil, že jím nalezené vzorky se pohybovaly v jím zjištěné hladině (cca 2 400 Kč za m2), a vzorky výrazně pod danou hladinou či nad ní (žalobcem akcentovaná cena 6 000 Kč za m2) by musely být vyloučeny. S uvedeným posouzením se soud bez dalšího ztotožňuje a dodává, že [jméno FO] zjištěná cena koreluje se zjištěnou, administrativní, cenou (vizte strany 8 až 11 znaleckého posudku [jméno FO]). I to svědčí o tom, že znalec neprováděl selektivní výběr zacílený na zjištění vzoru s co nejnižšími cenami, jak bylo v řízení naznačováno.

66. Stejně tak soud pro jeho správnost přebírá i vyjádření [jméno FO] ohledně toho, že pro určení obvyklého nájemného je bez významu, že pozemek p. č. [Anonymizováno] byl v minulosti součástí jiného pozemku a že tento pozemek měl být zakoupen za cenu výrazně převyšující znalcem určenou cenu. Soud vnímá argumentaci žalobce, který tímto poukazuje na skutečnost, že v minulosti došlo bez souhlasu vlastníka k vyčlenění pozemku p. č. [Anonymizováno] pozemku p. č. [Anonymizováno]. Posledně uvedený pozemek není zastaven pozemní komunikací. Pokud by tedy ta část zemského povrhu, která nyní tvoří pozemek p č. [Anonymizováno], nadále přináležela k pozemku p. č. [Anonymizováno] bylo by lze se domnívat, že by měla vyšší cenu. Předmětem nynějšího řízení je však nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého na základě zastavení pozemku p. č. [Anonymizováno] pozemní komunikací. Je tedy nutno určit aktuální nájemné týkající se právě tohoto pozemku, tj. pozemku o výměře 220 m2 zastaveného komunikací. V nynějším řízení není prostor pro řešení otázek spojených se vznikem pozemku p. č. [Anonymizováno]

67. Znalecký posudek [jméno FO] nediskvalifikuje ani to, že na části pozemku se nenachází chodník, jako součást místní komunikace na [adresa], nýbrž vjezd k vedlejším stavbám. Tento vjezd totiž tvoří přirozenou spojnici mezi chodníkem na pozemku p. č. [Anonymizováno] a navazujícím tělesem chodníku na dalším pozemku. Na vjezdu je nadto vyznačeno vodorovné dopravní značení přechodu pro chodce (zebra). Je tedy zřejmé, že využití daného pozemku je prakticky shodné s využitím chodníku. Jak již nadto bylo výše uvedeno, žalovaný i tuto část ve svém mapovém podkladu řadí mezi pozemní komunikace.

68. K odkazu na cenovou mapu soud uvádí, že tzv. cenová mapa se vztahuje na stavební pozemky, a má nadto informativní charakter. Její využití na zkoumaný pozemek tudíž není namístě, resp. nelze vycházet ze skutečnosti, že na případně blízko se nacházející pozemky cenová mapa dopadá. Nelze ani pominout, že podle bodu 3.6 vyhlášky Hlavního města Prahy č. 32/1998 Sb., o cenové mapě stavebních pozemků „[p]ozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny jako ostatní plochy a skutečně slouží k provozu drah (např. železničních, tramvajových), dále dálnice a silnice, místní a účelové komunikace, chodníky a parkové cesty, parkoviště a ostatní veřejná prostranství (např. zeleň v zástavbě), plochy letišť a přístavů, popřípadě pozemky k takovým účelům určené (vydaným územním rozhodnutím nebo stavebním povolením), se neoceňují podle cenové mapy.“ 69. Soud tedy považuje znalecký posudek [jméno FO] za adekvátní skutkový podklad pro posouzení výše obvyklého nájemného a návazně bezdůvodného obohacení.

70. Pro určení obvyklého nájemného naopak nelze využít znalecký posudek [jméno FO]. Znalec při zpracování znaleckého posudku sice vyšel z preferované, porovnávací, metody. Aby však bylo lze tuto metodu úspěšně aplikovat, je předně nutné porovnávat skutečně srovnatelné pozemky. Takovými pozemky jsou v zásadě pouze pozemky zastavěné pozemní komunikací. Takové pozemky nicméně [jméno FO] nesrovnával. Znalec pro určení obvyklého nájemného využil například nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem užívání jako prostoru pro umístění stavby občanského vybavení – kontejnerové sestavy, nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem zřízení staveniště pro realizaci stavby (Lávky [adresa]), nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem provozování čističky odpadních vod, nájemní smlouvu týkající se prostoru o výměře 3,5 m za účelem akce číslo [hodnota] „[adresa]“, nájemní smlouvu týkající se pronájmu za účelem realizace stavby „P + R [právnická osoba]“ či nájemní smlouvu týkající se pronájmu přístupové cesty a technické infrastruktury pro loď [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa]. [jméno FO] zohlednil i některé zábory. Takovéto nájmy však nejsou srovnatelné s nyní posuzovaným pozemkem. [jméno FO] v tomto ohledu objasnil, že vyhledával pozemky, které spadají pod stejnou cenovou regulaci, jako zkoumaný pozemek. Takový postup však při určení obvyklého nájemného využít nelze. Rozlišujícím kritériem musí být faktický stav pozemku, nikoliv jeho administrativní zařazení. Ostatně, pod shodnou položku cenové regulace jako pozemky zastavené komunikací, spadá široká škála pozemků využívaných pro nepodnikatelské účely, tedy i pozemky svým druhem zásadně se lišící od nyní zkoumaného pozemku. O čemž ostatně svědčí právě i vzorek pozemků vybraných [jméno FO].

71. Soud tak uzavírá, že pro zjištění obvyklého nájemného a návazně pro zjištění výše bezdůvodného obohacení vyšel ze znaleckého posudku [jméno FO]. Jím využitou metodu simulovaného nájemného aproboval i [Anonymizováno] v rozsudku ze dne 8. 6. 2023, č. j. [spisová značka] (dodat lze, že v předmětné věci soud jako adekvátní posoudil kapitalizační míru ve výši 3,83 %; [jméno FO] využil kapitalizační koeficient ve výši 5 %).

72. Vzhledem k výše uvedeným závěrům stran promlčení části nároku a stran nutnost odečíst od výměry pozemku pro výpočet bezdůvodného obohacení výměru 8 m2, soud s využitím výpočtů [jméno FO] dospěl k následujícím závěrům. 73. [jméno FO] určil obvyklé nájemné za období od 1. 8. 2020 do 31. 12. 2021 ve výši 121,62 Kč ročně za 1 m2 pozemku. Jde tedy o 0,3332054794520548 Kč za 1 m2 pozemku za 1 den (121,62/365). Předmětné období celkově činí 518 dní. Za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020 je však nárok promlčen. Jedná se o 31 dní. Celkově má tedy žalobce právo na vydání bezdůvodného obohacení za 487 dní, a to z výměry 212 m2 (220 m2 mínus 8 m2 za stožáry trakčního vedení). Jedná se tak o částku 34 402 Kč.

74. Obdobně, za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2023 [jméno FO] určil obvyklé nájemné za období ve výši 123,36 Kč ročně za 1 m2 pozemku. Při zohlednění 212 m2 jde o 52 305 Kč (123,36*2*212).

75. Žalobce má tudíž celkově právo na vydání bezdůvodného obohacení v částce 86 707 Kč.

76. Ve zbytku, tj. co se týče požadavku na zaplacení částky 18 453 Kč, je nutno žalobu zamítnout.

77. Žalobce má právo i na přiznání úroku z prodlení v zákonné výši.

78. Žalobce požadoval přiznání tohoto nároku, co se týče bezdůvodného obohacení za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2023 ode dne 1. 9. 2023.

79. Z částky 10 780 Kč představující jím požadované bezdůvodné obohacení za období od 1. 9. 2023 do 31. 12. 2023 žádal o přiznání úroku z prodlení v zákonné výši ode dne následujícího po dni, kdy bude žalovanému doručeno rozšíření žaloby. Rozšíření žaloby bylo žalovanému doručeno dne 22. 3. 2024.

80. Soud za období 1. 9. 2023 do 31. 12. 2023 (121 dní) žalobci přiznal částku 8 670 Kč (123,36/365*212*121). Žalobce tak má právo na úrok z prodlení v zákonné výši z této částky za období od 23. 3. 2024 do zaplacení.

81. Za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2023 soud žalobci přiznal částku 78 037 Kč (86 707 Kč mínus 8 670 Kč). Jelikož žalobce žalovaného dopisem ze dne 10. 8. 2023 vyzval k zaplacení dané částky do 14 dnů, je nárok žalobce na úrok z prodlení z této částky za období od 1. 9. 2023 do zaplacení důvodný.

82. Nedůvodný naopak je nárok žalobce na uhrazení úroku z prodlení v zákonné výši z částky 16 343 Kč (rozdíl mezi částkou, kterou žalobce požadoval za období od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2023, a částkou, kterou mu soud za dané období přiznal; tj. 94 380 Kč mínus 78 037 Kč) za období od 1. 9. 2023 do zaplacení, a nárok žalobce na uhrazení úroku z prodlení v zákonné výši z částky 2 110 Kč (rozdíl mezi částkou, kterou žalobce požadoval za období od 1. 9. 2023 do 31. 12. 2023, a částkou, kterou mu soud za dané období přiznal; tj. 10 780 Kč mínus 8 670 Kč) za období od 23. 3. 2024 do zaplacení.

83. Soud proto výrokem I uložil žalovanému, aby žalobci uhradil částku 86 707 Kč, úrok z prodlení z částky 78 037 Kč ve výši 15 % ročně za období od 1. 9. 2023 do zaplacení a úrok z prodlení z částky 8 670 Kč ve výši 14,75 % ročně za období od 23. 3. 2024 do zaplacení.

84. Výrokem II rozsudku soud žalobu zamítl, co se týče požadavku žalobce na uhrazení částky 18 453 Kč a úroku z prodlení z částky 16 343 Kč ve výši 15 % ročně za období od 1. 9. 2023 do zaplacení a úroku z prodlení z částky 2 110 Kč ve výši 14,75 % ročně za období od 23. 3. 2024 do zaplacení.

85. Ve vztahu k náhradě nákladů řízení (výrok III rozsudku) soud aplikoval § 142 odst. 2 s § 146 odst. 2 in principio o. s. ř.

86. Při kapitalizaci úroků z prodlení k datu vyhlášení rozsudku, a při zohlednění skutečnosti, že žalobce vzal žalobu zpět, nikoliv pro chování žalovaného, pro částku 10 668 Kč, činí úspěch žalobce 74 % a jeho neúspěch 26 %. Žalobce tak má právo na náhradu 48 % svých nákladů.

87. Náklady řízení žalobce činí 54 344 Kč a sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 254 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 105 160 Kč (do změny žalobce 105 068 Kč) sestávající z částky 5 340 Kč za každý z 8 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, sepis předžalobní výzvy, žaloby, sepis repliky ze dne 15. 3. 2024, další porada s žalobcem uskutečněná před soudním jednáním, jednání u soudu ve dnech 4. 4. 20245, dne 10. 6. 2024 a dne 9. 9. 2024), z částky 2 670 Kč za účast na jednání, na kterém došlo pouze k vyhlášení rozsudku, dne 19. 9. 2024 [§ 11 odst. 2 písm. f) a. t.], včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.

88. Žalobce má právo na 54 % dané částky, tj. na 29 346 Kč. Soud v tomto ohledu dodává, že na věc neaplikoval § 142 odst. 3 o. s. ř., dle kterého může soud i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku. Neúspěch žalobce není jen nepatrný. Ve věci pak soud sice vyšel ze znaleckého posudku, avšak to samo o sobě pro aplikaci daného pravidla nepostačí. Podle judikatury (srov. usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 15. 8. 2013 č. j. 1 Cmo 229/2013-350) nejistota o výši plnění na základě znaleckého posudku může být při rozhodování o náhradě nákladů řízení zohledněna jen tehdy, neznal-li částečně úspěšný účastník na počátku řízení výši jím uplatněného nároku a ani znát nemohl, a nikoliv tehdy, kdy při určení výše nároku vycházel z jiných (fundovaných) důkazů. V nyní posuzované věci žalobce v žalobě výši bezdůvodného obohacení vyčíslil pomocí cen dle výměru MF. Následně soudu předložil znalecký posudek pro určení výše daného bezdůvodného obohacení, který taktéž dospěl k závěru, že je nutno aplikovat cenu dle výměru. Žalobce tedy vycházel z jiných fundovaných důkazů. Není zde tak místo pro aplikaci § 142 odst. 3 o. s. ř.

89. Konečně pak ve vztahu k výrokům IV a V rozsudku soud konstatuje, že bylo třeba, co do základu, rozhodnout o náhradě nákladů řízení na straně státu, který platil a bude platit znalečné (pro [jméno FO] a [jméno FO]). Soud o těchto nákladech rozhodl podle § 148 o. s. ř. tak, že jejich náhradu uložil podle výsledků řízení žalobci i žalovanému. Protože přesná výše těchto nákladů nebyla v době vyhlášení tohoto rozsudku známa, soud vydal pouze mezitimní rozhodnutí s tím, že výše částky bude konkretizována rozhodnutím, které soud vydá v návaznosti na zaplacení očekávaných nákladů (§ 152 odst. 2 a § 167 odst. 2 o. s. ř.).

Poučení