14 C 19/2022 - 176

Rubrum

Okresní soud v Kladně rozhodl samosoudkyní JUDr. Evženií Vodovou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupená advokátem JUDr. Michalem Račokem sídlem T. G. Masaryka 108, 272 01 Kladno proti žalované: Obec Tuchlovice, IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupená advokátem Mgr. Martinem Žákem sídlem Šlikova 550, 169 00 Praha 6 o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhá určení, že výpověď ze dne 9. 2. 2022 a ze dne 24. 2. 2022, daná žalobkyni žalovanou z nájmu bytu o velikosti 4 + 1, nacházejícího se v domě č. p. 44, jež je součástí pozemku č. parcelní 7/4 v katastrálním území [adresa], který žalobkyně užívá na základě nájemní smlouvy, uzavřené s žalovanou dne 2. 8. 2010, jsou neoprávněné, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku 21 109,30 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou došlou na soud dne 8. 4. 2022 domáhala určení, že výpovědi dané žalobkyni žalovanou ze dne 9. 2. 2022 a ze dne 24. 2. 2022 z nájmu bytu označeného ve výroku tohoto rozsudku (dále jen „byt“) jsou neoprávněné. V první výpovědi ze dne 9. 2. 2022 byly udány čtyři výpovědní důvody, a to: a) že žalobkyně měla hrubě narušovat občanské soužití a sousedské vztahy, b) měla porušit povinnost udržovat předmět nájmu v čistotě a pořádku, c) měla porušit povinnost nahlásit žalované přítomnost nového člena domácnosti a d) měla bez souhlasu žalované provést úpravy systému vytápění v bytě.

2. Ve druhé výpovědi ze dne 24. 2. 2022 byla jako výpovědní důvod označena skutečnost, že žalobkyně odmítla předmět nájmu k výzvě žalované ze dne 9. 2. 2022 vyklidit.

3. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že výpovědní důvod ad a) nebyl časově upřesněn, a tudíž nebyl vymezen v souladu s § 2288 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Navíc spočívá pouze v subjektivním hodnocení sousedů. Samotné požívání alkoholu v bytě, ať již žalobkyní či jinými osobami, není v rozporu se zákonem ani s pravidly obvyklého chování v domě ve smyslu § 2256 odst. 2 o.z. Vymezení důvodu pak odpovídá spíše přestupku proti občanskému soužití, přestupkové řízení však vedeno nebylo.

4. Výpovědní důvod ad b) rovněž není časově vymezen. Pozemek parc. č. 7/3 v katastrálním území [adresa] pak není dle nájemní smlouvy předmětem nájmu. Pokud se na uvedeném pozemku nepořádek nacházel, jednalo se pouze o věci vyklizené z půdy domu za účelem provedení sond ke zjištění stavu stropů. Po vyklizení půdy bylo na žalované, aby pozemek vyklidila a udržovala na něm pořádek.

5. Výpovědní důvod ad c) považuje žalobkyně za nepravdivý. Žalovaná tvrdí, že členem domácnosti měl být [jméno FO] již od října roku 2021. Členem domácnosti se ale dle žalobkyně stal až o vánocích roku 2021. Žalobkyně jeho přítomnost žalované oznámila dne 15. 2. 2022, tedy ve lhůtě stanovené § 2272 odst. 1 o.z. Povinnost oznámit zvýšení počtu osob pronajímateli nastane až v případě, kdy má přijetí nového člena domácnosti charakter trvalého přijetí. Tato situace nastala až dne 21. 12. 2021.

6. K výpovědnímu důvodu ad d) žalobkyně připustila, že úpravy systému vytápění skutečně provedla, a to již v roce 2010, za pomoci odborné společnosti a především se souhlasem žalované, resp. jejího dřívějšího vedení, konkrétně místostarostky paní [Anonymizováno]. V každém případě se pak dle žalobkyně nejedná o hrubé porušení povinností nájemce, neboť k němu došlo před 12 lety a žalované v jeho důsledku nevznikla žádná škoda. K tomu žalobkyně odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4004/2008.

7. Ve vztahu k výpovědi ze dne 24. 2. 2022 žalobkyně uvedla, že žalovaná v této věci podala k Okresnímu soudu v Kladně žalobu na vyklizení a věc je vedena pod sp. zn. [spisová značka]. Považovala proto za vhodné danou část žaloby vyloučit k samostatnému řízení, což však zdejší soud usnesením ze dne 22.11.2022 č. j. [spisová značka] zamítl, neboť řízení ve věci zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka] bylo přerušeno právě do doby pravomocného rozhodnutí v předmětné věci sp. zn. [spisová značka]. Dále uvedla, že ani výpovědní důvod spočívající v nevyklizení bytu k výzvě není dán, nebylo totiž prokázáno, že by skutečně v případě nevyklizení hrozila zvlášť závažná újma. Z odborného vyjádření ke stavu nosných prvků střechy nevyplývá, že by byt nemohl být do zahájení oprav užíván. Zahájení oprav žalovaná předpokládala na začátku roku 2023, nebyl tedy důvod, aby žalobkyně byt vyklidila již v únoru 2022. Žalovaná pak sice nabídla žalobkyni alternativní bydlení v jiném obecním bytě, avšak pokud by žalobkyně na návrh žalované přistoupila, došlo by ke změně nájemní smlouvy z doby neurčité na dobu určitou, a to do 31. 5. 2022, což je pro žalobkyni nepřijatelné.

8. Žalobkyně rovněž namítla, že obě výpovědi z nájmu jsou neplatné pro rozpor s dobrými mravy, protože žalovaná se jí snaží zbavit nájmu k bytu již delší dobu. Nájem jí totiž vypověděla již dopisem dne 24. 4. 2019 a podala proti žalobkyni neúspěšnou žalobu na vyklizení vedenou u zdejšího soudu pod sp.zn. [spisová značka]. I nynější výpovědní důvody představující pouze nátlakový prostředek na žalobkyni, mající za cíl, aby byt opustila a aby zřejmě mohl být byt pronajat jiné osobě nepochybně spjaté se současným vedením Obce [adresa].

9. Žalovaná se k výzvě soudu vyjádřila k žalobě dne 29.6.2022 nesouhlasně a navrhla její zamítnutí. Uvedla, že žalobkyně porušovala své povinnosti opakovaně. Výpovědní důvod ad a) byl naplněn. Žalovaná obdržela opakované stížnosti od majitele a nájemců bytů ze sousedního domu na chování žalobkyně a osob, kterým žalobkyně umožnila užívání pronajatých nemovitostí. Na pozemku užívaném žalobkyní se pohybovaly osoby pod vlivem drog, byl způsobován hluk, po výzvě ke ztišení pak byli sousedé vulgárně napadáni. Bujaré akce žalobkyně a její společnosti se opakovaně děly nejen na pozemku, ale i v bytě. Časové vymezení je ve výpovědi určeno datem 7. 12. 2021, kdy došlo k výjezdu Městské policie v [adresa].

10. Co se týče výpovědního důvodu ad b), pozemek parc. č. 7/3 v k. ú. [adresa] byl žalobkyni nájemní smlouvou svěřen k užívání spolu s bytem jako zahrádka bez stanovení nájmu za podmínky, že jej bude udržovat v pořádku a čistotě. Z fotodokumentace je zřejmé, že tato povinnosti byla hrubě porušena. Nepořádek na pozemku, který je na fotografiích zachycen, pak nemá žádnou souvislost s návštěvou znalkyně. Nacházel se na pozemku před návštěvou znalkyně i po ní. Nadto, žalobkyně žádnou půdu, o které se zmiňovala v žalobě, pronajatou nemá. Požadavek žalobkyně, aby úklid pozemku provedla žalovaná, označila tato za nehorázný.

11. K výpovědnímu důvodu ad c) žalovaná uvedla, že již od října 2021 zaregistrovala, že se v bytě dlouhodobě zdržuje [jméno FO] z Tuchlovic. Ten měl trvalé bydliště na adrese ohlašovny [adresa]. V bytě se zdržoval nepřetržitě a přespával zde. Tuto skutečnost byla žalobkyně povinna oznámit ve lhůtě 2 měsíců, což neučinila. Jednalo se přitom o opakované pochybení, neboť stejná situace nastala i v případě jejího bývalého partnera. Až na základě výpovědi žalobkyně provedla přihlášení svého současného partnera, přičemž uváděla, že se v bytě zdržuje až ode dne 21. 12. 2021. Dle žalované je dále irelevantní, kdy vznikla společná domácnost žalobkyně a pana [jméno FO]. Podstatné je to, že se v bytě nacházela další osoba, nikoliv to, zda měla tato osoba s žalobkyní společnou domácnost.

12. K žalobníku důvodu ad d) žalovaná uvedla, že jí není známo, kdy žalobkyně provedla změnu systému vytápění, spočívající v instalaci nových rozvodů včetně výměníku a jejich připojení ke kamnům na tuhá paliva, žalobkyně opakovaně odmítala prohlídku bytu, tudíž žalovaná nemohla tuto skutečnost zjistit, což bylo zjištěno při kontrole v bytě bylo dne 27.1.2022. Především však platí, že změna byla provedena bez souhlasu žalobkyně. V dokumentaci k bytu, kterou má žalovaná k dispozici, se žádný souhlas nenachází. Žalovaná dlouhodobě vycházela z toho, že byt je v tomto ohledu v původním stavu. Proto jsou také v inventarizaci majetku stále vedena akumulační elektrická kamna. Tvrzený ústní souhlas místostarostky pak nelze považovat za souhlas žalované, i kdyby skutečně tehdejší místostarostka souhlas dala, neměla k takovému jednání za žalovanou oprávnění. Samotná změna způsobu vytápění je pak schopna způsobit pronajímateli škodu již jen kvůli nákladům na uvedení věci do původního stavu. Není navíc zřejmé, jak byla změna provedena a neexistují žádné doklady o tom, že je bezpečná. V případě pojistné události by se tak žalovaná mohla nacházet ve složité situaci, kdy by mohlo dojít k vyloučení pojistného plnění.

13. Žalovaná se vyjádřila také k výpovědi ze dne 24. 2. 2022, kdy výpovědní důvod nevyklizení bytu úzce souvisí s podanou žalobou ve věci sp. zn. [spisová značka]. Poukázala na to, že posudek Ing. Evy Svobodové upozornil na vážné závady, které vyloučily bezpečné využívání bytu, konkrétně na narušení dřevěné konstrukce stropu dřevokaznými houbami. Za této situace žalovaná nabídla žalobkyni k užívání náhradní byt, přestože to nebyla její povinnost. Zavázala se navíc poskytnout stěhovací auto a pracovníka obce na pomoc při stěhování. Tuto nabídku žalobkyně odmítla, žalovaná proto přistoupila k výpovědi z důvodu odmítnutí vyklizení bytu. Odmítnutím vyklizení pak žalobkyně znemožnila rekonstrukci nemovitosti.

14. Žalovaná dále uvedla, že obě výpovědi byly schváleny příslušným orgánem obce, žalobkyni řádně doručeny a žalobkyně byla řádně poučena o možnosti vznést proti nim námitky a podat žalobu. Žádné námitky však neuplatnila a obrátila se rovnou na soud. Co se týče rozporu s dobrými mravy, ten žalovaná odmítá. Předchozí žaloba na vyklizení byla neúspěšná toliko z formálních důvodů. V žádném případě pak není pravdou, že by žalovaná měla v úmyslu pronajmout byt jiné osobě spjaté s vedením obce.

15. Při jednání strany učinily nesporným, že výpovědi z nájmu bytu byly žalobkyni žalovanou řádně doručeny, a to ve dnech 14. 2. 2022 a 24. 2. 2022. Byly provedeny všechny listinné důkazy tak, jak byly shromážděny již na základě listin předložených žalobkyní i zaslaných žalovanou, dále byli vyslechnuti svědci [jméno FO], soused žalobkyně bydlící přes ulici od sporného bytu, [jméno FO], přítelkyně žalobkyně, a [jméno FO], sousedka bydlící naproti spornému bytu. Konkrétně byla k důkazu formou předložení k nahlédnutí provedena nájemní smlouva ze dne 2. 8. 2010, výpovědi ze dne 9. 2. 2022 a ze dne 24. 2. 2022, doručenky k výpovědím z nájmu ze dne 14.2.2022 a 24.2.2022, výpisy ze zasedání Rady Obce [adresa] ze dne 31.1.2022 a ze dne 23.2.2022 o schválení výpovědí nájemní smlouvy ze dne 2.8.20210 uzavřené s žalovanou, sdělení žalobkyně žalované ze dne 15. 2. 2022, že od 20.12.2021 užívá byt pan [jméno FO], s nímž žije v poměru druh a družka a je příslušníkem její domácnosti. Dále informace o pozemku parc. č. 7/4 v k.ú. [adresa] dle Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], dodatek č. [hodnota] k nájemní smlouvě ze dne 11.4.2016 ohledně změny příjmení nájemce paní [Anonymizováno] na aktuální jméno [Jméno zainteresované osoby 0/0], úřední záznam Městské policie [adresa] ze dne 27.6.2022 o výjezdu dne 7.12.2021, zápis z kontrolní prohlídky žalované ze dne 27.1.2022 v bytě žalobkyně a zápis o plánované kontrolní prohlídce žalované ze dne 12.1.2022 v bytě žalobkyně, kdy žalobkyně si odmítla domluvit nový termín prohlídky.

16. Další provedené důkazy soud, a to odborné posouzení stavu stropů v domě, ve kterém se nachází byt, návrh dodatku č. [hodnota] k nájemní smlouvě ze dne 24.2.2022, stížnost na nevhodné chování žalobkyně ze dne 24.1.2022 a výzvu žalované žalobkyni ze dne 2.3.2022 k vyklizení bytu, pro nadbytečnost nehodnotil, neboť z nich nebylo učiněna žádná zjištění, která by přispěla k objasnění věci.

17. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že byla uzavřena dne 2. 8. 2010 mezi žalobkyní a žalovanou, předmětem nájmu byl byt, přičemž žalované byl dán současně do užívání pozemek vedle domu č. p. 44, řádně ohraničený a oddělený plotem od pozemku obecního úřadu a od komunikace, vedoucí k budově čp. 246, který žalobkyně mohla využívat jako zahrádku. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, o poloze pozemku parc. č. 7/3 v k.ú. [adresa] u objektu č.p. 44 vypovídá informace o pozemku parc. č. 7/4 v k.ú. [adresa].

18. Z textu výpovědi z nájmu ze dne 9. 2. 2022 soud zjistil, že výpověď byla dána z důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., tedy pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu na straně žalobkyně. Toto hrubé porušení žalovaná spatřovala celkem ve 4 skutečnostech, které byly podrobně popsány výše, tedy v bezohledném chování vůči sousedům v podobě pořádání hlučných oslav, neudržování předmětu nájmu v řádném stavu s ohledem na nepořádek na pozemku parc. č. 7/3, ubytování osoby v bytě bez splnění oznamovací povinnosti, změny systému vytápění bez souhlasu žalované jakožto pronajímatele. Žalobkyně byla upozorněna, že nájemní vztah končí uplynutím zákonné tříměsíční výpovědní doby, tj. ke dni 31.5.2022 s tím, že je oprávněna vznést proti výpovědi námitky a podat návrh k příslušnému soudu na přezkum, zda je výpověď oprávněná do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. S ohledem na přítomnost dřevokazných hub a další závady v konstrukci stropu 2. NP, které neumožňují byt bezpečně užívat, pak žalovaná vyzvala žalobkyni, aby byt vyklidila nejpozději do 28.2.2022 s tím, že pokud do 10 dnů od doručení výzvy neprohlásí, že byt vyklidí, má se podle zákona za to, že vyklizení bytu odmítla. Pronajímatel je poté oprávněn do 10 dnů od nájemcova odmítnutí navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu.

19. K důvodu spočívajícím v častém obtěžování sousedů hlučnými oslavami a je z hlediska časové specifikace pouze uvedeno, že v případě poslední zaznamenané oslavy probíhal dne 7. 12. 2021 zásah policie, což vyplývá z předloženého úředního záznamu Městské policie [adresa] ze dne 27.6.2022 ohledně předmětného zásahu. V případě výpovědního důvodu spočívajícího v nepořádku na pozemku parc. č. 7/3 je uvedeno toliko to, že je na pozemku naházené různé harampádí a rozbité předměty a nepořádek je vidět z oken obecního úřadu a sousedící nemovitosti č. p. 246.

20. Z výpovědí svědků [jméno FO], [jméno FO], a [jméno FO], vzal dále soud za prokázané, že [jméno FO] se v bytě začal jako člen domácnosti trvale zdržovat v prosinci roku 2021. Všichni svědci totiž shodně uvedli, že se tak stalo v prosinci. Lišili se toliko v tom, že svědkyně [jméno FO] označila přímo rok 2021, zatímco svědci [jméno FO] a [jméno FO] uváděli rok 2022. Tato skutečnost však s ohledem na relevantní tvrzení stran a především další prokázané či nesporné skutečnosti, konkrétně především okamžik podání výpovědi žalovanou, není s to zpochybnit, že za správný údaj je nutné považovat rok 2021. Spor mezi stranami ostatně spočíval v tom, zda pan [jméno FO] sdílel s žalobkyní byt již od října, či až od prosince roku 2021. Svědci přitom zcela jasně označili prosinec, který je specifický i svým průběhem zahrnujícím vánoční svátky. Soud proto nemá pochyb o správnosti určení měsíce, byť u dvou svědků došlo k omylu při určení roku. Z dopisu ze dne 15. 2. 2022 dále vyplývá, že přítomnost [jméno FO] v bytě žalobkyně žalované oznámila právě tímto dopisem, tedy v únoru 2022.

21. Ze shodných prohlášení stran pak vzal soud za prokázané, že žalobkyně v bytě provedla komplexní úpravu systému vytápění včetně rozvodů. Tuto skutečnost žalobkyně sama výslovně připustila, přičemž uvedla, že se tak stalo již v roce 2010, prostřednictvím odborné firmy a se souhlasem tehdejšího vedení obce.

22. Jak bylo uvedeno výše, nájemní smlouva byla uzavřena již roku 2010, tady za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., (starého) občanského zákoníku. Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník (výše specifikovaný o.z.). Ten v § 3074 odst. 1 stanoví, že ode dne nabytí účinnosti o.z. se nájem řídí právě tímto zákonem, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Vzhledem k tomu, že předmětem sporu je skončení nájmu z důvodu porušení povinností nájemce v průběhu nájemního vztahu, posuzoval soud věc v souladu s citovaným ustanovením dle právní úpravy platné ke dni podání výpovědi. Z hlediska vzniku určitých skutečností pak situaci zhodnotil také s ohledem na dříve platnou právní úpravu.

23. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

24. Podle odst. 3 téhož ustanovení vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

25. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

26. Jak uvedl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017, z „výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, který musí skutkově vymezit, tak aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění. Nemusí uvádět konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá, toto právní posouzení učiní soud, avšak vždy jen na základě obsahu výpovědi (důraz přidán).

27. V rozsudku ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4004/2008, Nejvyšší soud dále uvedl, že „ustálená soudní praxe ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle § 711 odst. 1 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák. před novelou“), dovodila, že za hrubé porušení dobrých mravů zakládající uvedený výpovědní důvod lze považovat závadné chování nájemce vztahující se k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt; může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli. Na „hrubé“ porušení dobrých mravů lze usoudit např. z vážnosti následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování (důraz přidán).

28. Přestože se citovaná judikatura vztahuje k dřívější právní úpravě, s ohledem na obsahově prakticky totožnou formulaci výpovědních důvodů spočívajících v hrubém porušení povinností nájemce soud založil také v nynějším případě své posouzení na obdobných východiscích.

29. Žalovaná ve výpovědi ze dne 9. 2. 2022 vymezila mj. výpovědní důvody spočívající v opakovaném pořádání hlučných oslav a skladování nepořádku na pozemku parc. č. 7/3 značně neurčitě, a to především z hlediska časového. V případě pořádání hlučných oslav se omezila pouze na obecnou formulaci s tím, že se jedná o „časté“ oslavy, přičemž časově vymezila konání pouze oslavy poslední, a to dnem 7. 12. 2021. Takto vymezený výpovědní důvod nepostačuje k tomu, aby mohl soud učinit závěr o tom, zda ze strany žalobkyně došlo k hrubému porušení povinností nájemce. Totéž platí také v případě skladování nepořádku na uvedeném pozemku. Zde časové vymezení zcela chybí. Soud tedy nemohl tato jednání posoudit z hlediska soustavnosti a v konečném důsledku jejich intenzity a nemohl tedy ani posoudit, zda těmito jednáními došlo k naplnění § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Výpovědní důvody je přitom nezbytné vymezit právě v samotné výpovědi. Případné nedostatky ve specifikaci výpovědních důvodů již nelze „dohnat“ v řízení před soudem, jak ostatně uvádí také výše uvedená judikatura Nejvyššího soudu. Soud proto již neprováděl dokazování metadaty fotografií předložených žalovanou. I kdyby bylo na jejich základě možné zjistit, k jakému okamžiku se nepořádek na pozemku parc. č. 7/3 nacházel, nemohla by tato skutečnost na závěru o nedostatečně vymezeném výpovědním důvodu v samotné výpovědi nic změnit.

30. Co se týče výpovědního důvodu spočívajícího v nenahlášení [jméno FO] jako další osoby zdržující se v bytě, opakuje soud svůj závěr, že trvalým členem domácnosti žalobkyně se tento stal až v prosinci 2021. Povinnost oznamovat bez zbytečného odkladu pronajímateli nového člena domácnosti v bytě pak nájemce vzniká právě poté, kdy má přijetí tohoto člena do domácnosti trvalý charakter za účelem společného bydlení, jak velmi přiléhavě konstatoval Okresní soud v Jihlavě v rozsudku ze dne 8. 9. 2014 sp. zn. 9 C 226/2014. Žalobkyně přitom oznámila přítomnost [jméno FO] žalované dopisem dne 15. 2. 2021 Za situace, kdy se [jméno FO] stal členem domácnosti žalobkyně až v prosinci 2021, lze toto oznámení považovat za včasné. Ani tento výpovědní důvod tedy soud neshledal za naplněný.

31. Posledním výpovědním důvodem uvedeným ve výpovědi ze dne 9. 2. 2022 bylo provedení úpravy systému vytápění. Předně je nutno zdůraznit, že se jedná o rozsáhlou změnu včetně rozvodů vytápění a napojení systému na kamna na pevná paliva. Původní systém přitom využíval akumulační kamna. Soud je toho názoru, že změna systému vytápění představuje podstatnou změnu předmětu nájmu. Obdobný názor ostatně zastává také Nejvyšší soud, který v rozsudku ze dne 21. listopadu 2002, sp. zn. 26 Cdo 659/2001, konstatoval, že „z hlediska zmíněných ustanovení (tedy nejen § 694 ObčZ, nýbrž i § 695 ObčZ) je třeba stavební úpravou a jinou podstatnou změnou v bytě rozumět každý zásah, který mění stavební uspořádání bytu. V konkrétním případě může jít mimo jiných případů také o zavádění nebo změnu vodovodního, elektrického, plynového či jiného vedení, odstraňovaní a vyměňování kamen, vysekávání otvorů do komínů, zazdívání nebo prorážení oken, přemístění dveří a odstraňování nebo zřizování příček.“ Odkázat lze rovněž na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 291/2004, ze kterého vyplývá, že za určitých okolností může být hrubým porušením povinnosti nájemce již pouhá instalace satelitní antény na fasádu domu. Stejně tak lze odkázat rovněž na rozsudek Nejvyššího soudu, kterého se dovolávala přímo žalobkyně, tedy rozsudek ze dne 20. 10. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4004/2008. Ten obsahoval jednak obecná hlediska posuzování hrubého porušení povinností na straně nájemce, ale zároveň konstatoval, že, za hrubé porušení bude zpravidla možné považovat nahrazení podlahové krytiny jinou. Konkrétně uvedl, že „právní posouzení věci nelze tedy pokládat za správné, vyšel-li odvolací soud ve vztahu k posouzení věci podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. z předběžného závěru, že nalepení linolea na parkety v obývacím pokoji předmětného bytu (a tudíž ve skutečnosti nahrazení jedné podlahové krytiny jinou) nelze považovat za podstatnou změnu v bytě ve smyslu ustanovení § 694 obč. zák.“ Obdobné pak dle soudu platí i v případě kompletní změny systému vytápění včetně rozvodů. Žalobkyní citovaný rozsudek tak naopak potvrzuje verzi žalované, že výměna systému topení bez jejího souhlasu představuje podstatnou změnu předmětu nájmu, tedy že žalobkyně provedla podstatnou změnu v bytě, čímž naplnila výpovědní důvod podle 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Soud posoudil danou otázku komplexně, jestliže žalobkyně uvedla, že provedla opravu systému vytápění v roce 2010 s pomocí odborné firmy s předchozím souhlasem dřívějšího vedení žalované, pak toto není způsobilé prolomit koncentraci řízení, protože předmětné tvrzení není podstatné pro posouzení věci. Pokud žalovaná dala žalobkyni výpověď mimo jiné proto, že dne 27.1.2022 zjistila neoprávněné úpravy v bytě, pak je zcela nerozhodné, v jaké době byly úpravy provedeny, již proto, že v době dřívější si žalobkyně odmítla domluvit nový termín prohlídky pronajímatele v bytě. Žalovaná po tomto zjištění neodkladně dala žalobkyni výpověď z nájmu dne 9.2.2022, (doručenou dne 14.2.2022), která obsahovala předmětný výpovědní důvod, jenž byl tak řádně uplatněn. Pro platnost výpovědi přitom postačí, že důvodný a řádně uplatněný je alespoň jeden výpovědní důvod. Ustanovení zákona, která stanoví podmínky pro takovou výpověď v tříměsíční výpovědní době, byla naplněna, v důsledku toho nelze takto danou výpověď pokládat za neoprávněnou, když současně byly dodrženy i ostatní její podmínky, zejména poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a podat v zákonné lhůtě dvou měsíců žalobu, aby soud přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, což bylo ze strany žalované splněno.

32. V daném případě pak soud neshledal, že obě výpovědi z nájmu byly učiněny v rozporu s dobrými mravy podle § 588 o.z. Při posouzení otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 588 o.z. pro rozpor s dobrými mravy budou právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedené právní jednání (výpověď z nájmu bytu) doručil nájemci (rozsudek Nejvyššího soudu ze 12.12.2018 sp. zn. 26 Cdo 1727/2018). O čemž nesvědčí to, že žalovaná již dříve žalobkyni neúspěšně vypověděla nájemní smlouvu. Ze strany žalované se jednalo o standardní pokus o uplatnění práva, ke kterému došlo takřka tři roky před podáním nyní posuzované výpovědi, nic nenasvědčuje tomu, že žalovaná se tak snaží žalobkyni ,,zbavit“ na základě nátlakových prostředků směřujících k jejímu opuštění bytu, aby zřejmě mohl být byt pronajat jiné osobě spjaté s vedením žalované. Žalobě tak nemohlo být vyhověno a byla zamítnuta, jak se uvádí ve výroku I.

33. K výpovědnímu důvodu uvedenému ve výpovědi ze dne 24. 2. 2022 spočívající v tom, že žalobkyně odmítla vyklidila byt na základě výzvy k jeho vyklizení (ve výpovědi ze dne 9.2.2022), soud toliko dodává, že z uvedeného důvodu nebylo možné výpověď podat, přičemž otázka vyklizení žalobkyně z bytu je předmětem řízení vedeného u zdejšího soudu pod zp. zn. [spisová značka] k návrhu žalované. Soud se proto tímto výpovědním důvodem podrobně více nezabýval.

34. Do výroku tohoto rozsudku byl ve smyslu § 164 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen ,,o.s.ř.“) pojat výrok opravného usnesení, kdy technickou chybou došlo k vypuštění dvou slov.

35. Výrokem II. soud rozhodl o náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalovaná byla ve věci úspěšná, má proto právo na náhradu vynaložených nákladů řízení proti neúspěšné žalobkyni. Náhradu nákladů řízení tvoří odměna advokáta za 8 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 22.6.2022, doplnění tvrzení a návrhů na dokazování ze dne 24.3.2023, účast na jednání dne 15.2.2023, 31.7.2023, 3010.2023, závěrečný návrh ze dne 6.11.2023 a účast na jednání dne 8.11.2023) podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ,,advokátní tarif“) po 1 500 Kč podle § 9 odst. 1 a § 7 bodu 4. advokátního tarifu včetně paušální náhrady hotových výdajů za 8 úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhrady za promeškaný čas stráveného cestou na jednání za 16 půlhodin po 100 Kč podle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu. Zástupce žalované rovněž uplatnil cestovní výdaje, a to podle § 13 odst. 1 advokátního tarifu, v souvislosti s cestou realizovanou dne 15.2.2023 k jednání náleží náhrada 361,43 Kč za 50 ujetých km osobním automobilem Volkswagen Touran reg. zn. 6AS 2371 (44,10 Kč za litr nafty podle vyhlášky č. 467/2022 Sb., při průměrné spotřebě 4,6 l nafty/100 km a 5,20 Kč za amortizaci vozidla podle vyhlášky č. 467/2022 Sb.). Za cesty realizované k jednání dne 31.7.2023, 30.10.2023 a 8.11.2023 náleží vždy náhrada 361,43 Kč za 50 km ujetých předmětným osobním automobilem (44,10 Kč za litr nafty podle vyhlášky č. 85/2023 Sb., při průměrné spotřebě 4,6 l nafty/100 km a 5,20 Kč za amortizaci podle vyhlášky č. 85/2023 Sb.). Celkem náklady řízení spolu s 21% DPH ve výši 3 663,60 Kč činí 21 109,32 Kč, zaokrouhleně 21 109,30, Kč splatných podle § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalované. O DPH bylo rozhodnuto podle § 137 odst. 3 o.s.ř, když právní zástupce žalobkyně doložil, že je plátcem této daně.

Poučení