14 C 25/2013- 575

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem Mgr. Janem Lipertem ve věci žalobců: manželé a) [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem tamtéž oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa] zastoupena Mgr. [jméno] [příjmení] [příjmení] sídlem [adresa] o smluvní pokutu ve výši 888 000 Kč a slevu ve výši 22 504 Kč, to vše s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Po právní moci rozsudku se žalobcům se vrací soudní poplatek za odvolání ze dne [datum] ve výši 24 800 Kč.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 856 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení výši 7,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení do 15 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žaloba na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobcům částku ve výši 32 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení výši 7,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení se zamítá.

IV. Žaloba na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobcům částku ve výši 22 504 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení výši 7,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení se zamítá.

V. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 ve výši 3 561,55 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 do 15 dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 ve výši 28 816,15 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 do 15 dnů od právní moci rozsudku.

VII. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům náklady řízení ve výši 694 491 Kč k rukám zástupce žalobců do 15 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

Vyjádření účastníků a průběh řízení 1. Žalobci se po žalované domáhají smluvních pokut za prodlení žalované s odstraňováním vad jednotky [číslo] na adrese [adresa žalobce a žalobkyně], kterou od žalované koupili na základě kupní smlouvy ze dne [datum] (též„ Smlouva“). Prodlení žalované nastalo vždy 30 dní od doručení reklamace do odstranění vad. Vady jednotky představovalo: 1) znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna spočívající v znečištění spárovací hmotou stavbou s prodlením žalované od [datum] do [datum] s doručenou reklamací dne [datum] dopisem ze dne [datum] a odstraněním dle reklamačního listu [číslo] 2) nekvalitní zednické práce v pracovně spočívající v nedržící omítce na stěně nad dveřmi s prodlením žalované od [datum] do [datum] s doručením reklamace dne [datum] e-mailem ze dne [datum] a odstraněním dle s reklamačního listu [číslo] 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích s prodlením žalované od [datum] do [datum] s doručením reklamace dne [datum] e-mailem ze dne [datum] a odstraněním dle reklamačního č. listu [číslo], 4) nedostatky v instalaci slaboproudu spočívající v chybějící přípravě na slaboproud včetně telefonní a STA zásuvky v místnosti [anonymizováno] s prodlením žalované od [datum] do [datum] s doručením reklamace [datum] doručením e-mailu ze dne [datum] a odstraněním dle reklamačního listu [číslo] 5) prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji spočívající v prohýbání podlahy u přechodové lišty s prodlením od [datum] do [datum] s doručením reklamace dne [datum] dopisem ze dne [datum] a odstraněním dle reklamačního listu [číslo] 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody spočívající v kolísání teplot teplé vody a nízkém tlaku vody při používání více kohoutků s prodlením žalované od [datum] do [datum] s doručením reklamace dne [datum] dopisem ze dne [datum] s neodstraněním vady.

2. Smluvní pokuty žalobci požadovali ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení s odstraňováním záručních vad dle čl. VI odst. 2 Smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaná byla v prodlení s odstraněním výše uvedených záručních vad ad 1), 2), 3) a 4) od [datum] do [datum] – 495 dní, jedná se o částku 495 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaná byla v prodlení s odstraněním vad 5) a 6) od [datum] do [datum] – 393 dní, jedná se o částku 393 000 Kč. Dne [datum] proto žalobci uplatnili u žalované smluvní pokuty v celkové výši 888 000 Kč.

3. V důsledku odlepeného štuku na chodbě, prasklin v omítce na chodbě, prasklin omítce v koupelně bez okna a uvolněné dlažby v koupelně bez okna žalobci tvrdili, že jim vznikl nárok na slevu z kupní ceny ve výši 75 514,83 Kč, který dne [datum] žalobci uplatnili u žalované. Předmětem řízení po druhém rozhodnutí odvolacího soudu však zůstala jen sleva 4 080,93 Kč za odlepený štuk, 4 211,68 Kč za praskliny v omítce na chodbě, 4 211,68 Kč za praskliny v omítce v koupelně a sleva 9 999,71 Kč za uvolněnou dlažbu, celkem 22 504 Kč slevy z ceny koupě.

4. Žalobci též žádali zákonný úrok z prodlení z žalovaných částek 888 000 Kč a 22 504 Kč od [datum] do zaplacení, když uplynula 15 denní lhůta k plnění od dopisu ze dne [datum], který byl žalované doručen dne [datum].

5. Žalobci dále argumentovali, že ujednání o povinnosti oznamovat vady písemně mají za neplatné, neboť je omezuje v jejich spotřebitelském právu. Uplatňovat reklamace e-mailem a prostřednictvím Zhotovitele bylo běžné. Reklamace včetně e-mailových byly přijímány zmocněným Zhotovitelem a žalovaná je vyřizovala, to vše v souladu s reklamačním řádem. Jediným společníkem žalované je [právnická osoba], a.s., jehož jediným akcionářem je Zhotovitel, takže tyto společnosti tvoří koncern. [jméno] žalovaná komunikovala důležitá sdělení e-mailem. Smluvní pokuta je přiměřená. Žalovaná netvrdí konkrétní dny, kdy měly žalobci odmítnout součinnost či souhlasit s posunutím termínu oprav. Množství korespondence byla způsobena množstvím vad a osoby komunikující za žalovanou se měnily. Rozhodující pro vznik nároku na smluvní pokutu je datum uplatnění vady, pokud byla uplatněna v záruční době, jedná se o vadu záruční. Žalobci se nebránili pokusům o opravy, i když k některým řešením měli poznámky ohledně bezpečnosti a nákladnosti. Znalecký ústav potvrdil, že byt trpěl všemi žalovanými vadami.

6. K jednotlivým vadám v průběhu řízení žalobci tvrdili: Ad 1) znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna žalobci tvrdili, že žádné svépomocné opravy neprováděli, nedostali žádnou spárovací hmotu, pokus o čištění spár chemickou cestou nebyl úspěšný. [příjmení] nemohla být zjištěna dříve, neboť v době kontroly bytu dne [datum] nebyl byt napojen na elektřinu a prohlídka koupelny bez okna probíhala za svitu baterky, a proto nemohla být vada zjištěna a uplatněna při převzetí. Vadu stvrdil i svědek [příjmení]. Ad 2) nekvalitní zednické práce v pracovně žalobci tvrdili, že dne [datum] byla odstraněna vada pouze částečně, ale odstraněna nebyla. Po zaschnutí barvy se ukázalo, že pokus o opravu nebyl úspěšný. Bez další korespondence byla vada opravena dne [datum]. Vadu stvrdil i vyslechnutý svědek [příjmení]. Ad 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích žalobci tvrdili, že dne [datum] byla opravována jen netěsnost oken a balkonových dveří a v protokole je uvedeno, že je nutno těsnění a oprava poškozeného výrobku, což bylo napraveno dne [datum]. Datum [datum] je datum kdy zhotovitel oznámil vadu subdodavateli CORRECT OKNA, x [právnická osoba], což ukazuje na laxní přístup k řešení reklamací. Svědek [příjmení] popřel, že by vadu dne [datum] opravil. Ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu žalobci tvrdili, že přílohou Smlouvy byl dokument s názvem kvalitní standard, ve kterém je uvedeno, že příprava na slaboproud má být v každé obytné místnosti a dodatek toto nechával beze změn. Ad 5) prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji žalobci tvrdili, že se jedná o vadu, jak prokazuje i zápis ze dne [datum]. Sám Zhotovitel vystavil reklamační list s potvrzením o odstranění vady dne [datum]. Je pravdou, že na podnět z poloviny ledna žalobci navrhli termíny s odstraněním až v únoru, avšak reklamace byla již z října a žalobci nemohli vždy okamžitě zajistit svou přítomnost v bytě, neboť mají dvě malé děti. Vadu stvrdil i svědek [příjmení]. Ad 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody žalobci tvrdili, že dodávka teplé vody je nedostatečná, jak stvrdil znalecký posudek. Zhotovitel na odstranění věnoval neúspěšně mnoho času a prostředků. Žalobci nejsou povinni určit, co vadný stav způsobuje. Vadu stvrdily oba znalecké posudky.

7. Pokud jde o slevy z kupní ceny, žalobci tvrdili, že odlepený štuk stvrzuje znalecký posudek Ing. [příjmení]. U praskliny v omítce dopisem ze dne [datum] Zhotovitel reklamaci pozastavil. Zhotovitel plánoval provést opravy jiným způsobem, než doporučil znalec. Po uplynutí lhůty k odstranění vad mají žalobci stejná práva jako by se jednalo o vadu neodstranitelnou. Pozdější oprava nemůže způsobit zánik nároku na slevu z ceny, když žalovaná netvrdí, že by vady opravila.

8. Žalovaná žalobu neznala a bránila se, žalobci některé reklamace řádně neuplatnili, neboť byly v rozporu se smlouvou zaslány pouze e-mailem, který byl adresován zhotoviteli [právnická osoba] (též„ Zhotovitel“) nikoli žalované (dříve [právnická osoba]). Smluvní pokutu měla žalovaná za nemravnou a nepřiměřenou. Vadám žalobců dle závěru znaleckého ústavu odpovídá částka maximálně 10 000 Kč. Žalobci neposkytli součinnost s odstraňováním vad (zpřístupnění bytu), v dalších případech žalobci souhlasili s posuny termínů oprav. Některé vady žalovaná neuznala a poukázala na problematickou komunikaci žalobců, kteří pracovníky žalované zahlcovali požadavky.

9. K jednotlivým vadám žalovaná vytkla: Ad 1) znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna, že tato vada existovala již v době předání bytu žalobcům, jednalo se o zjevnou vadu, kterou nelze uplatňovat v záruce. Žalobci ji uplatnili dne [datum] dopisem ze dne [datum] adresovaný jen Zhotoviteli. Vadu opravovali sami žalobci na základě požadavku na dodání spárovací hmoty ze dne [datum]. Dne [datum] jim byla spárovací hmota dodána, přesto dne [datum] žalobci znovu vznesli požadavek na odstranění znečištění, chemické čištění žalobci odmítli. Dne [datum] žalobci potvrdili přespárování, čímž byly fleky odstraněny. Ad 2) nekvalitní zednické práce v pracovně žalovaná namítla, že dne [datum] byla reklamace zaslána pouze e-mailem adresovaný Zhotoviteli. Oprava štukování byla bez jejího vědomí provedena zhotovitelem již dne [datum]. Reklamační list [číslo] se vztahuje k jiné vadě zednických prací v pracovně. Ad 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích žalovaná namítla, že dne [datum] byla reklamace zaslána jen Zhotoviteli. Oprava zatmelení a nátěru byla bez jejího vědomí provedena subdodavatelem Zhotovitele – [právnická osoba], s. r. o. dne [datum]. Reklamační list [číslo] se vztahuje k poškození těsnění, které žalobci uplatnili dne [datum]. Nejedná se o záruční vadu, tato vada se projevovala při převzetí bytu. Ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu žalovaná namítla, že dne [datum] byla reklamace zaslána žalované jen e-mailem. Dle protokolu změn v dodatku ze dne [datum] ke Smlouvě dětský pokoj zásuvku STA a telefonní zásuvku neobsahuje, nejedná se tak o vadu. Na opakované žádosti žalobců žalovaná souhlasila, že zásuvky přidělá, což se stalo dne [datum] a [datum], jak vyplývá z reklamačního listu. Zásuvka chyběla v bytě již při převzetí bytu, a proto se na ni záruka nevztahuje. Ad 5) prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji žalovaná namítla, že se nejednalo o oprávněnou vadu, o čemž byli žalobci informováni e-mailem Zhotovitele dne [datum] a dopisem Zhotovitele dne [datum]. Dne [datum] žalovaná přesto přislíbila opravu na počátku roku [rok]. Dne [datum] žalovaná požádala o sdělení termínů, na což žalobci reagovali termíny od [datum] až [datum] a [datum] do [datum]. Oprava proběhla v druhém termínu, což bylo stvrzeno dne [datum] v reklamačním listu [číslo]. Žalovaná byla připravena k opravě na začátku roku [rok]. Nejednalo se o záruční vadu. Ad 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody žalovaná namítla, že reklamace ze dne [datum] byla doručena jen Zhotoviteli. Dne [datum] proběhlo šetření, na základě kterého bylo shledáno kolísání teploty vody, byl vyčištěn filtr. Dne [datum] bez vědomí žalované proběhlo další šetření odpojení kapilár v garážích a zvýšení průtoku a teploty TUV. Žalobci měli opatření za nedostatečná. Dne [datum] žalobce b) provedená opatření odmítl. Po kontrole systému [anonymizováno] nebyla zjištěna vada, o čemž byli žalobci vyrozuměni dopisem ze dne [datum] i následnou korespondencí. V průběhu roku [rok] proběhlo několik měření a opatření (změna nastavení, ventilů, části potrubí). Nejde o vadu v systému dodávky vody, přičemž se nepodařilo zjistit, čím je kolísání způsobeno. K oddálení měření též došlo kvůli dovolené žalobců. Nejedná se o vadu, neboť kolísání teploty a pokles tlaku nejsou nijak výrazné a dochází k nim v době odběrných špiček. Žalobci nemohou uplatňovat vady na společných částech domu. Nejedná se o záruční vadu.

10. Pokud jde o slevy z kupní ceny, žalovaná namítala, že vady byly uplatněny pouze e-mailem. Neshledala závadu v odlepeném štuku dne [datum], a proto ani na základě dopisu ze dne [datum] neuznala nárok na slevu, což sdělila dopisem ze dne [datum]. U prasklin v omítce žalovaná vyzvala žalobce k sdělení termínů opravy, k čemuž nedošlo, proto žalovaná dne [datum] nárok na slevu odmítla, neboť se jednalo o vadu odstranitelnou. U uvolněné dlažby od podkladu v koupelně dne [datum] požadavek žalobců žalovaná zamítla, neboť se uvolnění při prohlídce neprokázalo, jednalo se o vadu odstranitelnou a nebylo zapotřebí vyměňovat celou dlažbu v koupelně. U prasklin omítce v koupelně bez okna žalovaná dne [datum] uznala vady za oprávněné a navrhla jejich opravu, což žalobci dne [datum] odmítli, proto není dán nárok na slevu. Většina vad byla navíc již odstraněna.

11. Žalobci výslovně uvedli, že se nedomáhají škody ve výši 63 010,54 Kč, což plyne z podané žaloby, vyjádření žalobců ze dne [datum] i ujištění při jednání dne [datum].

12. K odvolání žalobců byl zrušen první rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j [číslo jednací], a to usnesením [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] Odvolací soud vyložil, že postrádá, jaké skutečnosti měl soud za prokázané, které převzal z nesporných tvrzení a jaký učinil závěr o skutkovém stavu věci. Soud nezjistil dostatečně skutkový stav a nedostatečně zhodnotil věc po právní stránce. Odvolací soud vyložil, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva ze dne [datum] o převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, na základě které žalobci nabyli jednotku [číslo] dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů účinného do 31. 12. 2013. Právní vztahy se řídi zákonem č. 40/1964 Sb., účinném do 31. 12. 2012 Sb. (dále jen„ obč. zák.“). Žalovaná vystupovala v rámci své obchodní činnosti oproti žalobcům, kteří byli v postavení spotřebitelů. Odvolací soud odcitoval znění čl. VI odst. 2 kupní smlouvy o smluvní pokutě za prodlení žalované s odstraněním záručních vad. Odvolací soud též vyslovil závazný právní názor, že Smlouva neobsahuje výslovně určení osoby, u které mají kupující vady uplatnit. Smlouva odkazovala na reklamační řád, který pověřil Zhotovitele, aby za něho činil veškeré úkony související s výkonem práv a povinností žalobkyně jako prodávajícího vyplývajících ze záruky za jakost poskytnutí prodávajícím ve prospěch žalovaných. Je zde uveden kontakt na Zhotovitele a svědka [příjmení] [jméno] [příjmení]. Pokud žalobci oznamovali vady Zhotoviteli, činili tak bez porušení smluvních ujednání. [příjmení] závěr platí i pro slevu z ceny díla. Dále není podstatné, že žalobci jsou pouze minoritními spoluvlastnických částí domu. Žalobci jsou s ohledem na ustálenou judikaturu aktivně legitimováni k podání žaloby (viz první věta odstavce 22 odůvodnění usnesení). Odvolací soud neshledal smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za den prodlení v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná proti této výši v době sjednání ničeho nenamítala. Náhrada škody ve výši 63 010,54 Kč nebyla součástí žalobního žádání.

13. Soudu prvního stupně proto bylo uloženo, aby jasně vyložil, které skutečnosti vzal za prokázané, které ze shodných tvrzení, a jaký učinil závěr o skutku, v dostatečném rozsahu zjistil skutkový stav, věc zhodnotil dostatečně po právní stránce se zohledněním, že žalovaní vystupovali z pozice spotřebitelů, žalovaná zmocnila třetí osobu k vyřizování reklamací, a žalobci této osobě vady oznamovali a není rozhodné, že žalobci jsou pouze minoritní spoluvlastníci společných částí domu, neboť uplatnění nároků z odpovědnosti za vady plynoucí ze smluv o převodu jednotek není výkonem správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, a smluvní pokuta není v rozporu s dobrými mravy. Soud prvního stupně měl uvést, na základě jakých provedených důkazů dospěl k závěru, že vady musely existovat již při převzetí bytové jednotky a nejednalo se tak o vady záruční, vadami jednotky se bude zabývat konkrétně a zohlední případné prodlení žalované s jejich odstraněním s přihlédnutím k zpřístupnění vad, součinnosti žalobců i možné dohodě delšího termínu než 30 dnů pro odstranění. Učinit shora uvedené i ke slevě z ceny díla a vyjasnit si předmět řízení ve vztahu k náhradě škody a vypořádal argumentaci stran.

14. K odvolání účastníků byl zrušen druhý rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] ve výroku I. zcela a ve výroku II. a III. co do částky 496 000 Kč a to usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]. Výrokem odvolacího soudu zůstalo nedotčena část druhého rozsudku v rozsahu zamítnutí částky 53 010,83 Kč s příslušenstvím nároku na slevu z kupní ceny bytu, proto z nároku na slevu z kupní ceny bytu tak zůstala předmětem řízení pouze částka výši 22 504 Kč. Soud porovnal tuto částku se znaleckým posudkem [číslo] podle kterého soud žalobě nepravomocně vyhověl. Z částky 22 504 Kč připadá na slevu 4 080,93 Kč za odlepený štuk, 4 211,68 Kč za praskliny v omítce na chodbě, 4 211,68 Kč za praskliny v omítce v koupelně a 9 999,71 Kč za uvolněnou dlažbu (ve znaleckém posudku 10 000 Kč, když částka 22 504,29 Kč byla znalcem zaokrouhlena na 22 504 Kč). Odvolací soud vyložil, že nebylo opětovně zřejmé, na základě jakého skutkového stavu rozhodoval a rozhodnutí postrádalo ucelenou konstrukci rozhodnutí, nebyl zjištěn dostatečně skutkový stav. Soudu prvního stupně bylo uloženo, aby postavil najisto, zda nastalo prodlení žalované s odstraněním vad i s přihlédnutím k zpřístupnění vady, součinnosti žalobců a možnému sjednání delšího termínu než 30 dnů pro odstranění. Pokud jde o nárok na slevu z ceny díla, závěry soudu musí korespondovat se znaleckým posudkem, dodatkem a fyzickou opravou provedenou znalcem při jednání. Současně soud vypořádá argumentaci účastníků a neopomene možnost výzvy podle § 118a o. s. ř. a vydá přesvědčivé a logické rozhodnutí.

15. Z pokynu odvolacího soudu bylo přikázáno, aby věc projednal a rozhodl jiný soudce. Soud proto ve věci rozhodl v pořadí třetím rozsudkem.

16. Soud při jednání dne [datum] dal stranám prostor pro vyjádření k provedeným důkazům a s odkazem na pokyny odvolacího soudu využil možnosti výzvy podle § 118a o. s. ř., která byla účastníkům dána po provedení všech relevantních důkazů. Účastníci se k výzvě soudu též shodli, že žalobci převzali byt dne [datum].

17. Soud uložil žalobcům podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. ve lhůtě 10 dnů od jednání konkrétně tvrdit a označit důkazy, a to jednotlivě ve vztahu k uplatněným vadám, ad II., body 1 až 6 žaloby, ze kterých žalobci nárokují zaplacení smluvní pokuty (znečištěné spárovací hmoty v koupelně, nekvalitní zednické práce v pracovně, nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvorů v balkónových dveřích nedostatky v instalaci slaboproudu, prohýbání podlahy v obývacím pokoji a nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé vody), že tyto vady vznikly až po převzetí předmětné jednotky v záruční době. Současně žalobce poučil o následcích nesplnění výzvy, jímž je neúspěch ve sporu.

18. Žalobci podáním ze dne [datum] doplnili, že vada ad 1) znečištění spárovací hmoty se vyskytovala již před převzetím, avšak ani při pečlivé prohlídce ji nebylo možné zjistit, neboť byt byl kontrolován za svitu baterky, když ještě nebyl připojen k elektřině a vada nebyla na první pohled vidět, což potvrdil i svědek [příjmení]. K vadě ad 2) nekvalitní zednické práce v pracovně žalobci doplnili, že vada se projevila bezprostředně před reklamací dne [datum] v soupisu ze dne [datum] – konkrétně bod 4 soupisu. K vadě ad 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích žalobci doplnili, že vada se objevila bezprostředně před reklamací dne [datum]. K vadě ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu žalobci doplnili, že vada se projevovala již v době převzetí věci, avšak toto nemá vliv na dobu prodlení žalované, neboť tato byla v prodlení s odstraněním vady nekvalitní zednické práce v pracovně. K vadě ad 5) prohýbání plovoucí podlahy žalobci doplnili, že se vada projevila bezprostředně před reklamací dne [datum], kdy dopisem tuto vadu vytkli. K vadě ad 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku vody žalobci doplnili, že vada se projevila bezprostředně před [datum], kdy toto vytkli Zhotoviteli. Žalobci zdůraznili, že pouze vady 1 a 4 se projevily před převzetím bytu a zbývající vady se projevily v záruce. Záruka za jakost byla poskytnuta nejméně do [datum]. Žádná z žalovaných vad pak není součástí protokolu kontrole stavu jednotky ze dne [datum] podepsaný oběma stranami, čímž se strany fakticky shodují, že vady vznikly (projevily se) po převzetí jednotky. Žalobci upozornili, že dle znaleckého posudku je běžné, že se tyto vady projeví až po převzetí bytu. Žalobci nemohou prokazovat neexistující skutečnost, že se tyto vady neprojevily ke dni převzetí jednotky.

19. Soud uložil žalované podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. ve lhůtě 10 dní od jednání, konkrétně tvrdit a označit důkazy k prokázání svých tvrzení, a to jednotlivě ve vztahu k uplatněným vadám, ad II., body 1 až 6 žaloby, ze kterých žalobci nárokují zaplacení smluvní pokuty (znečištěné spárovací hmoty v koupelně, nekvalitní zednické práce v pracovně, nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvorů balkónových dveří, nedostatky v instalaci slaboproudu, prohýbání podlahy v obývacím pokoji a nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé vody), že tyto vady existovaly již při předání a převzetí jednotky žalobci, a že tyto vady byly při převzetí zjistitelné. Dále bylo žalované podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. ve lhůtě 10 dní od jednání uloženo, aby konkrétně tvrdila a označila důkazy k prokázání svých tvrzení, a to jednotlivě ve vztahu k uplatněným vadám, ad II., body 1 až 6 žaloby, z kterých žalobci nárokují zaplacení smluvní pokuty (viz výše), že žalobci byli v prodlení se zpřístupněním vady či součinnosti k odstraní těchto vad, kdy se tak stalo a z jakých důvodů, případně, že si účastníci sjednali delší termín k odstranění té konkrétní vady, kdy a jakou formou byla uzavřena taková dohoda mezi účastníky o prodloužení termínu odstranění vady, kdo v rámci takové dohody o posunutí termínu jednal za žalobce, kdo za žalovanou, a do kdy byl termín posunut, případně, že byla vada odstraněna dříve, než tvrdí žalobci. Současně byla žalovaná poučena o následcích nesplnění výzvy, jímž je neúspěch ve sporu.

20. Žalovaná podáním ze dne [datum] doplnila, že je to žalobce, kdo je povinen tvrdit a prokázat k jakému okamžiku se vady vyskytly (projevily se), a čím byly způsobeny. Žalovaná uvedla, že vady musely existovat již v době předání bytu žalobcům, když se jednalo o vady zjevné, patrné na první pohled. Ad 1) žalovaná doplnila, že znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna se projevilo již při výstavbě, což potvrdil i znalec. Ad) 4 nedostatek slaboproudu upozornila žalovaná, že je mezi stranami nesporné, že v době převzetí zásuvka chyběla. Žalovaná má za to, že je nutné se zabývat, zda žalobci součinnost poskytovali obecně, což má vyústit i v posouzení, zda nepostupovali žalobci při uplatnění vad v rozporu s dobrými mravy. Je zřejmý rozdíl mezi vadou bránící užívání bytu a vadou, která na užívání nemá vliv, tj. vadou nepodstatnou. Žalobci„ bombardovali“ žalovanou požadavky na odstranění tvrzených vad, na které zhotovitel vynakládal náklady v řádech jednotek až desítky tisíc korun a nešlo u druhových vad posoudit, zda se jedná o vadu již odstraněnou či jinou, termíny odstranění si žalobci stanovili a měnili bez souhlasu druhé strany. Žalovaná má jednání žalobců za nemravné. U plovoucí podlahy, s ohledem na blížící se svátky, navrhla žalovaná provedení opravy na počátku roku [rok]. Dne [datum] požádala žalobce o sdělení termínů a oprava byla provedena v dohodnutém termínu od [datum] do [datum], což stvrdili v reklamačním listu, čímž si žalobci sjednali prodloužení termínu pro odstranění vady a dřívější odstranění nebylo možné bez zpřístupnění bytu. U vady ad 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody žalovaná dotvrdila, že při místních šetření dne [datum] a [datum], jak vyplývá ze zápisů, se účastníci dohodli na prodloužení termínu s odstraněním vad vždy o 1 týden, kdy žalobci měli sledovat stav. [příjmení] byla odstraněna již dne [datum], avšak žalobce tento způsob nápravy odmítl a požádal o navrácení do původního stavu. Na žádost o zpřístupnění bytu ze dne [datum] umožnili přístup až dne [datum] a na žádost o zpřístupnění bytu dne [datum] umožnili přístup až dne [datum]. Ke slevě – nekvalitní zednické práce – praskliny v omítce Zhotovitel nejprve e-mailem ze dne [datum] a následně dopisem ze dne [datum] sdělil, že prasklinu opraví a žádal sdělit termín. Na tuto výzvu žalobci nereagovali. Dne [datum] zhotovitel opětovně potvrdil připravenost odstranit vadu. Až dne [datum] žalobci vznesli požadavek na slevu z kupní ceny.

21. Již na tomto místě je vhodné zmínit, že žalobci výzvu soudu splnili a doplnili, že se vady vyskytly bezprostředně před jednotlivými reklamacemi (s výjimkou vad ad 1 a ad 4 žaloby), tedy v záruční době, a že vada ad 1) nebyla při převzetí zjistitelná. Toto tvrzení žalobců je v souladu s provedeným dokazováním, kdy zejména znaleckým zkoumáním bylo zjištěno, že se tyto vady zpravidla projeví zhruba do dvou let od výstavby a při kontrole jednotky při převzetí dne [datum] nebyly žalované vady zjištěny ani jedním z účastníků, přestože byt byl prohlížen a podrobně vypisovány nedodělky odlišné od žalobou uplatněných vad.

22. Žalovaná pak splnila výzvu § 118a o. s. ř. jen omezeně. Žalovaná dostatečně netvrdila a neprokázala, že by se vady (kromě vad ad 1) a ad 4)) vyskytovaly již při převzetí jednotky. Žalovaná dostatečně netvrdila a neprokazovala, že by se jednalo o vady zjistitelné (s výjimkou nedostatku instalaci slaboproudu ad 4)). Žalovaná další důkazy k výzvě soudu nenabídla a z provedeného dokazování se podává opak. Žalovaná splnila výzvu pouze částečně k některým prodlením žalobců se součinností, což ve svém důsledku vedlo k částečnému zamítnutí žaloby. Tvrzením o dřívějším odstranění vad odporuje provedenému dokazování.

23. Žalovaná ohledně slevy z kupní ceny namítla nedůvodnost, neboť z vad, za které žalobci požadovali slevu, k datu vydání rozsudku přetrvávala pouze vada prasklin v omítce s možnou slevou 4 089,93 Kč. Tuto vadu se však žalovaná nabídla odstranit, což žalobci odmítli.

24. K výzvě soudu ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] žalobci dne [datum rozhodnutí] zaplatili soudní poplatek ve výši 24 800 Kč, ačkoliv podle § 6a odst. 5 zákona č. 549/1991 Sb. došlo ke zrušení předchozího rozhodnutí o věci samé v důsledku odvolání a žalobci tak již jednou soudní poplatek zaplatili, soud proto nesprávně vybraný soudní poplatek podle § 10 odst. 1 zákona č. 549/1991 Sb. vrátil, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku. Sporné a nesporné skutečnosti 25. Účastníci při jednání dne [datum] učinili nesporným, že uzavřeli Smlouvu ze dne [datum] o převodu vlastnictví jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích (s výjimkou sporného článku VI odst. 2 Smlouvy).

26. Účastníci při jednání dne [datum] učinili nesporným, že chybějící příprava na slaboproud a STA zásuvka existovala již v době převzetí bytové jednotky.

27. Ze vzájemných vyjádření je nesporné (viz žaloba a vyjádření žalované ze dne [datum]), že dne [datum] dopisem ze dne [datum] žalobci vytkli znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna jako bílé fleky ve spárování u Zhotovitele. Dne [datum] žalobci vytkli nekvalitní zednické práce v pracovně e-mailem u Zhotovitele. Dne [datum] žalobci vytkli nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích e-mailem u Zhotovitele. Dne [datum] žalobci vytkli nedostatky v instalaci slaboproudu e-mailem u žalované. Ze vzájemných vyjádření (viz doplnění obrany ze dne [datum]) je také nesporné, že vada znečištění spárovací hmoty se vyskytovala již v době převzetí jednotky.

28. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalobci řádně uplatnili vytýkané vady a slevu z kupní ceny, zda byly tyto vady oprávněné, a zda je utvrzuje smluvní pokuta. Sporná byla i otázka přiměřenosti smluvní pokuty. Žalovaná sporovala, že by žalobci poskytli součinnost s odstraňováním vad a namítala, že žalobci souhlasili s posunutím termínu oprav. Sporné bylo, zda si žalobci počínali nemravně při uplatňování požadavků na vady koupě, kdy se žalovaná měla dostat do prodlení s odstraněním vytýkaných vad, a kdy došlo k opravě vad. Sporné byla i otázka, zda mají žalobci nárok na slevu z ceny díla, ačkoliv se mělo jednat o vady opravitelné. Prokázané skutečnosti, skutková zjištění a hodnocení důkazů 29. Soud vzal za prokázaná nesporná tvrzení účastníků a následující dílčí skutková zjištění.

30. Soud měl k dispozici následující listinné důkazy.

31. Z kupní smlouvy ze dne [datum] s přílohami (Smlouva) soud zjistil, že žalobci jako manželé v postavení kupujících od žalované (dříve [právnická osoba]) v postavení prodávající koupili bytovou jednotku [číslo] v k. ú. [část obce] společně se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemcích na adrese [adresa], [obec a číslo]. Žalovaná vystupovala v rámci své podnikatelské činnosti v oblasti realit, kdy hned v úvodu smlouvy uvádí, že na předmětných pozemcích v souladu na základě stavebního povolení postavila budovu s byty a nebytovými prostory (čl. I Smlouvy). Společnými částmi domu byly základové konstrukce včetně izolací, obvodové a vnitřní nenosné zdivo kromě nenosného zdiva v jednotkách nosné svislé a vodorovné železobetonové konstrukce, instalační šachty, plášť včetně fasádních prvků a dalších konstrukcí, vchody, střecha včetně krytiny, vnější zámečnické a klempířské konstrukce, příčky a ostatní vybavení ve společných částech domu, schodišťové konstrukce, chodby, zádveří a okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu, místnosti pro úklid, technické místnosti včetně vybavení (vyjma kotelny), rozvody vody, tepla, plynu, kanalizace, odvětrávání rozvody elektřiny, slaboproudých rozvodů, rozvody vzduchotechniky a domovní instalace, výtahy, stoupací vedené všech médií, hromosvody a ostatní společné části domu jako stavby (čl. II Smlouvy). Kupní cena jednotky činila 6 913 560 Kč (čl. III Smlouvy). Kupující prohlásili, že si byt řádně prohlédli, že je jim znám jeho stav a mají k bytu přístup a součástí smlouvy je i protokol o kontrole jednotky včetně příloh (čl. [příjmení] Smlouvy). Správu, provoz a opravu společných částí domu zajišťovala [právnická osoba] s. r. o. (čl. V Smlouvy). Na stavební část poskytla žalovaná záruku 36 měsíců a na zařizovací předměty a technologická zařízení a věci dodané subdodavateli dle záručních listů, nejméně 24 měsíců. Záruční doba počala běžet dnem převzetí jednotky (dne [datum] dle nesporných tvrzení stran a protokolu o kontrole jednotky). Práva a povinnosti smluvních stran se řídí reklamačním řádem. Žalovaná byla povinna odstranit oprávněné reklamované vady nejpozději do 30 dnů od doručení reklamace, je-li to možné, jinak v dohodnutém termínu. V případě prodlení žalované s odstraňováním záručních vad je žalovaná povinna uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý i započatý den prodlení. V případě rozporu mezi Smlouvou a reklamačním řádem má přednost Smlouva (čl. VI odst. 2 Smlouvy). Žalovaní vzali na vědomí, že jednotka není osazena elektroměrem a osazení a připojení si zajišťují na vlastní náklady žalobci. Žalovaná provedla přípravu osazení elektroměru a poskytla součinnost v podání žádosti o nové připojení elektřiny [právnická osoba]. Ke dni převzetí jednotky dne [datum] nebyl byt připojen k elektřině (viz též dopis [právnická osoba] ze dne [datum]). Strany si ohledně doručování ujednaly, že písemnosti se považují za doručené při druhém marném pokusu o doručení poštou, a to pátým dnem, kdy byla uložena na poště, i když se adresát o uložení nedozvěděl. To platí v případě, že nebylo doručeno na změněnou adresu bydliště nebo sídla, pokud adresát změnu neoznámil druhé straně smluvní. Písemnost se považuje za doručenou i v případě, že adresát odepřel písemnost přijmout, a to dnem odmítnutí převzetí písemnosti.

32. Dohoda stran o písemnosti oznámení předaných osobně či doporučenou poštou v případě výzvy k odstranění vad ze strany žalobců ve Smlouvě není platná, neboť žalobci byli tímto ustanovením zkráceni jako spotřebitelé, když pro uplatnění práv z odpovědnosti za vady není požadována písemná forma v podobě doporučeného psaní či osobního dodání a postačuje její oznámení. Vytčení vad (notifikace, reklamace) je jednostranným úkonem, pro který zákon nepožaduje kvalifikovanou písemnou formu. Neformální oznámení předpokládal i reklamační řád, který byl součástí Smlouvy. I Smlouva sama ostatně předpokládala za účelem informování strany o nepodstatných skutečnostech spojených s plněním využití doručení prostřednictvím e-mailu (čl. VI odst. 5 poslední věta Smlouvy). K tomu lze srovnat tvrzení žalované, že vytýkané vady byly drobnosti. Oznámení učiněné prostřednictvím e-mailu ve vztahu k nepodstatné vadě (nebránící užívání bytu), což jsou z povahy věci veškeré žalobci nárokované vady, je nutné považovat za souladné se Smlouvou. Nedílnou součástí smlouvy byl též půdorys podlaží domu, schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu a již shora uvedený protokol o kontrole a reklamační řád.

33. Pokud jde o přílohy Smlouvy, v úplném znění doložila Smlouvu žalovaná. Schématické rozložení bytové jednotky [číslo] v [anonymizována dvě slova] je v pořadí 5 schéma. Společné prostory se nacházejí před vstupem do jednotky.

34. Z protokolu o kontrole stavu jednotky sepsaný dne [datum], který je součástí Smlouvy s poznámkou, že žalobcům jako klientovi byly předány klíče, soud zjistil, že dne [datum] žalobci převzali jednotku a počala jim plynout záruční doba na stavební části, která skončila dne [datum]. Žalovaná byla zastoupena Zhotovitelem a soud zjistil, že jednotka trpěla vady a nedodělky. V příloze 2a jsou sepsány vady a nedodělky v ložnici, v příloze 2b následují vady a nedodělky v ložnicích a obývacím pokoji (absence strojku a krytu SAT a popsání přípravy kabelů, nepopsané rozvaděče, oprava lišty, posunutí přechodové lišty nezatmelená díra u posuvných dveří, nevyluxovaný prach ve spárách), současně jsou zde nedodělky v koupelně – východ (koncovka topné patrony, nedodělané ovládání sifonu, absence chromových sifonů, opravy na oknech. V příloze 2c jsou popsané vady v předsíni (díra v přechodové liště, absence obvodových lišt, výměna kliky, oprava omítky ve špaletě, akryl kolem radiátoru, vstupní práh). dále vady a nedodělky v koupelně se sprchou (nepřipojená koncovka k topné patroně, vadné sifony, poškozené tlačítko [anonymizováno], nehotová sprchová zástěna, odstávající zásuvky, uvolněný žebřík topení), na balkoně pak oprava barvy ve spodním lícu balkonu, očištění rámů oken a okapnic a oprava omítky u balkonových dveří). V příloze 2d byl nedodělek s vyčištěním dlažby od silikonů, v komoře (poškrabaná zárubeň, oprava omítky), dále vady v koupelně – východ (oprava silikonů, mozaiky přizdívky, nezabroušené rohy hliníkové lišty, vadná spárovačka mozaiky u vypínačů a poškrabaná 1 dlaždice u WC mísy), dále byly vady v koupelně se sprchou (vadná obkladačka, nedospárovaný sokl za pračkou) a vada v ložnici, obývacím pokoji (akrylová lišta pod radiátorem). V celém bytě bylo potřeba dodělat přípravu pro SAT a propojit kabeláž.

35. Na základě výše uvedeného lze uzavřít, že z žalobou uplatněných vad se s protokolem o kontrole jednotky ze dne [datum] kryje pouze nedostatek v instalaci slaboproudu, který je zde zmíněn jako potřeba dodělat přípravy pro SAT v celém bytě, tedy i místnosti [anonymizováno]. Mezi stranami je nesporné, že tato vytčená vada se vyskytovala v bytě při převzetí, což je s ohledem na její povahu logické. Žádná z dalších uplatněných vad zde zanesena není. S ohledem na velké množstvím vad, celkem 58, kdy soud nevyjmenovává ve výše uvedeném přehledu všechny (zejména v ložnici, ze které žalobci ničeho nenárokují), lze usoudit, že byt byl prohlížen podrobně ve všech částech. Bylo přitom v zájmu obou stran, aby protokol o vadách a nedodělcích byl úplný a správný. Za žalobce tomu tak bylo proto, aby byly vady odstraněny a za žalovanou tomu bylo proto, že na tyto vady se nevztahovala smluvní sankce za prodlení s odstranění (viz znění Smlouvy i e-mail ze dne [datum]). V přehledu vad chybí znečištění spáry, která se vyskytovala (opět logicky) již v době převzetí jednotky, což je dobře vysvětlitelné tím, že vada nebyla na první pohled patrná, jak uvedl svědek [příjmení] (viz dále), a místnost byla špatně osvětlena (koupelna bez okna bez přístupu elektřiny). Soud tak má za zjištěné, že znečištění spár stavbou byla vada skrytá, a proto se neobjevila v protokole o kontrole jednotky. Ostatní vady, z nichž žalobci nárokují smluvní pokutu (poškození omítky v pracovně, nekvalitní zatmelení a nekvalitní barevný nátěr na balkonu, prohýbání plovoucí podlahy, nedostatečná funkčnost systému vody) se v době kontroly jednotky neprojevily. Při takto učiněném podrobném ohledání by byly s nejvyšší pravděpodobností odhaleny, tak jak byly odhaleny vady obdobné například v jiných místnostech.

36. Z Reklamačního řádu, který je součástí Smlouvy, soud zjistil, že žalobci byli oprávněni reklamovat vady jednotky v záruční době. Žalovaná se zavázala, že bytová jednotka bude mít vlastnosti stanovené ve smluvní dokumentaci ve znění změn a dotřených právních předpisů po dobu uvedenou ve Smlouvě (na stavební části 36 měsíců). Záruční doba začala plynout převzetím jednotky (od [datum]). Žalobci měli možnost žádat odstranění vady a vytknout vady bez zbytečného odkladu po zjištění (jedná se o lhůtu pořádkovou). V reklamačním řádu strany dohodly, že žalovaná byla povinna neprodleně odstranit oprávněně reklamované vady v dohodnutém termínu, nejpozději do 30 dnů od doručení reklamace, je-li to technicky a technologicky možné. Jinak od data dohodnutého mezi stranami. Opětovně nebylo přípustné, aby počátek lhůty žalovaná podmiňovala reklamací písemnou. Zjevné vady nešlo uplatňovat v záruce, neboť si strany sjednaly přejímací řízení (viz protokol o kontrole jednotky). Žalovaná zmocnila Zhotovitele k činění veškerých úkonů související s výkonem práv a povinností žalované vyplývajících ze záruky za jakost ve prospěch žalobců. Korespondeční adresa [adresa]. [jméno] [příjmení] s telefonním číslem a e-mailem [email]. Reklamační řád počítal v neodkladných případech oznámení i e-mailem s návodem, jak tak má prodávající učinit. Tento návod je nutné ve vztahu žalobcům jako spotřebitelům brát pouze jako doporučení. Zhotovitel byl povinen do 5 pracovních dnů od oznámení potvrdit přijetí, dohodnout závazný termín schůzky prohlídky na místě, dát možnost vyjádřit se žalobcům k protokolu, dohodnout věcný a časový průběh opravy. Vady měly být odstraněny neprodleně. Odstranění vady potvrzovali žalobci v protokolu, který měli podepsat žalobci i Zhotovitel. Odepřít reklamaci lze v případě, že žalobci po druhé výzvě na zpřístupnění jednotky odepřou přístup, v takovém případě bude reklamace pozastavena. Zhotovitel byl neprodleně povinen žalobce informovat na nedodržení záručních podmínek. [příjmení] při vyřizování reklamovaných vad mezi žalobci a Zhotoviteli měla řešit žalovaná. Na reklamačním řádu je podepsán Zhotovitel i žalovaná.

37. Smlouvu včetně shora uvedených příloh lze hodnotit a shrnout tak, že žalovaná jako podnikatel a profesionál uzavřela s žalovanými jako spotřebiteli kupní smlouvu, v rámci které jasně vymezila společné části domu, kupní cenu, žalobcům před uzavřením smlouvy byt předala a poskytla záruku na stavební části, kam spadají veškeré žalované vady, do [datum]. Žalovaná se zavázala se, že jednotka bude mít očekávané a zákonem vyžadované vlastnosti po záruční dobu s výjimkou zjevných vad, pro které bylo zřízeno přejímací řízení stvrzené protokolem o kontrole jednotky. Nelze přihlížet k ujednáním, které na žalobce jako na spotřebitele smlouva uvalila nad rámec zákona, což soud zohlednil v rámci výše uvedených zjištění. Ačkoliv je soud vázán názorem odvolacího soudu, že žalobci jsou aktivně legitimováni k podání žaloby (viz věta první odstavce [anonymizováno] odůvodnění usnesení [název soudu] [číslo jednací] [spisová značka] – [anonymizováno]), a tato otázka je pro soud prvního stupně bez diskuze, lze tento závěr podpořit (i s ohledem na přetrvávající argumentaci žalované) právě odkazem i na samotnou smlouvu, která společné části domu a společné prostory vymezuje. Veškeré žalované vady jsou vady samotné jednotky. Je přitom nerozhodné, že příčina vady jednotky může tkvět mimo jednotku (např. pokles stropu vedoucí k prasknutí omítky v bytě) na faktu, že se vada vyskytuje na předmětu koupě (bytu samotném) to nic nemění. Soud vyzdvihuje, že nárok na zaplacení smluvní pokuty za den prodlení žalované s odstraněním vad vzniká ve výši 1 000 Kč bez ohledu na počet uplatněných vad. Pro vznik nároku smluvní pokuty tak postačuje, je-li v daný den v prodlení žalovaná pouze s jedinou vadou a nárok na zaplacení smluvní pokuty se nezvyšuje, je-li vad více. Jedná se o ustanovení vyvážené pro obě strany, kdy žalobci nejsou oprávněni požadovat smluvní pokutu za prodlení s každou uplatněnou vadou, zároveň je však pro žalovanou motivující nastolit bezvadný stav co nejdříve. Toto se podává z použití formulace množného čísla„ prodlení žalované s odstraňováním záručních vad“ a nikoli„ prodlení žalované s odstraňováním záruční vady“. Již zde lze zmínit, že smluvní pokuta se nevztahuje na vady zjevné, které měly být žalobci uplatněny při převzetí bytu, a vztahuje se na vady ostatní. Soud proto věnoval pozornost protokolu o převzetí jednotky a shledal, že došlo k důkladné kontrole jednotky. Nedostatky v slaboproudu žalobci mohli vytknout (a také tak učinili) při převzetí, a proto se na ně smluvní pokuta nevztahuje. Naopak vada v znečištění spár byla vadou skrytou a smluvní pokuta na ni dopadá. Konečně ostatní vady se vyskytly v záruce, a proto o ujištění těchto vad smluvní pokutou nelze pochybovat. Opětovně je třeba rozlišit mezi příčinou vady, která spočívala ve vadné výstavbě a předcházela samotnému převzetí bytu a výskytu vady, v tomto rozsudku též projevení vady či existence vady. Pro soud je podstatný výskyt vady nikoli její pouhá příčina. To by bylo podstatné jen v případě, že by žalobci jako uživatelé bytu způsobili žalované vady, avšak tuto možnost kategoricky vyloučil znalecký ústav s ohledem na charakter vad (viz dále).

38. Z dodatku [číslo] ke Smlouvě a jeho příloh soud zjistil, že se strany dohodly, že v celém bytě bude změněno rozvržení silnoproudu a slaboproudu. Součástí dodatku je i plánek, kde je v bodě 11 (vlevo nahoře) uvedeno, že v pokoji [anonymizováno] má být zásuvka. Není tedy pravdou tvrzení žalované, že dohoda stran se zásuvkou v pokoji nepočítala.

39. Ze smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy soud zjistil, že i předchozímu ujednání stran odpovídalo zmocnění Zhotovitele k vyřizování reklamací a postup dle reklamačního řádu.

40. Z e-mailu [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že k dotazu žalobců právní zástupkyně žalované sdělila, že sankce smluvní pokuty 1 000 Kč /denně v případě prodlení s odstraněním vad a nedodělků doplní do Smlouvy, avšak výslovně upozorňuje, že se vztahuje jen na vady uplatněné po převzetí bytové jednotky a nevztahuje se na nedodělky sepsané v protokolu o kontrole před převzetím jednotky. Smluvní pokuta má pokrývat nové vady, které se vyskytnout po převzetí nebo vady, které se vyskytnout po odstranění vad a nedodělků. Soud hodnotí tento důkaz tak, že ujednání stran o smluvní pokutě ve výši 1 000 Kč denně za neodstranění vad předmětu koupě ve sjednané lhůtě se nevztahuje na vady, které existovaly na předmětu koupě v době převzetí bytu a žalobci měli možnost tyto vady uplatnit v protokole před převzetím jednotky, tj. vady zjevné, které se vyskytovaly v době převzetí jednotky (např. nedostatek v instalaci slaboproudu). Na druhou stranu vady při převzetí jednotky nezjistitelné či zjistitelné jen velmi obtížně uplatněné po převzetí jednotky, i když se vyskytovaly již před převzetím jednotky smluvní pokuta zajištuje též (např. znečištění spár v koupelně bez oken, které nešlo odhalit jen za svitu baterky). Úmysl stran tak směřoval jasně ve stanovení hranice mezi vadami a nedodělky nejen z hlediska časového (po převzetí) ale i co do druhu vady. Ty zjevné vady, které mohly žalobci zjistit, a žádat jejich odstranění při převzetí jednotky smluvní pokuta nezajišťuje. Ostatní vady (vady projevené v záruce či vady skryté) smluvní pokuta zajišťovala.

41. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce uplatnil tímto dopisem vadu znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna popsanou jako stálé bílé fleky ve spárovací hmotě u dlažby. Mezi účastníky je nesporné, že byl dne [datum] doručen Zhotoviteli. Žalobce b) žádá o opravu v co nejkratším termínu. Žalobci tímto dopisem vytýkali dalších 11 vad (hromosvod rušící satelitní příjem, opravu obvodových lišt v předsíni a kuchyni, poškozenou zárubeň v koupelně, špatné silikonování sprchové zástěny a tvoření plísně, znečištěné ventilátory, neopravený balkon dle protokolu o kontrole stavu jednotky, poškrábaná zárubeň komory a zápach v koupelně v důsledku vylitých lepidel, štuku a spárovací hmoty do odpadů). Z přílohy dopisu (reklamační protokol [číslo] založen žalovanou k dopisu), soud zjistil, že ke zjištění o znečištění spárovacích spár mělo ze strany žalobců dojít v období předcházejícím dni [datum].

42. Soud hodnotí toto uplatnění jako řádné vytknutí vad. [příjmení] je popsána dostatečně určitě, aby bylo jasné, co žalobce b) jako laik považuje za nedostatek spárování. Údaj o tom, že již jsme se pokoušeli o opravu spárování ale neúspěšně, lze skutečně vyložit tak, že se o to pokoušel žalobce a Zhotovitel na základě předchozí komunikace, na kterou dopis evidentně navazuje a z obsahu e-mailu je zřejmé, že se jednalo o vadu neformálně oznámenou již dříve a vada stále přetrvává, viz např. formulace„ stále bílé fleky“. [jméno] žalobci tak spárování neopravovali. Dopis je psán v konstruktivním a slušném duchu.

43. Ze seznamu reklamovaných vad ze dne [datum] nelze učinit závěr, že by se účastníci dohodli na odstranění dodáním spárovací hmoty. Je zde sice uvedeno: prosíme o dodání spárovací hmoty + vyčíslení kompenzace. Dodání spárovací hmoty lze chápat i jako žádost o způsob odstranění. Datum odstranění je přeškrtnuto, což značí, že vada odstraněna nebyla.

44. Ze seznamu reklamovaných vad ze dne [datum] nelze učinit závěr, že by byla vada odstraněna dodáním spárovací hmoty, tomu neodpovídá ani další průběh reklamace, kdy vady byla nadále odstraňovány a nebyla mezi stranami dohodnuta žádná kompenzace, která je zde zmiňována a její vyčíslení je zmiňováno i v předchozím seznamu. U této vady je poznámka„ X“ a dole na seznamu je k poznámce uvedeno„ ještě dořešit“, z čehož má soud za prokázané, že žádné dohodě stran o odstranění této vady či kompenzaci nedošlo.

45. Ze zápisu z jednání ze dne [datum] soud zjistil, že znečištění spárovací hmoty vyřešeno dohodou účastníků nebylo, neboť Zhotovitel (podepsán svědek [příjmení]) se zavázal navrhnout technické řešení do [datum]. Závazek navrhnout technické řešení není dohodou stran o posunutí termínu odstranění vady.

46. Z e-mailu reklamačního technika Zhotovitele pana [příjmení] adresovaný žalobci ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] svědek [příjmení] uvedl, že žalobce bude mít na starosti reklamační technik svědek [příjmení]. Svědek [příjmení] uvedl, že se mu nepodařilo vyčistit znečištění spárovací hmoty a byly mu sděleny další reklamace – praskliny ve zdi, nedoléhající sprchové dveře a propadlý podklad pod plovoucí podlahou (není však uvedeno kde), což oznámil e-mailem svědkovi [příjmení]. Dne [datum] sdělil svědek [příjmení], že má objednanou spárovací hmotu, která bude k dispozici v pondělí od [datum] a žádá o sdělení termínu opravy, k čemuž mu žalobce b) nabídl termíny [datum], [datum], [datum] a [datum] s preferovaným termínem dne [datum]. Soud hodnotí tento důkaz tak, že potvrzuje existenci vady ad 1) znečištění spárovací hmoty. Souhlas žalobce s termínem [datum] se vztahuje k umožnění zpřístupnění bytu nejde o dohodu na posunutí termínu opravy, kdy žalovaná byla s odstraněním této vady dlouhodobě v prodlení.

47. Z dopisu [právnická osoba] adresovaného žalované ze dne [datum] s útržkem poukázky s datem [datum] soud zjistil, že ke dni [datum] nebyl byt připojen k elektřině, když připojení k distribuční soustavě bylo podmíněno návštěvou oprávněného revizního technika a úhradou podílu na nákladech, které byly uhrazeny dle poštovní poukázky až dne [datum]. Ve spojení s výpovědí svědka [příjmení], že znečištění spár nebylo vidět na první pohled. Proto je nutné uzavřít, že se jednalo o vadu skrytou.

48. Z potvrzení o odstranění závad ze dne [datum] nelze učinit závěr, že vada byla přespárováním odstraněna. Samotné potvrzení uvádí, že reklamované vady jsou ke dni [datum] odstraněny částečně, což potvrzuje i existence dalšího reklamačního listu se stejnou závadou ze dne [datum].

49. Z reklamačního listu [číslo] soud zjistil, že dne [datum] žalovaná uznala reklamaci ad 1) znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna za oprávněnou a v souladu s Reklamačním řádem sama žalovaná jako investor potvrdila předchozí existenci vady – vada je zde popsána jako dlažba v zadní koupelně – přespárovat. Kromě žalované (paní [jméno] [příjmení], na všech reklamačních listech shodně) potvrdil reklamační list i Zhotovitel, konkrétně svědek [příjmení]. Dne [datum] byla vada odstraněna. Soud tento reklamační list jakož i reklamační listy další hodnotí tak, že prokazují oprávněnost reklamace ze strany žalobců, kdy sama žalovaná stvrdila odstranění vady, a tedy i její předchozí existenci. Námitku žalované vznesenou po uplatnění práv ze smluvní pokuty, že se o vady nejednalo, soud hodnotí jako nesprávnou, vedenou snahou vyhnout se povinnosti uhradit smluvenou sankci.

50. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce si stěžoval, že při odstranění vady znečištění spárovací hmoty byla poškrábaná dlažba a žádal výměnu dlažby.

51. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce u Zhotovitele, konkrétně reklamačního technika svědka [příjmení], dne [datum] e-mailem nazvaným reklamace, uplatnil vadu v nekvalitní zednické práci, konkrétně ve štukování. V příloze nazvané reklamace [číslo] datované dne [datum] žalobce popisuje vadu ad 2) – nekvalitní zednické práce v pracovně – omítka v pracovně (štuk) nedrží na stěně nad dveřmi. Současně v příloze upozorňuje, že nebyly odstraněny některé předchozí vady (např. znečištění spárovací hmoty). Žalobce b) v e-mailu dále vylíčil, že dle dohody mělo dojít k obhlídce vad, místo toho technici chtěli odstranit praskliny, ale nebyli vybaveni zakrývacími foliemi a vysavačem, neměli štuk ani spárovací hmotu. Žalobce uvedl, že očekává odstranění vad do [datum]. Technici, kteří se dne [datum] odmítli sepsat reklamační protokol s vysvětlením, že nejsou kompetentní. Příloha e-mailu pak měla být nejspíše koncept tohoto protokolu za Zhotovitele nepodepsán. Žalobce b) si stěžoval též na způsob průběhu reklamace. Žalobce v příloze e-mailu zmiňuje nerovné podlahy, nedovírání skleněných dveří, nefunkční zpětnou klapku.

52. Soud hodnotí tento důkaz tak, že žalobci vytkli řádně vady ad 2) u zmocněného Zhotovitele. Z e-mailu i připojené přílohy, která měla být nejspíše protokol o vadách, který technici odmítli podepsat, je zřejmé, jakou vadu žalobce ad 2) reklamuje. Tón e-mailu se od dopisu ze dne [datum] mění. Žalobce b) je evidentně frustrován průběhem reklamačního řízení a je méně konstruktivní a diplomatický. Nespokojenost žalobce lze mít za oprávněnou v tom směru, že obhlídnutí vady a sepsání protokolu se stanovením termínu předpokládal samotný reklamační řád žalované a Zhotovitele. Odmítnutí sepsání protokolu o vadách ze strany Zhotovitele je porušení Smlouvy, neboť Reklamační řád byl její nedílnou součástí. Z absence úkonů (obhlídnutí, sepsání vady a stanovení termínu odstranění), které strany předpokládali, pak přirozeně může vzniknout situace pro žalovanou nepřehledná, a která uplatnění ale i řádné vyřešení reklamací ztěžuje.

53. Z reklamačního listu [číslo] soud zjistil, že dne [datum] žalovaná uznala reklamaci ad 2) nekvalitní zednické práce v pracovně za oprávněnou a v souladu s Reklamačním řádem sama žalovaná v reklamačním listu jako investor potvrdila předchozí existenci vady. Ta je v reklamačním listu popsána jako pracovna – zednické práce, přičemž v pracovně žádná jiná vada stejného charakteru ani nebyla žalobci uplatňována. Kromě žalované potvrdil reklamační list i Zhotovitel, konkrétně svědek [příjmení].

54. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce u Zhotovitele vytkl řádně vadu ad 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích. Žalobce b) uvedl, že již hotové zatmelení a natření barvou otvoru u balkonových dveří, které již bylo provedeno subdodavatelem [právnická osoba] si neudrželo požadované vlastnosti, tmel se cvrkl a díra je opět vidět, proto je nutné znovu zatmelit a přetřít do barvy balkonových dveří. Díra samotná tak již byla reklamována při převzetí, byla opravena, avšak nekvalitně, když si zatmelení neudrželo (v záruce) požadované vlastnosti. Žalobce reklamuje uvolnění těsnění, což představuje další vadu, dále namítal špatnou manipulaci s klikami a vadu dlažby před vchodem do bytu, na kterou upozornila úklidová společnost. Požádal o brzké odstranění vady. Doručení e-mailu potvrzuje za Zhotovitele svědek [příjmení] e-mailem ze dne [datum], který požadavek na odstranění vad předal subdodavateli [právnická osoba]

55. Soud hodnotí tento důkaz tak, že žalobce b) řádně a určitě vadu ad 3) vytkl, nejedná se o vadu, která by se vyskytovala při převzetí bytu (zatmelení v té době zcela absentovalo), jak zřetelně plyne ze znění reklamace. Zhotovitel opětovně nepostupoval podle Reklamačního řádu, technik místo neobhlédl, nesepsal protokol, ale rovnou poslal na místo subdodavatele.

56. Z reklamačního protokolu ze dne [datum] nelze učinit závěr, že by vada nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích byla odstraněna. Reklamační protokol zmiňuje jen seřízení balkonových dveří, které žalobce rovněž požadoval. Naopak v protokole je uvedeno, že je nutno (rozuměj nutno dodat) těsnění a opravit poškozený výrobek. Hodnocení důkazu žalované navíc vylučuje existence dalšího reklamačního listu zmiňující opravu rámů.

57. Z reklamačního listu [číslo] soud zjistil, že dne [datum] žalovaná uznala reklamaci ad 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích za oprávněnou a v souladu s Reklamačním řádem sama žalovaná jako investor potvrdila předchozí existenci vady – vada je zde popsána jako 2 x oprava rámů. Pokud jde o poškozené těsnění, jednalo se o vadu samostatnou (viz e-mail ze dne [datum]). Kromě žalované potvrdil reklamační list i Zhotovitel, konkrétně svědek [příjmení]. Dne [datum] byla vada odstraněna.

58. Z e-mailu žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce upozornil na vadu ad 4) v nedostatku instalaci slaboproudu e-mailem adresovaný Zhotoviteli (svědek [anonymizováno]) i žalované ([jméno] [anonymizováno], který je uveden jako kontakt na žalovanou v Reklamačním řádu). Žalobce vytkl e-mailem řádně vadu ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu spočívající v chybějící přípravě na slaboproud včetně telefonní a STA zásuvky v místnosti [anonymizováno].

59. Soud v rámci hodnocení důkazu zdůrazňuje, že tento e-mail byl adresován i žalované. Přílohou e-mailu je i projektová dokumentace v bytě. Zásuvka měla být v dětském pokoji zřízena, čemuž odpovídá i vyřízení reklamace reklamačním listem. Nicméně nedostatek v slaboproudu v celém bytě byl vytknut žalobci již při převzetí jednotky a chybějící zásuvky byly vadou zjistitelnou při převzetí jednotky. Z důvodů uvedených výše se proto na prodlení žalované s odstraněním této závady smluvní pokuta nevztahuje.

60. Z reklamačního listu [číslo] soud zjistil, že žalovaná dne [datum] uznala část reklamace ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu za oprávněnou a v souladu s Reklamačním řádem sama žalovaná v reklamačním listu jako investor potvrdila předchozí existenci vady – doplněním zásuvky do dětského pokoje. Kromě žalované potvrdil reklamační list i Zhotovitel, konkrétně svědek [příjmení].

61. Z reklamačního listu [číslo] soud zjistil, že dne [datum] žalovaná uznala v úplnosti reklamaci ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu za oprávněnou a v souladu s Reklamačním řádem sama žalovaná v reklamačním listu jako investor potvrdila předchozí existenci vady – doplnění telefonní zásuvky. Kromě žalované potvrdil reklamační list i Zhotovitel, konkrétně svědek [příjmení].

62. Z dopisu žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce uplatnil tímto dopisem vadu ad 5) prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji spočívající v prohýbání podlahy u přechodové lišty. Žalobce uvedl, že u přechodové lišty se prohýbá podlaha v obývacím pokoji. Kromě vytknutí vad žalobce popsal, že v minulosti došlo k reklamaci podlah v předsíni a došlo k poškození prahu a praská dlažba u vchodových dveří. Žalobce požádal o výměnu podlahy do 30 dnů. Mezi účastníky není sporu, že dne [datum] obdržel tento dopis Zhotovitel.

63. Soud hodnotí tuto reklamaci jako řádnou a určitou. Z popisu žalobce b) i jako laika zřejmě plyne, jakou vadu v podlaze spatřuje (nadměrné prohýbání u přechodové lišty v obývacím pokoji). Žalobce zmiňuje z minulosti reklamaci podlah v předsíni v minulosti, což potvrzuje i vzájemná e-mailová komunikace z října a listopadu [rok].

64. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že Zhotovitel (svědek [anonymizováno]) odmítl uznat reklamaci prasklého zámku u plovoucí podlahy. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že vadu prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji Zhotovitel neuznal.

65. Z dopisu Zhotovitele ze dne [datum] soud zjistil, že na základě obhlídky došlo k přehodnocení oprávněnosti reklamace ze strany Zhotovitele, který navrhl provedení opravy s ohledem na blížící se svátky začátkem roku [rok]. Znění dopisu jednoznačně potvrzuje vytýkanou vadu, Zhotovitel hovoří u plovoucí podlahy o defektu. Současně Zhotovitel urgoval vyjádření, zda žalobci souhlasí s barvou dlažby dle předaného vzorku dne [datum].

66. Soud hodnotí tento důkaz tak, že dne [datum] již byla žalovaná v prodlení s odstraněním vady, kterou nejprve odmítla uznat a svůj názor přehodnotila na základě obhlídky (nejspíše dne [datum], kdy byl též předán vzorek dlažby). Návrh termínu na počátku roku [rok] nelze hodnotit jako dohodu o posunutí termínu odstranění, ale žádost o poskytnutí součinnosti v daném období pro odstranění vady.

67. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] žalovaná žádala sdělit možné termíny pro opravu podlah, přičemž žalobce odpověděl e-mailem ze dne [datum]. Období od [datum] do [datum] žalovaná nebyla v prodlení s odstraněním vad, neboť ji nelze klást k tíži čekání na odpověď, kdy bude byt přístupný. Současně žalovaná již v prosinci [rok] deklarovala svou připravenost vadu odstranit na počátku roku [rok] (leden [rok]). Období od [datum] do [datum] tak nelze klást k tíži žalované, neboť v tomto období skutečně čekala na součinnost žalobců se zpřístupněním bytu, kdy žalobci žalované sdělili, že byt může být přístupný od [datum]. Žalovaná tak v období od [datum] do [datum] nebyla v prodlení s odstraněním vady ad 5) prohýbání plovoucí podlahy. Na rozhodnutí ve věci to však ničeho nemění, neboť žalovaná byla i v období od [datum] do [datum] v prodlení s vadou ad 6).

68. Ze zápisu o průběhu reklamačního řízení ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] docházelo k prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji. Zhotovitel (svědek [anonymizováno]) i subdodavatel [právnická osoba] stvrdili, že podlahová stěrka vykazuje při vstupu do obývacího pokoje drobnou odchylku a Zhotovitel plánoval vadu odstranit zbroušením prostřednictvím subdodavatele OMLUX.

69. Z reklamačního listu [číslo] soud zjistil, že dne [datum] žalovaná uznala reklamaci ad 5) prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji za oprávněnou a v souladu s Reklamačním řádem sama žalovaná v reklamačním listu jako investor potvrdila předchozí existenci vady. Tuto vadu popsala žalovaná ve shodě s žalobci. Jako prohýbání podlahy u přechodové lišty v obývacím pokoji nad rámec tolerance a odstranila vadu opravou a nahrazením nové bezvadné věci (podlahy). Kromě žalované potvrdil reklamační list i Zhotovitel, konkrétně svědek [příjmení].

70. Z dopisu žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce uplatnil tímto dopisem vadu ad 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody spočívající v kolísání teplot teplé vody a nízkém tlaku vody při používání více kohoutků. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne [datum] byl dopis doručen Zhotoviteli. Žalobce uvedl, že teplota teple vody kolísá, děje se tak především ve večerních hodinách (18:30 – 20:30). Voda je maximálně vlažná. Ke změně teploty dojde též v případě, kdy je puštěna další baterie a dochází ke kolísání tlaku vody při použití několika kohoutků současně. Žalobci požádali o odstranění závady ve lhůtě 30 dní.

71. Soud hodnotí tuto reklamaci jako řádnou a určitou. Z popisu žalobce b) i jako laika zřejmě plyne, jakou vadu v systému vody spatřuje. Žalobce vadu spatřoval nejen v poklesu teplot ale též v kolísání tlaku vody při užití více kohoutků současně.

72. Ze zápisu ze dne [datum] soud zjistil, že byl kvůli reklamaci vyměněn filtr s tím, že žalobci mají týden stav sledovat. Z tohoto zápisu nelze učinit závěr, že by se termín opravy dle dohody stran posunul o týden. Vyčkávání Zhotovitele, zda bude s opravnými kroky úspěšný nelze považovat za dohodu stran, že vada má být odstraněna později.

73. Ze zápisu ze dne [datum] soud zjistil, že byly k reklamaci žalobce kolísání teploty vody odpojeny kapiláry v garážích s tím, že žalobci mají stav týden sledovat. Z tohoto zápisu nelze učinit závěr, že by se termín opravy dle dohody stran posunul o týden. Vyčkávání Zhotovitele, zda bude s opravnými kroky úspěšný nelze považovat za dohodu stran, že vada má být odstraněna později.

74. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce byl z dosavadním řešením reklamace nespokojen, obával se zvýšené spotřeby kotle, nebezpečí spálení a průtok vody. Žalobce uvedl, že nadále sleduje kolísání, i když méně než dříve. Z e-mailu žalobce nelze učinit závěr, že by odstranění vady v kolísání teploty a tlaku odmítal.

75. Dopisem ze dne [datum] Zhotovitel (svědkyně [anonymizováno]) vadu odmítla uznat s odůvodněním, že výkon se může měnit v závislosti na provozních podmínkách dodavatele tepla, přitékající vodě, diferenčnímu tlaku a výkonu radiátorů. Dne [datum] byla kapilára na žádost žalobce opětovně zapojena.

76. Soud hodnotí neuznání reklamace jako neoprávněnou a nevypovídající. Z dopisu nelze přesně zjistit, z jakého důvodu byla reklamace zamítnuta.

77. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že Zhotovitel (svědkyně [anonymizováno]) odmítla opětovně uznat vadu s odkazem na dopis ze dne [datum]. Soud hodnotí vyjádření, že snahy o nápravy v mezidobí byly pouze úkony v rámci dobrých vztahů jako zavádějící.

78. Ze zápisu o reklamaci ohřevu TUV ze dne [datum] v čase od 17:30 do 19:30 hod. soud zjistil, že byl kontrolován systém dodávky vody v jednotce žalobců. Tohoto měření se účastnil svědek [příjmení]. Při spuštění teplé vody do vany po 30 sekundách byla teplota vody jen 40 C. Při puštění kohoutku umyvadla došlo k poklesu teploty o dva stupně a došlo k mírnému poklesu tlaku vody. Tlak postupně klesal i u jednotlivých baterií, pokud byly pouštěny. Svědek [příjmení] nezaznamenal vadu ve fungování stanice [anonymizováno]. Svědek doporučil zvětšit průměr přívodního potrubí, osadit kulové kohouty a vlnité potrubí, přepočítat a navrhnout dostatečně dimenzovaný přívod studené vody a provést případně kontrolu čerpadel topení a jejich seřízení.

79. Ze zápisu ze dne [datum] soud zjistil, že Zhotovitel plánoval výměnu, rozšíření přívodního potrubí i s kulovými ventily a zvětšení průměru přívodu topení.

80. Ze zápisu ze dne [datum] soud zjistil, že Zhotovitel vyměnil přívodní trubky, zřejmě míněno vlnité potrubí (viz zápis ze dne [datum] s fotodokumentací), které bylo fotografováno. Žalobce požádal o ověření, zda je samotná stanice pro jednotku dostačující. Z tohoto zápisu nelze učinit závěr, že by se termín opravy dle dohody stran posunul o týden. Vyčkávání Zhotovitele, zda bude s opravnými kroky úspěšný nelze považovat za dohodu stran, že vada má být odstraněna později.

81. Z e-mailu žalobce ze dne [datum] a navazující e-mailové konverzace soud zjistil, že žalobce dne [datum] pozoroval zlepšení, ale nadále měl vadu za neodstraněnou, nezmizelo kolísání vody. Dne [datum] reagoval svědek [příjmení], kterému Zhotovitel (svědkyně [anonymizováno]) přeposlala předchozí e-mail, že potřebuje zpřístupnit byt s možným termínem již [datum]. Žalobce reagoval opožděně dne [datum] z důvodu nemoci, že lze zpřístupnit byt dne [datum]. Z e-mailu nelze učinit závěr, že by se strany dohodly na posunutí termínu opravy. V období od [datum] do [datum] však žalovaná nebyla v prodlení s odstraňováním závady, neboť čekala na součinnost se zpřístupněním bytu a deklarovala připravenost odstraňovat závadu již dne [datum].

82. Ze zápisu o reklamaci ohřevu TUV ze dne [datum] v čase od 18:30 do 19:30 hod. soud zjistil, že byl kontrolován systém dodávky vody v jednotce žalobců. Tohoto měření se účastnil svědek [příjmení] i svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení]. Při spuštění teplé vody do umyvadla byla teplota vody jen 43 C. Při spuštění teplé vody jen do vany činila teplota vody po dobu 30s 41 C a po dobu jedné minuty jen 42 C. Teplota vody při puštění dalších kohoutků klesala o jeden až dva stupně. Při puštění všech kohoutů činila teplota vody jen 36 – 37 C. Tlak studené vody postupně klesal i u jednotlivých baterií, pokud byly pouštěny. Svědek [příjmení] nezaznamenal vadu ve fungování stanice [anonymizováno]. Svědek [příjmení] zjistil, že na stoupačkách topení jsou osazeny regulátory tlakové diference od jiného než předepsaného výrobce. Z regulátorů tlakové diference byly vedeny kapiláry do kulových kohoutů, kde mohlo docházet k zamrzání kapilár. Kulové kohouty a vlnité potrubí byly osazeny dle minulého doporučení (viz přiložená fotodokumentace zápisu). Svědek [příjmení] navrhl zkontrolovat, zda je správně dimenzované potrubí a stoupačka, a zda je přívodní potrubí dostatečné. Svědek znovu uvedl, že je potřeba zvětšit průměr přívodního potrubí dle projektu. Svědek navrhl přepočítat a navrhnout dostatečně dimenzovaný přívod studené vody a provést případně kontrolu čerpadel topení a jejich seřízení.

83. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že J. [příjmení] měl výkon samotné stanice za dostatečný. Soud hodnotí tento důkaz tak, že nevylučuje vadu, neboť ta mohla být způsobena jinými vlivy než výkonem stanice (např. vadné potrubí).

84. Z e-mailu ze dne [datum] a navazující e-mailové korespondence soud zjistil, že Zhotovitel ([jméno] [příjmení] [příjmení]) očekávala termíny k měření po opravách, na což žalobce b) dne [datum] odpověděl, že má pravdu, že toto slíbil a navrhl [datum]. V období od [datum] do [datum] nebyla žalovaná v prodlení s odstraňováním závady, neboť čekala na součinnost se zpřístupněním bytu a deklarovala připravenost odstraňovat závadu již dne [datum].

85. Ze zápisu o reklamaci ohřevu TUV ze dne [datum] v čase 17:00 hod. až 18:00 hod. soud zjistil, že dne [datum] přetrvávala vada v dodávce systému zajišťující dodávku teplé vody a nízký tlak vody při používání více kohoutků současně. Při spuštění teplé vody do umyvadla byla teplota jen 40 C. Tlak vody kolísal při spuštění více kohoutků a kolísající tlak měl vliv i na teplotu vody. Nadále byly osazeny regulátory tlakové diference od jiného než předepsaného výrobce, nebyl uveden tlak na, který byly seřízeny. Montážní firmou bylo provedeno odpojení kapilár z regulátoru diferenčního tlaku a otevření na plný průtok ventilů na patě stoupačky, přesto nebyla teplota vody dostatečná. Stanice [anonymizováno] ohřívá vodu na potřebnou teplotu. Svědek [příjmení] doporučil provést kontrolu nastavení regulátoru tlaku studené vody s případnou výměnou, a kontrola zda je osazen filtr. Nadále doporučil kontrolu, zda je správně dimenzované potrubí dle projektu, a zda je přívodní topení a vlnité ohebné potrubí dostačující pro ohřev vody.

86. Soud hodnotí důkaz zápisy o ohřevu jako důkaz prokazující existenci vady k datům [datum], [datum] a datu [datum]. Jednalo se o přetrvávající vadu a není zřejmé, že by byla odstraněna. V zápisech se opakují doporučení a jediné nápravy byly zjištěny v osazení kulových kohoutů, vlnitých potrubí a odstranění kapilár. Tyto nápravy však neměly na zlepšení vliv, neboť dně [datum] nedosahovala teplá voda požadovaného minima 45 C a tlak vody kolísal. Skutečnost, že naměřené teploty vody jsou nedostatečné, se shodli oba znalci i svědek [příjmení], který stvrdil údaje i ve své svědecké výpovědi. Skutečnost, že se jednalo o vadu a oprávněnou reklamaci, stvrzuje také to, že v samotném zápise o reklamaci jsou navrhnuty řešení k nápravě, což odporuje tvrzení žalované, že dodávka vody v bytě žalobců byla v normě. Vzhledem k tomu, že požadovaná teplota vody v bytě není samoúčelná, ale kromě očekávaného komfortu ohřáté vody má též bránit přemnožení bakterií, jedná se o vadu jednotky. V řízení nebylo konkrétně tvrzeno ani prokázáno, že by byla existující vada k posledními měření ke dni [datum] odstraněna.

87. Z povahy této vady, jejích projevů a možných příčin soud dospěl k závěru, že tato vada se neprojevovala při převzetí bytu. Znalec [příjmení] uvedl při výslechu, že se vada mohla projevit později a soud má za to, že se tak skutečně stalo, neboť kolísání tlaku a teploty vody vzhledem k povaze topení a rozvodů bude souviset s užíváním i jiných bytů než žalobce. Při převzetí jednotky byly byty nezabydlené, z čehož lze dovodit, že tlak i teplota byly v pořádku. Teprve pod zátěží dalších uživatelů domu a zvýšení nároků na odběry teplé i studené vody se vada projevila (existovala), typicky v topné sezóně a ve večerních hodinách. V době převzetí tedy jednotka touto vadou netrpěla. Připustí-li soud hypotetickou možnost, že i v době převzetí docházelo ke kolísání tlaku a teploty při puštění více kohoutků a samotná teplota vody nedosahovala požadovaného minima, již z popisu těchto vad je zřejmé, že se nejedná o vady zjevné, které by byly běžně při převzetí bytu zjištěny, a šlo by o vadu skrytou. Žalovaná rovněž neuvedla žádné konkrétní tvrzení či důkazy k tomu, že by se vada projevovala již převzetí jednotky a žalobci ji tak měli možnost vytknout při samotném převzetí.

88. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce b) za žalobce uplatnil u zmocněného Zhotovitele e-mailem vady nekvalitních zednických prací – odlepeného štuku (omítky) od zdi na chodbě bytu a praskliny mezi dveřmi do obývacího pokoje. Žalobce tuto vadu popsal jako odlepený štuk od zdi v místě zrcadla nad obvodovou lištou podlahy a prasklinu přes zeď mezi dveřmi do obývacího pokoje. Žalobce požádal o použití perlinky pod štuk při opravě a odstranění prasklin, štukování a začištění prací a nátěr ve lhůtě 30 dnů. Pokud jde o prasklinu, žalobce uvedl, že se jednalo o místo částečně opravované v minulosti.

89. Soud hodnotí reklamaci jako určitou a srozumitelnou. Není na žalobci, aby si diktoval způsob opravy, soud však nevidí ničeho závadného, když o to alespoň zákazník požádá.

90. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že Zhotovitel (svědek [anonymizováno]) e-mailem žalobcům nabídl, že dne [datum] provede opravu praskliny mezi dveřmi do obývacího pokoje, což žalobci odmítli, neboť jim termín nevyhovoval. [příjmení] [příjmení] [jméno] neuznal stejně jako křivou zeď.

91. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že Zhotovitel odmítl uznat vadu odlepeného štuku. Opravu praskliny mezi dveřmi do obývacího pokoje navrhla žalovaná odstranit v termínu, který si určí žalobce a upozornila, že do té doby pozastavuje reklamaci.

92. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že v předcházejícím období nebyla Zhotoviteli umožněna výměna poškrábané dlažby, ačkoliv tak chtěl učinit. Zhotovitel žalobce upozornil na náklady, které měl s pořízením dlažby.

93. Z dopisu žalobce ze dne [datum] s označením reklamace zednických prací v koupelně bez okna soud zjistil, že žalobce b) uplatnil u zmocněného Zhotovitele vady v podobě nekvalitní zednické práce – prasklinu v omítce v koupelně bez okna. [příjmení] je popsána jako vznik praskliny značné délky na zdi pod stropní deskou v koupelně bez okna. Žalobce požádal o stabilizaci stavby, aby k prasklinám nedocházelo a požádal o zaplacení náhrady 3 580 Kč bez DPH v 30 denní lhůtě na předpokládanou opravu.

94. Z e-mailu ze dne [datum] s označením prasklina koupelna soud zjistil, že dne [datum] Zhotovitel uvedl, že reklamaci uznává, avšak navrhuje opravu. Toto se podává z formulace„ budeme řešit pracovníky [právnická osoba]“ V navazujícím e-mailu v čase 12:51 žalobce odpovídá, že má dle svého názoru nárok i na slevu a nemá již po dvou letech reklamací důvěru Zhotovitele. Dne [datum] žalobce e-mailem k prasklině v koupelně uvedl, že se bude nároku domáhat soudně.

95. Z dopisu žalobce ze dne [datum] s označením reklamace dlažby v koupelně bez okna soud zjistil, že žalobce b) uplatnil u zmocněného Zhotovitele vady v podobě uvolnění dlažby od podkladu v koupelně bez okna. [příjmení] je popsána, že keramická dlažba je místy uvolněna od podkladu a nesplňuje mechanickou odolnost a spolehlivost. Žalobce požádal o zaplacení náhrady ve výši 55 272 Kč bez DPH v 30 denní lhůtě na předpokládanou opravu.

96. Z e-mailu ze dne [datum] s označením koupelna dlažba soud zjistil, že Zhotovitel vadu neuznal, což vzal žalobce b) na vědomí.

97. Z krycího rozpočtu ze dne [datum] s částkou 4 080,93 Kč soud zjistil, že oprava všech prasklin v bytě žalobců, tedy i praskliny mezi dveřmi do obývacího pokoje a praskliny v omítce v koupelně bez okna by přiloženého stavebního rozpočtu v nákladech činila 4 080,93 Kč. Dle znaleckého zkoumání znaleckého ústavu má soud za zjištěné, že by se jednalo o náklady účelné a prasklina se nadále nachází v bytě žalobců. Tato vada dle znaleckého ústavu nebyla odstraněna.

98. Z krycího rozpočtu ze dne [datum] s částkou 4 211,68 Kč soud zjistil, že oprava omítek zdiva v celém bytě žalobců, tedy i opravy odlepeného štuku (omítky) od zdi na chodbě bytu by dle přiloženého stavebního rozpočtu činila 4 211,68 Kč. Dle znaleckého zkoumání znaleckého ústavu má soud za zjištěné, že by se jednalo o náklady účelné. Žalobci skutečně přehlédli, že se jedná o opravu omítek zdiva v bytové jednotce, není důvodu, jak potvrdil znalec, aby požadovali částku 4 211,68 Kč dvakrát. K datu vydání rozsudku bytová jednotka netrpí vadou uvolněné dlažby, a proto není důvodu žádat slevu z kupní ceny jednotky.

99. Z krycího rozpočtu ze dne [datum] s částkou 63 010,54 Kč soud zjistil, že oprava celé koupelny dle přiloženého stavebního rozpočtu by v nákladech činila 63 010,54 Kč. Soud k tomu dodává, že ze znaleckého zkoumání znaleckého ústavu má zjištěné, že oprava celé koupelny byla k opravě uvolněné dlažby neúčelná a vada již byla odstraněna. K datu vydání rozsudku bytová jednotka netrpí vadou uvolněné dlažby, a proto není důvodu žádat slevu z kupní ceny jednotky.

100. Z dopisu žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná navrhla žalobci, aby sdělil termín k posouzení vad, konkrétně nekvalitní provedení zednických prací s odkazem na e-mail ze dne [datum], opravu dlažby a oken s odkazem na e-mail žalobce ze dne [datum] a dále zatékání sprchovými dveřmi. Žalovaná neuznala vadu v nedostatku instalace slaboproudu, ačkoliv dohoda stran s touto instalací i v rámci Dodatku [číslo] počítala a následně žalovaná vadu sama odstranila.

101. Z uplatnění smluvní pokuty ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci požadovali zaplacení smluvní pokuty za prodlení s odstraněním záručních vad (znečištění spárovací hmoty, nekvalitní zednické práce v pracovně, nekvalitní zatmelení otvoru balkonových dveří a nátěru balkonových dveří, nedostatky v instalaci slaboproudu, prohýbání podlahy v obývacím pokoji a nedostatečná funkčnost systému [anonymizováno] za období od [datum] do [datum] a [datum] do [datum] ve výši 533 000 Kč. Dále avizovali škodu za poškrábání dlažby v odhadu 58 126 Kč. Žalovaná obdržela dopis dne [datum].

102. Z dopisu žalované ze dne [datum] soud zjistil, že smluvní pokutu odmítla zaplatit ve shodě s uplatněnou obranou i v projednávané věci.

103. Z uplatnění nároků na smluvní pokutu, slevu a náhradu škody ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci za žalované škody ad 1) – ad 6) uplatnili u žalované smluvní pokutu v celkové výši 888 000 Kč, kterou žádali uhradit do 15 dnů od doručení výzvy. Dále reklamovali žalované slevy z kupní ceny jednotky za odlepený štuk na chodbě, praskliny v omítce na chodbě, praskliny v omítce v koupelně bez okna a za uvolnění dlažby v koupelně bez okna, celkem 75 514,83 Kč. Z dodejky k připojenému uplatněná nároků soud zjistil, že nároky byly u žalované uplatněny dne [datum].

104. Z odpovědi žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná neuznala nárok na zaplacení smluvní pokuty s odkazem na její předchozí dopis ze dne [datum] a ke slevě kupní ceny neuznala nekvalitní zednické práce (odlepený štuk) na chodbě, pokud jde o praskliny v omítce, čekala na vyjádření dle e-mailu ze dne [datum], jaký bude postup opravy, neuznala uvolněnou dlažbu a nekvalitním zednickým pracím v omítce v koupelně žalovaná upozornila, že byla nabídnuta oprava. Náhradu škody odmítla i s poukazem, že nárokují tuto částku již jako slevu z kupní ceny.

105. K výše uvedenému dokazování, zejména reklamačním listům, lze ještě v rámci hodnocení doplnit, že ve spojení s předchozí e-mailovou komunikací účastníků lze určit, které vady byly reklamačními listy odstraněny. Vágnost popisu vad v reklamačních listech, které potvrzovala žalovaná, avšak jistě nelze klást k tíži žalobců. Má se jednat o doklad především sloužící žalované, aby mohla v řízení snadno tvrdit a prokázat, kdy a jakým způsobem byla vada odstraněna, jaký byl způsob odstranění a průběh reklamace. Ve spojení s rezignací žalované, resp. jí zmocněného Zhotovitele, provést obhlídky vad a zanést tyto vady do protokolu s jasným upřesněním termínu odstranění vad, se nešlo ubránit složitějšímu dokazování. Z takové situace však žalovaná dle názoru soudu nesmí těžit, neboť by měla prospěch ze svého nepoctivého jednání, když postupovala v rozporu s předchozím ujednáním stran (Reklamační řád), jakým způsobem budou reklamace vyřizovány. Z dat reklamací a jejich vyřízení lze také dospět k závěru, že došlo k nepřehledné situaci, kdy část vad nebyla odstraněna, a proto byla urgována, a část vad se začala vyskytovat nově. Žalovanou vytýkané tzv. bombardování reklamacemi tak nelze klást k tíži jen žalobců, jak to činí žalovaná, ale i žalované, která mohla nabýt mylného dojmu o množství reklamací, když sama neměla dostatečný přehled o tom, jaké vady byly odstraněny, kdy se tak stalo, což však souvisí s výše uvedenými nedostatky v potupu vyřízení reklamací. Těžko lze žalobcům připisovat svévolné úmysly a nemravnost, pokud sami ve sporu žalované ulehčují tím, že tvrdí konkrétní data odstranění vad s odkazem na reklamační listy žalované za situace, kdy by sama žalovaná obtížně prokazovala, kdy a které vady byly odstraněny.

106. Z osvědčení o DPH původního zástupce žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tento je plátcem DPH.

107. Soud měl k dispozici následující výpovědi svědků.

108. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracoval pro [právnická osoba] [číslo] s. r. o. Ta dodávala komponentu pro stavbu bytové jednotky žalobců, kterou svědek navštívil. Svědek zjistil nedostatečnou funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody do jednotky žalobců. Odstraněna byla pouze část závady. Byly použity špatné průměry potrubí a voda pulzovala, tlak vody v bytě kolísal. Svědek doporučil, aby bylo zjištěno, jaký je tam vlastně tlak, informaci ale nedostal. Správné seřízení provádí montážní firma nikoli uživatelé bytu. [příjmení] v ostatních bytech mohou mít na tlak vody vliv, ale neměla by kolísat tolik. Projektant uvedl, že stanice pro ohřev vody stačí. Svědkův závěr byl ten, že není dostatečný příkon a doporučil vyjmutí kapilár, aby se vyřešila část reklamace, ale jednalo se pouze o dočasné řešení, zda bylo zařízení definitivně seřízeno, není svědkovi známo. Odstranit kapiláry lze napořád, nic se tímto nestane. Řešil to naposledy [datum], pak již žádnou jinou zprávu nedostal. Pokud jde o sled úkonů, první byl dopis žalobců ze dne [datum], dne [datum] byl na návštěvě v bytě žalobců, a zformuloval zprávu, jak má být zjednána náprava, dne [datum] si žalobci nadále stěžovali, takže proběhla další návštěva dne [datum]. Dne [datum] dostal informaci, že část potrubí byla vyměněna, ale [datum] bylo šetřením zjištěno, že nebyla dodržena dimenze potrubí studené vody. Žalobce b) chtěl zkontrolovat výkon stanice a projektant podal výše uvedenou informaci, že výkon je dostatečný. Dne [datum] bylo další šetření s doporučením seřídit regulátory tlaku. Stav od dubna do září [rok] byl neměnný, pokud jde o průměr potrubí studené vody. Nastavení jiných stanic nemá vliv na kolísání v jiných bytech, nemá vliv na kolísání teploty vody. Zda to bylo pak definitivně seřízeno dle projektové dokumentace, ten výsledek již nezná, neboť mu nic jiného již předloženo nebylo. Zda se do bytu instaluje jedna nebo dvě stanice, to řeší projektant, jakou stanici, do které bytové jednotky je třeba dát. [obec] voda dle normy má mít 55 stupňů na výstupu u zdroje a 45 stupňů pak v bytě. Ohřev si ovšem může nastavit zákazník, tedy uživatel sám od 20 do 60 stupňů. Těch 45 stupňů platí, pokud je zde normální zdroj teplé užitkové vody. Příčinou toho problému byl nedostatek průměru potrubí. [anonymizováno] je stanice, která se nachází v bytě.

109. Výpověď svědka soud hodnotí jako přesvědčivou, svědek si vybavil návštěvy v bytě žalobců, potvrdil, že tlak vody v bytě kolísal a byl nedostatečný, vyvrátil tak tvrzení žalované, že se o žádnou závadu nejednalo a potvrdil, že mu není známo, že by se žalobci zmiňované problémy vyřešily, přičemž poslední informaci měl svědek dne [datum], kdy proběhlo šetření v bytě. Výpověď svědka proto působí přesvědčivě, když sám podrobně uvedl, které nedostatky odhalil, a jaké dával podněty k nápravě. Sám svědek označil v první části výpovědi odstranění kapilár jako dočasné řešení. Tento způsob opravy jako konečné řešení zmínil zástupce žalované, svědek reagoval, že odstranění kapilár nezpůsobuje nefunkčnost. Z výpovědi svědka však neplyne, že by tím byla závada odstraněna, jak se podává z jeho celkové výpovědi (viz Pak byla odpojena trubička, tedy ty kapiláry, aby se vyřešila část reklamace. Montážní firma to nedokázala jinak udělat, tak se tedy odpojila ta trubička tak, aby systém byl průchozí, poté ale už jsem neměl informace, zda to a jak bylo provedeno…Montážní firma to nedokázala jinak opravit, takže zůstávalo řešení buď seřídit to dle projektové dokumentace, nebo odstranit ty kapiláry, nicméně to řešení přes ty kapiláry bylo pouze dočasné řešení. Zda to bylo seřízeno dle projektové dokumentace, ten výsledek již neznám, neboť mě nic jiného již předloženo nebylo. Pak [datum] bylo další šetření na místě s doporučením seřídit regulátory tlaku. Ten stav od dubna do září byl v podstatně stejný, nikterak se nezměnil.). Výpověď svědka stvrzuje vadu ad) 6, tedy nedostatečnou funkčnost systému zajišťující dodávku vody v období od [datum] do [datum], kdy svědek neměl další zprávy, zda vada byla odstraněna či nikoliv. Sám svědek měl i ze svého pohledu tlak vody v bytě žalobců za neuspokojivý a snažil se odstranit závadu.

110. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byl reklamačním technikem Zhotovitele do roku [rok]. Spárovací hmota v koupelně bez okna byla nejednotně barevná, což žalobci vytkli. Na první pohled to nebylo vidět. Svědek si vybavil nekvalitní zednickou práci v pracovně, občas omítka v novostavbě popraská, bylo to opraveno reklamačním listem [číslo]. Byl opraven štuk v pracovně, praskliny vznikly později. Na vadu u balkonových dveří si nevzpomněl. Vytknutou vadu v instalaci v slaboproudu odstranili, doinstalovali dráty. Hledali dlouho, jak to mělo být ve výkresech, ale nezjistili to, takže vadu raději odstranili. Podlaha žalobců se prohýbala, příčinu nezjistili, ale vadu též odstranili, rozebrali podlahu, vyčistili to a reklamace byla vyřešena. Každá oprava zasahovala do života žalobců, byt zpřístupnili, ne vždy hned, ale opravy umožňovali, snažili se je za Zhotovitele omezovat co nejméně. Pokud bylo potřeba, do bytu se vždy dostali. Při odstraňování nečistot spár byla poškozena dlažba, která se pak dlouho sháněla, následně byl problém se sušičkou. Dostali zprávu, že je do koupelny už nepustí, pokud bylo ale potřeba dostat se do bytu, vždy se do bytu dostali. Ze strany Zhotovitele došlo k střídání reklamačních techniků, kteří rozhodovali o uznání vad. Zpočátku to byl svědek [příjmení], následně svědek sám a pak si to převzala pobočka v Praze, konkrétně svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení], které předal všechny nevyřešené reklamace. Pokud byla vada jasná, opravilo se to. U několika vad se dohadovali, zda jdou uznat, řešil to i se subdodavateli Zhotovitele. Svědek jednal s žalobci minimálně jeden rok (zhruba [rok] – [rok]). Žalobci byli specifičtí, řešili i drobnosti, kteří by jiní neřešili. I samotný byt byl specifický v tom, že vad bylo hodně, konkrétní počet si nevzpomíná. Svědek se žalobce snažil pochopit, když žalobci jen chtěli, aby to bylo v pořádku a společnost měla politiku zákazníkům vyhovět. Do bytu jezdil často, znali ho i děti žalobců. Pokud by byla vada neoprávněná, pamatoval by si to a nevyhověl by jim. [příjmení] jednal s žalobcem b), žalobkyně a) mu přišla více nekompromisní k jednání.

111. Výslech svědka soud hodnotí jako přesvědčivý. Svědek popsal včetně detailů specifickou situaci při uplatňování reklamací žalobců, vyzdvihl počet uplatněných vad i přístup žalobců, kteří si stěžovali i na drobnosti. Na druhou stranu svědek ve své výpovědi objektivně připustil oprávněnost vad, uvedl, že neoprávněnou vadu by neopravoval. Svědek potvrdil skutkovou verzi podávanou žalobci, že reklamační technici se při řešení reklamací často střídali, a že závad na bytě bylo vícero. Svědek vzpomněl na problémy se spárováním, nekvalitní zednické práce v pracovně, které odlišil od popraskání, dále nedostatek slaboproudu a prohýbání podlahy. Jedná se o vady (ad 1, 2, 4 a 5), které pokrývají větší část žalovaného období (od [datum] do [datum]). Výpověď svědka je rovněž v souladu se znaleckým zkoumáním i dalšími listinnými důkazy, zejména reklamačními listy, kde soud opětovně vyzdvihuje tu část svědkovi výpovědi, že neoprávněné reklamace by svědek neopravoval, a že nebyl problém se zpřístupněním bytu žalobců za účelem odstranění vad. Svědek chápal postoj žalobců, kteří chtěli mít byt v pořádku, jeho výpověď vyvrací, že by si počínali ve vztahu k žalované šikanózně či nemravně, to vše při vědomí, že i drobná vada může být vadou oprávněnou.

112. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že byla zaměstnankyní Zhotovitele a řešila reklamace. Nezaznamenala žádné problémy při zpřístupnění bytu žalobců. Žalobci měli spoustu reklamací, s jejichž vyřízením nebyli spokojeni. Vyřešena byla jen část reklamací. Svědkyně se účastnila šetření k zjištění kolísání tlaku vody dne [datum] a [datum]. Svědkyně si nevybavila, jak byl vyřešen problém s kolísáním vody, přebírala to za ni kolegyně (svědkyně [příjmení] [příjmení]). Při vyjádření vycházela z podkladů subdodavatele.

113. Soud hodnotí výpověď svědkyně jako částečně přesvědčivou. Svědkyně si již nevybavuje, zda a jakým způsobem byla vyřešena reklamace nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody, na druhou stranu se vyjadřovala k tomu, že nebyla reklamace způsobilá k uznání s odůvodněním, že nebyly obsazeny ještě všechny bytové jednotky. Na rozdíl od svědka [příjmení] si svědkyně nepamatovala časové posloupnosti, neměla jeho technické znalosti a nevěděla, zda docházelo k měřením. Dopisu ze dne [datum], který se svědkyně snažila obhájit tím, že je to pravda, přitom odporuje svědek [příjmení], který věděl, že problémy s kolísáním tlaku vody přetrvávaly, a tomu odpovídá i to, že posléze došlo k výměně části potrubí. Soud tedy přikládá větší váhu svědkovi [příjmení] než výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení], která reklamaci předávala evidentně nevyřešenou ([příjmení] bylo ještě ta doby, kdy jsem tam pracovala, nicméně poté přebírala funkci jiný kolegyně, jak to vyřešila ona, to já nevím). I svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení] však popřela, že by byl s žalobci problém se zpřístupněním bytu.

114. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracuje jako reklamační technik Zhotovitele. Reklamační řízení žalobců převzala již v běhu. Převzala vadnou dlažbu a špatný kročejový hluk v bytě – praskání podlahy. Měření hluku v bytě se neuskutečnilo, ačkoliv toto hlásilo více bytů, neboť se neshodli na certifikované společnosti. Ten den, kdy to mělo být měřeno, klienti z jiných bytů řekli, že se to dělat nemá z důvodů, že pan [celé jméno žalobce] to odmítl z důvodu, že se údajně jedná o necertifikovanou společnost, přitom jednatel společnosti byl soudní znalec v příslušném oboru měření hluku. Se svědkem [příjmení] dutou dlažbu na poklep na místě nezjistili. Reklamační řízení převzala zhruba od ledna [rok], řešila problém s tlakem a kolísáním vody, což předtím řešila i svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení], což žalobci reklamovali neustále. Ve firmě o zamítnutí reklamace nebo o tom, že se to bude řešit, rozhoduje reklamační technik a v případě, že firma si není jistá, pak oslovuje dodavatele, investora nebo soudního znalce. Žalobce b) si stěžoval, že nebyla izolována stanice [anonymizováno], subdodavatel sdělil, že se tak neděje. Žalobci uplatňovali více vad, přicházeli dopisy s vadami, kde již bylo rozepsáno, co se řešilo, a k tomu přibyly další vady. Většinou spolu komunikovali e-mailem. Dodavatelé Zhotovitele do bytu žalobců nechtěli jezdit, avšak svědkyně odmítla výjezdy označit za zbytečné. Řešila i jiné závady v bytech zhruba jednu dvě závady na jeden byt.

115. Soud hodnotí výpověď svědkyně jako částečně přesvědčivou. Svědkyně řešila totiž jen část reklamací, které jsou předmětem žaloby, část informací měla z doslechu předtím, než začala působit jako reklamační technik. Svědkyně začala působit jako technik zhruba v lednu [rok], což představuje již období, za které žalobci smluvní pokutu nenárokují, což snižuje použitelnost její výpovědi. Svědkyni lze věřit, že žalobci uplatňovali vyšší počet vad než ostatní byty, a i proto tam nechtěli dodavatelé Zhotovitele jezdit.

116. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byl montážním technikem [právnická osoba] s.r.o. Svědek vyloučil, že by dne [datum] opravil těsnění dle reklamačního protokolu [číslo] neboť těsnění sebou nevozili. Neřešil reklamaci na zatmelení a nátěr balkonových dveří. Soud hodnotí výpověď jako důkaz s částečnou vypovídací hodnotou, neboť svědek si vzhledem k množství zakázek tento případ konkrétně nevybavil, svědkovi musel být předestřen reklamační protokol, svědek uvedl, že seřizoval dveře, kování a okna, avšak vyloučil, že by opravoval zatmelení a nátěr balkonových dveří a lze mu přisvědčit, že to nevyplývá ani z předloženého protokolu ze dne [datum].

117. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byl reklamačním technikem. Připustil, že řešil opravy a úpravy v tisícovkách případů, takže konkrétní případ si vybavuje jen obtížně. Jméno žalobců mu utkvělo, neboť měli spoustu připomínek ke kvalitě jednotky, z vad si vybavil jen zatékání do garáže, které není předmětem sporu. Vady se měly zadávat do počítače, následovalo spojení technika se subdodavatelem, který dorazil na místo, dohodlo se, jakým způsobem a kdy se vada odstraní a odstranila se a až následně se tato vada měla vymazat ze seznamu z počítače. Žalobcům byla věnována pozornost, neboť si často stěžovali na vedení, pokud například dělník nedorazil. K požadavku žalobce b) vady odstraňovali i večer a o víkendech. Žalobce b) nebyl k reklamačnímu technikovi vstřícný a měl spoustu podkladů k reklamacím.

118. Výpověď svědka má jen omezenou vypovídací hodnotu. Svědek žádnou konkrétní vadu nevzpomněl, ačkoliv je má soud za prokázané z listinných důkazů, ale i výpovědi dalších svědků. Postoj k žalobci b) byl evidentně negativně zabarvený, kdy sám svědek žalobci dával k tíži, že odešel předčasně do důchodu. Za této specifické situace je zvláštní, že si svědek nepamatoval, zda byly vady vytýkané žalobci vyřešeny jako oprávněné či nikoliv, neboť se jej uplatňované vady zřejmě osobně dotýkaly. Svědkovi lze věřit, že žalobci uplatňovali větší než obvyklé množství vad, a že žalobce b) k nim měl velké množství podkladů. Pokud jde o diktování odstranění vad, svědek toto dával do souvislosti s časy oprav, kdy na tuto otázku navázal, že vady odstraňovali i o víkendech či večerech. Na druhou stranu se nelze divit žalobcům, že by si stěžovali, pokud technik ve smluvený čas nedorazil. Výpověď svědka, že technici vozili všechny věci k opravám balkónových dveří na autě je v rozporu s výpovědí technika subdodavatele [jméno] [příjmení], který popřel, že by sebou vozili těsnění. S ohledem na absenci detailů k jednotlivým vadám, některé rozpory s dalšími provedenými důkazy a faktu, že výpověď svědka negativnímu vztahu k žalobci b), lze z výpovědi svědka při zjištění skutkového děje vycházet jen omezeně.

119. Soud měl k dispozici znalecké posudky včetně výslechu znalce.

120. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], z oboru ekonomika a stavebnictví [číslo] ze dne [datum] včetně doplnění znaleckého posudku soud zjistil, že po provedeném šetření v bytě žalobců dne [datum] u žalobců v předmětné jednotce docházelo k prohýbání podlahy u přechodové lišty, toto provedení nevyhovovalo účelu podlahy a neodolávalo běžnému zatížení a vlivům, tato vada již byla opravena. [příjmení] v kolísání teploty teplé vody a nízký tlaku se v bytě žalobců vyskytovaly, toto nevyhovovalo účelu rozvodu tekoucí vody v bytě žalobců a bylo to vadou jednotky, kdy ani teplota nedosahovala požadované výše. [příjmení] se vyskytovala v topném období při souběhu vytápění, umývání a vaření. Není zřejmé, zda vada přetrvává. V bytě se vyskytovaly vada odlepeného štuku od zdi v místě vedle zrcadla nad obvodovou lištou podlahy na chodbě bytu. Toto nevyhovovalo účelu zdi a neodolávalo běžnému zatížení a vlivům, nyní je vada opravená. V bytě se rovněž vyskytovala vada uvolněných dlaždic v koupelně bez okna, toto nevyhovovalo účelu dlažby a neodolávalo běžnému zatížení a vlivům. Nyní je vada opravená. Nebylo zapotřebí měnit celou dlažbu v koupelně, jak navrhovali žalobci. Žalované vady nevznikly nevhodnou údržbou nebo chybným užíváním ze strany žalobců, vady vznikly z důvodu nesprávně provedené výstavby, tedy činností Zhotovitele. Vady byly odstranitelné. Obvyklá doba odstranění všech vad (s výjimkou vady v dodávce vody) je v řádu několika hodin, maximálně jednoho pracovního dne. Vady byly žalobci v kontextu vzájemné korespondence popsány dostatečně určitě a žalobci je vytýkali po převzetí jednotky v letech [rok] a [rok]. Byt trpěl všemi vadami popsanými v žalobě.

121. Znalecký ústav k námitkám žalované též znalecký posudek doplnil, odkázal znovu na reklamační listy, zápisy o měření vody v bytě žalobců i další zjištění (reklamace kolísání vody od dalších kupujících v domě – viz příloha [číslo] znaleckého posudku). Již v původním posudku srozumitelně vysvětlil, proč nelze vadu v kolísání tlaku vody zjistit mimo topnou sezónu. Nedostatečná teplota a tlaků u vodovodu způsobuje kotel či rozvody mimo byt ve společných částech. Znalec vysvětlil, že za adekvátní se považuje dle vyhlášky teplota vody minimálně 45 – 60 C, kromě krátkodobého kolísání ve špičkách a že teplota vody by neměla klesat po odtočení po minutě pod 50 C z důvodu zamezení výskytu legionel. Znalecký ústav odlišoval příčiny a projevy vad. Z vad, z kterých žalobci nárokují slevu a nebyly odstraněny lze upozornit na praskliny v omítce na chodbě mezi dveřmi do obývacího pokoje a do pracovny, která byla též nafocena (foto [číslo]). Ostatní vady, za které žalobci nárokují slevu z díla, byly odstraněny. Náklady na opravu trvajících prasklin znalec vyčíslil na částku 4 089,93 Kč – viz strana 6 doplňku a oprava chyby v psaní provedené znalcem při jednání [datum]. S rozpočtem [jméno] [příjmení] se znalecký ústav ztotožnil, objektivně upozornil na nesprávnost, které se žalobci dopustili při interpretaci závěrů rozpočtu (započtení nákladů na opravy dvakrát). Při uvolněné dlažbě nebylo účelné měnit celou dlažbu, a proto jsou dle krycího rozpočtu účelné náklady pouze v rozsahu 5 000 Kč. Z vad, kde nebyly sepsány reklamační protokoly, zmiňuje znalecký ústav kolísání tlaku vody, odlepený štuk od zdi, uvolnění dlažby a prasklinu v omítce. V rámci výslechu znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] obhájil správnost a úplnost doplněného znaleckého posudku a stvrdil jeho závěry s výše uvedenou opravou v psaní. Z výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D. soud nad rámec shora uvedeného zjistil, že pokud jde o popis vad, vycházely nejen z vytýkacích dopisů, ale též reklamačních listů. Kromě vady v kolísání tlaku vody, se jedná o vady odstranitelné v řádu tisíců, zhruba do 10 000 Kč. Pokud jde o poklesy tlaku a teploty vody, příčina bude ve společných částech domu, nejspíše hardwaru nebo softwaru kolem kotle, jedná se o nedostatek, který zmiňovali i další majitelé bytů v domě. Všechny vady jsou takového charakteru, že je uživatel bytu nemohl způsobit. [obec] vad spočívala ve výstavbě, vady se však projevily později, některé vady se mohou projevit (vyskytnout) až později třeba rok po dokončení výstavby a nevyskytují se při převzetí bytu. Pokud jde o odlepený štuk od zdi v místě vedle zrcadla nad obvodovou lištou podlahy na chodbě (vada ad II. odst. 1 žaloby), tam znalecký ústav vycházel ze závěrů Ing. [příjmení]. Stejně tak u uvolněné dlažby (vada ad II. odst. 3 žaloby). K znečištění spár v koupelně muselo dojít v rámci výstavby a tehdy se již vada vyskytovala. Zásuvka slaboproudu měla být i dle plánku dodatku [číslo] součástí dětského pokoje. V bytě se projevila prasklina jak v koupelně i v bytě z důvodu dotváření nosných konstrukcí, konkrétně poklesu stropu. Tyto vady se projevují zpravidla do dvou let od ukončení výstavby z důvodu sedání stavby.

122. Soud hodnotí doplněný znalecký posudek společně s výslechem znalce jako přesvědčivý. Znalecký úkol je samozřejmě ztížen objektivními okolnostmi, kdy většina vad byla odstraněna, a je nutné se spokojit se s historickými materiály, dále je nutné vzít v potaz, že konkrétních příčin výskytu vad může být vícero, avšak je nutné zdůraznit, že mají společný jmenovatel ve špatném provedení výstavby případně nastavení soustavy vody. Jedná se tak o příčiny odlišné od působení žalobců. Znalecký posudek po doplnění i ve spojení s výslechem znalce je úplný, jasný, srozumitelný a závěry vyplývají z použitých metod a zkoumání. Pokud jde o námitky žalované k znaleckému posudku, není pravdou, že by znalecký ústav vycházel jen z tvrzení žalobkyně. Znalecký ústav vyšel z obsahu celého spisu včetně listinných materiálů, které jsou v znaleckém posudku přehledně uvedeny nejen v podkladech (oddíl 3.2 posudku a dále rozepsané ve zjištěných skutečnostech 3.4 posudku s odkazem na jednotlivé listiny včetně reklamačních listů). Znalecký ústav rovněž jednoznačně určil příčiny vad, konkrétně důvodu nesprávně provedené výstavby jednotky a vyloučil zavinění žalobců jako uživatelů bytu. Pokud se vady vyskytly v bytě později než při převzetí, nevylučuje to přeci, že se tak stalo nesprávně provedenou výstavbou (např. nesprávní provedení štuku, který se odchlípne později či poklesnutí stropu a vznik praskliny v omítce). Výjimku v tomto směru představuje poškrábání dlažby koupelny (viz též výslech svědka [příjmení]). Stejně tak není vyloučeno, že znalecký ústav vybaven odbornými znalostmi je schopen zjistit vadu na základě předložených listin a obsahu spisu. Některé vady (nekvalitní zednické práce – prasklina v omítce) jsou i po opravě znatelné. Znalecké zkoumání ustanoveného znaleckého ústavu je v souladu i se znaleckým posudkem předloženým žalobci, ale i dalšími provedenými důkazy – výslechy svědků [příjmení], [příjmení] či reklamačními protokoly. Sám svědek [příjmení] uváděl, že pokud by se nejednalo o oprávněnou reklamaci, nebyly by výtky žalobců ostatně vyslyšeny (viz reklamační listy).

123. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] [číslo] [rok] soud zjistil, že ke dni [datum] v předmětné bytové jednotce žalobců ([číslo] v [anonymizována dvě slova] dům [anonymizováno]) znalec zjistil z vad, ze kterých žalobci uplatňují slevu z kupní ceny uvolněnou omítku od zdi na chodbě, prasklinu v omítce mezi dveřmi do obývacího pokoje a uvolnění dlažby od podkladu v koupelně. Z vad, ze kterých žalobci požadují smluvní pokutu, se projevovala nízká teplota vody po otevření výtokových armatur po dobu 30 sekund v koupelně s vanou 36,4 C a ve sprše 36,8 C a při uzavření všech výtokových armatur dosahovala teplota vody jen 40 C. Současně soud zjistil, že ke dni [datum] se vyskytovala v bytě žalobců vada poklesu tlaky vody při puštění více armatur. Viz zjištěný stav předmětu posudku v odstavci 1.5 posudku. Voda nemá být nižší než 50 C, přičemž v zimě lze očekávat zhruba o 10 C nižší teplotu přívodní vody.

124. Soud hodnotí důkaz znaleckým posudkem jako přesvědčivý, navazuje na reklamace, reklamační listy a je v souladu s odbornými zjištěními znaleckého ústavu [právnická osoba], zejména pokud jde o hodnocení nedostatečnosti systému zajišťující teplotu a tlak vody. Odborné závěry jsou ve shodě zjištěními znaleckého ústavu.

125. Soud neprováděl důkaz výslechem znalce [příjmení] [příjmení] jako nadbytečný, neboť měl závěry k dispozici v písemném znaleckém posudku, tyto se soudu jeví jako přesvědčivé co do rozsahu zkoumání i použitých metod. Výslech by byl též duplicitní k znaleckému zkoumání znaleckým ústavem, který měl závěry předchozího znaleckého posudku k dispozici a vypořádal se s nimi v rámci vlastního znaleckého posudku. Soud dále neprováděl důkaz výslechem Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno], neboť žalovaná na nich netrvala. Jednalo by se o důkazy nadbytečné k již provedenému dokazování, není zřejmé, jaké skutkové okolnosti by tyto důkazy měly osvětlit. Soud neprovedl ani důkaz výslechem svědka [jméno] [příjmení], neboť na něm žalobci netrvali, i u tohoto důkazu lze shledat, že by se jednalo o dokazování nadbytečné již k provedenému dokazování, když není zřejmé, co by mělo být výslechem nad rámec provedeného dokazování zjištěno.

126. Pokud jde o souhrnné hodnocení důkazů, hlavním důkazem byli reklamační listy, které potvrzují vyřízení reklamací ve prospěch žalobců, ty ve spojení se samotnými reklamacemi žalobců, dávají odpověď, zda a kdy se ocitla žalovaná v prodlení. Podstatné byli i výpovědi svědků [příjmení], který vzpomněl většinu žalovaných vad, svědka [příjmení] k nedostatečné funkčnosti systému dodávky vody a svědka [příjmení] k nekvalitnímu zatmelení a nátěru otvoru v balkonových dveřích, které potvrzují vady uváděné žalobci. Tyto důkazy jsou podporovány i znaleckými posudky, které potvrdily verzi žalobců, že se jedná o vady bytu i z odborného pohledu. Pro doplnění měl soud k dispozici i další listinné důkazy, zejména e-mail právní zástupkyně žalované k vůli stran uzavřít dohodu o smluvní pokutě při prodlení žalované s odstraněním vad, které se vyskytnou po převzetí jednotky. E-mailová korespondence však svědčí též o tom, že nikoli část prodlení s odstraněním vad nelze klást k tíži žalované, neboť několikrát čekala na zpřístupnění bytu žalobců. V řízení nebylo dostatečně tvrzeno ani prokázáno, že by došlo k dohodě stran na posunu termínů oprav. Soud má toto za provedeným dokazováním za vyvrácené, neboť vždy docházelo jen k organizačním dohodám na přístupu do bytu nikoli posunu oprav.

127. Po provedeném dokazování nelze přisvědčit argumentaci žalované, že pouze vycházela vstříc nedůvodným a přecitlivělým požadavkům žalobcům, a že tak reklamačními listy ve skutečnosti neodstraňovala vady jednotky. Toto vysvětlení postrádá přesvědčivosti s ohledem na výpovědi svědků, e-mailové korespondenci a odporuje i samotným reklamačním listům. Žalované ničeho nebránilo, aby v případě, že reklamaci neshledává důvodnou, vyhověla žalobců například uzavřením dodatku ke smlouvě. To, že jsou vytčené nedostatky stvrzeny reklamačními listy, na kterých jsou podepsány obě strany sporu, resp. žalovanou zmocněný Zhotovitel, a ve kterých je uváděno, že vytýkané vady byly odstraněny, lze logicky a přesvědčivě vysvětlit tím, že se jednalo o oprávněné vady žalobců, které byly žalovanou akceptovány a odstraněny. Z reklamačních listů a předložených reklamací, které jsou doplněny dalšími objektivními důkazy (svědci a znalecké posudky) lze učinit též závěr, že vady byly odstraněny se zpožděním, když kromě poklesu tlaky vody šlo veškeré vady odstranit bez vynaložení vysokých nákladů. Rozladěnost žalobců a jejich nekompromisní přístup k pracovníkům Zhotovitele pak lze ve světle výše uvedeného lehce obhájit právě nedůsledností žalované s odstraněním vad. K tomu, že bývalí pracovníci Zhotovitele či žalované uvedli, že žalobci byli nároční, popřípadě si často stěžovali, lze uvést, že přístup žalobců v takovém případě nelze označit za konstruktivní či diplomatický, nejedná se však o přístup nemravný a šikanózní. Ostatně je dokonce pochopitelné rozčarování žalobců, že v bytě se vyskytlo tolik závad a byly odstraňovány takovou dobu. Závěr znaleckého zkoumání byl v tomto ve vztahu k žalované nekompromisní.

128. Soud dodává, že při koupi nově postaveného bytu kupující běžně očekává, že v záruční době na zdech nebudou praskliny, spáry budou čisté, balkonové dveře budou kvalitně zatmeleny, zásuvky budou, tam kde si je kupující přál, podlaha se nebude prohýbat a tlak vody ani její teplota nebudou kolísat. Pokud takové vady žalovaná označovala za neoprávněné či bagatelní, soud k tomu oponuje, že toto nejsou vlastnosti, které by si kupující od bytu přáli či je byli povinni strpět v záruční době. Nelze je považovat ani za natolik běžné či malicherné, aby nepodléhaly reklamačnímu řízení. Pokud žalobci uplatnili nějaké další vady, které nebyly uznány, bylo na žalované, aby si udržela přehled o všech vytýkaných nedostatcích bytu, k čemuž ostatně měla vypracované vnitřní systémy, které popsal např. svědek [příjmení]. Zvláště se tak mělo dít za situace, kdy na prodlení žalované pamatovala citelná smluvní pokuta, kterou si žalovaná dohodla po poradě se svým právníkem. Dozví-li se účastníci v průběhu sporu od znalce, že s jedinou výjimkou šly vady odstranit v průběhu jednoho pracovního dne, nelze se ubránit závěru, že reklamační řízení žalované v řádu měsíců až let neproběhlo správným způsobem, a že žalovanou po právu stíhá povinnost uhradit smluvenou sankci.

129. Soud podrobnější dokazování neprováděl pro nadbytečnost, neboť výše uvedené pro posouzení důvodnosti žalobou uplatněných nároků plně postačující. Z téhož důvodu soud v odůvodnění rozsudku nerozvádí dílčí skutková zjištění učiněná z těch provedených důkazů, o něž rozhodnutí o věci samé posléze neopřel, popřípadě by učinil opakovaně shodná skutková zjištění. Závěr o skutkovém stavu 130. Soud obecně shrnuje, že žalobci řádně uplatnili vytýkané vady i slevu z kupní ceny. Jednalo se o vady oprávněné. Na žalobci vytčené vady s výjimkou nedostatku v instalaci slaboproudu, u kterého žalobcům ničeho nebránilo ji uplatnit již v rámci převzetí jednotky, vztahuje utvrzení smluvní pokutou. Žalovaná byla v prodlení s vyřizováním řádně uplatněných vad, a proto žalobcům vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty za 856 dní po 1 000 Kč, tedy 856 000 Kč, o které upomenuli žalovanou dne [datum]. Sazba 1 000 Kč za den prodlení s odstraněním vad u bytové jednotky je přiměřená smluvní pokuta. Žalobci žalované neposkytli součinnost s odstraněním vad po dobu 32 dní, o kterou se smluvní pokuta snižuje, tedy o 32 000 Kč. Žalobci uplatňovali větší počet vad, jejich postup však nebyl nemravný a nesměřoval k poškození žalované. Žalobcům nesvědčí nárok na slevu z ceny díla. Jediná přetrvávající vada byla prasklina se slevou ve výši 4 089,93 Kč. Žalovaná se však nabídla tuto opravitelnou vadu odstranit, což žalobci odmítli. Ostatní vady byly ke dni vyhlášení rozsudku odstraněny, a proto za ně sleva žalobcům nenáleží. Soud má provedeným dokazováním za vyvrácené, že by se strany dohodly na posunutí termínů s odstraněním vad, případně, že by vady byly odstraněny dříve, než uvedli žalobci.

131. K jednotlivým vadám soud uvádí závěrem následující shrnutí.

132. Ad 1) znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna 133. Jednalo se o vadu projevující se ve znečištění spárovací hmoty při stavbě. Tato vada se vyskytovala na bytové jednotce již při převzetí bytu, avšak jednalo se o vadu skrytou, která nebyla zjevná při převzetí jednotky dne [datum] s ohledem na absenci okna a elektrického připojení. Existenci a skrytost vady potvrdil i svědek [příjmení]. Vady byly vytknuty u žalovanou zmocněného Zhotovitele dne [datum] dopisem ze dne [datum], který vadu určitě identifikoval. Vadu žalobce evidentně neformálně oznamoval ještě před dopisem, sami žalobci spárování neopravovali. Dne [datum] svědek [příjmení] podává zprávu, že se mu znečištění nepodařilo odstranit. Dne [datum] svědek [příjmení] podává zprávu, že spárovací hmotu má k dispozici od [datum]. Žalobce souhlasil s termínem [datum]. Tento souhlas se vztahuje k umožnění zpřístupnění bytu nikoli dohodu o posunutí termínu opravy. [příjmení] byla odstraněna až dne [datum] (viz reklamační list [číslo]). Žalovaná v reklamačním listu ze dne [datum] svým podpisem uznala předchozí existenci i oprávněnost vady. Žalovaná byla v prodlení s odstraněním této vady od [datum], do [datum], kdy byla vada konečně odstraněna. Za toto období žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den prodlení. Pondělí dne [datum] byl posledním dnem, kdy měla žalovaná vadu odstranit ve lhůtě 30 dní od doručení oznámení vady, a proto žalobcům za tento den smluvní pokuta nenáleží.

134. Ad 2) nekvalitní zednické práce v pracovně 135. Jednalo se o vadu projevující se nedržení omítky (štuku) na stěně nad dveřmi v pracovně. Tato vada se nevyskytovala v době převzetí jednotky. Vylučuje to protokol o kontrole jednotky a znalecké zkoumání. Znalec uvedl, že se jedná typicky o vadu, která se projeví do dvou let od výstavby. Žalovaná žádné důkazy, že by jednotka touto vadou trpěla již v době převzetí ani nenabídla. Tvrzení žalované, že vada byla odstraněna dne [datum], odporuje samotný reklamační list [číslo]. Žalovaná neměla k dispozici dřívější reklamační list s touto vadou a netvrdila, k jaké jiné uplatnění vadě se měla vztahovat oprava ze dne [datum]. Žalovaná tak netvrdila a neprokázala po poučení soudem po provedeném dokazování, že by tato vada byla odstraněna dříve než [datum], jak tvrdí žalobci. Vysvětlení, že dne [datum] došlo k neúspěšnému pokusu o odstranění vady, se jeví ve světle výše uvedeného jako logické a přesvědčivé. Vadu stvrdil i vyslechnutý svědek [příjmení]. [příjmení] byla odstraněna až dne [datum], ačkoliv byla vytknuta žalované již dne [datum] e-mailem prostřednictvím zmocněného Zhotovitele. Poslední den pro odstranění vady v 30 denní lhůtě dle Smlouvy byl den [datum]. Žalovaná byla v prodlení s odstraněním této vady od [datum] do [datum]. Za toto období žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den prodlení.

136. Ad 3) nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích 137. Jednalo se o vadu projevující se vydrolením tmelu zakrývající otvor v balkónových dveřích. Nejednalo se o vadu, která by existovala v době převzetí bytu. Při převzetí jednotky se vyskytoval otvor v balkónových dveřích, který byl k námitkám žalobců zatmelen a přetřen barvou. Tento tmel si však v průběhu záruční doby neudržel požadované vlastnosti. Žalobce toto opsal slovy, že cvrkl, čímž došlo k znovu obnažení otvoru a potřebě nového přetření. Evidentně se tak nejednalo o vadu, která by se vyskytovala v době převzetí bytu. Žalovaná žádné důkazy, že by jednotka touto vadou trpěla již v době převzetí ani nenabídla. Vady byly vytknuty u zmocněného Zhotovitele e-mailem dne [datum]. Tvrzení žalované, že k odstranění vady došlo již dne [datum], není pravdivé, vyloučil to svědek [příjmení] i reklamační protokol ze dne [datum]. [příjmení] byla odstraněna až dne [datum] (viz reklamační listu [číslo]). Žalovaná byla v prodlení s odstraněním této vady od [datum] do [datum]. Za toto období žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den prodlení.

138. Ad 4) nedostatky v instalaci slaboproudu 139. Nedostatky v slaboproudu existovaly již v době převzetí jednotky a žalobci také nedostatek instalace v slaboproudu v celém bytě při převzetí jednotky dne [datum] vytkli (viz bod 58 protokolu o kontrole jednotky„ [právnická osoba] – propojit kabeláž a označit – Celý byt“). E-mail ze dne [datum], který byl zaslán i žalované je proto nutno vyložit jako urgenci neodstranění vady při převzetí jednotky nikoli jako uplatnění nové záruční vady. Existenci vady potvrdil i svědek [příjmení] a znalecké zkoumání znaleckého ústavu. Na tuto vadu se dle dohody stran smluvní pokuta nevztahovala a s prodlením žalované při odstranění od [datum], kdy měla být vada odstraněna dle protokolu o převzetí jednotky, do [datum], kdy byla vada v úplnosti odstraněna doplněním telefonní zásuvky dle reklamačního listu [číslo] není spojen vznik nároku na zaplacení částky 1 000 Kč za den prodlení.

140. Ad 5) prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji 141. Nejednalo se o vadu, která by existovala v době převzetí bytu. Vylučuje to protokol o kontrole jednotky a znalecké zkoumání. Znalec uvedl, že se jedná typicky o vadu, která se projeví do dvou let od výstavby. Ještě dne [datum] docházelo k prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji, což bylo stvrzeno i Zhotovitelem v zápise o průběhu reklamačního řízení (viz zápis o průběhu reklamačního řízení ze dne [datum]). Existenci vady potvrdil i svědek [příjmení]. [příjmení] byla odstraněna až dne [datum], ačkoliv byla vytknuta dopisem ze dne [datum] doručeným dne [datum] Zhotoviteli. Poslední den pro odstranění vady v 30 denní lhůtě dle Smlouvy bylo [datum]. Žalovaná byla v prodlení s odstraněním této vady od [datum] do [datum]. Za toto období žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den prodlení.

142. Ad 6) nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody 143. Nejednalo se o vadu, která by existovala v době převzetí bytu. Vylučuje to protokol o kontrole jednotky, povaha vady i znalecké zkoumání. Žalobci vytkly vadu dopisem zmocněnému Zhotoviteli dne [datum] dopisem ze dne [datum]. Provedená měření, svědek [příjmení] i znalecké zkoumání potvrdili tuto vadu. Zápisy o průběhu reklamace nedošlo k žádné dohodě stran na posunutí termínů opravy. Provedeným dokazováním nebylo zjištěno, že by byla vada odstraněna. Poslední den pro odstranění vady v 30 denní lhůtě dle Smlouvy byl den [datum]. V období od [datum] do [datum] (8 dní) a v období od [datum] do [datum] (23 dní) žalovaná nebyla v prodlení s odstraňováním vady ad 6), když čekala na zpřístupnění bytu žalobci. Žalovaná byla v prodlení s odstraněním této vady od [datum] do [datum] a dále v období od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum]. Za toto období žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den prodlení.

144. Lze uzavřít, že žalovaná byla v prodlení s odstraněním vad, na které se pro takový případ vztahovala dle dohody stran smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den v období od [datum] do [datum] u vady ad 1) a v období od [datum] do [datum] u vady ad 2). Za žalované období od [datum] do [datum] (494 dní) proto žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 494 000 Kč. Dne [datum] žalovaná ještě nebyla v prodlení s odstraněním vady ad 1), proto žalobcům za tento den smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč nenáleží. Žalovaná byla v prodlení s odstraněním vady u vady ad 3) od [datum] do [datum]. Na prodlení s vadou ad 4) se smluvní pokuta nevztahovala. Žalovaná byla dále v prodlení s odstraněním vad, na které se pro takový případ vztahovala dle dohody stran smluvní pokuta ve výši 1 000 Kč za den v období od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum] u vady ad 5), a dále v období od [datum] do [datum], od [datum] do [datum] a v období od [datum] do [datum]. V období od [datum] do [datum] (8 dní) a v období od [datum] do [datum] (23 dní) žalovaná nebyla v prodlení s odstraňováním vady ad 6), neboť čekala na zpřístupnění bytu za účelem odstraňování závady. Za žalované období od [datum] do [datum] (393 dní) proto žalobcům náleží smluvní pokuta ve výši 362 000 Kč (393 minus 8 minus 23 = 362 dní x 1 000 smluvní pokuty za den prodlení). Žalobcům tak celkem náleží částka za výše uvedených 856 dní (494 + 362), což činí dle ujednání stran sankci 856 000 Kč. Ve zbývajícím rozsahu je požadavek na zaplacení smluvní pokuty (32 000 Kč) nedůvodný. Za odlepený štuk na chodbě by v době trvání vad náležela sleva z kupní ceny 4 211,68 Kč. Za praskliny v omítce na chodbě a v koupelně bez okna by za trvání obou vad náležela sleva z kupní ceny 4 080,93 Kč. Za uvolnění dlažby v koupelně bez okna by v době trvání vady náležela sleva ve výši 5 000 Kč. K datu vydání rozsudku existovala jen prasklina v omítce na chodbě, kterou svědek [příjmení] za Zhotovitele, který k tomu byl žalovanou zmocněn, dne [datum] nabídl, že opraví. Ostatní vady, za které žalobci požadovali slevu, byt nevykazoval. Zbývající nárok na slevu 22 504 Kč žalobcům proto nenáleží.

145. V podrobnostech soud odkazuje na dílčí skutková zjištění popsaná shora. Právní hodnocení 146. Podle § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. (2) Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.

147. Podle § 622 odst. 1 obč. zák. jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není-li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit. (2) Jde-li o vadu, kterou nelze odstranit a která brání tomu, aby věc mohla být řádně užívána jako věc bez vady, má kupující právo na výměnu věci nebo má právo od smlouvy odstoupit. Táž práva přísluší kupujícímu, jde-li sice o vady odstranitelné, jestliže však kupující nemůže pro opětovné vyskytnutí vady po opravě nebo pro větší počet vad věc řádně užívat. (3) Jde-li o jiné vady neodstranitelné a nepožaduje-li výměnu věci, má kupující právo na přiměřenou slevu z ceny věci nebo může od smlouvy odstoupit.

148. Podle § 520 obč. zák. k prodlení dlužníka nedojde, jestliže věřitel včas a řádně nabídnuté plnění od něho nepřijme nebo mu neposkytne součinnost potřebnou ke splnění dluhu. Jde-li o plnění věci, nese věřitel nebezpečí její ztráty, zničení nebo poškození.

149. Uzavřela-li kupní smlouvu o prodeji nemovitosti na straně prodávajícího osoba provozující živnost v oboru„ realitní činnost“, použijí se na práva a povinnosti z této kupní smlouvy též zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě - § 612 a následující ObčZ (NS 33 Odo 1314/2005).

150. I na prodej bytové jednotky v režimu § 612 zák. č. 40/1964 Sb. dopadá § 19 odst. 3 zák. č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele (NS 33 Cdo 2914/2014).

151. Soud na daný případ aplikoval ustanovení § 544 odst. 1 obč. zák. o smluvní pokutě, když má zároveň za prokázané, že žalovaná se písemně zavázala zaplatit žalobcům částku 1 000 Kč za každý den prodlení s odstraňováním záručních vad a tato situace nastala v žalovaném období celkem v 856 dnech. Soud zdůrazňuje, že dle dohody stran pro výpočet smluvní pokuty bylo nerozhodné, zda byla žalovaná v prodlení jedné či více vad. O tom, že se jednalo o vady, nemůže být pochyb, neboť v reklamačních listech žalovaná uznala tyto vady prostřednictvím zmocněného Zhotovitele. Soud připomíná závěry odvolacího soudu, které jsou v souladu s provedeným dokazováním, že v rámci ujednání stran (Reklamační řád, který byl součástí Smlouvy) žalovaná v souladu s § 31 odst. 1, 4 obč. zák. zmocnila Zhotovitele k činění veškerých úkonů související s výkonem práv a povinností žalované vyplývajících ze záruky za jakost ve prospěch žalobců. Uznal-li Zhotovitel uplatněné vady, uznala je i žalovaná ve smyslu § 32 odst. 2 věty první obč. zák., dle kterého platí, že jedná-li zmocněnec jménem zmocnitele v mezích oprávnění zastupovat, vzniknou tím práva a povinnosti přímo zmocniteli. Žalovaná se tak nemůže zprostit odpovědnosti s poukazem, že reklamace vyřizoval Zhotovitel nikoli ona samotná. Argumentace, že vady nebyly řádně uplatněny, byla vypořádána odvolacím soudem při zrušení předcházejících rozsudků ve věci samé, kterou netřeba opakovat, zde lze shrnout, že soud dospěl k závěru, že reklamace žalobců byly řádné.

152. Argumentuje-li žalovaná ustanovením § 504 obč. zák, dle které je potřeba vady vytknout bez zbytečného odkladu po té, kdy měli žalobci možnost věc prohlédnout, je nutné odkázat na závěry odborné literatury, že se jedná o lhůtu pořádkovou (např. Komentář FIALA, Josef, Milan KINDL aj. Občanský zákoník: Komentář, Systém ASPI, Wolters Kluwer, k § 502 obč. zák.„ Jde však o lhůtu pořádkovou, s jejímž marným uplynutím nejsou pro nabyvatele spojeny žádné právní důsledky.)

153. Soud má veškeré požadavky na vznik nároku na zaplacení smluvní pokuty za splněné kromě shora vytčeného období 32 dnů, kdy žalovaná vyčkávala na součinnost potřebnou ke splnění své povinnosti odstranit vady v podobě zpřístupnění bytu. V tomto období proto podle § 520 obč. zák. nedošlo k prodlení žalované s odstraněním záručních vad a žalobcům nevznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty.

154. Žalobci k výzvě podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. vysvětlili, že vady nekvalitních zednických prací v pracovně, nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích, prohýbání plovoucí podlahy v obývacím pokoji i nedostatečná funkčnost systému zajišťující dodávku teplé užitkové vody byly vady, které se vyskytly v záruční době. [příjmení] v podobě znečištění spárovací hmoty v koupelně bez okna se vyskytovala již v době převzetí bytu, avšak jednalo se o vadu skrytou. Tvrzením žalobců v tomto směru odpovídá i provedené dokazování. Žalobci též připustili, že nedostatky v instalaci slaboproudu mohli odhalit při převzetí bytu, avšak s ohledem na překrývající se prodlení žalované s odstraněním jiných vad, nemá toto zjištění na vznik smluvní pokuty žalované žádný vliv. Stejně jako případné prodlení se součinností s jednou vadou v době, kdy trvalo prodlení u vad dalších.

155. Žalovaná oproti tomu výzvu soudu podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. splnila jen částečně, když upozornila na korespondenci stran, ze které soud zjistil, že v určitých krátkých časových úsecích žalovaná vyčkávala na zpřístupnění bytu, avšak dostatečně netvrdila ani neprokazovala, že by vady existovaly již v době převzetí bytu, že by byli žalobci v prodlení se součinností i v jiných obdobích než zjištěných 32 dní, že by zde byla nějaká konkrétní dohoda na posunutí termínu s odstraňováním vad, a v jaké podobě, popřípadě, že by byla vada odstraněna dříve, než je uvedeno v reklamačních listech. Provedené dokazování drtivou část tvrzení žalované vyvrátilo. Žalovanou tak nutně stíhá neúspěch ve sporu.

156. K argumentaci částečně neúspěšné žalované lze shrnout, že jednání Zhotovitele v reklamačním řízení, kterého pro tento účel zplnomocnila, žalovanou váže. Reklamace byly učiněny řádně a smluvní pokuta odpovídá okolnostem případu. Žalobci v některých případech byli s prodlevou se součinností se zpřístupněním bytu, dělo se tak v několika případech po krátkou dobu, žalobci nikdy neodmítli byt zpřístupnit zcela. Účastníci se nikdy nedohodli na posunech termínů oprav, vždy bylo jednáno pouze o zpřístupnění bytu, kdy zjištěné prodlevy na straně žalobců vzal soud v potaz. Žalobci žádným svým projevem nedali najevo, že by snad souhlasili, že by vada měla být odstraněna později než ve lhůtě 30 dnů. Náklady na opravy a výši smluvní pokuty nelze poměřovat, neboť smysl smluvní pokuty byl jiný. Smluvní pokuta měla zajišťovat bezvadný stav jednotky a motivovat žalovanou, aby takový stav nastolila rychle. Výši smluvní pokuty je třeba vztahovat spíše k ceně bytové jednotky s uvědoměním, že každá vada v novém bytě může uživatele iritovat a snižovat komfort bydlení. Žalovaná s výší smluvní pokuty jako profesionál souhlasila při sjednání Smlouvy. Pro posouzení výše smluvní pokuty je nepodstatné, zda se jednalo o vadu podstatnou či nikoli. V řízení bylo zjištěno, že vada znečištění spár byla skrytá a při předávce bytu bez proudu v místnosti bez okna prakticky neodhalitelná. Reklamační list [číslo] se vztahuje k žalobci vytýkané vadě. Nekvalitní zatmelení a barevný nátěr otvoru v balkónových dveřích a prohýbání podlahy se nevyskytovaly v době převzetí věci ale až v záruční době. Žalobci mohou uplatňovat vady jednotky projevující se kolísáním tlaku a teploty vody, i když příčina tohoto problému může vězet ve společných částech domu (srov. též odstavec [anonymizováno] usnesení Městského soudu v Praze č. j. [číslo jednací]). Žalovaná konkrétně netvrdila ani neprokázala po poučení soudem, že by tuto vadu odstranila. Vady byly jinak odstraněny až ve dnech vyznačených v reklamačních listech, kde žalovaná uznala oprávněnost vad. Tvrzení v soudním řízení, že se vlastně o žádné vady nejednalo, je v tomto v přímém rozporu.

157. Pokud jde o dělení břemene tvrzení a důkazů, lze upozornit na ustálenou judikaturu, která vychází z teorie analýzy norem. Podle teorie analýzy norem je nutno vycházet ze základního pravidla, podle něhož každá strana má tvrdit a dokazovat skutečnosti, které odpovídají skutkovým znakům právní normy, na níž zakládá svůj nárok nebo námitky v daném řízení. Rozhodujícím kritériem dělení důkazního břemene jsou v tomto pojetí právní normy. Předmětem dokazování jsou sice skutečnosti, ale v souvislosti s otázkami dělení důkazního břemena je nutno je posuzovat pouze jako bezprostřední předpoklady určitých právních účinků, resp. následků, které nastávají ve vlastním slova smyslu jako důsledky působení právních norem na lidské chování (NS 22 Cdo 1287/2020). Žalobce váže břemeno k tvrzení, že se vady vyskytly v záruce, neboť od této skutečností odvíjí pro sebe příznivé důsledky v nástupu ujednání o smluvní pokutě. Pokud jde o tvrzení a důkazy, že se vady vyskytovaly dříve (již při převzetí bytu), jedná se o břemeno tížící žalovanou, neboť by smluvní ujednání o pokutě naopak ve prospěch žalované vylučovala. Nelze tedy přisvědčit žalované, že by ji nevázala povinnost tvrdit a prokazovat, že se vady vyskytly již při převzetí, je-li zároveň žalobci dostatečně tvrzeno a prokazováno, že se vady vyskytovaly v období záruky. I vada zjevná může vzniknout později než při převzetí bytu, např. tím, že si výstavba tzv. sedá, popřípadě se původní opravy ukáží jako nekvalitní a byt si neudrží požadovanou vlastnost v době záruky. Nepřehlednost reklamačního řízení lze klást k tíži žalované, která nerespektovala vlastní pravidla reklamačního řízení, jak je popsáno shora (vady nebyly shlédnuty s vyhotovením protokolů, ve kterých by byly dohodnuty termíny odstranění. [obec] toho často rovnou dorazil technik, který se pokoušel vadu bez dalšího odstranit, čímž mohly vznikat nepřehledné situace). Za tyto nedostatky žalobci jako spotřebitelé nemohou. Žalobci totiž vystupovali v postavení spotřebitelů, a proto jsou podle § 56 odst. 1 obč. zák chráněni před ujednáními, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran (např. povinnost oznamovat vady výlučně písemně jak tvrdí žalovaná, což nepředpokládal ani Reklamační řád, tedy Smlouva).

158. Žalované lze přisvědčit, že na nedostatky v instalaci slaboproudu se smluvní pokuta nevztahovala, když je šlo odhalit již při převzetí bytu a žalobcům nenáleží sleva z ceny bytu.

159. Nárok na slevu z ceny bytu žalobcům nenáleží, neboť prasklina v omítce byla odstranitelná a podle § 622 odst. 1 obč. zák. sleva nastupuje až v případě, že oprava není možná. Žalobcům nepřísluší volit metody, jakým způsobem má být oprava provedena. V tomto ohledu mohou pouze vyslovit přání, které může, ale nemusí být respektováno. Další vady, z nichž žalobci dovozují žalobci slevy, byly opraveny, a proto za ně není možné žádat slevu z ceny bytu. Soud připomíná, že v občanském soudním řízení soud rozhoduje podle stavu věcí, který zde byl v době vyhlášení rozsudku.

160. Chování žalobců bylo zpočátku konstruktivní a slušné, aby po frustraci z reklamací přešlo v chování méně konstruktivní (např. odmítnutí odstranění praskliny, ačkoliv žalovaná prostřednictvím Zhotovitele toto nabízela). Soud má však za vyloučené, že by jednání žalobců bylo nemravné, kdy většina vad byly vyhodnoceny jako oprávněné a v rámci reklamace odstraněny, i když se tak stalo se zpožděním. Vady s jedinou výjimkou šlo odstranit v jeden pracovní den, přesto se tak dělo v řádu měsíců, což bylo sankcionováno dle ujednání stran. Žalobci tak pouze uplatňovali svá práva v souladu se zákonem a Smlouvou.

161. Smluvní pokuta byla splatná do 15 dní od výzvy učiněné dne [datum], proto žalobcům náleží i zákonný úrok z prodlení podle 517 odst. 2 obč. zák. ve spojení s § 1 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. ve výši 7,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení.

162. Soud z výše uvedených důvodů žalobě ve vztahu k smluvní pokutě částečně vyhověl, jak je uvedeno ve výroku II. rozsudku.

163. Soud z výše uvedených důvodů žalobu ve vztahu k smluvní pokutě částečně zamítl, jak je uvedeno ve výroku III. rozsudku.

164. Soud z výše uvedených důvodů žalobu ve vztahu k zbývajícímu nároku na slevu z ceny bytu zamítl, jak je uvedeno ve výroku IV. rozsudku. Náklady řízení 165. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1, 2 o. s. ř. tak, že je žalovaná povinna nahradit převážně úspěšným žalobcům náhradu nákladů řízení. Žalované lze přisvědčit, že výše plnění u smluvních pokut nezávisela na znaleckém zkoumání, které se vztahovalo k základu nároku (NS sp. zn. 28 Cdo 1280/2014). Jiná situace by byla u plnění z vad díla, kde výše plnění na znaleckém zkoumání závisela, avšak žalobci byli zcela neúspěšní. Poměr náhrady nákladů žalobců proto činí 78 %.

166. Státu vznikly náklady, které soud uložil dle § 148 odst. 1 o. s. ř. zaplatit účastníkům. Náklady představuje svědečné pro [jméno] [příjmení] [příjmení] ve výši 954,60 Kč dle usnesení č. j. [číslo jednací], svědečné pro [jméno] [příjmení] ve výši 1 365,10 Kč dle usnesení č. j. [číslo jednací], znalečné pro [právnická osoba] ve výši 18 048 Kč dle usnesení č. j. [spisová značka] v rozsahu nepokryté zálohami účastníků (každý 3 000 Kč) a znalečné ve výši 12 010 Kč dle usnesení č. j. [číslo jednací] Celkem náklady státu činily 32 377,70 Kč.

167. Vzhledem k tomu, že žalobci byli částečně neúspěšní (11 %), soud jim podle § 148 odst. 1 o. s. ř. uložil uhradit náklady státu České republice - Obvodnímu soudu pro Prahu 2, společně a nerozdílně na účet soudu ve výši 3 561,55 Kč, jak je uvedeno ve výroku V. rozsudku.

168. Vzhledem k tomu, že žalovaná byla částečně neúspěšná (89 %), soud jí podle § 148 odst. 1 o. s. ř. uložil uhradit náklady státu České republice, konkrétně Obvodnímu soudu pro Prahu 2, a to na účet soudu ve výši 28 816,15 Kč, jak je uvedeno ve výroku VI. rozsudku.

169. Náklady žalobců představuje soudní poplatek za žalobu ve výši 48 180 Kč, soudní poplatek za odvolání ve výši 48 176 Kč, záloha na náklady důkazu ve výši 3 000 Kč složená dne [datum]. Náhrada hotových výdajů za znalecký posudek Ing. [příjmení] ve výši 25 000 Kč (viz faktura [číslo] [rok], [číslo listu] spisu) a náklady právního zastoupení. Odměnu advokáta soud určil z tarifní hodnoty sporu 963 514,83 Kč podle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“) ve spojení s § 7 odst. 5 AT ve výši 12 180 Kč sníženou o 20 % pro zastupování více osob dle § 12 odst. 4 AT na částku 9 744 Kč za úkon. Advokát žalobců provedl následující účelné úkony právní služby pro každého z žalobců: převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, žaloba, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání před soudem [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] (13:00 hod. – 15:10 hod.), [datum], [datum] v poloviční výši (nejednáno pro neúčast svědka), [datum] v poloviční výši (nejednáno pro neúčast svědka), [datum], [datum] v poloviční výši (nejednáno ve věci samé), vyjádření ze dne [datum], účast na místním šetření [datum], účast na jednání před soudem dne [datum], [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] v poloviční výši (účast na vyhlášení), odvolání ze dne [datum], účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum], účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum] v poloviční výši (účast na vyhlášení), vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum] v poloviční výši (účast na vyhlášení), druhé odvolání žalobců, vyjádření k odvolání ze dne [datum], účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] a účast na vyhlášení rozsudku dne [datum] (poloviční výše). Ke každému z úkonů náleží paušál náhrady hotových výdajů 2 x 32 x 300 Kč. Odměna advokáta se zvyšuje o 21 % DPH. Náklady žalobců proto představují částku 890 373 Kč dle následujícího výpočtu (48 180 Kč + 48 176 Kč + 3 000 Kč + 25 000 Kč + 1,21 x (613 872 Kč + 2 x 32 x 300 Kč)). Náhrada nákladů pro žalobce představuje částku 694 491 Kč (0,78 x 890 373), jak je uvedeno ve výroku VII. rozsudku.

170. Delší lhůtu pro plnění podle § 160 odst. 1 o. s. ř. soud zvolil s ohledem na výši žalované částky, přičemž prodloužená lhůta k plnění žalobce nijak nepoškozuje.

Poučení